“融汇泉景”市场监控及定价启示(5月9日)VIP

“融汇国际温泉城/融汇泉景〞市场动态监控“融汇泉景〞一期价格策略启示宏观供应市场环境〔重庆主城区供给市场未来几年总体趋势〕重庆主城区商品房近年供给情况重庆主城区商品房近年供给趋势图除2005年受宏观调控影响外，2002—2007年重庆主城批准预售商品房面积保持20%以上的快速增长，2007年商品房供给量更是一举突破2000万平米大关。未来供给持续增长08年迎来供给顶峰图1：2005-2007年新增供给量及未来5年新盘年平均供给量〔建筑面积：万㎡〕截止至2021年3月，据中原研究部市场监测，预计在未来3-5年的时间将有105个新盘入市，总建筑面积超过4700万平方米。楼市将迎来新一轮的特大放量，特别是2021年度更是新盘入市的顶峰期。数据来源：中原市场研究部数据库大型工程明显增多外来企业垄断特大工程供给规模比照01供给规模比照02未来新盘中超过100万㎡的特大型工程有10个，总建筑面积达1910万㎡，占未来总供给的40%，其中超过200万㎡的特大工程就有6个。50万㎡以上的工程以外来企业占据主力，在100万㎡以上的特大工程的开发中，只有1个工程为外乡的企业开发，200万以上的6个特大型工程全部为外来企业包揽。中原研究部统计，2006年别墅及花园洋房的总供给面积是16万㎡，2007年为10万㎡。而在未来的105个新盘中，包含了别墅、花园洋房的工程有36个，加上老盘未来几年的新推量，预计在2021年短期内，别墅、花园洋房供给量有快速增长的可能，并且在未来3-5年的时间完全能满足市场的需求。低密度物业供给充足高层物业仍是市场主力供给格局起变外来企业首超外乡开发外乡、外来企业未来供给比照在2005年以前，本地企业开发为楼市供给的主力，外来企业开发供给量在总供给量中占比缺乏10%，2007年外来企业供给量已经到达总供给的30%左右，而在未来几年潜在供给中，外地开发企业还拥有总建筑面积3185.7万㎡的土地储藏，占潜在供给的67.7%。南北供给继续领跑重庆楼市各区域供给比照01各区域供给比照02从未来3-5年各区域新盘供给情况来看，南北区域仍将是供给量最大的区域。其中，南岸区供给量最大，共有新盘23个，总建筑面积达1300.9万㎡，在潜在总供给量中占比27.6%左右；北部新区为其次，共有新盘22个，总建筑面积759.5万㎡。小结1、重庆主城区商品住宅市场将迎来新一轮大放量，据中原市场研究部市场监控数据显示，预计08年将是重庆主城近年来的放量顶峰。2、在未来几年，百万方以上大盘将扮演重要角色。鉴于大盘的开发背景及一贯的“稳健〞开发策略，中原预计，未来几年市场竞争将更趋剧烈，楼盘配套体系将是需求市场考量的重点。3、北部新区和南岸区仍是未来几年的开发热点。重庆主城区市场08年度宏观供给环境重庆主城区今明两年住房建设方案注：2021年重庆主城住宅〔含“经济适用房〕新增供给量预计2200余万方上述数据来源于“重庆市房管局〞重庆市2008年度住房建设计划摘要行政区域2008年住房建设面积合计（万㎡）新建经济适用房（万㎡）商品住房建筑面积（万㎡）合计中低价位、中小户型普通商品住房其它商品住房都市区1491.1175.361298.11897.68400.43重庆市2009年度住房建设计划摘要行政区域2009年住房建设面积合计（万㎡）新建经济适用房（万㎡）商品住房建筑面积（万㎡）合计其中限价普通商品住房都市区1725——154480重庆外乡品牌开发商08年开发动向——龙湖项目名称区位物业形态总建筑面积（万㎡）龙湖·江与城北部新区高新园别墅、花园洋房、小高层174龙湖·春森彼岸江北区北滨路花园洋房、高层、写字楼、酒店78龙湖·悠山郡北部新区礼嘉别墅、花园洋房、高层39.5龙湖·睿城沙坪坝区大学城别墅、花园洋房112龙湖·郦江南岸区南滨路花园洋房、高层41龙湖·MOCO中心北部新区冉家坝超高层152021年度共计6个在售楼盘，其中，方案新入市楼盘4个。为历年最多在售工程数量和最大推盘体量。重庆外乡品牌开发商08年开发动向——金科项目名称区位物业形态总建筑面积（万㎡）金科·十年城北部新区高新园花园洋房、高层、70金科·东方雅郡北部新区金开大道花园洋房、高层20金科·云湖天都九龙坡区石坪桥花园洋房、高层40金科·廊桥水岸江北区五桂路高层40金科·太阳海岸江北区铁山坪别墅、洋房占地1000亩金科·江临天下江北区海尔路高层36金科·小城故事北部新区人和洋房、高层11金科·半岛江岸渝中区黄沙溪高层9.4金科·御湖熙岭九龙坡管委会高层40金科·林语山华福大道洋房、高层702021年度共计10个楼盘在售，其中，方案新入市工程6个。为历年最多在售工程数量和最大推盘体量。重庆外乡品牌开发商08年开发动向——协信项目名称区位物业形态总建筑面积（万㎡）协信·阿卡迪亚渝中区大坪别墅48协信·云栖谷渝中区大坪高层19协信·柠檬郡北部新区经开园小高层、高层6.7协信·彩云湖1号九龙坡区二朗别墅25.4协信·丹枫白露江北区观音桥酒店式公寓15协信城南岸区高层35协信·公馆渝中区黄花园高层17协信·天骄城二郎高层33.52021年度共计8个楼盘在售，其中，方案新入市工程5个。为历年最多在售工程数量和最大推盘体量。外地品牌开发商08年重庆主城开发动向——方案于08年入市的14个重点工程项目名称项目位置物业形态建筑面积（万㎡）中海·国际社区南岸区弹子石别墅/花园洋房/高层208招商·江湾城江北区北滨路花园洋房50恒大·华府北部新区花园洋房/小高层31恒大·名都渝中区石油路科技学院高层72恒大·绿洲九龙坡区杨家坪西郊支路高层33恒大城巴南区李九路洋房/小高层101北京首金渝北区鸳鸯洋房/高层85融汇·国际温泉城沙坪坝区高层150鲁能·领秀城南岸区茶园新区别墅/花园洋房200海昌·加勒比南岸区南山别墅/花园洋房/小高层/游乐园69恒基项目九龙坡区二郎凤凰居住区高层26瑞安·重庆天地沙坪坝区化龙桥高层300奥园·康城渝中区大坪九滨路花园洋房、高层、小高层60珊瑚水岸南岸区南滨路高层45仅仅十年时间，已经有70余个外地开发企业进入重庆，开发工程110余个，目前已完成及正在开发的工程近4000万㎡，预计还有3185.7万㎡的巨大供给将在未来几年内推出。小结1、重庆主城区今明两年住宅供给充足，随着“经济适用房〞和“限价普通商品房〞建设力度加大，普通购置能力的购房群体将被极大地分流。2、本地资本发力——不仅本地领军开发企业加大08年度推盘量，不断壮大的东原地产、隆鑫地产、东海地产等二线开发企业也将有多个工程同时推出。3、外来资本向主角过渡——方案于08年入市的重点外来品牌开发商工程14个，其中，总建筑面积50万平米以上工程10个，100万方以上工程5个。2021年重庆主城区住宅放量巨大并且，本地主要开发商和外来开发商工程在售体量将远超2007年。重庆主城区近年需求市场总体特征重庆主城区近年商品房、商品住宅需求情况重庆主城区近年商品房、商品住宅成交情况一览重庆主城区近年商品住宅成交趋势图重庆主城区近年商品房、商品住宅呈现供需两旺的格局。2007年在宏观利好的推动下，市场大热，商品住宅成交面积在2006年根底上大幅增长，到达创历史记录的近1800万方。重庆主城区需求市场区县、外地客户概况项目区位项目特征主力户型面积段（套内）年度区县成交客户占比外地成交客户占比平安·摩卡城市观音桥核心商圈旁20万方城市综合体项目60-95㎡2006年近15%3%2007年21.30%约11%城市领地观音桥核心商圈旁约12万方、城市小户公寓35-65㎡2006年——7%左右2007年——16%左右喜来登国际中心南滨路核心约23万方城市综合体项目25-55㎡2006年——45%左右2007年——70%左右龙凤云洲沙区杨公桥门户23万方高尚居家型社区65-95㎡2006年7%左右——2007年15%左右——重庆中原局部销售代理楼盘区县、外地客户近两年成交占比趋势据重庆中原代理楼盘销售数据分析，2007年前，主城区商品住宅总成交套数中，区县成交客户占比稳步上升，而外地成交客户占比上升趋势不明显；但2007年，区县成交客户占比大幅上升，外地成交客户在投资性物业和局部高端物业中占比大幅上升。重庆主城区近年户型面积需求情况2007年春交会户型面积段需求情况图2007年秋交会户型面积段需求情况图〔数据来源：重庆中原房交会置业需求调研报告〕主城区购房群体对户型面积的需求集中于60-100平米段，随着房价及购房本钱压力的加大，对户型面积60-80平米段的需求上升幅度尤为明显。重庆主城区近年总价接受度情况2007年春交会总价心理需求情况图2007年秋交会总价心理需求情况图16-20万和21-30万价格段的占比变动请况尤为明显，反响出在宏观调控力度持续加强的市场预期下，需求市场持币观望的心态。重庆主城区近年置业目的情况2007年春交会置业次数情况一览2007年秋交会置业次数情况一览第一次置业占比的大幅上升，二次以上置业占比快速下滑，指向的是以“投资性〞和“居住品质升级〞为目的的置业需求大幅萎缩。置业目的以“自住型〞需求为主。小结1、重庆主城区市场近年供需两旺，保持良好的开展态势。但据中原代理楼盘销售数据推测，区县和外地客户成为2007年度重庆商品住宅成交量的重要支撑。2、房价和购房本钱加大，进一步使市场对户型面积段的需求趋向于61—100平米，在61—80平米户型面积段的集中趋向更为明显。3、在宏观调控力度持续加强的市场预期下，需求市场持币观望的心态明显。并且，“自住型〞置业需求成为需求市场的绝对主力。需求市场持币观望、“自住型〞置业成为需求市场的绝对主力、区县和外地客户萎缩……..重庆主城区市场还能保持“供需两旺〞的态势吗？重庆主城区市场宏观环境总结未来几年供给状况住宅供给量将迎来新一轮特大放量；百万方以上工程将成楼市供给主角；08年供给市场状况未来两年住宅供给充足，08年有可能成为近年放量的顶峰；08年将是本地主要开发企业历年推售顶峰；外来品牌开发商于08年开发发力，向楼市供给主角过渡。近期需求市场状况持币观望气氛浓厚；“自住型置业〞成为需求市场绝对主力；区县和外地客户群体大幅萎缩。重庆主城区08年供需形式不容乐观沙区供给市场情况〔数据来源于“中原市场研究部〞〕区域供给市场在主城区整体供给市场中的占位重庆主城各区2007年商品住宅供给情况鉴于九龙坡区和高新区市场紧密关联，因此，在主城大西区市场中，沙区供给量仅高于大渡口区，市场热度不高。重庆主城各区2006-2007年商品住宅供给体量比较区域市场供给结构概况重庆主城各区2007年商品住宅供给平均单套面积比较〔单位：㎡〕沙区住宅供给的面积比较紧凑，单套住宅的平均供给面积比主城区平均供给面积小8㎡左右。这和区域住宅供给的板块分布、物业形式和缺乏高品质大盘引领的状况有关。九龙坡区单套住宅平均供给面积较高，与其“高九路板块〞有较大花园洋房产品供给量，并且该板块是区域07年供给主力的状况有关。沙坪坝区08年主要方案入市工程楼盘名字地址物业形态体量（万㎡）龙湖·睿城大学城别墅、花园洋房98融汇·国际温泉城沙坪坝别墅、花园洋房、高层150金象左右SOLO公寓沙区正街公寓8尚城国际沙区工人村公寓/煌华新纪元步行街高层16.5隆鑫项目轴承厂高层30金融街项目杨公桥高层18金阳项目沙坪坝高层16卓越红砖厂项目沙滨路高层30除“富力城〞工程已于08年初入市外，目前中原的有9个新工程于08年有明确的推盘方案，其中，总规模30万方以上工程4个，100万方左右工程2个。项目总体量（万方）2007年及以前供应体量（万方）2008年上半年供应体量（万方）2008年下半年供应体量（万方）2009年及以后供应体量（万方）沙区主城区

高层

金阳项目16————510融侨诺丁阳光16——664俊峰龙凤云洲241049

蓝溪谷地（花园洋房剩余体量较小）58188527卓越美丽山水16124

宝嘉江风美岸20578

华宇秋水长天20578

金融街西政项目２１————７１４隆鑫轴承厂项目30————1020卓越红砖厂项目30————525公寓

煌华新纪元16——88

金像SOLO公寓8——44

上佳双子星座3.4——3.4

大学城板块

花园洋房

富力城3（一期花园洋房）——3——金融街项目20

————

20高层/小高层富力城20（一期高层/小高层）——20——大学城板块别墅龙湖大学城项目93万方————8(龙湖睿城）85合计————————15７.4（其中：高层/小高层/公寓合计146.4）——沙坪坝区主要楼盘08年推售量预计据中原温泉城工程组依据沙区主要工程潜在楼栋工程进度判断，初步预计高层/小高层产品08年度推售量140万方左右〔本工程和区内“经济适用房〞工程不计〕。08年区域商品住房放量同比增幅很大。推售产品结构预计高层产品小户公寓型产品主力户型面积段（套内面积55-90平米）主力户型面积段（套内面积90—110平米或以上）主力户型面积在55平米以下项目个数08年预计推售量（建面）项目个数08年预计推售量（建面）项目个数08年推售量（建面）6个60万方左右4个39万方左右3个27.4万方左右沙坪坝主城区主要楼盘08年推售结构预计沙区主城区主要楼盘〔不含本工程〕08年主力户型套内面积段在55—90平米的高层产品，预计推出60万方〔建面〕左右的规模。主力户型面积段在55平米以下的“小户公寓型产品预计将推出27万方〔建面〕的左右规模。沙坪坝区现阶段主要在售楼盘销售均价结构板块目前主要在售项目建筑形式推出产品的空间形式实际销售均价备注“三峡广场”周边成熟板块（杨公桥/天星桥-凤天路/小龙坎板块）4个—龙凤云洲/光华熙地/诺丁阳光/蓝溪谷底等高层平层（2个）5100元/平米左右——夹层（1个）5400元/平米左右三房优惠5万，二房优惠1万跃层（1个）4800元/平米左右上下两层，单层3米层高，客厅无“缕空”。沙滨路3个—秋水长天/江枫美岸/美丽山水高层平层5100—5300元/平米左右——大学城1个—富力城高层平层4300元/平米左右除去“精装成本”成熟板块的高层平层在售产品，销售均价5100元/平米左右，同时，夹层、跃层产品与平层产品价差并未拉开。滨江资源对板块在售楼盘均价的拉升效应不明显。新兴板块〔大学城板块〕与主城区价格落差较大。小结1、在主城大西区市场中，沙区06、07年供给量仅高于大渡口区，供给量远低于南岸、江北、渝北等热点开发区域。区域市场热度不高。2、07年沙区住宅供给的面积比较紧凑，单套住宅的平均供给面积比主城区平均供给面积小8㎡左右。08年，其主城区代表性工程推出的“紧凑居家〞和“小户型公寓〞产品体量预计将占全区07年供给量的90%左右。3、现阶段区域在售楼盘销售均价普遍较低，其主城区板块价格差异小。产品差异化、楼盘价值差异化在销售均价上的反响不明显。但新兴板块与成熟板块价格落差较大。沙区需求市场情况〔数据来源于“中原市场研究部〞〕区域需求市场在主城区整体需求市场中的占位重庆主城各区2007年商品房成交情况一览

沙区近两年商品房成交面积在主城各区中排位靠后，并且与06年相比，成交量同比增长率仅为14.18%，远低于主城各区45.18%的平均增长率。与区域供给市场主城整体市场占位情况相对应，均反响出市场热度较低的现状。重庆主城各区2006年商品房成交情况一览

重庆主城各区2007年成交商品房单套建筑面积〔单位：㎡〕区域市场需求结构概况以小户住宅供给为主的沙区，2007年平均单套商品房成交面积，是主城各区中成交平均面积最小的区域。区域市场需求结构概况2007年上半年沙区各户型套内面积段销售状况沙区07年上半年合计消化套内面积40-100平米户型共计3291套注：数据来源于中原市场部对“cq315house〞网站数据的统计

“龙凤云洲二期”VIP卡数据套内面积66-77㎡79-94㎡户型二房二厅三房二厅销售价格销售均价5100元/平米。目前对客户报出的销售均价为5200元/平米左右。套数比5:5VIP卡发放周期及至今发放量近750张、37天VIP卡比例73VIP卡客户年龄构成25-35岁：36-45岁：45岁以上︽5：3：2“龙凤云洲二期〞VIP卡数据折射沙区市场近期需求结构与07年上半年户型及户型面积需求比照，市场需求更趋向于70平米左右的“紧凑型二房〞。在沙区主要板块在售楼盘中，该工程综合质素较高，意向客户年年龄构成较为均衡。小结1、区域需求不旺盛——沙区06、07年成交面积在主城各区中排位靠后，并且，07年成交面积相比于06年同比增长率很低，远低于主城平均增长率。2、以“紧凑型户型〞需求为主力——2007年平均单套商品房成交面积，是主城各区中成交平均面积最小的区域。3、现阶段市场需求更趋向于70平米左右的“紧凑型二房〞。沙区市场环境总结区域市场热度不高供给量远低于南岸、江北、渝北等热点开发区域；成交面积在主城各区中排位靠后，并且，07年成交面积同比增长率远低于主城平均增长率；市场供需形式严峻08年商品住宅供给量同比增幅很大，并且沙区主城区代表性工程推出的“紧凑居家〞和“小户型公寓〞产品体量预计将占全区07年商品住宅供给总量的90%左右〔不含本工程〕。沙区主城区板块价格差异小。产品差异化、楼盘价值差异化在销售均价上的反响不明显。现阶段市场需求更趋向于70平米左右的“紧凑型二房〞。本工程08年营销目标的实现面临极大困难工程竞争市场动态重庆主城区近期整体市场环境重庆主城区近期各月商品房成交趋势图重庆主城区2021年3月商品房成交比照情况指标2007年3月2008年2月2008年3月环比增幅同比增幅套数（套）113897207895524.25%-21.37%建筑面积（万㎡）109.8457.8086.1849.10%-21.54%金额（亿元）32.0727.0935.3030.31%10.07%成交均价（元/㎡）292046874096-12.61%40.28%工程周边大盘动向——富洲新城在售单位10、11号楼（消化首次开盘后的余量，期间未作加推）产品构成二房：72—76平米，占比50%左右；普通型三房：103—106平米，占比25%；舒适型三房：117—121平米，占比25%。销售均价5200元/㎡左右（报价）优惠政策目前执行的折扣为：一次性付款9折、按揭付款9.2折。实际销售均价4700元/平米左右销售情况

3月份销售量约35套本月截至19日销售17套剩余货量70套左右朝向价差300元/㎡楼层价差10元/㎡/层项目优劣势优势：大盘规模优势；6万平米超大中庭道路通达度高；交通便捷；劣势：周边配套不成熟；离火葬场较近。客户群构成客户年龄阶段为25-50岁左右，其中28-40岁这个年龄段的客户为本项目购房的主力客户群；65％左右的购房客户为沙区本地客户；25%为石桥铺高新区客户。10%为其他区域客户。工程周边大盘动向——富力城楼栋编号22号--31号楼9号—11号楼7号楼8号楼5号楼销售动态建筑类型花园洋房小高层小高层小高层高层总套数——210套左右68套左右60套左右380套左右交房标准清水房精装修户型分布2房2厅（套内面积70平米）：3房2厅（套内面积96平米/105平米）：4房2厅（套内面积129平米）：跃层（套内面积154平米/192平米）：花园洋房（套内面积118平米/230平米）=25%:34%:9%:4%:28%34平米—60平米（单间配套—紧凑型二房）均价6100元/平米左右5400元/平米左右5400元/平米左右5400元/平米左右（跃层产品6000元/平米左右）5850元/平米单价区间6000-6200元/平米左右5200-6250元/平米5200-6250元/平米（有少量跃层）5200-6250元/平米（有少量跃层）5600-6200元/平米左右销售率65%左右10号和11号100%；9号余20套三房100%仅余几套跃层100%销售折扣最高赠送现金5万促销政策“老带新”免二年物管费备注22-31号楼（花园洋房）和9-11号小高层于2008年1月19日推出；7号楼小高层于2008年2月16日推出；5号楼高层小户公寓于2008年2月23日推出；8号楼于2008年3月初推出。沙区主要板块在售楼盘销售动态——截至4月底项目成交套数优惠政策俊峰.龙凤云州70套左右2号楼和7号楼4月26日开盘，成交均价5050元/平米华宇.西城丽景17套左右一次性95折/按揭97折，折前销售均价5250元/平米宝嘉.江枫美岸16套左右成交均价5200元/平米左右华宇.秋水长天100套左右1号楼4月26日开盘，最低价4300元/平米，预计成交均价4850元/平米左右融侨.诺丁阳光暂无销售目前已封盘，暗控100多套房源。景康.蓝溪谷地11套左右按揭97折，视户型面积每套优惠3-3.2万。成交均价4700元/平米左右。沙区主要在售楼盘成交均价于4月底继续下滑，但成交仍然低迷，两个开盘工程，开盘当天成交率均未到达50%。工程竞争市场动态总结1、重庆主城区市场整体成交低迷——成交量与去年同期同比下降较大。2、工程周边大盘“价格制胜〞——“富力城·翰湖〞和“富洲新城〞大打价格战，促销效果显著。3、套内面积100平米以上户型去化困难——“富力城·翰湖〞和“富洲新城〞即使对100平米以上户型给予极大的促销力度，其去化速度仍远远滞后于70-80平米户型。4、沙区主要在售楼盘促销力度大，但成交仍然低迷——沙区主要的6个在售楼盘，4月1日-17日，共计成交33套左右。“融汇泉景〞一期价格策略启示重庆外乡龙头企业〔龙湖地产〕主要在售工程销售动态开盘第一次加推时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况2007年9月23日325套7000元/㎡——7000元/㎡当天售罄2007年11月17日222套7700元/㎡一次性优惠500元/平米，按揭优惠300元/平米。7300元/㎡左右当天售罄第二次加推第三次加推时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况2007-11-23/2007年12月30日/2008年2月22日78套/96套/92套8000元/㎡、8600元/㎡、9000元/㎡一次性优惠500元/平米，按揭优惠300元/平米。7600元/㎡左右、8200元/㎡左右、8600元/㎡左右当天售罄2008年4月26日236套价格区间7400～11100元/㎡一次性优惠500元/平米，按揭优惠300元/平米。8700元/㎡左右140套左右“龙湖—江与城〞开盘至今销售动态价格策略——“低开平走〞；去化速度——“逐步走低〞。重庆外乡龙头企业〔龙湖地产〕主要在售工程销售动态项目开盘第一次加推时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况时间节点推出房源成交均价成交状况春森彼岸2007年12月1日172套11000元/㎡开盘优惠800元/㎡，一次性付款再享受9.7折。10000元/㎡左右截至12月10日，余10套左右2008年3月底100套10500元/㎡左右截至4月27日，不足50套郦江2008年4月26日220套7800元/㎡开盘优惠300元/平米。7500元/㎡开盘三天，180套————————价格策略——“定价谨慎〞，去化速度——“不容乐观〞。重庆外乡龙头企业〔龙湖地产〕主要在售工程销售动态及横向比较

2008年4月26日推出套数（套）220销售套数（套）180成交均价（元/㎡）7500“龙湖.江与城〞销售动态一览表“龙湖.郦江〞开盘一览表“龙湖.江与城〞于07年11月—08年2月期间采用“少量加推〞，辅以“价格拉升幅度较小〞的推售策略，支撑较理想的销售率。但08年4月加大推盘量后，销售率仅为60%左右。“龙湖.江与城〞和“龙湖.郦江〞于08年4月，推出的产品均为“电梯洋房〞，并且两者成交价相差1200元/平米左右，在推售量一致的情况下，销售状况差距并不大。重庆外乡龙头企业〔龙湖地产〕主要在售工程销售动态“龙湖.春森此岸〞销售动态一览表经“龙湖.春森此岸〞售房部现场了解，该工程下一次推售时间节点为08年9月底或10月初。推售策略——“价格小幅微调、房源少量缓推〞，销售状况——“不容乐观〞。小结1、推售间隔期拉大〔客户储藏期延长〕、推售量减小——就龙湖地产07年下半年至今主要入市工程的推售情况而言，上述特征明显。2、价格上升曲线呈“平缓状〞、成交量下降明显——除“龙湖.郦江〞尚不明朗外，价格升幅一般在5%左右，但开盘当天成交量同比下降60%左右。3、“低价快销〞的策略意图明显，但市场实际表现“难尽人意〞——“龙湖.郦江〞电梯洋房共计350套左右，此次推售量占比63%左右。该工程电梯洋房构成中，“跃层〞产品套数占比50%，但成交均价比“龙湖.江与城〞同期推售产品〔平层为主〕低1200元/平米左右。开盘销售状况低于预期。启示：市场成交仍然“低迷〞，“价格战不仅要打，还必须要打得坚决、有冲击力〞方能支撑“快销〞的目的。本案周边主要在售大盘销售动态开盘加推时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况2007年12月28日9号楼、共计350套5200元/㎡一次性8.8折、按揭9折4650元/㎡左右210套左右2008年1月1010号、11号楼，共计500余套5200元/㎡一次性8.8折、按揭9折4650元/㎡左右320套左右“富洲新城〞开盘至今销售动态2008年2月2008年3月2008年4月成交均价促销政策销售状况成交均价促销政策销售状况成交均价促销政策销售状况4650元/㎡左右一次性8.8折、按揭9折17套4700元/㎡左右一次性9折、按揭9.2折35套4680元/㎡左右9.6折；两房再送1万元，三房送1.5万元；再减免两年物管费。21套价格策略——“低开平走〞、“尾盘清仓期成交价下浮〞；去化速度——“较为稳定、未出现轰动性购置〞。本案周边主要在售大盘销售动态开盘加推时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况2008年1月18日9-11号楼、共计210套5400元/㎡实际折扣9.4折5076元/㎡左右140套左右2008年2月16日7号楼、共计68套5400元/㎡96折、“老带新”免二年物管费5150元/㎡左右40套左右加推2008年4月时间节点推出房源公布销售均价优惠政策成交均价成交状况成交均价促销政策销售状况2008年3月初8号楼、共计60套5400元/㎡96折、“老带新”免二年物管费5150元/㎡左右35套左右5100元/㎡左右最高赠送现金5万、“老带新”免二年物管费

剩余25套左右“富力城〞小高层局部〔精装〕开盘至今销售动态价格策略——“低开平走〞、“尾盘清仓期成交价下浮〞；去化速度——“较为稳定、未出现轰动性购置〞。小结1、“少量频推〞的推售策略——此策略在“富力城〞工程中表达的尤为鲜明。仅小高层局部，在2个月时间内，共计推售3次，最多推出210套，其余推出60余套。2、“低开平走〞和“尾盘清仓期成交价下浮〞的价格策略——上述两个工程均采用此价格策略，在4个月的推售期内，实际成交价根本维持在同一水平线上，同时，在“收官期〞均有一定程度下浮。3、“大盘低价〞但实际销售状况仅为“平稳〞而已——上述两个工程比沙区主要板块重点在售工程同期成交均价低600—1100元/平米〔折算为“清水房〞价格〕，但在4个月的销售期内大致去化300—800套。启示：市场成交仍然“低迷〞，“价格战不仅要打，还必须要打得坚决、有冲击力〞方能支撑“快销〞的目的。沙区主要板块在售楼盘销售动态沙区成熟板块主要在售楼盘08年1-4月成交均价走势一览沙滨路板块主要在售楼盘08年1-4月成交均价走势一览沙区成熟板块主要在售楼盘08年1-4月成交均价持续走低，普遍跌幅在“300-500元/平米〞之间。没有价格“逆市〞上扬的个案。沙区主要板块在售楼盘销售动态

1月2月3月4月备注“华宇.西城丽景”成交套数（套）27151717至今尚余300余套尾房。“景康.蓝溪谷地”成交套数（套）19921113月份加推250套左右。“俊峰.龙凤云洲”成交均价（元/㎡）171319794月份二期开盘，推出350套左右。“光华.熙地”成交套数（套）26193293月加推5号和6号楼保留房源100套左右“融侨.诺丁阳光”成交套数（套）1756727707年1月开盘，共计推出500余套。4月中旬鉴于销售形式而“封盘”。沙区成熟板块主要在售楼盘08年1-4月成交情况一览沙区成熟板块08年1-4月主要在售楼盘5个，期间共计成交住宅626套左右。其中，4个楼盘有“开盘〞或“加推〞行为，新推住宅1300套左右。沙区成熟板块主要在售楼盘成交情况“严峻〞沙区主要板块在售楼盘销售动态沙区路板块主要在售楼盘08年1-4月成交情况一览

1月2月3月4月备注“华宇.秋水长天”成交套数（套）84101004月26日加推1号楼（共计200余套）“宝嘉.江枫美岸”成交套数（套）1671216期间未做加推一期余130套左右尾房。沙滨路板块两个主要在售楼盘，08年1-4月份共计成交173套左右。“华宇.秋水长天〞4月26日以成交均价4850元/平米，加推200余套，但截至4月30日仅去化100套左右。沙滨路板块主要在售楼盘销售情况“严峻〞沙区主要板块在售楼盘最新销售动向〔5月〕项目促销政策宝嘉.江枫美岸每套优惠8000元卓越.美丽山水视户型赠送2.8万-3.2万教育基金鉴于“华宇.秋水长天〞加推采用低价策略沙滨路其余两个楼盘立刻做出“应价〞反响华宇集团—沙区在售工程销售动态“华宇.秋水长天〞08年1-4月成交均价走势一览“华宇.西城丽景〞08年1-4月成交均价走势一览

销售政策动向1月2月3月4月华宇.西城丽景“老带新”1%扣点优惠/特价房-每套优惠1万元“老带新”1%扣点优惠/特价房-每套优惠1万元9.5折/“老带新”免1年物管费9.5折/“老带新”免1年物管费/特价房-4750元/㎡华宇.秋水长天“老带新”享受9.5折优惠“老带新”享受9.5折优惠9.5折/“老带新”免1年物管费/特价房-4900元/㎡1号楼开盘成交均价4850元/㎡；特价房4300元/㎡。老盘不断加大“价格暗降〞力度；新盘重新调整“价格策略〞，并采用“新推组团〞带动前期余量去化的推售策略。但效果并不理想。沙区近期开盘工程成交结构分析“龙凤云洲〞二期开盘成交结构图“秋水长天〞1号楼加推成交结构图“紧凑型二房〞是成交绝对主力，“紧凑型三房〞销售压力加大。小结1、主要在售楼盘的成交均价——“大幅走低、无逆市上扬个案〞2、主要在售楼盘的成交套数——“整体低迷、个案间销售速度无明显区别〞3、区域老牌开发企业工程市场表现——成交情况略好于其它楼盘，率先扛起“降价〞大旗。启示：市场成交“低迷〞，“价格战〞逐步升级，成交户型面积段“趋小〞。本工程开盘如何“破冰〞？4、区域近期成交结构特征——“紧凑型二房〞成为成交绝对主力、“紧凑型三房〞销售压