基于EVA模型的龙光地产企业价值评估研究

华南理工大学广州学院本科毕业设计（论文）STYLEREF"标题1"摘要PAGE32PAGE35基于EVA模型的龙光地产企业价值评估研究摘要房地产行业作为我国经济发展的主力军，对我国的经济正常运行以及其他相关行业的发展一直发挥着重要作用。房地产行业紧系民生，随着前几年房价的不断上涨，为了调控房价，国家出台了很多相关政策，截至今年，整个房地产行业受相关政策和整个市场环境的影响，企业的经营压力也逐渐加大。EVA价值评估模型采用了加权平均资本成本对企业的实际价值进行评估，不仅能够弥补传统企业价值评估方法只注重于利润增长这一弊端，另一方面还把股权资本成本引入其中，把企业的日常经营管理与企业收益相结合起来。不仅考虑到债权资本成本带来的相关收益，也能体现股东对创造企业价值的影响，能够在房地产企业价值评估方面进行更深层次的说明。本文介绍了我国传统企业价值评估方法的优缺点以及适用性，并总结了EVA评估模型的基本理论特征及优点。并以龙光地产为实际案例进行分析，以计算龙光地产的偿债、营运、盈利、成长四大能力的相关财务指标，分析龙光地产的实际经营现状。最后计算企业近五年的历史EVA值，将EVA评估模型分为三个阶段计算得到龙光地产整体内在价值，并以计算得出的结果为依据进行分析，总结得出EVA与传统会计指标之间存在偏差的原因并得出本文的结论。关键词：企业价值评估；EVA评估模型；房地产行业；龙光地产AbstractAsapillarindustryofChina'seconomy,therealestateindustryhasalwaysplayedanimportantroleinthenormaloperationofChina'seconomyandthedevelopmentofotherrelatedindustries.Therealestateindustryiscloselyrelatedtopeople'slivelihood.Withthecontinuousriseinhousingpricesinthepastfewyears,thestatehasissuedmanyrelevantpoliciestoregulatehousingpricesbig.TheEVAvalueevaluationmodelusestheweightedaveragecapitalcosttoevaluatetheactualvalueoftheenterprise.Ontheonehand,itcanmakeupfortheshortcomingsoftraditionalenterprisevalueevaluationmethodsthatonlyfocusonprofitgrowth.Ontheotherhand,italsointroducesthecostofequitycapitalintotheDailyoperationandmanagementarecombinedwithcorporateincome.Notonlydoesittakeintoaccounttherelatedbenefitsbroughtbythecostofdebtcapital,butitalsoreflectstheabilityofshareholdervaluecreationandcanprovideadeeperexplanationintherealestateenterprisevalueassessment.Thisarticleintroducestheadvantages,disadvantagesandapplicabilityofChina'straditionalenterprisevalueevaluationmethods,andsummarizesthebasictheoreticalcharacteristicsandadvantagesoftheEVAevaluationmodel.ItalsoanalyzesLongguangRealEstateasapracticalcasetocalculatetherelevantfinancialindicatorsofLongguangRealEstate'sfourcapabilitiesofdebtservice,operation,profitabilityandgrowth,andanalyzestheactualoperatingstatusofLongguangRealEstate.Finally,calculatethehistoricalEVAvalueofthecompanyinthepastfiveyears,dividetheEVAevaluationmodelintothreestagestocalculatetheoverallintrinsicvalueofLongguangRealEstate,andanalyzebasedonthecalculatedresults,andsummarizetheEVAandtraditionalaccountingindicatorsThereasonforthedeviationbetweenthemanddrawtheconclusionofthisarticle.Keywords:enterprisevalueevaluation；EVAevaluationmodel；realestateindustry；Longguanglandedestate目录摘要 2Abstract 3第一章绪论 61.1研究背景和意义 61.1.1研究背景 61.1.2研究意义 61.2文献综述 61.2.1国外文献综述 61.2.2国内文献综述 71.2.3文献评述 91.3研究内容和研究方法 91.3.1研究内容 91.3.2研究方法 9第二章企业价值评估基本理论分析 112.1传统企业价值评估方法介绍 112.1.1成本法 112.1.2市场法 112.1.3收益法 112.2三种传统方法的比较 122.3基于EVA的企业价值评估方法概述 122.3.1EVA评估方法的基本理论与特征 122.3.2EVA指标的调整 132.3.3EVA指标的具体计算方法 142.4EVA价值评估方法的优点 152.5本章小结 15第三章龙光地产公司概况和经营现状 163.1龙光地产企业概况 163.2龙光地产经营现状分析 163.2.1偿债能力 163.2.2营运能力 183.2.3盈利能力 193.2.4成长能力 203.3本章小结 21第四章基于EVA模型的龙光地产的企业价值评估 224.1龙光地产EVA计算 224.1.1计算税后净经营利润（NOPAT） 224.1.2计算总资本（TC） 234.1.3计算加权平均资本成本（WACC） 244.2计算龙光地产2014-2018年EVA 264.3预测龙光地产未来的EVA值 264.3.1预测税后净营业利润 274.3.2预测资本总额 294.3.3计算龙光地产未来五年EVA值 304.3.4龙光地产企业价值计算 314.4龙光地产EVA评估结果分析 324.5总结EVA模型在龙光地产价值评估应用中存在的问题 334.6本章小结 33结论 34参考文献 35第一章绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景受市场经营环境变化的的影响，企业之间的商业竞争愈演愈烈，为了提高市场竞争地位，企业的经营管理理念以及管理策略不断更新改进。传统的以利润为中心的企业经营目标已经难以适应社会的发展需求。上个世纪期间，美国一家管理咨询公司SternSteward发现了一种新的企业价值评估方法—经济增加值（EVA），作为公司正常管理和业绩评价的一个新标准，EVA迅速在美国本土得到了宣传推广，并有大量公司因为EVA的运用使得公司的股票价格和业绩得到了质的提升，其中包括惠普、可口可乐、西门子等。经济增加值（EVA）能够更加真实的反映股东给企业带来的实际价值，避免了传统企业价值评估方法的弊端。经过多家公司成功案例的实践验证，EVA评估模型逐渐在全世界范围内受到热捧，EVA已经被企业运用到日常的管理工作当中。近些年随着我国对房地产行业政策的调整变动，以及热线城市的管理、融资环境的松缓、房地产企业融资、借壳上市跟并购重组的案例在行业内已经越来越多，而这也就需要更好的去评估公司的企业价值，减少避免因为收购公司产生“高溢价”的风险。评估企业价值也是企业上市、并购的一个重要步骤，是对企业上市、并购效果进行有效预测的前提。从其本源来看，这是公司另外一种“价值投资”活动。1.1.2研究意义传统的企业价值评估方法中大多数都只是运用到债权资本成本，而EVA模型中的加权资本成本既包括了债权资本成本也包括了股权资本成本，相比之下，更加可以作为股东创造价值能力的代表。EVA在竞争激烈的现代经济社会中，不仅可以提高投资者创造价值的能力，还能够稳定企业日常的运营管理工作，为企业以后的更好发展创立长久的规划，实现企业自身的价值最大化。房地产企业上市融资、企业并购重组案例的增多，对企业整体价值进行合理有效的评估，在企业并购重组中确定好企业的价格，确保并购活动的顺利进行，可以为企业稳定自己在市场的有力地位、增强自身的抗风险能力奠定坚实的基础。可以完善我国企业价值评估理体系，传统资产评估方法、成本法、市场法、收益法等对房地产企业价值评估的方法有一定的不足，此次对房地产企业引进EVA评估方法，可以说是对房地产评估方法的一种创新和丰富。1.2文献综述1.2.1国外文献综述国外对于EVA企业价值评估理论的研究，距离至今已有200年的历史，AlfredMarshal在19世纪末提出了剩余收入这一理论体系，他认为经济利润就是（EconomicProfit）净利润与投入成本的两者之差并加上期间产生的利息。美国思腾思特管咨询公司以剩余收入理论、MM理论为基础，提出了经济增加值（EVA）这一新的企业价值评估理念。并合理运用了EVA指标来衡量公司内部经营业绩、股东创造价值能力的一个标准。从刚开始，把EVA作为评估公司经营业绩的标准的准确性与合理性来看，Robert和Biddle(2008)以员工薪资评估激励方法为出发点，通过传统财务指标和EVA的比较，发现EVA的运用更能提高公司内部的整体工作效率还有资源的合理分配，更能提高公司整体的价值。Antheil和Jordan（2009）通过研究公司股票每股收益和企业价值评估指标的联系，得出公司每股收益与EVA的相关程度高于其他企业价值评估指标。Wallace（1997）因为第一次使用EVA作为评价公司经营业绩的标准，通过此次的运用，他认为把EVA作为公司的评价体系更有利于公司行政管理人员提高公司的整体工作效率，实现企业价值的最大化，他还为此设计了一套以EVA为理论基础的员工内部薪酬激励体制。Byme（1996）在解释市场价值的时候通过EVA和其他相关财务指标的计算比较，发现EVA的使用更能比净利润、净资产收益率等指标去衡量市场的整体价值。当然，EVA只是作为评估企业价值的一种新的方法标准，并不能就说EVA这种评估的方法就是最好的或者最适合的。只有通过不断地理论研究和实际认证，去解释整个理论体系存在的不足，并去努力改进和探索，这样才能实现整个理论的价值最大化。在后来，国外有学者发现了其他的改进体系模型，希望能够找到更好的评估方法，Schewart和Moon（2000）计算分析发现看涨期权的一些特征适合于以大数据为基础的企业，并通过建立Schwartz-Moon模型，以实物期权理论为基础，并实现了合理有效评估这一目的。John（2005）通过运用贴现现金流模型，将企业以往的经营业绩数据融合到此模型中，计算得出企业的实物期权和价值。Manfred通过二项式预期树这一方法的使用，对企业用户的资料数据以及未来可能消费的数额进行合理预测，在分析数据的基础上，通过评估模型的建立，准确的预测出企业的价值。1.2.2国内文献综述在国内，首次将EVA引进我国的是《参考消息》这一官方网站，并将EVA翻译称为附加经济价值，随着EVA在国外的广泛应用，发明者SternStewart在我国上海成立了一家与国外同样名称的管理咨询公司，并逐步开展在中国的宣传和推广业务。我国对EVA的研究起步晚，且我国的资本市场发展还处于发展阶段，研究成果相比国外，相对还在理论研究层次上，应用到实际企业中的成果案例比较少。其中卢琳（2019）在其毕业论文中以碧桂园为实际案例分析主体，通过建立EVA研究模型，分析得出房地产企业价值受资本影响大、企业实际利润和现金流不同步、企业价值受宏观经济环境影响等原因。周云帆（2018）在其毕业论文中以保利地产为实际案例分析主体，以EVA企业价值评估模型通过对保利地产的企业价值进行评估，最后提出自己在未来的展望，一方面将一些非相关因素运用到模型的计算中，其中包括员工奖惩制度、企业的实际经营现状、管理策略等，二是找好适合自己行业现状的EVA模型。这样才能更加真实准确的算出企业价值。曾嘉雯（2018）通过对A企业实际案例的分析，通过运用EVA对企业价值的评估，最后给出自己的建议，一方面是要提高企业管理者对经济增加值的认识，提高熟练度，还要通过分析调整企业的资产结构，最后还要从实际出发，制定适合自身企业应用的EVA计算方法。杜嘉兴（2019）在其毕业论文中通过灰色关联度研究方法和EVA评估模型的运用，提出企业应该关注股权治理、提高业务转化率和自主创新能力、最后应该紧跟时代潮流和政策作出企业自身的调整。赵建华通过研究计算EVA和现金流量法，他认为，相比于现金流量法EVA有以下几个优点，一是对企业价值的评估结果更加真实，二是在反映企业的经营业绩时，不会受到人为因素的影响，三是此评估方法对于企业管理者还有投资者可以很好的运用。孙羽（2012）通过选取美国、内地、香港三地上市的知名企业，通过EVA企业价值评估法计算出三个企业真实的价值，通过对比研究，发现上市企业市场的有效性会干扰评估的真实性，国内市场有效性较差，所以使用EVA法产生误差。刘敏（2012）通过研究计算EVA评估模型计算原理，指出在市场不稳定，经济发展波动较大的时期，应该关注企业价值评估的实际意义并确定好预测的合理时间段，合理选取折现率指标来进行分析计算。王聪儿（2009）首先肯定了EVA评估模型的有效性和真实性，能够考虑企业未来的成长性、风险性并关注企业所有资本成本，在一定程度上弥补了传统企业价值计算的缺陷和不足。但是由于市场、经济环境、公司未来业绩的不稳定性，在使用EVA评估模型时，参数的选取也有一定的偏差，所以在评估结果上也会有一定的偏差。另外，国外在对于资本成本和未来增长率的处理上要求企业管理者具备有一定的理论知识基础，而这些也都是准确真实评估企业价值的前提条件。李铭皞、郭思亮（2017）在房地产企业的价值中将EVA评估方法引用其中，首先系统的阐述了EVA的相关理论，再解释了以EVA为理论基础的房地产企业价值评价理论体系，通过保利地产企业的实际研究建立了以房地产企业为基础的EVA模型，检测EVA评估模型在房地产企业价值评估体系中的可信程度，这个实践为以后房地产企业的企业价值评估奠定了坚实的基础。梅凯萍（2015）通过现实中实际企业的分析，运用EVA评估模型，证明了EVA评估方法在房地产企业价值评估中是可用且有效的。孙文静、张铎（2016）在文中通过阐述企业价值评估的基本理论并在文章做了相关总结，并结合我国现阶段的投资资本市场的相关现状，通过相关数据的计算分析，最后提出我国在此阶段，评估房地产企业价值应通过运用EVA评估模型的方法。王燕妮、袁江丽（2008）根据自己的研究分析得了新的观点，EVA与企业的负债率呈现反比例的关系，即为企业负债越低EVA就越大。其解释的原因是企业的EVA与自身的资本组成结构有较大的比例关系，企业的EVA值的大小与自身的资本组成结构两者呈现一致性的趋势。黄娟（2009）在她发表的文章中提出了自己的观点，她认为EVA不仅考虑了企业的所有资本资本，一部分还过滤了会计信息本身的失真可能性的影响，这不仅提升了企业价值信息的真实性，还促进了企业在日常管理中企业价值管理体系合理科学的建立。实际证明企业只有在资本机会成本时低于资本回报率时才能赚钱。其次当股东做出的投资决策净现值大于零时，公司才能为股东创造财富。1.2.3文献评述梳理国内外对EVA理论模型的研究，通过总结得出，西方国家因为资本市场发展已经成熟，对EVA的研究起步时间早，研究成果相对比较丰富，且理论研究和实际运用能够相结合起来，对不同企业的实际情况能够做出不同的分析，并做出决策。相对于国外，我国对EVA的研究起步晚，其中资本市场发展不充分也是起步晚的一个原因之一，我国对EVA模型的运用相对还是在理论的研究上，在企业的实际应用中相对比较少，但是随着经济全球化的深入还有我国的经济不断发展，EVA企业价值评估模型也逐渐在我国推广运用，这也是我国企业与国际接轨的一个主要体现。EVA企业价值评估理论体系的建立，不仅考虑了企业的所有资本成本，更能真实的评估一个企业的业绩价值还有股东创造价值的能力，从而更好的促进我国企业的发展，实现企业自身价值的最大化。从另外一个方面看，企业价值的真实评估，有利于我国企业走出去，实现跨国企业之间的重组并购，减少因企业价值评估而产生的高溢价的风险，更好的展示我国企业的综合实力。但是对EVA的研究并不能停止，只有不断地把理论研究实践认证相结合，去发现理论研究的不足，这样才能不断地进步，实现企业的最终目标。1.3研究内容和研究方法1.3.1研究内容本文研究内容由五个部分组成：第一部分：对本文所选题目的相关研究背景以及国内外研究现状进行概述；第二部分：介绍传统企业价值评估方法，再是对EVA企业价值评估方法的概述与优势介绍；第三部分：介绍龙光地产公司概况和经营现状分析；第四部分：以EVA价值模型的龙光地产企业价值评估的实际案例分析为研究基础，分析EVA模型计算得出的相关数据和结果，总结EVA价值模型应用中存在的问题；第五部分：以企业价值评估过程中的EVA模型和实际案例为基础，提出了一些结论，并总结了不足之处；1.3.2研究方法本文借鉴了国内外相关现金流管理的研究成果，采用以下方法对EVA价值评估模型进行研究分析：（1）本文采用了定性分析和定量分析相结合，通过这两者的结合，更好的了解和掌握所研究的对象，经过筛选，可以提高研究资料的真实性和有效性。采用统计分析方法，把理论知识与客观实际相结合，根据传统企业价值计算方法统计数据呈现出来的不足，根据EVA模型计算分析，最后根据实际情况提出解决对策，从总体上得出最优解决建议。最后还采用文献分析法，通过阅读比较，了解问题的历史现状，采用与研究对象密切相关的有用资料，获取有效信息，最后更好的认识研究事物的全貌。本文的框架图如下：总结国内外研究成果总结国内外研究成果本文研究研究方法的确定传统企业价值评估基本理论分析龙光地产公司概况及经营现状基于EVA龙光地产企业价值评估提出EVA模型在应用中存在的问题文章总结及致谢文章总结图1-1论文结构图第二章企业价值评估基本理论分析本章主要通过介绍三种传统的企业价值评估方法并比较三种方法各种不同点及适用范围。最后介绍EVA评估模型的基本理论特征，介绍本文对EVA指标的调整原则以及方法，总结得出EVA指标的具体计算方法，最后是本章的小结。2.1传统企业价值评估方法介绍2.1.1成本法成本法的计算需要被评估资产重置成本的计算数据，并依据资产负债表以及当前的市场环境，计算被评估资产已产生的各项贬值，并将资产重置成本与资产贬值的具体数值相减计算得出被评估资产价值的实际数值。成本法的计算公式为：资产评估值=被评估资产重置成本-资产各项贬值因素之和（包括资产功能性贬值、实体性贬值、经济性贬值）使用成本法的基础是投资者购买资产实际所支付的价格不会超过该项资产的替代品的最低成本，而且被评估资产在资产负债表中的市场价值能够准确反映该项资产在现实情况中的实际价值。但是成本法的弊端是计算方法比较单一片面，其计算得出的评估结果并不能真正反映企业的整体真实价值，缺乏对无形资产、品牌价值的价值估计以及资产的整体组合效益。优点是作为现实实务操作中应用最多的一种方法，其计算方法和过程相对比较简单，可操作性强，成本法计算的资产价值可以作为评估公司整体实际价值的基础，并且能够有效防止资产的外流以及损失。2.1.2市场法市场法是现实价值评估中一种较为简单常见的方法，是依据被评估资产与当前市场相似资产的价格进行比较，通过评估资产现时价格的调整，最终计算出被评估资产的实际价值。应用市场法的基础是必须拥有一个活跃且充分发育的公开资产市场，这样有利于资产参照物的更好选取，二是被选择的资产参照物相关财务指标能够准确可靠计量。被评估企业基本财务比率与参照物企业的相关财务指标的乘积经常在实际运用中被作为评估值，而企业价值评估中运用较多的财务比率包括市盈率、市净率、市销率等。市场法的优势在于在预估企业的未来具体收益时受到的限制条件较少，计算方法较为便捷，使用符合当前市场的具体环境。弊端就在于市场法在寻找相似资产市场价格时，寻找参照物较为困难，而且受人为因素的影响较大，评估资产价格的调整需要评估师具备丰富的评估经验还有对资产市场的足够熟悉。2.1.3收益法收益法是通过预算企业的未来收益，并根据企业的具体情况以及资本市场的经营环境，选择贴切的资本化率或者贴现率，将企业的预估未来收益进行贴现到某一日期后各期进行加总以计算评估企业的真实价值。现金流贴现模型、股利贴现模型是现实中收益法使用的较为频繁的方法模型。使用收益法的前提条件有：被评估企业能够根据自身的经营状况准确预测企业的未来收益，另外能够依据外在的资本市场条件，企业选择的贴现率以及资本化率能够跟企业的未来收益风险系数相匹配。收益法的优点在于能够真实、准确的反映企业的价值，能够考虑时间差异因素对企业价值评估带来的不同影响，计算出来的企业价值更有利于投资者在资本市场投资决策。弊端是企业对自身的未来收益做出的预测值需要考虑多方面的因素，因此预估的难度系数也比较大，一般只适用于企业的未来收益能够做出准确预测的单项资产。另一方面是收益法的计算受人为主观影响程度较大，使用范围较为狭窄。2.2三种传统方法的比较成本法以及收益法结合了被评估企业当前运营发展情况，因为收益法侧重于企业的预期未来收益、企业未来资金的时间价值，所以更加适用于处于发展成熟阶段的企业。成本法根据当前市场环境资产负债表对企业的资产重置成本和实际资产贬值对企业的实际价值进行计算评估，因此成本法较适用于投资项目和流动资产占资产结构比例小，不动产占比较大的企业。市场法相比较于前面两种评估方法，需要一个公平竞争的市场选取具有可比性的参照物进行衡量对比，但是搜集数据以及选取参照物较困难，比较适用于企业的发展初期阶段或者被评估企业的未来收益无法做出准确预测时。2.3基于EVA的企业价值评估方法概述EVA企业价值评估方法与传统的企业价值评估方法两者相比，EVA计算方法以及考虑的因素更加全面，本文将会从多个层面讲解EVA评估模型的基本理论与特征。2.3.1EVA评估方法的基本理论与特征经济增加值是EVA的中文翻译，跟传统的企业价值评估方法相比，EVA的优势在于考虑了企业的全部投入资本成本对创造企业价值的影响，其中包括了债务资本成本以及股权资本成本。二者对企业的日常经营管理都有起到一定的影响，并付出相应的投入成本。EVA计算方法体现出只有企业的最终盈利与企业的全部投入资本成本两者的差为正值，这才说明企业为股东创造了实际性的价值。EVA的计算公式为经济增加值（EVA）=税后净经营利润（NOPAT）-总投入资本（TC）×加权平均资本成本（WACC）那么要计算企业的经济增加值，就要计算得出其中三个相关数据，而这些数据都不能从企业的财务报表中直接得出，而需要企业的定期财务报表中的值，结合会计项目调整，删除传统企业评估方法中财务数据的影响，从而计算出被评估企业的经济增加值。EVA在评价企业经营业绩、衡量企业决策方法以及未来目标起到重要作用，EVA的主要特征包括以下几个方面：创造股东财富是EVA的重点。EVA将股权资本成本考虑进来，不仅有利于企业股东财富的增值，更有利于上市公司在资本市场上的定价以及提高企业的整体竞争力。有利于企业管理者更好的做出决策和判断。减少人为主观因素影响。在传统企业价值评估方法中，在计算利润总额时会扣除前面计提的各项资产折旧以及摊销，而在EVA的计算中，并没有剔除前面的人为计提的折旧以及摊销因素的影响，而是在计算时予以转回，不计入当期损益。因此在传统会计核算中，这些会计估计会受到人为因素的影响，在一定程度上会出现企业会计利润失真。更加准确的衡量企业业绩以及利润并且关注企业的未来发展规划。房地产行业是我国的支柱性行业，跟其他行业相比，房地产企业前期对资金需求大，后期账款回收周期长。因此如果只从企业的早期阶段计算评估企业的实际价值，那么企业的真实价值就会被低估。所以需要从企业的长远发展规划目标出发，充分考虑企业的成本投入，产品产出以及资金回报这一周期性活动，全方位评估企业的整体价值。2.3.2EVA指标的调整EVA（经济增加值）指标评估体系与传统的以权责发生制为依据的业绩评估体系在计算方法上有一定的差异。EVA从股东的切身利益出发，把权益资本纳入投资资本总额中，一方面可以更加全面的反映企业的经营业绩和企业的自身的财务状况，另一方面可以降低管理层的盈余管理影响，更加准确有效的计算公司经营利润，从而更好的计算企业各期的EVA指标。现实EVA指标调整中，还要根据企业的实际情况等进行选择调整。需遵循以下调整原则：简单实用性原则。我们可以通过减少调整项目的数量，提高自身的计算和工作效率，但是得保证获得的财务数据是在准确可靠的前提下，这样计算的出的相关数据也有利于企业员工、股东、管理层的理解。重要性原则。调整时应该以对计算得出的EVA结果有重大影响的为重点调整对象，并且以对财务数据真实、准确性有重大关联的为调整对象。现金收支原则。在企业的现实经营环境中，调整的会计项目应该以实际发生制为基础，体现企业日常的现金流状况，降低行政管理层对日常经济业务的影响，更加准确有效的计算公司经营利润。本文结合EVA价值评估理论以及企业的实际经营现状，对需调整的会计项目以及原因做了以下的概括：表2-1EVA指标的调整方式以及影响需调整项目调整方法调整原因以及影响各项准备金当期减值准备的增加额应加回税后经营利润，资本总额包括各类准备金账户的余额各类准备金并不是企业当期实际发生的，准备金的增加额对企业当期总资产并没有产生影响在建工程计算资本成本时剔除在建工程在建工程在建期间并没有投入实际经营活动中，没有产生实际经营效益。递延所得税递延所得税贷方余额加回资本总额，递延所得税贷方余额增加值加回税后经营净利润递延所得税可以真实准确反映企业实际交付的税额利息费用利息费用应加回税后经营利润利息收入、汇兑损益为非日常生产活动，应扣除。研究与开发费用研发费用应将其资本化，并在一定的获利期间内将其摊销无形资产的研究阶段支出费用化，开发阶段符合条件的资本化，计入无形资产成本非正常性损益剔除营业外收支、投资收益、政府补贴等与经营无关和非经常性收支对税后净利润的影响企业在日常生产经营活动中投资资本所创造的价值增值才是企业的价值所在资料来源:根据房地产行业自身的特点以及会计调整原则分析得来2.3.3EVA指标的具体计算方法税后营业净利润（NOPAT）是反映被评估企业投资资产获利能力的评估指标，主要是指企业生产经营活动中投资资产后获得的税后经营净利润，该指标是指企业的税后投资净收益，其中没有包括企业资本结构中的总投资资本，主要体现企业资产对价值创造的影响。NOPAT计算公式如下：税后净营业利润（NOPAT）=息前税后净利润+少数股东权益+递延所得税贷方余额增加+各类准备金账户增加额+研发费用-非正常性损益资产这一概念在传统的会计角度和EVA理论中表述也有不同之处，从会计这一层面上看，资产是指企业过去的交易中物品的所有权归企业拥有并控制而且在未来的期间内会给企业带来一定的经济流入，在EVA理论中，企业在日常的经营管理活动中实际所占用的所有资本即为企业的全部投资资本，其调整一般是通过股权资本为基础进行的，而资本总额是股权以及债务资本之和，是股东投入资本的账面价值体现。应付账款与应付票据在EVA理论中也不属于债务资本的范畴。本文对资本总额的调整如下：资本总额（TC）＝递延所得税款贷方余额＋各类准备金余额＋短期借款＋普通股股权＋长期借款＋—年内到期长期借款＋应付债券＋研发费用资本化额-在建工程—金融资产+少数股东权益加权平均资本成本（WACC）是根据企业自身的资本结构对各类资金的资本成本加权平均计算得出的资本总成本。对于企业的投资、融资、价值评估都有密切关系。而资本结构由股权、债务资本在总资本所占比例所决定。在实际运用中，WACC通常被用来衡量企业项目投资回报率的一个标准，WACC的公式为：加权资本成本（WACC）=股权成本*股权成本占比+债务成本*债务成本占比*（1-平均所得税率）对于公式中债务成本的计算，因为我国对企业贷款方式来源管理较为严格，银行贷款作为企业贷款的主要来源，因此期限不同的银行贷款利率是本文的计算基础，公式如下：税后债务资本成本=（短期负债占比×短期负债利率+长期负债占比×长期负债利率+应付债券占比×应付债券利率）×（1-所得税税率）对于权益成本的计算，本文主要利用资本资产定价模型（CAPM）计算，公式如下：Kd=Rf+β(Rm-Rf)Rf为无风险收益率，本文主要用长期国债利率代替，Rm-Rf为市场风险溢价，β反映该企业股票相对于整个股票投资市场的风险敏感程度。2.4EVA价值评估方法的优点EVA价值评估方法考虑了企业的全部投入资本成本对创造企业价值的影响，包括了债务以及权益资本成本。通过相关会计项目的调整，更好的计算衡量企业自身的经营业绩以及营业利润。EVA评估模型还可以减少相关人为主观因素的影响，降低因为各项准备金的余额增加影响企业利润的真实性以及准确性。因此，使用EVA企业价值评估模型对我国房地产企业进行价值评估有利于真实准确的反映自身的内在价值，帮助企业优化资本结构，对企业行政管理层或是投资者进行更准确的引导。2.5本章小结经过上文对EVA价值评估模型和传统企业价值评估方法的详细介绍，可以总结出EVA评估方法在现实企业价值评估中体现出更大的优越性，计算出来的企业价值评估结果更加贴合实际，更加能够体现企业的真实内在价值。第三章龙光地产公司概况和经营现状3.1龙光地产企业概况龙光地产股份有限公司是龙光集团旗下子公司，简称龙光地产，公司于1996年正式成立，具备国家房地产开发一级资质，是当前中国房地产行业的龙头企业之一。公司以住宅开发基础,并以物业发展为辅翼，推动企业的综合发展，中心发展区域在当前的世界四大湾区—粤港大湾区。龙光地产股份有限公司由广东龙光集团房地产有限公司改制而来，公司在2008年完成企业股份制改革，并成功取得国家一级开发资质。龙光地产在2012年将总部入驻深圳，企业的快速发展获得三年的中国房地产百强企业称号。2013年，龙光地产在香港联交所主板成功上市（股票代码3380.HK），企业凭借良好的发展潜力获得14.84亿港元融资，这也是企业进军国际资本市场的一个美好开端。2014年，龙光地产获纳入为摩根士丹尼资本国际(MSCI)中国小型企业指数，并荣登为沪港通合资格港股通股票，并于当年发行三年到期的2.5亿美元优先票据；企业同时纳入恒生综合大型股/中型股指数成份股，荣登中国房地产企业40强。集团以珠三角和两广为房产开发重点,紧跟国家发展战略，以世界湾区—粤港澳大湾区为开发中心，其中集团超过80%的土地资源储备就在于此。企业同时进军我国长三角开发市场，以扩大环上海一小时都市生活圈为战略布局。集团还在于2017年成功进军际房地产开发市场，在香港和新加坡取得了优质的开发项目以及土地储备，以此来开启自身的国际化进程。2019年，龙光地产再次入围《财富》中国500强，荣居202位。企业主要经营范围：房地产及土地开发、规划设计、工程建设、营销策划、物业租赁、建筑合同。3.2龙光地产经营现状分析3.2.1偿债能力一个企业的偿债能力高低可以体现出自身企业的现金流情况，企业的现金流正常，则说明企业的偿债能力较高。当企业自身的现金流足以偿还企业的债务，一方面可以促进企业运转效率的提高，还可以提高企业的外在融资水平。依据借款期限的不同，可以分为短期、长期偿债能力，短期偿债能力一般以企业的短期资产以及流动负债为主体，而长期偿债能力是以利息保障倍数、资产负债率来作为衡量标准。1、短期偿债能力本文以流动比率、速动比率、现金比率作为衡量龙光地产短期偿债能力的标准，计算数据如下表：表3-1龙光地产短期偿债能力分析表年份20142015201620172018流动资产（亿）392.26497.60585.21835.951306.40存货（亿）278.75281.98401.97384.58547.81速动资产（亿）113.51215.62183.24451.37758.59流动负债（亿）178.27178.27310.55572.94885.39流动比率2.212.201.891.461.48现金比率0.430.430.500.650.50速动比率0.641.210.590.790.86资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到图3-1龙光地产短期偿债能力数据图资料来源：根据表3-1处理得出由上图所示，流动比率计算为流动资产与流动负债之比，由表可以看出，龙光地产近五年来流动比率呈现出下降的趋势，五年的平均值为1.7左右，而2是衡量流动比率的正常标准，但因为行业的特殊性，资金周转期较长，存货多，所以流动比率也相对较低。一般流动比率越高，说明企业的资产的流动越高，有效利用率较低。速动比率五年来的均值为0.7左右，计算方法是流动资产剔除存货之后和流动负债两者之比。速动资产因为剔除了存货的影响，变现能力更强，更可以体现企业自身的偿债能力高低。现金比率为企业的速动资产剔除掉应收账款、票据与流动负债之比。0.2是衡量现金比率较好的一个标准，其可以用以衡量企业最直接偿付债务的能力。龙光地产现金比率较高，说明企业的现金占比较低，应该减少企业的存货以及应收账款和应收票据的数量，降低企业的现金比率。从以上分析可以得出企业的偿债能力较高，企业自身的财务状况正常，财务风险较低。但是因为后期市场经营环境的不稳定，导致企业自身存货增加，变现能力降低。2、长期偿债能力本文以资产负债率、产权比率作为衡量企业长期偿债能力的标准，这两个指标可以体现企业自身资本以及财务结构的合理程度。资产负债率指标大小与企业自身的长期偿债能力以及债权人的利益保护程度关系成反比关系。产权比率可以反映出企业债务以及股东权益的占比情况，是作为企业财务杠杆的重要衡量指标，产权比率越低越好。表3-2龙光地产长期偿债能力计算表年份20142015201620172018资产总额（亿）448.36567.72865.021118.711700.95负债总额（亿）315.19393.11607.50847.071333.49股东权益（亿）133.17174.61257.52271.64367.46资产负债率0.700.690.700.760.78产权比率2.372.252.363.123.63利息费用（亿）0.940.373.726.7214.17息税前利润（亿）38.1242.1183.05115.61154.36利息保障倍数40.55113.8122.3317.210.89资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到由表中计算得出的数据可以看出，龙光地产的资产负债率五年的均值大概为0.7，而0.5是衡量资产负债率的正常标准，但因房地产企业的前期投资成本较大，而且龙光地产后期的存货数量较大，短期借款多，负债大，所以资产负债率高于正常标准。产权比率是由企业的负债总额与股东权益总额之比来计算的。由数据可以看出企业的产权比率较高，而且后面呈现增长的趋势，是因为后期企业的存货多，负债多所决定的。近五年来，企业的息税前利润一直增加，但是企业的利息费用也呈现增长的趋势，2018年的利息费用比2017年的增长了一倍多，这也与企业的负债增加有密不可分的关系。综上所述，龙光地产的短期偿债能力较强，但是因为后期企业的存货数量较多，负债多，利息支出增加，利息保障倍数下降，企业的长期偿债能力降低，财务风险也会上升。3.2.2营运能力受企业流动资产周转期较长的影响，本文以总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率来对龙光地产的营运能力进行分析。营运能力可以反映企业自身对资金管理的效率水平，能够在一定程度上体现企业的内在价值。表3-3龙光地产营运能力计算表年份20142015201620172018应收账款周转率6.582.333.162.371.52总资产周转率0.340.290.350.470.53存货周转率0.310.360.510.720.81资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到图3-2龙光地产营运能力数据图资料来源：根据表3-3处理得出受市场环境以及国家政策的影响，企业的应收账款周转率下降，这说明企业的回款周期变长，应收账款数额增加，回款难度加大。存货周转率上升，说明企业正不断调整自身的资产结构，缩短企业的营业周期，提高企业的资金变现能力。总资产周转率上升，说明企业日常正常运营，经营状况稳定。3.2.3盈利能力盈利能力是衡量企业未来价值、创造企业利润的主要财务指标，也是投资者利润分配、评估投资回报的衡量指标。下表是对龙光地产盈利能力的具体分析。表3-4龙光地产盈利能力分析表年份20142015201620172018销售净利率19.3718.4425.3225.3120.38总资产收益率6.465.216.266.585.88净资产收益率25.3221.4027.2230.5531.54资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到图3-3龙光地产盈利能力数据图资料来源：根据表3-4处理得出如上图所示，企业的销售净利率2016、2017年上涨最快，2018年下降了，但总体还是保持较高的趋势，总资产收益率也是跟销售净利率的发展趋势有点相似，这些也跟企业存货数量增加，国家宏观调控政策、土地价格、原材料价格上涨，企业盈利能力降低有着密切的关系。受行业市场环境的影响，企业净资产收益率不断上升，这也跟企业自身负债增加、企业净资产减少有关系。3.2.4成长能力企业的成长能力，主要是通过计算分析企业财务报表的多项指标来体现，本文主要选取营业收入增长率等四项主要增长率以及基本每股收益来衡量企业的未来发展能力。表3-5龙光地产成长能力计算表年份20182017201620152014营业收入（亿）441.37276.90205.39145.74124.98营业利润（亿）140.19108.8979.3341.7437.18净利润（亿）89.9670.0852.0026.8824.21总资产（亿）1700.951118.71865.02567.72448.36营业收入增长率（%）59.4034.8240.9316.6112.40营业利润增长率（%）28.7437.2690.0612.2612.36净利润增长率（%）26.9845.4569.3912.8515.98总资产增长率（%）52.0529.3352.3726.6261.21基本每股收益1.481.170.810.520.47资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到图3-4龙光地产盈利能力数据图资料来源：根据表3-5处理得出由上表可以看出，龙光地产的营业收入增长率、总资产增长率增长幅度较大，体现企业近五年来的业务收入及企业规模在不断增加扩大，营业利润增长率、净利润增长率波动比较大，但还是呈现着正值，后期增长速度下降，这与后期存货数量增加、土地价格上涨、原材料价格上升有着密切关系。基本每股收益稳步上升，说明企业拥有的资产现值在不断增加，股东权益在增加。综上所述，龙光地产的日常经营现状一切正常，财务状况良好。根据当前的行业市场环境以及龙光地产的经营现状，我们可以预测，企业未来的发展空间依然广阔，发展潜力巨大，未来的企业业绩将不断上升。3.3本章小结通过本章对龙光地产经营现状的分析，通过计算四大能力相关财务指标对企业的经营业绩以及财务状况进行计算分析。我们可以总结出龙光地产的偿债能力较强，营运能力以及未来的成长能力都保持着不断上涨的趋势。根据当前的行业市场环境以及龙光地产的经营现状，我们可以预测，企业未来的发展空间依然广阔，发展潜力巨大，未来的企业业绩将不断上升。第四章基于EVA模型的龙光地产的企业价值评估本章主要通过对近五年龙光地产税后营业净利润、投入总资本、加权平均资本成本的计算，计算得出企业近五年的历史EVA，并通过百分比预测法，预测企业未来五年的评估企业价值的相关指标，并计算出企业2018年的整体内在价值。4.1龙光地产EVA计算4.1.1计算税后净经营利润（NOPAT）经过上文对EVA模型的介绍，计算龙光地产EVA值，首先要计算出企业的税后净经营利润，再计算出企业的投入总资本，以及加权平均资本成本，最后计算得出历史EVA值。税后净营业利润（NOPAT）=息前税后净利润+递延所得税贷方余额增加+少数股东权益+各类准备金账户增加额+研发费用-非正常性损益根据上述公式，对具体计算数值进行以下调整表4-1税后净营业利润计算表（NOPAT）单位：亿元指标20182017201620152014净利润89.9670.0852.0026.8824.21+所得税50.2338.8127.3414.8612.97+利息费用14.176.723.720.360.94息税前利润154.36115.6183.0642.138.12平均所得税税率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%息前税后利润99.0574.4154.4427.1124.82+递延税款贷方余额增加值1.174.527.541.514.48+准备金余额增加0.000.000.000.000.00+研发费用0.000.000.000.000.00-非正常经营损益1.190.780.330.420.25税后经营净利润99.0378.1561.6528.229.05资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到息税前利润根据企业的利润总额和利息费用两者之和计算得出，企业平均所得税率是所得税额和利润总额之比，用息税前利润剔除所得税额，计算出企业的息前税后利润。“准备金余额增加”因龙光地产年报中资产减值损失以及坏账准备科目并无计提，所以本文不予考虑。财务报表中少数股东损益已经包括在净利润数额科目，所以在实际计算中不需再调整。资本化费用主要考虑到企业自身的研发费用，龙光地产近五年财务报表中研发费用科目无数据，因此不予考虑。递延所得税贷方余额增加额是由龙光地产年报中递延所得税贷方余额的期末数与期初数两者之差计算的。政府补贴、营业外收支、投资收益等科目属于企业的“非正常经营损益”，根据龙光地产财务年报附注“计入当期其他收入”填列。4.1.2计算总资本（TC）资本总额（TC）＝递延所得税款贷方余额＋各类准备金余额＋短期借款＋普通股股权＋长期借款＋—年内到期长期借款＋应付债券＋研发费用资本化额-在建工程—金融资产+少数股东权益对具体计算数值进行以下的计算分析：（1）本文的股东权益合计，已经包括了母公司股东权益和少数股东权益的总和。（2）提取的各项准备金主要包括龙光地产存货跌价准备、坏账准备、资产减值准备，因为近五年来企业财务年报并无数据，所以不加以考虑。（3）企业的递延所得税负债和递延所得税资产两者的差值是递延所得税贷方余额计算的方法。（4）交易性金融资产和以公允价值计量且其变化计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产是金融资产的主要科目，因为企业近五年来年报并无数据，所以不加以考虑。（5）根据龙光地产年报报表所示研发费用、应付债券并没有相关数据，因此本文不予考虑。表4-2龙光地产资本总额计算表单位：亿元指标20182017201620152014有息债务资本股东权益合计367.46271.64257.51174.61133.17+短期借款95.7755.9833.7140.4538.24+长期借款119.67141.91117.0871.1790.57+一年内到期长期借款0.000.000.000.000.00+应付债券0.000.000.000.000.00提取的各项准备金0.000.000.000.000.00+研发费用0.000.000.000.000.00+递延所得税贷方余额19.2218.0513.535.994.48未投入资产-在建工程0.000.000.000.000.00-金融资产0.000.000.000.000.00资本总额602.12487.58421.83292.22266.46资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到4.1.3计算加权平均资本成本（WACC）1、债务资本成本税后债务资本成本=（短期负债占比×短期负债利率+长期负债占比×长期负债利率+应付债券占比×应付债券利率）×（1-所得税税率）以下为平均所得税率计算表表4-3所得税调整表年份20182017201620152014所得税费50.2338.8127.3414.8612.97利润总额140.19108.8979.3441.7437.18平均所得税率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到表4-4债务资本成本计算表单位：亿元年份20182017201620152014短期借款95.7755.9833.7140.4538.24长期借款119.67141.91117.0871.1790.57负债总额215.44197.89150.79111.62128.81一年期短期借款年利率4.35%4.35%4.35%4.85%5.60%短期借款占比44.45%28.29%22.36%36.24%29.69%三年期长期借款年利率4.75%4.75%4.75%5.25%6%长期借款占比55.55%71.71%77.64%63.76%70.31%税前债务资本成本4.57%4.64%4.66%5.11%5.88%所得税税率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%税后债务资本成本2.93%2.98%3.05%3.29%3.83%资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到短期借款资本成本本文选取一年期银行短期贷款利率作为参考，长期借款资本成文以三年期银行贷款利率作为参考，因为龙光地产近五年应付债券并没有数据，因此不加以考虑。2、权益资本成本股东对企业项目投资的必要报酬率称为权益资本成本，资本资产定价模型（CAPM）是本文的主要计算公式：Kd=Rf+β(Rm-Rf)上述模型中，无风险报酬率（Rf）是指剔除了风险报酬影响下的利率，国债到期收益率是无风险报酬率的重要参考指标，本文以10年期的国债到期收益率做为无风险收益率。β系数体现企业资产相对于整个投资市场的系统风险。β值越大，说明企业资产风险风险系数较高，股东要求的投资回报率越高。β值由wind数据库提供的计算器计算得到。市场风险溢价（Rm-Rf）是指在一定的风险投资市场环境下，除了无风险收益以外的收入，风险系数与市场风险溢价呈正比关系。对于市场风险溢价，本文根据国家统计局数据选取每年的GDP增长率作为数值。表4-5权益资本成本计算表年份20182017201620152014无风险利率3.5%3.64%2.75%4%3.62%调整后β值1.85520.72451.12320.93180.715市场风险溢价6.6%6.8%6.7%6.9%7.3%权益资本成本15.74%8.57%10.28%10.43%8.84%资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到3、计算加权平均资本成本加权平均资本成本(WACC)=权益成本(Re)×权益资本比例(E/V)+债务成本(Rd)×债务资本比例(D/V)×（1-平均所得税率）(Tc）通过以上的计算可以看出，在龙光地产的资本结构中，权益资本比债务资本的占比要大，而且龙光地产的债务占比呈现下降的趋势，权益占比不断增加。这也表明龙光地产使用EVA价值评估模型对其企业价值进行评估，能够更加真实准确的计算出企业的实际价值。具体计算如下表所示表4-62014-2018龙光地产的加权平均资本成本单位：亿元年份20182017201620152014资本总额582.9469.53408.3286.23261.98股东权益总额367.46271.64257.51174.61133.17负债总额215.44197.89150.79111.62128.81权益资本成本15.74%8.57%10.28%10.43%8.84%权益资本占比63.04%57.85%63.07%61.00%50.83%平均所得税率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%税后债务资本成本2.93%2.98%3.05%3.29%3.83%债务资本占比36.96%42.15%36.93%39.00%49.17%加权平均资本成本11.01%6.22%7.61%7.65%6.38%资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理得到4.2计算龙光地产2014-2018年EVA经济增加值（EVA）=税后净营业利润（NOPAT）—投入资本总额（TC）×加权平均资本成本（WACC）计算得出结果如下表：表4-7龙光地产历史EVA单位：亿元年份20182017201620152014税后净经营利润99.0378.1561.6528.229.05资本总额602.12487.58421.83292.22266.46加权平均资本成本11.01%6.22%7.61%7.65%6.38%EVA32.7447.8229.555.8512.05资料来源：根据2014-2018龙光地产年报并计算整理得到图4-1龙光地产2014-2018年EVA值与净利润比较示意图资料来源：根据表4-7处理得出由上图可以看出，EVA指标计算出来的企业价值与传统会计指标净利润存在一定的偏差。但是这五年这两个指标的走势差不多一致，只是在2015年跟2018年企业的净利润与计算得出的EVA值出现差异。这主要是因为企业投入资本总额的大幅增加，以及企业加权平均资本成本的上升，也跟企业自2013年上市以来，股权资本成本占比增加有关。4.3预测龙光地产未来的EVA值通过上文的计算可以看出，企业价值评估使用EVA模型，预测龙光地产未来的EVA值，下文将根据实际情况分为三个阶段进行合理预估，包括高速、稳定、永续增长期，通过不同阶段的计算。得出企业的实际EVA值。4.3.1预测税后净营业利润1、预测营业收入和营业成本以龙光地产近五年的财务年报为计算基础，我们可以看出企业的营业收入呈现不断增长的趋势，而且后三年的营业收入增长率稳定在30%以上，因此，我们在预测未来五年的收入增长利率时，我们可以采用历史五年营业收入增长率的平均值32.83%。从下表可以看出，2014-2018年龙光地产的销售毛利率基本保持稳定，在预测企业未来的营业成本时，我们可以采用历史五年的销售毛利率平均值32.18%来计算。具体原因：一是政府近几年来调控房价相关政策与措施已经陆续出台，并且已经有了一定的成效，预计未来房价不会有太大的涨幅，相对会趋向于平稳的趋势；二，房地产行业相对于之前已经趋向于稳定发展状态，未来的发展会相比之前增加了难度。三，随着我国的土地以及人工、材料成本的上升，营业成本会不断增长，企业会通过提高工作效率、缩小员工规模，以保证企业的正常运转。表4-8龙光地产营业收入预测计算表单位：亿元年份20182017201620152014营业收入441.37276.90205.39145.74124.98营业收入增长率59.40%34.82%40.93%16.61%12.40%营业成本292.5181.72139.79101.4486.94销售毛利率33.73%34.37%31.94%30.40%30.44%年份20192020202120222023预测营业收入586.27778.741034.411374.001825.09预测营业收入增长率32.83%32.83%32.83%32.83%32.83%预测营业成本397.61528.14701.54931.851237.78预测销售毛利率32.18%32.18%32.18%32.18%32.18%资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理并根据百分比预测法计算得到2、预测2019-2023利润表项目为了预测龙光地产税后净营业利润，根据计算公式，将利润表相关科目做了合理的预测，并根据实际情况作了以下调整：因为企业年报中利息费用与利息收入有区分开来，因此在预测中利息费用与财务费用互相抵减。2016年-2018年管理费用占营业收入比重相对于2014-2015年趋向于平稳状态，因此采用后三年占比平均值进行计算。销售费用，2014-2018年销售费用占营业收入比例相对比较稳定，因此取历史五年的占比平均值进行计算。重估盈余占营业收入比例五年占比波动较大，在做出预测时，采用五年占比的平均值进行计算。企业实际所得税税率采用2014年-2018年的所得税税率平均值。递延所得税贷方余额增加值以2018年的通货膨胀率代替。利润表分析计算如下所示：表4-9龙光地产利润表数据分析表年份20182017201620152014预测利息费用14.176.723.720.370.94采用后三年平均值2.5%占营业收入比例3.21%2.43%1.81%0.25%0.75%销售费用12.319.297.145.734.13采用五年平均值3.3%占营业收入比例2.79%3.36%3.48%3.93%3.30%管理费用11.347.485.575.885.27采用后三年平均值2.7%占营业收入比例2.57%2.70%2.71%4.03%4.22%重估盈余17.8728.2927.649.58.76采用五年平均值8.32%占营业收入比例4.05%10.22%13.46%6.52%7.01%所得税率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%五年平均值35.29%递延所得税贷方增加值1.174.527.541.514.48用2018年通货膨胀率3.13%占营业收入比例0.27%1.63%3.67%1.04%3.58%资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理并根据百分比预测法计算得到结合以上的计算，预测2019年-2023年龙光地产的税后净营业利润，具体如下表：表4-10预测龙光地产2019-2023年税后营业净利润单位：亿元年份20192020202120222023营业收入586.27778.741034.411374.001825.09-营业成本397.61528.14701.54931.851237.78-销售费用19.3525.7034.1445.3460.23-管理费用15.8321.0327.9337.1049.28+重估盈余48.7864.7986.06114.32151.85-所得税71.2694.65125.72167.00221.83+递延所得税贷方增加值1.211.241.281.321.36税后营业净利润132.21175.25232.42307.03407.82资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理并根据百分比预测法计算得到4.3.2预测资本总额为了预测龙光地产2019年-2023年总投入资本，我们需要对资产负债表的相关数据进行合理的预测。（1）股东权益，包含了母公司股东权益和少数股东权益，历史五年占营业收入比例不稳定，但在后两年占比比例比较接近，因此本文采用后两年的平均值进行预测。（2）短期借款在2014年之后有大幅减少，而且呈现占比不断减下降的趋势，故本文取五年平均占比进行预测。（3）长期借款，2014年-2017年因为企业的投资和正常运转需要，企业因为行业特殊性回款周期长，跟2018年借款数额相差较大。为了预估的真实准确性，本文以后三年为计算依据进行加权平均，并以评估基准日年限重要性取近三年的权重分别为30%，30%，40%，预估未来企业的长期借款占比情况。（4）因为企业年报中应付债券以及一年内到期的长期借款和各项准备金并没有数据，因此本文在对未来进行预测时并不加以考虑。（5）递延所得税贷方余额采用基准年2018年的通货膨胀率3.13%进行预测。具体资产负债表项目预测如下所示：表4-11龙光地产资产负债表项目数据统计表单位：亿元年份20182017201620152014预测股东权益367.46271.64257.51174.61133.17取后两年平均值90.67%占营业收入比例83.25%98.10%125.38%119.81%106.55%短期借款95.7755.9833.7140.4538.24取后两年平均值20.96%占营业收入比例21.70%20.22%16.41%27.75%30.60%长期借款119.67141.91117.0871.1790.57取后三年加权平均值43.31%占营业收入比例27.11%51.25%57.00%48.83%72.47%一年内到期长期借款0.000.000.000.000.000.00应付债券0.000.000.000.000.000.00各项准备金0.000.000.000.000.000.00递延所得税贷方余额19.2218.0513.535.994.48用2018年通货膨胀率3.13%占营业收入比例4.35%6.52%6.59%4.11%3.58%资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理并计算得到以上表为计算基础，预估龙光地产2019年-2023年各相关数值，计算数据如下所示：表4-12龙光地产2019-2023资本总额预测表单位：亿元年份20192020202120222023股东权益531.57706.08937.901245.811654.81+短期借款111.42148.00196.58261.12346.85+长期借款230.22305.80406.20539.56716.70+递延所得税贷方余额19.8220.4421.0821.7422.42资本总额893.031180.321561.762068.232740.78资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理并根据百分比预测法计算得到4.3.3计算龙光地产未来五年EVA值本文以2014年-2018年资本加权成本平均值7.78%为预测期的加权平均资本成本，2019年-2023年龙光地产预测期的具体EVA值计算以上文对企业税后净营业利润以及投资资本总额的合理预估为基础进行计算。表4-13龙光地产未来五年EVA预测表单位：亿元年份20192020202120222023税后营业净利润132.21175.25232.42307.03407.82资本总额893.031180.321561.762068.232740.78加权平均资本成本（%）7.787.787.787.787.78EVA62.7383.42110.92146.12194.59资料来源：根据2014-2018龙光地产年报整理并根据百分比预测法计算得到4.3.4龙光地产企业价值计算对于2019年-2023年龙光地产EVA值进行贴现时，本文从谨慎性的角度出发，以五年来权益资本成本的平均值10.78%为计算依据 ，两个主要考虑因素如下：首先，EVA实际上是一种权益资本收入，在计算投资总资本时考虑到了债务资本成本以及权益资本成本，所以选择权益资本成本作为贴现率更可以反映出投资者在剔除自身投入后所带来的实际收益。二是从以上对龙光地产的财务数据分析可以看出企业自身的权益资本成本高于债务资本成本，从整个房地产行业来看，企业自身的自有资金占比会不断增加，贷款等融资方式占比会逐渐减少，因此，我们可以合理的预测龙光地产的自有资金占比会增加。因此如果采用债务资本成本或者加权平均资本成本对EVA进行折现，会容易导致计算出来的EVA现值高于实际价值。本文计算依据企业发展状况将分为三个不同的发展时期：第一时期为企业的高速增长时期，在这一阶段，企业发展迅速，EVA值快速增长，本文以五年为这一阶段的时间跨度，以下表计算得到的2019年至2023年企业的EVA值，折现加总得到419.85亿元，EVA值增长较快。第二时期是企业稳定增长的时期，这个阶段的发展速度相对放缓，但是企业的日常运转依然正常，效率保持在正常水平，盈利发展能力保持在正常水平，因此本文以2018年的GDP增长率作为这一阶段的增长率，以五年作为时间跨度，2024年-2028年对EVA进行贴现计算加总得出总和为520.37亿元。第三时期为永续增长时期，计算龙光地产2030年之后的实际价值，在实际运算中永续增长率选取一般为2%-3%，由于房地产行业的特殊性，出于谨慎考虑，本文将龙光地产三阶段的永续增长率取为2%，计算得到EVA现值为1009.12亿元。表4-14龙光地产企业价值计算表单位：亿元年份20192020202120222023EVA值62.7383.42110.92146.12194.59折现率%10.78%10.78%10.78%10.78%10.78%折现系数0.90270.81480.73560.66400.5994EVA现值56.6367.9781.5997.02116.64一阶段EVA现值合计419.85年份20242025202620272028稳定