广州光大花园商业项目前期报告

光大花园商业项目光大花园商业项目市场调研报告市场调研报告(第一册)二零零五年十月新港物业顾问国际有限公司ChinaLandPropertyConsultantsInternationalLtd.第一部分、广州市商业市场调查分析一、2004年广州主要经济指标1.12004年广州市经济社会发展主要指标指标计算单位2004年2003年2002年2001年2000年同比增减%一．国内生产总值亿元4115.81346630012684.832375.915.79%第一产业增加值亿元115.50100.410397.2894.3713.07%第二产业增加值亿元1817.71154712271125.06103214.89%第三产业增加值亿元2182.60189716711463.421249.413.09%人均国内生产总值元563004695241884380073429216.60%二．工业总产值亿元5749.5474637883393.193100.0217.45%三．全社会固定资产投资亿元132211731009978.21923.6711.27%SKIPIF1<0广州市2004年人均GDP增长15.7%，广州市经济仍然保持着良好的发展势头。2004年广州社会费品零售总额单位：万元项目2004年比上年增减（%）总计1675051412.10一、按地区分城镇1536615811.13农村138435624.11二、按行业分批发零售贸易业1363453515.22限额以上企业424219917.11限额以下企业939233614.38餐饮业30044556.60其他111524-61.60三、按企业规模分限额以上企业505562916.42限额以下企业和个体1169488510.33主要年份社会消费品零售总额历史最高水平单位：亿元年份总计按行业分批发和零售贸易业餐饮业其他行业1996686.44454.94119.37112.131997802.59532.93138.70130.961998904.57601.06158.37145.1219991000.68666.15182.10152.4320001121.13783.95208.14129.0420011248.28880.40239.92127.9620021370.68973.32265.97131.3920031494.271183.38281.8529.0420041675.051363.45300.4511.15

广州市居民家庭平均每人全年可支配收入与消费性支出情况（单位：元）项目1995年2000年2001年2002年2003年可支配收入9038.1613966.531469413380.4715003消费性支出7601.7311349.4711467.3510671.7811571食品3816.344835.574589.724380.364503.01衣着498.13586.69573564.71677.65医疗保健244.53444.61557.56592.71711.25交通及通讯476.241033.551100.271185.741422.89娱乐文教服务734.421443.421515.951751.081884.16居住658.941474.61539.97981.431177.72杂项商品及服务482.44718.24754.67468.90627.86从以上各图表可知，广州市居民家庭收入平稳增长，消费结构进一步优化，消费质量有所提高。八大类消费支出中，食品支出与衣着支出占消费性支出的比重有所回升；恩格尔系数达38.9%。显示目前广州居民的消费已从解决温饱型过渡到享受型消费。家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐文教服务、居居住、杂项目商品和服务六大类支出的比重均有所提高。饮食向更高层次发展；精神文化生活不断充实，教育支出持续增长；衣着、医疗保健居住、交通通讯等支出增幅均在20%左右。广州市人口及居民收入的持续增长，为商业项目提供了强大的潜在消费支持。注释：恩格尔系数恩格尔系数（%）=食品支出总额/家庭或个人消费支出总额×100%恩格尔定律：主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。揭示了居民收入和食品支出之间的相关关系，用食品支出占消费总支出的比例来说明经济发展、收入增加对生活消费的影响程度。众所周知，吃是人类生存的第一需要，在收入水平较低时，其在消费支出中必然占有重要地位。随着收入的增加，在食物需求基本满足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用等其他方面转移。因此，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。由此可见，广州市市民的生活水平已达到“富裕”阶段，消费重心已由解决温饱型转移到享受型消费。在商场中发展这类享受型消费业态已是大势所趋。2004年城市居民消费价格指数(上年=100)项目2003年2004年城市居民消费价格总指数100.1101.7消费品价格指数99.8102.2服务项目价格指数100.8100.8一、食品102.4105.4#粮食101.0113.1油脂103.8108.4肉禽及其制品101.2110.1蛋96.7121.7水产品101.6107.8菜110.7104.9#鲜菜112.4105.3二、烟酒及用品100.4102.5三、衣着96.799.1四、家庭设备用品及维修服务97.098.4#耐用消费品94.796.9五、医疗保健和个人用品99.499.7#医疗保健100.399.7六、交通和通讯97.398.9七、娱乐教育文化用品及服务97.198.9八、居住102.7102.0#租房105.5100.0水、电、燃料102.7102.7从以上数据可知，基本生活用品的消费价格呈较大上升趋势，为社区商业奠定良好的消费基础。

1.2广州市基本经济情况A、GDP增长15.0%2004年广州生产总值（GDP）突破4000亿元大关，达到4115.8亿元，比上年增长15%。其中，第一产业增加值115.5亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.6亿元，增长13.8%。三次产业的比重为2.81∶44.16∶53.03。按户籍人口计算，全年人均GDP为5.63万元，增长13.7%；按当年平均汇率折算，约合6800美元，在国内大城市中位居前列。数据来源：广州年鉴B、工业成为经济加快增长的主导力量2004年全市实现工业总产值5749.5亿元，增长19.7%。轻工业产值2679.5亿元，重工业产值3070亿元，全年重工业产值首次超过轻工业产值，轻重工业产值比例为46.6∶53.4，工业重型化进一步明显。支柱产业拉动工业快速增长，汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值2234.8亿元，增长35.4%，占全市规模以上工业总产值的比重达44.3%。高新技术产业发展迅猛，全年实现工业高新技术产品产值1432.5亿元，增长34.5%，增速高出全市工业平均水平14.8个百分点，占工业总产值的比重达24.9%。C、固定资产投资增长较快2004年全年完成全社会固定资产投资1322亿元，增长12.5%。基本建设完成投资622.2亿元，增长36.8%；更新改造投资完成投资161.2亿元，下降12.8%；房地产完成投资440.8亿元，增长5.1%。全年全市重点建设项目完成投资322.1亿元，增长63.4%，占全市固定资产投资的比重为24.4%。一批重点项目建设取得重大进展，新白云国际机场建成并顺利转场运营，地铁二号线调整工程土建工程已基本完成，三号线已开始铺轨，四号线已全面施工，五号线前期工作进展顺利，广州新火车站已开工建设，年产5万辆的本田（中国）出口基地等项目建成投产，广州丰田汽车一期年产30万台发动机项目、广州JFE钢板有限公司热镀锌板项目、广州石化炼油改造项目等稳步推进。D、利用外资仍保持两位数增长的喜人态势2004年全市完成进出口总值447.96亿美元，增长28.2%。出口总值达214.7亿美元，增长27.1%。出口商品结构进一步优化，机电产品和高新技术产品出口分别占全市出口总值的48.7%和20.1%。全市外商直接投资项目1046个，增长20.2%，其中投资1000万美元以上的大项目160个，全市外商直接投资实际利用外资24亿美元，增长64.4%。世界500强大企业已有127家进入广州，共设立227个项目，投资总额合计71.8亿美元。区域经济合作进一步加强，成功举办首届“泛珠三角省会城市市长论坛”，与福州等10个城市结为友好城市。在第十二届“广州博览会”上，签订合作项目171个，合同金额196.29亿元。落实CEPA协定，赴港开展的“穗港合作，共同发展”系列活动取得圆满成功，签订项目50多个，合作金额超过15亿元，进一步提高了穗港合作水平。E、消费需求稳定增长2004年全市社会消费品零售总额达1675.1亿元，增长12.1%，比上年提高3.1个百分点；全市商品销售总额为5178.9亿元，增长22.7%。完成货运量3.5亿吨，增长18.9%，比上年提高16个百分点；客运量3.5亿人次，增长16.4%，比上年提高14.8个百分点；港口货物吞吐量2.3亿吨，增长22.4%，其中集装箱吞吐量377.7万标箱，增长12.7%；实现邮电业务收入211.5亿元，增长14.3%。2004年末，全市金融机构本外币存款余额为10322.5亿元，比上年末增长10.2%，其中城乡居民本外币储蓄存款余额为4755.3亿元，比上年末增长12.1%；金融机构本外币贷款余额为7203.7亿元，比上年末增长10%。全市旅游业实现总收入547亿元，增长20.2%；全市接待过夜旅游者2674.7万人次，增长12.9%，其中海外旅游者437.2万人次，增长20.6%。F、居民收入稳步提高消费价格稳中有升2004年，全年全市职工平均工资为31025元，增长9.9%。城市居民家庭人均可支配收入达16884元，增长12.5%，扣除价格因素，实际增长10.7%。全面取消农业税，大幅度减轻农民负担，农村居民家庭人均纯收入达6625元，增长8.1%，扣除价格因素，实际增长2.9%。全年城市居民家庭人均消费性支出13121元，增长13.4%。其中，服务性消费支出4653元，增长18.5%，城市每百户居民家用汽车拥有量由上年的2.3辆提高到4辆。农村居民家庭人均生活消费支出4353元，增长5.8%。物价水平总体平稳，全年城市居民消费价格总指数为101.7。1.3区域人口情况(Demography)主要年份年末常住户口户数、人口数年份全市其中市区户数(户)人口数(人)户数(户)人口数(人)194961869824752593221331427648195267872227191413790871621776195781143933775865017932144799196286466437024545423852394071196588857639850705583432540688197097976441729676058202503726197510719984578124657669267590319781145925481541770648928242631980116271750006587387133017029198513691705431487883612327378919901641063591846210539713560658199518711736433241117251538232342000（原口径）20903846939568127177840913722000（新口径）1734590561512120012127840705888517646365720453200221621997171300179595158186252003722688258635282001年4月广州市统计局发布第五次全国人口普查第二号公告。统计数据表明，广州市现有12个区中，老城区人口密度最高，新城区人口增长最快，全市已有七个区的人口全部成为城镇人口。“白云”人口最多“天河”添人最快在全市12个区、县级市中，白云区总人口达174.87万人，居第一位；10年间，人口增长最快的是天河区，增幅达1.58倍（各区、县级市总人口见附表）。老城人口下降分流周边地区与1990年第四次全国人口普查相比，越秀区人口减少9.99万人，减幅为22.64%；荔湾区减少7.98万人，减幅14.38%；东山区人口仅增长了2.04%。而天河区、白云区、番禺区、黄埔区的人口在10年间增长了一倍以上。人口密度变化跃居首位广州市人口密度为1337人／平方公里，比1990年第四次人口普查的847人／平方公里增加了490人。荔湾区人口密度现在达到4.02万人／平方公里，从上一次普查的第二位上升为全市第一位；从化市以262人／平方公里的人口密度居末位；人口密度超过1万人／平方公里的区由“四普”的三个增加到五个，从高至低排列依次为荔湾区、越秀区、东山区、海珠区、天河区。城镇人口猛增七个区城市化这次普查结果，全市城镇人口占人口的比重达83.79%，高出全省55%的平均水平28.79个百分点，在深圳市、珠海市之后居第三位。广州市东山区、荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、芳村区、黄埔区7个区的人口全部成为城镇人口。2004年广州市总人口和人口变动情况区、县级市年末总人口（人）年平均人口（人）自然增长率（‰）全市725188872290592.24一、市区588255358607372.20东山区（本项目所在）6392156335531.62荔湾区520278520993-2.58越秀区421759424229-1.96海珠区8396148350250.38天河区6036216009873.68芳村区1854071850650.73白云区8639648612453.15黄埔区2109302102336.71番禺区9768019695985.52花都区6209646198093.00二、县级市136933513683222.44增城市8337548339552.60从化市5355815343672.19资料来源：本表按市公安局户籍统计口径计算

2004年广州市各区土地面积和人口密度区、县级市土地面积人口密度(平方公里）(人/平方公里)全市7434.40992一、市区3718.501613东山区17.2037924荔湾区16.2031983越秀区8.9046831海珠区90.409451天河区108.305824芳村区42.604405白云区1029.40843黄埔区121.701761番禺区1313.80783花都区970.00648二、县级市3715.90371增城市1741.40483从化市1974.50271二、广州市城市发展及商业整体规划根据政府部门的宏观政策以及城市规划发展部署和规划，对广州市的城市发展结构规划和定位。2.1规划结构和主要内容将对商业网点、包括商业功能区、零售商业网点、商业街、批发市场和物流园区的布局进行规划。通过规划引导和规范商业网点布局，为构建广州现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑架构。2.1.1规划构思配合市政府确立的“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，提出依托都市圈“双快”交通体系和中心组团主骨架道路系统，构建“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。根据广州城市地域拓宽的发展前景，将广州市全区域以中心城区为内核向外分三级逐层展开，划为内圈层、中圈层和外圈层。商业网点规划拟形成拓展“内精、中厚、外强”的布局。吸纳现代商业理念中有关大商贸、大流通、大市场以及网络商业、景观商业、生态商业、休闲商业的理念。通过规划引导和规范商业网点布局，为构建广州现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑架构。通过合理规划和调整，构建由商业功能区、大型零售网点和商业街组成的零售商业平台、由批发市场园区组成的批发市场平台和由物流园区组成的物流配送平台等三大商贸平台。2.1.2总体格局规划指出广州的商业网点呈现一个标志性商业格局（“四线三圈、两轴一带”）、六个都会级商业功能区、二十个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区，十个大型购物中心、二十条重点商业街，十二个批发市场园区、十一个批发市场群和八个物流园区的基本格局。同时，引导不同类型网点依圈层分布和发展。2.1.3大型零售网点规划根据人口分布和密度、交通条件及消费水平等要素，提出到2012年，不同的零售业态在广州市内圈层、中层圈和外圈层的空间分布特征、需求数量和发展目标。2.1.4商业街规划突出了以人为本、以特色化为导向、商旅结合的原则，注重传统文脉和商脉的传承，将文化作为商业街发展的基本内涵。通过对原有商业街进行整合、改造和规划发展，到2012年形成20条重点商业街，充分展示广州“千年商都”的风情与魅力。2.1.5大中型批发市场规划着重在布局导引、用地导引、改造升级导引和设施建设导引上面，如今后内圈层批发市场用地受到严格控制，原则上不再批准批发市场用地，还将通过市场功能转换、向外迁移等方式，逐步减少批发市场用地；新建的批发市场布局尽可能纳入到批发市场园区内等等。把存量布局规划与增量布局规划相结合，提出重点改造升级和重点新建的项目及其实施时序。2.1.6物流园区规划依托广州国际机场和黄埔港区、黄埔新港区、新沙港区和南沙港区，规划建设黄埔物流园区、南沙物流园区和航空港物流园区3个国际性枢纽型物流园区；充分利用广州中、外圈层的交通干道汇集和土地较为充裕的有利条件，发展5个区域性综合型物流园区。2.1.7规划实施对策规划提出了完善规划保障地方性法规、建立大型网点定址联席会议制度等实施对策，以加强规划管理和促进部门协调。2.2创新与特色基于经济规律和市场特性划分网点等级。广州市商业网点等级长期以来按市级、次市级、区级进行划分，由于该等级划分是以计划经济为基础的，未能充分体现市场经济体制下商圈和商业网点的特质及辐射范围。规划在商业网点的划分上进行了突破，按照经济和市场要素，将广州市商业网点分为都会级、区域级、社区级三个层次，并作了相应的定义。以城市化水平、商业发展程度和交通主干道为标志划分网点圈层结构。将规划发展方位定为东南西北四线延伸，区域分为内圈层、中圈层和外圈层，体现不同类型网点的分布特征，并作为网点规划的空间参照系。建立较具弹性和指导性的规划指标体系。因应时代发展，规划采用商圈人口、带动或拉动能力、地位等级等要素建立与网点配置的关系，不再对惯用的人均网点、人均营业面积等计划经济色彩较浓或应变能力较弱的指标作预测。建立商业网点体系，并导入新的商业功能要素。规划指出广州的商业网点体系由零售主导型、批发主导型、物流主导型、商务主导型、服务主导型等商业功能区共同构成。引导形成广州都会核心区“两轴一带”的标志性商业网点空间格局。即精心规划传统商业发展轴、现代商业发展轴及珠江滨水带，为商业注入文化、休闲、服务、景观等概念，以凸显广州“经济中心、文化名城、山水之都”的形象。提出“批发市场园区”概念。经统一规划、实行规范的园区平台管理、拥有较完善配套设施的“批发市场园区”，在发挥资源配置、信息集散、价格形成、引导生产等方面将起促进作用。通过政府规划调控用地，合理布局和有效集聚批发市场，有利于基础设施、配套设施的统一建设，减少重复建设现象，提高土地使用效益，并能更好地进行宣传促销、招商引资。在规划实施保障方面，提出了建立大型网点定址联席会议，以及引入“商业开发商”制度等。

广州总体商业规划示意图2.3广州打造三层商业圈内圈：北至内环路—铁路沿线(麓湖路以东以铁路为界)、东至华南快速干线、南至新港路—昌岗路、西至工业大道—内环路以内的圈层，含越秀区、东山区、荔湾区和天河区西部、海珠区北部地区。中圈：内圈与二环路之间，包括天河区北部和东部、芳村区、海珠区南部、黄埔区大部和白云区南部、番禺区北部。外圈：二环路外区域，含花都区、增城市、从化市、黄埔区南岗片、开发区和白云区北部、番禺区南部。规划期限为2003年～2012年，分三阶段实施，近期为2003年～2005年；中期为2006年～2010年；远期为2011年～2012年。2.4规划广州十年大商业蓝图规划10年内，全市将提升改造或新建6个都会级商业功能区、20个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区。在零售商业网点规划方面，依据人口发展分布重点规划对象为大型零售商店，拟规划期限内控制其总量为152个，其中：30个大型百货店、60个大型综合超市、8个大型购物中心、8个仓储式商场和30个大型专业店等业态。在原有36条商业街基础上，重点规划改造提升和新建市重点的和一批区域级的商业街，共20条。拟规划期限内总控制50条商业街，其中有综合商业街34条，专业街16条。在批发市场规划方面，重点规划对象为12个批发市场园区、11个批发市场群和一批大中型中高级批发市场。2.5大型商业网点定址要听证据了解，广州市政府正在寻求对以后10年的大型商业零售网点，建立定址联席会议制度。而定址也将采用听证制度来听取市民的意见。2.6将新建十大商业网点规划重点提升和建设的大型网点是广州百货大厦、新大新百货公司、广州友谊商店、时代广场、南方大厦、中华广场购物中心、荔湾广场购物中心。而新建的大型网点有天河城正佳购物中心、海珠城购物中心、花花世界购物中心、琶洲购物中心、长隆购物中心、白云新城购物中心、广州新城购物中心、南沙购物中心、名盛广场、雄峰商城。2.7建50条特色商业街到2012年，全市将拥有50条特色商业街，其中有20条重点商业街、47条区域级商业街，以北京路步行街、上下九步行街和珠江滨水带风情休闲街为龙头。其中重点改造建设的商业街有北京路商业街、上下九步行街、珠江滨水风情休闲街、农林下路综合商业街、中山路商业街、人民路商业街、文德路字画文化街、华林源胜玉器古玩工艺街、状元坊饰物精品街、一德路商业街、江南大道商业街、车陂路商业街、大沙地路商业街、番禺市桥商业街、花都商业大道商业街、增城挂绿路商业街、从化西宁商业街、永福路汽车用品街。重点新建的商业街有：白云新城商业街、广州新城商业街、南沙商业街。三、 广州主要城区及商圈介绍3.1 越秀区3.1.1区域概况越秀区以前一直是旧城中心，商业气氛浓厚传统的商业零售网点主要集中心北京路及与之交汇之中山四、五路段该区因为是老城区，所以以前之商业零售主要是临街店铺经营，具有岭南特色之“骑楼”，令购物者免受日晒雨淋，而且商铺较连网，周边居住人口亦形成聚集人气之商业零售街上世纪80年代末至90年代初，随着经济改革开放，政府在北京路投改建或新建两大百化公司——广州百货及新大新百货，加上香港的连锁品牌从事贸易如：AppleShop、Giordano等纷纷地北京路抢滩建立旗舰店，从而带动越来越多物人流，造就了今天众京周知的“北京路步行街”。而邻近北京路之西湖路、教育路、惠福东路等因此受惠，“西湖路夜市”亦曾经兴旺但是，随着90年代中期之广州旧城区改造及地铁一号线动工严重破坏了越秀区的商业零售，除北京路在因受政府保护影响不大，中山四、五路及周边商业因旧楼房拆迁，人口迁移而大受打击，今年随着名盛广场、光明广场、五月花广场等大型主题商业纷纷开业或即将开业，有望使北京路商圈商业氛围更上一层楼越秀区，该区占地13平方公里，人口近50万，城区配套功能较齐全，生活方便，但发展较天河、东山等城区滞后，商业以零售、批发业为主。新形象定位古城商都发祥地，以二片一线为中心，北京路商业圈；沿江路旅游休闲区，包括酒吧一条街、长堤大马路；状元坊，与广州风情博物一条街共同成为该区新的定位。越秀区以前一直是旧城中心，商业气氛浓厚传统的商业零售网点主要集中在北京路及与之交汇之中山四、五路段根据未来市场发展趋势及自身优势，越秀区将会发展成为商业贸易及旅游业共同发展之商业区域。在南部制订了“两片一线”之发展方向，即利用沿江西路发展旅游观光业，将“北京路商业步行区”向南伸延，与西南面较为分散之一德路“干果海味”及“玩具精品”批发专业街，大新路鞋业批发专业街等连贯发展，而由北往南贯穿“文化史迹浏览带”，“宗教文化游览带”及“城市传统中轴线景观游览带”等。被誉为“岭南第一街”的北京路一向是众多商家眼中寸土寸金之地，目前北京路上最耀眼的大型商用物业要数广百和广百新翼。据调查，实行全日制步行后的北京路，平时的人流量达３０万人次，假日的人流量增至４０万人次越秀区商业发展规划根据未来市场发展趋势及自身优势，越秀区初步制定了商业贸易，及旅游业共同发展之规划除北部较成熟之流花服装贸易区，在南部制订了“两片一线”之发展方向，即到用沿江西路发展旅游观光业，将“北京路商业步行区”向南伸延，与西南面较为分散之一德路“干果海味”及“玩具精品”批发专业街，大新路鞋业批发专业街等连贯发展，而由北往南贯穿“文化史迹浏览带”，“宗教文化游览带”及“城市传统中轴线景观游览带”等随着一德路升级换代整改工程进度的推进，对该路段“玩具、海味、干果一条街”的规划整饬方案将于今年6月份完成。并且，鉴于越秀区政府将依托大型商厦建设，使一德路商业街从传统的一级批发市场形态向贸易中心这种高级形态发展，将一德路、沿江路、长堤建设成为独具特色的购物旅游商业区越秀区商业规划图越秀区商业规划图展贸区国际商贸区沿江特色商贸区展贸区国际商贸区沿江特色商贸区北京路商圈北京路商圈历史北京路地处广州市中心，是广州城建之始所在地，是历史上最繁华的商业集散地。根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。地处中轴线的北京路商圈，以岭南风情特色、历史文脉特色和老字号特色闻名于珠江三角洲，是众商家进驻广州市场的一个必争之地。现状北京路商圈是以北京路步行街为主干，以广百大厦、新大新为主要节点向外扩散的传统商业区，目前该商圈的消费群主要以周边居民及旅游者为主，档次为中档，区内集合了全市最多的品牌店，行业种类繁多，店铺林立，历来是广州市最出名的商圈。为了更好的适应现代商业的快速发展，北京路步行街于去年（二零零三年）进行了整饰工程及改造，改造后的北京路商业步行街保留了北京路作为传统商业街的岭南风情，除商业氛围更为浓郁外，还按照“商旅互动”的要求，把商业资源和旅游资源整合，使得北京路与大佛寺、南越王墓、古书院群连成一片。特点地处中轴线，地理位置优越；传统商业重地，拥有固定和忠实的消费群体，商业氛围浓厚，在广州商圈中居首；知名度高，具有旅游资源优势；北京路步行街以及千年古道等文化遗产，成为北京路商圈最大的资本，从“没到北京路就没去过广州”中可窥见北京路的影响力存在问题各商铺的经营档次参差不齐，整体布局略为混乱；虽然交通非常便利，但外围交通组织混乱，随着私家车拥有率的提高，停车位明显不足，阻碍了北京路商圈的向外拓展；缺乏休闲设施，文化餐饮服务类发展不足，硬件设施有待改善；商铺供应量少，令临街店铺租金高居不下，令众多新品牌未能进入未来发展趋势以老牌商业旺区北京路为中心的商圈，将向南延伸，把中山路、西湖路、教育路、惠福路、大南路纳入其中；重点吸引国际知名品牌进入北京路，提高国际化水平。依托北京路深厚的岭南文化底蕴，发展古城文化主题旅游；项目结合分析：项目结合分析：北京路商圈地处广州市中轴线，其地理位置及商业气氛是其他区域所无法比拟的，但目前商圈该商圈暴露出几个问题，值得借鉴：随着几大商场的开业及北京路步行街的饱和，整个商圈也将沿着中山路向外拓展，但对本项目的发展影响不大。3.2 东山区环市东商圈中华广场商圈流行前线中华广场环市东商圈中华广场商圈流行前线中华广场区域概况东山区全区总面积17平方公里，常住人口达60万人，占全市总人口数的10.5%，仅次于越秀区、荔湾区居第三位。本区从业人员达53万人，由于是政府职能区，国家机关公务人员、政党机关和社会团体的就业人数较多，且这部份人的年平均收入仅次于金融保险业、交通运输业、能源供应业、房地产代理与经纪业，属中上收入阶层，从年龄上看以30-50中青年人更多一些；且多为外地移民同时由于该区写字楼密集，附近写字楼与单身公寓中的白领一族亦是该区主要消费人群，这部分人受教育程度普遍较高，年轻有活力，追求时尚，生活品味也别具一格。整体消费力高居三大商业区之首(上下九、北京路、农林下路)。一直以来，东山区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地。东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势目前，东山区的商业集中区域可分为四大板块，包括以环市东高级商务区、名牌零售业、特色餐饮业为主体的环市路板块；以农林下路、署前路商业带为主的农林下路板块；以中华广场为核心的中华广场板块；以10多家专业市场形成龙头效应的海印板块。白领消费主要集中在环市东路板块及农林下路板块环市东实力居东山之首在东山区商业楼宇的开发与利用中，写字楼占据了主导地位。其中以“写字楼经济”为特色的环市东高级商务区的发展与聚集效应尤为突出。该地区汇集了花园酒店、世贸中心、广东国际大酒店、假日酒店、白云宾馆、电子大厦等高级商务楼，吸引了西门子、伊莱克斯等一大批国内外知名品牌企业集团的总部进驻，成为广州市具有代表性的高级商务区之一。以“写字楼经济”为特色的环市东商务区已发展成为对东山区经济贡献最大的经济优势区域，对带动周边地区的发展形成了强大的辐射力。环市东已成为广州市规模最大、档次最高、配套最成熟 的高级（一级）商务中心区。东山区主要商圈/版块现状中华广场商圈中华广场商圈概况中华广场商圈主要由中华广场、地王广场和流行前线为中心组成，商圈的形成是随着1999年6月份流行前线的开业和2002年及2003年的6月份中华广场和地王广场的相继开业而形成的，属广州知名的地铁商圈之一。该商圈以烈士陵园与英雄广场连线为轴心，利用中华广场、流行前线、电讯街、老鼠街、海印运动城及地王广场，形成了聚集亚洲潮流商业的“个性、时尚、潮流”的连体商业码头。特点商圈经营模式与同为地铁商圈的天河城商圈形成了差异化，强调实惠与前卫及个性化消费；具有交通优势，广州地铁商业的成功典范；消费群体年轻化，15-30岁的年轻人为商圈绝对主力消费群；随着2003年地王广场与流行前线的接通，英雄商圈拥有近5万平方米的地下商业面积，为全市最大地铁商业。存在问题地处老城区，周边居民平均消费能力不高；日均人流量为15万人次，节假日为30万左右，与“广州第一商圈”相比尚有较大距离；整体商业规模不占优势未来发展趋势随着地铁商圈发展的逐渐成熟，中华广场商圈在广州商业市场的地位也会随之稳定；未来整个商圈将定位为“个性、时尚、潮流”的连体商业广场随着现有商业的不断发展，整个商圈将沿着中山路不断向外拓展农林下路板块农林下路板块圈这一带自古即官宦商贾聚居之地，商业畅旺由来已久，也是１９４９年后、特别是７０年代以来逐渐繁荣起来的新商业区。这里的商业以农林路与中山路十字交叉口为中心向外辐射，署前路、龟岗大马路、农林下路及中山二路等街道，围绕东山口形成一个小口大底的商业“聚宝盆”，王府井和东山百货两大百货商场为其撑腰，再加上诸多经营服装、百货、餐饮、皮具的店铺，为东山吸入不少财气。农林下路是东山区商业的一个门户，东山区政府对其改造的决心相当大，宣布要把其建成“广州淮海路”。农林下路贯穿环市东、东风东和中山路三条广州的主干道，形成一个“王”字型结构；周围居民区密集，又有广工、中山大学医学院两所高校，当然车水马龙、行人如鲫。农林下路北端连接环市东商圈，中间与东风路之写字楼及酒店接壤，因此，成为东山区及广州市的次级商务中心区。3.3 天河区区域概况人口逐渐增多，并不断向城区东部延伸发展，政府正下大力气发展软件园建设数字社区，除沿新城市中轴线发展商业以外，同时在东部开发超大型娱乐购物中心及专业市场等。天河区是政府着力发展的新城市中心区，也是市政影响最大的区域。按照广州市发展的整体规划，天河区是广州沿珠江向东延伸带状发展的第二组团，又是广州东南部大经济规划区的重要组成部分，有望建成一流水平的科技中心、体育中心、文化中心、商业中心、金融中心、交通中心。天河体育中心、火车东站及其绿化广场、中信广场、广州购书中心、天河电脑城等设施提升了天河区的档次；地铁一号线、黄埔大道、中山大道的建设、整治大大方便了天河区和其他区域的联系，加强了天河新城市中心的地位；九运场馆和沿线道路、景观的建设加快了天河区东移的脚步，带动了东圃、员村一带的房地产发展；一条新城市中轴线贯穿天河，未来城市中心的位置日益突显；天河北路和珠江新城的建设又让天河楼市在向国际化、现代化的方向迈进了一大步。天河城广场是该区首个集消闲、购物、娱乐饮食为一体的大型综合商场，聚集了大量人气，而旁边的宏城广场也是一个集服装、皮具、饮食为一体的商场。天河区的主要商场除天河城、宏城外，还有时代广场、中信广场、中泰百盛，还有在建的正佳广场等，他们的地理位置较分散，不能有机的连成一个整体。随着新的奥林匹克体育馆的建成使用，将会逐渐取代天河体育中心的文体活动功能，届时天河体育中心将被调整为大众的大型休闲娱乐公园，成为天河商业吸引和聚集人流的一个核心，打破目前天河路与天河北路商流被分割的局面，使天河商业区真正浑然一体。天河城商圈天河城商圈概况自1996年天河城开业以来，天河城经历了一段颇为艰难的“成长期”，随着天河区住宅群落的成熟、以中信广场为首的天河商务区的成长、加上地铁一号线开通，天河城商业迅速崛起，并以其为中心，在周边随之兴起各类餐饮、商务等配套行业。时至今日，围绕天河城为中心，周边商业配套组成的天河城商圈已经成熟。通过环市高速公路、广园快速干线、华南快速干线、广州东站等交通设施，带动起珠三角地区的消费聚集到天河城商圈。其规模吸引了本地、周边城市，甚至港、深同胞有目的的远道而来进行一站式购物消费。

天河城商圈范围图天河城商圈天河城商圈太古坊天河中怡商城现状天河城以“综合性购物中心”这种业态，苦熬多年之后，如今已赢得每年3亿多元的租金收入。伴随着天河城商圈的不断成熟，催生周边的商铺相继兴旺，进而更壮大了商圈。此外，在天河城东面，近30万平方米建筑面积的正佳广场已开业，10万平方米的太古文化广场正在筹备当中，加上今年年初新进驻维多利广场的新大新百货、正在招商的中怡商城等项目，这些购物中心的总营业面积接近100万平方米，足以号称“中国第一商圈”。商圈特点广州市及天河区的商业中心地带；独一无二的综合性购物中心业态，周边各种住宅、市政、餐饮、商务配套设施的完善；商圈周边商务区、成熟住宅区为项目带来广州消费力最高的庞大消费群体；交通枢纽发达。火车、汽车、地铁、港九直通巴士等均在商圈范围；除幅射整个广州外，还幅射至珠三角甚至更远的消费群。存在问题同一区域内大型商业集中，难免出现功能、业态的重复，行业竞争的状况将更趋激烈；新兴商业规模大、推出时间接近，难免需要经过一段市场培育期；道路交通配套跟不上商业容量的澎涨，道路交通堵塞将严重制约该区日后发展。未来发展趋势经营档次和购物环境得到进一步提升；商业功能进一步提升，加快发展成为集观光、饮食、购物、娱乐于一体的超大型综合商业区；继续朝大型多样化、特色化方向发展，发展多种功能融于一体的公共活动社区；项目结合分析项目结合分析：天河城商圈将随着正佳广场、太古汇广场、京光广场等大型商业的相继加入，必导致业态、功能组合上的雷同；同时，各大商业累计经营面积近100万平方米，将导致商家、消费群的争夺。因此，该商圈将面临更加激烈的竞争。

四、广州市交通现状及未来交通规划随着广州市经济的快速发展，市内人口和车辆日益增多，道路不堪负荷，严重堵塞的现象极大地制约了广州市经济的发展。近年来，广州城市交通建设可谓一年一小变，广州市政府投入了大量资金用于交通基础设施上。 目前主要的交通基础设施如下：投资127亿元人民币，于1999年6月28日正式通车的地铁一号线；投资87亿元人民币，于2000年1月28日正式通车的全长26公里多的内环路；投资45亿元人民币，于2000年中全线通车，全长38公里的环城高速公路和；投资21亿元人民币，于1999年9月3日开始试通车，二期工程预计2003年年底通车，全长15公里的华南快速干线。 现时广州市交通形成了以下格局：现时，广州市已基本完成由高速公路、快速路、地下铁路、主次干道、珠江水运等组成的立体交通网络主骨架。以内环路为核心，以三级环路――内环路、环城高速公路、华南快速干线为基础，及外向放射的25条高、快速路及45条区域性主干道组成的“方格网状加环形成放射的主骨架路网体系”。4.1 广州地铁 广州地铁总规划

广州地铁是\o"廣州"广州的\o"城市軌道交通系統"城市轨道交通系统，由广州市地下铁道总公司负责营运管理，现有1号线、2号线在运营中，但远远无法满足交通需求。为解决拥阻的道路交通，广州地铁正在大规模扩建中。从2004年开始，广州地铁每年将平均开通35公里，预计2010年3号线、4号线、5号线、6号线、7号线和8号线全部开通运营，总长为200公里。广州地铁的远期规划长度是600公里。一号线广州地铁一号线从\o"1997年"1997年起开始试运营，到\o"1999年"1999年6月28日正式通车。全线设有16个车站，分别是：广州东站（和三号线交汇）、体育中心、体育西路（和三号线交汇）、杨箕、东山口、烈士陵园、农讲所、公园前（和二号线交汇）、西门口、陈家祠、长寿路、黄沙、芳村、花地湾、坑口、西朗。其中西朗和坑口是地面车站，其他为地下车站。二号线广州地铁二号线首通段(三元里─晓港)于\o"2002年"2002年12月29日开始运营。\o"2003年"2003年6月28日地铁二号线三元里─琶洲段开始试营运。广州地铁二号线使用了很多国内乃至国际上都处于领先地位的技术。广州地铁二号线是世界上全线都在建成时就安装了屏蔽门的地铁线路之一。屏蔽门可确保乘客候车时的安全，还能节省能源消耗。广州地铁二号线已有16车站投入使用，分别为：三元里、广州火车站、越秀公园、纪念堂、公园前(和一号线交汇)，海珠广场，市二宫，江南西，晓港，中大(\o"中山大学"中山大学)，鹭江，客村（和三号线交汇），赤岗，磨碟沙，新港东，琶洲，全部为地下车站。三号线广州地铁三号线目前正在施工中。三号线呈南北走向，全长36.33公里，包括一条主线和一条支线，共设18个站。其中主线的13个站分别为：广州东站（和一号线交汇）、林和西站（支线交汇点）、体育西路站（和一号线交汇）、珠江新城站、赤岗塔站、客村站（和二号线交汇）、大塘站、后滘站、沥滘站、厦滘站、大石站、汉溪站、市桥站和番禺广场站。支线的5个站名如下：天河客运站、五山站、华师站、岗顶站、石牌桥站。其中珠江新城站至体育西路站轨道这一段（总长13.08公里，设8个站）与2004年10月8日正式开始铺轨，计划于2005年12月28日正式开通。此外还计划开设北延长线，由广州东站至新白云机场（即机场快线），全长约30.5公里，建有10个车站，其中地下站6个，高架站4个。四号线广州地铁四号线于2003年1月29日动工，其中大学城专线将于2005年年底开通。全线长68.96公里，包括地下线长29.11公里、四号线南北走向，北起萝岗新区，经科学城、奥林匹克体育中心、东圃、琶洲、官洲生物岛、大学城、石棋、\o"東涌(廣州)"东涌、黄阁等地，南至南沙新港（沙尾站）止。五号线广州地铁五号线西起芳村窖口，东至黄浦开发区客运港，全长约40.5公里，共设28座车站。六号线广州地铁六号线目前还在计划中。预计六号线主线全长32.4公里，包括地下线20.7公里、高架线11.2公里、地面线0.5公里，工设25个车站。一期工程长21.7公里，设车站19个，各站初步确定为：A区、金沙洲A站、金沙洲B站、F区、大坦沙北、大坦沙南、如意坊、黄沙、文化公园、一德路、海珠广场、北京路、越秀南路、海印、东山口、区庄、黄花岗、水荫路、沙河、燕塘。六号线支线长4.5公里，设车站3个，初步定名为：广州体育馆、二沙岛、赤岗塔。七号线（筹建中）八号线（筹建中）九号线（规划中）广佛线广州地铁广佛线是一条跨越广州、佛山南海区、佛山禅城区三个地方的线路，全长32.973公里，设22个站。其中广州18.196公里，设12个站，可与广州地铁1、2、3、8号线换乘；南海7.55公里，设5个站；佛山7.227公里，设5个站。试验段于2002年10月11日动工。预计广佛线将于2005年全线开工，2007年建成通车。广佛线把珠三角紧邻的三个城市地区更加紧密地连接起来，形成一个以广州为中心的包括户籍人口1033万，流动人口363万的广佛都市圈，可以优化三个城市的资源利用和产业结构，有利于提高广佛都市圈乃至珠三角的竞争力。十四号线（规划中）地铁线路达到一定规模，其网络的区域、物业足够多时便能拥有大量人流、物流和信息流，从而带动城市经济的发展，有此为基础便能激活沿线物业的开发和利用。因此，地铁的建设对广州市的经济及商业发展起着举足轻重的作用。

广州地铁一号线人流量统计(2000年)客流集散量最大的站仍然为体育西（平时为4万人次左右，大型节假日更多达13.7万人次），其次是公园前和烈士陵园，此三个站有一个共同之处--周围均有大型商业购物中心。最高流量断面位于公园前至体育西，平时断面双向客流达到8.5万人/日，周末则多达12.5万人次。可见大型商业物业与地铁人流量密切相关，凡有大型商业物业之地铁站人流与其他地铁站相比呈倍数增长。2005年国庆黄金周地铁日客流首次突破100万大关刚刚结束的“十一”长假，广州地铁创下了黄金周总客运量纪录和日客流最高纪录：10月1--7日，地铁一二号线共累计运送乘客520万人次，日均客流74.2万人次，其中一号线305万人次，二号线215万人次，比去年（416.03万）增加103.97万人次，同比增长达25.4%，其中10月1日单日客运量首次突破百万大关，达101.1万人次。

体育西路站和火车站站分别为一二号线客流最大站

10月1日，地铁各站人头攒动，人气超旺，上午10左右，与芳村客运站相连的一号线坑口站，大批从佛山、南海方向而来的乘客像洪水般涌入地铁站，进闸的乘客每15分钟达到1300人以上，打破了过去1100人的纪录。与天河城毗邻的体育西路站更是人头涌涌，摩肩接踵，每15分钟客流超过2000人次。国庆当天一二号线总客流创地铁开通运营以来最高纪录，达101.1万人次，其中客流最大的车站分别是：一号线的体育西路站（7.5万人次）、二号线火车站站（7.1万人次）、一号线烈士陵园站（5.5万人次）、一号线体育中心站（4.5万人次）。4.2广州内环路A. 广州内环路整体规划

在广州整个交通建设中，总投资达87亿元人民币的内环路建设是广州交通继“头号市政工程”地铁一号线后的另一核心工程。内环路全长26.7公里，东至梅东路，西至南岸路，北至恒福路，南至南田路，绝大部份为高架路，只有六二三路段、动物园路段为地上路。主线为四车道车速限制在50-60公里/小时。B. 广州内环路对广州商业的影响内环路的建成，使广州中心区的车速提高了15-30%，其巨大的基础建设投资拉动内需，刺激消费，有助于广州的整体经济增长。内环路跨广州六个区幅射八区大部分面积，可发挥三个主要功用：为进出市中心的中远距离车辆提供分流和快速疏通的作用；为无需入市区的过境车辆提供一条连贯快速的公路，直接减少穿越市中心区的车流量；为市中心的车辆提供多个选择，尽管取道内环路可能远一点，但可免受塞车之苦，可以换取更多的时间。内环路所引发的新城市交通格局对商业也有相当深远的影响，内环路以内的区域将成为市中心，因此，其中之物业的商业价值和地位也随之有所提升。内环路把广州的城市中心区扩大了，把市内六个区的空间距离缩短，传统的河南河北之划分逐渐淡化，随之变为环内区、环外区，郊区。海珠区的一部分也纳入环内，而且老城区的交通不便利因素将大大减少，反而老城区已有的成熟生活配套将比新区更为优胜。广州市城市交通的发展，拉近了河南与河北、广州与周边县市、甚至珠三角与本项目的距离，使项目不但拥有周边海珠区一百多万稳定的消费群，还拥有广州市各区九百多万常住消费群，以及南、番、顺地区、各地游客逾千万的流动消费群。五、广州市零售行业分析；5.1 零售行业浅析1、零售业分类根据2004年6月30日起实施的新国家标准《零售业态分类》中，按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种业态，并规定了相应的条件。2、主要零售业态状况百货商店目前百货商店的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸的特点。从市场形势看，大型百货商场表现为如下现状：

经济效益日益下滑。同业过度扩张竞争。

不同商业业态竞相挤占市场份额。市场缺乏热点，消费需求明显断层。

连锁超级市场中国连锁超市已成为商业领域最具活力的业态。尤其是近几年来，大中型连锁超市企业销售规模逐年递增，销售增长明显高于社会商品零售总额的增长和传统百货商店的增长。目前连锁超市表现为如下现状：发展速度快、地区分布广。竞争激烈，连锁超市业进入整合时期。

外资进入速度加快。仓储式商场仓储式商场已由经济最发达的广东省向北京、上海，再向省会城市以及其他工商业重镇拓展。国外大型著名仓储式商场纷纷进驻中国市场，不仅对国内仓储商场的发展起到示范作用，同时加剧了仓储商场之间的竞争，中国仓储式商场逐步步入规范化发展阶段，许多仓储式商场开始注重人才的培养和内部经营管理的规范运作。主要表现在：仓储式商场定位于中低档次。中国目前有60%～70%的消费者消费水平仍然较低，因而仓储式商场的定位适应当前消费状况，再加上商场推出一系列便民服务，因而颇受消费者欢迎仓储式商场实行会员制，把一些收入较高、消费量较大但同时对让利销售比较敏感的消费者纳为自己的会员，并对其大量消费实行奖励，从而成为自己固定的消费群体。实行会员制也便于商家进行市场分析，确定消费趋向，以便制定出各种营销策略自主的购物形式。消费者购物的自主心理日益增强，对营业员的依赖性减弱，而仓储式商场正适合消费者的消费心理经营管理机构精简、高效仓储式商场一般都实行PB战略。PB即PrivateBrand（私人商标）,指零售企业自己策划开发并贴有本公司特定商标的商品。专业店

发展迅速，总量大幅增加；专业细分化；经营形式多样化。专业店的发展速度在明显加快，在一些大城市的发展异常迅猛，逐渐成为与综合百货商场、超市并驾齐驱的一种商业业态。这些专业店以相对价格较低、专业服务、连锁经营等优势，迅速分割了原有大型百货商店的市场份额，但其发展中同样面临人才缺乏、经营管理水平落后、经营规模的限制等问题。便利店广州市在近两年内就有金田、阳光、广南天美、广南超市、百佳等数家曾经颇有知名度的超级市场（连锁），或关张大吉，或减少门店数量，以期调整后东山再起。而一种新型业态——便利店却在激烈的竞争中处变不惊，显出一丝“轻松”。目前，以广州为代表，便利店发展迅速，广州现有1000多家便利店，经营食品、副食品和日用杂货，品种3000～4000种，营业面积20～150平方米不等。广州的便利店有着各自统一的门店标识，其中很多门店是24小时营业。便利店适应了我国现阶段的经济发展水平和消费需要，是目前零售业态中较有发展潜力的一种，预计今后的发展速度将会更快。

购物中心（MALL）继超市、大卖场之后，"MALL购物中心"目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命，连锁MALL购物中心也开始出现。2002年，随着上海正大广场、厦门"SM城市广场"、大连和平广场、宁波天一广场、深圳铜罗湾广场、福州元洪城等一批具有国际水准的购物中心相继开业，其中深圳铜罗湾广场更堪称内地首家连锁MALL集团。标志着内地购物中心的发展步入了一个新的时期。目前国内各大传统零售商业集团（上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武汉广场、深圳铜罗湾广场、大连商场集团等）、房地产巨头（大连万达、中信集团、华润集团、香港新世界、香港嘉里、香港九龙仓、和记黄浦和长江实业集团等）、海外专业的MALL开发商（菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团、美国的一些基金协会等）乃至外资传统零售集团（马来西亚百盛、台湾太平洋、香港新世界百货，法国欧尚AUCHAN、台湾好又多等）都已开始在全国各大城市开发一批购物中心。其中泰国正大集团、大连万达、上海华联、北京华联、深圳铜罗湾广场、香港新世界集团等更计划在全国搞连锁MALL购物中心。在各大房地产公司、商业集团、国外购物中心集团"大干快上"的同时，各地的政府也意识到了建设购物中心的意义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展。北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展购物中心。目前广州和大连的购物中心发展领先于全国水平，北京和上海正在奋起急追，其他城市也开始有计划地发展购物中心，包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。目前国内最大的MALL是24万平方米的上海正大广场。在建中较大的MALL有：成都47万平方米的熊猫万国商城、广州28万平方米的正大集团天河正佳商业广场、武汉中商集团的团结商贸城购物中心（总营业面积40万平方米，一期工程的20万平方米将于2003年春节）、上海浦东的台湾好又多集团的购物中心项目、上海吴中路上26万平方米的"虹桥商贸城"、北京亦庄经济技术开发区内"北京Mall"（即大地集团的大地MALL。占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米，商业设施预定于2003年国庆节投入运营。）、北京东北方孙河一带--65万平方米的春天MALL（春天MALL占地2000亩，建筑面积达65万平方米，总投资要超过10亿美元。已有英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行及世界最大的房地产投资公司--美国科尔公司、美国第二大建筑结构公司ＳＴＡＲ公司等在美上市公司拟加盟对北京春天ＭＡＬＬ，进行资金及技术投入。）、30万平方米王府井集团的北京MALL项目。随着这些项目的陆续建成，内地将逐步迎来“MALL”时代，也许，3、5年后内地连锁商业销售额第一名的桂冠就将落到某家连锁MALL集团的头上。

购物中心的发展前景：一方面，随着国内经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对大型购物中心的需求的不断增强。另一方面，随着国内MALL的经营模式和管理技术不断成熟。我国MALL的发展前途无可限量。内地也将逐步迎来“MALL”时代，按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场、集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，“MALL”出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必然趋势。在市场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺应以规模领先，以效益制胜的世界零售业大趋势。MALL有别于其它的商业业态，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念。其他业态除了上述几种主要业态，以无店铺经营为特征、以网络技术为基础的E-Shop（网络商店）在我国也获得了一定的发展。但该类业态由于相关的管制条例跟进缓慢，对监管、消费权益的保障难度加大，因此，目前国内的E-Shop还仅是萌芽阶段。5.2 零售商查（1）服饰类专访受访者:某休闲服饰集团华南总经理庄先生（母公司为香港上市公司）公司简介：该集团自96年中进军国内市场，发展迅猛。至目前已拥有10个品牌，包括加盟店在内，全国已开设超过1800个零售点，2003年销售额达28亿人民币。广州为该集团发展基地，开设之零售点亦超过200个，为各城市之冠。北京路旗舰店北京路旗舰店专访内容：广州零售市场广州市场现存在最大问题是发展成熟的商业网点少，消费仍较集中。除北京路、上下九、天河城外，其他区域的商业零售发展仍欠理想。该集团亦曾曾尝试于新开发之商场：例如中信广场中天购物城等开设零售点，但因政府规划之交通、酒店等配套设施未能配合，加上发展商在招商时因太顾及眼前利益而未能引进一些带动人流之行业，缺少商场管理及推广经验，所以导致人流不足，商户即使有租金优惠亦难以维持经营。由此体现了政府规划不够周详、发展商不善经营两大经营因素。另外，因僧多粥少，令旺区之租金成本高居不下，令大部份零售商难以盈利。例如北京路之旗舰店年租金就过千万。发展方向S&K虽然现在国内外品牌越来越多，竞争亦随之进入白热化阶段。但在广州这个拥有过万成人口，人均消费力位于全国三甲之内的庞大市场，该集团仍未停止发展。其发展策略如下：S&K开发新品牌，尽量占领市场份额。于今年年底，又开发“ebase“品牌男士系列，专攻大众化青少年服饰；今年年初已开发“KaCo”品牌女装系列，主攻较成熟白领新设之零售网点未必立即有盈利，但就算做形象亦需保本经营I.P.ZONE开发有潜质之零售网点，包括社区型商业，与业主或发展商采用营业额分成形式计算租金，以达到双赢I.P.ZONE开店要求楼层：首选人流旺之首、二层或负一层面积：实用80-120M2，旗舰店为300-500M2BalenoBaleno对购物中心之看及期望在新开业购物中心内经营，必须有心理准备，因为大型商业物业成熟均需2—3年时间。例如本司当初首批签约进驻天河城首、二层经营，就算发展商给予较大优惠，但在开业首年，仍要亏损，第二年持平，第三年才有利润关于租金方面，如果整体经营管理较完善，可带动越多消费人流，就算租金合理上场，会有利润。现在天河城之租金已比刚开业时贵了接近一倍(￥1300元/M2)，但仍有利润空间广州人口众多，未来经济发展势头好，人口及消费必然增长，应可容纳多几个购物中心。但估计几年后消费群会分流，所以经营成本要相对降低。希望新的购物中心更有特色，经营、推广、管理更好（最好不要卖散，例如中华广场返租期满后未知数太多）

（2）饮食业专访受访者：某餐饮娱乐集团董事总经理李先生公司简介：该集团曾拥有两间卡拉OKBOX，两间台湾料理，并授权管理一间四星级酒店之餐饮及娱乐。李先生为资深之餐饮娱乐管理人仕，曾于香港柏宁顿集团管理水车屋日本料理、欣叶台湾料理等，具三十年餐饮娱乐管理经验。阿里山台湾料理阿里山台湾料理

专访内容：广州市场餐饮业在广州虽然竞争剧烈，但以饮食为先的广州人，只要味道好，再远之路程亦会去尝试。现在广州餐饮业虽仍以粤菜为主导，但特色风味餐厅亦大行其道。李先生亦是在成功经营卡拉OKBOX后洞察这一市场走势，方投资经营特色餐饮，并一炮而红，现正物色位置开设分店。在90年代初中期，经济急速发展，房地产投资热潮一浪高过一浪，所以当时涌现出一批海鲜酒楼，一餐饭局动辙消费一万几千，主要是公款及做生意请客消费为主；而在90年代后期，经济平稳发展，公款消费减少，个人消费增长，餐饮讲求实际，追求特色及风味，造就了毛利不高的特色风味餐厅之发展空间。现时之消费者要求的是五星级的服务、四星级的装修、三星级的消费，所以餐饮业特别是特色餐饮之租金成本一定要控制得好，否则难以立足市场。近年来广州之娱乐业不活跃，因一直以来高利润之夜总会或Disco连卡拉OK模式为主导，但近年政府限制该类型之娱乐业，包括立例限制营业时间（不超过凌晨2点），加强巡查，暂停发放牌照等，令该行业发展减慢。李先生亦正抓住此市场空间，于1998年开设广州第一间卡拉OKBOX，以大众化消费吸引青年唱K一族，适合家庭、公司及朋友联欢会，老少咸宜。但因现限制营业时间，亦对生意影响很大。

可以见到，对餐饮业及娱乐行业来讲，政府条例及政策欠稳定性是防碍其发展的重要因素。阿里山台湾料理阿里山台湾料理发展方向主攻餐饮，多元化发展。正考虑开设其他类型之特色餐厅、卡拉OKBOX，需看准时机及条件配合再发展。加洲红卡拉OK加洲红卡拉OK

开店要求楼层：首~三层面积：实用800~1000M2（餐饮）3000~4000M2（卡拉OK）煤气：150m3/日电力：不少于100千瓦（三相四线）排烟：管道横截面不小于0.64m2化油池：容积不小于10m3排污管：排污管管径不小于150mm对购物中心之看法及期望在内地之购物中心或商场经营，因为餐饮娱乐为配套性行业，所以功能组合非常重要，如在世贸新天地，发展商及策划公司定位准确，而且在招商及日后经营管理坚持每个特色菜系只能在商场独家经营，所以经几年经营，商场内有8个特色餐饮系列，虽有竞争，却是良性及相互促进的，如今商场人流有保证，各餐饮店经营亦稳步上升。在商场内经营，希望在早期规划是考虑餐饮娱乐之独立出入口，大型招牌等，因这是我们经营必不可少之条件。广州是华南区中心城市，加上“9+2”在实施，我们对未来之餐饮娱乐市场充满信心，购物中心是一重要开发平台。（3）百货业访谈受访者：广东吉之岛天贸百货有限公司钟小姐（原业务发展部主管）公司简介：广东吉之岛天贸百货有限公司合资双方为永旺（香港）百货有限公司和广东天河城百货有限公司。永旺集团是日本著名公司，名列全球500强前200名，为日本及亚洲最大的百货零售企业。永旺（香港）百货有限公司属于永旺集团，于1987年在香港开设了第一间分店。至今，永旺公司在香港已发展成拥有8间连锁店的上市公司。广东吉之岛天贸百货有限公司于1996年在广州市天河城地下一层开店经营，首先引进了日本综合购物超市（GMS）的经营方式，为人们带来崭新的购物模式及提供种类繁多的日常生活用品及一应俱全的购物服务。2000年至2005年分别在广州、深圳、佛山、东莞、珠海及中山开设了分店，目前在广东省已拥有9间分店。

专访内容：对购物中心之看法及期望最重要看该购物中心的地理位置及交通状态（最好在公交车站、地铁站的附近），希望物业的四面都临马路，在人流、物流输送上能尽可能方便。在购物中心内经营，主要是需要有最醒目的广告位，由于吉之岛在媒体投放上较少，所以大型招牌是必不可少之条件。作为购物中心的主力店，最担心的是物业方将购物中心卖散，这样很难控制购物中心的发展及规划在户外广场规划上，觉得应该以半室外的方式相结合，能有更大的吸引力对海珠区购物中心的目标消费群认为应重点锁定本区中上收入的消费者,应在功能、配套上充分考虑针对年轻群体的吸引力目前吉之岛天河店和中华广场店的消费人群分有区别，天河店主要为天河的白领消费及外地人消费，而中华广场更多的是老城区及由南海、顺德等在芳村转乘地铁过来的消费群体为主，目前吉之岛的月消费人潮约有6~10万人次

发展意向目前吉之岛的经营模式有三种，一是主力店，即依附在大型的购物中心内，成为该购物中心的其中一个主力店；二是独立店，即独立的一幢物业，完全成为吉之岛；三是大型的吉之岛购物中心（shoppingcentre），即以吉之岛的名义承租或合作大面积的购物中心，部份面积成为吉之岛，其它面积由吉之岛进行招商；现时希望能以主力店或Shoppingcenter形态发展。目前海珠区已拥有一定的消费力及较多人口，已能满足吉之岛的开发要求，因此将计划在海珠区开设新网点。技术要求卸货区要求能停得下四台11吨的车。购物中心停车位须充足，最少希望能有1000个车位以上。楼层：负一、首~三层面积：15000--20000M2（主力店或独立店）柱网：9MX9M或12MX12M楼层高度：最理想为4.5米以上净空

（4）电影行业调研广州电影行业市场现状随着近年国家对电影放映行业的相关政策进一步放宽，并受中国加入WTO的影响，巨大的中国电影市场日益显现。其中广州更是电影重镇，历来与京沪并呈鼎立之势。最近两年，广州电影年票房已高达5000多万元，随着中华广场电影城等一批新型主流电影城的建设开放，广州电影票房还会有大幅提高。从2002年春节档期的电影市场形势来看，广州电影市场正大踏步迈入再度繁荣。仅广州市电影公司数码院线影院，在春节假期一周时间之内就创下了200多万元票房，是去年同期的三倍。最令人欣慰的是，新的电影城的开放，创造了大量票房，而原有的电影院观众也不见减少，票房反而有较大增长，如永汉电影院，今年春节期间的票房比去年也增长了一倍多。这一现象充分说明，广州电影消费市场还远未饱和，有足够的开发空间和潜力。从另一侧面来看，也正反映出广州的电影市场开发未尽理想，相对于北京、上海等地，还有一定的差距。上海年电影票房达到1.3亿元，北京达到1亿元，按照城市人口规模和GDP水平分析，广州5000多万元电影票房还没有达到相应的水平。

上海、北京、广州三地票房对比上海、北京、广州三地票房对比未来广州电影业发展趋势电影诞生已有100多年历史，从“西洋镜”，到无声黑白电影，到立体声彩色电影，电影技术不断发展，电影也成为世界范围最具有大众性最具有影响力和感召力的一种艺术，历久不衰。从世界电影发展趋势来看，电影正在走向更高度的繁荣。以在全球电影业最具影响的美国为例，其经济和物质文明发达程度在世界上首屈一指，而其电影业恰恰也独占鳌头。美国电影产业现已发展成为其国民经济的主要支柱产业。从这一点来看，中国的经济要发展到美国这样的程度，至少还需要一定的时间，因此电影在中国远远不会有走向衰落的担忧。无论经济如何发达，人们对电影的欣赏是不会改变的，因为电影独特的充满魅力的视听享受是任何时代的人们都需要的，也是其他任何艺术形式所替代不了的。并且，随着国家对外资、民营资本进入电影市场的政策不断放宽；院线制、发行等相关机制的完善、成熟，广州电影业将随着广州经济的不断发展，将更加蓬勃的发展。

电影商户调查受访者：资深电影从业者吴小姐人员简介：电影学院出身的吴小姐是广州业界公认的资深电影界前辈，从事电影行业20余年，亲身经历改革开放以来广州电影业的风风雨雨，对广州当前的各大影院、在建影院等状况均知之甚详。广州市场观点：整体电影市场尚在初级发展阶段，各大影院质素参差不齐，有的起点高、装修豪华，有的因其历史原因、机制问题等限制，难于再上一个档次。广州最旺的影院往往也是人流最多的商业区域，商户与影院相辅相成、互相促进的经营理念在这些地方得到充分验证，如飞扬影城、中华广场影院、永汉影院、天河电影城等。广州的电影行业有巨大的发展空间，但市场尚有待成熟，而这些同时也跟政府机制、行业大环境等紧密相连。对海珠区电影发展的观点：海珠区目前的电影业状态可以用“酝酿”来形容，该地区原有影院由于各方面原因，已不能满足欣赏现代电影的软硬件要求，市场亟需有更加新型、设备配套更加齐全的现代影院。因此，在该地区，尤其是在大型商业区域内设立影院项目将极有可造性。

对海珠区设立影院的建议：对海珠区的人口状况及消费情况等做充分了解，对应所在区域的消费需求，才能科学规划在当地开发影院项目的规模、档次。海珠是西关文化的发祥、传承之地，传统文化氛围浓郁。因此，可考虑利用这一人文优势，将西关文化的概念加入影院设计中，使电影院拥有本土文化特色，使本区域消费者对影院有亲切感、认同感；同时，对区域外的消费者，则极富新鲜感，是西关文化特色的一个独特体现，同样也能吸引他们前来消费。案例分析：天河电影城影院简介：天河电影城位于天河繁华的商业中心区，于2000年1月28日开业。是香港丽新集团独家投资项目，共有6个专业电影厅、2个数码电影厅和3个贵