龙湖集团项目启动会模板

龙湖集团启动会资料编制模板2009年11月17日集团运营及投资开展部内容 页码一、产品研发 P3二、工程管控 P21三、景观规划 P38四、体验区规划 P54五、本钱管控 P66六、营销策略 P74七、成功标尺及总经理承诺 P86一、产品研发1.1总图及根本指标一、产品研发——1.1总图及根本指标项目规划指标实际指标总用地面积建设用地面积容积率总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积建筑密度限高绿地率停车位地上停车位地下停车位住宅面积商业面积其他配套面积请插入工程总图1.2业态分布一、产品研发——1.2业态分布业态建设用地面积（㎡）用地面积占比（％）建筑面积（㎡）建筑面积占比（％）货值（万元）货值占比（％）独栋别墅花园洋房...请插入工程总图用不同色块标注不同业态1.3工程运营分期规划一、产品研发——1.3工程分期规划分期建筑面积（㎡）业态开工时间交房时间一期二期三期...请插入工程总图用不同色块标注不同分期1.4总图标高变化情况一、产品研发请对以下信息进行说明：1.周边道路标高2.小区道路标高3.工程00标高4.地库边界及出入口位置请插入工程总图标识标高变化情况1.4竖向标高——场地剖面一、产品研发——1.4标高变化情况插入工程总图标识剖面线位置请插入场地剖面图〔复杂场地需全剖面图，简单场地需典型剖面图〕1.4竖向标高——周边道路与场地剖面一、产品研发——1.4标高变化情况插入工程总图标识剖面位置请插入周边道路与室外00标高剖面图1.4竖向标高——单体与场内道路剖面一、产品研发——1.4标高变化情况插入工程总图标识剖面位置请插入单体〔分业态，含地下室〕与室外00标高剖面图1.4竖向标高——河道剖面〔如有〕一、产品研发——1.4标高变化情况插入工程总图标识剖面位置请插入河道、水系与室外00标高剖面图1.5配套方案——供电一、产品研发——1.5配套方案一、分期合计总容量：其中一期〔〕KVA、二期〔〕KVA...二、外线供电2.1是否建开闭所〔建/不建〕2.2拟建开闭所的上级站有几处？能满足需求并且最近站的名称是〔〕外线长度〔〕KM；〔附件：外线多方案与本钱分析比较表〕2.3红线外的通道是已含在规划配套费中还是需开发商出资自建？三、内线供电3.1分期分别对应的住宅容量、保障负何或消防负荷〔最大值〕KVA四、其他4.1〔如有〕集中商业的容量及备用负荷〔其中空调负荷〕五、设置5.1配电房布置点位、建在地上或地下式5.2如为地上式：是选择箱变还是建地上配电房插入对象：《外线多方案与本钱分析比较表》代表配电房代表开闭所请插入工程总图用指定色块色块标注配电分布1.5配套方案——雨污管网一、产品研发——1.5配套方案关键点说明：排放走向市政接驳点的关系必要时可用剖面图分析单体庭院、地下车库的出户附排放多方案比较及相应的本钱分析〔含土方平衡及沟槽土方〕化粪池/生化池布置点位图其中100m3容量()座其中75m3容量()座是否建雨污水的提排站请插入对象：《附排放多方案比较及相应的本钱分析》请插入工程总图标识雨污排放走向1.5配套方案——其他一、产品研发关键点说明：消防控制室应兼弱电控制室，其布置位置。〔如有〕热力站及布置位置〔如有〕消防室内水系统，其消防水泵房应建在一期；消防水泵房首选分期合用；消防水泵房及生活水泵房的布置位置消防水泵房〔〕处生活水泵房〔〕处物管用房〔含客户中心〕、垃圾站、门卫等的布置位置及面积代表物管用房共计〔〕M2；代表垃圾站共计〔〕M2，共〔〕座代表门卫共计〔〕M2，共〔〕处请插入工程总图用指定色块标识配套设施位置1.6地库专项一、产品研发关键点说明：防火分区送排风方式净高及结构形式人防位置、面积防结露、防潮、防渗漏重力排放/提排车库顶板上的车行、人行道路标高地库顶板覆土厚度及排水方案地库带柱网车位的平面布置图地库和入户通道、大堂、景观关系请插入工程总图标识地库范围及出入口位置1.6车库专项一、产品研发关键点说明：车行流线单位车位面积〔集团指导标准32平米/个〕地下车位本钱请特别关注边户车位布置〔受设备管线箱体影响〕车位数量比例与本钱的关系地下车库的出入口标高与停车位标高直接关系剖面图请插入车库带柱网的车位平面布置图1.7XX业态户型——地下一层一、产品研发关键点说明：空调室外主机、锅炉位置防结露做法是否设置厕所、洗衣房〔建议不设〕下沉庭院雨水排放方案给水接入负一层方式〔重点关注管井、暗敷方式〕插入剖面图，解释地下一层标高和庭院的关系、地上一层及花园的关系、与车库的关系车库计容情况不计容车库的验收及交房策略请插入地下一层组合平面图标识车位、入户、设备、下沉庭院位置1.7XX业态户型——首层一、产品研发关键点说明：空调室外主机、锅炉位置庭院、出入口、车位关系插入剖面图，解释首层标高和庭院的关系、与车位的关系、多个出入户的关系请插入首层组合平面图标识车位、入户、设备、花园位置1.7XX业态户型——标准层平面图一、产品研发关键点说明：阳露台、卫生间降板赠送面积公共局部的相关配套〔水井、电井、通风井、管道井、高区的分区楼层等〕空调机位及冷凝水排放方式消火栓及立管位置〔关注对入户的影响〕给排水排布方案〔排水就近排放，不宜穿越；给水管穿越客厅、卧室走天棚〕地采暖范围、给水点、锅炉位置、分集水器位置标准层标高、厅、卫生间、卧室、阳露台、厨房标高及入户过道标高卫生间开窗与吊顶底标高的关系户内不设给水总阀请插入标准层组合平面图1.8产品建造标准一、产品研发——1.8产品建造标准二、工程管控2.1工程管理重难点2.2交房管控点2.3质量管控点2.1.1工程管理重难点——施工组织二、工程管控——2.1工程管理重难点请插入工程总图标识并说明施工组织：1、对工程分期、标段、流水段划分等内容进行标示2、主要工序之间的施工组织安排，如小市政与单体之间的施工顺序规划。2.1.1工程管理重难点——工程排期二、工程管控——2.1工程管理重难点请插入工程总图标识并说明1、工程排期及与营销方案的匹配2、工程关键节点方案3、工程总体控制方案〔可做为附件〕2.1.1工程管理重难点——施工总平面布置〔1〕二、工程管控——2.1工程管理重难点请插入工程总图标识并说明临时道路临水及临电、场内雨水污水排放方式2.1.1工程管理重难点——施工总平面布置〔2〕二、工程管控——2.1工程管理重难点请插入工程总图标识并说明材料堆放场地及加工场地塔吊及垂直运输布置生活临设布置2.1.1工程管理重难点二、工程管控——2.1工程管理重难点请插入工程总图标识并说明请结合工程具体情况总结出工程管理重难点，如工程周边配套条件、周边自然条件、场地地质条件及特殊气候条件的影响等因素及应对预案进行说明。2.1.1工程管理重难点——技术管理及样板带路二、工程管控——2.1工程管理重难点请插入工程总图标识并说明技术及质量管控重难点〔如转换层、关键工序、质量控制点等〕样板带路规划2.2.1交房管控点二、工程管控——2.2交房管控点1.交房效果标准户内的标准公共部位标准外装成型效果标准设备安装效果标准2.交房风险点管控2.2.2交房效果标准——户内标准二、工程管控——2.2交房管控点请插入户内交房标准图片请提供照片描述以下交房标准：入户门铝合金〔塑钢〕门窗户内阴阳角地面、踢脚2.2.2交房效果标准——公共部位标准二、工程管控——2.2交房管控点请插入公共部位交房标准图片请提供照片描述以下交房标准：入户通道疏散楼梯观感二、工程管控——2.2交房管控点2.2.2交房效果标准——外装成型效果标准请插入外装成型效果标准图片请提供照片描述以下交房标准：屋面不同材质交界部位的细部典型材料的细部工艺典型部品的安装工艺〔如铁艺、天沟〕二、工程管控——2.2交房管控点2.2.2交房效果标准——设备安装效果标准请插入设备安装效果标准图片请提供照片描述以下交房标准：线盒安装卫生间内管线布置生活阳台管线布置强、弱电箱及其它设备安装车库内设备管道布置二、工程管控——2.2.3交房风险点管控二、工程管控——2.2交房管控点描述交房风险点及解决措施〔最好含解决措施的本钱测算〕，可采取配图+文字说明的方式二、工程管控——2.3质量管控点2.3.1质量管控点1.复制产品的质量通病……2.当地的常见质量通病……3.本工程的质量管控重点……二、工程管控——2.3质量管控点2.3.2复制产品质量通病

问题描述请插入质量通病典型照片解决措施及工法描述请插入解决措施细部节点大样图二、工程管控——2.3质量管控点2.3.2当地常见质量通病

问题描述请插入质量通病典型照片解决措施及工法描述请插入解决措施细部节点大样图二、工程管控——2.3质量管控点2.3.3本工程质量管控重点

问题描述请插入质量通病典型照片解决措施及工法描述请插入解决措施细部节点大样图三、景观规划3.1景观设计原那么3.2景观分布3.3景观交通路线3.4景观建造标准3.5景观本钱分配3.1景观设计原那么三、景观管控——3.1景观设计原那么部位实现方法

（复制/借鉴/创新）参考目标原因园区入口园区车行道步行系统公共节点景观私家花园围墙、大门及入口岗亭导视系统环境水电环境设施及小品室外游泳池运动场地环保降噪工程河道与人行桥（如有）代征绿地3.2景观分布三、景观管控——3.2景观分布景观亮点及记忆点列示及原因说明请插入总图标识景观亮点及记忆点区域请插入总图标识景观标准配置区域景观标准配置区域列示及原因说明3.3主要乔灌木品种、规格、来源、本钱三、景观管控——3.3主要乔灌木品种、规格、来源、本钱3.4景观建造标准——园区入口三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识园区入口位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——水景三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识水景位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——园区车行道三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识园区车行道位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——步行系统三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识园区步行系统位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——公共节点景观三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识园区公共节点景观位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——私家花园三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识私家花园位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——围墙三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识围墙位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——代征绿地三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识代征绿地位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——导视系统三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识导视系统位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——小品三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识小品位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.4景观建造标准——河道与人行桥〔如有〕三、景观管控——3.4景观建造标准请插入总图标识河道与人行桥位置景观分区景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图3.5景观本钱分配三、景观管控——3.5景观本钱分配景观部位面积（㎡）区域面积（㎡）配置标准单方造价总造价总造价占比（元）（万元）红线内景观小区入口区景观...T型河道溪流

车行道

…

…

周界围墙、大门及入口岗亭

导示系统

环境水电

环境设施及小品

室外游泳池

运动场地

环保降噪工程

红线外景观代征绿地

……

合计…软景：硬景=？：？……四、体验区规划4.1样板区选址四、体验区——4.1样板区选址请插入样板区选址图请用文字说明样板区选址的思路4.2样板区规划四、体验区——4.2样板区规划请插入样板区规划图标识样板区各分块区域的面积及维护方4.3体验动线四、体验区——4.3体验动线请插入样板区规划图标识样板区体验动线4.4样板区体验点布置方案四、体验区——4.4样板区体验点布置方案请插入总图标识样板区体验点位置体验点景观面积（㎡）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图请插入参考工程效果图片/剖面图售楼处方案四、体验区——4.5售楼处方案请插入售楼处平面布局图用不同色块标识不同功能区及面积售楼处功能区效果设计意向

四、体验区——4.5售楼处方案请插入售楼处平面布局图标识功能区及面积请插入功能区设计意向照片请插入功能区设计意向照片样板房选址

四、体验区——4.6样板房选址请插入体验区平面图标识样板房选址位置各户型样板房功能区效果设计意向

四、体验区——4.6样板房选址请插入样板房户型图标识功能区及面积请插入功能区设计意向照片请插入功能区设计意向照片4.7样板区筹建本钱四、体验区——4.7样板区筹建本钱总筹建投资:__万元。〔样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销。〕

体验区建造费用面积（㎡）单项总价（万元）单方造价（元）软、硬景比例体验景观面积商业区市政绿化整改样板区整体面积__㎡，总成本合计：__万元，单价__元，其中不可回收费用约__万元

面积（㎡）设计费（元）施工（元）装饰软装（元）单价总价单价总价单价总价售楼处(简装)售楼处(精装)样板房(套)空调设备及安装成本：每套样板房__万元，总计__万元。售楼处样板房装修成本合计:__万元。其中不可回收费用约__万元，所占比重__%（红色为不可回收成本）4.8售楼处及样板房运营本钱测算四、体验区——4.8售楼处及样板房运营本钱测算体验区运营费用测算序号项目收费标准项目面积数量总价1销售中心销售处办公区6元/平方米2销售处接待区30元/平方米3样板房精装样板房30元/平方米4景观区域庭院4元/平方米5花园6日常消耗品7草花8水电费9取暖费总价:__元/月4.9体验区进度方案表

体验区工作计划阶段任务开始时间完成时间景观确定设计分供方确定方案及成本测算确定施工图成本测算施工单位招投标施工进场验收并移交装修装饰确定设计分供方确定方案及成本测算施工单位招投标施工进场软装现场布置开放四、体验区——4.9体验区进度方案表五、本钱管控5.1工程启动版目标本钱5.2工程启动版合约规划5.3工程本钱管控风险及措施5.1.1分业态工程单方开发本钱五、本钱管控——5.1工程启动版目标本钱业态实际建设面积单方开发成本建筑面积单方开发成本可售面积单方开发成本独立别墅花园洋房类独栋高层...注：开发本钱包括：土地费、前期工程费、配套设施费、根底设施费、建安装修工程费、环境景观工程费、工程相关费、销售设施建造费、销售设施运行费用、调研、推广、代理、广告费、营销人员人工本钱、营销人员行政办公费、交易相关手续费、其他销售费用。请插入对象：《工程启动版目标本钱》单位：元/㎡5.1.2分业态单体建安工程费单方本钱五、本钱管控——5.1工程启动版目标本钱单位：元/㎡业态实际建设面积单方建安成本建筑面积单方建安成本可售面积单方建安成本独立别墅花园洋房类独栋高层...5.1.3分业态单体建安工程费单方本钱明细五、本钱管控——5.1工程启动版目标本钱业态地基与基础主体结构及粗装门窗、栏杆工程公共部位精装修安装工程户内精装修独立别墅花园洋房类独栋高层...合计注：按实际建设面积口径单位：元/㎡5.1.4与类似工程最优单项比较——XX业态五、本钱管控——5.1工程启动版目标本钱建安装修工程费本项目单方（A）参照项目单方（B）差值

（C=A-B）差异原因地基与基础工程主体结构及粗装修门窗、栏杆工程公共部位精装修安装工程户内精装修合计注：按实际建设面积口径单位：元/㎡5.2.1工程启动版合约规划五、本钱管控——5.2工程启动版合约规划采购方式序号项目品牌联动区域公司集团集采1柴油发电机合资康明斯系列、进口帕金斯系列、进口大宇系列、国产无动、济柴系列2楼宇对讲视得安、罗格朗、悉雅特3开关面板梅兰日兰、奇胜、西蒙4电梯西子OTIS5微段施耐德6双电源施耐德万高7低压开关常熟8水泵东方9PVC/U-PVC/PPR管ppr-联塑，PVC/U-PVC-顾地区域联动集采1铝型材坚美成都、重庆、西安2阀门铜阀：盾安；非铜阀：辽阳重庆、成都、西安3家用中央空调（风冷）约克成都、重庆、西安4家用中央空调（VRV）北京、上海5文化石福来美成都、西安、上海、北京6塑钢窗国产型材-中财西安、上海、北京地区公司集采如有特别合约规划，请在此描述，例如：落水管安装以往均纳入总承包合同范围，但根据最近XX工程总包执行情况及本钱水平，均没有纳入落水管供给工程的配合好，且本钱比总包有大幅度降低，故将落水管安装与供给工程合并。5.2.2特别合约规划〔如有〕五、本钱管控——5.2工程启动版合约规划5.3.1工程本钱管控风险及措施五、本钱管控——5.3工程本钱管控风险及措施风险措施123六、营销策略6.1竞争格局6.2价格规划6.3营销效率6.1.1竞争格局-市场简析六、营销策略——6.1竞争格局请用折线图和柱状图的形式显示本工程所属各业态在所属城市近期分别的总体成交情况(单价、面积)--假设存在多业态，请用不同颜色图形显示。样图见下方。6.1.2竞争格局-—竞争标杆六、营销策略——6.1竞争格局请插入工程周边区划图，用不同色块标明主要竞品的位置、名称、业态。色块的颜色用来区分不同业态。请用简短文字说明市场上各竞争工程的核心情况6.1.3竞争格局-竞争战略六、营销策略——6.1竞争格局简述市场/工程竞争的分析结论1……2……3……简述工程核心优势及难点1……2……3……简述基于市场情况和工程特点，本工程采用的战略性突破策略有：1……2……3……6.2.1价格规划-—目标分解六、营销策略——6.2价格规划****亿总目标2010年销售目标：****亿目标分解，即将工程总货值按年度进行拆分，划分年度销售任务。例如如下：2011年销售目标：****亿2012年销售目标：****亿2009年销售目标：****亿6.2.2价格规划-—基价结构图六、营销策略——6.2价格规划请插入工程总图用不同色块标识不同的基价分级用阿拉伯数字表示不同的分级，并在对应色块上分别用简短文字描述不同分级的特征：如“临湖独栋”对各级别的房源进行特点分析和销售定位1级〔业态.**套〕

房源特征、销售难度、是否开盘重点和价格标杆等2级〔业态.**套〕

房源特征、销售难度、是否开盘重点和价格标杆等3级〔业态.**套〕

房源特征、销售难度、是否开盘重点和价格标杆等4级〔业态.**套〕

房源特征、销售难度、是否开盘重点和价格标杆等6.2.3价格规划-—内部基价关系1级基价：****元2级基价：****元3级基价：****元4级基价：****元价格差+**%+**%+**%请用轴线表示基价间的价差。价差用比例关系表示。六、营销策略——6.2价格规划六、营销策略——6.2价格规划A.请插入工程总图，背景以不同灰度的色块表示基价等级。B.用不同颜色色块标识不同的销售批次，并以动画显示。〔各批次依次显示，下批次信息显示时，上批次的信息消失。〕C.在每个批次色块上方用文本框说明：1.销售批次、销售周期；2.各批次总货值，各业态单价、套数和货值；3.各业态相对上次推盘批次的时间