达州旧城改造兴建都市花园公寓楼开发项目可研报告

编制人员工程负责人：孙艺华报告主持人：程桦注册高级咨询师谢育新高级工程师、注册高级咨询师郭德清高级工程师杨运福造价工程师张华高级咨询师、会计师校稿：刘小宁会计师目录第一章总论……………3第二章工程业主与法定代表人……8第三章工程的提出和建设的必要性………………12第四章工程建设条件………………17第五章工程设计……18第六章市场分析与猜测……………24第七章建设进度……28第八章投资估算与资金筹措………30第九章财务效益评价………………33第十章结论…………37附表名目附表一?经济评价指标汇总表?……39附表二?固定资产投资估算表?……40附表三?投资使用方案与资金筹措表?……………42附表四?借款还本付息计算表?……43附表五?营业收进、税金及附加估算表?…………44附表六?总本钞票费用估算表?………45附表七?损益表?……46附表八?现金流量表?………………47达州市通川区火厂坝旧城改造兴建都市花园公寓楼开发工程可行性研究报告第一章总论一、工程名称：都市花园公寓楼建设工程二、工程性质：达州市都市形象重点根底设施建设三、工程地点：达州市通川区大西街与红旗桥交汇处的火厂坝四、工程规划及开发面积：工程总占地25249平方米(37.87亩)，其中：都市花园楼工程占地20358平方米(30.54亩)，拆迁安置房占地4891平方米(7.34亩)。建筑总面积：135832平方米，其中：都市花园楼建筑面积109154平方米，都市花园楼商业建筑面积36402平方米，住宅面积62974平方米，设备用房面积2556平方米，物业治理用房面积964平方米，地下车库面积6258平方米，合计109154平方米；拆迁安置楼建筑面积26678平方米，其中：商业建筑面积5130平方米，住宅面积21548平方米。五、工程法人概况(一)单位名称：四川省达州四方房地产开发(二)法定地址：达州市通川区朝阳东路15号(三)经济性质：国有(四)法定代表人：王兴财(五)注册资本金：2000万元(资质证注册资本)(六)企业类型：有限责任公司(七)经营范围：房地产开发；五金、交电、化工产品；建筑材料批发、零售；(七)企业资质：房地产开发二级资质证六、工程承建：本工程由四川长城建筑材料集团承包施工。七、可研报告的编制依据和研究范围四川威权财讯工程治理咨询受达州市四川省达州四方房地产开发〔以下简称：四方公司〕的托付，负责对其开发的达州市通川区火厂坝旧城改造兴建都市花园公寓楼开发工程进行可行性研究，其要紧研究内容为工程提出背景及建设的必要性、达州市房地产开发市场分析、建设内容和规模、工程建设方案、投资估算与资金筹措、借款回还能力分析、风险分析等。八、可研报告概要及结论意见〔一〕工程建设的必要性达州市处于我国西部大开发的前沿部位，北临陕西、南临重庆，是四川省重要的交通枢纽，贸易集散地。中共中心提出的“实施西部大开发战略，加快中西部地区开展，关系经济开展民族团结社会稳定关系地区协调开展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标的重大举措。〞花园公寓楼工程的建设正是朝着那个目标奋斗前进的。花园公寓楼工程的建设和实施具有十分的重要意义，要紧反映在：1、都市花园公寓楼开发工程是都市建设快速开展的需要，2、都市现有街道狭窄亟待改善和改造的需要，3、都市人口急剧增长逼切需要加大都市规划建设力度，4、都市改造和根底设施建设是西部开发战略部署的需要，因此，确立本工程的建设，既是十分必要的也是特不紧迫的，该工程的建设是完全必要的。〔二〕建设内容及规模都市花园公寓楼开发工程是集商业、居住为一体的都市综合建筑群体，该工程的开发建设应兼顾社会效益、经济效益、环境效益，充分发扬黄金地块的社会和经济价值，拓展都市空间，提升达州市的都市形象，方案设计遵循以下原那么：1、合理组织外部空间，做到布局合理，节约用地，2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻都市交通压力，3、加强广场、绿化的建设，形成有特点的绿化体系和广场空间，使之成为都市的有机组成局部，并能进一步提高该地区的都市环境质量。都市花园楼的功能分布：负一层、一至三层为商业用房，负二层为设备用房，23层为物业治理用房，负三层为地下停车场，2号塔楼5—26层、1、3号塔楼5—23层为住宅房；拆迁安置楼的功能分布：一、二层商业用房，三至十二层住宅房。(三)投资估算及资金来源本工程为四方公司投资建设，其建设投资范围包括土建工程、装饰工程、安装工程，室外工程，给水及生活污水排水等工程的投资。1.工程总投资经测算、工程总投资27万元，其中建筑工程安装费用万元，总平面配套设施费万元，土地购置费2690万元，建设工程其他费用557万元，全然预备费553.8万元，建设期利息1116万元。2.资金筹措业主自筹资金:万元,其中:自有资金7500万元〔购置土地、材料费等〕，销售转进万元；申请银行贷款20000万元。(五)结论意见通过对该工程的分析研究，我们认为工程符合总体规划，有利于加快达州市都市现代化的建设步伐。工程方案申请银行贷款20000万元，3年左右即可回还银行贷款。工程在整个经营期可实现税后利润万元，投资利润率为%，投资利税率为%，税后财务内部收益率%，财务净现值万元，投资回收期3.72年(含建设期)，财务评价指标较好，该工程具有较好的开发前景和良好的投资回报，工程的建设是可行的。达州市处于我国西部大开发的前沿部位，北临陕西、南临重庆，是四川省重要的交通枢纽，贸易集散地。受成都经济圈、重庆经济圈和长江经济带的妨碍，在川东经济开展中具有明显的区位优势。达州市的地理位置、人口状况、人气和商气仅次于绵阳、德阳，从消费水平来瞧，在中等都市处于前列，都市经济和都市建设等方面的开展成绩十分显著。随着达州撤地建市，经济得以进一步的开展，人口急剧增多，目前达州市常驻人口超过50万人，流淌人口超过20万人，随着都市花园公寓楼开发工程的建成，必将促进达州市都市经济和都市建设快速开展。承建公司也可从中获得合理的投资回报，具有“双赢〞的效果。工程的建设是可行的。第二章工程业主与法定代表人一、企业概况四川省达州四方房地产开发〔简称：四方公司〕，其前身为达州市广厦房地产开发，是1986年9月成立的有限责任公司，具有独立的企业法人资格，公司注册资金2000万元，注册号：，公司地址：达州市通川区朝阳东路15号。四方公司的经营范围：房地产开发；五金、交电、化工产品；建筑材料批发、零售；公司现有职员400人，其中：高级治理人员4人，高级工程师2人，工程师13人，会计师6人，经济师7人，其它有职称的技术人员10人，公司有大专以上学历职员占26%。四方公司以“诚信、务实、创新、竞争、高效〞的经营理念和“依法经营，互利互惠，共谋开展〞的企业形象。全力投进达州市现代化都市建设，改善人民居住环境、生活环境的开发与经营活动、取得了良好的开端和社会效益。四方公司是较早进进达州市房地产行业的企业，在坚持“以质量求生存，靠信誉求开展，向治理要效益〞进取开展中，取得了较好的开发业绩。都市花园公寓楼工程的开发，在达州市已创出了较高的品牌知名度，在达州市房地产行业具有一定的竞争力。公司严格按照股份制企业和?公司法?标准运作，经营范围和开发工程符合国家有关规定，具备房地产开发资质，公司现有治理和技术人员配备，能满足该工程开发经营要求。都市花园公寓楼前期工作已具规模，具备持续开展的条件。财务状况逐年趋好，资产结构合理，具备一定的贷款回还能力。在都市花园公寓楼的开发中，公司要紧采取自筹方式筹措开发资金，实行分期预收房款滚动开发的原那么。鉴于目前房地产开发形式逐年向规模化经营开展，公司充分重视加强与银行的合作，采取银行贷款解决局部开发启动资金，以增大工程开发规模，缩短开发周期，尽快使企业开展壮大，习惯房地产行业的竞争要求。房地产市场竞争的必定趋势是向高度社会专业分工方向开展，也确实是基本从目前房地产企业全程开发向专业筹划、销售、设计监理、物业治理方向过渡。公司在争取银行合作快速扩大开发规模的同时，还将选择专业筹划、销售公司介进开发工程，以开发工程、提高工程的开发业绩。二、财务及信用状况：1、财务状况：2000年末，四方公司总资产5695万元，其中：流淌资产4849万元，固定资产846万元；负债总额2278万元，其中：长期负债2800万元，资产负债率46.97%。2、公司与银行之间一直维持着良好的银企关系，相互配合、相互支持。公司依据都市花园公寓楼开发工程的实际情况，在董事会下，设有总经理和综合部、财务部、工程部、售房部、拆迁部等五个职能部门，公司遵循“重合同、守信誉、求开展、增效益〞的宗旨，建立了清楚、高效的企业内部组织机构。农业银行AAA级信用等级。三、企业法定代表人和工程责任人全然情况：公司法定代表人董事长王兴财，男，汉族，现年40岁，文化程度大专，技术职称经济师，从1986年开始一直从事房地产开发经营工作，具有丰富的房地产开发经验，曾先后成功开发广安“洪都花园〞(规模8万平方米，总投资4000万元)、成都市“小天竺〞住宅小区(规模5.5万平方米，总投资6000万元)、渠县南大街、胜利街旧城改造(规模5万平方米，总投资3500万元)等，取得了可瞧的经济效益和社会效益，通过短短的五年时刻，已使公司资产达5695万元，累计实现利润1103万元，上交税金920万元。已具备相当的经济实力，是达州市同行业中的姣姣者。综上所述，公司治理层具有较高的企业经营治理能力和房地产开发经验，开发业绩显著，有较丰富的工程筹划、建设经验，开发成绩显著，具有聚拢资金的能力和贷款回还意识，无拖欠借款资金的记录。有能力主持该工程的开发和建设，实现预期的开发目标。第三章工程的提出和建设的必要性一、工程的提出达州市地处四川省东部，大巴山南麓。地理位置介于北纬30020—32033′，东径106040′一108030′之间，处于北温带，属亚热带湿润气候，冬无严冷，夏无酷暑是较为理想的居住地。达州城历史悠久，从东汉皇帝建治起，历经县、州、府等建制，距今约1900余年。因“地处四达之地〞而得名，历史上便是川东北的物资集散地，辐射合川、广安、重庆、遂宁、万县及长江流域的其他省、市。达州市处于我国西部大开发的前沿部位，其地理位置北界陕西、南临重庆，在川、渝、陕、鄂四省、市交界处，是四川省“东出西进〞的桥头堡，是山区经济与平原经济的结合部，是秦巴地区物资集散、商贸中心。襄渝铁路横贯境内，达成铁路在此始发，成万铁路、达渝高速公路和达南〔南充〕高速已在全面建设。以国道为主体的公路网络四通八达，河市机场可直飞成都、西安、武汉、重庆等地〔目前河市机场拟将扩建成为可容纳波音飞机的大型机场〕。邮电通讯设施极为先进，通讯网络覆盖全市城乡。另一方面，达州临近长江，又是我国九十年代以浦东为龙头的长江三角洲地区、沿长江流域的“T〞字型区域经济开展战略的重要都市之一。同时受成都经济圈、重庆经济圈和长江经济带的妨碍，在川东经济开展中具有明显的区位优势。综上所述，达州市的地理位置、人口状况、人气和商气仅次于绵阳、德阳，从消费水平来瞧，在中等都市处于前列。基于上述，都市花园公寓楼工程的申请非常快得到市规划局的批准。二、工程建设的必要性中共中心提出的“实施西部大开发战略，加快中西部地区开展，关系经济开展民族团结社会稳定关系地区协调开展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标的重大举措。〞花园公寓楼工程的建设正是朝着那个目标奋斗前进的。花园公寓楼工程的建设和实施具有十分的重要意义，要紧反映在：一、都市花园公寓楼开发工程是都市建设快速开展的需要近年来，达州市随着新城建设和旧城改造开展规划的进行，旧城区规划范围内的一些都市新区相继建设，都市建设范围不断扩大，都市人口随之逐年增多，目前达州市常驻人口已超过50万人，流淌人口业已超过20万人，城镇居民住宅需求量大幅度增长。一是城区旧城改造必须习惯当前形势的开展；二是都市化水平的提高带来了消费瞧念的转变，人们对居住条件提出了更高的要求，三是旧城中心正在操纵占地面积，作为达州市第一个高层电梯公寓，占地少、空间大，必将推动和促进都市建设和居住条件的改善。因此，本工程的开发建设加大了都市规划建设开展的力度，将为人们提供具有现代气息更完善的居住条件，以习惯达州市都市建设快速开展的需要。二、都市现有街道狭窄亟待改善和改造的需要达州市现有城区面积18.42平方公里(其中：老城区4.77平方公里，西区7.9平方公里，南外区5.75平方公里)，常住人口70万人，人均用地仅26平方米。远低于四川省设市都市人均用地83.1平方米的平均水平。现都市用地己极大地限制了都市社会经济的开展，难以习惯城区人口增长的需要。达州市老城区更是建筑物密集，街道狭窄，交通拥挤，脏、乱、差突出。因此，达州市委、市政府在重视规划达州都市向西外、南外开展的同时，也加快了老城区的旧城改造和向高层电梯公寓开展的步伐。达州市红旗桥火厂坝旧城危房片区，是达州市城区内现有唯一大面积危旧房区。该片区地处城区要地，房屋破旧、脏乱、排列错杂，严峻妨碍了达州市的市貌，给市区居民带来诸多不便，亟待规划改造。三、都市人口急剧增长迫切需要加大都市规划建设力度随着达川撤地建市，进一步促进了经济的开展，人口急剧增多，各区、县向市内人口移动速度进一步加快，市区内住房紧张的咨询题明显加剧。人口的增加还带来商业的兴盛，市区内门市租金价格涨幅巨大，这也反映出闹市区商业网点缺乏的压力也进一步加大。为解决这些矛盾和美化都市面貌，给市民营造一个健康、舒适的工作生活环境，从全然上解决火厂坝一带旧城区的脏乱差现状，确定开发该工程已迫在眉捷。四、都市改造和根底设施建设是西部开发战略部署的需要达州市地处天府之国的东部，是四川省“东出西进〞的东大门，也是公路、铁路的交通枢纽区域。由于地域位置优势和交通兴盛条件，给达州市带来了经济开展的机遇和有利前景。都市改造和根底设施建设是我国的一项全然国策。近年来，国家对都市改造和根底设施建设的要求力度不断加大。特殊是当前国家实施西部大开发，生态环境、都市建设、根底设施建设被列为西部开发的重中之重。要让达州市开展进进四川省乃至全国中等都市的前茅，成为西部开发的重点都市，加强都市规划和根底设施建设是优先开展的目标。为此市政府确定了“强工业、兴市场、建都市、奔小康〞的工作重点，并统一协调以一系列优惠政策，全面推进达州市都市建设的开展。该工程立项批文、土地使用证、建设规划许可证、施工许可证、预售许可证已办理完毕〔预售许可证政府已容许准予颁发〕审批手续齐全。综上所述，我们认为都市花园公寓楼工程有效地推动了都市规划建设步伐，对促进达州市人民居住消费水平的提高，节约用地，改善都市面貌、改善环境和交通拥挤、堵塞，完善市政根底设施，增加都市开展动力具有重要的作用，同时还增加了就业时机。工程建成对达州市社会、经济发-展和四川西部大开发妨碍重大。因此，确立本工程的建设，既是十分必要的也是特不紧迫的，该工程的建设是完全必要的。第四章工程建设条件达州市在改革中，与时俱进、开拓创新，历经改革开放20年来的建设开展，差不多发生了历史性的巨大变化，也为达州进一步开展积聚了能量，都市功能日益增强，环境质量不断提高，一座新兴的都市已初具规模。达州市抓住机遇，深化改革、扩大开放。经济建设、科技、社会事业持续快速健康开展，达州市气候宜人，资源丰富、得天独厚，境内属处于北温带，属亚热带湿润气候，冬无严冷，夏无酷暑是较为理想的居住地。通过旧城改造为中心的都市建设步伐的加快，提高了都市综合能力，达州正焕发出现代化都市的灿烂风采，市政府确定了“强工业、兴市场、建都市、奔小康〞的工作重点，并统一协调以一系列优惠政策，全面推进达州市都市建设的开展。工程设计一、设计依据1、?中华人民共和国都市规划法?2、达州市计委文件3、达州市规划局定点文件及1/1000红线图4、四方公司提供的设计要求5、国家各有关专业技术标准二、协作单位：重庆钢铁设计院三、用地现状都市花园公寓楼位于达州市通川区大西街与红旗桥交汇处的火厂坝，都市花园公寓楼由裙楼与3幢塔楼组成，四层立体绿化，商住两用，为达州市高品质瞧景花园住宅小区。该楼位于达州市市中心，四面交通网络兴盛，商业环境良好。其地理位置：楼盘东与本工程拆迁安置楼相瞧，南临拟建的滨江路和洲河，西邻红旗路接红旗桥，北邻大西街。该楼盘建筑用地呈矩形，东西长90米，南北宽88米。工程总占地25249平方米(37.87亩)，其中都市花园工程占地20358平方米(30.54亩征用)，拆迁安置楼4891平方米(7.34亩政府划拨)。四、设计原那么都市花园公寓楼开发工程是集商业、居住为一体的都市综合建筑群体，该工程的开发建设应兼顾社会效益、经济效益、环境效益，充分发扬黄金地块的社会和经济价值，拓展都市空间，提升达州市的都市形象，为此，本方案设计遵循以下原那么：合理组织外部空间，做到布局合理，节约用地。2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻都市交通压力。3、加强广场、绿化的建设，形成有特点的绿化体系和广场空间，使之成为都市的有机组成局部，并能进一步提高该地区的都市环境质量。五、总体设计及布局建筑总面积为135832平方米。都市花园楼建筑面积109154平方米，功能分布：负一层、一至三层为商业用房建筑面积36402平方米，负二层为设备用房面积2556平方米，23层物业治理用房面积964平方米，负三层为地下停车场面积6258平方米，2号塔楼5—26层、1、3号塔楼5—23层为住宅房62974平方米。拆迁安置楼建筑面积26678平方米，功能分布：一、二层商业用房5130平方米，三至十二层住宅房21548平方米。本工程建设的内容如下：——拆迁安置楼，框架结构12层；——都市花园公寓楼，框架剪力墙结构，2号塔楼29层，1、3号塔楼26层(含地下室3层)；——引桥花园(长90米，宽40米)；——沱江河钢筋砼护坝(长200米，高28米)；——滨江路(长200米，宽37米)；——绿化工程，约7575平方米。工程地理位置优越，是进进达州市的门户，地势北高南低，高差约为2米，交通方便，都市花园公寓以其独特造型和商业位置设施，为达州市的都市建筑增加新的形象，成为达州市的标志性建筑之一。六、水电气、道路、通讯系统及环境保卫：供水：本工程工程建设及住户均由达州市供水公司统一供水，目前完全能保证工程建设和投进使用需要。供电：工程建设地有热电厂和国家供电火网，其电力需求充足，能保证工程建设及居住需要。供气：市区供气能力完全能保证住户的需求。道路、通讯系统：本工程四面临街，交通十分方便。达州市已开通10万门程控通讯系统，能保证工程的需要。环境保卫：工程绿化面积大于30%，生活污水采纳先进工艺进行净化处理后排放，拟由达州市城镇污水处理站担当污水处理工程。大楼外装修采纳柔性调材质，可不能对周边环境形成污染。七、建设工程设计1、户型设计：1、3号塔楼为23层，每层8户；2号塔楼为26层，每层4户；户型从二室二厅一卫至七室四厅三卫，面积从70．9平方米到246．7平方米近20种不同类型、不同面积的住宅，户型面积搭配合理，习惯不同的消费群体。2、都市花园公寓楼立面及剖面设计：采纳欧式风格，塔楼部门以深棕色为基调，配以丰富的凹凸线条，在整体的光影效果上丰富色彩，并利用弧形阳台上的铁花形式形成竖向瞧景要素与横向线条比照，整个立面庄重灵活，裙楼以青色为主基调，力图与周边环境共融，采纳凸柱、条形窗，以到达与塔楼的协调，整个建筑与环境水乳交融，既有现代建筑的结构，又表达欧式的风格。房屋层高：底层3.9米，一、二、三层门市高4.2米，住宅层高为3米。1、3号塔楼为23层；2号塔楼为26层，裙楼共4层，其中：全地下一层，要紧为停车库；半地下室一层；另外两层均为地上层，要紧是商场、商展和设备用房。3、结构设计：采纳全现浇框架——剪力结构，剪力墙抗震等级二级，框架抗震等级三级，楼盖采纳现浇梁板系统，根底为全开挖箱型根底。4、给排水设计：地上一至四层由都市自来水管网直截了当供水，五层以上采纳水泵和层顶水箱联合供水，最高日用500立方米。商场内设置防排烟系统，公共场所均设置自动报警及应急消防系统。污废水采纳先进工艺进行净化处理后排进都市污水管道；屋面以及阳台雨水排进都市雨水系统。5、电气设计：电源由花园公寓变压器采纳电缆引至地下室配电房，配电方式为放射式。消防负荷包括消防电梯、消防水泵、消防操纵室、正压风机、排烟机等采纳二路供电。按二级防护设防，电气平安系统采纳TN—C—S接地系统。采纳火警集中报警系统。每产线两对，户内设有线光纤电视网用户。6、热通设计：地下车库、设备用户、电梯机房及无外窗的卫生间设机械通风系统；楼梯间及其合用前室设机械加压道通风系统；楼前设楼栋调压箱、低压天然气管道进户。都市花园公寓的平面布置注重了周边间距，满足通风、采光、日照及消防间距要求。个性突出，造型独特，上下错落，色彩鲜亮，建筑形体与外形塑造讲明了现代都市高层住宅楼的气息。总平面布置做到了人员分流，人车分流。电梯井采纳剪刀墙，其它为框架结构全然适宜。空中花园连接建筑群，空透有臻，虚实比照强烈，增强建筑吸引力，该工程水、电、气、路、通讯等根底设施完善。第六章市场分析与猜测一、达州市房地产市场%。近期出台的一系列政策措施将有利于激活房地产消费，市场前景良好。达州市区内拥有常住人口50余万人，其流淌人口超过20万人，但市区仅18平方公里，人均占有土地面积仅仅26平方米，人均住房1.87平方米。随着社会的开展，人们对居住环境要求越来越高，居住的空间和面积要求越来越大，目前市场需求量大于100万平方米，而市场需求量为14.97万%。本工程建筑面积仅平方米，占市场需求量的%，远远不能满足市场的需求。二、工程区域房地产开发市场达州市通川区及达县南外镇目前在建房地产工程12个，总面积为54270平方米，其中：老城区的房地产工程6个，面积约为30000平方米。己完工工程7个，面积为37000平方米，已全部售出。达州市2001年在老城区建设单位报批房地产开发建设工程只有2个，一个为本公司的红旗桥旧城改造工程，为10万平方米；另一个为西城区旧城改造工程4万平方米。依据达州市市府发[2000]65号文规定，达州市老城区旧城改造工程从2001年起一律停止，凡拆建单位一律要到新区往建设，因此，在老城区开发的电梯公寓工程只此一家，使工程获得了旧城商业中心区域的垄断性，从而为销售提供了保障。三、市场定位都市花园公寓楼是以商业为主的商住楼(含公寓的综合性商业建筑)，依据本工程所处的地理优势和商场规模大的优势，商场应是达州市最大的、最具知名度与美誉度的购物中心，确定为达州第一商城。电梯公寓运用现代景瞧，结合欧式建筑以欧洲艺园为参照，表达“出色、时尚、休闲〞的豪华生活，提升工程的名牌价值，现为达州市仅有的第一电梯公寓。工程坚持以人为本，遵循人、居、环境和谐，作为达州市第一个品牌商住楼。立足于：居住环境的园林化，建筑空间的审美化，住宅设计的人本化及达州市标志性建筑之一。四、销售定价分析威权公司对该工程房屋售价进行了调查，调查结构为：工程区域住宅的售价在1550元／平方米－1850元／平方米之间〔目前八层以上的住宅楼尚无电梯〕，商业门市的售价在5000元／平方米－15000元／平方米之间，视地段而房价差异非常大。依据市场调查情况及地段估算，综合工程本身的优势保守猜测楼层平均售价：1、商展价格：5000元／平方米2、商场价格：8000元／平方米2、电梯公寓：1600元／平方米3、拆迁安置楼住宅：1600元／平方米4、地下车库：1000元／平方米商展用房按最低市价测定，该地段商场价格一般再10000元／平方米以上，本报告按8000元／平方米保守估算,升值潜力空间特不大。五、付款方式分期付款为：首付30%房款进住，其余房款三年内本息还清。一次性付款，期房期间九八折优惠，现房期间九九折优惠。首付30%，70%银行按揭，原价出售。首付10%，20%开展商免息贷款两年，70%银行按揭。六、预订房情况经调查现已预订620户，预订面积61541.83平方米，占总售房面积的49%。其中住宅420户(含集体购房15户)，面积50330.6平方米；商业用房200户，面积11211.2平方米。我们认为：都市花园公寓楼是达州市现唯一的高层电梯公寓楼，具有较高的品牌效应，公司销售筹划良好，住宅、商场的销售市场是可靠的并现已预订总销售房的49%，前景喜人。市场定位是适当的，采取的户型设计，立面效果设计，地面平街广场，裙楼楼顶，塔楼楼顶，四位一体，主体绿化，花、草坪、树木完美组合，并能较好地利用高尚成熟的社区优势条件，这种大规模、上档次的超市，达州市目前尽无仅有，具有成都“好又多〞、“家乐福〞商住楼的特点，由于都市花园公寓楼的兴建将促进达州市商气和人气的上升，这必将给该楼带来增值的潜力。第七章建设进度本工程开工时刻为2002年3月18日，方案年完成，在2004年9月18日完工。从2002年3月18日至2003年5月中旬，完成拆迁安置、工程设计、办理相应有关手续。该工程应拆迁335户，拆迁住房面积近17221平方米，商业用房5983平方米，总拆迁面积为23205平方米。目前拆迁安置已全部结束，工程设计也全面完成，各土建工程已全然完工，现进进工程装修及设备设施安装时期，从2004年3月至2004年9月，完成工程的全部建设目标方案2004年10月交付使用。都市花园工程已完成工程见下表：都市花园工程已完成工程表序号工程费用名称单位数量单价(元)合计(万元)1土地本钞票2690.02拆迁安置楼〔土建〕m22667810002667.83都市花苑楼〔土建〕m2100340100010034.04地下停车场〔土建〕62581000625.85负二层设备用房〔土建〕25561000255.66引桥花园200.07沱江河200米钢筋砼护坡m2008000160.08滨江路m75.09绿化工程m260.010建设单位治理费100.011监理费137.012勘察设计费170.013合计17175.2依据上表，现已完成工程量为全部工程的61.94%，现已投进到该工程的工程款为万元，业主投进工程款为7500万元，工程欠款为万元，其中：一、土地本钞票费：2690万元二、工程建设费用：14485.2万元三、工程欠款：万元现有资金缺口：总投资—业主投进款=20万元。其筹措方案为申请银行贷款20000万元。业主自筹资金万元〔销售款转投进〕。第八章投资估算与资金筹措一、投资估算依据建设部?建标[1996]628号文?的规定，计取各项费用，其中：建设单位治理费：按业主实际支付金额100万元计算。勘察设计费：按业主实际支付金额170万元计算。〔三〕工程监理：按业主实际支付金额137万元计算。〔四〕预备费：按建安工程费用的3%计算。〔五〕建设期利息：按需贷款额20000万元计算贷款利息，贷款利息按年利率5.58%计算，贷款期限3年。依据四川省2000计价定额SGD1—2000、SGD2—2000、SGD5—2000和配套文件对本工程的投资估算进行编制，并对要紧材料设备价格及人工工资按达州市现行价格进行调整，以期更符合实际情况，经估算工程固定资产投资为27728.7万元，具体组成如下〔见附表二〕：〔一〕土地本钞票费2690万元〔二〕建筑安装工程费1、拆迁安置楼〔土建〕万元2、拆迁安置楼〔装饰、商业〕万元3、拆迁安置楼〔装饰、住宅〕431万元4、都市花苑楼〔土建〕万元5、都市花苑楼〔装饰、商业〕万元6、都市花苑楼〔装饰、住宅〕万元〔三〕总平面配套设施费1、室外排污及化粪池万元2、室外排水万元3、室外供水万元4、天然气万元5、光纤电视万元6、及网络线万元7、监控报警万元8、引桥花园200万元9、沱江河200米钢筋砼护坡160万元10、滨江路75万元11、绿化工程60万元12、高层电梯6部420万元13、六层电梯2部60万元14、商场自动扶梯10部600万元15、中心空调系统万元16、消防系统200万元17、水泵设备12台120万元18、变电设备6台210万元〔四〕工程建设其他费1、建设单位治理费〔含开办费〕100万元2、监理费137万元3、勘察设计费170万元4、销售费用150万元〔五〕全然预备费553.8万元〔六〕建设期利息1116万元二、资金筹措〔一〕业主自有资本金7500万元〔已投进到前期开发费用、购置土地、材料和土石方工程之中。〕〔二〕申请银行贷款20000万元。〔三〕建设期间商品房〔预〕销售回收资金万元。第九章财务效益评价依据国家计委、建设部一九九三年四月七日以计投资[1993]503号文公布?关于印发建设工程经济评价方法与参数的通知?及国家有关文件规定精神，本可行性研究报告对工程进行财务评价，从而论证本工程的经济合理性，为工程决策和审批提供可靠依据。一、工程财务猜测1、工程计算期：本工程建设期为〔2002年3月—2004年9月〕，工程计算期为6年。2、工程收费收进；工程建成后计算期内总收进万元，据房地产开发与该工程实际情况与收进的相关和依存关系，经工程、营销和财务部门分析后，从2004年起，各年收进依次为总收进的40%、40%、15%、5%。据市场调研