保利地产新都项目定位和整体发展战略

缔造城北王者基于现状提出问题跳出现状外的案例研究整体的开发策略一期的开发策略项目基本情况本项目总占地约3000亩，其中规划可建设用地25%，永久绿地75%，规划有五星级酒店和山景生态公园。总体呈现浅丘地貌，地块西南角与西北角高，临蜀龙路地势较低，中部地势较为平坦，西南段地块进深较厚，西北段进深较浅，区域内有2条灌溉渠和一条高压线、一条市政道路银杏园路，银杏园路及高压线并行呈东西走向在北向约1/3处将地块分为南北两块。可开发建设用地临蜀龙路一侧长1.25公里左右，地块最小进深约为0.9公里，最大进深约为1.25公里。植物园新都新城区方向成都中心区方向银杏园熊猫基地蜀龙路项目处于成都北部城郊结合带，片区归属倾向于新都区，渗透力可达新都、城中区及其周边乡镇区域与成都市城区的关系：现时的成都城区北部以绕城高速为界，本项目邻近绕城高速东北侧，正好处于城郊结合部，距成都市中心约15公里，至成都中心天府广场车行时间约30分钟。与新都区的关系：本项目行政区位上隶属新都区，距新都新城区（四川音乐学院为参照）约6公里。本项目给了我们太多的兴奋点打造地产航母城市运营的排头兵北部新城百万级规模熊猫基地植物园银杏园2200亩公园………制订“以城市运营为前提”的开发策略报告核心第一部分：基于现状提出问题A.外部环境（区域现状）区域典型印象商贾云集之地自古出川皆北行1、片区认知（城北）城东：打造生态居住、旅游休闲、教育科研等生态形的城市新区城南：新“CBD”城南造“芯”，市政府及领馆区域的南移，使未来城南跨入成都新商务区城西：以光华大道以及沿江安河打造城西板块的人文价值与宜居价值城北：

“建设6条发展主轴、形成9大功能片区”的发展构想，并构建清水河、沙河、府河、东风渠四条“水绿走廊”成都的政府视角城南-新CBD城南造“芯”启动城西-城市文脉再造城西启动城东-生态居住新区启动成都城的民间意象中产城东舒适生活人文城西高尚生活繁华城中成熟生活国际城南品质生活财富城北未来生活东穷南富西贵北乱居住层面上的等级秩序形成成都目前城市肌理A.外部环境（经济发展）经济持续保持强劲的发展势头2007年1-11月新都区完成工业总产值316.33亿元，同比增长29.3%，其中273户规模企业1-11月完成工业总产值222.15亿元，同比增长36.4%；完成工业增加值68.81亿元，同比增长30.1%；2007年1－11月，金牛区规模以上工业企业完成产值248.8亿元，比上年同期增长39.1％，规模以上工业企业完成增加值69.8亿元，比上年同期增长26.0％，完成销售收入206.6亿元，比上年同期增长43.6％，完成利润12.88亿元，比上年同期增长39.3％，完成工业投资25.04亿元。1-11月，金牛区四大支柱产业运行形势比较乐观，继续保持平稳增长态势，四大支柱产业的总产值达到16.97亿元，同比增长42.3%。2007年1-8月，成华区全口径工业增加值完成42.8亿元，同比增长24.5%；规模以上工业，完成增加值38.3亿元，同比增长27.4%；工业投资完成14.3亿元，同比增长77.5%，占全年目标的102.1%；技改投资完成11.4亿元，同比增长47.9%，占全年目标的103.6%；工业集中度达25%；工业集中发展区的基础设施投入达到0.55亿元。

片区经济发展分析—城市消费力人均可支配收入明显增加2002～2007年，成都GDP保持年均13%的增长速度，2002年全市GDP1663.22亿元，2007年达到3323亿元，5年时间GDP总量增长超过１倍。2002～2007年，成都城镇居民人均可支配收入从8972元增加到14800元，农民人均纯收入从3377元增加到5400元，增幅分别为65%和60%。成都市第十五届人大一次会议上，2008年成都市经济发展目标：城市居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长9%。片区经济发展分析—区域消费力依据市场内商户所交纳的定额税估算，2001年，荷花池市场总交易额达55亿元人民币（实际成交量可能会不止此数）。荷花池批发市场吞吐能力大，吸引了全国各省的商户来此交易，当中有不少经营户是来自湖北、浙江、福建等省，随着市场的发展，荷花池市场的商品除保持大众化的特色以外，已逐步向高档化、品牌化方向发展。

荷花池市场占地面积0.26平方公里，建筑面积40万平方米，营业面积20万平方米，有近三万多经营户，商品种类2万余种，场内经营厂商1万5千多户，从业人员10多万人，日上市交易人数30万人次，日成交额达1千万元以上。荷花池交通运输便利，除邻近的成都火车北站客运站外，还有三个长途汽车站发往四川省内及云南、贵州、新疆、西藏、陕西等外省城市。财富城北，实至名归楼盘名城开盘时间开盘均价推售套数销售率华宇锦城名都二批次11月10日6800元/㎡384套86％华宇锦城名都三批次1月19日7000元/㎡384套53％金科一城1月5日5100元/㎡300套95％富丽·碧蔓汀1月19日5028元/㎡468套90％

2007年12月5日，中国人民银行、银监会发布了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，之后，成都楼市整体成交量开始大幅下滑，大部分楼盘开盘当天的销售率仅能达到20％－30％。购买力旺盛，新政影响甚微片区经济发展分析—区域消费力区域价值分析城北区域城南区域城西区域城东区域城中心区域

从上图可以看出，城北楼市价格明显比其他区域价格相对较低，原因在于城北片区起步较晚，住宅用地的楼面地价便宜，城北的土地成本相对于其他区域较低所致，但星彦认为目前出现这种现象只是一种暂时的阶段性现象。根据规划，北部新城北至新都，跨成绵高速路和青白江相连,凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域都将纳入北部新城，以及北新干道的开通，解决了交通上的限制后，低端住宅为主的城北房地产市场将逐渐向中高端转移，房价将有一个强有力的补涨和提升。

城北房价低+未来发展及政府规划=片区升值潜力高主力依旧增长迅速城市消费结构分析外地客户的增多为成都楼市带来了新的活力外地客户买走半壁江山外来消费力强劲，省内二级城市尤为突出数据来源：房管局07年1-12月份成都市商品房统计平分秋色A.外部环境（竞争分析）项目周边竞争楼盘分布图万科.双水岸东骏.湖景湾博雅新城天府江南润扬.双河鹭岛交大.香洲半岛汉嘉国际社区和信.水沐天城新都片区大丰镇片区天回镇片区毗河片区城北典型楼盘：博雅新城项目名城博雅新城开发商：成都市晓初物业有限公司基本信息约1000余亩，1期450亩，容积率4.21（E区）

，别墅、花园洋房及电梯洋房。主力户型套二84.18～97.48㎡、套三133.87～154.17㎡房型配比（E区）标间：44.5平米，1.7％；两房：84.18-97.48㎡，54.4％；三房：133.87-154.17平米，41.5％；五房214.9-225.54㎡，2.4％；价格信息E区（27层高层）：电梯均价4400元/m2项目推广语一座生活之城一座生态之城销售速度Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区现已交房，2007年12月20日（E区），现已销售80％成功要素产品优势：社区规模大，高性价比内部配套优势：商业风情步行街、游泳池、环形晨跑到、标准网球场及羽毛球场。不足周边环境较差标间影响社区整体档次的提升依托东风渠，区域大盘先行者博雅新城现场实景道旗广告户外广告已交房楼宇当天车流情况沙盘销售中心城北典型楼盘：万科.双水岸项目名城万科.双水岸开发商：成都万科房地产有限公司基本信息637.5亩，物业类型分别6+1洋房、5+1洋房、4+1洋房、联排。主力户型216-255㎡的五房房型配比（5期1批次）

联排别墅：216.16-255.21占100%价格信息五期一批次（联排别墅）：联排别墅价格区间：9000-10000元/m2项目推广语水上的院子销售速度1-3期已交房，4期洋房全面进入准现房阶段，开盘至今剩余约100多套左右，5期开盘当天销售10余套左右。成功要素项目优势：品牌、临毗河风景带。内部配套优势：商业街、会所、游泳池、幼儿园、体育运动场所。不足户型设计：次卫设计较窄，使用率不高。毗河风景+万科品牌，区域领导者万科.双水岸现场实景墙体户外广告已交房楼宇售楼中心工地现场工地围墙包装已交房楼宇城北典型楼盘：交大.香洲半岛项目名城交大.香洲半岛开发商：成都交大房产企业集团基本信息约330余亩，容积率：1.77，别墅、花园洋房及电梯观景洋房。主力户型套三：113.64-147.8㎡房型配比（二期）套二：97.22-98.35㎡占7.0%套三：113.64-147.8㎡占68.1%套四：152.01-199.01㎡占24.4%套五：291.35㎡0.4%价格信息二期（小高层电梯）：开盘当天的均价为3800元/㎡，目前销售均价为4000元/㎡项目推广语纯河景至藏水围合精粹销售速度1期已交房，2期目前剩余10余套房源。成功要素产品优势：园林景观设计、产品创新设计及服务。内部配套优势：4星级标准恒温游泳池、室外河滨景观泳池、两个标准河滨景观网球场、多功能亲水休闲木平台、社区星级餐厅及社区双语幼儿园。不足户型客厅及餐厅空间浪费较大毗河风景+本土品牌交大.香洲半岛现场实景销售中心导视牌工地围墙包装现场车流情况1期交房的楼宇城北典型楼盘：润扬.双河鹭岛项目名城润扬.双河鹭岛开发商：四川润扬房地产开发有限公司基本信息约220亩，容积率：1.85，花园洋房、叠拼别墅、多层及高层。主力户型套三：116-299㎡房型配比（二期）套二：78.35-97.42㎡16.1%套三：100.34-192.27㎡54.7%套五：286.47-313.3129.2%价格信息二期（花园洋房）：花园洋房：开盘当天的均价为5000元/㎡，目前的销售均价为5600元/㎡项目推广语源自英伦归于鹭岛销售速度1期已交房，2期目前销售60%左右。成功要素产品优势：英伦式建筑风格、园林景观设计、大型生态社区。内部配套优势：网球场、乒乓球场、篮球场、幼儿园及酒吧。不足现场销售人员服务较差，90-116㎡两房户型设计较异型，但卫生间使用率不高。毗河风景+英伦风情润扬.双河鹭岛现场实景户外广告道旗广告入口主题景观导视广告牌已交房的楼宇已交房的楼宇已交房的楼宇销售中心城北典型楼盘：东骏.湖景湾项目名城东骏.湖景湾开发商：成都东骏房地产开发有限公司基本信息约500余亩，容积率2.01，高层、多层、湖景别墅、联排别墅及双拼别墅。主力户型三房：121.75-139.6平米；四房153.16-209.54。房型配比（一期）（多层）三房：125.58-133.86平米，13.5％；四房148.72-173.23㎡，17.6％；（电梯）三房：121.75-139.6平米，21.2％；四房153.16-209.54，47.7％；价格信息一期一批次开盘当天的均价为4500元/平方米项目推广语现代梭罗的二十四小时销售速度一期一批次当天销售60%左右（具销售人员得知）成功要素产品优势：服务、建筑设计及产品品质。内部配套优势：商业街、体育会所、篮球场、幼儿园及15000平方米的人工水景。不足项目地块四周被公路环绕，引起大量噪音。规模优势+人造景观东骏.湖景湾现场实景销售中心当天销售中心人流情况现场照片墙体广告当天车流情况项目工程进度城北典型楼盘：汉嘉国际社区项目名城汉嘉国际社区开发商：浙江城建.汉嘉集团基本信息340亩，容积率2.03，多层洋房、叠拼别墅及电梯。主力户型（多层）三房：94.53-138.06㎡46.4%房型配比（一期）（多层）三房：94.53-138.06㎡46.4%；四房153.29-161.86㎡15.9％；（电梯）三房：97.61-128.25㎡15.6％；（别墅）五房：202.68-247.03㎡22.1%价格信息2批次物业类型为电梯，开盘当天的价格区间为4580-5380元平方米。项目推广语60万平米.三大公园.艺术生活核心圈销售速度二批次目前剩余20余套左右（具销售人员得知）成功要素产品优势：服务、建筑设计及产品品质。内部配套优势：公园、室外游泳池、恒温游泳池、网球场、篮球场、高尔夫球场及独立的会所。不足户型客厅空间浪费较大热点片区+规模优势汉嘉国际社区现场实景项目工程进度项目工程进度销售中心墙体广告已封顶楼宇城北典型楼盘：和信.水沐天城项目名城和信.水沐天城开发商：四川和信房地产有限公司基本信息228亩，容积率1.30，别墅、小高层及高层，其中24栋多层（3-4层）、14栋小高层（11+1层）、2栋高层（18层）。主力户型套二102.8-104.22㎡房型配比（一期）两房：102.8-104.22㎡，94.4%；三房：141.08㎡，5.6%；价格信息一期电梯的均价为3800元/平方米，叠拼别墅的总价在200多万元左右项目推广语一半水湖，一半森林，中间是公园。销售速度1期1批次目前剩余40余套成功要素产品优势：周边成熟配套、地段及园林景观设计。内部配套优势：12800平方米中心宽景湖泊、13500平方米中央森林公园、五大主题景观及三大游泳池。不足紧临蜀龙大道，存在部分噪音。本土发展商，低水平开发和信.水沐天城现场实景销售中心路边广告墙体广告沙盘洽谈区户型模型竞争态势分析结论消费者在本区域置业需求旺盛，对片区发展前景持乐观态度；城北区域消费者对先进理念的接纳力强，推出项目的物业类型逐步多样化，产品品质也在不断提升；但品质提升大多还停留在住宅外观及景观效果等外在效果上，户型结构及功能设计仍显一般，整体的规划理念比较陈旧；置业者对于生活方式的多样性、生活配套的档次与成熟度等仍未得到满足。现阶段较大规模、与本项目存在潜在竞争的楼盘主要为容积率低的大盘社区，本项目在产品结构上与竞争者可实现差异化竞争。A.外部环境（泛竞争）成都市500亩以上大规模楼盘分布图博雅新城万科.双水岸东骏.湖景湾南城都汇河畔新世界雅居乐蔚蓝卡地亚

麓山国际新城

东山国际新城御源大湖区华润.二十四城万科.魅力之城龙城1号卓锦城华润.翡翠城今日田园金河谷仁和.春天大道城东城南国色天香城西城北成都典型大盘：麓山国际社区项目名城麓山国际社区开发商：成都万华房地产开发有限公司基本信息约2600余亩，容积率0.40，独栋别墅。主力户型一期户型建筑面积约为410至493平方米，二期户型建筑面积约为640至820平方米价格信息Ⅱ期1批次价格约为900万-1700万/套项目推广语收藏世界的精华销售速度目前一期已售馨，二期剩余约成功要素内部配套优势：高尔夫练习场、西餐厅、景观泳池、恒温泳池、网球场、咖啡吧、国际学校（规划）、影院（规划）、图书馆（规划）、海洋公园（规划）卖点产品优势：低密度高档住宅社区、品牌及自身配套高尔夫物业，城南区域霸主麓山国际社区现场实景已交房楼宇成都典型大盘：仁和春天大道项目名城仁和春天大道开发商：成都市江安春置业投资有限公司基本信息约600余亩，容积率1.8，双拼别墅、四拼别墅、叠院别墅、板式电梯洋房、点式空中双院落电梯洋房。主力户型三房：118-134平方米户型五房：197-220平方米四房：169平方米三房：118-134平方米两房：86平方米价格信息南区4期二批次临河高层观景洋房价格在7200－7300元/平方米项目推广语中国首例原滩社区销售速度南区别墅目前还余20套成功要素产品优势：大盘自身配套、生态社区及品牌号召力。内部配套优势：6000m2经营性会所(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)，1200m2大型超市（百货、净菜市场），200m长沿光华大道的商业街，9班春天国际幼儿园，社区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个篮球场，2个游泳池不足部分临街，存在噪音影响。原滩风情，品牌嫁接仁和春天大道现场实景成都典型大盘：南城都汇项目名城南城都汇开发商：和记黄埔地产成都有限公司

基本信息约1980余亩，容积率3.0，小高层电梯。主力户型套三：122-145平方米户型套二：101平方米套三：122-145平方米套四：228平方米价格信息3批次的销售价格为7500元/平方米左右项目推广语国际城南引领时尚生活销售速度1期1、2批次当天全部售馨，3批次剩余约20余套。成功要素产品优势：城南新中心、品牌实力开发、大盘社区及自身大盘配套。内部配套优势：大型主题会所、3所幼儿园、1所中学及一所小学。不足项目四周临路，存在部分噪音；周边生活配套正在完善中，产品无创新两点。国际品牌，规模取胜，品质精细南城都汇现场实景成都典型大盘：华润.翡翠城项目名城华润.翡翠城开发商：华润置地（成都）有限公司基本信息约1245余亩，容积率4.5，高层电梯。主力户型套二：81-93平方米户型套二：81-93平方米套三：106-178平方米别墅：129-302平方米价格信息翡翠长汀4期第二批次均价7400元/平方米项目推广语一城美善一家人销售速度4期2批次住余10%成功要素产品优势：品牌实力开发、大盘社区及自身大盘配套。内部配套优势：420余亩东湖公园、200余亩沙河公园、100余亩府河公园、43亩临二环商业用地。不足三房户型设计较异型引领城东的华丽变身翡翠城现场实景成都典型大盘：东山国际新城项目名城东山国际新城开发商：成都华信大足房地产开发有限公司基本信息约1678余亩，容积率2.5，多层、小高层、高层。主力户型套三：118-243平方米户型套二：99-189平方米套三：118-243平方米别墅：140-269平方米价格信息E区挪威森林园地，均价4500元/平方米。项目推广语一生之城销售速度E区挪威森林园地住宅还余10%成功要素产品优势：品牌实力开发、大盘社区及自身大盘配套。内部配套优势：艺术中心、非物质文化会展中心、多厅影院及商业中心、欧洲风情商业街、川西居民商业街、东山植物园、中小学名校、幼儿园、职业培训学校、东山国际医院、五星级酒店等，还有东山文化公园、东山国际婚庆公园、体育公园、健康公园、运动休闲森林公园、东山国际企业公园、芦溪河生态湿地公园。不足周边环境较差真正的“造城”运动东山国际新城现场实景A.外部环境（潜在竞争）华侨城项目项目占地3000余亩，分为B、D两个地块，多期开发，先开发B地块。B地块占地面积约129000平方米，总建筑面积约为151000平方米，其中，住宅面积147000平方米，包括高层87000平方米，多层60000平方米，会所面积4000平方米，商业面积65000平方米，绿地面积58000平方米。容积率1.17，建筑密度20%，总户数是1200户，停车位有1100个。B地块一期户型面积区间为88-280平米。B地块一期规划设计：高层组团由七栋高层构成。B地块占地面积约129000平方米，容积率是1.17，总建筑面积约为151000平方米，其中，住宅面积147000平方米，包括高层87000平方米，多层60000平方米，会所面积4000平方米，商业面积65000平方米，总户数是1200户，建筑密度是20%。绿地率是58000平方米，停车位有1100个。一期的户型特点是从88平方米到280平方米都有。无论是经济适用的的中小户型还是大气的亲水豪宅都精心布局，融入了入户花园、两层高阳台、阳光房、双主卫、储藏室在内。户型指标：第一种是25层高层户型，建筑面积是89平方米，套内面积是70.54平方米，实用率是78%。第二种是5层多层带电梯户型，建筑面积170.15平方米，套内面积是155.31平方米。还有一种是4层多层带电梯住户型，建筑面积是277.5平方米，套内面积是248.3平方米，实用率是89.16%。一期的高层大户型是130—140平方米，4层的面积是230—280平方米，5层的面积是170—190平方米，9+1的户型是150—170平方米。新都区招商物流中心位置图新都招商物流中心位于成都市东北部，距成都市区9公里；选址于锦水河西路以南、绕城高速以北，宝成铁路以东的大件路以西地域，规划用地范围约2.4平方公里；规划2010年货运吞吐量达到2100万吨。2007年招商地产的土地储备速度大增,截至中报已经新增土地储备168万平方米,最近刚与成都再签订位于北湖片区5000亩一级开发合作框架,“新增土地储备已经超过200万平方米。招商新都区物流中心招商北湖片区的5000亩地块香港中旅地块位置图

熊猫小镇是中国旅游开发第一品牌的香港中旅集团继成功了深圳世界之窗、珠海海泉弯等旅游度假区后，准备进驻成都开发的旅游度假休闲居住小镇。熊猫小镇将建设成为休闲之都最有特色的旅游度假目的地。选美国开朴建筑设计顾问公司作为2平方公里熊猫小镇旅游度假区的主创概念规划设计公司。香港中旅熊猫小镇地块

熊猫小镇项目说明及功能组合熊猫小镇项目说明：规划占地约两平方公里的旅游熊猫小镇依托于世界唯一的处在大城市区域内大熊猫保护基地，充分体现熊猫原产地川西少数民族的文化特色，成为集度假休闲、生态游憩、文化体验、高尚居住于一体的国际化生态度假区。熊猫小镇以大熊猫文化为主题，熊猫栖息地所在羌族藏族的建筑形式及人文特色为基础，以人类与大熊猫和谐相处为理念，融民族性和国际性与一体，将熊猫小镇建成独具特色世界一流的熊猫生态旅游度假区，成为集度假、会议、休闲、运动、餐饮、演艺、娱乐以及居住为一体，能满足国际游客高层次需求旅游目的地，最终能成为国际知名的特色小镇。熊猫小镇功能组合：游客集散中心+乡村度假酒店+熊猫艺术文化区+民俗风情商业街+国际居住社区+18洞高尔夫球场+生态别墅庄园区+农家风情园。B.内部环境（项目资源）1、熊猫基地成都大熊猫繁育研究基地是经成都市人民政府批准，在国家建设部、林业部支持下，为保护拯救珍稀濒危动物大熊猫而兴建的具有世界先进水平的科研机构。基地建于1987年，以造园手法模拟大熊猫野外生态环境，绿化覆盖率高达96%。已建成了科研楼、实验室、兽医院、大熊猫产房、仿生兽舍及活动场、黑劲鹤养殖场、天鹅湖、大熊猫博物馆、综合服务部等基础设施，形成竹木苍翠，鸟语花香，集自然山野风光和优美人工景观为一体的，适宜大熊猫及多种珍稀野生动物生息繁衍的生态环境。

门票：50元。2、生态项目紧临北湖片区，北湖片区目前是城市中心区最大的楔形绿地牛龙公路城绵高速公路青龙环线三环路北湖片区昭觉寺南路至北新大道植物园本案熊猫基地成都北郊风景区位于成都东北方向的三环路以外，以成绵高速公路为轴，呈扇形分布，规划幅员面积15.3524平方公里，是成都市中心城区最大的楔形绿地，将形成以熊猫基地、北湖公园为核心，以熊猫生态旅游带和熊猫活力文化带为幅射区域，融生态宜居、康体休闲、观光旅游为一体的成都大熊猫国际休闲生态度假区。北湖风景区划分为：森林度假区、旅游文化街区、森林运动区、生态宜居区、湿地核心区“三纵三横”城市交通路网体系发达，使本项目与外部区域联系十分便捷成绵高速公路北新大道绕城高速三环路熊猫大道蜀龙大道北新大道绕城高速三纵：北新干道蜀龙大道城绵高速公路三横：绕城高速熊猫大道三环路3、交通本项目隶属北部新城区发展的区域北部新城建设面积约100平方公里、约100万人口北部新城是构筑“大成都”的重要组成部分，与南部新城共同撑起成都的“脊梁”，是承担“大成都”的工业、商贸、物流等职能的现代化活力新区2007年6月，新都区在香港获“中国最具投资价值区县20强”，成为四川省西部地区唯一获此殊荣的区县城市，这也证明先天条件优厚的新都正在被外界承认，不少投资者对新区域表现出更加浓厚的兴趣。北部新城市中心南部新城西部新城东部新城4、规划B.内部环境（发展商操作能力）保利名盘：

北京——保利.垄上别墅项目名城保利.垄上别墅开发商：北京保利房地产开发有限公司基本信息约860亩，容积率约0.6，总建筑面积约34万㎡，独栋别墅。户型面积220-650㎡价格信息均价约10000元/平方米项目总户数约700多栋销售速度二期已经售罄，三期预计08年4、5月开盘销售。三期为项目的11-18区，共200栋左右独栋别墅项目建筑风格北美别墅建筑的经典风格项目优势北拥葫芦河，燕山余脉，具有上风上水的先天地理优势。小汤山区域以温泉著称，水质得天独厚，被誉为度假疗养胜地。垄上距亚运村和奥运公园仅20公里，立汤路、京昌、京承、北六环、机场高速等便捷到达，垄上离尘不离市。

人造坡地景观及引活水入园，打造山水园林卖点周边自然资源优势+内部园林打造+品牌+产品保利名盘：

上海——保利.海上五月花项目名城保利.海上五月花开发商：上海保利房地产开发有限公司基本信息约345亩，容积率1.31，总建筑面积约30万㎡，联排别墅、多层及小高层主力户型面积四房：190㎡价格信息联排别墅均价12000元/㎡项目总户数项目分2期开发，首期为约6万平米英伦联排别墅，共310套房源销售速度预计2008年年初销售项目建筑风格英伦风格项目优势社区内配套：商业规划有大型超市，商业街，菜场和邻里中心，主题运动会所，社区公园，篮球场和儿童游乐场等。社区外配套：嘉定一中，远东国际学校，嘉一联合中学，菊园幼儿园，嘉定实验小学，菊园公交总站，工商银行，农产品市场，中国电信等卖点内外配套+品牌+环境保利名盘：

广州——保利.林语山庄项目名城保利.林语山庄开发商：广州保利房地产开发有限公司基本信息约555亩，容积率0.62，总建筑面积约23万㎡，独栋、联体别墅、小高层及高层洋房主力户型面积独立别墅500㎡、300套建筑面积170-300㎡的山谷连体别墅，另有部分12-28层小高层、高层公寓以及5套超豪别墅建筑面积为500~800平方米价格信息“一城山色”2期洋房均价8500元/㎡，带1500元/㎡装修；定制别墅：20000元/平方米销售速度“一城山色”2期：2007年10月开盘已基本售罄，

6H栋：预计2008年春节后开盘项目建筑风格以维多利亚式山地建筑为设计蓝本，摒弃了欧式风格的繁文缛节，注重简约与现代的元素，与山势有机结合，质朴的建筑错落有致。项目优势商业会所、运动会所和高品位养生会所；大型超市商业街；9000万平米原生态林海。卖点产品+内部园林景观+品牌+配套——有没有机会和可能扩大客户的辐射圈是项目的关键——如何通过形象的确立，改善区域印象是项目成功的首要问题——2200亩的公园将成为项目整体价值实现的一大瓶颈，如何解决？——如何让本项目的住宅产品持续不断地成为现金牛？——我们可依托的强势资源太多的时候，我们依靠什么打天下？——当成都在2008年建设新特区的时候，我们是否能判定消费者会蜂拥而至，而不是方便迁移？规划形象产品第二部分：跳出现状外的案例研究第一部分：基于现状提出问题——都市重建的5个案例研究——FiveExamplesforUrbanRedevelopment愉景湾(香港)一个湾，一座城30年未完的传奇星河湾（广州）品位地产的引领者提示性案例古北新城(上海)放眼上海，展望北京实施性案例华侨城(深圳)内城外城太平洋协和社区(加拿大)政府规划与公司盈利的充分结合香港●愉景湾香港外籍居民最多的地方，有来自30多个国家和地区的外籍人士，被称为香港的“小联合国”岛内无私家车，9条区内巴士线由码头发射式地通往各个小区外，居民的代步工具只有500多辆小电瓶车和一些自行车。而电瓶车数量也受到严格控制，因此称愉景湾拥有“无敌空气”私人的人造沙滩，四个会所：高尔夫球会、游艇会、康乐会、海澄湖畔住客会所，其他设施包括网球场、壁球室、台球室、游泳池、健身室、桑拿及蒸汽浴室等。1愉景湾是位于香港新界大屿山东北部的一个海岸地区，属离岛区。愉景湾亦可指其邻近的一个海湾。该海湾的正名为大白湾，可细分为二白湾、三白湾和四白湾。愉景湾距离香港岛西部大约16公里，与2005年开幕的香港迪士尼乐园大约离2公里远，毗邻神乐院，是个低密度住宅发展区。现在有1万4千多人居住在愉景湾，来自30多个国家，以外籍居民占多。形象概况功能设施隧道打通解决发展瓶颈：很长一段时间里，愉景湾与外界相通的只有水路，最重要的交通工具是一天24小时不停开的轮渡船。如果遇上台风或大雾等恶劣天气，轮渡停航，居民就“与世隔绝”了。直到贯穿背后山岭的隧道打通，这里才有了与外界相连的陆路通道。1香港●愉景湾小蚝湾入口愉景湾出口1租售两旺：目前愉景湾的平均房价为40000元/㎡，独立式的花园海景洋房最贵，约为60000元/㎡，一套动辄上千万。绝大部分“白领老外”们就是拿着公司给的津贴，在这里租房居住，上班却在港岛。一套靠近码头、面积95平米的海景洋房，月租金两万元。这种租价，在香港属平均水平。香港●愉景湾1多期开发，周期长：愉景湾分多期开发，自1970年后期开始开发，至今仍在开发。容积率仅为0.12，绿地率高达66％。香港●愉景湾1多元化、世界风：从愉景湾的推广可以看出，愉景湾面向的客户是全世界范围内的客户。

香港●愉景湾1临湾而建，高低错落：愉景湾的物业形态为高、低层电梯，多层洋房，别墅等多种物业形态，各类物业尤其是别墅物业，受到香港本地和外籍富豪的青睐。香港●愉景湾1豪华配套，霸气十足：私人的人造沙滩•四个会所：高尔夫球会、游艇会、康乐会、海澄湖畔住客会所•其他设施包括网球场、壁球室、台球室、游泳池、健身室、桑拿及蒸汽浴室等香港●愉景湾加拿大●太平洋协和社区

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太平洋协和区位于温哥华中心城区的滨水地带，占地83公顷，归太平洋协和股份公司所有。自1991年开始，该公司先后投资30亿加元，在此兴建了一个可容纳1.6万人的城市社区，旨在创造一种高密度条件下的新型城市生活环境。其中各类建筑总面积将达110万㎡，用于居住、商业、零售业及办公。至今，已有约25%的建设工程完工。2太平关协和区与城市中心区近在咫尺，居民们不仅可以尽情领略城市生活的丰富多彩和变化无穷，甚至可以就近在城市中心商务区找到合意的工作。这无疑形成了一种新的城市生活方式。太平洋协和区的规划建设贯彻了温哥华市政当局制定的城市可持续发展战略。它通过刺激温哥华中心城区的人口增长，促进就业岗位与住宅数量之间达到平衡，并减少对机动车交通的需求。这不仅有助于形成更加紧凑的城市形态，而且避免了低密度的城市扩散以及其对城市周围富庶的佛斯河谷地的威胁。形象概况功能设施2带动周边发展：与太平洋协和区一街之隔的耶鲁城是温哥华的历史遗产保护区。在太平洋协和区发生巨大变化的触发下，大量资金被投入到耶鲁城的修复建设中，从而确保了与铁路终点站一起建于19世纪末的一批砖石建筑和木构建筑得到完好的保护；同时，它带动了与之相邻的市中心南部地区的住宅开发建设。加拿大●太平洋协和社区

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中心南部地区耶鲁城2景观资源最大化：协和公司合理的规划了临河部分的土地，没有全部规划为建筑，而是将建筑与公园有机集合。加拿大●太平洋协和社区

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净化受到工业污染的土地和水域：协和公司采取多种措施措施治理水污染，提升区域生态居住环境。2建筑形态：协和社区内的建筑仍以高层建筑为主，采用低密高容的形式整体布局。加拿大●太平洋协和社区

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2持续规划，持续发展：自1991年开始，协和公司先后投资30亿加元，在此兴建了一个可容纳1.6万人的城市社区，旨在创造一种高密度条件下的新型城市生活环境。其中各类建筑总面积将达110万㎡，用于居住、商业、零售业及办公。至今，已有约25%的建设工程完工。。加拿大●太平洋协和社区

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2综合规划，全面铺开：根据不同类型家庭的生活要求，该项目提供了多种户型的住宅、环境基础设施、社会服务设施以及安全舒适的居住生活环境，并且有意识地将各种自然环境基本要素引入城市中心。加拿大●太平洋协和社区

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上海●古北新区

1986年古北新区经上海市政府批准开发建设，由上海古北（集团）有限公司负责总体策划。新区位于上海虹桥开发区西南侧，西起虹许路，东至姚红东路，北起延安西路（高架）与虹桥路，南至古羊路。古北新区紧靠虹桥经济技术开发区，总规划用地面积136.6万平方米，总建筑面积300万平方米，全区分为3个小区24个街坊。一区是以高层公寓、办公综合楼、展馆为主的综合区二区为住宅区；三区为领馆别墅商品住宅综合楼区。3古北新区坐落在上海市区的西部虹桥路沿线，与虹桥经济技术开发区毗邻，是以涉外的高标准住宅为主，兼具商业和外贸功能。合理的整体建筑布局和空间形态，将使人们感受到贯穿中华民族文脉的建筑文化艺术，体验到西方建筑艺术的宏伟气势；独特的居住环境构思将使人们远离喧哗，还人类一个悠闲、宁静、清新的世界；芳草绿树、休闲广场，艺术雕塑，让人置身自然，感受艺术；高科技技术的应用，使居住质量提升，给人们带来自由、舒适、安全和健康的生活；完善的功能设置，既有繁华的商务中心，又有齐全的文化教育，商业服务配套设施，使生活方便自如，享受优质物业服务。。形象概况功能设施上海●古北新区3古北一期古北二期古北路划断，一期二期区界明显上海●古北新区3古北新区一期，全面引领区域形象：已呈现的古北一期，从1986年开始启动，到九十年代中期初具规模，用了近10年的时间。古北一期的绿化面积规划相对较少，但配套完善、区域成熟，因此也收到上海本地人的追捧。上海●古北新区3古北新区二期，青出于蓝而胜于蓝：古北新区二期占地面积57.7公顷，规划建筑面积103万平方米。在古北新区二期统一的规划设计、中央花园大道的城市设计与景观环境设计引导之下，古北二期将全面超越古北一期。上海●古北新区3古北新区商务规划，以大商务、多元化为主导：古北商务分区占地面积25公顷，规划建筑面积45.8万平方米。该区域规划以大商务、多元化为主导的高档酒店、公寓式酒店、商业、会展、文化医疗等现代服务功能设施，形成与虹桥开发区具有互补效益的功能布局。上海●古北新区3多元化组合，吸引力大：上海第一家有规模的国际居住新区，被海外投资客戏称为在上海的“小联合国”。广州●星河湾

2000年，星河湾在广州中央商住区番禺的江畔绿洲上诞生，从此踏上了"品质地产"的探索之旅。它位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北邻旖旎珠江，东部为植被良好的自然山坡。星河湾总占地80多万平方米，已建设区域近50万平方米，建筑面积已达70万平方米。开发至今，星河湾一直采取强强联手、整体超越的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众长的星河湾。4星河湾，以引领中国地产跨入“品位地产的新时代”的领路人自居，成为无数楼盘学习的标杆。小区内部配套包括：游泳池网球场儿童活动中心停车场会所花园，番禹执信中学，大石医院，丽江明珠酒店、长隆夜间动物世界、百乐门酒吧等配套，配套齐全形象概况功能设施广州●星河湾4交通通畅带来星河湾全面腾飞：华南快速干线的开通，带动了星河湾1200亩的全面起步。广州●星河湾4品质与景观的完美结合，引领品位地产：在星河湾的世界第一等的1830米骑江休闲木道上，浪拍打脚心，撑把油纸伞的倩影可捕捉得到。骑江休闲木道沿珠江伸展，采用进口名贵木材建造，外飘8米，经得起50年日晒水淋的淬验。广州●星河湾4内秀而外敛：在星河湾，内部的园林、景观等制作的相当精细，品质感相当强。广州●星河湾4建筑细节，同样展现品位：星河湾的建筑，诸如屋檐、窗台等类的细节，每一处细节都处理的很得当，十分受客户欢迎。广州●星河湾4品质与荣誉共同见证：自2001年6月起至2007年1月，星河湾前后共获得各类奖项超过30个，名副其实地称为了品位地产的领跑人。深圳●华侨城占地面积：450公顷土地使用：东南面建成区约320公顷，（其中旅游用地约130公顷）

中西部在建和待建区为130公顷现状人口：40,000人规划人口：70,000——80,000人城区主要功能：居住、旅游、商务以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业5位于深圳西部，占地4.8平方公里，下属有电子、旅游、房地产三大支柱产业以及酒店、文化等产业；它叫做“城”，却更类似于欧美的一座小镇：它有发达的自主产业，也有自成体系的生活系统；它是开放的，却又相对封闭；外面的人想进来，里面的人不想出去。因为观察的角度不同，不同的社会群体对华侨城有着不同的观感……华侨城5外省市人：一个旅游城华侨城是世界之窗、锦绣中华、中国民俗文化村和欢乐谷，是中国主题公园最集中、最成功的地方……深圳市民：一处城市绿洲华侨城是城市里的一片绿洲，是在“花园里建城市”，而不是在城市里建花园……城区居民：一个充满活力的居住社区生活内容丰富多彩，生活空间自由开放。既有令人赏心悦目的湖山自然景观，又有浓郁丰厚的国际文化氛围……华侨城产业链形成的过程旅游和市政项目建设优越的景观人文居住环境的形成整体规划方案旅游＋地产“旅游地产”商品住宅的兴起著名旅游城形象的建立5华侨城产业链的转变静态产品动态产品单一产品形式混合产品形式全方位演变过程精美的建筑艺术表演旅游主导产业房地产等关联产业商品房开发酒店经营房地产项目成为组成部分90年代初具有中国特色的主题公园群90年代中期世界一流水平的文化旅游区“华侨城·旅游城”产业布局产品布局产品形式5深南大道深圳华侨城开发策略55华侨城在城区内规划了惬意舒适的人行系统和车行系统，它们将住宅区、商业区、旅游区、文教区和各种自然资源有机联系起来。它们尺度适宜，形态多样，周边景观优美，视觉变化丰富，让居民的日常生活显得生动活泼。深圳●华侨城

增值举措5深圳●华侨城

增值举措社区车行与步行系统使得的社区具有高度的可达性与渗透性，同时又形成与深南大道的区隔：相对独立，自成体系，又与城市紧密相关完善的车行与步行系统5深圳●华侨城

增值举措外城展示旅游：旅游是华侨城较早发展的产业，它为华侨城聚集了人气，早期带动了房地产业的发展，现在是整个华侨城大社区的一部分，是华侨城居民日常生活可以方便享受的优势资源之一5深圳●华侨城

增值举措外城展示商务功能:使得社区更开放，更具包容性。高档写字楼和酒店群的兴起是这一功能的体现。写字楼有汉唐大厦，还有规划中的康佳广场等；酒店有海景酒店、威尼斯酒店及改扩建中的深圳湾酒店，为大量商务人士提供了休憩之地。受益于旅游、商务产业的发展，华侨城三大酒店的客房入住率平均达85%。5深圳●华侨城

增值举措外城展示←何香凝美术馆：国家级美术馆↑华夏艺术中心：广东省甲级文化艺术场所文化:何香凝美术馆、华夏艺术中心等文化设施已成为深圳重要的文化活动场所，每两年举行一次的“当代雕塑艺术展”也已成为全国艺术界的一件盛事，这些都为华侨城社区注入了丰富的文化内涵5深圳●华侨城

增值举措外城展示自身完善的商业体系沃尔玛、铜锣湾为代表的大型商业，和提供专业服务的小型商业，它们不仅满足城区居民生活的需要，也辐射到周边区域，吸引周边的市民前来购物消费。华侨城

增值举措

内城展示5旅游为综合社区开发注入鲜明主题：华侨城旅游主题地产开发摆脱了地产依赖景观资源这一单纯片面的关系，而是将旅游景区开发的科学理念贯彻到房地产开发中来，致力于营造开放休闲、风景优美的生活场所，丰富了旅游主题地产的内涵。自然水体在波托菲诺得到了最完整的保护波托菲诺：华侨城旅游主题地产典范作品5深圳●华侨城

增值举措内城展示——酒店业和观光商业依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法经过3年的开发建设，纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。案例研究结论：城市社区增值的KPI体系分析KPI体系功能化体系单体建筑的魅力硬性指标多功能多层次的建筑合理的交通体系建筑形式内因外因城市配套资源的影响捷运系统对项目价值的影响城市文化资源的影响识别系统的魅力时间的魅力建筑集合的魅力演绎重大事件的舞台功能评价指数体系看不见的高层聚集地建筑细节的魅力人文符号区域标识软性指标步行系统特色符号语言纪念性/风格化建筑（群）……精神归属中心人的活动及心理感受人的活动引导人的消费心理引导功能化体系单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式硬性指标多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、容纳国际一流企业的写字楼、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅合理的交通体系：通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道建筑形式识别系统的魅力：世界性、oneandonly、必游之地、开放性、设计的魅力、国际化的指示体系时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告演绎重大事件的舞台：国际性活动场所（会展、拍卖）、国家级活动的场所功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数……看不见的高层聚集地：名流、政要、新闻人物的会所建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜案例研究结论：城市社区增值的KPI体系分析人文符号区域标识软性指标步行系统特色符号语言纪念性/风格化建筑（群）……精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所人的活动及心理感受人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造案例研究结论：城市社区增值的KPI体系分析第二部分：跳出现状外的案例研究第一部分：基于现状提出问题第三部分：总体的开发策略项目开发策略项目如何实现价值？[规划创造价值]住宅如何成为现金牛？公园作为问题如何转换？需要确立怎样的形象为大盘起势？（不走寻常路，赝品模式不符合项目气质）[概念/营销提升价值]机会——“非社区”的成都项目开发策略开发方向：新都市vs中心城新都市：松散低密度、汽车优先、功能单一，易形成“卧城”中心城：成本高昂，漠视生态

创建成都城市社区

ChengduCity-community功能复合（mixused)紧凑(compact)适宜步行(pedestrian-friend)珍视环境(enviromentcaring)成都城市社区ChengduCity-community“中心区”的成都中心城：成本高昂，漠视生态新都市：松散低密度、汽车优先、功能单一，易形成“卧城”以项目为中心的区域动态实施计划——NOVA都市新建计划(成都城市社区)多元化/开放/融合/高效产业密切相关——居住、旅游观光、社区服务体系城市功能社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间社区功能外城

开放的城市功能内城相对独立与私密的社区功能外城内城社区封闭连续的城市空间关联：与城市被迫隔离混合体干扰/不成为社区关联：开放≠社区公园开发策略利基点：项目资源要素整合完成项目及周边的商业配套与社区住宅的契合度能形成独立盈利能力的产业特征能吻合政府部门相关要求生态的、文化的、产业化公园开发策略案名推荐：保利·國園形象特质：西南首席私家生态公园公园开发策略经营方式：半开放式方式经营针对群体：政府官员保利集团及合作单位成员项目社区业主熊猫基地游客公园开发策略主要经营业态：疗养中心水疗SPA公园开发策略主要经营业态：博物馆生态园艺公园开发策略主要经营业态：特色商业街区公园开发策略产品营造竹海公园开发策略产品营造半山公园栈道公园开发策略产品营造生态基地商业街区酒店开发策略我们营造概念的同时，更需要强调概念的具象化昭示库哈斯酒店VS川西民居住宅开发策略项目属性西部中国·百万级地产航母西部