大有公馆二期项目申请报告样本

潍坊大有置业有限公司大有公馆二期项目申请报告 XXXX有限公司二〇一三年四月

目录TOC\o"1-3"\u第一章申报单位及项目概况 建立相应管理办法：⑴建立完善管理制度，明确责任，定期清扫，定期收集；⑵垃圾实现袋装化，采用易降解垃圾袋；⑶规划好合理垃圾收集和运送路线，采用防护办法尽量减少在运送途中导致垃圾散落；⑷每天至少固定运送垃圾一次；⑸选取适当暂时垃圾堆放场合，防止垃圾气味污染环境，影响居民生活，同步，还要注意防雨，以免垃圾滤液污染地下水。⑹充分发扬本项目顾客容易组织和管理特点，进行环境教诲和宣传，使各顾客可以从自身做起，从个人所产生生活垃圾投放做起，并尽量减少生活垃圾排放量。2、生活污水解决办法在本项目施工期间，必要严格执行“三同步”制度，生活污水解决装置在项目投入使用后必要保证同步运营，必要有专门人员负责维护、管理解决装置，必要将本项目产生生活污水完全按照规定进行解决，保证达到《污水排入城乡下水道水质原则》（CJ343－）。生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀解决后排入市政污水管网，输送至都市污水解决厂统一解决。生活污水解决装置应当安装实时在线监控系统，保证污水解决设施正常运营。3、废气污染控制办法⑴对于厨房及无窗卫生间，应设立集中排放烟气烟道高空排放烟气并采用有效净化办法，同步尽量采用天然气等较为清洁能源。⑵对日益增多汽车，设立汽车地下集中停放区，减少对区内环境影响。⑶项目区内大面积绿化亦可以有效改进项目区内空气环境质量。4、噪声污染防护办法依照功能区划分，交通道路网分布、绿化与隔离带设立、有利地形和建筑物屏蔽作用，均符合防噪声设计规定。对进出该区汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽量将设备设于地下室。加强居民环保意识培养，减轻生活噪声影响，建议采用降噪窗，并进行垂直绿化，有效吸声、隔音、降噪。在区内周边和内部加大绿化面积，减少噪音传播强度。第五节生态环境影响分析本项目由于是房地产开发项目，建设场地较为平坦，不需施工取弃土，对地表植被破坏很小,本项目建设运营会对本地生态环境产生影响较小。从项目总体规划来看，大面积植草绿化美化工作建设，将有助于区域生态环境改进，对周边生态环境影响将优于项目建设前自然状态。由于拟建项目排放污染物较少，且对产生各类污染物都采用了切实可行治理办法，严格控制在国家规定排放原则内，因此本项目建设不会对区域生态环境产生明显影响。第六节生态环境影响结论该项目选址在潍坊市奎文区，属于都市建设项目，本项目建设符合本地土地运用总体规划和都市总体规划。该项目属于建筑业，符合国家和潍坊市产业政策。产生各种污染物经相应办法解决后能做到达标排放。该项目正常营运后，产生污染物经治理达标后对本地环境影响不大，环境质量基本仍能维持现状。综上所述，从环保角度而言，该项目只要贯彻上述提出各项治理办法，严格执行项目“三同步”，在安全生产前提下，加强环保管理以保证污染物达标排放，本项目建设是可行。第七章经济影响分析第一节总投资估算及资金筹措一、估算根据及阐明1、国家发改委、建设部发布《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）2、国家发改委投资司、建设部原则定额研究所编《建设项目经济评价办法与参数实用手册》3、中华人民共和国国际工程征询公司编《投资项目经济征询评估指南》4、建筑工程按本地询价估列5、装置性材料购买按市场询价估列6、国定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发［1999］158号文献关于规定暂缓征收7、建设单位管理费按总建筑面积*13元/平方米测算8、不可预见费按土地费用、工程费用和其她费用之和4%计算9、土地费用12777.54万元。二、投资估算该项目建设总投资为45000万元，其中：土地费用12777.54万元，工程费用28746.32万元，其她费用1958.17万元，不可预见费1517.97万元。详见下表:总投资估算表和工程费用估算表。总投资估算汇总表序号名称建筑面积单方造价金额（㎡）（元/㎡）（万元）一土地费用40180318012777.54二工程费用133209.8828746.32三其她费用1958.171建设单位管理费133209.8813173.172暂时设施费14186.493勘察设计费30399.634工程监理费15199.815工程保险费15199.816其她手续费60799.26四不可预见费1517.97五总投资45000工程费用估算表序号项目名称建筑面积单位造价金额（㎡）（元/㎡）万元一建安工程费25531.981住宅建筑面积83409.8816681.982商业建筑面积9800250024503地下建筑面积4000016006400二基本配套设施3214.341给水工程83409.8830250.232排水工程30250.233供电工程50417.054采暖工程55458.755电讯工程40333.646燃气工程35219.937消防工程30250.238道路、绿化工程24200.189地上停车位100834.10共计28746.32三、资金筹措本项目总投资估算4.5亿元，项目建设所需资金所有由建设单位自筹解决。该项目资本金13500万元，占项目总投资比例30%，符合国家关于房地产项目资本金比例规定。第二节经济效益分析一、经济效益分析根据1、国家计委、建设部发布《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）2、国家计委投资司、建设部原则定额研究所编《建设项目经济评价办法与参数实用手册》3、《房地产开发项目经济评价办法》4、中华人民共和国国际工程征询公司编《投资项目经济征询评估指南》二、经济效益分析1、项目状况阐明该项目规划占地面积40180平方米，总建筑面积133209.88平方米，住宅建筑面积83409.88平方米，公共建筑面积9800平方米，地上停车位24个，地下停车位976个。2、销售收入该项目住宅采用提前销售，分期付款销售方式。依照建设单位提供关于资料，结合潍坊市奎文区政府关于政策以及居民消费水平和项目所处地理位置，采用平均销售价格计算，该项目用地保障二区用地无安顿用房，所有对外销售，共83409.88平方米，按8000元/平方米计；停车位1000个，按10元/个计，商业用房9800平方米，按1元/平方米计。项目总共可实现销售收入96418.15万元。详见下表销售收入估算表。销售收入估算表序号名称单位数量单价（元）金额（万元）1多层住宅㎡27509.161000027509.162高层住宅㎡55900.72600033540.433停车位个10001014商业建筑㎡19473.8123368.565共计96418.15依照项目实行进度筹划，在第1年开展销售工作，预测项目2年内所有售出。详见表年度销售筹划表。年度销售筹划表单位:万元年份项目第一年次年共计销售比例40%60%100%销售收入38567.2657850.8996418.153、销售税金及附加该项目营业税率5%，都市维护建设税率为营业税7%，教诲费附加为营业税3%。项目建成后可实现销售税金及附加共计5303万元，其中营业税4820.91万元，都市维护建设税337.46万元，教诲费附加144.63万元。详见销售税金及附加估算表。销售税金及附加估算表单位：万元序号项目名称建设经营期共计第一年次年1营业税1928.362892.544820.912都市维护建设税134.98202.48337.463教诲费附加57.8586.78144.634共计2121.23181.853034、土地增值税该项目实现增值额11314.85万元，增值额超过扣除项目金额50%，低于100%，依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税实行四级超率累进税率，征收土地增值税3805.19万元。详见土地增值税估算表。土地增值税估算表单位：万元序号项目名称计算根据金额1销售收入96418.152扣除项目金额2.1+2.2503032.1总成本费用45000.002.2销售税金及附加53033增值额1—246115.154增值率3÷291.67%5增值税率50%≤4≤100%30%、40%6土地增值税2×50%×30%+（3-2×50%）×40%6707.885、总成本费用该项目总成本费用由建设投资、运营费用构成。运营费用为项目开发完毕后，经营期间发生各种费用涉及管理费用、销售费用和销售税金，销售费用按销售收入1%计取。详见投资及成本费用估算表。投资及成本费用估算表单位：万元序号项目名称建设经营期共计121建设总投资1800027000450002销售税金及附加2121.23181.853033销售费用385.67578.51964.184共计20506.8730760.3151267.18三、损益与静态赚钱分析该项目实现利润总额38443.09万元，所得税9610.77万元。经测算该项目投资利润率为85.4%，投资利税率为33.14%，投资净利润率64.07%。详见利润与利润分派表。利润与利润分派表单位：万元序号项目名称建设经营期共计121销售收入38567.2657850.8996418.152建设总投资1800027000450003销售税金及附加2121.23181.853034土地增值税2683.154024.736707.885销售费用385.67578.51964.186利润总额15377.2423065.8538443.097所得税3844.315766.469610.778税后利润11532.9317299.3928832.329盈余公积金1153.291729.942883.2310可分派利润10379.6415569.4525949.09评价指标投资利润率＝(利润总额/总投资)×100%＝（38443.09/45000）×100%＝85.4%投资利税率＝（利税总额/总投资）×100%＝（9610.77+5303）/45000×100%＝33.14%投资净利润率=(税后利润／总投资)×100% =(28832.32/45000）×100%=64.07%四、投资回收期本项目税后投资回收期为1.56年五、盈亏平衡分析当公司利润为零时：销售收入＝开发成本即:销售收入盈亏平衡点＝45000万元销售比例＝45000/96418.15=46.67%通过盈亏平衡分析可以看出：在商品房市场定价不变状况下，商品房销售量达到46.67%时，该项目即可保持盈亏平衡。建议开发单位在开发建设过程中，对建安工程等可变成本要进行严格有效地控制，尽量减少成本，特别是在设计阶段规定施工图设计和预算严格控制在工程概算范畴内，否则该项目很难达到预期赚钱目的。七、敏感性分析由于项目计算采用某些参数在当前状况下是拟定，难以预测项目在经营中变化，这些变化将会影响到项目经济效益。为此在项目计算期内，从产品销售价格、工程投资变化，分析对工程经济效益影响。敏感性分析表序号变动因素变动幅度内部收益率%财务净现值0基本方案∞4562.53万元1销售收入-5%14.363487.71万元销售收入+5%∞5637.75万元2工程投资-5%∞5118.69万元工程投资+5%26.6798006.37万元计算成果表白，销售价格和工程投资变化对本工程效益都影响不大。从敏感性分析可以看出，销售收入下降和总投资增长对财务内部收益和财务净现值都影响较小。但因该项目为都市建设项目，从总体工程上考虑，该项目仍应注重售房价位和投资开发成本控制，制定营销办法，尽量地提高单位面积售价，缩短工期和销售年限，减少运营费用，以期获得较好经济效益。八、评价结论由以上经济效益指标可以看出，项目财务内部收益率、投资回收期、投资利润率等三个财务评价指标均优于行业基准值，项目盈亏平衡点也较低，经营安全率高，抗风险能力强，从财务角度评价，项目是可行。第三节行业影响分析据资料记录，近年来，潍坊市住宅供应量与需求量有较快增长，供求关系稳定，消化速度较快。同步随着都市化进程加快，市区人口逐年增长，以及物业开发水平提高，带来多次置业消费趋向，为将来房地产市场提供了较大增长空间。近年潍坊市房地产市场走势体现为：1、个人住宅消费潜力巨大，后劲十足；2、良好社会环境和政府政策支持为房地产市场发展奠定了基本；3、住房信贷长足发展为房地产市场发展保驾护航；4、中低价、中小型住宅依然是当前房地产市场紧俏品；基于对近年住宅市场现状分析，对潍坊市房地产发展趋势预测如下：1、房价将持续平稳上升；2、二手房市场继续升温；3、物业管理进一步走向规范化和产业化；4、房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面；5、新居市场局部短缺现象依然会存在，并且也许会持续。从社会需求总量分析，生活水平提高，都市规模扩大，人口增长，人们规定居住原则也越来越高，住房无论量或质变化因素拉动，使居民住宅消费趋势此后将呈现较强增长势头,市场需求潜力巨大。拟建项目位于潍坊市奎文区，规划用地面积40180平方米。该地块市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分以便，是开发建设普通商住区抱负地段。项目开发建设符合国家产业政策和潍坊市都市发展规划，顺应了经济发展潮流和方向，有助于加快潍坊市旧城改造和公司腾笼换业步伐，有助于改进都市环境面貌，提高市民居住质量。

第八章社会影响分析第一节社会影响效果分析本项目建设及运营带动了建筑、家政服务、职业简介、物业管理、社区服务、信息征询等行业迅速发展，为劳动就业提供了大量机会，不但吸取了大量新成长劳动力，并且吸取了某些农业和工业转移劳动力，减轻社会就业压力，就业效果明显。同步繁华了商业和服务业，增进了第三产业发展。房地产项目开发吸引了众多投资涉及外商投资，使区域资源配备不断深化。本项目本着既满足人们对房地产各种需求，又合理运用土地资源，保护生态环境，为人们生产生活创造必要空间发展条件原则，合理运用土地资源，避免挥霍，注重对自然资源使用和保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源运用相协调。生态保护水平差别，将会极大地影响房地产价值，房地产生态价值实现是房地产可持续发展必然规定。因而，在开发同步做好生态环保和建设，使房地产业成为都市生态经济有机构成某些。在开发过程中做好生态环保和建设，塑造环境优美、和谐社区。基于此，本项目在建筑节能、采暖节能、电气节能、节水等方面都采用了有利办法，选用先进工艺及材料，以达到最大限度