世联海南海口市3536号地商业项目前期策划

11三月2024世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议报告思路及目录商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划商业部分概念性报告概要发展战略——主力店主题特色可出售性灵活性招商策略——分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面积换单价出售策略——不同位置采用不同出售方式选择最佳出售时机（确定主力店后）项目定位——中央政务区·首席体验式购物中心

海洋主题StreetMall（街区购物中心）餐饮娱乐型准区域性以品牌超市为核心的购物中心媒介策略——基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同，以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要推广媒介规划创新——垂直空间2+1模式水平空间的全街铺规划模式海洋主题的景观街区下沉式广场主入口及中庭负一层变首层商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析——经济技术指标各项指标35号地块36号地块360136023603占地面积（M2）31491.113976.8715628.2729609.96土地用途商住商住商住二类居住用地使用年限（年）70707070容积率5.62.12.02.0建筑密度≤25%≤25%≤25%≤20%绿地率≥50%≥45%≥45%≥45%建筑限高（≤米）200404050停车位（个）-293312592商业面积比例（%）30%15%15%

商业面积（M2）5290544034688

合计商业面积（M2）61996世联海南海口市3536号地商业项目前期策划优势紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前景较好；有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、长滨路，有利于商业开发。西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；劣势容积率高，建筑密度低地块分割严重，规划限制条件多区域目前人口密度较小,商业氛围冷清机会海南国际旅游岛-带来相关政策利好；东环铁路开通-拉近消费距离跨海大桥–提升片区商业辐射能力南港码头-三港合一带动片区商业发展盈滨半岛-与片区通车，扩大商业辐射范围商业—商业片区发展日益成熟，商业互动性威胁海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势片区商业用地较多，未来招商压力较大政府政策性风险项目商业SWOT分析世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目关键问题项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大；项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。（一般规划层数较高）世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划解放大同路商圈国贸、玉沙路商圈海秀东商圈海口三大商圈——海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈，影响力和辐射力都不及三大商圈。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈商圈分析指标海秀东商圈1.人口规模及特征分析海口核心商圈，辐射全市，乃至吸引下属县市消费；消费人口年龄22-55岁，教育水平高，收入中上且稳定；以公务员、医生、律师、商人等职业居多。2．经济状况分析处于强势核心商业地位，大型商场云集，酒店众多；从业人员以从商、政府、服务行业居多，居民收入两极化现象明显，消费能力强弱分化；节假日消费强、旅游消费多。3．竞争状况分析同业竞争激烈，大商场定位雷同，经营手段单一，集中在一条街道两侧，市场相对饱和；专卖店众多，与商场专柜形成竞争。4．交通条件分析海秀路为海口市东西方向主干道之一，由于规划原因，已出现停车场紧缺的现象，各商场相互争夺车位，车位不足也给消费者驱车购物带来不便。5．客流量分析多数为自身客流，滞留时间较长，目的性强。在节假日消费相当集中，周末的客流量大过平日，晚上的客流量大过白天。6．环境分析地理位置为绝对的城市中心、商业旺区，区内酒店林立，消费场所众多。7．自身分析中高档商品聚集，经营品种以珠宝、化妆品、服饰、食品、皮具、超市、电脑、电子、通讯等产品为主；卖场设计布置现代、漂亮，为目前海口市最好；经营方式上充分利用门前广场和大型显示屏，活动促销频繁，聚集人气。8．城市规划是政府扶持发展的商业区域，也是发展最成熟的一个区域；但由于前期规划的缺位，出现了诸如车位、同业竞争等问题。海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈，商品贸易辐射范围涉及到整个海南，在海秀东路一带集中了海口几个最大的shopingmaill，人流车流也是最大的。该商圈由上世纪八十年代起步，现在已经发展成熟，主力商业中心有明珠广场、DC数码城、第一百货、南亚广场等。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划海秀路商圈——南亚广场南亚广场项目位于海口市海府路与和平南路的交汇处，商住综合楼，总25层占地面积23528平方米建筑面积128392平方容积率3.5商业面积51977平方米商业层数5层所处商圈海口最大商圈海秀东路、明珠商圈，附近常住人口25万主力店家乐福，2、3层，营业面积约2万停车位地上54，地下及立体停车楼约730，总车位约780状态海口最早的大型超市，目前经营状况良好租金业态套数营业方式负一层160-180元/㎡各类服装、内衣、床上用品、家居饰品；75店铺、柜台首层200-220元/㎡化妆品珠宝首饰店铺、柜台64店铺、柜台二层家乐福超市，海口第一家家乐福三层四层餐厅、娱乐城、影院、美容11店铺、开放式世联海南海口市3536号地商业项目前期策划解放西大同路商圈分析

解放西、大同路商圈是得胜沙、解放路、新华南、博爱路传统历史商业街区的延伸，是海口商业的发源地，海口历史最古老的商圈，起源于上个世纪初，很多南洋风情的骑楼街具有历史文化保留意义，如新华南的家电、中山路的交电、博爱路的小商品、得胜沙的服装，这是我市的商业文脉和多年商贸业的积淀。这里将来将被改造成海口主要的商业步行街。该商圈主要的商业中心有友谊商业广场、百货大楼、泰龙城等。商圈分析指标解放路商圈1．人口规模及特征分析海口次级商圈，部分商品具有全市垄断性地位；消费年龄10-60岁，跨度较大；教育水平参差不齐，收入中等或中低水平，稳定性差；以个体户、学生、职员、营业员等为消费主体。2．经济状况分析公共文化配套设施密集，吸引了年轻人消费；小商户云集，政府再就业安排渠道之一；居民收入状况一般，消费能力中等。3．竞争状况分析新华南电器一条街，博爱路小商品一条街、解放西、得胜沙路服装鞋包一条街，聚集了大批小商户，各商户相互依存，形成了专业市场格局，占据了海口市垄断性地位。4．交通条件分析属于街区性质，道路纵横、四通八达，公交路线发达；停车场地有限，仅部分大型商厦有停车场，如多宝利、东方广场等；区内规划有步行街，禁止机动车进入。5．客流量分析客流量大，为自身客流和分享客流；滞留时间长，目的性强，晚上和周末、节假日相对集中。6．环境分析历史悠久的传统商业区域，位于城市地理中心，建筑陈旧、配套落后，集中大批中小商户、手工业者，若不改造发展前景被限。7．自身分析电器产品聚集，服装鞋帽以中低档产品为主，小商品包罗万象；传统街铺形式居多，少数大型商场多采用柜台摊档形式，密集混乱。除电器产品外，很少采用活动促销经营，以议价经营为主。8．城市规划政府规划改造，现状已遭遇发展瓶颈，需要科学的规划、建设和引导。海旅集团负责的海口骑楼老街项目已完成《海口南洋骑楼项目示范区可行性研究报告》。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划解放西大同路商圈——友谊商业广场

友谊商业广场简述经营楼层7层，停车收费，3元一次，以中高档物品为主、店面大的以保底联营的方式出租所处商圈大同路商圈商业层数7层停车收费3元一次业态租金营业方式首层名品店、快餐、银行、珠宝、化妆品、皮鞋、钟表480-500元/㎡柜台、商铺二层各类女装服饰美容230-280元/㎡柜台、商铺三层运动、休闲服装、户外用品运动品乐器皮具180元/㎡柜台、商铺四层男装、童装、极速乐园开放式五层KTV、咖啡厅、餐厅开放式世联海南海口市3536号地商业项目前期策划国贸商圈分析——最新的商圈国贸商圈是近年随着海口湾片区开发而新型的商圈，也是海口唯一的CBD商圈，起源于九十年代，近年新开张的商业项目有：宜欣购物广场、上邦百汇城，本片区汇集了海口最多的娱乐场所，是海口时尚文化集散地。商圈分析指标国贸商圈1．人口规模及特征分析消费年龄22—60岁，人口密度比海秀路稍逊，教育水平高、收入稳定且位于中上水平，职业以大中公司职员，银行、证券金融机构职员、律师、商人、教师等居多。2．经济状况分析海口CBD，写字楼密集（玉沙国际、国贸中心、深发展大厦、珠江广场、南洋大厦等等），办公人群集中，区内有椰树集团，居民收入高，消费能力强，外来人口多，有度假季节性消费特点。3．竞争状况分析存在市场空白，但由于目前几家商场定位雷同，仍竞争激烈；区内餐饮娱乐业和服务业较发达，外来人口比较乐于居住在该区域。4．交通条件分析区域停车场较多，交通状况较好，公交线路分布密集。5．客流量分析多为分享客流和派生客流。白天的客流多过晚上、工作日客流多过周末和节假日，由餐饮娱乐业和服务业带来的客流较多。6．环境分析海口商务中心区域，商务气氛浓厚7．自身分析商品经营品种多为服装、家居、珠宝、化妆品等传统百货，中等档次，价格昂贵，卖场布置一般，经营手段单一，几乎没有促销活动。8．城市规划政治、文化中心、全市的核心区世联海南海口市3536号地商业项目前期策划国贸商圈——上邦百汇城

上邦百汇城简述上邦百汇城位于海口市龙华路，与宜欣广场相距仅500米，项目占地面积47613㎡，建筑面积93713㎡，商业面积7.7万㎡，12000㎡中心广场，1条步行街，3座主建筑，业态分布为主题百货、电影院、大型餐饮娱乐／KTV／酒吧、休闲特色餐饮、时尚精品购物、家乐福、肯德基等。所处商圈国贸商圈商业层数3-5层1条步行街，3座主建筑占地面积47613㎡建筑面积93713㎡商业面积7.7万㎡主力店家乐福，地下1层，租赁面积1.6万平方停车位地上200，地下350，总车位750租金外围的商业楼铺面90-110元/㎡要求签两年，第二年加20%租金外场的地面摊位租金277-333元/㎡，9㎡以内经营状态08年7月开业，不到一年时间，已经成为海口主要的餐饮、娱乐、时尚集中地世联海南海口市3536号地商业项目前期策划国贸商圈——宜欣商业广场宜欣商业广场简述该项目占地60亩，总体建筑面积10万平方米，主体建筑面积8.8万平方米，分为地上5层和地下2层。5层是电影院；4层是潮州菜馆和健身中心；3层是休闲及文化用品等；2层为品牌女装和休闲品牌等；1层设置银行、珠宝、化妆品，以及必胜客和肯德基等知名餐饮品牌；负一层为大润发超市，及附属商业街；负二层为停车场，整个面积达2万多平方米。所处商圈国贸商圈商业层数6层地下一层，地上5层占地面积60亩建筑面积10万平方米商业面积8.8万平方米主力店大润发超市，经营于地下一层，营业面积约2万停车位地上290，地下170，总车位460业态负二层停车场负一层大润发超市，及附属商业街1层银行、珠宝、化妆品，以及必胜客和肯德基等知名餐饮品牌2层品牌女装和休闲品牌等3层休闲及文化用品等4层潮州菜馆和健身中心5层电影院经营状态07年开业，目前大润发宜欣店营业额排大润发华南区营业额第一，日每平方营业额50-60元，年营业额超过3亿世联海南海口市3536号地商业项目前期策划海口商圈分析结论分析结论——本项目是潜在的未来市级商圈但5年内区级商圈的可能性较大详细研究见附件：海口商圈研究报告.doc世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析国内外案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划CanalCity日本博多水城世联海南海口市3536号地商业项目前期策划CanalCity日本博多水城世联海南海口市3536号地商业项目前期策划CanalCity日本博多水城世联海南海口市3536号地商业项目前期策划CanalCity日本博多水城世联海南海口市3536号地商业项目前期策划BluewaterShoppingPark世联海南海口市3536号地商业项目前期策划BluewaterShoppingPark世联海南海口市3536号地商业项目前期策划BluewaterShoppingPark世联海南海口市3536号地商业项目前期策划香港朗豪坊——天空之城的中庭设计，将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界“天空之城”是日本新一代建筑师的构想，原意是有限的室内空间里，创造无限的视觉舒展空间。香港朗豪坊在“通天梯”的顶端，即在购物中心十三楼以上的天幕上，设置了一张巨大的数码天幕——全亚洲首创、长达138米的类似美国拉斯维加斯凯撒皇宫的天幕。朗豪坊拥有十三层的商场，这在购物中心的经营规划中是不多见的。当商场的楼层达到一定的高度如何将顾客吸引上更高的楼层，是一门经营的哲学，更是一门经营的科学。朗豪坊在中庭营造了“天空之城”，并用“通天梯”吸引人们往上走，达到促进高层商场经营，实现整体商业价值最大化的目标。香港朗豪坊——天空之城世联海南海口市3536号地商业项目前期策划香港朗豪坊——天空之城世联海南海口市3536号地商业项目前期策划朗豪坊世联海南海口市3536号地商业项目前期策划朗豪坊世联海南海口市3536号地商业项目前期策划朗豪坊世联海南海口市3536号地商业项目前期策划朗豪坊世联海南海口市3536号地商业项目前期策划香港青衣城——海洋主题购物中心世联海南海口市3536号地商业项目前期策划香港青衣城——海洋主题购物中心世联海南海口市3536号地商业项目前期策划香港青衣城——海洋主题购物中心世联海南海口市3536号地商业项目前期策划案例:广州正佳广场

定位：亚洲第一SHOPPINGMALL(大型综合购物娱乐休闲中心）主题：亚洲首席体验之都规模：占地5.7万m2，总建42万平方米；裙楼商场30万平方米（地上七层，地下两层半），除停车场外纯商业面积为22万平方米；东塔楼为48层五星级酒店式公寓；西塔楼为30层超甲级写字楼。实用率：50％配比：零售、餐饮、娱乐产业为52：18：30世联海南海口市3536号地商业项目前期策划案例——广州正佳广场F1时尚都会中庭，日式料理，大型超市F2潮流天地品牌专卖店，百货饮食、高档服饰、精品百货F3多彩生活妇婴用品专卖服饰、宠物用品专卖、汽车用品专卖F4动感之都潮流家电、IT产品、运动保健用品。汇集各式岭南特色的岭南风情街F5缤纷城市家居饰品、文具精品、音像图书，休闲食品、真冰溜冰场F6美居与美食家具、灯市、主题餐厅F7世纪欢乐城4维电影院电动游戏世界婚纱礼堂规划特色：剧场式设计、空间层层递增，7米高7000平方米园林生态中庭，拉斯维加斯梦幻天幕，广交会展厅、大型国际电影城、威尼斯水城餐厅、真冰溜冰场、5-7层间的“空中过山车”及室内水族馆等。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划案例——北京东方广场商业业态和规模东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，属于streetmall，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲家居用品精品店。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划案例——北京东方广场女士服装玄色衣裳、MARYMADESIGN、百图、艾格、淑女屋、KOOKAI、江南布衣、豪曼尼、爱维、东北皮草行、佛罗伦、靖丽丹淑、木真了、上海徐、格格旗袍、七色麻、柯罗蒂雅、EPISODE、JESSICA、MOISELLE、FAGE、MORGAN、KARRAIMPLANT、MARISFROLG、翠贝卡、JOYLAND、ODBO、阿桑娜、掂、TSE、MAXMARA、PORTS、ERICBOMPARD、VOROMODA、APART、法涵诗等男士服装PYE、JACK&JONES、FAIRWHALE、LAMPO、TONYWEAR、IECOLSITALY、CANALI、ARDMIER、WEIBERY、AUTASON、TREK&TRAVEL休闲服装COLOR18、ESPRIT、OXYGEN、SISLEY、WEEKENDWORKSHOP、NIKE、KUHLE、LAPARGAY、ONLY、G-STAR等皮具、饰品、礼品OXETTE、西村名物、法蓝瓷、银镇、TUMASEKPEWTER、PARKER、海盗船、SKAP、星空、NANMOHATS、CLARKS、奥卡索、MIRIAM、接吻猫、BELLE、NARAYA、琉璃坊、SWAROVSKI、TEENMIX、ECCO、SHE‘S、BALLY、PHYMESMUSIC、OLMECSHOP、HUSHPUPPIES等珠宝、钟表、眼镜TIMECITY名表城、TITONI、LYNN‘SJEWELLERY、TIANQIJEWELLERY、PLOYPAILIN、ALEXISOPITICAL、ASPIAL、HIERSUNDIMONDPALACE、SWATCH等餐饮麦当劳、哈根达斯、TCBY、天福茗茶、DQ冰淇淋、吉野家、MR。PIZZA、面爱面、元福回转寿司、巴蜀豆花庄、STARBUCKS、KFC等娱乐、展厅、影音及图书精彩无限数码广场、高永信摄影器材中心、索尼探梦、爱普生影音坊、ROLLS-ROYCEMOTORCARS、奥迪车苑、大众车苑、东方新世纪影院、B&W、POGGENPOHL橱柜百货、超市晨曦百货、华润超市、WATSON‘S、运动100世联海南海口市3536号地商业项目前期策划深圳华润中心——万象城万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。2003年底，REEL时尚百货、华润万家CITYVALLUE超级广场、嘉禾电影城及“冰纷万象”真冰滑冰场等四家主力店签约入驻万象城。“半主力店”包括ESPRIT时装旗舰店、以女装休闲品牌为主的NOVO生活空间、包揽顶级时装到潮流品牌的i．t、运动休闲为主“运动100”、拥有全国最大商用宴会厅的“王子国宴饭店”以及AZONAA02时装概念店等，80多个品牌则以国内外知名的服装服饰品牌为主，餐饮包括星巴克，百胜集团属下的必胜客、塔可钟、肯德基等。

“RÉEL”是一家海外财团投资的百货公司，位于深圳最大的购物及娱乐中心“华润中心·万象城”内，共四层，面积达2万平方米。以玻璃、石材、木材为主要装饰材料的店面设计创造出清新、优雅、浪漫、自由的购物休闲空间。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划国内外案例分析结论主力店和主题特色是新兴区域和郊区购物中心发展的制胜关键因素世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议报告思路商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划海口商圈研究结论——本项目所在商圈是潜在的未来市级商圈，但5年内区级商圈的可能性较大。国内外案例经验——主力店和主题特色是新兴区域和郊区购物中心发展的制胜关键因素。项目分析结论——可出售性，灵活性是应对商圈成长不确定性及周边竞争的制胜关键因素。项目发展战略——项目制胜关键主力店灵活性主题特色可出售性本项目商业成功的4个发展战略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划战略下的行动建议大纲可出售性商业规划的2+1模式（降低总层数）StreetMall——街区化购物中心(外街）购物中心室内部分街区化（内街）下沉式广场及中庭——负一层变首层增强可出售性主题特色海洋主题景观购物中心餐饮mall主题——第一阶段以餐饮mall主题吸引外围商圈的消费灵活性动态适时的主力业态——分阶段引进适当主力业态，确保每阶段都成功万能小独栋——部分商业面积可以灵活的转化为其他功能先租后售——选择最佳出售时机（主力超市确定后为最佳出售时机）主力店——提前规划，提前洽谈，不惜代价，以面积换价格20%的面积实现80%的商铺销售额，用80%的面积吸引人气世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划本项目商业面积约6万平方米——属区域性级商业和社区商业之间商业级别市级中心商业区区域性商业区社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上3.6-18万9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上居住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺世联海南海口市3536号地商业项目前期策划业态组合定位——餐饮娱乐型的购物中心主力店+餐饮娱乐型的准区域性购物中心世联海南海口市3536号地商业项目前期策划区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店。区域型购物中心以百货公司作为核心主力店的现象比较普遍。社区型购物中心的核心消费群体以周边消费者为主，往往以超市为核心主力店，以更多地满足消费者日常消费需要。本购物中心以超市为核心主力店，同时可引进高端百货。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划第一阶段：餐饮（36号地）第二阶段：超市/娱乐（35号地）第三阶段：百货/品牌专卖店/专业店（35号地）动态的主力业态——不同阶段不同的招商重点世联海南海口市3536号地商业项目前期策划本项目的商业业态组合定位建议项目配套功能主要商家类型引进阶段餐饮Mall大型餐饮，酒吧、西餐、特色餐饮第一阶段大型超市家乐福，沃尔玛，大润发等知名品牌超市第二阶段娱乐休闲电影厅，儿童娱乐中心，真冰溜冰场第二阶段精品百货各种品牌服饰第二阶段专卖店待定第三阶段专业店待定第三阶段引进品牌知名大型超市和精品百货是业态定位组合的关键世联海南海口市3536号地商业项目前期策划海口首家真冰溜冰场（建议与其他投资方合办提升购物中心人气及住宅档次）世联海南海口市3536号地商业项目前期策划世联海南海口市3536号地商业项目前期策划世联海南海口市3536号地商业项目前期策划将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化。推动娱乐观赏化，餐饮娱乐化，成为购物中心吸引客源的重要手段。真冰溜冰场设置在中央挑空空间的下方，沿溜冰场的边缘位置配置了餐桌，提供餐饮。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划商业规划的垂直方向上的选择——2+1还是5+0？（35号地）2层地上+1整层地下室5层地上地上每层约1万平米，地下整层约为3万平方米。虽然地下的造价要高于地上，但地下一层的可出售性和可规划性都要好于地上三四五层，所以我们建议采用2+1的垂直规划模式比较世联海南海口市3536号地商业项目前期策划商业规划的水平方向上的选择——室外景观街区和室内步行街区（双街并存的StreetMall）35号地2层地上+1整层地下室地上地下中庭及主通道室内步行街区次通道（通往外街）室外景观街区（外围外街)地上地下中庭及主通道地上全街铺模式地下街铺+主力店（StreetMall模式）住宅半围合布局世联海南海口市3536号地商业项目前期策划StreetMall要素及案例StreetMall在英文中的原意指的是购物林荫道，它提供给顾客闲庭信步、而又不用经受雨雪风霜之苦的购物乐趣。StreetMall，意为“中央休憩式商业街区”，属于一种复合型商业业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shoppingmall之后在商业流通领域兴起的最新业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万有的一站式休闲服务，在建筑上兼有长廊、广场、庭院的特点。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划规划建议——街道家具/景观元素项目目前规划缺少室外空间，室外空间是进入商业空间的缓冲地带，增强商业的延展性，吸引足够的商业人流。可以考虑在湖贝路沿线设置室外休闲长廊。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划规划建议——StreetMall概念设计StreetMall概念设计可以参考QueenStreetMall与建外SOHO商业街的设计。

Foldedstreet——与周边环境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼观景平台——体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台世联海南海口市3536号地商业项目前期策划规划建议——StreetMall概念设计

街道名称：建外SOHO街16条步行小街，300个沿街店铺SOHO商铺全部沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。目前已有茶馆、咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店等多家商业单位进住SOHO街，未来的SOHO街将是北京新的时尚集中地世联海南海口市3536号地商业项目前期策划StreetMalll商业规划案例——深圳万科城规划管理经验借鉴：1、全街铺规划。2、先招商后出售。3、聘请仲量联行作为商业管理的顾问。4、街铺大部分面积较小。5、引进主力超市店和品牌店提升价值。6、融入风情主题步行街概念。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划商业面积的功能转换——正式的与非正式的两种方式功能转换方式具体转换步骤报建方式正式的通过关系向政府申请正式的功能转换将商业功能转换为住宅，商务公寓及酒店公寓。（具体转换面积比例要与政府洽谈沟通，从回笼资金的角度看，可以尽可能多的转换）住宅及商务公寓非正式通过建筑规划创造后续使用的灵活性。（比如万能小独栋，办公，商铺，公寓，酒店，企业总部皆可使用）商业世联海南海口市3536号地商业项目前期策划非正式的商业规划的功能转换——万能小独栋（办公，商铺，公寓，酒店，企业总部皆可）2层地上+1整层地下室室外景观街区（外围外街)万能小独栋万能小独栋提升项目的可出售性世联海南海口市3536号地商业项目前期策划主入口设计创新——下沉式广场，醒目标志，知名商家，使其成为人流集中和各类活动的焦点。在主入口设计醒目的标识，其目的在于形成该购物中心独有的记忆符号，并促进人流集中，使这里成为人流集中和各类活动的焦点。时代广场：大钟、大型电视屏幕海港城：大型电视屏幕朗豪坊：极具抽象艺术气息的雕塑，象是一位狂放的欢迎者深圳万象城：下沉式广场，知名星巴克咖啡主要卖点为：突出了双首层概念，使商业的使用更便利，提高了商业价值世联海南海口市3536号地商业项目前期策划主入口案例——香港海港城世联海南海口市3536号地商业项目前期策划主入口案例——深圳万象城：下沉式广场，知名星巴克咖啡，地下一层变首层提升整体商业价值世联海南海口市3536号地商业项目前期策划主入口另类处理案例——Box的建筑形式世联海南海口市3536号地商业项目前期策划停车场建议——不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层布置，其目的不仅是在城市中心，寸土寸金的地方创造更多的停车位，而且停车场多楼层设置的结果更便于人流引导，使购物中心人流的进入途径和分布更加合理。商场商场负一层停车场交通枢纽世联海南海口市3536号地商业项目前期策划不要把热商（人气商业）放在一个区域，而是要多点多层的设置，通过热商带动常规商业人气，提升常规商业的价值。购物中心的主力店与娱乐及餐饮设置一般采取集中和分期相结合的方法，多点多层，让购物中心的人气商业无处不在，这样也实现了主力店与娱乐/餐饮功能的休闲化。购物中心除了在某一个固定的区域设置美食广场，还应考虑到餐饮与娱乐及百货等业态的互动性。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”人流布局方式：主动线、副动线、店内动线相结合。主动线：主要考虑整个商场人流在商场内流动的完整对流性，以及客流在商场内的平衡流动和到达各个功能区域，类似人的主动脉。副动线：通过与主动线的连接，使客流在商场平均流动，把顾客尽可能送到每个商铺前面，维持各商铺客流的平衡。店内动线：展示点，通过展示点把最希望推销的商品展示出来，从而将顾客引导到陈列区或交易区，完成客流的定向引导功能。阴阳街：在某些街道只有一边有商家在经营，另一边则无任何商业气氛。商业经营的实践表明：在购物中心内，“阴阳街”的经营几乎没有成功的可能。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。当地块形状为长条形时，购物中心的经验是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划示意简图：

F4影城/儿童世界/电玩/主题餐饮/西餐咖啡（特色商业、人气）F3配套商业F2配套商业

F1主力商家-----热商（人气）

P-停车

交通枢纽主力店与一般承租户的动线安排，其基本原则在于利用主力店与一般承租商有户的不同位置，吸引消费者在购物中心内做双向流动，这样才能获得最大的消费效果。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划案例介绍：香港又一城又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。AMC电影院主力店一般商户Esprit主力店香港唱片主力店一般商户世联海南海口市3536号地商业项目前期策划规划前与主力店的初步沟通——了解主力店的需求超市主力店初步要求沃尔玛家乐福易初莲花商圈区位1.5公里范围10万以上，2公里12--15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物业要求面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米2万平米左右建筑物纵深40--50米以上；临街面大于70米长宽比例10：7或10：6临街面不少于80米、矩形或梯形地块层高5米卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5柱距8--9米10.8*10.8楼板承重卖场800kg/平米,后仓冷库1000~1200停车场300个以上顾客免费停车位，20个以上免费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400～600车位(上海,北京,广州)150～300车位(其他);600～1000自行车位相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水200～250吨/天;供气排水通道\通风\发电机\消防\环保其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年－30年）世联海南海口市3536号地商业项目前期策划规划前的对餐饮等商家需求的了解连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米框架结构;层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场120~500平方米、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮世联海南海口市3536号地商业项目前期策划规划前的对餐饮等商家需求的了解茶坊、酒吧、咖啡

面馆面包、面点房商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物业要求建筑要求50~400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米；如与居民相邻，设置隔音层80-200平米；其余与普通餐厅相同60~120平方米；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应与普通餐厅相同与普通餐厅相同世联海南海口市3536号地商业项目前期策划规划创新——无处不在的海洋主题世联海南海口市3536号地商业项目前期策划建筑设计商业街区在设计上可协调海洋主题，以生态的结构、柔和舒展的线条打造亲近自然的建筑空间，形成独特的空间体验。结合水岸资源，与场地相呼应，形成自然舒展的室外遮蔽空间，提供住户在水岸丰富的空间感受。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理通过推广实现良好的市场品牌度和知名度，将有助于项目整体租金水平的提高。树立品牌的另一个含义就是通过先进的商业经营管理模式和良好的服务理念争服顾客，赢得市场，最终保障整个商业获得长期的租金收益和经营收益。项目的总体招商思路——分阶段动态的主力业态，主力超市提前招商后期进场世联海南海口市3536号地商业项目前期策划树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理项目进行整体招商。项目的总体招商思路世联海南海口市3536号地商业项目前期策划树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理是指统一商业的整体，包括内部店铺的装修风格、统一商业服务人员的着装，统一进行宣传推广，这样能够很大程度上提高商场的物业档次，从而满足高档的商业定位，同时也能大大改善项目的购物和经营环境，有利于提升项目的品牌知名度，构筑核心竞争力；统一培训管理，以此提高整体服务水平，降低营销成本。项目的总体招商思路世联海南海口市3536号地商业项目前期策划先招主力餐饮和主力超市，超市可以在后期几年内进场，也可以考虑超市的社区店先进场；项目的总体招商策略——分阶段动态的主力业态，主力超市提前招商后期进场主力餐饮和超市在招商条件上给予最大程度的优惠。主力超市店和餐饮娱乐店的要保留功能上的预留，并且保证一定的灵活性；分三阶段招商，分阶段开业确保每一阶段成功；在品牌和铺位的选择上要坚持档次相似的原则。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目售卖模式分析销售方式特征优劣势适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营。优势：发展商没有后顾之忧；但对于有租有售的商业来说将会影响整体的经营和形象适用于成熟商业区域的街铺销售带租约销售开发商引进主力商家或经营管理者主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权，发展商一次或每年返还客户收益。有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生一些后续问题。对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺目前市场上常用的商铺销售方式世联海南海口市3536号地商业项目前期策划目前项目所在区域还不能给到市场信心，还需要一定的培育期，且项目要实现统一经营，所以主力店位置的商铺采用带租约销售的方式，既能在培育期给到客户信心，又能将项目良好的形象建立起来。项目出售策略分析——不同的位置采用不同的出售方式主力店及主题娱乐-----带租约销售方式精品商铺-----业态限制性销售世联海南海口市3536号地商业项目前期策划“核心售卖”与银行无关，操作简单，可以做为一种销售方式。发展商某经营公司统一管理投资客户销售关系确定销售价格主力店进驻/招商投资客户与发展商签定销售合同同时，签定“委托经营协议书”，同意将10年收益权抵付尾款。投资客户只付首期，不需月供，即可享有物业升值的好处。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目出售策略分析结论——不同位置采用不同的出售方式直接销售+带租约销售+核心售卖模式位置建议主要的出售方式临街铺面（实现主要商业价值）直接销售（主要销售方式）内步行街直接销售+带核心售卖模式主力店及主题休闲娱乐带租约销售世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略世联海南海口市3536号地商业项目前期策划项目推广—商铺入市策略1）商铺销售时机：商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家；2）先预热先展示再认筹：主体部分的外装修及街区环境完成之后再登记咨询；3）推售节奏：商铺分3批销售，每批单位分次推出，每次推出即售完；4）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。世联海南海口市3536号地商业项目前期策划事件营销1：招商推介新闻发布会某五星级宾馆（暂未定）地点:项目预热，项目整体推介目的:主题：项目商业价值，项目推介邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者开发公司领导政府部门领导中建投领导有号召力的品牌商家中建投会员