某地产无锡湖滨路轴承厂项目可行性研究报告

某地产无锡湖滨路轴承厂项目可行性研究报告项目区域优势明显项目区位优质所在区域为无锡中心区西南侧，具有市中心概念。项目周边配套较成熟项目东北部1km“五爱路”是无锡第二条商业干道；项目所处湖滨路为无锡“酒吧街”；地块北侧近邻为无锡电视台；项目自身及周边为无锡传统居住区。项目处于现市中心和新城中心连接之枢纽地带项目所处湖滨路为联系现市中心和太湖新城的快速干道；项目距离中山路商圈路程1.5公里；距离太湖新城商业中心路程6公里，经湖滨路车程10-15分钟；距离太湖新城行政中心路程10公里，经湖滨路车程20分钟。二、项目概况-项目区位湖滨路2周边路网发达项目周边城市级主干道有：青祁路（双向八车道）新湖滨路（双向六车道）太湖大道（双向八车道）项目周边区间道路：梁青路：联系河埒口和梅园五爱路：联系市中心运河西路：联系太湖广场建筑路：联系市中心和南长区公交较发达地块周边公交线路较多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，从本项目可直达市中心、火车站、太湖广场等地区。二、项目概况-交通情况五爱路运河西路湖滨路梁清路太湖大道青祁路建筑路3二、项目概况-区域配套处于无锡市区多个商圈之间中山路、五爱路、河埒口、太湖广场等多个市级中心均在项目3公里内地块周边1-1.5公里内，有汽车西站配套区、湖滨路休闲街及沃尔玛商圈拥有绝对优越的教育资源：无锡最好的中学/小学均在项目辐射3公里范围内周边拥有良好的医疗机构无锡最好的医院亦在地块周边2公里内。周边有密集且优质休闲娱乐设施东侧为湖滨路酒吧街，有多种日韩特色餐饮北侧广电集团有音乐厅北侧锡惠公园为无锡著名景点南侧2公里有无锡新体育中心中山路商业核心锡惠公园太湖广场五爱路商圈沃尔玛汽车西站及商圈新体育中心河埒口商圈湖滨路休闲街4周边路网发达项目周边城市级主干道有：青祁路（双向八车道）新湖滨路（双向六车道）太湖大道（双向八车道）项目周边区间道路：梁青路：联系河埒口和梅园五爱路：联系市中心运河西路：联系太湖广场建筑路：联系市中心和南长区公交较发达地块周边公交线路较多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，从本项目可直达市中心、火车站、太湖广场等地区。五爱路运河西路湖滨路梁清路太湖大道青祁路建筑路二、项目概况-交通情况5项目东至：湖滨路，东侧为厂房项目南至：仙蠡墩遗址公园/梁溪河项目北至：仙蠡路及无锡广电集团项目西至：荷叶新村及部分企业380伏高压线10千伏高压线梁溪河公园代征绿地湖滨路N原厂区入口规划道路仙蠡路荷叶新村地块四周均处于拆迁改造中。湖滨路正在拓宽中；湖滨路东侧原为厂房和加油站，现已被万科获得开发；地块西侧/北侧在市房手中，将用作经济适用房开发；地块西侧原有华润燃气煤气库，已停产，将搬迁。A块B块二、项目概况-项目四至6二、项目概况-控规指标项目名称用地性质总建设用地（平方米）A块用地（平方米）B块用地（平方米）XDG-2006-56号地块商业/居住946154845946156容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率间距系数90平米以下所占比例≤2.5≤25%无强制规定35%1.2≥35%配建16班幼儿园一所，用地面积不得小于7200平方米；文体活动用房建筑面积不少于1000平方米；净菜超市一座，建筑面积不少于3000平方米；社区服务用房建筑面积不少于700平方米；公厕一座建筑面积不少于60平米。7五、产品定位

-产品定价-涨幅分析影响区域价格涨幅因素主要是供求关系和总价。从供求关系来看，板块房地产市场未来几年内供求关系紧张的局面会持续，价格有较强的上涨动力。供应上来看，本区域近年来出让土地的比重与区域市场传统份额相比仍有不足（28%：38%），未来的格局仍会是偏紧；此外，核心区域将会有一批有影响力的项目投入市场，一扫前几年几无供应的局面，市场容量亦会增大；需求上来看，随着无锡房地产价值不断被认同以及主城区供应量的进一步稀缺，市场去化的能力正在释放、层次向上递进。中高端客群本来就是区域消化主体，这将为价格上涨的稳定动力；无锡一直以来缺少核心区域的优质产品，今年下半年此类项目（如太湖国际社区）初露端倪，区域的价格标竿即上涨了20%。8七、投资项目重点要素分析项目所在区域本项目位于无锡中心区西南侧，具有市中心概念。区域形象较好，周边配套较成熟，位置优越，项目具有一定的稀缺性。随着未来无锡城市南进，及“多中心”形态出现后，因地块先天占有交通优势，亦能成为城市现有和未来中心的桥接区和高端居住区域。区域市场现状板块住宅最近一完整年度消化量约为163.9万平米，未来几年年消化量预计为200万平米左右。统计未售完楼盘和未开发土地、拟出让土地，预测未来市场供应总量约840万平米，主体开发周期为2012年以前。未来板块将会呈现供需趋于平衡，但供应仍略紧。板块具备较强的辐射能力，区域客群的购买力也比较强，价格承受能力高，能够满足无锡市场这一阶段的价格爬升带来的产品结构的变化。2006年5月份开始，板块市场重点项目开始迅速放量抬价，今年来的平均涨幅在20%。9七、投资项目重点要素分析主力客群城中和滨湖为主，新区和周边郊县有一定购房比例。从行业看，主要客户来源为私营业主、企业中高级管理人员及事业单位人员。产品组合板块项目多是以高层产品为主，项目产品雷同，同质化竞争特点明显，与竞争项目比，本项目在塑造老城区居住氛围和独有人文环境上有一定空间。如获取该项目，我司应更注重产品本身的打造，打造以“低密度花厅美墅”引领市场的高端人文居所。营销策略营销注重对公司品牌、生活方式、产品品质、市中心概念的诉求。道路交通周边路网发达，公交线路较多，快速干道“新湖滨路隧道”通车后，交通优势愈发明显。景观资源本项目非一线景观项目，北侧可观惠山，北侧2公里锡惠公园为无锡著名景点。本项目地块自身植被资源丰富。10八、结论及建议本项目所处区域是无锡城中主要居住区，随着无锡城市南进，因地块先天占有交通优势，亦能成为城市现有和未来中心的桥接区和高档配