“居住权”之定位与规则设计

“居住权”之定位与规则设计一、本文概述居住权，作为现代物权法中的一项重要权利，对于保障公民的居住利益、实现社会公平正义具有深远的意义。本文旨在探讨居住权的定位及其规则设计，以期在理论层面为居住权的完善提供支撑，并在实践层面为相关立法和司法活动提供参考。本文将阐述居住权的基本概念、特征和性质，明确其在物权法体系中的定位。在此基础上，分析居住权产生的历史背景和社会需求，揭示其存在的合理性和必要性。本文将深入探讨居住权的取得、行使和消灭等方面的规则设计。包括但不限于居住权的设立条件、程序、限制，居住权人的权利和义务，以及居住权的转让、继承、消灭等情形。这些规则的设计旨在保障居住权人的合法权益，同时平衡各方利益，实现社会的和谐稳定。本文将对居住权的立法和司法实践进行评价，提出存在的问题和改进建议。通过对国内外相关立法和案例的比较分析，借鉴先进经验，为我国居住权制度的完善提供有益的参考。通过本文的研究，我们期望能够构建一个符合我国国情、具有可操作性的居住权制度，为公民的居住权益提供坚实的法律保障。二、居住权的定位居住权作为一种新型的用益物权，在现代物权法体系中占有重要的地位。其定位主要体现在以下几个方面：居住权是一种独立的用益物权。这意味着居住权人对居住物享有占有、使用和收益的权利，而不必依赖于其他权利如所有权或租赁权。居住权的设立，使得权利人在法律上获得了对居住物的直接支配地位，从而实现了物尽其用的目的。居住权具有人役权的性质。这意味着居住权是为了满足特定人的居住需求而设立的，具有很强的身份属性。居住权不得转让和继承，只能由权利人本人享有。这种定位体现了物权法对于人权保障的尊重，使得居住权成为了一种具有社会保障性质的用益物权。居住权在物权法体系中与其他权利相协调。居住权与其他用益物权如地役权、土地承包经营权等相比，虽然具有不同的特点和功能，但都是为了实现物的有效利用和满足人们的需求而设立的。因此，居住权在物权法体系中与其他权利相互协调、相互补充，共同构成了完整的物权法体系。居住权作为一种独立的用益物权，具有人役权的性质，并在物权法体系中与其他权利相协调。这种定位不仅体现了物权法对于人权保障的尊重，也适应了现代社会对于居住问题的需求。因此，在规则设计上，应当充分考虑到居住权的这些特点，以确保其能够有效地发挥作用并满足人们的居住需求。三、居住权规则设计的原则居住权作为一种新兴的权利形态，其规则设计应当遵循一系列原则，以确保其功能的发挥和社会的公平正义。居住权规则设计应遵循公平原则。居住权作为公民的基本权利，其设置和行使应当公平无偏见。无论个体的社会地位、财富状况如何，都应当平等享有居住权。同时，居住权的规则设计应当考虑到不同地区、不同群体的实际情况，确保规则的公平性。居住权规则设计应遵循效率原则。居住权的设置和行使应当有利于提高社会资源的利用效率。在规划居住权时，应当考虑到土地、房屋等资源的合理配置，避免资源的浪费。同时，居住权的行使应当便捷高效，降低社会成本。再次，居住权规则设计应遵循安全原则。居住权作为公民的基本权利，其行使应当得到法律的保障，确保公民在行使居住权时不会受到侵害。因此，在规则设计时，应当充分考虑到居住权的安全保障问题，设置相应的法律机制和救济途径，保障公民的居住权不受侵犯。居住权规则设计应遵循可持续发展原则。居住权的设置和行使应当符合可持续发展的要求，既要满足当前的需求，又要考虑未来的发展。在规则设计时，应当充分考虑到环境保护、资源节约等因素，确保居住权的行使不会对环境造成破坏或资源浪费。居住权规则设计的原则包括公平、效率、安全和可持续发展。这些原则应当贯穿于居住权规则设计的全过程，确保居住权功能的发挥和社会的公平正义。四、居住权规则设计的具体内容居住权作为一种独立的用益物权，其规则设计应当充分考虑到其特性及其在实际生活中的运用。以下是对居住权规则设计的具体内容的探讨。居住权的设立与取得：居住权的设立应基于合同、遗嘱或法律规定。合同设立居住权时，应明确居住权人的姓名或名称、住所、居住权的期限、房屋的位置、面积、居住条件、双方的权利义务等内容。遗嘱设立居住权时，应在遗嘱中明确居住权的相关内容，并按照遗嘱继承的相关规定进行办理。法律规定设立居住权时，应明确居住权的取得条件、期限、权利义务等内容。居住权的期限：居住权的期限应根据实际情况进行设定，可以是固定期限，也可以是永久期限。固定期限的居住权应根据合同、遗嘱或法律规定确定具体的期限，期限届满后，居住权消灭。永久期限的居住权应在合同中明确约定，但应受到法律关于永久居住权规定的限制。居住权的使用与限制：居住权人有权在约定的房屋内居住，并享有对该房屋的占有、使用权。居住权人不得将居住权转让、出租或设定担保物权。同时，居住权人也应遵守约定的居住条件，不得擅自改变房屋的结构、用途等。居住权的消灭：居住权因期限届满、居住权人死亡、房屋灭失等原因而消灭。居住权消灭后，居住权人应将房屋返还给权利人，并按照约定或法律规定处理相关事宜。居住权的登记与公示：为确保居住权的设立、变更和消灭具有公示效力，应建立居住权登记制度。居住权的设立、变更和消灭应在房地产登记机构进行登记，并公示相关信息，以便公众查询和了解。居住权规则设计的具体内容应充分考虑居住权的特性及其在实际生活中的运用，确保居住权人的合法权益得到充分保障，同时也应平衡各方利益，维护社会公平正义。五、居住权规则设计的实施与监督居住权规则设计的实施与监督是确保居住权制度有效运行的关键环节。为了确保居住权制度的顺利实施，必须建立相应的实施机制，包括政策宣传、执行机构设立、资源配置等。监督机制的建立也是必不可少的，它可以确保居住权制度在执行过程中不偏离初衷，保障公民的居住权益。政策宣传与教育：政府和相关部门应加强对居住权制度的宣传与教育，提高公众对居住权制度的认知度和理解度。通过广泛的宣传，使公众了解居住权制度的目的、意义和实施方式，增强公众对居住权制度的信任和支持。执行机构设立：为了确保居住权制度的顺利实施，应设立专门的执行机构，负责居住权制度的日常管理和执行工作。执行机构应具备独立性和专业性，确保在执行过程中不受其他因素干扰，公正、公平地执行居住权制度。资源配置：政府应加大对居住权制度实施的资金投入，确保制度的顺利实施。同时，应优化资源配置，确保住房资源的公平分配和有效利用。通过政策引导和市场机制相结合的方式，推动住房资源的优化配置，满足公民的居住需求。内部监督：建立居住权制度的内部监督机制，确保制度执行过程中的公正性和透明度。内部监督机构应对执行机构的工作进行定期检查和评估，发现问题及时纠正，确保制度的有效执行。外部监督：加强外部监督，包括舆论监督、社会组织和公民个人的监督等。通过公开透明的方式，接受社会各界的监督和建议，及时回应社会关切，确保居住权制度在执行过程中不偏离初衷。法律责任追究：对于违反居住权制度规定的行为，应依法追究相关责任人的法律责任。通过严格的法律制裁，维护居住权制度的权威性和公信力。居住权规则设计的实施与监督是确保居住权制度有效运行的重要环节。通过建立健全的实施机制和监督机制，可以确保居住权制度在执行过程中不偏离初衷，保障公民的居住权益。也可以促进住房资源的公平分配和有效利用，推动社会的和谐稳定发展。六、结论居住权作为一种新兴的用益物权，其定位与规则设计对于完善我国物权法体系、保障人民居住权益具有重要意义。通过对居住权的历史演变、性质特征以及立法价值进行深入分析，我们明确了居住权在现代社会中的重要地位。结合我国实际情况，对居住权的取得、行使、转让和消灭等规则进行了全面探讨，提出了具有可操作性的制度建议。在居住权的取得方面，我们建议采取登记生效主义，确保权利人的合法权益得到有效保护。在居住权的行使方面，我们强调居住权人应当遵循诚实信用原则，合理使用房屋，并不得损害房屋的结构和安全。在居住权的转让方面，我们主张允许居住权在一定条件下进行转让，以满足实际生活需求，但应严格限制转让条件，防止权利滥用。在居住权的消灭方面，我们明确了居住权因期限届满、权利人放弃、房屋灭失等原因而消灭，并规定了相应的法律后果。居住权的定位与规则设计是一项复杂而系统的工程，需要我们在充分理解其性质和价值的基础上，结合我国实际情况进行科学合理的制度构建。我们相信，通过不断完善居住权制度，将有力推动我国物权法体系的健全和发展，为实现人民对美好生活的向往提供坚实法治保障。参考资料：居住权是近年来备受的话题之一，它关乎每个人的居住需求和房地产市场的健康发展。本文将围绕居住权这一关键词，探讨其定位与规则设计。在探讨居住权的定位之前，我们首先需要明确什么是居住权。居住权是指居住者依据法律法规和合同约定，对房屋等居住场所拥有的排他性居住权益。居住权是一种基本人权，也是人们生存和发展的基础。在房地产市场中，居住权是刚需，对于保障居民基本居住需求具有重要意义。居住权的定位应当准确，功能应当清晰明了。在房地产市场中，居住权应处于基础性地位，它是其他房地产权利的基础。居住权的缺失将导致居民无法正常居住，从而影响其生存和发展。因此，居住权的功能应当是保障居民的基本居住需求，同时维护房地产市场的健康发展。居住权的规则设计应当全面、合理、清晰。具体而言，应从以下几个方面进行考虑：设立居住权的条件：为了防范市场风险，需要对居住权的设立条件进行明确规定。例如，居住权只能针对住宅等特定房屋设立，且居住者必须符合一定的条件等。居住权的期限：为了保障居住者的权益，居住权应当具有一定的期限。期限过长会导致房地产市场风险增加，而过短则会影响居住者的稳定居住。因此，需要合理规定居住权的期限。居住权的转让和继承：对于居住权的转让和继承，应当在法律法规中进行明确规定。例如，居住权是否可以转让、继承，以及转让和继承的条件等。居住权的撤销：当居住权人出现违法行为或违反合同约定时，应当允许撤销居住权以保护房地产市场的稳定和公平。在实际案例中，居住权的保护非常必要。比如，有一名老人通过遗嘱取得了其子名下的一套房产的居住权。然而，在老人去世后，其子女却试图通过法律手段剥夺老人的居住权。这个案例突显了对居住权进行法律保护的重要性，以确保居民能够稳定地居住在自己的住所中。居住权的定位和规则设计应当相互结合，统筹考虑。在满足居民基本居住需求的也要注意防范市场风险，维护房地产市场的稳定和公平。对于居住权的规则设计，应当在全面性、合理性和清晰性的基础上，兼顾实际操作的可执行性。对于涉及居住权的实际案例，应当从法律层面加强对居住权的保护，以维护社会的公正与公平。地役权是指不动产的权利人为了自己不动产的使用便利，按照合同的约定，让另一方不动产的权利人在一定的范围和期限内使用其不动产的一种用益物权。它是一种具有独立性的他物权，以他人土地供自己土地便利使用。主体广泛性。按照《物权法》的规定，地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人。目的实用性。地役权的实用性是指通过设定地役权来满足现实生活的需要。居住权主体为自然人，居住权是居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用和收益的权利。居住权与地役权均是为增加自己不动产的便利而设定的权利，二者之间存在密切的，但也存在明显的区别：两者在性质上不同。地役权是一种独立的用益物权，而居住权是一种用益物权，但不是独立的用益物权。两者的产生方式不同。地役权是当事人根据合同约定而产生的他物权，而居住权则是依据遗嘱或依附于房屋所有权而产生的。两者的目的和内容不同。地役权的设立目的是为了自己不动产使用的便利，其内容是对他人土地的使用进行限制；而居住权的设立目的是为了解决权利人的居住问题，其内容是对他人的房屋及其附属设施占有、使用和收益。两者的期限不同。地役权的期限通常较短，根据合同约定而确定；而居住权的期限通常较长，甚至可以是无期限的。两者的优先效力不同。地役权通常优先于债权而受保护；而居住权则通常是作为遗嘱继承或遗赠的对象而受保护。两者的转让性不同。地役权是可以转让的；而居住权则通常不允许转让。两者的登记要求不同。地役权通常需要进行登记；而居住权则通常不需要进行登记。居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行，法释〔2020〕24号。第四条未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，与财产继承制度紧密相关。在当时，居住权是家长处分其遗产的一种特殊手段。家长通过遗赠方式将房屋的居住权利赠与部分没有继承权而又需要照顾的家庭成员，特别是继承权被剥夺的寡妇和未婚女儿，使之获得一种供养，以保障受遗赠人的基本生活需要，而保留“空虚所有权”给其继承人，在受照顾的人死亡后，继承人再恢复所有权的圆满状态。随着解放奴隶的风气出现，家主有时会把一部分家产的使用、收益、居住等权利遗赠予被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。上述罗马法上的制度，构成现代居住权制度的雏形。罗马法上，并未抽象出完整的居住权概念，居住权被纳入人役权的概念范畴。人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利，即以他人之物供自己使用或收益的权利。人役权的根本目的不是实现所有权人的收益，而是满足非所有权人对所有权人之物的利用需求，以解决物的归属和利用之间的矛盾，实现具有特定身份关系的人的生存权。罗马法上的人役权分为三个层次，即用益权、使用权、居住权，其中居住权是以他人房屋为对象的用益权，准用用益权的相关规则。罗马法上的居住权具有伦理性、人身性和期限性的特征，也就是说，居住权的设立系基于伦理关系，仅家庭成员或解放奴隶等特殊身份的主体才能享有，权利期限一般为权利主体的生存期限。大陆法系主要国家均对罗马法传统规定的居住权大陆法系主要国家均对罗马法传统规定的居住权有所继受，但并非照抄罗马法上的居住权。以法国和德国为例，法国民法一方面继受了罗马法的人役权制度，构建了用益权、使用权、居住权的规则体系；另一方面又以所有权绝对原则、契约自由原则对居住权制度进行了改造，德国民法则规定了两种性质不同的居住权，一种是属于传统人役权性质的居住权，规定在《德国民法典》中；另一种是突破人役权限制的新型财产权性质的居住权，规定在《住宅所有权及长期居住权法》这一单行法中。居住权的设立目的是满足生活居住需要，因此无论是权利主体、权利客体还是权利内容，都紧密围绕着居住属性展开。居住权的权利主体只能是有生活居住需求的自然人，权利客体只能是用于生活居住用途的房屋，权利内容中的占有、使用该房屋也只能是为了满足居住需要，不可用作其他用途。居住权与房屋租赁权不同，其本身的立法目的不是解决市场环境下的房屋供需问题，而是保障特定民事主体的基本居住利益，因而具有一定的福利属性。《民法典》第368条中规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”由此可见，居住权的设立以无偿为原则。但从尊重意思自治的角度考虑，立法者也给当事人通过另行约定为居住权设置一定的对价保留了空间。居住权是为自然人的居住利益而设立的用益物权，而居住利益显然只能与特定身份的自然人相联系，不具有流转的必要和可能。且居住权的设立往往是基于当事人之间特定的人身或信赖关系，其在性质上也不适于流转。《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”因此，基本排除了居住权通过转让、继承、出租的方式进行流转的可能。我国《民法典》规定了两种居住权的设立方式，即第367条规定的采用订立合同的方式设立居住权，以及第371条规定的以订立遗嘱的方式设立居住权。目前我国法上的居住权只能通过这两种民事法律行为设立。居住权合同，是居住权人与房屋所有权人之间为设立居住权而达成的合同。以合同方式设立居住权，是最为常见的居住权设立方式。依据《民法典》第367条的规定，居住权合同应当采用书面形式订立，属于要式合同。书面合同有利于当事人谨慎订立合同，保留意思表示证据，有利于减少和解决纠纷。设定居住权的合同一般包括下列条款：1）当事人的姓名或者名称和住所，应当写明双方当事人的姓名或者名称和住所，特别是居住权人的姓名或者名称和住所；2）住宅的位置，约定清楚设定居住权的住宅地址、门牌号码、面积等事项，是居住权的标的能都确定；3）居住的条件和要求，明确约定取得居住权的条件、行使居住权的要求是什么；4）居住权期限，即从何时起至何时止；5）解决争议的方法，即发生争议后，通过何种程序解决纠纷。《民法典》第371条规定了以订立遗嘱的方式设立居住权。遗嘱是一种单方民事法律行为，住宅所有权人可以在生前订立遗嘱，通过相应的意思表示，为居住权人设立居住权。《民法典》规定以订立遗嘱的方式设立居住权，参照适用合同设立居住权的规定。由此，结合《民法典》继承编的规定，遗嘱设立居住权有如下规则：（1）遗嘱设立居住权，应参照合同设立居住权，采用书面形式。据此，继承编规定的遗嘱形式中，口头遗嘱不属于可以设立居住权的遗嘱形式。（2）遗嘱中确立的居住权人如是住宅所有权人的法定继承人，则居住权的设立属于遗嘱继承，继承人无须为接受居住权的意思表示；居住权人如不是住宅所有权人的法定继承人，则居住权的设立属于遗赠，受遗赠人需要在知道受遗赠后60日内作出接受居住权的意思表示，否则视为放弃受遗赠。（3）依据《民法典》第230条的规定，因继承取得物权的，物权自继承发生时发生效力，不以登记为生效要件。（4）遗嘱设立的居住权，其包含的居住的条件和要求、期限、是否有偿、居住权住宅是否可以出租等，均遵循遗嘱的内容，居住权人不得擅自违背遗嘱的规定。就登记对物权变动的影响，《民法典》物权编规定了登记生效主义和登记对抗主义两种模式。其中，对于不动产上的物权变动，采登记生效主义。居住权是设立在房屋不动产之上的用益物权，且可以依托既有的房屋登记系统进行登记，因此采用登记生效主义是较为恰当的。《民法典》第368条中规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”当事人订立合同设立居住权，但未向不动产登记机构申请居住权登记的，居住权不发生物权效力。但居住权合同本身的效力不受登记与否的影响，居住权人有权依据居住权合同要求住宅所有权人履行合同义务，并配合居住权人办理居住权登记手续。当事人在《民法典》实施前设立居住权的，由于不动产登记机构尚未开展居住权登记业务，如居住权未登记，不宜认为居住权未设立，但居住权不能取得对第三人的对抗效力。居住权人应当及时补办居住权登记，以保障自身的合法利益。居住权是权利人为满足生活居住需要而占有、使用相应住宅的权利，因此，占有、使用住宅的权利是居住权的基本权利内容。居住权人对其权利范围内的住宅部分，其占有、使用具有排他性，不受所有权人和第三人的干涉。居住权人对住宅的有权占有、使用受到妨害或可能受到妨害时，得主张排除妨害、消除危险的物上请求权。居住权具有对抗第三人的物权效力，因此第三人即使基于有效的权源，也不得向居住权人主张权利，要求其解除对住宅的占有。住宅所有权人如果将住宅进行了转让、抵押、出租等行为，权利受让人仍受住宅上的居住权权利制约，不得妨害居住权人的居住利益。居住权对住宅中的有权部分享有排他性权利，因此只要不超出生活居住的用途限制，且不影响所有权人对住宅其他部分的使用，居住权人有权为保障居住条件对房屋进行修缮，或为提高生活质量对房屋进行装修等添附行为，不受房屋所有权人的制约。但基于权利义务的对等性，居住权消灭后，居住权人也不得基于修缮、添附的支出向所有权人要求补偿。为生活居住需要使用住宅的非权利部分居住权的制度功能在于保障居住权人的居住利益，如果居住权人在住宅中享有的有权部分不足以满足基本居住需要，必须利用住宅中的一些非权利部分，如住宅的出入口、通道、阳台、厨房、卫生间等，那么所有权人应当容忍居住权人的使用。《民法典》物权编并未明确居住权人是否享有房屋的优先购买权。但根据合同编关于房屋承租人对房屋优先购买权的规定，则举轻以明重，既然居住权相较于房屋租赁权的保障效力更高，那么理应赋予居住权人相应的住宅优先购买权。优先购买权是指，如果房屋所有权人要出卖设有居住权的房屋，则应当在出卖前的合理期限内通知居住权人，并且在同等的购买条件下，居住权人享有优先于第三人购得房屋的权利。居住权的权利内容仅限于基于生活居住需要而对房屋的占有、使用，因此居住权人不得将住宅用作其他用途。居住权人如果将住宅用作商业经营等其他用途，房屋所有权人得向居住权人追究违约责任，乃至依据《民法典》合同编第563条的规定解除居住权合同，收回住宅的权利。房屋所有权人如果与居住权人约定了使用住宅的相应条件或要求，只要这些条件或要求没有从根本上影响居住权人的居住利益，居住权人就应当遵守相关约定，负有不从事相应行为的义务，否则房屋所有权人得追究居住权人的违约责任。居住权人作为住宅的占有人，应当妥善使用和维护住宅，不故意损坏住宅，并对住宅履行必要的看护、修缮义务，以保障住宅的居住功能处于正常、良好的状态。居住权人对住宅的使用和维护，应当达到善良管理人的注意义务。如果住宅出现严重损坏或面临危险，居住权人负有及时通知房屋所有权人的义务。《民法典》第369条中规定：“居住权不得转让、继承。”据此，居住权人不得将自身享有的居住权转让给第三人，或通过遗嘱对其进行处分。居住权人转让、遗嘱处分居住权的，处分行为无效。同理，对于抵押行为，由于实现抵押权最终也会涉及居住权的转让，因此居住权人也不得将居住权进行抵押。《民法典》第369条中规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”根据该规定，居住权人原则上不得出租其享有居住权的住宅，但如果房屋所有权人与居住权人达成合意，允许后者出租房屋，则居住权人可以将该住宅出租。居住权的设立以无偿为原则，但当事人可以为居住权约定对价。如果居住权合同中包含了对价内容，那么居住权人就负有依据合同支付相应对价的义务。居住权抛弃。居住权人采用明示方法抛弃居住权的，居住权消灭。这种明示的抛弃意思表示应当对所有权人作出。居住权人作出抛弃意思表示的，即发生消灭居住权的效力，并且不得撤销，除非得到所有权人的同意。居住权期限届满。居住权设定的期间届满，居住权即时消灭，所有权的负担解除。解除居住权条件成就。在设定居住权的遗嘱、遗赠或者合同中，对居住权设有解除条件的，如果该条件成就，则居住权消灭。居住权撤销。居住权人具有以下两种情形的，房屋所有权人有权撤销居住权：（1）故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的；（2）危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。房屋所有权人行使撤销权，应当经过法院裁决，不得自行为之。住房被征收、征用、灭失。房屋被征收、征用，以及房屋灭失，都会使居住权消灭。住房所有权人因此取得补偿费、赔偿金的，居住权人有权请求分得适当的份额；如果居住权人没有独立生活能力，也可以放弃补偿请求权而要求适当安置。权利混同。住房所有权和居住权发生混同，即两个权利归属于同一人的，发生居住权消灭的后果。居住权消灭，在当事人之间消灭居住权的权利义务关系。居住权人应当归还住房，同时到物权登记机构办理居住权注销登记。居住权和宅基地使用权均属于《民法典》物权编规定的用益物权，也均是为居住利益而设立的权利，但二者的区别在于：（1）主体限制不同。居住权的主体是有居住需求的自然人，而宅基地使用权的主体必须是农村集体经济组织成员。（2）客体不同。居住权是在住宅上设立的用益物权，而宅基地使用权是在用于建造居住房屋的土地上设立的用益物权。（3）取得方式不同。居住权是通过合同、遗嘱等民事法律行为的方式设立，而宅基地使用权的取得则不依赖于法律行为，而是农村集体经济组织成员通过申请、审批的方式，从本集体经济组织获得。（4）权利期限不同。居住权的期限根据设立权利的意思表示来确定，而宅基地使用权没有期限限制。（5）是否有偿不同。居住权的设立虽然原则上是无偿的，但当事人可以自行约定有偿，而宅基地使用权的设立是无偿的。居住权和房屋租赁权，都是在房屋上设立的以对房屋的占有、使用为内容的权利，但二者有如下区别：（1）权利性质不同。居住权具有物权属性，属于用益物权的一种，其具有对抗不特定第三人的效力；而房屋租赁权仅为债权，在房屋租赁合同双方之间发生效力，其虽然有一定的对抗第三人的效力，但总体的保护力度逊于居住权。（2）主体限制不同。居住权的主体只能是特定自然人，因为只有自然人存在居住利益的需求；而房屋租赁权的权利主体则不限于自然人，法人、非法人组织等也可以成为房屋租赁权人。（3）权利内容限制不同。居住权的权利内容，仅限于以生活居住为目的的对房屋的占有、使用；房屋租赁权的权利内容则不限于此，只要租赁双方达成合意，房屋租赁既可以用于生活居住，也可以用于生产经营。（4）是否有偿不同。居住权的设立原则上是无偿的，房屋租赁权的取得则一般需要支付租金。【裁判要旨】一方依据拆迁政策与他人共同取得安置房屋的居住权，即使共同居住的他人已取得该房屋的所有权，也不能排除其对房屋享有占有、使用的权利，即享有居住权。在一方居住权人另行购买或租赁房屋并自动迁出安置房屋后，其居住权归于消灭，但其享有向房屋所有权人主张经济补偿的权利。原告周某诉称：周某某系周某祖母。1998年8月，周某某等人租赁居住的某市某巷6号房屋被依法拆迁，周某与周某某同属于被拆迁人，周某在拆迁过程中向开发公司支付了超面积贴费人民币17000元，后周某与周某某被安置在某市芦庄四区2号101室（以下简称安置房屋）。入住后，周某对该房屋进行了装修。2000年10月，周某某通过优惠政策取得该房屋的优惠产权。2007年5月，周某某以周某另有住房为由，要求确认周某对安置房屋不再享有居住权，法院支持了周某某的诉讼请求。就安置房屋的取得，周某基于是当时的被拆迁人支付了超面积贴费，现周某在该房屋中已无居住权，扣除周某某已支付的8万元，周某某还应向周某支付相应的经济补偿199490元。因周某某与周某某某恶意串通，将安置房屋出售给周某某某，则上述款项应由周某某与周某某某共同向周某支付。被告周某某辩称：周某诉请缺乏依据，请求驳回周某对周某某的起诉。周某不是合法的被拆迁人。周某向开发公司支付超面积贴费不属实，是周某兄嫂单位出资的。再次，周某之所以入住拆迁房屋，是由于周某的母亲在办理拆迁事宜的时候非法代理，如果当时不外迁安置房屋，周某某可以回迁安置单间1套。被告周某某某辩称：周某某某和周某某的买卖关系合法有效，周某的诉请缺乏依据，请求驳回周某对周某某某的诉讼请求。江苏省某市南长区人民法院经审理认为，某市某巷6号房屋拆迁时，周某某是某巷6号房屋的承租人，周某某与周某作为被拆迁人共同安置在安置房屋，周某某与周某对安置房屋均享有共同居住权。周某提出其兄嫂单位在拆迁时曾向崇安城建公司支付超面积贴费17000元，是代其支付安置房屋的，故周某应在安置房屋中享有更多的居住权。因周某兄嫂在某巷6号房屋拆迁过程中已取得回迁单间1套，周某兄嫂单位支付超面积贴费的性质属于单位职工的福利，故周某以此作为对安置房屋享有更多居住权的理由不能成立。周某某通过房改政策取得安置房屋的优惠产权，并以周某另行购买了其他产权房为由要求确认周某对安置房屋不再享有共同居住权。本院在周某取得某市奥林花园13号501室房屋产权后已判决周某对安置房屋不再享有共同居住权。因周某确系安置房屋的被安置对象，故由周某某以自愿向周某支付8万元的形式对周某的居住权给予补偿，予以认可。考虑周某已对安置房屋不再享有共同居住权，综合当时某巷6号房屋原承租、拆迁安置情况，周某某还应再给予周某适当的补偿。安置房屋内的装修确由周某出资，因周某不再享有上述房屋的居住权，周某某应向周某补偿相应的装修费。至于安置房屋价格的评估费，周某已明确由其负担，本院依法准许。周某以周某某和周某某某恶意串通为由要求周某某某承担赔偿义务，因未提供证据证明，不予支持。依据民法通则第四条之规定，法院判决：周某某于本判决发生法律效力后10日内支付周某房屋居住权补偿款17922元、装修费12078元，合计3万元。驳回周某对周某某某的诉讼请求。本案争议焦点主要为：在周某某优惠购买安置房屋产权后，周某是否仍然享有该房屋居住权？经法院判决周某对安置房屋不再享有居住权后，周某对其曾经拥有的居住权利益是否可主张经济补偿？如果确认周某享有居住权利益，补偿标准又该如何量化确定？居住权制度来源于罗马法时期，其产生根源在于为了特定人的利益而设定，具有很强的人身依附性。居住权是对应于所有权的一种权利，简言之，就是非所有人依法律规定或合同约定而对他人所有房屋的全部或部分享有占有、使用、居住的权利。居住权作为物权的一种，具有长期性、无偿性、人身依附性等特点，居住权的主要目的在于保障妇女、老人和未成年人居住的权利，是按照法定或约定的方式使用房屋的一种权利。其主要行使权利的方式就是占有和使用，使用是居住权的核心，而且使用也限于居住为主要目的，这是居住权制度设立的本来含义所在。我国法律承认居住权，保障特定人群的居住权利，主要规定于婚姻法、老年人权益保障法、未成年人保护法以及最高人民法院的相关司法解释中，但并未形成统一系统的居住权法律条文，且原有规定十分模糊，属宏观规定，缺乏对权利的细化规定，在实践中也缺乏可操作性。《物权法草案》曾经将居住权的定义、设立情形、居住权人的权利义务、居住期限、所有权与居住权关系、撤销居住权、居住权消灭、撤销登记等予以规定，但是物权法最终还是删除了居住权条款，主要理由在于目前的规定已能基本保护弱势群体的居住权，对国外多年形成的居住权理念是否适宜中国国情还有待进一步研究，目前规定的时机尚未成熟。前文已述，居住权是对应于所有权的权利，属他物权，即仅能在特定的限度内对标的物支配的物权。所有权具有占有、使用、收益、处分四项权能。居住权是对他人的房屋占有、使用的权利。本案周某某和周某因拆迁被共同安置到芦庄四区2号101室，虽然周某某以承租人身份优惠购买了该房屋产权，但周某对该房屋享有的部分占有、使用的权利不能剥夺。因在该房屋上设有居住权而限制了周某某处分房产的权利，如果其未合理处理周某的居住权问题而擅自处分房屋，必然导致房产处分行为的无效。居住权作为一种权利，在市场经济条件下必然有其经济价值，尤其是房屋作为家庭主要财产，在房产价值增长的情况下，居住权的价值也日趋考验着人伦关系和家庭和谐。审判实践中，因居住权产生的争议主要有以下几方面：居住权全部归于产权人后，居住权人要求获得经济补偿；一方婚前承租的公房，离婚时另一方主张分配房产价值；父母在世时将公有住房出卖以获得养老