长沙市场调研

(三)都市规划对房地产开展的阻碍从较长的时期来瞧，2001年修编后的都市总体规划规定，到2021年长沙市人口将增加到350万，都市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，都市空间结构为"一主二次四组团",即一主--河东主城区，二次—河西新城、星沙马坡岭新城，四组团-捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。都市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，依据长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的开展空间。随着长沙都市幅员的不断扩大，交通条件的日趋完善，都市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌开展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿询问鼎的新战国图。据了解，目前长沙估量开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，将来一年时刻内就有4-5个大型住宅群落成都市的东、北、西三面。(四)外围资金瞧好本地市场房地产开发投资大幅攀升商品房价格还停留在较低的水平，开展空间宽敞，加上近几年产业开展秩序不断标准，市场投资环境向好，吸引了很多异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌开展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%,进进2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%,创历史最高水平。外来品牌开展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必定引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万m²,同比增长96.53%,进进2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万m²,同比增长60.3%,今年房屋竣工面积要紧集中在下半年完成，供货量将消灭大幅攀升，市场竞争将更为猛烈。(五)投资存在风险产品打算胜败长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长快速，2002年的增幅分不高达58.20%及42.28%,但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万m²,接近2002年全年的需求量，令到供求关系日趋紧急，市场需求压力及商品房的空置在逐年加大。而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例那么呈逐年上升的走势，进进2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%,创历史高位。年1-6月批准预售量较同期增长7%,综瞧这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，不管规模上、园林设计上、产品素养上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售状况乐瞧；由此可见，市场目前空置量要紧集中在旧有的产品。为消费者认真打造高素养的产品是开发商赢得市场的要害。(六)价格走势平稳，消费日趋成熟长沙房地产价格结构现状长沙房地产市场目前高素养的住宅价格在¥3000元/m²左右，而新兴住宅区域的价格在¥1500-2300元/m²,经济适用房价格在1100-1300元/m²,住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的状况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，局部产长沙市商品房成交均价走势图自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步开展起到乐观作用，市场在经受了数年的开展先导的开展商特地聘请国内、外有名的市场参谋公司、规划设计公司参与工程的打造与经营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。(六)二手商品房交投不旺，市场有待进一步激发二手成交面积(万m²)二手成交金额(亿元)2003(1-6月)长沙市民目前的居住用房要紧是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、居住空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。随着收进水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，市场存在着巨大的二次置业需求。进进2000年后，长沙的二手房成交量始终在60万m²左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，讲明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未形成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，假设二手房市场能够有效激发，(一)长沙楼盘横向分析(二)长沙不墅横向分析表1:楼盘地点发公司开发区内建设总公司会议厅，幼儿园骏豪花园总公司总公司长沙市宝利房地产开发公司开福区金霞大道四豪华会所大堂，咖啡厅，园林网球场，健身房，英式桌球室，国际乒乓球场，多元智能儿童世界五行广场中心花园，私家车库，健身房、餐饮、棋牌室、酒巴、儿童游乐场、超市雨花长沙市洞井镇国际会所、同升湖国际试验学校、高尔夫球场，同升湖学校，幼儿园，商场，邮局，银行，医院发公司天心体育新城白沙澳大利亚施普雷特远控车库门停车场，有线电视、、宽带进户瞧城试验学校、英才园，双语幼儿园，瞧城县一中，,,五重保安系统合招商公司在以上资料中缺少表2:占地面积(M²)总建筑面积(M²)绿化率(%)容积率(%)均价(元/M²)骏豪花园从上表数据对比能够瞧出——0.6之间，大盘数量较少有金鹰城、骏景花园、长沙总占地面积(平方米)从右表可知，长沙不墅销售均价集中在如山水芙蓉国际新概述：长沙拥有不墅楼盘数量很多，00樱之谷山水芙蓉国际新城□长沙绿色和平别墅但不墅的素养普遍不高，售价偏低。这与当地地价不高有关。长沙写字楼横向分析：表3:开展商楼盘地点配套设施芙蓉北路558号小吴门闭路电视、红外线监控系统，电梯有客梯5台、扶梯6台、货梯1台，附三层、附二层为超大型地下车库湖南百岁置业开展五一西路2号设置多功能大小会议室、商务洽谈室、金融中心、设施供应业主共享，四楼设置职员餐厅湖南长沙芙蓉长沙市车站北路168号户，宽带网预埋进户，管网自压供水湖南保利南方房地产开发湖南大剧院一楼大厅内左侧9台高速日立电梯，千兆主干宽带计算机网络，百兆到户，自动化停车场治理系统长沙市五一中路68号小时保安监控，共120个车位芙蓉路与展览馆路交汇处东北角米的临街广场限责任公司从表1中能够瞧出：在长沙写字楼市场中普遍的配套设施缺乏。表4:积(M²)正对芙蓉生态广场，350米视野无阻碍，公共路线6、儿园680平米休闲广场，东侧5000平米绿化广场，交通、招商、建设、农业银行，天心公园，公共路线138、地面积要紧集中在5000平方米5500平方米之间。超高层建筑不多m²~5000元/m²综述：长沙写字楼市场.公寓横向分析0楼盘地点新华联家园几米空间站南路交界处)北侧明景公寓银洲公寓颐美园雨花区人民东路29号王公塘兴汉大厦-蝶扇开福蔡锷北路411号新族公寓天心区解放四村363号南沙公寓公司天心白沙南路(劳动路与白沙路交汇处南侧)佳逸豪园通发公寓雨花区人民东路440号长沙经济技术开发区多功能豪华会所，步行商业街，大型人口湖，中心广场，森林公园，超级市场芙蓉区五一东路87号供应家政效劳，会所休闲设施华盛家园自备幼儿园、商场可视对讲，有红外报警、瓦斯报警万顺花园芙蓉长沙市建湘南路阿波罗商业广场家兴公寓鑫天佳园室内四季温水游泳池、多功能视听会议室、健身房、儿童玩耍室、台球室、咖啡吧、总建筑面积(M²)绿化率(%)容积率(%)均价(元/M²)几米空间明景公寓颐美园新族公寓佳逸豪园华盛家园万顺花园从右两图能够瞧出长沙公寓占地面积从右两图能够瞧出长沙公寓占地面积要紧集中在10000平方米——20000平从右表中能够瞧出长沙公寓要紧售价天心区区域分析从天心区区域房地产类不分类分析：案占地面积占地面积(M2)0口阳光100国际新城工程名称翡翠林居楼盘地点物业性质商品房808户户型面积住1488元/m²起，均价1800元/m²;商5488元/m²起，均价5488元/湖南省天心润丰置业开发商湖南省天心润丰置业今利园楼盘地点物业性质商品房270户户型面积1938元/m²起，均价2280元/m²;有花园、会所、幼儿园运动场保利开发商创远景园翡翠林居今利园万事佳景园鸿信大厦曼哈顿新贵在水一方创远景园翡翠林居今利园万事佳景园鸿信大厦曼哈顿新贵在水一方■系列1商品房热容盘筑面热用村磁户数EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up4(体),面)EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up4(面),梁)EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up4(和),格)EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up10(养),好)EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up10(元),例)均价2700元/平方米建销费情规院建0安州简糊路交酒处，距湘江风共林效通环境中交路令学校10新开展学校2、幼独园：赤林路幼儿园、二十高房湖景公寓围合而成，是长沙市具有代表开发商长沙华昌房地产并发公司考考五在商业篇截至2002年，日本SOGO崇光百货、马来西亚百盛、法国家乐北京王府井商圈。长沙人口缺乏200万，五一广场商圈却密布5家大型外资商家，而上海南京东路却没有1家大型的外资连锁商家。定义：五一广场商业特区：这一概念的提出源自1995年，它东抵文运街、犁头街；西达三泰街、藩城堤；南起药王街、东牌楼；北至新安巷、紫荆街，外形接近正方形，面积达25中心消遣区)气氛。与北京三里屯酒吧的共性、上海衡山路2商业地产应运而生3特色商展特不紧俏1～4层为商业裙楼，5层设文化会所，6～9层为住宅(面积在48～112平方米),30层独设VIP会所。BOBO国际设地下车库两层，车位154个；裙楼一层层高6.6米，面积有1200平方米以上，适合中西餐厅、酒吧、会所及金融机构进住。二至四层层高4.1米，单层面积在1400平方市政府的部署，长沙将以一江两岸为核心拉动都市建设，仅2004年将以市委市政府为中心的市治商圈完成投资60亿元。市治商圈成为“投资特区”,周边众多开发商表示，它将快速成长为河前起动建设的10万平方米建材大市场的龙头工程，安居乐园东面相连的瞧沙岭安置小区一期工安居乐园的快速开展、成长来带动整个建材大市场的繁华，政府已借安居乐园品牌优势将10期工程占地218亩，总投资超过24亿人民币，将建成一座集旅游、休闲、早早就显得“一骑尽尘”;关于东塘商圈的规划，长沙市政府早在几年前就开头重视了，2十、黄兴中路据调查，现在同一条路上的黄兴南路步行街商开放业当时的售价即为4万一5万元每平方米，现在步行街商展的转让价差不多攀升，