物业工程部维修注意事项样本

工程维修部工作手册（振头大厦物业公司工程维修部手册试运营版）一：工程维修部质量/服务目的维修服务满意率设备设施完好率请修及时率请修合格率对维修服务满意业主人数对维修服务满意业主人数客户满意调查总业主人数1.0维修服务满意率=—————————————×100%，不得低于85%。客户满意调查总业主人数每月检查中完好设备设施数量每月检查中完好设备设施数量总设备设施数量2.0设备设施完好率=——————————————×100%，不得低于98%；总设备设施数量对维修服务及时感到满意业主人数对维修服务及时感到满意业主人数客户满意调查总业主人数3.0请修及时率=————————————————×100%，不得低于95%；客户满意调查总业主人数每月一次请修合格次数每月一次请修合格次数每月请修总次数4.0请修合格率=——————————×100%，不得低于95%。每月请修总次数二：维修部组织架构图物业管理处总经理物业管理处总经理工程维修部经理工程维修部调度主管强弱电综合班给排水综合班工程维修部经理工程维修部调度主管强弱电综合班给排水综合班土建二装综合班1.0工程维修部经理工作职责：1、在物业管理处领导下，全面负责工程维修部各项工作。2、负责物业管理处所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作。3、负责制定本部门各项管理制度及应急办法，保证质量管理体系在本部门有效运营。4、负责向业主提供寻常维修等服务。5、负责对本部门各班工作进行检查和指引。6、负责业主装修申请、审批工作及较大规模装修验收工作。7、负责参加大厦工程验收交接工作及制定大厦工程验收实行筹划。负责组织大厦机电设备运营调试工作。8、负责对本部门发生重大事故，组织调查分析及解决工作。9、对采购物资和提供服务供方进行评价。10、负责审核本部门提交物品申购报告，交主管领导审核并报物业管理处总经理批准。11、负责本部门水、电、土等各专业技工工作技能培训及考核筹划制定，并配合物业管理处组织实行；保证其正常运营。12、监督、组织实行与物业管理处管理关于计量检测设备定期校准工作。13、全面规划公司服务设施、消防设施添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系正常运作提供保障。14、负责收集设施、设备运营原始记录，并进行记录分析，为提高运营质量提供根据。15、组织领导工程维修部人员岗位培训和技术培训。基本规定：1)保证工程维修部寻常工作正常运转。2)保证大厦设施设备公司寻常运作。3)保证物业管理处总经理交办各项工作。2.0工程维修部调度主管工作职责：1)配合工程维修经理工作，完毕公司下达各项管理指标。2)配合工程维修部经理主持全面工作，涉及加强安全管理和教诲，建立安全制度，防止事故发生；负责部门员工业务培训和考核；负责指挥寻常维修保养；下属员工工作检查督导；负责维修工具及寻常消耗品控制管理等。3)配合工程维修部经理组织制定设备设施维修筹划和方案；参加二装实行及改进策划。4)配合工程维修部经理掌握人员及设备状况，审核各种运营记录，掌握能耗规律，及时解决异常状况。5)配合工程维修部经理定期检查重点设备运营状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理技术改造，使设备日趋完善。6)配合工程维修部经理健全各项规章制度，贯彻奖惩办法，提高管理水平。7)配合工程维修部经理现场检查维修点工作状况，收集业主意见，局限性之处即时跟进。8)配合工程维修部经理定期召开维修部会议，指正工作中局限性之处，听取报告总结，布置工作，理解员工生活、工作、思想等实际状况，并尽量协助解决。9)负责工程方面技术图纸、文献和设备档案接管和归档工作。10)配合工程维修部经理指挥突发性设备设施抢修工程。11)配合工程维修部经理负责外委工程立项，工程施工督导及验收移送工作。12)配合工程维修部经理负责大厦内工程维修方面各项数据记录。13)定期向维修部经理报告工作，完毕上级交办其他任务。基本规定：1)保证设备设施完好率达98%以上。2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大责任事故；浮现意外状况及时修复，不影响业主正常工作和生活及物业公司寻常运作。3.0强弱电综合班工作职责：1)配合调度主管各项工作安排、听从指挥、接受监督，认真完毕任务并配合其他部门工作。2)负责对种类公共设施准时进行维修，保证强弱电设备正常使用功能，组织对各类突发性故障进行抢修，及时合理解决业主请修。3)及时解决各种突发事故，并做好记录。4)向调度主管报告工作状况、每月材料使用状况等。5)对维修中某些整治项目，提出合理化建议。6)负责大厦内供配电正常运营，保证正常供电。7)对各供配电房进行巡检工作，每月将各电房运营登记表整顿归档，呈报管理处。8)定期对设备房及设备进行清洁除尘、维护保养工作。9)向主管报告设备运营状况及保养状况；依照实际状况，对设备设施改造提出合理化建议。10)节约各种维修材料，依照实际状况做好节水节电工作；按规定对大厦消防设备设施进行巡视及例行保养，保证消防设备设施完好。11)执行公司及管理处工作筹划，遵守公司规章制度，积极参加各种类培训，不断总结实际工作经验提高思想素质和技术水平。12)完毕主管及上级领导交代其他任务。基本规定：1）及时修复电、气故障，保证业主工作和生活及大厦物业工作需要。2）精确迅速地完毕维修任务，注重礼貌礼节，保持良好仪容仪表。3)保证大厦内正常供电，不浮现供电方面大责任事故。4)通过维护保养保证设备安全稳定运营。4.0给排水综合班工作职责：1、在工程维修主管调度指引下，对空调及给排水系统所辖设备。2、制定并执行空调及给排水系统设备定期保养规定及技改项目方案。3、填写本系统操作规定和工作指令。4、提出本系统备料筹划，协助采购专业性较强工具或零件。5、负责本系统外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）监督。6、负责业主给排水请修。7、负责本系统各类图纸和资料收集、分类。8、负责空调系统（涉及风机盘管）寻常运营和维护保养。协助强弱电维修组对空调系统中有关电气设备进行维护保养。9、负责给排水系统（涉及阀门、管道）维护保养。协助强弱电维修组对给排水系统中有关电气设备进行维护保养。10、在非供冷期内设备负责人每周一次巡逻责任设备；每月一次清洁责任设备及周边环境卫生。11、在供暖期负责供暖系统维修保养。12、负责大楼管辖范畴内所有公共设备应急维修。基本规定：1）及时修复给排水和空调及暖气，保证业主工作和生活及大厦物业工作需要。2）精确迅速地完毕维修任务，注重礼貌礼节，保持良好仪容仪表。3)保证大厦内正常供水，不浮现供水方面大责任事故。4)通过维护保养保证设备安全稳定运营。5.0土建二装综合班工作职责：1)在工程维修主管调度指引下，对土建，大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面整修。2)配合工程维修部经理主持二装全面工作，涉及二装前期审图及改图跟进，二装中期现场监督施工工序和施工进度及成品保护，二装后期最后图纸收集和绘制，及现场清理。3)配合工程维修部经理组织制定大厦构造设施维修筹划和方案。4)11)配合工程维修主管调度负责外委建设及修缮构造工程立项，工程施工督导及验收移送工作。5)在工程维修主管调度指引下定期检查大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面。基本规定：1)保证大厦设施正常使用；2)保证大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面平整和美观。不影响业主正常工作和生活及物业公司寻常运作。3)保证大厦内二装工作正常进行和完毕。4)保证物业管理处外委建设及修缮构造工程进行和完毕。三：工程维修服务检查流程和原则1.0目：保证所需维修项目及时进行，高质量地完毕维修，满足业主服务规定，保证社区内设施设备正常运营。2.0合用范畴：2.1大厦内各类公共设施设备及公共某些维修过程检查。2.2业主（住户）委托各种维修维修过程检查。3.0职责：3.1调度主管每日对《维修单》进行检查。3.2调度主管负责公共设施设备及公共部位巡检，组织对发现问题实行整治。3.3大厦客服部负责对客户请修工作进行回访。4.0基本内容：4.1维修过程检查规定：4.1.1维修服务及时性检查：如无特殊状况从接到维修规定起至到达维修现场时间不超过15分钟。如有特殊状况15分钟到达不了及时和业主联系阐明状况并得到业主承认。维修时间视工艺复杂限度而定。普通性维修不超过当天，对于特别困难，从接到维修规定到维修完毕最多不超过三天（工艺规定特殊例外）。不能当天完毕，应向业主（住户）解释因素。4.1.2维修服务质量检查，按维修服务原则进行检查：功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象浮现，与原有部位相比较，应无凹凸感。4.2检查：4.2.1日检：调度主管及时收回每日《维修单》，以检查维修及时性和住户对维修服务过程与否满意，检查当天维修任务完毕状况。4.2.2周检：调度主管每周对社区各公共设备设施维修、保养进行检查，有问题及时督促协助维修技工解决。4.2.3回访：客服部接单前台/区域物业管家按规定期间对业主（住户）进行电话或上门回访,并在《维修单》上作好相应记录，对业主感觉不满意维修服务应及时安排返工或采用相应办法进行解决。4.2.4月检：调度主管每月监督检查时应对维修记录进行抽查,检查维修记录填写与否规范，维修回访满意率与否达到规定等。4.2.5对以上检查中发现严重不合格及时查找因素，及时采用办法进行纠正，在检查过程中发现隐患应及时采用防止办法。1.0目:规范维修服务流程，保证服务质量。2.0合用范畴:客户请修解决流程。3.0职责:3.1维修领班负责维修指引及监督检查，维修领班与维修技工负责寻常维修服务。3.2大厦客服部负责回访，客户前台负责开单及跟进。4.0基本内容:业主提出维修YESYES4.1流程图:业主提出维修YESYES维修单交客服部客服部回访即刻或按约上门查看客服部填写请修登记告知主管调度取维修单通调度主管告知保修单位向业主阐明并估价进行维修业主验收维修单调度主管登记NONO与否复杂项目与否保修项目维修单交客服部客服部回访即刻或按约上门查看客服部填写请修登记告知主管调度取维修单通调度主管告知保修单位向业主阐明并估价进行维修业主验收维修单调度主管登记NONO与否复杂项目与否保修项目1.0目：保证上门维修及时、高效，让业主（住户）满意。2.0合用范畴：所有涉及业主（住户）维修服务。3.0职责：3.1调度主管指引、监督及协助技工完毕维修工作。4.0基本内容：4.1接待住户维修祈求：4.1.1调度主管到客服中心领取维修单，依照维修内容安排上门维修。4.1.2无论何种状况，都不可回绝住户规定上门维修或查看祈求，如有特殊状况予住户合理解释。4.1.3依照实际状况，即日或预约上门查看（如为简朴维修不必此环节）或维修，如住户规定立即上门则必要在15分钟内到达现场。4.1.4工作服穿戴整洁，佩戴工作证方可上门。4.1.5商定期间必要按商定期间提前５分钟到达。4.1.6凭《维修单》进门查看；对发现问题向住户提出解决方案并就所需材料、工具、修理时间征询住户意见，并得到住户必定后方可进行下步工作。4.2领用材料4.2.1如住户未准备材料或准备材料不合用，在向其阐明状况后回管理处领用材料。4.2.2如住户对所需材料有特殊规定或仓库无此材料时，可由住户采购提供或或向公司申购。4.3上门维修4.3.1使用对讲门禁系统和业主联系，如业主不在家中，则填写好《留言条》，附在住户家门上，方可返回。4.3.2工作服穿戴整洁，佩戴工作牌，对所需材料及工具一次性配带齐全，并自带抹布以便清理工作现场。4.1.2敲门。当和业主起得联系后到达其所属单元门口时，无论业主与否开门都要轻声敲门等待业主回应。4.1.3简介。当业主有回应时，要一方面自我简介：“对不起，打扰了，我是物业管大厦工程维修人员×××，工号××，前来为您服务”。4.1.4进门。经业主允许后，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋，拆卸零件，不能将工具和拆卸下来零件直接放在地上。4.1.5预算费用。当维修人员检查所需维修部位后，按维修收费原则和人工服务费计费，并填写在《维修单》上，请业主确认、签字。如维修收费原则无所须维修项目价格，就自行计费，请业主签字确认，一式两份，一份留业主，一份自留交收费员。4.1.6工作中手脚要轻，尽量不发出大噪音，实在无法避免时，应事先向业主或住户打招呼，并说“非常抱歉，对不起要打扰一段时间”。4.1.7整顿：修理完毕后，应负责打扫干净，将垃圾杂物装好，带离业主房间，放入公用垃圾桶内，临行时注意收好工具，不可遗留工具在业主房内。4.1.8试用：当维修完毕后，在业主面前试用维修好项目。4.1.9解说：向住户解说故障因素，简介维修保养知识，并告诉住户对的用法和注意事项。4.1.10填单：请住户填写维修服务意见。4.1.11辞别：工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，至门口时应转身对业主说：“使用过程中如有问题，请联系客服中心，再会”。4.1.11整个工作期间不得接受业主赠送物品。4.4关于上门维修常用问题及解决办法：4.4.1全屋停电有如下几种状况：1)区域停电，为不可抗力。由客服中心向业主解释。2)该物业单位电表主电源开关跌落。接到投诉后，一方面到所在梯间检查该单位电表箱开关，检查与否有烧焦迹象或闻一下与否有烧焦气味，可作出判断，进行更换。3)室内配电箱漏电开关跳闸，此时应将后续各回路断路器关闭，再按下漏电开关表面按钮，打上开关，如果依然跳闸则阐明漏电开关损坏，需更换。同样可检查漏电开关与否有烧焦迹象和气味，来作出判断。4)如总漏电开关可以合上，则也许各单独回路线路有问题。解决办法：打下总掣分别将各回路开关输出端线头断开，甩掉负载用欧姆表测量线间与否有短路现象。可测出哪两根线间短路引起跳闸，再进行检查，可找出问题。5)如果以上检查所有通过，未发现问题，则有也许为室内某家用电器有问题，以排除法测出，建议业主去维修。6)引起跳闸因素尚有，例如各压线部位与否压紧，如不压紧，带负荷时会引起火花、发热导致跳闸，此外，尚有由于暴雨、闪电或区域电压不稳等导致跳闸，合上即可。并向业主解释清晰。4.4.2屋内天花、地板、墙身有水渍。1)在天花板上发现水渍，一方面，要询问业主该处水渍是突然浮现，还是时有时无。如果是突然浮现，且面积在迅速增大，阐明楼上单位地板内水管爆裂，漏水，到楼上去检查。此时如何判断是给水管爆裂还是排水管漏水呢？有如下几种办法：（1）肉眼观测水迹，如果很大，并有大量水珠，水渍较干净，阐明极有也许是给水管漏水，由于给水管漏水会不断有水涌出。而如果是排水管漏水话，水迹会给人污糟感觉，甚至会有异味。（2）打压实验法，将总水闸关闭，将手动打压泵接入室内管路，打压至0.8Mpa，稳压10分钟，观测压力表变化，如压力下降很大，阐明给水管有漏水，如无压力降，则也许是排水管漏水。有了以上判断，就可以有针对性进行维修。尚有一种状况，如水渍时有时无，则有也许是天气变化形成结露，属自然现象，告诉业主注意开窗通风。如果天花漏水发生在顶层物业单位，则可以判断为天面排水不畅。天沟堵塞，积水引起天花板漏水。2)当发现墙面有水渍时，这种状况，一种也许是墙内埋设给水管发生漏水，也也许是天气变化结露现象。尚有就是空调排水倒流，引起墙身水迹。外墙有水迹，如排除空调漏水，墙内无水管，则是外墙有裂缝，下雨导致外墙渗水，查明因素后，再进行针对性维修。四、工程维修部管理制度一、值班管理制度1、值班员工必要严格坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违背劳动纪律解决；导致损失，追究其经济责任。2、值班员工必要集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关事情。3、值班员工必要服从调度主管安排，听从调配，执行组长工作指令。4、值班员工必要严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运营。5、值班员工外出作业必要随身携带对讲机，保持联系。6、值班员工必要掌握并正的确施应急解决方案。遇突发性事件，应保持冷静，坚决解决。7、值班员工必要做好事故现场保护工作，收集关于数据和原始记录，等待上级到场解决。8、值班人员必要做好当班工作记录，按栏目规定认真如实填写。二、运营记录管理制度1、巡视值班登记表每班记录一次，电气设备运营记录、每半天记录一次，设备运营登记表（空调系统）每班记录一次，由有关专业管理员检查后每月月底将表格汇总交调度主管存档。2、设备维修保养记录由维修人员填好后交班组长，有关专业管理员审查后签名，每月月底将登记表格汇总交调度主管存档。3、巡逻签到表每日均由当值员工巡逻设备后签名，由有关专业管理员抽查监督，月底汇总后交调度主管存档。4、巡视值班登记表每日由当值员工填写，每周部门经理签名后交调度主管。5、值班表每月月底由维修班填写，物管部经理审视后交调度主管。6、设备检查必要认真、仔细，记录须填写认真、笔迹清晰。7、所有记录必要准时完毕，不准弄虚作假。三、工程档案管理制度1、工程设备档案资料由调度主管。调度主管者应严守公司档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋构造；等系统资料由调度主管存储于档案盒内并贴上标签。3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由调度主管统一签收，并将关于图纸交各有关专业核对实物，如图纸无误则由调度主管按系统归档；图纸有误，则由调度主管联系交图单位改正。5、档案及图纸是工程维修保养重要根据，应妥善保存。6、借阅档案须经相应调度主管以上人员批准，调度主管登记并指定归还日期，由调度主管按期追还，需续借要重新登记。四、设备设施管理制度一、设施设备巡检规定为保证设备正常运营，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必要对所辖设备进行寻常巡检。1、巡视值班人员必要按本系统规定期间和项目巡视检查管辖下设备。2、巡视值班人员外出巡检，必要随时与部门保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应巡逻记录上依顺序做好巡逻状况和成果记录。4、巡视值班人员应依照当班设备详细运营状况，对“手动”运营设备和有异常苗头、运营不稳定设备加强巡检和监控。5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运营状态批示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时告知维修人员调节或更换，保证设备监控元件在完好状态下运营。6、发既有不正常噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除，必要及时报告维修人员，并采用恰当防护办法，防止事故发生或扩大。7、有关专业人员每周一次对巡逻状况和成果进行抽查，发现问题追查因素，如属人为应追究当事人责任。五、设备管理制度1、设备维修保养分月度、季度、半年、年度，由有关专业人员按维修保养项目、内容、达标参数制定保养筹划，交各班组实行。2、各班组每次完毕常规保养后，负责人和班组长填写保养记录并存档。3、设备维修分小修、中修、大修三种，由有关专业人员依照设备性能等规划编制维修方案，交班组执行。4、如检修保养中发既有也许导致严重故障缺陷事项，必要及时填入维修保养登记表，上报调度主管实行整治。5、每次检修保养后必要填写相应表格，调度主管负责监督执行。六、机房管理制度物管部辖下设备机房有：开闭所变配电房、弱电机房、电梯机房、热互换机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房管理，特制定本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”告示牌。2、凡易燃易爆设备场站，高电压、高温等设备场合，在外围入口或通道等显眼位置挂贴规范警示牌。3、各系统设备必要在显眼位置张贴有统一规格标记。4、各系统按有利工作和安全原则在相应设备管道阀门和电器开关上挂贴表白用途和状态告示牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导批准，外来人员(涉及参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房外来人员必要遵守机房关于规定，服从机房工作人员安排指引。7、供电局突然到场检查或抽查相应机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核算身份后，应热情接待，积极配合，并应及时告知调度主管或部门领导。8、保持机房安静、严肃、整洁，禁止在机房内约会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力行为。9、禁止携带火种进入易燃易爆设备场站和电子类设备机房，禁止在机房内吸烟。未经书面批准并贯彻安全办法，不得在机房内进行动火类作业。10、机房内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，禁止打私人电话或长时间占用电话。11、各机房工作员工必要按规定如实认真填写各种表格，重要设备参数记录必要齐全，工作记录应清晰明了。七、设备机房防火制度1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存储易燃物品。3、需要动火作业时，由有关专业人员填写机房动火作业申请表，工程部经理签名批准后方能施工。施工前应清除动火现场易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。4、部门人员在当值期间，应注意检查机房内灭火自救办法，并辅导员工掌握各种灭火器械性能及解决各种消防信号对的办法。5、当值人员应巡逻、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备状况，及时报告、解决火警信号。6、机房内楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，禁止堆放物件。7、机房内火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和批示灯等设施，必要保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应及时关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其她干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种安全操作规程操作，并做好防火办法。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采用相应灭火办法。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火状况，书面上报公司领导。八、机房卫生管理制度为做好机房内外和设备清洁工作，保证设备最佳运营环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随处吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必要准时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。

3、机房内各设备必要准时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班员工必要准时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必要准时清洁除尘。6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、各专业人员定期抽查机房卫生清洁状况，发现严重卫生问题，立即组织整治，并追究设备负责人责任。五：强电系统管理一、层间配电室管理制度1、配电室内电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。2、配电室内每周清扫一次，禁止吸烟、堆放杂物。3、工程维修部每月一次检查内部设备，发现异常立即维修。4、工程维修部依照筹划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5、检查和保养结束后填写设备检修单。二、转、停电告知顾客工作规程(一)筹划转、停电1、供电局转、停电，物管部接到告知后应及时报告物业经理。2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电筹划书面上报部门经理。3、总经理审批后，工程维修部部拟发转、停电告知书，由物业客服部告知业主。三、供配电设备运营管理规程1、每天定期巡逻供配电系统设备，涉及(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运营参数记录在供配电系统运营登记表上。2、发现供配电负荷有明显变化或其她设备异常，应立即查找因素，并告知物管部安排解决。3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头与否有过流放电现象，发现异常立即维修解决。4、未经主管人员批准，不得擅自更改设备线路和运营设立。特殊状况下，须经主管人员批准。5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。6、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。四、供配电设备维修保养规程1、严格按照供配电系统设备保养筹划进行辖区设备保养。2、工程维修经理每年12月制定下一年度设备保养筹划。报物业经理审批。3、督促承包商对外委高压某些设备如期保养，并有详细记录。4、工作过程应严格遵守电气作业规程。5、依照系统设备特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。

6、各系统维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊状况，须报告物管部经理，及时告知受影响顾客。7、维修保养结束后，应将关于工作状况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日记上。8、高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范畴必要穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。五、工作票制度1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。2、填用工作票工作为：高压设备上工作需要所有停电或某些停电者；高压室内二次接线和照明等回路上工作，需要将高压设备停电或做安全办法者；带电作业和在带电设备外壳上工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上工作；二次接线回路上工作，无需将高压设备停电者；转动中发电机上工作。3、其她工作用口头或电话命令。口头或电话命令必要清晰对的，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应对的清晰，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应笔迹清晰。两份工作票中一份必要经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移送。值班员应将工作票号码、工作任务、允许工作时间及竣工时间记入操作记录簿中。5、一种工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列工作地点，以一种电气连接某些为限。开工前工作票内所有完全办法应一次做完。6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必要做好保证安全技术办法并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂批示牌。7、工作票有效时间，以批准检修期为限。8、需要变更工作班中成员时，须经工作负责人批准。9、工作票签发人由强电管理员担任。工作负责人和容许办理工作票值班员（工作允许人）由强电组长或资深技工担任。10、工作票所列人员安全责任：(1)工作票签发人：工作必要性；工作与否安全；工作票上所填安全办法与否对的完备；所派工作负责人和工作班人员与否恰当和足够，精神状态与否良好。(2)工作负责人（监护人）：对的安全地组织工作；结合实际进行安全思想教诲；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全办法与否对的完备，值班员所做安全办法与否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。(3)工作允许人：负责审查工作票所列安全办法与否完备，与否符合现场条件；负责检查工作现场布置安全办法与否完善；负责检查停电设备有无突然来电危险；对工作票中所列内容虽然发生很小疑问，也必要向工作票签发人询问清晰，必要时应规定做详细补充。(4)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全办法，互有关怀施工安全，并监督安全规程及办法实行。六：供电突发性事故应急办法(一)外线故障1、大楼设计规定：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关批示牌与否分闸，再检查电压和批示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”批示牌。2、备用电源处在非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜电表和批示灯，真空开关应处在准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。3、检查馈电柜和变压器出线柜与否正常。4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调度室报告并理解外线故障状况。(二)内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器浮现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）。2、将故障柜低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”批示牌。3、将低压母联合闸，保证大楼设施用电。4、向物管部主管和维修班报告故障通过和解决状况。5、物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及关于方面参加，分析事故发生因素和解决办法，并书面总结报告关于部门。七：给排水、管道系统管理一、安全用水、供水管理制度依照市安全用水管理关于规定，结合辖区内详细状况，对供水管理规定如下：1、凡属辖区范畴内供水系统(即自来水公司向辖区供水总表以内)一律由管理公司管理。2、顾客出门前应将水阀关闭，避免发生事故。3、顾客不可随意更改大厦供水管道。4、有如下现象均属偷水行为，大厦物业将按下列规定解决：(1)擅自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要补偿大楼损失。(2)擅自启动水表封印影响精确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，补偿大厦损失。(3)擅自启用水表，不论停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，补偿大厦损失。5、顾客违背安全用水规定，回绝物业管理公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及办法而导致事故，影响供水系统或对其她顾客导致损失，按实际状况补偿损失。二、大厦节水、用水办法1、严格按照节水办所批复用水量用水，不超标用水。2、在各公共洗手间张贴节水标语，加强顾客节水意识。3、安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。4、每周抄录总水表读数，发现读数异常增大，立即追查因素。5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱防漏办法。三、物管部停水、限水管理制度1、所有停水、限水审批权限为工程经理以上。2、收到政府部门关于停水告知或决定需停、限水应及时报告总经理，至少提前24小时书面告知受影响顾客。3、工程维修部应安排足够人员解决停、限水工作。4、停水前应将蓄水池注满。5、停水期间工程人员应每两小时巡逻一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并及时告知受影响顾客。6、当值人员应将停水、限水状况记录在当值日记上。四、水泵房管理制度1、保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。2、每班检查水池水位与否正常，水池盖必要锁好，无关人员不得借用钥匙。外单位参观或领导检查作好登记记录。3、每班检查泵房供电与否正常，所有阀门应处在启动或关闭正常状态。4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动实验主泵和备用泵运转与否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。5、定期检查水泵、电机紧固螺丝有无松动、轴承润滑油状况与否良好等。

6、进行维修保养时，必要先切断电源，并挂上“有人工作，禁止合闸”告示牌。7、发既有异常状况或自动失灵等，及时报告主管领导，并留在现场观测。

8、每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡逻表。9 .定期检查生活用水水池，和药剂添加系统。五、给排水系统维修保养制度1、给排水系统寻常维修保养由暖通、给排水运营维修班负责。2、工程部每年12月份负责制定和监督实行下年度系统保养筹划。3、维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域告知客服部，由客服部告知受影响顾客。4、依照设备特点重点做好润滑、除尘工作。5、供水泵故障时立即停止故障泵，启动备用泵，以保证供水。6、污水泵故障时应立即采用办法，减少集水井水位。7、所有系统维修保养工作结束后应填写维修保养登记表。8、给排水设备故障应于24小时内修复，无法解决应立即规定告知受影响顾客，并报告上级领导，限期修复。六、给排水系统故障排除办法(一)给水系统故障解决1、因给水泵故障影响供水时，把浮现故障给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运营。2、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定期供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防止浮现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应及时组织抢修，尽快恢复供水。(二)排水系统故障解决1、排水管故障，先将该区域供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。八：空调、设备系统管理一、空调系统检查巡视内容1、设备巡逻巡逻运营中空调设备要注意观测运营状态，听有无异常声音；观测电压、电流与否在正常范畴；检查水位与否在正常位置，水泵、阀们和管道有无漏水、渗水、溢流等现象。2、空调机房(1)主机与否正常，油温与否在正常温度，油位与否正常；三相电压与否正常；水压与否在正常压力。(2)巡逻水泵运营状态，检查进出水压力、运转马达声音与否正常，运营中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能启动等故障。(3)空调控制室内，水泵起动箱有无端障批示。3、冷却塔、水箱检查(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运营时与否发出噪音，风机起动电柜有无端障批示。(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球与否正常工作。4、风机等检查(1)组合式风机：检查运营时有否发出噪音，起动箱批示灯与否正常，尘网有无堵塞，尘网与否干净，运营有无噪音，去水冷凝盘去水与否顺畅。

(2)吊装式风机：运营时有否发出噪音，尘网有无堵塞。二、空调系统操作规程（一）开机程序1、检查电源、三相电压与否有380V。2、检查并保证冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。3、检查并保证需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在启动状态。4、检查冷却塔补给水与否正常。5、检查并保证冷却塔出入水管阀门在启动状态。6、依照室外气温高低决定冷却塔电扇启动台数。主机运营中，冷却水出水温度升高至3５℃7、检查膨胀水箱补水与否正常。8、检查并保证需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在启动状态。9、启动冷却水泵和冷冻水泵。10、检查冷冻水泵和冷却水泵运营电流与否正常。11、检查并保证需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在启动位置。12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1kg／cm2)。13、检查主机油箱油位在上镜半镜位置。14、检查主机、油温与否在65℃～6815、启动主机。16、检查主机运营数据，待主机运营平稳后才可离开机房。（二）关机程序1、关机前记录主机运营数据。2、按停主机。3、主机完全停止后10分钟停冷却水泵、冷却塔风机，冷冻水泵、也可依照需要继续运营冷冻水泵供冷。启动多少台主机，依照负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。三、空调系统运营管理规定1、空调系统设备运营由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。2、每班当值人员每两小时巡逻空调机组和外围设备一次，并将运营运营状况记录在空调系统运营表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运营参数。3、按大楼空调运营时间表准时启停空调系统。4、在不影响大楼正常营运前提下，积极摸索并实行有效节能办法。四、空调系统维修保养规程1、冷水机组维修保养和水解决由委保公司负责。2、强弱电综合班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）维修，并按空调系统保养筹划做好设备保养。给排水综合班负责管道，风机盘管水路畅通。2工程部员每年12月制定下年度空调系统保养筹划，并负责组织实行。3、当值人员巡逻发现系统设备故障，应及时进行维修，并报告调度主管。4、设备维修过程所要更换零件，必要做详细记录。5、依照系统设备特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等排放必要加以限制。7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时告知受影响顾客。9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养登记表。。五管网系统1、主管道(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和顾客单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出水导人走火梯。(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水处处乱射。(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水状况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。(5)报告调度主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。2、水平管网(1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内空调水平管阀门关闭。(2)现场用沙包拦住顾客单元门口和电梯口以防水漫入电梯和顾客单元，将水导入洗手间地漏。(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水处处乱射。(4)报告调度主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。3、空调机房内伸缩节(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。(2)将破裂伸缩节上闸阀关闭，漏水停止后启动备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则及时将破裂伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再启动机组和备用泵。(3)报告调度主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。4、空调机房内管道(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水处处乱射。(3)用沙包拦住附近顾客单元门口以防水浸。(4)启动机房内相应管道底排水口排水。(5)注意水泵房污水井水位，如水位过高则增长一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。(6)报告调度主管，由其组织抢修。九：紧急状况告知受影响顾客事件发生后，调度主管报告部门经理以为4小时内可修复应通过紧急广播知会受影响顾客，超过4小时才干修复由部门经理上报总经理书面报告。（一）电梯困人如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下办法解决：发生电梯困人事故时，电梯安管员通过电梯对讲机或咕话与被困人员获得联系，务必使其保持镇定，不得惊慌，静心等待救援人员援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢牌半开闭状态，电梯安管员应联系工程部人员设法将轿厢门完全关闭并及时和电梯厂商或者维保单位联系派人过来。依照指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观测判断轿厢所在位置。轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时救援拉下电梯电源开关。用专用厅门钥匙启动厅门。在轿顶用人力启动轿厢门。协助科客离开轿厢。重新关好厅门。轿厢停于距离厅门0.5米以外位置救援办法进入机房切断电梯电源。拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，运用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发行危险，操作时应一撬一放使轿厢逐渐移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止。当轿厢停于距厅门