万象城第一批开业项目复盘总结-选址-成本-设计-工程-招商-企划-运营

11选址-成本-设计-工程-招商-企划-运营1122【概述】工作背景面对住宅市场的调控压力，华润置地在“住宅开发+投资物业+增值服务”的差异化商业模式基础上，通过提升投资物业的收入来实现以下战略目标：“十二五”销售额千亿，利润百亿，净利润行业前三其中投资物业盈利结构占比40%十二五末期投资物业租金收入53亿，净利润16亿以“万象城”为主力品牌的大型都市综合体项目是投资物业的核心产品。全国范围内已有深圳、杭州、沈阳、成都、南宁五座万象城开业，其中深圳万象城已经营8年，已积累了大量的实战经验和教训。未来3年内，将陆续有近10个万象城项目落成，并有更多的项目在落实中。因此，亟需将现有分散的项目经验上升为公司层面的知识沉淀，以指导未来万象城项目的开发和运营。44【概述】工作目标通过对已开业万象城的开发全周期、关键维度的分析：1、总结经验和教训2、反思已开业万象城存在的问题，寻找调整方法3、为形成标准、体系和指引打下基础，以便适时开展标准制定工作另外通过跨项目的合作协同：1、加强公司内部学习交流，形成共同学习机制2、统一认识，形成共同语言和思考逻辑3、形成公司层面商业地产知识沉淀55【概述】工作开展回顾工作团队：领导小组：公司各大区负责人及总部相关部室负责人工作小组：总部商业地产事业部+各大区工作小组工作开展方式：领导小组：商定工作目标，审定阶段成果，协调区域协作工作小组：总部商业地产事业部主要协调，依托深圳大区，制定工作计划，初步拟定工作思路、报告提纲，提出分工建议，汇总形成报告各大区工作小组结合当地万象城实际情况，根据框架分别进行反思总结，提供内容素材66/招商定位/【概述】内容框架/招商定位/本次回顾是以万象城项目开发全流程各环节本次回顾是以万象城项目开发全流程各环节为逻辑主线，分别针对项目选址、设计管理、工程管理、商业定位、业态组合/品牌组合、运营管理等方面进行了对标及反思分析。77模块指标模块指标城市为区域层面，二线城市为城市层面)基地条件万象城选址研究通过指标体系的建立及各类指标的深入分析，为最终指标体系从城市选择、区域选择、基地条件及消费属性四大模块，经济发展、商业成熟度、社会消费品零售总额、消费者群体属性、基地区位等十八个指标进行总结归类研在指标分析的基础上，我们也对万象城未来拓展方向及拓展方式进行了分析，并从投资回报的角度，对地价承受能力进行了探讨。88通过调查问卷的形式，在各地万象城设计同事回顾总结的基础上，对我司项目设计管理进行了回顾。之后根据各地项目实际情况，针对开发效率提升、项目全生命周期成本控制、设计/工程及运营衔接、通过调查问卷的形式，在各地万象城设计同事回顾总结的基础上，对我司项目设计管理进行了回顾。之后根据各地项目实际情况，针对开发效率提升、项目全生命周期成本控制、设计/工程及运营衔接、团队建设/专业管理能力培养及标准化建设等内容进行了详细对标分另外《万象城建筑设计指引》V1.0版也是本次经验总结工作的基础，将单独宣讲。加强设计、工程及运营各部分的全生命周期的成本控制提升开发效率核心问题的及专业管理能力推动标准化建设99万象城的工程管理贯穿设计、建造及运营，围绕工期、品质、成本、万象城的工程管理贯穿设计、建造及运营，围绕工期、品质、成本、建筑本质安全四大目标。我们细分了四大目标的各个维度，进行了详细阐述，并结合各地万象城的实际情况，提炼了经验及不足。之后，我们对万象城工程项目管理进行了分析，提出了项目管理模式理质安全招商管控模式对各地万象城的商业定位进行了对标，分析了影响商业定位的环境因素、客户因素及项目体量因素等，并结合了深圳万象城的调整过程阐述了商业定位的可调整型。在定位分析的基础上，对各地万象城的业态选择、业态比例、业态落位等进行了对标，提出了各业态参考性比例及业态落位建议进一步对标了各地万象城的各业态品牌，并提出了“租户评价体系”作为品牌选择的参考工具。对运营期品牌调整的作用进行了分析说明在与万达招商管控模式对标的基础上，对现有“总部+大区”的招商管控模式进行了反思针对商场整体开业前后不同的关注点，将运营管理总结为两个部分：针对商场整体开业前后不同的关注点，将运营管理总结为两个部分：开业前以保障开业，宣传造势、积累消费群、物业顺利接管为核心工作开业后以提升业绩为核心要点，以高效组织运作为保障开展工作以已经成熟运营近8年的深圳万象城作为样板进行分析，并提出各个环节的工作要点【总结·/招商定位/【总结·反思】选址/招商定位/适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能万象城选址研究通过指标体系的建立及各类指标的深入分析，为最终选址指标体系从城市选择、区域选择、基地条件及消费属性四大模块，经济发展、商业成熟度、社会消费品零售总额、消费者群体属性、基地区位等十八个指标进行总结归类研究。城市选择宏观选址维度宏观选址维度微观模块指标城市为区域层面，二线城市为城市层面)基地条件【总结·反思】选址•国际化大都市，中国最早对外开放的城产业基地和华南商贸中心及旅游胜地；•浙江省第一大城市，省会，副省级城市；•长江三角洲经济圈两个副中心城市之一和南翼•浙江省政治、经济、文化、科教、金融中心；•全国重点风景旅游城市和历史文化名城，七大古都之•副省级市，四川政治、经济、文化中心，西南最大的交•东北地区的政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心；•沈阳也是我国最重要的重工业基地，振兴东北老工业基地的龙•沈阳位于环渤海经济圈内，是环渤海地区与东北地区的重要结合经济区——北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇；•世界性区域贸易中心，东北亚国际航运中心，国际著名•国际滨海旅游度假胜地，中国优秀旅游 【总结·反思】选址 一线和1.5线城市（深圳、杭州）【总结·反思】选址一线和1.5线城市（深圳、杭州）人口指标城市选择体系人口规模至少达650万以上，以保证万象城建成后的辐射人口规模亿元【总结·反思】选址亿元元/人元/人一线和1.5线城市（深圳、杭州）城市经济情况城市选择体系GDP>70000元/人GDP总量排名全国前40名，GDP>2500亿元，人均GDP>300城市/区域规划城市选择体系核心商圈、城市副中心或规划为城市未来重点核心区域传统核心商圈或规划为城市未来重点【总结·反思】选址罗湖东门商圈、福田华强北商圈、人民南商圈、深南中商圈城商圈、福田区中心商圈、南山商圈、宝城商圈、龙岗中心城商圈武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、黄龙商圈、钱江新城商商圈、钱江世纪城商圈、庆春商圈、九堡商圈、城西商圈、下沙商春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、荷花池商圈市级商圈3个：太原街商圈、中街商圈、长江街商圈专业商圈3个：五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈特色商圈1个：西塔商圈朝阳商圈：民族宫-七星商圈、琅东商圈开发区香江路商圈；说明：以深圳为基准，比较后得出的成熟度评价星级2020 【总结·反思】选址 商业定位：高中低档商圈较为齐全；高，形成了一定的商业氛围和规一线和1.5线城市（深圳、杭州）2121亿元【总结·反思】选址亿元元元一线和1.5线城市（深圳、杭州）2222市区市区城市边缘市中心核心区、新兴区域中心或城市副中心2323郊区市区【总结·反思】选址郊区市区市中心核心区域或核心区外围市中心市中心核心区2424【总结·反思】选址可得出以下万象城区位分布规律：块（深圳、杭州）2525【总结·反思】选址1.政府支持：为带动新区建设，政府给予良好地投融资等政策优惠和便捷服务2.开发成本较低：新区土地溢价率往往低于市中心区3.品牌效应：率先进入新区的大型项目往往引人注目，具有广告效应4.投资回报：新区往往成为未来城市核心区之一，前景良好，升值空间巨大优势2.人口较少，人气不足，需要一定时间和相应活动来聚拢人气，培植客户群2.人口较少，人气不足，需要一定时间和相应活动来聚拢人气，培植客户群3.面临政府扶持新区建设的规划发生突发性变动的风险与相应调整对应的成本4.不确定性因素众多，导致预期回报率易变，对于招商有负面影响5.有可能仅存在少数几个项目，短时间内难以形成商圈，规模集聚效应差风险1.周边居民收入水平不高，购买力有限2626【总结·反思】选址新区南宁兴宁区朝阳路青秀区民族大道7KM杭州下城区武林广场钱江新城富春路6KM成都锦江区春熙路成华区双庆路4KM.由于南宁、杭州、成都万象城均位于城市新区，而非传统市中心，这二者之间的距离与人口能否成功导入、人口导入的速度等息息相关；.通过调研，我们可以发现，万象城所在新区距离市中心区的距离在4-7KM；.鉴于成都和杭州万象城自开业以来的良好表现，我们可以判断未来重点开发新区可设定在传统市中心为圆心，以4-7KM公里为半径的区域；2727【总结·反思】选址沈阳沈阳市政府的规划把金廊地区打造为商贸金融区，未来将成为沈阳的城市中心。沈阳万象城即处在该区域的核心位置。成都成都市政府规划城东将成为发展的主要片区之一，东部新城的建设将成为新的城市架构的重心之一。南宁南宁万象城地处东盟商务区，东盟商务区是南宁市未来10年重点打造的核心区杭州位于杭州市钱江新城核心区，钱江新城是杭州市在新世纪重点建设的新兴中央商务区，未来杭州新的城市中心。一线和1.5线城市（深圳、杭州）区域规划区域选择体系•传统市中心区域：往往由于发展成熟，政策支持力度较小；•新区或未来核心区：万象城所在区域需有该区域的政府规划作为政策支持2828模块分析|区域选择模块分析|区域选择|【总结·反思】选址一线和1.5线城市（深圳、杭州）区域商业成熟度区域选择体系1.商业氛围成熟，万象城以一站式购物中心、高端的品牌定位吸引消费2.商业欠成熟，但城市经济发达、消费能力强。万象城可作为区域内首屈一指的购物中心发掘和引领消费辐射人口规模区域选择体系辐射范围6-8公里，人口超过100万辐射全市，人口超过100万2929【总结·反思】选址成都万象城建立之前，成都如同深圳一样，几乎不存在城市综合体，多为传统的百货商场或置地广场，但在成都万象城建立之后，成都的各类商业地产项目也雨后春笋般涌现，如IFC、华置广44,399㎡业大慈路以南，红星路以东，双桂路以南，牛沙路以北，3030【总结·反思】选址通过对成都万象城进入之前、之后的竞争性项目分析，我们可以做出如下判断：.在万象城项目进入之前，在各区域或城市内不会有大量的已有的和待建的城市综合体项目；在万象城进入之后，受到万象城项目的先导作用影响，区域内后续会有购物中心或综合体项目进入，但目前来看，在体量、定位等方面未对万象城形成直接竞争，这一点可以从深圳、杭州万象城的案例中看出：深圳万象城进入后，附近区域内又有京基Kkmall、怡景中心城、COCOPARK等进入，但它们与万象城在风格、体量、定位上明显不同于万象城。杭州万象城进入后，钱江新城内又有来福士广场与高德置地进入，但二者在风格、体量、定位上明显不同于万象城。一线和1.5线城市（深圳、杭州）竞争性项目区域选择体系区域内不会存在大量的同质性的竞争性项目3131【总结·反思】选址地块区位新兴区域中心市中心新商圈市中心核心区域市中心核心区域道路交通情况一条地铁一条地铁两条地铁一条地铁街角地、地块规整、商业展示面长周边业态高端写字楼、高级酒店、高档住宅小区等齐全一线二城市（深圳、杭州）地块规模基地条件体系地块占地面积大于4万平方米，可建筑面积大于13万平米道路交通状况基地条件体系紧邻交通主干道，主要临街面>双向8车道，周边有多条公共交通车轨道交通基地条件体系紧邻地铁，扩大万象城的辐射范围，并增加可达性自身土地资源基地条件体系地块一般形状规整，并处于街角处，周边绿化景观好，展示面长周边业态基地条件体系高端写字楼、高级酒店、高档住宅小区等齐全3232【总结·反思】选址基地紧邻地铁，基地紧邻地铁，有地铁出入口直通地块；紧邻多条主干道1条地铁通过，紧邻双林站1条地铁通过，紧邻东盟商务区站3333消费的客群，消费力处于餐饮消费为主，后期可称为项目忠诚客户费需求占较大比重主题餐饮、娱乐万象城目标客户群分类：万象城目标客户群分类：能力，消费频率稳定，对品牌有一定认知度，不随一线和1.5线城市（深圳、杭州）消费者群体属性25-45岁的中产阶级和商务人士，受过良好教育，品牌，讲究消费环境，需求高品质的商品、3434【总结·反思】选址深圳杭州成都沈阳南宁青岛市为区域层面，拥有区域规划方面支持地块一般形状规整，处于街角，周边绿化景观好，展进入时周边写字楼、高级酒店、高档住宅小区已成消费者群体属性与消费习惯进入时区域内中产阶级及消费者比重较大，强烈注：星号为核心指标35【总结·反思】选址在已有的几个万象城之中，深圳万象城的条件最佳，青岛万方面指标也均不错。而成都万象城存在较多问题，如区域成熟程度竞争情况等。因此深圳万象城度过了较短的培育期后，便迅速进入期和稳定期；而成都万象城的选址则对商业定位造成了影响，之后亦南宁在经济发展指标上不如其他城市，但由于处杭州万象城属于新区，有待城市整体发展中心的迁移，且受交通状况制约，沈阳万象城选址条件较好，但面临了激烈的市场竞争。虽3636万象城未来会出现在哪儿？【总结·反思】选址万象城未来会出现在哪儿？择15个副省级城市或5个计划单列市中的城市以及有潜力的地级一线和1.5线城市的市中心核心区、新兴区域中心或者城市副中心，二线城市的市中心核心区域未来的选址，应尽量避免在核心指标上出现问题。如各项指标（尤其是核心指标）有较多不符合万象城条件的，应考虑五彩城的适应性。3737【总结·反思】选址伴随着土地市场化改革，我国目前正处于向市场经济体制发展的过度阶段，因此当前主要有三种拓展方式：2、公开市场（招拍卖）3838闻1、谈地（与政府合作）1、谈地（与政府合作）会成本鉴于谈地（与政府合作）这种形式更多地涉及公共关系建立与维护，而与政府的良好关系往往是企业所需有的独家资源，是企业在长期经营中形成的无形资源，因此有时政府给予的投资机遇可遇不可求。3939【总结·反思】选址2、公开市场（招拍卖）2、公开市场（招拍卖）——2002年7月以来，曝光率最高、最常见的拿地方式——2002年7月以来，曝光率最高、最常见的拿地方式-招标：根据企业资质、规划方案、投标价格等综合因素进行评价，取其中适合者予以中标-挂牌：在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为；介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，一种调剂方式，是对各方关系的一种协调；-拍卖：“以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。类别优点缺点有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价；好，不易产以来，曝光率最高、最常见的拿地方式；中极易抬高价格，导致拿地成本高4040【总结·反思】选址投资参股土地收购收购有土地的公司资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式；团联合投资“锦麟天地雅苑”；税，一般都通过直接收购公司的股权；郡；优点缺点战略；4141综合体项目整体IRR持有物业EBITDA回报率综合体项目整体IRR持有物业EBITDA回报率回款速度持有物业总投资在未来进行拓展时，需要注意获取代价要考虑的因素，以及这些因素需要满足何种代价时，才具有继续拓展的商业价值。满足条件获取代价考虑因素满足条件综合体项目总体综合体项目总体IRR>10%销售物业超额利润冲抵后的持销售物业超额利润冲抵后的持有物业EBITDA回报率>10%通过销售物业回款，减轻万象通过销售物业回款，减轻万象城资金占压销售物业利润能够承担大部分销售物业利润能够承担大部分万象城成本4242【总结·反思】选址财务评价——成本核计（以深圳万象城为例）深圳万象城一、二期总投资合计14.32亿元，折合计容建筑面积单方成本为10,942元/平米。其中，土地成本合计2.35亿元，建安成本合计9.48亿元。单位：万元4343【总结·反思】选址自05年来，深圳万象城经营情况比较理想。2011年，全年实现EBITDA55,367万元，近六年增长率分别为53%、44%、7%、14%、32%、20%。单位：万元4444【总结·反思】选址深圳万象城整经营效益逐步提升，近几年EBITDAMARGIN分别为62.89%、68.07%、77.10%、72.91%、75.66%、76.77%和75.86%。4545【总结·反思】选址假设后续经营年度经营收入、经营支出的年增长率为5%，预算得项目税后IRR为21.67%，税后NPV为28.09亿元，动态回收期为15.10年。项目总体汇报较为优异。单位：万元项目各项财务指标较为理想，主要原因如下：成本方面：项目土地获取成本较低，折合楼面地价约1837元/平米，建安成本控制也较好（尤其是项目一期）运营方面：项目开业后业绩持续提升，租金增长强劲。4646【总结·反思】选址商业地价承受能力测算模型假设条件包括规划设计、建安成本、工程管理费、筹备支出等，按计3年元/平米(GLA)包括推广、广告位出租、停车等收入，占租金当年营业收入总额/上年营业收入总额-1利息、所得税、折旧摊销前利润/营业收入总额（包含物业收入）（置地要求下限，实此数值，达75%左右）年年年注：上表标注部分为计算可变量注：上表标注部分为计算可变量47【总结·反思】选址 48【总结·反思】选址财务指标表财务指标税前税后对应上述测算财务指标的地价水平是楼面地价6300元/平方米4949【总结·反思】选址在其他基本指标不变的情况下，下面简单分析IRR、租金水平、和租金增长率三项指标对地价的影响情况；假设IRR指标为8%、10%、15%三种情况（目前置地要求15%）；租金增长率为3%、5%、7%（目前深圳万象城复合增长率超过20%）；租金水平分为100、150、200、250四种水平（11年深圳万象城约540）；收入增长率/租金水平IRR=8%IRR=10%IRR=15%----4462--4210判断持有物业投资可行性以IRR指标为宜通常万象城项目起始租金水平应在100~200之间，年收入增长率以3%~5%计算为宜从计算可见，评价指标IRR对可承受地价影响较大深圳项目由于地价低，成熟快，持有物业汇报数相对较高，结合目前市场状况，建议以IRR>=10作为项目可行的最低标准5050【总结·反思】选址商业项目是否能单独财务成立是未来都市综合体项目获取的首要因素；在判断商业项目是，IRR、租金收益水平及租金增长率是与可承受地价水平最密切相关的三个指标，而其中租金增长率是比较难于做长期预估的指标；当IRR指标要求高于15%时，需要较高的租金水平和增长率，方能获得一定的地除了IRR指标，资金占用也是考虑的重要因素，但这须与出售型物业结合来考虑。5151【总结·5252/招商定位/【总结·反思】设计/招商定位/万象城的规划设计决定了商场硬件条件，形万象城的规划设计决定了商场硬件条件，形成了万象城有别于其他商场的产品形象。良好的设计管理，则有助于提高开发效率，最大限度的拓展项目空间的利用率。5353【总结·反思】设计【总结·反思】设计•对深圳、杭州、沈阳、成都和南宁5个万象城进行了大量的数据分析《万象城建筑设计指引》《万象城机电设计指引》••2011年10月建立了已开业万象城机电运行数据上报机制，定期收集已开业万象城的机电运行数据•对设计阶段机电系统设计数据与物业上报运行数据进行对比审核，反思系统设计的合理性，对系统及设备运行的工况进行检查及反馈••2012年7~8月由杭州、沈阳、成都、南宁城市公司填写的万象城设计经验调查问卷5454【总结·反思】设计发放调查问卷【总结·反思】设计发放调查问卷问卷的同时，通过电话会议、邮件等形式对问卷的填写方式及城市公司填写问卷过程中对填写工作进行形成经验总结报告报告中包含两部分：•总册部分：就项目设计管理的宏观、重要）：《万象城建筑设计指引》V1.0的宣讲报告整理分析调查问卷取个城市填写的信息填写的信息提取并进行对比分析，总结其中的优秀经验及值得设计调查问卷设计调查问卷——以《万象城建筑设计指引》V1.0的研究为基础，问卷包括四部分内容：理调查表5555【总结·反思】设计【总结·反思】设计5656【总结·反思】设计5757【总结·反思】设计舒适及高品质的购物环境是万象城成功的重要因素5858【总结·反思】设计5959【总结·反思】设计开发效率仍有提升的空间！全生命周期的成本仍有节省的可能！深化设计、机电系统的调试及租户管理方面仍存在较多漏洞！知识技术的沉淀仍将继续推进！6060【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作关注项目全生命周期的成本控制提升开发效率【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作关注项目全生命周期的成本控制提升开发效率核心问题的改进建议加强团队建设加强团队建设及专业管理能力持续发展持续发展推动标准化建设6161【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作关注项目全生命周期的成本控制核心问题的【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作关注项目全生命周期的成本控制核心问题的改进建议加强团队建设加强团队建设及专业管理能力持续发展持续发展推动标准化建设提升开发效率提升开发效率6262•7666开业（56）56）【总结·反思】设计•7666开业（56）56）【总结·反思】设计•深圳2000.11•杭州2005.08•沈阳2007.03•成都2007.09•南宁2008.03•开)6563••88•44•6•••44•8•8••6•6•4•4•••1121124•4•2•22•3•3开233开2333•业54业5432•2•882业(业(77业(业(概念规划阶段•总体规划阶段•方案阶段•扩初阶段•A版施工图阶段•施工配合阶段(至开业)•施工阶段（土方进场至开业）•注：成都施工图4个月为完成A版时间，其他城市未注明注：成都施工图4个月为完成A版时间，其他城市未注明63【总结·反思】设计置地要求开发周期经验设计施工周期【总结·反思】设计置地要求开发周期经验设计施工周期求全开发周期）总规概念阶段（建议拿地前）建议拿地时间施工及筹备开业阶段（除深圳为24个月，其余为33~36个月）开发效率提升建议（一）为满足置地开发周期的要求，为满足置地开发周期的要求，拿地前建议应完成总规概念方案6464【总结·反思】设计【总结·反思】设计开发效率提升建议（二）报批报建介入点设计周期专项设计介入点（建议拿地前）建议拿地时间施工图施工图建标识顾问标识顾问土方进场前期图纸准备土方进场前期图纸准备6565【总结·反思】设计招商配合定位策划报告初稿方案初稿技术条件：技术条件：半主力店大型餐饮技术条件：定位策划初步业合【总结·反思】设计招商配合定位策划报告初稿方案初稿技术条件：技术条件：半主力店大型餐饮技术条件：定位策划初步业合开发效率提升建议（三）设计周期建议拿地时间推广需求6666【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作持续发展推动标准化建设提升开发效率【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作持续发展推动标准化建设提升开发效率加强团队建设加强团队建设及专业管理能力关注项目全生命关注项目全生命周期的成本控制核心问题的核心问题的改进建议6767【总结·反思】设计 运营成本【总结·反思】设计 运营成本关注项目全生命周期的成本控制建安成本总结万象城建安成本深入分析详见工程篇，这里仅举例两个后评估中发现的设计影响建安成本的案例6868【总结·反思】设计深圳万象城【总结·反思】设计深圳万象城杭州万象城沈阳万象城关注项目全生命周期的成本控制建安成本|案例1-供电容量设计分析及总结：现总体变压器装机量偏大原因分析：设计参数的选取经验不足租户所提用电量要求往往偏大，对策：在《万象城机电设计指引》2.0搜集积累租户经验数据作为合6969【总结·反思】设计深圳万象城【总结·反思】设计深圳万象城（不含办公楼）杭州万象城沈阳万象城（含办公楼）关注项目全生命周期的成本控制建安成本|案例2-制冷机组安装容量分析及总结：量达到原设计75%以上，考虑到目前使用中节能运行的情况（如深圳万象城新风系统轮流运行，并未同时全开），同时考虑到商业项目的变化性及全球气候变暖等因素，我们认为原设计装机容全完成招租，从目前使用情况看，不建议考虑交大的容量2.0版中对商业人员密度等设计指标进一步优化，从设计标准方7070【总结·反思】设计【总结·反思】设计关注项目全生命周期的成本控制运营成本|构成分析万象城运营成本中除人力成本以外，机电系统运行能耗成本（占28%）及维护改造成本（占13%）占比很高7171【总结·反思】设计关注项目全生命周期的成本控制运营成本|构成分析|冷热源能源费用横向比较注：【总结·反思】设计关注项目全生命周期的成本控制运营成本|构成分析|冷热源能源费用横向比较注：1：沈阳万象城制冷能耗为2012年预估数据，其他数据为2013：数据单位：元/㎡商业建筑面积每年（沈阳分析及总结：1、沈阳冬季供热费用偏高原因分析：每超0.3m加价10%。车库及停车场为16元对今后的借鉴：项目前期结合市政供热收费政策进行多方案选比，合理考虑适合项目的系统方案。(如自建锅炉房)2、深圳单位面积空调费用高于杭州原因分析：深圳空调系统运行时间长于杭州对今后项目借鉴：对于制冷系统运行时间较长的地区，其制冷系统可靠性及节能设计应更加重视7272【总结·反思】设计【总结·反思】设计关注项目全生命周期的成本控制运营成本|结论与对策结论：万象城运营成本中机电系统运营费用占比很大，应重点关注冷热源能耗及对策：冷热源方面减少窗墙传热及夏季太阳辐射合理分析并确定冷热源形式通过经济技术分析合理采用节能技术，投资回收期一般控制在5至10年以内制定照度及功率密度标准选用节能灯具美观，但对于地处严寒地区的沈阳来说，冬季采暖运行能耗费用巨大7373【总结·反思】设计【总结·反思】设计关注项目全生命周期的成本控制其他关注点7474【总结·反思】设计加强团队建设及专业管理能力关注项目全生命周期的成本控制提升开发效率【总结·反思】设计加强团队建设及专业管理能力关注项目全生命周期的成本控制提升开发效率核心问题的改进建议加强设计、工程加强设计、工程及运营各部分的衔接工作持续发展持续发展推动标准化建设7575【总结·反思】设计应加强机电系统调试工【总结·反思】设计应加强机电系统调试工作及租户装修图纸审核加强设计、工程、运营各部分的衔接工作问题：设计管理与工程管理、租户装修设计管理及运营管理 对于深化设计的管理仍有待加强，以确保方案实现的效果：7676【总结·反思】设计【总结·反思】设计加强设计、工程、运营各部分的衔接工作城市深圳杭州沈阳成都南宁装修装修////////4.1/2///191在满足同样净高条件时，可以通过加强对以下方面的深化设计管理，降低层高：结构优化：技术上对地下室及上部结构的层高、底板顶板做法、基础选型、抗浮方案进行管理；管线综合优化：除对机电设计进行优化外，还应加强深化设计的管线综合优化净高标准优化7777【总结·反思】设计【总结·反思】设计加强设计、工程、运营各部分的衔接工作如造成有两台扶梯到场后无法安装，有些地方只能就现场修改钢结构设计与建筑配合不够，图纸审核不充分，导致屋面钢结构与混凝土结构交界节点设计不协调7878【总结·反思】设计【总结·反思】设计加强设计、工程、运营各部分的衔接工作冷却水系统供水分配不平衡造成开业后冷却塔运行不正常租户冷热水管道串水热水系统串水，给后期运营带来较大困难7979【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作关注项目全生命周期的成本控制提升开发效率【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作关注项目全生命周期的成本控制提升开发效率核心问题的改进建议加强团队建设加强团队建设及专业管理能力持续发展持续发展推动标准化建设8080【总结·反思】设计商业项目功能综合性高专业交叉性强复杂程度高【总结·反思】设计商业项目功能综合性高专业交叉性强复杂程度高院加强团队建设及专业管理能力住宅项目住宅项目院8181【总结·反思】设计业主直管模式 杭州、沈阳、成都、南宁灯光、幕墙、标识【总结·反思】设计业主直管模式 杭州、沈阳、成都、南宁灯光、幕墙、标识各设计单位和顾问加强团队建设及专业管理能力管理方式管理方式境外建筑设计公司总包模式境外建筑设计公司总包模式交通、消防、国内设交通、消防、国内设计院等其他各专业设8282【总结·反思】设计•对业主专业和管理能力要求更高，业主需要投入更多精力进行协调和控制，同时还能统筹把握设计效果【总结·反思】设计•对业主专业和管理能力要求更高，业主需要投入更多精力进行协调和控制，同时还能统筹把握设计效果•能更有效的实现业主需求优劣分析总结建议加强团队建设及专业管理能力管理方式管理方式境外建筑设计公司总包模式业主直管模式•依靠境外建筑设计公司专业力量，统筹把控好设计效果•但该模式需要境外公司在有驾驭能力的同时•无论采取哪种管理方式，均需要业主或建筑设计顾问公司在管理顾问方面有较强的驾驭能力•总体来看，业主直管模式非常有效和有序•在业主团队人员配置到位和能力强的情况下，建议采用直管模式8383【总结·反思】设计【总结·反思】设计加强团队建设及专业管理能力对内部团队的要求对内部团队的要求大团队的能力，同时对整个商业地产开发过程以及筹备、运营有相当的认识•只依靠开发住宅的经验或只从设计的角度去考虑商业开发是不够的。•通过继续加强知识沉淀、培训及分享，提升团队专业及管理能力8484【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作关注项目全生命周期的成本控制提升开发效率【总结·反思】设计加强设计、工程及运营各部分的衔接工作关注项目全生命周期的成本控制提升开发效率核心问题的改进建议加强团队建设加强团队建设及专业管理能力持续发展持续发展推动标准化建设8585【总结·反思】设计复制内容【总结·反思】设计复制内容复制方式及程度形成复制标准文件形成设计指引复制内容户型平面原型复制方式及程度可直接套用复制形成复制标准文件形成设计标准商业商业项目住宅项目8686【总结·反思】设计【总结·反思】设计.已经完成了《华润万象城机电设计指引》V1.0、《华润甲级持有型商业办公楼机电设计指引》V1.0、《华润万象城机电系统设计检查清单》、《华润万象城机电系统数据收集表》的编制及下发，对正在开发过程中的万象城设计起到很好的指导作用集已开业万象城的机电运行数据，并对比原设计数据，探寻优化方法，实现精益管理以南宁万象城为基础，开展了各大区冰场储备人才培训工作.已经完成了《华润万象城建筑设计指引》V1.0，并已在日常的万象城项目设计管控中加以实践经过在建万象城的不断实践和检验，机电、建筑、冰场设计指引还将继续完善8787【总结·反思】设计8888【总结·8989/招商定位/【总结·反思】工程/招商定位/工程建设是万象城从图纸到实体的实现过程，是设计的最终体现。品质、效率、成本控制及工程建设是万象城从图纸到实体的实现过程，是设计的最终体现。品质、效率、成本控制及安全性，是工程管理过程中最为重要的因素，是项目得以“多、快、好、省”落地的关键。9090拆除工期质量安全拆除工期质量安全成本竣工验收设建程工施工报建图计施纸规划报建扩初设计定位规划工程质量实现建筑质量设计建筑质量使用及维护工程质量实现建筑质量设计建筑工程安全建筑运营安全建筑本质安全设计建筑工程安全建筑运营安全建安结算成本建安目标成本建安动态成本万象城的工程管理四大目标为：工期、品质、成本及万象城的工程管理四大目标为：工期、品质、成本及91【总结·反思】工程【总结·反思】工程2011年，华润置地的“毫厘工程标准”进一步发展为高品质六维度标准，包括安全兼顾、功能适用、美观精致、易维护、节能环保、耐久，并通过主体结构、中庭精装修、卫生间、机电、幕墙、地库、室外等方面在万象城展开落地。①中庭：作为购物中心的主动线，是万象城的核心，是客户优雅购物环境的体验场所。地面石材、扶梯装饰、栏杆、采光玻璃顶棚、温度、风速、气味、新风量、标识都是客户品质感触点②卫生间：万象城的卫生间远比一般百货商场重要，包括装饰、洁具、隔断、洗手台、空调换气、等候等③机电系统：电梯、消防、空调、照明、用电、给排水、智能化等机电工程品质是万象城运营质量的保证④幕墙外立面：有特色风格的建筑外立面表现了建筑的气质。档次、品味、时尚、多元是万象城的气质。夜间建筑泛光照明表现了万象城的另一种风采⑤园林景观：万象城多出入口、室外广场、下沉广场、连接通道、室外地面铺装满足多方向顾客通行性、车行道铺装耐久性9292【总结·反思】工程维度1、主体结构2、中庭精装饰3、卫生间4、机电①管道支吊架与主体结构连接安全；全；防脱落；②室内高墙面石材连接牢固；挂墙式座便连接安全②锅炉；③燃气管线安全；满足抗震要求；③各类大型灯具、吊钩安全；④防雷接地安全；跑烟串味；②不渗漏；水质量可靠；①遮阳窗帘运行正常；②公共区域标识清晰；①地漏不返臭味；①管线优化、满足装饰空间；②消防系统能正常运行，特别是消防卷帘门；③电梯运行平稳；④制冷及保暖效果好，气流舒适；⑤新风效果好，厨房排烟形成稳定负压环境；⑥电气系统电压电流稳定、漏电保护灵敏；⑦机房隔声、减震、降噪；⑧中庭光线、照度适当，建筑泛光照明效果佳；⑨物业管理标识清晰；外露钢层成为装饰钢构，焊缝、连接件等工艺精良致；②扶梯装饰美观；③标识制作精致美观；装饰精致①机电末端与建筑装饰相协调；②地库、机房、设备层等机电管线、点位排布整齐；③建筑泛光与幕墙协调；④室外景观照明与铺装协调；护地面石材、玻化砖等耐油污、耐五金、洁具维护方便①各类检修通道、检修口、检修空间考虑齐全适当；②灯箱方便更换光源；③公共机电管线不进入租户区域；④不伤及主体结构可进行机电管线维修；⑤不伤及装修可进行机电管线维修；⑥设备启闭设置满足物业使用；⑦机电管线标识清晰；维护结构封堵密实①装修材料无放射污染；②装修材料无化学污染；空调节能；用水节能；①空调节能；②电梯节能；③照明节能；主体结构刚进、砼耐久①地面石材历久弥新；耐久；③后勤通道转角耐碰撞；各类管线防锈、防腐耐久；【总结·反思】工程维度6、地库7、室外（屋面）①龙骨与结构、饰面与龙骨连接安全牢固；②干挂石材不松脱；③采光顶玻璃房爆裂；④大门地弹簧、门较安全；⑤开启窗安全；车行出入通行方便安全；室外广告标识安全；功能适用①玻璃屋顶及外墙不渗漏；②满足隔音效果；③气密性满足要求，无漏气和风哨；②设停车指导系统；③缴费方便；①人行道及广场防滑；②坡向正确，不积雨水；③水体系统正常使用；④无障碍通行；①外观整洁、平整、色泽一致；②立面线条清晰、拼缝齐整，各类饰面保证收口美观；③入口、窗边、橱窗等近人部位细部美观，胶缝精致；不起沙；②明露机电管线排布整齐；①硬质铺装铺贴平整、纹路线条清晰；②树池、花台、台阶等做工考究；①玻璃、石材、铝板等饰面材料更换简便；②易损配件、材料有备品，或日后新购易获取；地面易清洁、易翻新①地面铺装等耐油污、耐擦洗；②台阶、转角石材耐碰撞；③水体系统维护方便；①幕墙遮阳；②保温隔热满足节能；保温完整；防附着物破坏①结构胶、耐候胶耐久；③外饰喷涂饰面不退色、脱漆；地面使用耐久①室外无无沉降裂缝；②无热涨起鼓、无冷缩缝；③车行、人行道铺贴不松脱；万象城的核心是中庭，中庭建筑装饰的核万象城的核心是中庭，中庭建筑装饰的核心是地面目前万象城中庭公共区域地面以人造大理石为主，深圳、沈阳、成都选用进口人造大理石，杭州、南宁选用了国产人造大理石建议万象城主要使用光泽度高、耐久性好的进口人造石：①中庭各楼层地面铺贴风格需要基本一致，大面积天然石材难以控制好色差；②营业后的租户更换、局部改造会涉及中庭地面增减，同质量的玻化砖、人造石材容易再次采购，但天然石材难以控制好色差；③中庭墙面容易改造，地面改造对使用影响较大，所以地面材料要有较好的耐久性能，能历久弥新；④进口人造大理石相对国产的质量稳定、安全坚固功能适用②洁净、耐脏；③光滑；①平整度；③摩擦系数；美观精致①材质均匀、无气泡；②光泽；③无空鼓；④无色差；①光泽度；②弯曲强度；③抗压强度；④线膨胀系数；⑤气泡含量；⑥色差；易维护节能环保①无毒；②无放射性；耐久9595【总结·反思】工程.营造一个优雅的购物环境，除中庭地面以外，中庭装修还包括了中庭玻璃杆、扶梯装修、吊顶、中庭墙面、玻璃采光顶棚、客梯厅、客行楼梯、玻璃隔断、.装修应反映设计意图，照度适宜，空调舒适，各种不同的材料过渡自然，近人尺度的面材手工质量考究，不粗糙。9696【总结·反思】工程深圳万象城营业已7年半，中庭效果依然历久弥新地面人造石没有出现空鼓、开裂、返碱、变形、变色等通病，是中庭的亮点；空调、照明系统设计及施工均较好，系统稳定；玻璃拦河牢固美观，天窗钢结构外包铝板有轻微变色；部分店面防火卷帘运行不畅，后期有过整改。杭州万象城营业已7年半，中庭品质较好但地面磨损较为严重中庭区域各种活动举办频繁，地面人造石磨损较为严重，首层地面人造石部分有开裂，光泽度明显较周围区域较差，部分出现崩边、空鼓变形等问题；空调系统稳定，温度恒定舒适；采光面积不足，照明系统较弱，整体环境较暗；铝板、不锈钢等金属饰面质量较好，板材平整无凹凸现象，安装质量也较好。9797【总结·反思】工程沈阳万象城投入运营1年半，中庭装饰较为精致中庭总体简洁、美观精致；地面人造石铺贴整体效果较好，光泽度较好；局部接缝有开裂；软膜天花为中庭的照明烘托出舒适的氛围，但灯光不够均匀；天花点位布局合理，较为隐蔽。成都万象城投入使用3个月首层地面人造石有划痕，晶面效果不佳，部分区域无接缝处理效果不理想；玻璃拦河不锈钢立柱及实木扶手牢固、美观精致，弧形夹胶玻璃接弧顺畅；挡烟垂壁玻璃顺直，无翘曲，与天花收口严密，无开裂；扶梯铝板+不锈钢装饰整体效果好，铝板材质及端部收口一般。9898【总结·反思】工程卫生间在高档购物中心中给顾客的感受比以前更为重要，重要的品质点①干净卫生、容易清洁：装饰材料选用、工艺节点；②无烟味、无臭味：换气与新风、防臭地漏；③盥洗台使用方便：梳妆镜、纸巾、纸筒、皂液布设置；④易维护：隔断、五金、龙头感应器、地面石材应易维护；⑤可设等候、休息区；9999【总结·反思】工程杭州万象城选用米黄色系人造石，清洁方便，但也未设休息、等候区干净卫生，通风性好，无异味；墙地面均采用米黄色系人造石铺贴，档次较高且易维护；五金、洁具出现损坏，需维修或更换。深圳万象城卫生间投入运营7年半装修档次中，但施工质量较好；长时间使用过后五金、洁具有不同程度的损坏，需更换；卫生间正计划进行装修升级。【总结·反思】工程沈阳万象城卫生间使用一年后问题暴露最多：石材选用：以白色人造石为主，与整个淡雅的色调协调，但接缝处及踏步开槽处易被污染且难以清洁干净；厕隔：固定于天花板上，便于地面清洁，但固定端不牢固，长时间使用后厕隔门难以关闭，合页、五金需要更换；洁具：部分蹲便器安装在整块石材中间，洁具四角处石材有不同程度断裂；卫生间内未设置清洁间，物业管理不方便成都万象城营业三个月通风效果良好，无烟味、无臭味；隔断门锁不便开关，已做更换；手动皂液器易坏，且消耗量大，后改为电动皂液器后使用方便，较为节约；清洁间暗门感官较好，但较为沉重，开启不便；隔断到顶，纯私密空间，不锈钢踢脚包隔断，易于清洁、维护；地面采用深色石材，易于清洁维护。万象城开发经营工期标准（基本要求）序万象城开发经营工期标准（基本要求）序备注1项目重新定位111微调项目定位2规划方案5263地质勘查及前期工程4254土方支护工程267工程勘察报告、基坑支护设计及方案论证5桩基工程38桩基施工图6施工图47完成地下室施工图和部分地718施工地下室主体结构地上主体结构地上施工图、幕墙承包商进场屋面封闭精装修承包商定标围护结构、幕墙封闭，精装修开工机电主系统完成，精装修深化设计报批主力店进场开工主力店消防报批消防主系统验收正式水电接通、小租户进场装修竣工验收规划验收、专业验收9招商主力店及次主力店主力店招商尽量在施工图阶段确定，减少设计变更其他店铺2开业消防检查【总结·反思】工程上市公司已下发《关于加快华润置地商业地产开发效率的通知》（2011年9月8日明确了36个月的工期标准和30【总结·反思】工程标准为拿地后10个月完成基坑及桩基施工，地下室主体施工到竣工24个月，开业筹备2个月。万象城基本工期标准（自主体施工至开业26个月）序（月）1234567891地下室主体结构32地上主体结构33屋面封闭（钢构、幕墙）3+54幕墙封闭4+75机电安装96公共区域精装修5+77消防主系统验收28主力店进场开工、装修9室外工程8竣工验收2机电综合调试8物业接管6小租户进场装修4开业筹备2机电安装工程2011/507/908/7【总结·反思】工程机电安装工程2011/507/908/7基地开挖及基础施工04/304/1002/1103/1003/504/104/6地下室结构基地开挖及基础施工04/304/1002/1103/1003/504/104/6地下室结构地上结构幕墙封闭幕墙封闭08/1 08/1209/7精装修工程10/10精装修工程11/1010/1209/8完11/1010/1209/8工10/1110/1109/909/1109/900注：途中箭头和红体字选择性地示例标注出了各专业插入时间点注：途中箭头和红体字选择性地示例标注出了各专业插入时间点10404/104/608/108/1209/710/102011/508/7【总结·反思】工程04/104/608/108/1209/710/102011/508/704/304/10完04/304/10工03/1003/503/1003/5地下室结构地上结构幕墙封闭地上结构幕墙封闭11/6机电安装工程精装修工程11/1010/1211/1010/1210/1109/909/1109/9主体结构施工至开业工期【总结·反思】工程万象城工期滞后的原因分析（施工阶段）管理环节施工环节【总结·反思】工程1、基坑开挖及桩基由于治理泥头车超载、城市弃土场较远、夜间噪声扰民影响，基坑土方开挖外运的时间变长了，成本也在增加，实现拿地后10个月完成基坑桩基是个挑战。2、报批报建基坑开挖一般可提前进行，在未取得施工许可证前能否进行主体工程施工，各地建设监督松紧程度不一，要重视规划证、施工证的办理，尽可能利用绿色通道、市长批示等。3、主体结构土建劳务工人短缺的趋势将持续，主体赶工能力差，赶工成本较高。4、幕墙工程幕墙的深化设计、材料报审和订货加工一般都会比投标承诺和施工计划滞后，对南方雨季、北方冬季进行室内机电装修的影响较大。5、机电安装与装修的相互移交工作面容易牵制，消防验收占用时间，开业前及开业后的综合调试工作量大，对物业运营较关键。6、内装饰装修深化设计、材料报审和订货加工一般都会延误。施工样板通不过、返工也会造成工期延误。7、租户装修租户招商引起的变更较多、租户进场时间晚也影响最终的竣工开业。【总结·反思】工程①基坑要提前开工；②协调政府绿色通道，早报建或主体工程边施工边报建；③幕墙工程的定标应在地库封顶前一月完成，5个月时间进行深化设计、材料报审、订货加工等，确保幕墙在主体封顶一个月后能实现龙骨安装；④精装修工程应在主体结构封顶前定标，预留相对充分的设计深化、材料报审、订货加工时间。进行地面人造石材、栏杆设计及材料标准化。【总结·反思】工程【总结·反思】工程万象城开发成本对标分析分项深圳杭州沈阳成都南宁（万元）43,947（㎡）48,154（元/㎡）【总结·反思】工程万象城地上成本结构中建安工程占开发总成本的80%左右；土建工程、内外装饰工程、机电工程分别占建安工程的30%左右。序号目建筑安装工程费12345123其他基础设施费公共设施套配费A.钢筋及钢结构含量指标分析钢筋含量是土建工程成本控制重点之一。影响钢筋含量的主要因素有：场地类别、地质抗震等级、柱网尺寸、层高及建筑物总高度、人防（顾问费约3.5元/㎡），从钢筋含量和钢结构含量指标差异来看，结构顾问对此含量指标离散度的控制较弱。建议在满足荷载要求的情况下，做专题研【总结·反思】工程B.层高分析初步统计层高对成本的影响：地上每10cm影响成本9.87元/㎡，构+装修”占用空间高度均较离散。商业需要店面可视性，顾客感知的空间品质主要来自于净高，优化“结构+机电+装修”在与满足商业空间感的比较上，层高对建安成本不太敏感，低于住宅工程。万象城层高占比对比B2层机电B2层净空--A.空调系统成本重点。影响空调工程成本的主要因素：2、空调负荷计算；元/RT候分区夏热冬暖夏热冬冷严寒夏热冬冷夏热冬暖深圳万象城深圳万象城（不含办公楼）原设计容量比率75%杭州万象城原设计容量比率75.3%杭州万象城沈阳万象城（含办公楼）B.机电系统总容量分析通过深圳、杭州万象城用电量和制冷量的设计和实际使用对比，实际用电量仅为设计负荷的30-40深圳万象城深圳万象城沈阳万象城沈阳万象城0.350.390.270.570.33玻璃幕墙33%37%48%36%28%石材幕墙22%24%32%铝板幕墙37%25%28%32%36%真石漆（涂料）9%21%26%A.幕墙工程成本分析幕墙工程占建安成本的15%，影响幕墙成本的主要因素：2、幕墙产品标准；泛光等）综合单价10911523111814581057其中：玻璃幕墙10771350900-10001292827其中：石材幕1200737860其中：铝板幕墙1008770800-1300764588平均1000其中：真石漆（涂料）29.8166.40224【总结·反思】工程B.公共区域精装修工程成本分析深圳杭州沈阳成都南宁装修标准12mm厚（6+6夹膏）发光磨面。石膏板+20mm厚石材店面装饰柱。石膏板+10mm厚㎡饰面，分别占75%与分别占41%、45%、天花、扶梯底PU材料，石（意大利Q牌）墙：20mm厚水泥砂浆结合层，30mm厚石石Q牌面技术指标分项深圳杭州沈阳成都南宁公共区域精装面积/地上建筑面积（%）【总结·反思】工程地面石材造价分析①国产人造大理石材料价约200~300元/㎡；②进口人造大理石材料价约500~800元/㎡；③铺贴辅料及人工：I.工艺1：传统干硬砂浆铺贴，约80-100元/㎡；II.工艺2：先做找平层，再用专用粘贴剂黏贴，约180-220元/平方米。④中庭地面面积：万象城3万平方米左右⑤是否需要晶化：I.有缝工艺不建议研磨，只做晶面处理；II.无缝工艺，也建议尽量不要研磨。⑥石材每年养护成本：每年3~4次一般晶面，每次20~30元/㎡；有较严重的划伤和污染的，需要做局部翻新，费用需40~50元/㎡。国产与进口大理石只在材料上有差价，施工、保养费用一样，一个万象城总价差约【总结·反思】工程通过战略采购，发挥规模优势降低成本①战略采购：电梯、发电机、空调主机、冷却塔、配电箱②联合采购：虹吸雨水系统1项；计划完成及后勤区灯具、钢筋、母线、五金、洁具龙头、水泵、风柜、锅炉等11项；作；具、防火门等项；成本效益数集中度达82%，采购金额比例达到万象城建安总成本的35%；2012-2013年预计总集中采购额约30亿元，按照平均采【总结·反思】工程万元左右，鉴于监理市场的管理现状，实际不能起到应有的监理作用，业主成本顾问目前集中在利比和威宁谢等港资或外资背景的咨询公司，收费在18~30元/㎡不等，可与合作较【总结·反思】工程【总结·反思】工程万象城作为持有公共建筑，在设计、建造阶段要关注①建筑外立面幕墙：确保外墙干挂石材、玻璃不脱落。②中庭玻璃采光顶：控制玻璃自爆脱落。③中庭玻璃栏杆：控制临空玻璃自爆。④消防：消防施工质量普遍不高，系统完好性堪忧，要加强消防卷帘、消火栓及喷淋系统、烟感报警系统的施工质量。消防安全也是万象城营运安全的重点。⑤电梯：行业内自动扶梯踏步夹角、三角区夹人的事件多有发生。⑥儿童安全：防儿童攀爬、触摸、滑倒等措施的考虑。华润置地已经聘请法国必维国际检验集团对每个新开万象城进行安全监测，包括消防、电梯、电气、建筑本体安全等。【总结·反思】工程【总结·反思】工程玻璃防碰撞-店面、大门①万象城各主要出入口后玻璃门（台风地区可贴防爆膜）开启量最大，每扇门年开闭约5~18万次，对拉手、地弹簧等五金件的质量要求高；②通道、店面的玻璃墙顾客误撞；人流密集公共场所、儿童活动场所防碰伤、割伤①突出部位，人体活动高度、儿童头部位置避免有尖利锐角；②手可以触摸到的位置（如栏杆扶手、卷帘导轨内侧）避免锋利边缘外露；【总结·反思】工程【总结·反思】工程①国内施工图设计公司对设计注重安全性和合规性，但不重视技术经济性；对钢结构、预应力的专业设计能力欠缺；缺少防水防渗漏的建筑细部精益设计。对承包商呈报的钢结构、预应力等深化图纸审核能力弱，对机电、装修、幕墙等深化图、综合图基本②幕墙、机电、装修、园林景观都需要进行深化设计，各承包商的深化设计能力、经济利益出发点不一致，需要业主另行委托专业顾问或具有较强的专业审图、管理能力。幕墙、装修顾问一般服务性都较差，与现场脱节，指导与配合不及时。③幕墙、装修、园林景观招标图质量对于质量、成本及合同管理的影响都很大。2、监理①社会监理偏土建工程，对幕墙、机电、装饰的专业监理能力弱；②一些监理的职业化程度不高，缺少敬业精神，基层员工水平及收入均不高。【总结·反思】工程【总结·反思】工程3、钢结构①浙江精工、江苏沪宁、中建钢构等具全国经营能力，但价格要高。②一些只在区域经营的地方钢结构企业能承担不太复杂的劲性钢结构，但复杂屋面钢结构施工经验和能力较弱，安全、质量、进度等管理风险均较大。③明露钢结构与有装饰钢结构的加工工艺要求不同，应尽量减少外露的连接件及节点板，采用封闭光滑的箱型或圆形构件，完成效果应满足建筑师要求。钢结构加工及安装精度应满足装饰要求，涂装层应光滑均匀，满足防火及防腐的前提下减少厚度，防止面层脱落增加耐久性【总结·反思】工程【总结·反思】工程4、幕墙①万象城幕墙种类多；②幕墙公司深化设计、自有车间生产加工、外委加工订货、现场项目管理各环节的协调沟通常常出现问题，影响现场进度和质量；③承包商经常在报审材料及节点细部上争取经济利益；④幕墙细部质量精细程度不高，重要部位的施工质量与精装修公司有较大差距；⑤国际一线品牌对橱窗幕墙质量美观精致的要求高；⑥幕墙、天窗与其他专业接口多，渗漏隐患部位多；⑦幕墙立面上附着物多，需提前做好综合立面图。【总结·反思】工程【总结·反思】工程5、机电①专业多，主体工程开工前就需要进行机电深化设计，确保预留预埋位置尺寸正确；②电梯、消防、空调、采暖、智能化等机电功能对万象城的运营非常关键；③机电与精装修的配合工程量大、周期长，相互影响多；④消防系统复杂，跨专业多，消防验收准备难度大；⑤机电综合调试的专业性、工作量大；⑥各类压力水管道容易出现爆管漏水问题。6、装修①精装修招标图要综合考虑质量、成本明确统一关键节点工艺；②精装修与机电的工序配合密切，需要深入管理协调；③万象城高大空间多，满堂内手脚架工程量大，机电装修各方面使用协调工作多；④万象城中庭是开放区域，交叉施工多，装修施工期间无法封闭，施工质量及成品保【总结·反思】工程【总结·反思】工程7、园林景观①未来园林景观对万象城的衬托比过去更重要；②社会上园林景观承包商一般都较为粗放，缺深化设计能力强、细部质量好的园林景观分包；③园林景观一般工期安排都较滞后，应提前分段完成管线及基层；④软景少，硬景多。8、总承包①市场缺少优秀的施工总承包，即使中央建筑企业也基本是土建承包商；②华润建筑做总包的目的和实质都是强化业主的工程项目管控能力，目前采用PM+、PMC、施工总承包、机电总承包等方式。【总结·反思】工程【总结·反思】工程9、业主工程管理①大区集中综合体工程的高端管理人才，如商业工程的项目经理、设计、装饰、机电负责人；②提升幕墙、精装修招标图及招标文件质量；③幕墙装饰面层材料选用及时决策；④招商有序按照计划推进，百货公司装修工期较长，需要提早并督促；⑤物业管理公司应早介入，特别是熟悉机电系统；⑥上市公司集中幕墙人才资源，制定精益管理指引；⑦学习借鉴同类万象城经验教训、做好工程建设管理实施规划。【总结·反思】工程【总结·反思】工程10、万象城项目管理模式深圳华润建筑华润建筑远大北方优高雅/长城/海外20个月杭州中建三局江南管理吴宗宝金桥瑞和优高雅/长城/等四家29个月沈阳中建一局北京兴电华润建筑远大优高雅/华辉等四家34个月成都华润建筑西南咨询华润建筑远大/中航/三鑫优高雅/时代等八家26个月注：工期为总包底板结构施工至开业【总结·反思】工程1）万象城工程项目管理重点①高效率：这是目前较为薄弱之处，重点要在土方基坑桩基、幕墙、装修三个方面进行改善；②高品质：保证中庭公共区域装修品质；③成本：重视结构优化设计，控制好幕墙及屋面工程造价；④安全：加强消防系统施工质量及联动调试管理。【总结·反思】工程2）战略采购与战略合作①进一步加强万象城标准化程度较高的机电设备及材料战略采购，开展母线、电缆、风柜等物料的战略采购；②通过对地面人造石材、洁具龙头、五金等产品的设计标准化，实现集中采购；③对于咨询、施工专业分包等要求较高的成本顾问、钢结构、幕墙工程等发展战略合计划新开展集采物料水泵、风柜、地库及后勤区灯具、钢筋、锅炉等11种物料可发展的战略合作钢结构、幕墙、玻璃栏杆、成本顾问、冰场等5项【总结·反思】工程3）幕墙工程管理①目前通过招投标选定的幕墙承包商综合水平一般都不高，幕墙顾问单位服务也不理想，因此需利用各城市公司和公司总部资源，汇集幕墙专业人员，成立商业综合体幕墙技术中心，把各项目的经验共通共享，加强对综合体幕墙工程的预控，逐渐减少对幕墙顾问的依赖并逐步取代顾问角色；②对幕墙的主材如铝板、玻璃、胶、五金件等由技术中心统一认证并每年维护更新，确保甲控材料的公平合理和可执行，确避免承包商在材料商博弈影响进度和质量。③形成万象城系列不同部位幕墙体系的标准设计选择模块，如天窗、雨棚、大堂全玻幕墙，减少设计过程和每个项目重复制作样板时间；④形成标准的幕墙工料规范；⑤做好幕墙的前置管理，及时完成招标文件，在地下室顶板封顶前确定幕墙承包商，预留合理的结构配合及工程准备时间；⑥明确幕墙承包商外立面综合管理的责任，做好不同专业接口的监管，防止渗漏。【总结·反思】工程4）精装修管理①改变目前精装修招标图出图单位不统一的局面，选用成熟、稳定的单位，强调经验的积累与传承，增强招标图的深度，避免做法不统一；②对甲控装修材料由上市公司总部统一认证并每年维护更新，确保甲控材料的公平合理和可执行，确避免承包商在材料商博弈影响进度和质量；③借鉴已有商业项目成熟经验，减少设计过程和每个项目重复制作样板时间；④主体结构封顶前及时选定精装修单位，预留充足的深化设计、材料审批、样板制作时间；⑤形成标准的精装修工料规范，统一万象城各典型部位标准做法；⑥把工程后期的成品保护作为重点。【总结·反思】工程5）机电综合调试①业主物业管理公司早介入，全称参与调试；②制定统一的调试规范和标准的调试表格；③关注万象城的重点空调系统、电梯、消防系统调试，消防空调水调试要有避免漏水影响租户的措施；④开业前的租户调试应纳入总包和业主部门管理范围，开业租户调试后业主及物业公司要紧密参与，防止对正常开业的影响。【总结·/招商定位/【总结·反思】招商/招商定位/万象城精准的商业定位和独树一帜的业态规划形成了项目软件方面难以超越的核心竞争力。而且相比项目硬件条件，万象城的业态规划和品牌组合更具灵活性，可随着市场环境和竞争对手的变化而调整，时变时新。租务管理招商调整【总结·反思】招商租务管理招商调整商业可行商业可行性分析市场调研商业相关的工作，从项目选址阶段就开始介入，通过市场调研等途径，对项目的商业可行性进行分析，从而为选址及商业初步定位提供依据业态规划业态规划品牌组合全面招商商业定位项目开业以后，一方面持续进行日常的租务管理工项目开业以后，一方面持续进行日常的租务管理工作，另一方面则结合市场的变化及竞争对手的动向，持续优化项目的品牌组合，进一步明晰项目的定位，以提升项目业绩表现和租金回报行深入研究，另一方面配合设计的进展，提供商业辅助设计意见。在确定商业定位后，将定位细化并落实到项目的业态规划和品牌组合中，并随着之后招商工作的全面开展，不断地动态修正，已达到业态规划和品牌组合的最优化我们主要针对最为核心的“商业定位”、“业态规划”、“品牌组合”、“招商调整”等进行回顾和总结商业定位确定了商场的整体档次和主要功能【总结·反思】招商商业定位确定了商场的整体档次和主要功能商业定位产品硬件设计：项目商业体量、建筑形态、设 商业定位产品硬件设计：项目商业体量、建筑形态、设 用地维度：宏观环境、城市级别、区位环境、已有竞争情况等客户维度：展规划等商业定位受项目所在的宏观经济/社会环境、区位环境及市场竞争情况等因素的制约；商业定位须清楚界定目标消费群体及辐射范围，并与目标租户群体的发展规划相结合；商业定位受项目自身体量、建筑形态及设计风格等的影响，同时反过来对设计亦有指导和修正作用；商业定位会决定后期运营的品质，同时在运营期亦结合市场变化实际情况对商业定位进行适度调整。【总结·反思】招商金融中心商业以百货为主，购物中开业初期中至中高定位，后陆续往上调整功能丰富，一站式消费新兴区域中心购买力强，但市场上百货功能丰富，一站式消费传统商圈定位相对较低，但未来竞争项目多功能丰富，一站式消费新兴区域中心传统商圈成熟且未来竞争项目多功能丰富，一站式消费商业发展相对落后，中高端市场机会较大功能丰富，一站式消费如项目位于核心区域，且竞争状况尚可，可争取一步到位，定位于中高至高端；在竞争激烈的情况下，如在时机上可占得先机，则最好一步到位，否则可考虑避其锋芒。消费的客群，消费力处于餐饮消费为主，后期可称为项目忠诚客户费需求占较大比重主题餐饮、娱乐万象城目标客户群分类：万象城目标客户群分类：能力，消费频率稳定，对品牌有一定认知度，不随5个万象城所针对的目标消费群体特征基本一致，覆盖了所在城市并【总结·反思】招商商业建筑面积（计地下商业不计地库和设备）平均单层面积