合同审查意见书

合同审查意见书xxx律师事务所

合同名称：租赁合同合同编号：送审人：怀化市钟坡山国家森林公园送审时间：2014年11月20日贵公司2014年11月20日所发《租赁合同》已于当日收悉，收悉后本所指派***、***律师对该合同进行了认真审慎的审查，现按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神,本着独立、客观、公正的原则,依据本法律意见书出具日以前已经发生或存在的事实和我国现行法律、法规和规范性文件的规定，出具如下法律意见：一、出具《合同审查意见书》的主要法律依据1、《中华人民共和国民法通则》（下称民法通则）2、《中华人民共和国合同法》（下称合同法）3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》4、《土地管理法》5、《规范国有土地租赁若干意见》6、《城市房地产管理法》二、合同审查的目的和方向合同主体是否适格、合同内容是否合法有效、意思表示是否真实、合法权益是否得到充分保护、合同的形式是否合法、完备等。三、合同审查遵循的基本原则（一）合法性原则包括合同主体、内容和形式的合法性，即：合同的当事人必须具备与签订合同相应的民事权利能力和民事行为能力；合同约定的具体内容不违反法律、法规的强制性规定；合同订立的形式符合法律、法规的要求。（二）真实性原则即合同是当事人真实意思的表示，非为合同一方欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解下所为或合同当事人恶意串通所为。（三）完备性原则按照合同的性质，确定合同条款有无遗漏，各条款内容是否具体、明确、切实可行。避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则，给履行带来困难，为纠纷埋下隐患。（四）规范性原则审查合同的文字是否规范，确定合同中是否存在前后意思矛盾、词义含糊不清及容易引起误解、产生歧义的语词，确保合同的文字表述准确无误。（五）公平原则合同当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利义务、衡平合同当事人之间的权益。四、合同的基本情况合同性质为使怀化市钟坡山国家公园多功能化，丰富市民休闲娱乐生活，在不影响公园景观的前提下引进大型游乐设施，经怀化市钟坡山国家森林公园（以下简称甲方）与怀化市吉祥游乐开发有限公司（以下简称乙方）双方协商，甲方同意乙方在公园西大门广场旁修建经营摩天轮、超级大摆锤、狂呼等大型游乐项目，为了明确甲乙双方的权力和义务，现签订协议如下：（一）经营地点：怀化市钟坡山国家森林公园西大门广场旁，占地面积13亩，实际可用面积11亩，总投资3000万元人民币。（二）租赁期限：25年（即从2014年11月30日至2039年11月30日），租赁期满后，乙方欲继续租赁，甲乙双方需根据市场行情续签合同。如乙方不继续租赁，则乙方游乐场所有设施归甲方所有。（三）场地租金及结算方式：租金每年10万元人民币，分四个季度缴纳，每五年上涨百分之五。（四）甲方的权力和义务1、甲方按合同规定收取乙方的租金，若乙方拖欠或拒不缴纳租金，经甲方书面通知后仍然不缴纳租金的，甲方有权单方解除租赁合同。2、甲方负责乙方租赁场地的“三通一平”，确保游乐场外部交通畅通及场地平整，将乙方游乐场所需水、电接通至游乐场外，由乙方自行搭接双方指定区域，确保乙方租赁的场地通水和通电，水电费由乙方按规定交纳。3、甲方协助乙方办理工商、税务、消防、环保、文化、卫生、公安、安监等部门所需的手续，费用由乙方负责。4、甲方负责衔接相关部门审查和批准乙方的经营项目，并对乙方的经营活动进行监督管理。5、在租赁期内，甲方不得同意他人在中坡公园内经营与乙方同类或相似的游乐项目。（五）乙方的权力和义务1、乙方应遵纪守法、遵守公园的规章制度，文明经营，并服从有关部门的管理，不得从事违法行为，否则出现的一切后果由乙方自行承担。2、乙方应按时缴纳租金和税金。3、乙方应做好经营场所的卫生保洁工作，所清扫的垃圾应堆放到指定的位置，生活污水不准直接排入游乐场外。4、乙方应做好用电防护和治安以及安全生产等工作。乙方在经营过程中所产生的安全事故由乙方负责，与甲方无关。5、乙方应按甲方指定的经营地点及经甲方批准的经营项目进行合法经营，不得随意更改。如政府因政策的变动需对公园进行拆迁或重新规划的，在合同期未满的情况下，甲方应按相关拆迁政策补偿乙方的损失。（六）违约责任1、乙方应按时及时缴纳租金，在甲方书面催促后，乙方仍不缴纳租金的，视为乙方违约，乙方应承担违约责任。2、乙方未经甲方同意，在租赁期限内不得单方解除租赁合同。乙方因自身原因单方解除合同给甲方造成经济损失的，乙方应承担赔偿责任。3、乙方在游乐场建设和经营期间，如因甲方“三通一平”设施不到位造成工期延误和经营损失，由甲方承担赔偿责任或相应减少租赁费用。4、甲方不得允许他人在公园内经营与乙方同类或相似的游乐项目，中坡公园内如果有人经营与乙方同类或相似的游乐项目，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方的经济损失。5、甲方应积极配合乙方办理工商、税务、消防、环保、文化、卫生、公安、安监等部门所需的手续，若因甲方的原因导致乙方无法办理以上手续，并造成乙方不能正常经营的，甲方应承担违约责任，赔偿乙方的经济损失。6、甲方未经乙方同意，不得单方解除租赁合同。甲方单方解除合同的，应赔偿乙方的经济损失（包括直接经济损失和间接经济损失）。7、因政府政策变动或重新规划等原因，需对乙方的游乐园进行拆迁的，甲方应按国家规定的拆迁标准对乙方进行补偿。（七）本合同一式三份，甲乙双方各持一份，其余一份送至相关部门。合同自双方签字或盖章之日生效。五、合同存在的主要问题及法律依据（一）根据《合同法》第213条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式、租赁物维修等条款。”由此可见，要成立租赁合同，须具备法律规定的主要条款。本合同在合同内容上对于租赁物的用途没有明确规定范围，《合同法》对不同的场地用途有不同的规定，不同的场地用途也会产生不同的法律后果，为了避免以后会产生不必要的纠纷，必须在合同的主要内容里面明确规定场地用途。（二）本合同租赁期限为25年，我们认为是不妥的。《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第214条对租赁期限作了最高限制即不得超过20年，超过20年的部分无效。同时还规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”对于租赁期限，另有一种观点。他们认为：鉴于场地必须依附于土地而存在，因此场地租赁实际是一种土地使用权的租赁，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。1999年生效的《土地管理法》将国有土地租赁规定国有土地有偿使用的方式之一，但没有给出明确的定义。1999年7月，由国土资源部印发的《规范国有土地租赁若干意见》中，再次为国有土地租赁做出新的定义，即“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”同时该《规范国有土地租赁若干意见》明确规定只有原有建设用地因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。从以上相关法规规定可以看出，场地租赁实际上是导致土地使用权租赁的原因之一，因此，场地租赁期限应当受到土地租赁期限的约束。根据《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：土地租赁期限分为两种，对于短期使用或者用于临时建筑物的土地应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年，对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但租赁期限不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限。《城市房地产管理法》第3条明确规定：“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。第13条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院第55号令发布)第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。根据以上规定，场地租赁合同根据涉及不同用地的性质，租赁期限可以大大超过20年的期限。正是由于上述相关法律法规规定的不统一，导致在实践中当事人在订立合同时无所适从，容易产生纠纷，产生纠纷后也不利于解决。但是根据我国法律层级效力的相关规定，我们建议在现行法律框架下，最好依照《合同法》的规定，以20年为限。（三）、合同中甲方权利义务第一条与违约责任第六条矛盾。合同规定：甲方按合同规定收取乙方的租金，若乙方拖欠或拒不缴纳租金，经甲方书面通知后仍然不缴纳租金的，甲方有权单方解除租赁合同。而违约责任中第六款约定：甲方未经乙方同意，不得单方解除租赁合同。甲方单方解除合同的，应赔偿乙方的经济损失（包括直接经济损失和间接经济损失）。根据《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”所以违约责任第六条应该去掉。（四）违约责任规定不详细。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不能履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据以上规定，为了很好的维护当事人的合同权利，为了明确双方当事人违约责任，为了保障一方违反合同约定的情况下能够及时挽回损失，建议贵公司在租赁合同中列明双方违约的责任，同时也区别约定违约金的计算方式或方法。（五）合同内容格式不严谨，条款不清晰，双方投保范围不明确，合同中缺乏合同的解除条件、免责条款、对争议的处理以及合同生效时间的约定。六、合同的审查修改意见基于以上分析，我们认为贵公司送审合同需要作较大修改与完善，为了更好的维护贵公司的利益，我们建议贵公司根据我们的建议重新拟定合同。七、需要说明的几个问题（非必备内容）（一）合同的起草是一项系统工程，是一门独立的学科，有其自身的规律和原则，必须符合民法解释学和合同解释学的一般原理。我们的上述修改仅是在贵司使用合同版本基础上的微调，与原合同相比较对贵司权利的保护更为合理和完善。需要强调的是，修改后的合同与我们直接起草的合同仍然有一定的差距。（二）依据贵司介绍的情形来看，我们认为贵司应当建立相应的标准合同版本，以方便执行并抵御法律风险；在合同的签订中应当建立合理和高效的合同评审制度，所有合同的签订必须经专业律师的审查，重要合同的签订必须由专业律师参加谈判；在合同履行过程中应当建立完整的和独立的合同履行档案，严格和适当地执行合同条款，并妥善保管和完善合同履行的相关证据。八、声明与保留《合同审查意见书》根据送审人提供的合同从专业角度发表我们的看法和意见，在不能排除送审合同局限性的情况下