房地产项目初步可行性研究

农业大学东方科技学院课程设计课程名称：建设工程财务经济评价题目名称：房地产工程初步可行性研究班级：姓名：学号：指导教师：评定成绩：教师评语：指导老师签名：年月日建设工程经济性分析与评价目录TOC\o"1-3"\h\u31624一、工程概况 -3-203021.1地块的选择 -3-214881.2根本情况 -5-214881.3各项经济指标 -5-28047二、2012年长沙市房地产开展现状及需求分析 -6-118422.1长沙市2013年房地产开展现状 -6-249402.2长沙市2013年房地产需求分析 -8-3823三、市场调查与工程规划 -9-273613.1市场调查报告统计 -9-88433.2产品定位 -10-214883.3房地产开发销售进度安排 -11-四、27913工程投资估算 -12-五、工程收入的估算19217 -13-六、经济评价23597 -13-6.1净现值与内部收益评价23597 -13-6.2静态投资回收期评价23597 -14-不确定性分析23597 -14-214887.1盈亏平衡分析 -14-214887.2敏感性分析 -15-21263八、结论与建议 -15-8114九、附录附录一：23269市场调查问卷 -16-22545附录二：竞争楼盘调查表 -17-工程概况1.1地块的选择在选地之前，我们做了市场调查报告，其中几个问题的数据在本组拍土地时齐了决定性作用。由以上两个表格我们能明显看到：工程的周边配套设施对客户的购置欲的影响是不可挽回的。假设一个普通小高层住宅建在非常偏僻的位置，或者一个别墅群建在吵闹繁华的市区那么结果应该都不会太客观。房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。掌握好时机，以廉价的地价买下土地。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的联系。市场供求行情、地块的自然条件、地块的社会条件、地块的环境条件、地块周围的经济条件、政策限制、人口因素、城市规划因素、心理影响等等都对地块有着深远的影响。经过市场调查与楼盘调查之后，首先在长沙市国土资源交易系统中查看有哪些可以竞拍的土地，然后比照价格、环境与数据分析结果，选取一块性价比拟高的土地来竞拍。竞拍流程：申请数字证书→资源信息浏览→提交竞买申请→交纳竞买保证金→参与资源竞买→查看最高报价保证书。在长沙土地资源网上我们看中了三块地，一是东岸乡合平村，二是位于远大路的晏家村一块，三是芙蓉区火炬村，由于第三块地离市中心较近并且挂牌价格很高所以经讨论过后排除。前两块地的根本情况如下。面积(㎡)起价(万)竞价幅度配套费(万)年限保证金容积率合平村地17535.59543055万420.8542401100万≦2.0晏家村地56340.0536425360万1893.02577014600万≦2.8地块一：其位于隆平路以北，爵世名邸的东北方向，合平村从西北至东北方向几乎被农科院包围。这块地价格廉价，位于长沙东郊位置，但环境优美，宁静、与世无争，附近也有中低端的娱乐休闲设施。美中缺乏的是交通不太便利，只有168可以直达，并且周围没有大型商场，也会给生活造成一定的影响。地块二：位于浏阳河东屯渡桥以东，长沙市汽车东站以西，远大一路以北。不在繁华的市区，与浏阳河相隔不远，空气比拟清新。周围一公里范围内大型超市、酒店、学校、加油站、饭店、医疗诊所、农贸市场样样具备。因其与东站为邻，去市区、西南北站、火车站、星沙等地方的公交车齐全，所以交通方便。经过一番深思熟虑之后，我们选择了芙蓉区远大路晏家村的一块地。1.2根本情况工程名称：潭州·碧瓦蓝天周边配套：超市：大润发超市、沃尔玛超市、步步高超市、新一佳超市。银行：建设银行、工商银行、中国银行、招商银行、农业银行。休闲：华雅高尔夫、碧海云天。酒店：华雅华天大酒店、新长福、新湘银。公园：浏阳河风光带。医院：旺旺医院、马王堆疗养院、芙蓉区红十字医院。学校：财经中专、树达学院、湖南农业大学、机电职院、田家炳中学、27中等等。公共交通：501路、703路、802路、502路、130路、127路、126路、114路、110路、103路等十多路公交线路；地铁2A号线；汽车东站。周边环境：1、主舵一河一湾·漫步风光带：浏阳河，长沙的母亲河，千年流淌，静水流深。传承楚风汉魂，绵延红色历史，在历史的长河中，孕育了湖湘文化。书香门第，一河一湾，惠风和畅，江景满目，有着千年美景传承。让您重温传承千载的水岸庭院文化生活将是亲情、友情与人文精神的回归，是自然与人文合一的居住文明的回归，您将由此重新领略生活的河畔清风、庭院园林的人文情怀。2、辐射区域点线结合，配套齐全质优：工程专属配套极为优越，休闲广场、商业街、幼儿园等，为业主提供尊贵效劳，使生活更加便利，更彰显尊贵身份和地位。工程周边，大润发、沃尔玛、步步高、人人乐等超市，建行、工行等银行等均在5分钟步行圈内。湘雅附二、旺旺医院、马王堆疗养院等医疗配套，为生活的健康护航。3、教育领航城东，文化底蕴深厚：百年大计，教育为先。书香门第为教育机构环绕左右。教育层次、教育规模、教育形式等极为丰富，文化气氛浓厚，具有极佳的教育环境。其中，张公岭中心幼儿园、马坡岭小学、长沙市十六中、湖南农业大学、湖南师范大学树达学院、长沙财经职业中等专业学校、湖南生物机电、湖南劳动人事学校等为书香门第提供了优质的教育资。1.3各项经济指标潭州·碧瓦蓝天工程总占地面积56340.05㎡，规划建设用地面积建筑面积约157752㎡，其中营销中心占542㎡，地下车位140个占地1750㎡，容积率为2.8，绿化率45%，住宅总栋数10，总套数1172户。楼栋号每栋层数每层户数每层建筑面积主要户型①×2166710㎡三室两厅、二室二厅②×2264610㎡三室两厅③246740㎡三室两厅、一室一厅④×2306720㎡三室两厅、二室二厅⑤×2144650㎡四室二厅⑥266810㎡三室两厅二、2013年长沙市房地产开展现状及需求分析2.1长沙市2013年房地产开展现状2.1.1长沙市2013年上半年六区房价趋势2013上半年麓南板块、武广板块、雅塘井湾板块、麓谷板块、市府板块、芙蓉北板块表现活泼，成交量居高，其中麓南板块成交4930套/54.66万㎡，是各板块中成交量最高最活泼板块，而武广板块上半年39个工程有住宅成交，是成长最快地产新板块，活泼度排第二，共成交4639套/49.25万㎡，而芙蓉中心板块虽成交量处于末位，但同比增长最大，增幅高达300%；成交均价来看，天心中心板块、雨花中心板块、开福中心板块、芙蓉中心板块均价突出，对全市房价有较大的支撑，其中天心中心板块住宅成交均价8946元/㎡，为各板块均价最高。上半年内六区商品住宅价格指数累计增长7.18点，至2013年6月底指数为260.76点，月均增长1.20点。各面积子市场指数均上升，120-144㎡子市场指数涨幅较大，月均增长2.15点；各板块子市场中，河西板块指数涨幅略大，月均增长1.79点，东城板块、中心板块指数小幅下降。房价涨幅降低、政策推动、市场上升等因素使得我市房地产市场健康度到达了近几年的最高水平，虽有偶然因素，但也见证了我市房地产市场的理性开展，预计在国内金融形势好转及房产政策不变的前提下，全年健康测度指数仍将维持在标准健康以上水平。从单月指数来看，1月份与去年12月份根本持平，以102.12点的高景气指数开局，2月份由于恰逢春节价淡季，市场景气指数迅速下滑，跌至98.34的冰点，直接落入低景气空间，并创下半年的最低值。3月份，“新国五条”随即出台，但房地产市场并未受此影响，反而二手房市场因政策预期出现交易激增的难得局面，新房市场也出现转机，因此3月份景气指数在2月份根底上上涨2.08点，开始进入高景气位，4月份市场行情根本维持。到了5、6月份虽二手房市场有所收敛，但新房市场、土地市场等表现出明显的转暖迹象，土地出让总价不断攀高，竞价十分剧烈，开发商促销推盘力度加大，刚需等购房需求逐步释放，使得5、6月份景气指数在4月根底上逐月上涨，6月份到达103.81点，从景气指数走势看来，上半年房地产市场开展整体稳定，预计下半年多数月份会维持在高景气空间运行。上半年，长沙出让成交住宅用地96.99万平方米；完成房地产开发投资额524.12亿元，同比增长7.7%；新建商品房累计批准预售929.15万平方米，同比增长23.92%，其中住宅788.39万平方米，同比增长33.18%；新建商品房网签成交952.77万平方米，同比增长61.21%，其中住宅814.08万平方米，同比增长55.94%；新建商品房网签均价6557元/平方米，新房价格指数小幅上涨；二手房成交319.77万平方米，同比增长139.88%，为今年来二手房交易最好成绩；房产一、二级市场交易量之比为2.98，差距有所收缩。2.1.2长沙市2013年前三季房地产市场根本情况小结：前三季度内六区套数供销比达正常水平，供销主力套型面积区间为90-120㎡。2013年1-9月长沙内六区住房供给套均面积为107.13㎡，同比增大3.98%。从供销情况来看，1-9月套数供销比为0.94:1，供销比到达正常水平；从各套型来看，60-90㎡套型销售旺盛，供给趋紧，144㎡以上套型供给略有充裕。1-9月供销主力套型仍是90-120㎡套型，供销量均占各自总量的31%以上。2.1.3长沙市2013年前三季二手房交易情况小结：前三季度二手房交易同比增幅较大，第三季度各月二手房交易回复平淡。2013年1-9月全市二手房成交面积410.31万㎡，成交套数为30044套，同比分别增长90.41%、39.09%；其中住宅成交282.92万㎡，成交套数为26786套，同比分别增长103.20%、50.75%。分区域来看，内六区二手房成交面积246.76万㎡，成交套数为22195套，同比分别增长52.78%、54.06%；其中住宅成交203.86万㎡，成交套数为20384套，同比分别增长101.62%、68.63%。从前三季度各月走势来看，3月、4月、5月成交量较大，超过50万㎡，其中3月、5月超过80万㎡，自6月后，月交易量根本呈逐月下降之势；分季度来看，第二季度成交量最大，其次是第一季度，第三季度成交量最低，仅90.55万㎡，这主要是政策效应减弱，交易恢复常态所致。2.1.4长沙市2013年前三季土地招拍挂情况小结：前三季度土地市场成交活泼，望城区、宁乡县成交量最大。2013年1-9月，全市招拍挂出让土地挂牌340宗，土地面积1445.63万㎡。其中，商业〔综合〕用地挂牌172宗，土地面积629.15万㎡；住宅用地挂牌36宗，土地面积218.40万㎡；工业用地132宗，土地面积598.09万㎡。全市土地实际成交300宗，同比减少8宗；成交面积1337.19万㎡，总金额4291103万元，同比分别增长8.79%、115.85%；综合地价水平值3209元/㎡，同比增长98.45%。其中，商业用地成交面积609.61万㎡，成交金额3097533万元；住宅用地成交面积194.70万㎡，成交金额907719万元；工业用地成交面积532.88万㎡，成交金额285851万元。2.2长沙市2013年房地产需求分析2.2.12013年长沙房地产市场开展趋势分析2013年第三季度已经结束，长沙房地产市场新房的供给和成交均呈现了不同程度的增长，新建商品房网签面积已快接近去年全年的成交量，长沙房地产市场开展以其平稳步调，理性向前。2013年1-8月，长沙地区新建商品房累计批准预售1322.33万㎡，同比增长25.69%，本月新增批准预售142.32万㎡，同比减少19.20%，环比减少43.27%；其中，内六区新建商品房累计批准预售895.84万㎡，同比增长20.86%，本月新增批准预售110.16万㎡，同比减少6.83%，环比减少36.92%。

2013年1-8月，长沙地区新建商品房累计网签1293.48万㎡，同比增长47.44%，本月新增网签170.50万㎡，同比增长34.34%，环比增长0.17%；其中，内六区新建商品房累计网签917.79万㎡，同比增长46.83%，本月新增网签122.81万㎡，同比增长21.31%，环比增长3.83%。

2013年1-8月，长沙地区二手房成交面积381.61万㎡，成交套数为27718套，同比分别增长107.02%、44.27%；其中内六区二手房成交面积226.94万㎡，成交套数为20538套，同比分别增长62.32%、60.35%。2.2.2长沙市2013年房地产开展与未来趋势2013年1-6月长沙市内六区商品住宅供给506万平米，同比增长30%；备案成交599万平米，同比增长77%，供销量持续维持高位。长期来看，市场还将维持供需两旺的态势。纵观下半年房地产走势，在没有太大的政策调控下，开发商将以平推、回现、小步快跑的政策为主，主要基于两点：1、目前长沙市场可售商品住宅达839.51万平米，库存压力大，而刚需群体的购置力比拟有限。2、钱荒”事件，时逢半年节点，银行资金流动性趋紧，银行对房贷暂停或贷款利率提高，对开发商而言，融资渠道受阻，资金压力变大，势必会导致开发商以回现为主基调。

纵观长沙楼市2013年前6个月，楼市呈现升温的势头，多月出现量价齐升现象，如果楼市加速升温现象不改变，势必引起相关部门高度关注，不排除下半年政策出现收紧的风险，但是房地产行业牵涉到多个产业开展，预计政策的变化不会很大幅度以微调为主，故总体来讲，下半年的经济和政策环境不会太差，楼市形势总体看好。长沙未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。据估计，未来10年，年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为7亿-8亿平方米，这样的销售量即便与2011年的销售量相比，降幅也达5%-20%。如果进一步考虑长沙人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供给量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。市场调查与工程规划3.1市场调查报告统计根据挂牌土地的选择范围，本组的市场调查报告分三个方向：星沙、东站-农大、市区。发出51份纸质档收回51份，发出电子档20份，收回2份，共53份完整数据。主要调查目标群体是各安置小区、教职员工小区的居民，楼盘里的购房者及路上随机人群。从第一幅图中我们便可以清楚地看到，填写调查报告的主要人群是35岁以下的青年人，而现阶段对房地产有需求的大局部也是刚刚步入社会的年轻群体或者普通工薪阶层的并热切希望改善居住条件的群体。也许是因为调查报告地点没有概括性，大局部都是在东站以东边填写的，所以理想居住地差异明显，不过这也可以看出长沙几个区的房地产市场需求：芙蓉区算是长沙的政治中心区，相比其他区平安系数较高，环境相对来说也会好几个层次；岳麓区那么算是市区里空气质量最优的，也是长沙西边的商业中心所在地，近几年岳麓区的房地产开发力度也越来越强，吸引了很多较富裕却住在喧闹街区的家庭的向往。而星沙经济开发区也是东边令人心动的一块宝地，虽然没有岳麓山来震慑一方，但也算是依山傍水，尤其因为开展得晚，环境相比市中心令人心旷神怡了不少，不管是去市区还是走乡间交通都比拟兴旺，东边靠汽车东站，里面有星沙汽车站，除了通往东西南北的公交车还有城乡巴士，除此之外，该有的超市、商业街、医院、学校、游乐园等等应有尽有。随着房地产市场的开展与时代的变化〔比方丁克一族的出现〕，近些年不断推出了小户型——所谓单身公寓与双人公寓，当然随之开展也有单栋的别墅群工程。从我们的调查报告来看，大多数人还是保持着传统的观念，显而易见的是81-150㎡的户型是大局部人的理想型。最后便是大家最关心的——价格。房价上涨是必然的，然而在薪水赶不上房价的时候，大家能接受的价格又是怎样的呢？“价格当然是越低越好啊”有些人在填写调查报告的时候说。最后数据统计出来没有像我们想的夸张，还是比拟贴切实际。一半以上的人都选择了4000-6000元/㎡，但是根据最近的楼盘调查我们发现即使是东郊，但房价平均都已超过了六千。结合2013年长沙市房地产开展与需求的分析，证明我们的工程是可行的。详情如下所示。3.2产品定位3.2.1客户群定位本工程的客户群主要以现阶段为20-36岁的年轻人〔注重自我享受的社会新锐与价格敏感的务实家庭〕为主。也许是在校即将毕业的方案五年内买房的学生、或者是刚毕业步入社会不久有稳定却不高的收入的年轻人、又可能是参加了几年工作一直租房或者住单位房但有购房方案的群体。他们希望有一个安定的居所，不想寄人篱下更不想住在不属于自己的房子里。他们渴望有个舒适温暖的家，白天有很常规繁琐的工作等着他们去完成，晚上和休闲时间他们会想和朋友逛逛街、泡泡吧、唱唱歌；或者和爱人逛逛超市、散散步；亦或者一个人在落地窗前欣赏江景，听听音乐，看看书。其次，便是35-45岁住在安置房或单位房里的自由群体〔望子成龙的家庭〕，他们几乎三世同堂，手头上有大笔的征收费，希望买套更好更大更舒适的房子来改善居住条件或者方便子女学习，由于没有朝九晚五的工作，所以他们需要周边有较兴旺的交通设备和较丰富的商场来打发时光，当然，在公园里跳跳集体舞也不失为很好的选择。3.2.2产品定位针对客户群，我们决定充分利用周边环境及配套设施打造出一个性价比高的理想型家园。充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性开展，适应客户群需求，以生态化、休闲化和文化性为主题，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；营造休闲、文化、绿化相融的社区空间，力求到达传统与现代、理性与感性、人文与自然的和谐与统一；在环境设计上引入亲地、亲绿、亲水、亲子与亲合“无亲”设计理念，做到一户一景，移步易景，为客户创造更舒适的居住环境和生活空间；科学、健康、环保、节能；建筑风格上积极创新，利用科学的环境规划方法，为住宅小区开展创造良好的典范。房子有价，生命无价，要到达客户在此居住将能得到更多的健康和快乐的目的。我们的工程以110-135㎡的三室两厅中等户型为主，65-95㎡的小户型和150-175㎡的大户型为辅，打造浪漫、阳光、英伦的实用性住宅，起始价6666/㎡。3.2.3形象定位口号：碧瓦蓝天给您一个不用裸婚的理由。碧瓦蓝天，精致您的生活，美丽一个时代。碧瓦底下实现您蓝天中的梦想，理想就在眼前。宣传主线：“浏阳河东岸新生活”环境营造：文明和谐、快乐的可持续开展的生态住宅。工程名称潭州·碧瓦蓝天建筑风格欧式复古风与现代英伦风结构特点框架高层〔有地下室〕主力户型110135㎡中等户型均价7800元/㎡物业费2.0元/㎡配套设施周边配套有大型超市、农贸市场、酒店饭店、公园、学校、医院...小区内部有小型儿童游乐设施，健身娱乐休闲设施，小花园建筑层数14-30层总车位140总户数11723.3房地产开发销售进度安排本工程建设采取发包方式由施工单位承包。建设期和计算期均按3年计算。本工程方案于2014年3月破土开工，2015年5月开始第一轮预售；2016年6月开始第二轮预售；到2017年2月全部封顶，还包括相关配套、园林和景观的建设进入收尾阶段，3月初正式销售。营销策略：第一轮预售定在五月，春暖花开气温上升，再者端午节的临近，使这个时期充满生机与活力。据往年长沙市房地产开展情况来看，五月也是房价回暖的季节。起始价格6800元/㎡，开盘当天前30个已结婚但未购房的置业者买一套房优惠三万元；第31-50个置业者〔不管年龄是否结婚〕享受每套房优惠两万元。第二轮销售定在2016年，开盘起始价7500元/㎡，并推出开盘当天前二十位置业者每套房优惠三万元；这给在此次调查中方案两年内买房的群体提供了非常好的选择；六月正值初夏，一年的正中间，相信经过一定程度的宣传之后，此时开盘即可拨动客户群欲买欲等的心弦又可一定程度上挑起潜在客户群的欲望。第三轮正式销售定在2017年，起始价7800元/㎡，车位12万元一个。在此之间我们的工程已经建立起一定的影响力，小区内配套设施也完不完工，经过三年的开展周边环境在原来的根底上又有很大的改良，此时长沙市的房价也有了一定的涨幅，希望购房的年轻人更是络绎不绝，那么销售量的上下就主要取决于我们的宣传力度与销售手段了。销售方案：第一轮20%，第二轮30%，第三轮35%〔保底〕第一轮25%，第二轮35%，第三轮40%〔理想〕工程本钱估算①土地费用估算：我们的土地起始价为36425万元，竞价幅度为360万元，最后成交价为36785万元，包括：1、收回地的现划拨价格；2、土地纯出让金；3、加挂的拆迁及税费本钱。本宗地的城市根底设施配套费为人民币1893.0257万元，由竞得人在支付成交地价款时一并缴纳。36425+360+1893.0257=38678.0257万元②前期工程费：包括开发工程的前期规划、设计、可行性研究、水土地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。经综合估算，按每平方米建筑面积约350元/㎡，那么为：157752㎡×350元/㎡=5521.32万元③房屋开发费：“房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是建安工程费可以采用单元估算法、单位指标估算法等[1]”。本研究结合长沙市房地产行业的现状和本工程的特点，采用单元估算法，所开发的工程为带地下室的框架高层住宅，造价按每平方米1700元计算，那么为：155460㎡×1700元/㎡=26428.2万元④根底设施建设费：包括环境景观建设、道路、电梯和暖气、热水等，按建筑安装本钱的15%估算，那么为：26428.2万元×15%=3964.23万元⑤公共配套设施费用：包括绿化及智能增加费用，考虑到工程在定位方面的特殊要求，该项费用按建筑安装本钱的3%估算，那么为：26428.2万元×3%=792.846万元⑥不可预见费：按建筑安装费用本钱的3%估算，那么为：26428.2万元×3%=792.846万元⑦管理费：按1—6项直接费用的3%计算〔792.846+792.846+3964.23+26428.2+5521.32+38678.0257〕×3%=2285.324031万元⑧销售费用：按销售收入的5%计算。本工程中销售收入包括1172套住宅和140个车位。(155460×7800+140×12)×5%=6146.94万元⑨财务费用：指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息〔贷款利率按利率6%计算〕。本工程建设期3年，每年分别贷款1000万元、1000万元、1000万元。第一年应计利息：〔1000/2×6%〕=30万元第二年应计利息：〔1000+30+1000/2〕×6%=91.8万元第三年应计利息：〔1000+1000+30+91.8+1000/2〕×6%=157.308万元合计：279.108万元⑩两税一费：营业税与城市维护建设税和教育费附加,两税一费的总称。其中：营业税=销售收入×5%=6146.94万元城市维护建设税=营业税×7%=430.2858万元教育费附加=营业税×3%=184.4082万元合计：6761.634万元总本钱费用为：①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩=91650.47373万元投资来源：自有资金与银行贷款工程收入估算销售收入与经营税金及附加估算表序号工程合计第一年第二年第三年1售房收入〔万元〕121258.830314.743046.87447897.2261.11.21.3可销售面积〔㎡〕平均售价〔万元〕销售比例〔%〕1554607800100385807857.625552207795.535.560860787039.522.1车位收入〔万元〕车位数量〔个〕16801404203558849672563经营税及附加6761.6341690.40852400.380072670.845433.13.23.3营业税城市维护建设税教育费附加6146.94430.2858184.40821536.735107.5714546.102052182.1637152.75145965.4649112428.0413169.96289172.8412394土地增值税6425.451871606.3629682281.0354142538.0534895销售净收入109751.714127437.9285338953.4585243360.32708本钱利润测算工程/序号费用工程计算标准、方法(元/平方米或按提示计算〕本钱〔万元〕均方费用

〔元/平方米〕备注1土地费用38678.02572前期工程费5521.323建安工程费26428.24根底设施建设费建安费的15%3964.235公共配套设施建设费建安费的3%792.8466不可预见费建安费的3%792.8467管理费1项～6项之和的3％2285.3240318销售费用6146.949财务费用279.10810经营税及附加6761.63411土地增值税6425.4518712工程总本钱1-11工程之和98075.925613销售收入122938.814主楼121258.815车库168016税前利润13项-12项24907.874417所得税16项×25%6226.968618税后利润16项-17项18680.9058经济评价6.1净现值与内部收益评价现金流量表序号工程合计〔万元〕第1年第2年第3年第4年1现金流入122938.830734.743634.87448569.2261.11.21.31.41.51.6售房收入自营收入其他收入回收回定资产余值回收经营资金净转售收入122528.8168030314.742043046.87458847897.2266722现金流出107618.002222837.57336706.50441754.9846287.8062.12.22.32.42.52.62.72.8开发产品投资经营资金自营局部经营费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金归还借款利息支付84924.839736761.6346425.451876226.96863000279.10821231.211606.36330148.3181690.40852281.0351556.7421510003033545.3122400.380072538.0532179.439100091.82670.845432459.65261000157.3083净现金流量累计净现金流量35951.38-7897.127-7897.127-5971.804-13868.91879.89-11989.0447940.4235951.38净现值=—P+F(P/F,i,n)=3951内部收益率=10.568%投资回收期=3.5当净收益一定时，投资额大的方案，其IRR值必定会小，所以，IRR法在一定程度上起着控制投资的作用。在此工程中，因其NPV>0且IRR>6%，所以该工程在经济上可以接受。6.2静态投资回收期评价F=P(1+i)n122938.8=P(1+0.06)^4P=97378.411第1年第2年第3年第4年现金流出97378.411现金流入30314.743046.87447897.226净现金流量-97378.41130314.743046.87447897.226累计净现金流量-97378.411-67063.711-24016.837+23880.389静态投资回收期=累计现金流量开始出现正值的年份数-1+=4—1＋≈3.5年工程的投资回收期越短，说明工程的盈利能力和抗风险能力越好，该工程静态投资回收期小于行业基准投资回收期，说明此工程是可以接受的。不确定性分析7.1盈亏平衡分析法生产数量Q每栋楼的占地面积6930㎡年固定本钱CF不随产品产量变化的费用38957.11万元单价P收入/产量17.734万元单位变动本钱CV年变动本钱/产量8.531万元盈亏平衡点Q0=≈4233经营平安率η=≈38.9%当η>25%时，看哈风险能力强，证明此工程可行。7.2敏感性分析将开发产品投资、售房价格与预售回笼进度等因素作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果标明开发产品投资对预售房价格工程的效益最为敏感。序号工程变动幅度全部投资〔所得税前〕内部收益率/%净现值/万元0根本方案-10.56839511开发产品投资+10%4.367-2231.6-10%27.79153252售房价格+10%26.4295217.4-10%3.869-2537.23预售款回笼进度+10%13.244018.43-10%9.7673211.67结论与建议根据2013年长沙市房地产市场开展总结与市场调查报告，可以明显感受到长沙的房价在未来的几年里会稳步上升，长沙房地产开展相对于居民的可支配收入水平来说过快，真正需要房屋居住的年轻人无房可住，有房住的人有几套房，高档小区房子空置率较高，希望政府为真正需要住房的居民多提供一些优惠政策，社会也为年轻人多给与一些关注，真正使改革开展的成果为社会全民所享，等等。不过作为房地产开发商，我们会看到虽然老百姓对房价的上涨有强烈的抵抗趋势但也无可奈何，并且也不能消除他们对房子的购置欲。所以对于房地产企业来看，最好的做法是在价格上涨的情况下，尽量提高产品的性价比，比方打造小区内部设施，可以在内部建立起自营工程，如开创内部健身房、小区特色茶馆、乒乓球或台球馆、儿童娱乐设施等等。让人们住进来感到舒适、温馨，做到能让消费者主动掏钱来抢房为最正确。该其优点是：周边环境与配套设施佳，户型与楼栋选择性多。缺乏的地方是：投资大，风险相对较大，价格偏高，工程销售方案有待加强。此由于房地产工程具有投资大，风险高的特点，房地产商在投资开发房地产前必须要对其在经济上进行可行性研究，而财务评价是经济可行性研究的重要组成局部。通过房地产市场调研，我收集了相关的资料和数据，采用现金流量分析、静态和动态获利性分析以及财务报表分析等方法对本工程进行了财务分析，最后得出分析结果，说明该工程在经济上是可行的，并且具有较大的潜力，相信在完善销售方案后会带来更大的收益。九、附录附一：湖南农业大学东方科技学院课程设计————房地产市场需求调查问卷FORMCHECKBOX男FORMCHECKBOX女请问您的职业是？FORMCHECKBOX老师FORMCHECKBOX务农FORMCHECKBOX公务员FORMCHECKBOX个体户FORMCHECKBOX公司职员FORMCHECKBOX退休人员FORMCHECKBOX自由职业请问您属于哪个年龄阶段？FORMCHECKBOX25岁以下FORMC