教育长沙市公寓产品市场分析

长沙市公寓产品市场分析目录现状个案趋势一、长沙市在售公寓项目分布及价格二、各区域市场分析三、长沙市场供销量分析四、客户群分析五、在售公寓产品特征一、区域重点项目个案分析二、区域总结一、国家政策、长沙规划与经济走势

对公寓发展的引导二、公寓产品的发展趋势429638长沙在售公寓标注图171051112

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38394041131642万元圈90007500-90006500-75006000-70001星尚5202才子佳苑3凯乐国际城4上东·莱克辛顿5观园国际公寓6东宸19公馆7少帅府8铂宫·中山庭9五一中央领域10壹号公馆11昊天大厦12潇湘国际13湘域城邦14明城国际中心15凯通国际16锦泰东环国际32星城荣域33岳泰·理想城34将爱公寓35奥克斯广场36沙发公寓37星语林·阿普阿布38恩宇·红公馆39长房·时代城40西铁领域41建安像素汇42珠江花城17东方摩卡18恒大·金都19i尚国际20长房·白沙湾21君悦紫园22东塘瑞府23凯旋云顶公寓24西子一间25汇达国际公馆26融科·香山国际27云鼎公馆28万博汇29湘水一域30博林金谷31华天苑公寓长沙市抽样调查在售的42个公寓产品中，中心城区占有相对的比重，其他各片区小户型逐渐增加，主要集中于岳麓区市府板块和麓谷板块以及火车站东尚东板块。长沙是目前公寓产品价格整体遵循环线分布，河东区域高于河西。河东五一商圈已经突破万元大关，市内环线价格在9000元/㎡以上，二环线内价格维持7500-9000之间，河东整体价格目前还是稍低于河东看，市府板块6500-7500之间，麓谷板块稍低。五一商圈项目占地面积（㎡）总建面（㎡）容积率公寓建面（㎡）面积（㎡）价格套数销售（套）公摊层高物业费五一中央领域2748720.2万6.6约7万30-1041266083580725.24%毛坯1.8壹号公馆34383281483178232-781600058832419.74%精装3.2铂宫·中山庭11604636706.65370729-113940073168423.19%毛坯1.8少帅府6068505648.44200534-86980072624823.83%毛坯1.6东宸19公62572435-48

950050811930.20%毛坯1.88湘域城邦143741425848.493789645-881350055130625.23%毛坯2明城国际中心6420约9万11.167605443-6013000116297823.02%毛坯2.9观园国际公寓8149579386.95209230-60毛坯8800

精装1100011356223.87%毛坯/精装2平均///48658/11582//24.06%/2五一商圈五一商圈公寓产品在售面积约35.7万方之间，销售套数约6236套，产品用途住宅为主，销售率56%，销售套数3528套，面积集中于30-80，平均面积57㎡，公摊率24%左右，价格中心位置12660-16000，周边9500-11000。区域今年公寓产品集中上市阶段，市场供应充足,项目规模普遍小体量，均4.8万方，建筑规划60㎡以下小户型住宅搭配底层商业裙楼。PART2各板块市场分析五一商圈周边公寓出租情况

五一广场项目面积装修情况租金平米租金嘉顿新天地61㎡豪华装修210034.43中天广场国际公寓40㎡中等装修150037.5中山亭铂宫67㎡豪华装修220032.84玎兰雅苑50㎡

精装修130026五一新干线52㎡商住两用180034.62蚂蚁工房56㎡精装修160028.57玎兰雅苑50㎡精装修130026景江东方48㎡精装修150031.25七彩丽都45㎡精装修130028.89英尚国际52㎡精装修150028.86平均值52.1/161030.9本区域在售公寓产品均价11582元/㎡,区域年投资回报率3.2%，投资回报率低，产品售价偏高，用途定位失误，片区产品用途定位于商住两用，获得更合理的年投资回报率。住宅用途产品年投资回报率3.2%左右，用途定位偏离，区域产品定位应偏重商用楼。

火车站

项目占地面积（㎡）总建面（㎡）容积率公寓建面（㎡）面积（㎡）价格套数销售（套）公摊层高物业费潇湘国际119909230085116041-601300074974819.15%毛坯2锦泰东环公寓47433273862922740-10998004349127.78%毛坯1.8i尚国际3424283566.92387339-1356400312121.02%毛坯/精装

东岸城邦

时代中心301061141634.543548

公寓式酒店49-7470005358032.20%毛胚1.68东方摩卡3200228216.521916公寓式酒店33-170精装9000

毛胚80002304923.32%精装1.5恒大·金都40472742562646738-78毛坯7800

精装850060110624.08%毛坯/精装2.2长房·白沙湾126亩25万2.61214437-1599000193026.78%精装公寓1.87西子一间37亩11.4万4.248456447-6585002106169822.93%精装1.8汇达国际公馆4197358207.331452

商住公寓46-169720037621025.78%毛坯1.9平均///36039/7962//23.86%/1.8火车站商圈根据上表公寓项目概况，目前火车站周边小户型公寓产品在售量约32.4万方，在售套数约5536套，多数项目为商住两用，其中还夹杂公寓式产权酒店项目，完成销售2983套，完成销售率54%，片区产品面积平均58㎡，公摊率集中21%-27%之间。产品供应量充足，类别中公寓式产品酒店就占一定比例，区域外围项目产品大小户型混搭。火车站项目面积装修情况租金平米租金方舟大厦45㎡精装修130028.89融圣国际45㎡精装修160035.56融圣国际57㎡精装修160028.07诺亚方舟50㎡精装修150030.00东方银座36㎡中等装修110030.56东方银座50㎡精装修120024.00昊天大厦

45㎡精装修180040.00天佑国际越界65㎡豪华装修210032.31

锦华时代45㎡精装修120018.18凯旋国际75㎡简单装修180026.87平均值52.6/152029.44火车站周边公寓出租情况区域均价7962元/㎡，区域产品年投资回报率4.4%左右，处于一个正常水平，区域可加强公寓式酒店推广，周边流动客流量大，市场对于中低档便利酒店需求增加。区域产品年投资回报率处于市场正常水平，区域产品定位成功，公寓式酒店可进一步推广。东塘商圈东塘商圈项目占地面积（㎡）总建面（㎡）容积率公寓建面（㎡）面积（㎡）价格套数销售（套）公摊层高物业费君悦紫园9663534874.994221435-9595005753020.55%毛坯1.5东塘瑞府1210486800672476

商住公寓40-13011000145943125.63%精装2凯轩云顶公寓9131601036.55090642-135770070467427.08%毛坯1.5云鼎公寓6239301284.12626747-143850022413724.11%毛坯1.7湘水一域48亩1231323.274029747-101800065755722.01%毛坯1.8/2.2万博汇901164824444.65161430-130980093060519.66%毛胚2平均值///47295/9083//23.17%/1.75项目多沿韶山路分布，部分为小体量规模，大部分为大型项目中搭配小户型住宅。东塘商圈在售产品面积约28.4万方，大小户型混搭，面积30-145，在售总套数4549套，销售2434套，去化率53.5%，价格8500-9500，公摊率独栋项目在27%，其他项目集中20-24%。东塘项目面积装修情况租金平米租金宏泽佳园68㎡毛坯150022.06东一国际69㎡精装修140020.29东一国际70㎡中等装修150021.43东上一品71㎡精装修130018.31东上一品72㎡精装修120016.67华都73㎡精装修180024.66瑞宁花园74㎡精装修140018.92名都花园75㎡精装修130017.33左家塘76㎡精装修100013.16名都花园77㎡精装修120015.58平均值72.5/136018.84东塘周边公寓出租情况区域小户型产品均价9083元/㎡，年投资回报率2.5%左右，严重偏低，区域整体市场产品售价偏高，产品市场定位偏低，急待改善区域产品市场位，提升项目市场形象定位。区域年投资回报率严重偏低，急待改善产品用途定位，大力发展商务办公小户型产品。麓谷板块项目占地面积（㎡）总建面（㎡）容积率公寓建面（㎡）面积（㎡）价格套数销售（套）公摊层高物业费长房时代城147077约40万2.953033738-81621063744221.96%毛坯1.8西铁领域152203575333154635-104毛坯5800

精装710045122025.58%毛坯/精装1.5建安像素汇6575401616.6934138

商住楼18-657000108125529.90%精装1.6万科城市花园4.6万15.8万3.51063135640030419326.92%精装1.8平均值///26663/6352//26.09%/1.67麓谷板块板块潜力大，未来高新科技产业园区，区域公寓产品的发展期，目前价格相对较低，多以精装修产品上市。目前板块中心，在售4个公寓项目总在售面积10.7万方，在售套数2473套，销售完成1110套，受目前居住氛围和政策影响比较严重，区域毛坯产品价格5800-6200，精装产品6400-7100。麓谷项目面积装修情况租金平米租金中房F联邦78㎡中等装修80010.26麓谷坐标79㎡精装修100012.66金荣誉峰80㎡精装修140017.50

麓谷坐标81㎡中等装修120014.81金荣誉峰82㎡精装修140017.07

麓谷雅园83㎡中等装修100012.05远大麓园84㎡精装修150017.86远大麓园85㎡豪华装修150017.65麓谷·加州阳光86㎡精装修150017.44麓谷加州阳光87㎡精装修120013.79平均值82.5/125015.11麓谷周边公寓出租情况区域目前在售项目小户型均价6352元/㎡，产品出租年投资回报率2.9%，处于非正常水平，产品租金已经大道阶段性饱和，小户型产品售价高于区域其他户型过多。小户型产品价格偏高，与区域其他户型产品售价差距区间大，急待调整小户型价格，拉升产品年投资回报率。市府板块市府板块项目占地面积（㎡）总建面（㎡）容积率公寓建面（㎡）面积（㎡）价格套数销售（套）公摊层高物业费奥克斯广场约6.75约45万5独栋高层

精装SOHO

沙发公寓5745143562.514356

48-856600216

精装

星语林阿普阿布22183782462.781273539-1097500174018.20%精装2.4绿地中央广场635184588735.49独栋高层

精装1.8世贸铂翠湾1628510.6万2.82独栋高层

精装2.1兰卡威国际公寓5628393396.993087032-68800066956023.84%精装1.3平均值73001.9奥克斯、绿地、世贸齐聚市府，未来河西CBD中心，板块目前小户型产品在售稀缺，未来供应以精装修为区域产品主流，紧邻滨江豪宅区，商务人流聚集。市府板块规划为河西未来CBD中心，目前周边在售小户型调查项目有星语林·阿普阿布、沙发公寓和兰卡威国际，在售面积5.7万平米，销售并不理想，预计明年区域三大入住品牌精装公寓将上市，推动板块小户型销售。市府板块项目面积装修情况租金平米租金郡原广场88㎡精装修140015.91

兰卡威国际89㎡精装修120013.48

新天地大厦90㎡精装修110012.22永祺西京91㎡简单装修130014.29金色山庄92㎡精装修150016.30

麓江春93㎡精装修128013.76

新天地94㎡精装修9009.57金色山庄95㎡精装修150015.79平均值91.5/127313.9市府周边公寓出租情况区域板块精装修公寓项目均价7300左右，年投资回报率2.3%左右，板块处于快速发展阶段，周边生活配套欠完善，居住气氛不高，租金偏低，未来几年区域年投资回报率将有大空间提升。板块目前投资回报不理想，租金普遍偏低，未来几年板块成熟度提升，区域租金将有大幅提升。五一商圈，小体量，独栋纯住宅公寓，自能化系统应用多，总房价50-65万，精装项目少，投资客户居多，中心位置价格13000-16000，周边价格9500-11000。火车站商圈，纯小户型项目和大项目附带小户型产品混搭，存在部分公寓式产权酒店，区域发展向东面延伸，潇湘国际价格13000，平均价格7000-10000。东塘商圈，纯小户型项目和混搭项目各半，多数为商住两用楼，商住楼多采用酒店标准入户大堂，中心位置精装修价格达11000，其余价格8500-10000.麓谷-麓南板块，周边河西规划高新技术产业和新型两型社会区，目前在售项目体量小，价格在5800-6200，多采用精装项目，未来市场需求量将有快速增长市府板块，目前市场小户型产品供应量少，产品单一，世贸、绿地、奥克斯三大品牌入住，高级写字楼建设，未来河西CBD中心，区域小户型产品供求量将急速增加，产品全精装修。目前长沙市内五区中心地段小户型项目供应充足，待售量约47万方。新项目组建向河西市府和麓谷板块发展，目前河西房价相对较低，多数楼盘做精装项目，以市府板块三大品牌项目精装公寓产品为代表。重点区域在售量情况区域汇总分析分析长沙各区公寓情况总结区位：主要集中2环线内，具备生活配套成熟，周边商务经济发达，流动人口大。新项目逐渐向河西新型先导区和市府CBD发展。交通：多数楼盘选择沿所属区域的主干分布，交通覆盖区域面广，上下班交通便利，节省时间。其他设施：周边配套都比较成熟，超市，银行，医院都在项目周边，岳麓区对比其他区域在便捷生活上存在一定弱势，规划发展重点区域，具有一定的潜力优势。价格：正常情况同区域同地段小户型产品价格比区域其他户型高20%左右，遵循城市环线分布划分价格区间。同等地段价格差距主要体现在，产品、规模、开发商品牌、新材料技术应用。户型：靠近市区中心小户型产品多以居住为主，面积30-60㎡，次中心位置商住两用居多，面积40-80㎡。装修：毛坯仍然是市场主流，但精装房得到较大发展，特别是万科、绿地、世贸等大品牌未来供应；精装修标准目前存在较大差距，主要集中在1000~2000元/平米之间；总评：小户型、公寓产品主要集中在市中心、商圈、车站、大型小区等周边，要求交通便利，城市成活配套成熟区域，面积一般在30-80㎡之间，商住楼和纯住宅楼各占半。目前市场在售公寓产品逐步向精装产品过渡，公寓价格一般较同区域其他户型要高出20%左右。项目经济指标占地面积：21969㎡总建筑面积：20万㎡容积率：6.6绿化率：32%总户数：836停车位：223开发商：湖南天龙房产物业开发有限公司项目地址：长沙市五一大道藩城堤路建筑规划：项目分二期开发：一期为1栋高层精品住宅，由两层地下室、两层架空层、两层裙楼及三十一层住宅组成，建筑面积7万余平方米；由30-64平方米一房，73-94平方米二房，85-105平方米三房组成；二期为3栋高层建筑，建筑面积13万平方米。一期公寓五一中央领域五一广场·20万平米CBD花园社区区位解析“五一中央领御”东临潘城堤路、黄兴中路，南靠五一大道，距五一广场仅200米。西临西长街、沿湘江风光带，北临中山路。坐拥长沙五一商务核心区和滨江风景区，宜投资居住。，五一中央领域万达广场五一大道潘城堤路西长街黄兴中路五一广场湘江长沙核心商务区，滨江豪宅区中山路外部配套城市商务办公区，周边城市生活配套成熟完善，十分钟生活圈，交通、购物、酒店等俱全。商场平和堂、百联东方、新世界、王府井酒店万代、皇冠假日、景江东方、喜来登景观沿江湘江风光带、橘子洲交通117路、118路、202路、303路、312路、12路、6路、旅一、旅三等公交，未来地铁2号线银行农业银行、、工商银行、建设银行、招商、浦发银行、中国银行、邮政等

户型品鉴建筑面积39.43建筑面积：57.16经济型公寓产品，经典矩形规划格局；3.95米进深客厅带1.5米阳台，增加产品附加值，扩大客厅空间，客卧一体接近年轻客户生活方式；厨房占用入户过道，降低厨房的适用性。户型周正，功能区分离，居家型产品；卧室客厅分离，使用更加方便，卧室附带小型阳台，丰富居家产品功能完整性；卧室开窗窄，影响户型整体采光，阳光围合式厨房太过狭长，厨房开门延伸至卧室，影响居家品质。建筑面积：30.66建筑面积：95.66矩形户型规划，干湿分离，年轻居家产品；3.95进深客厅，主打客厅空间，增强空间视觉效果，外飘窗设计，实用型更强；入户门直对客厅卧室，实用中影响居家私密性户型周正，功能区分离、城市精英住宅产品；3.85米主卧是开间，外接1.5米阳台，开阔豪华大主卧，次卧带飘窗、阳台，更体现附加值。客厅窗户小为暗窗，采光不足，餐厅直对入户门，而且1.5米开间显狭小。营销分析项目价格走势：最新销售动态：2011年11月17日五一中央领御一期尾房清售，57㎡小户起价12260元/㎡，全款额外优惠100元/㎡，按揭暂无折扣。五一中央领域10年年底开盘，二、三房开盘起价7930元/㎡，VIP客户优惠300-500元/㎡不等，今年年出价格急剧上行至10000均价，至今项目价格已经突破12260元/㎡，推出总房源835套，完成网签807套，去化率97%。项目低开高走的价格策略符合购房者的心理预期，并与周边同地段项目售价还具有一定的竞争型。项目本身更加靠近湘江，与万达广场仅一街之隔，位置优势引导客户。营销节奏2011年五一中央领御一期尾房清售，57㎡小户起价12260元/㎡，全款额外优惠100元/㎡，按揭暂无折扣。二期正在拆迁建设中。2011-5-13五一中央领御，在售50-86㎡江景一房两房，均价10500元/㎡。

2011-4-28五一中央领御，50-86㎡江景一至两房均价10500元/㎡~11000元/㎡。全款优惠200元/㎡，按揭优惠100元/㎡。还剩最后一套57㎡特价房，优惠500元/㎡。明年6月交房入住。2011-4-2五一中央领御，主推72-105㎡江景二至三房，均价10000元/㎡。现推出10套特价房，最高优惠500元/㎡。

2011-1-19五一中央领御，主推72-105㎡二至三房，均价10000元/㎡，VIP卡最高优惠400元/㎡。

2010-12-9五一中央领御，预计12月底开盘，主推30—105㎡1至3房、最低价7930元/㎡、VIP认筹中，2012年6月可入住。2010-11-10五一中央领御目前正推出限量VIP卡优惠300元/㎡的超值优惠，并将于12月开盘发售。2010-8-3客户按以其本人名义于2010年7月1日以后在中信银行股份有限公司长沙分行先锋支行办理的人民币贰万元以上（含贰万元）六个月以上（含六个月）存款证明；申请成为五一中央领御1号栋住宅VIP金卡客户。2010-7-21五一中央领御预计于11月份开盘，7月10日开始VIP认筹，交2万元诚意金，1-300号客户可额外优惠500元/平米，301-600号客户可额外优惠400元/平，601-1000号客户可额外优惠300元/平米。2010-7-10五一中央领御7月7日营销中心开放，预计11月份开新盘，推30－105㎡一至三房，7月10号开始VIP认筹。湘域城邦个案分析PART1经济技术指标湘域城邦│五一大道│CBD新知本建筑群│项目名称湘域城邦房屋类型商业楼普通住宅售楼电话85338777、84150777项目位置五一路中天广场对面售楼地址长沙袁家岭湘域中央1号栋1楼开发商湖南湘域城邦房地产开发有限公司物业管理上海世贸物业费2.0销售代理长沙新鼎房地产顾问有限公司总户数（套）1795（北栋主力户型42-85㎡（）占地面积14374㎡建筑面积142584㎡容积率8.49绿化率30%建筑密度/装修状况毛坯均价13500停车位373开盘时间2011/4/29竣工时间2012/12/1楼盘讯息北栋，45-88㎡小户型在售，均价13500，

全款99折北栋南栋东栋PART2区位分析湘域城邦占据长沙五一广场CBD中心要塞，紧邻五一大道、蔡锷路、芙蓉路市交通干道，交通便利，周边城市配套发展成熟，区域内产品受市场特别投资客户看好。刚奠基的九龙仓长沙金融中心和世贸大厦坐落项目左右侧，区域未来几年发展更加集中化、国际化，区域价值更加突出。对于区位价值的简短评价湘域城邦位于长沙市老市府后，中天广场对面，正面五一大道，左邻蔡锷中路，右临芙蓉路，背靠解放西路，处于长沙五一广场CBD中心之内。PART3规划分析对于规划的简短点评项目规划分析湘域城邦项目由3栋高层组成，地上34层，地下2层栋。南北两栋为纯住宅，东栋为写字楼，南栋底层为商业及管理用房，在售中北栋底层为架空层，架空层上33层住宅，户建筑面积面积42-86㎡，东栋及裙楼部一二层为商业。项目建筑品字型排列，提升有限土地的高效效利用率，纯小户型住宅和写字楼规划，前瞻区域未来CBD中心发展。项目位于长沙市五一广场商圈，周边商务办公集中区域，城市配套成熟，职场精英汇聚，这部分消费群对于居住要求快速、便捷，项目规划要求符合消费群期望，增强产品对目标客户的杀伤力。PART4产品分析对于产品的简短评价详情面积区间42-86㎡层高2.9米装修标准毛胚；外墙：玻璃幕墙、瓷砖、外墙漆；门：防盗门、硬木门；窗：铝合金普通单框中空玻璃窗；其他部位为水泥砂浆找平大堂标准智能化配套消防自动报警系统、可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等湘域城邦公寓产品信息表建筑面积：75㎡建筑面积：81㎡舒适两房，户型方正实用，干湿分离；主卧室带1.8米全开间阳台，成就豪华主人房，次卧、客厅飘窗设计，户型整体附加值、实用率提升；入户门直对客厅，影响家具生活私密性，设置入户玄关更体现实用性。户型方正大气，动静分离，附加值高；主卧、额客厅南向布局，主卧对接大阳台，次卧与客厅南北双飘窗，体现灵动空间；3.7米开间餐厅，降低了面积的有效使用，厨房设置于主卧客厅之间，影响居家空气质量。户型品鉴PART5销售信息对于销售的简短评价湘域城邦地理位置优越，处于长沙五一商圈CBD中心，区域未来规划前景好，目前13500元/㎡均价，单套住宅总价60-110万，由于项目以紧凑型二房为主力户型，其整体的单套总均价集中于90-100万之间，观望客户居多，半年来的销售不佳。目前成交面积中偏向小面积户型。最新动态：湘域城邦，45-88平米小户型在售，均价13500元/平米，全款99折。目前折后起价：6200（1-3层）均价：13500元/㎡最高价：14483元/㎡湘域城邦4月29日开盘共推出房源551套，以71-85㎡二房为主，开盘均价13000元/㎡，销售306套，完成去化率56%。PART6营销推广对于营销推广的简短评价湘域城邦│五一大道│CBD新知本建筑群│2011-11-23湘域城邦少量住宅在售，45-88平米一房至两房，均价13500元/平米，一次性99折，按揭无折扣。二期写字楼具体信息待定。2011-11-16湘域城邦在售45-88平米小户型，均价13500元/平米。2011-07-12湘域城邦北栋7月8日正式封顶，以长沙超级CBD原始股的独特魅力开启CBD质感新生活。2011-05-09CBD的花园豪宅“湘域城邦”，在五一大道留5000㎡给中央花园！尽享五一商圈、双地铁口岸，45-88㎡奢华小户型全城热销中853387772011-04-26湘域•城邦主推45-88㎡户型，20000元抵40000元金领卡最后办理中，预计5月初开盘，具体价格待定。2011-04-26湘域城邦45-88平米臻罕豪宅即将璀璨上市，两万抵四万金领卡限量倒计时。2011-04-21湘域城邦项目建设中，主推42-85㎡户型，预计4月底5月初开盘。项目促销节奏：**个案分析PART1经济技术指标49万㎡NUO城市共同体万博汇项目名称万博汇房屋类型公寓普通住宅商住楼售楼电话89898888项目位置长沙市雨花区韶山中路495号售楼地址长沙市雨花区韶山中路495号开发商长沙盛和房地产开发有限公司物业管理建鸿达物业物业费2销售代理湖南华辰营销策划有限公司总户数（套）1484（一期）主力户型30-130占地面积9万㎡建筑面积49万㎡容积率4.6绿化率40%建筑密度23.45%装修状况毛坯均价9800停车位600开盘时间2010/8/22竣工时间2011/10/31楼盘讯息现房销售中均价9800，一次性9.7折。一栋二栋栋三四栋项目一期项目一期项目二期项目三期韶山中路新建东路PART2区位分析万博汇名邸项目位于长沙市雨花区韶山中路489号，韶山路与新建路交叉口的东北方向地块，属雨花亭商圈。一期工程位于本地块北区。它东临长沙电机厂职工住宅区和长沙卷烟厂幼儿园，南临12米宽规划道路，西临顺天国际项目，北临长沙中药一厂宿舍。项目所处地理位置优越。

万博汇处于雨花亭商圈，周边生活配套商业成熟，是长沙市城中主要生活圈，区域内处于老式住宅向新式住宅转换阶段，周边改善型住宅需求量大，周边项目多以住宅项目为主。对于区位价值的简短评价一期雨花亭顺天国际金融中心PART3规划分析对于规划的简短点评项目规划分析一期位于项目整体东北地块，规划4栋32层高层住宅，5000平米中央水景花园，总建筑面积112906㎡。其中1、3栋一层为沿街商铺上面31层为49-67㎡一居室，2号栋一层为沿街商铺和31层面积88、120㎡住宅，4号栋一层为架空层，整栋规划127-130㎡住宅。项目位于城市主干道韶山中路旁，属雨花亭商圈，周边商务商业活跃，一期主打49-67㎡一居室和120-130㎡三室，瞄准投资客户和周边改善型职工需求，市场目标性强，由于今年长沙对90㎡以下小户型限购，小户型实现了65.5%的销售率，但是大户型96.4%的去化率，证明项目科学规划方向。户型配比户型面积区间套数配比一室一厅39-6786859.62%二室一厅88-9518612.77%三室二厅119-13137225.55%四室二厅122302.06%总计/1456100%项目2010年开盘1、2、3、4栋，共推出房源1456套，其中90㎡以下小户型产品930套，90㎡以上房源526套，项目一批主力房源为39-67一房和119-131三房。建筑面积：46.88㎡建筑面积：67.99㎡户型功能分区，干湿分离，经济实用；8米进深4.5米开间的通间设计，户型视野开阔，2.9你开间阳台接卧室，体现产品附加值；1.5米无窗厨房，实用性不强，客厅无窗设计，影响整体居家品质。宽敞一房，产品功能分区，动静分离；户型整体布局实用性高，5.9米开间卧室接大开间阳台是户型亮点；1.7米进深厨房卫生间略显紧凑。PART5销售信息对于销售的简短评价万博汇名邸于10年8月22开盘，开盘8500的均价，至今一年多的时间2、4号栋大户型526套房源完成96.4%的销售率，1、3号楼一房小户型公寓930，完成网签609套，今年来由长沙市对于90㎡以下户型的限购政策，对项目投资客户影较大，但是对于小户型的刚需型客户，凭借项目的品质还是赢得一定市场占有率。最新消息：11月4日万博汇一期即将交房，现有39-67平米小户型实景现房在售，均价9800元/平米，全款97折。目前的起价：6800均价：9800最高价：10360PART6营销推广对于营销推广的简短评价项目定位万博汇49万㎡NUO城市共同体2011年11月4日万博汇一期即将交房，现有39-67平米小户型实景现房在售，均价9800元/平米，全款97折。2011年10月27日万博汇39-67平米实景现房在售，均价9800元/平米。全款97折，按揭无优惠。一期即将交房。2011年6月14日万博汇仅剩部分小户型，均价9700元/㎡，全款97折。2011年1月25日万博汇主售30-140㎡一至四房，售价8500-9000元/㎡，一房一价。全款98折，按揭99折。2010年11月29日万博汇主售30—140㎡一至四房，售价8500-9000元/㎡，一房一价。全款98折，按揭99折。2010年8月3日认筹期间，优惠进行中，2万抵3万3万抵5万项目营销节奏：长房时代城国际都汇·中心商业旗舰物业类别公寓、普通住宅物业费

住宅1.6元/M2;公寓：1.8规划户数

2897户容积率2.95产权年限70年绿化率41%所属商圈市府片区销售代理中原地产建筑面积约40万平方米占地面积147077.30平方米楼盘讯息19号楼为公寓，每3层开一次盘。一次性9.5折扣（最高9.4折）、贷款9.7折。价格南向7700、北向7400主力户型38—66㎡

（5梯49户、）长房时代城住宅面积近24万平米，商业面积10万平米以及近6万平米生活配套，商业与居住相辅相成。项目分三期开发，一期是9-17号栋住宅以及19号栋公寓，另加21栋的3万平方米的商业；二期是1-8号栋以及东南面的风情商业内街，三期为甲级写字楼、五星级酒店。项目规划户数：

2897户总套数：2897车位信息：1934建材装修：毛坯19栋公寓层数：15层住宅套数：680户套规划户型：35㎡—80㎡

建筑风格：长房时代城引进自然、浪漫的风情园林，以绿意葱葱的组团绿地，高低错落的常绿植被，步移景异的林荫步道为主。建筑间点缀曲径通幽的花香小径，再配以休闲椅等，营造舒适美景生活。自然风景与明快大气、富有时代感的建筑风格相映成辉。项目规划玉兰路桐锌坡西路二期一期住宅商业住宅公寓商业酒店写字楼三期

长房时代城处于大河西先导区，盘踞城西交通枢纽，东临玉兰路，南邻河西商业主干道桐梓坡路，北邻麓天路。多条公交路线在此汇聚，交通便利公园：岳麓山国家级风景名胜、麓谷公园、宜居公园、西湖文化公园

教育：玲海幼儿园、麓谷小学、师大附中博才实验

中学、长郡中学、湖南商学院、中南大学湘雅医学院、湖南师范大学

商业：郁金香建材市场、青山花卉市场等

2、自身：人人乐购物广场、金逸国际电影城、五星级酒店、甲级写字楼等

医疗：湘雅三医院、长沙市星灿医院、航天医院等

金融：建设银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄等

酒店：海天大酒店、时代帝景大酒店、熙源大酒店等

区位、配套户型面积套数比例一室一厅35—8062498%两室一厅80以上1312%一房户型占有绝对比重，两房非常稀缺户型配比户型配比中，设计较为单一。可供选择性少19#A-2户面积:42.24m219#A-3户面积:52.00m219#A1户型面积:46.72m2独立洗衣房，噪音小阳台与餐卧相连接，采光、通风条件好户型介绍整个小区只有19号楼为公寓；整栋除37号房间为81㎡两居设计，其他皆为一居。设计单一，可供选择的户型少。餐厅与客厅相连接，生活更加便捷卫生间空间大，舒适度高通道正对餐厅，私密度高厨房独立，功能性分区强主卧带独立电视，享受度更高小户型功能齐全，分区明显营销推广形象定位语：“国际都会·中心商业旗舰”进一步强调了项目作为岳麓板块未来时代标杆的商业中心位子和项目本身的商业价值。阶段推广主题：开盘前期主要以目未来的升值潜力及配套为主题行宣传，快速有效使项目形象深人心。

现阶段推广则以产品和目标客户人为主题展开。

推广渠道：户外、网络、宣传单页、报广报广网络户外

事件活动：时代城7月23日“时代生活巧筑幸福”布艺DIY活动诚邀参加。广告画面

2011-01-30长房时代城37-47㎡时代国际公馆荣耀开启VIP优惠申请火爆进行中。时代国际公馆VIP可享受购房优惠98%，团购客户可享额外优惠！本次开盘选房按VIP卡的先后顺序，先办卡先得房!2011-02-18长房时代城现主售37-47㎡小公寓。均价7000元/㎡。VIP预交两千可享额外优惠，先办卡先得房。2011-03-02长房时代城在售37-47㎡时代国际公馆，均价7200元/㎡2011-04-28长房时代城37-47平米时代国际公馆5月15日开盘，VIP优惠申请火爆进行中2011-05-18长房时代城37-47㎡时代国际公馆热售中，毛坯均价7500元/㎡，最低7200元/㎡，共15层，每层19户5梯。全款97折，按揭99折。已开放37㎡样板间。2011-05-23时代国际公馆37-47平米小户型少量珍藏房源热销中。推售节奏整个营销推广体系节奏适中，项目整体定位符合本身具有的资源及未来升华的空间。广告推广及销售节奏在不同的阶段利用了不同的推广主题、优惠活动及事件活动来包装整个项目，给不同消费人群提供了不同需求理念。红公馆物业类别公寓、普通住宅项目地址

长沙市岳麓区咸嘉湖西路179号规划户数688容积率5.5产权年限70年绿化率36.2%板块麓谷销售代理别致廊房地产咨询有限公司建筑面积49000平方米占地面积7449.2平方米楼盘讯息认筹中；目前即将开盘的为2号楼，一次性9.7折、按揭9.9折。价格预估7500（具体价格未定）主力户型30-78㎡（3梯19户）建筑材料a：天然气入户、转换平台泛会所；b：小区内外燃气管道；c：设置多功能访客对讲系统，工作状态及报警信号送至物管中心；d：公变红纽心红未来岳麓大道枫林二路学校：师大附中中学初中部、湘仪小学；长郡中学、咸嘉博才小学幼儿园：岳麓区第六幼儿园、湘仪贝贝乐幼儿园医院：湘雅附三、省肿瘤医院、省肺科医院等。商场：人人乐超市、恒生超市。餐饮：大小家常菜馆、土菜馆林立、时代帝景酒店。银行：建行、招行、邮政储蓄等一应俱全。

区位、配套区位：项目归于望城坡商圈、眺望荣湾镇腹地、伴与枫林二路旁、左扶交通枢纽汽车西站、右提门泊地铁二号线。与城市任督二脉相连，生活随时切换频道。户型面积套数比例单间35㎡—40㎡37054.1%一室一厅50㎡—60㎡7210.5%一室两厅60㎡—65㎡7611.1%两室一厅65㎡—70㎡365.3%三室一厅70㎡—80㎡10815.8%复式100㎡以上223.2%单间户型设计在整个户型比例中占绝对比重，穿插带有其他户型。顶层23层带有少量复式，此设计在长沙公寓中出现的频率非常少。户型配比单间为主，户型设计多样化54.08㎡、一房全景大飘窗全南户型厨房外接阳台35.31㎡平米、一房独立厨房、功能分区好客厅卧室无隔断、通风条件好浴室宽敞、干湿分区厨房与阳台连接，空间扩宽零过道面积，实用率高多功能房阔景飘、观景效果好窗南向阳台75.84㎡、三房户型介绍68.78㎡平米、两房玄关设置，隐私效果好双阳台设计，小户型大享受主次卧双阔窗，美景尽收眼底独立生活阳台，干湿分区明显简约紧凑型设计，每一寸空间得到充分利用营销推广“枢纽心、红未来”形象定位语着重凸显红公馆项目未来绝佳的地理位置以及巨大的投资潜力。广告推广通过