新建养老基地项目可行性研究报告

XX养老基地项目可行性报告XX工程咨询科技公司XX科技咨询服务中心二〇一三年六月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目总论 11.1项目背景 11.2可行性研究结论 3第二章项目建设可行性和必要性 52.1项目建设可行性 52.2项目建设必要性 7第三章市场需求分析 123.1老龄人口及抚养情况 123.2老龄服务业发展现状 133.3需求分析 133.4本项目服务对象 14第四章场址选择 164.1场址选择 164.2地理位置 164.3场址条件 164.4主要建设条件 204.5结论 21第五章建设规模与建设内容 225.1建设规模 225.2建设标准 225.3建设内容 22第六章建筑方案 236.1编制依据 236.2楼房建筑 236.3公共建筑 256.4无障碍设计 266.5主要建筑、装修材料及构造 266.6结构 266.7给排水 276.8采暖通风 306.9供电 336.10设备购置 376.11消防 38第七章环境保护 437.1编制依据 437.2设计采用标准 437.3环境和生态现状 447.4生态环境影响分析 447.5环境保护措施 467.6环境影响评价 48第八章节能 498.1节能规范 498.2能耗状况和能耗指标 498.3节能措施和节能效果分析 53第九章劳动保护及安全卫生 579.1设计依据 579.2劳动安全和卫生防护措施 57第十章组织机构与人力资源配置 5810.1组织机构 5810.2人力资源配置 58第十一章项目实施进度 6111.1建设期 6111.2项目实施计划 6112.2投资估算 6212.3资金筹措 64第十三章经济与社会效益评价 6513.1经济评价概述 6513.2项目折旧 6513.3经济效益 6513.4利润估算 6713.5经济效益分析 6713.6社会效益分析 67第十四章可行性研究的结论与建议 6814.1结论 6814.2建议 68第一章项目总论1.1项目背景1.1.1、项目名称XX养老基地1.1.2、建设性质新建1.1.3、项目拟建地点XX村1.1.4、项目承建单位ZZ房地产开发有限公司1.1.5XX房地产开发有限公司，注册资金1000万元，具有房地产开发资质。公司自成立以来,遵循“建设城市、奉献社会、综和开发、造福人民”的企业宗旨,为白山市区城市改造和住宅建设做出了突出贡献。1.1.6（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；（5）《中国老龄事业发展“十一五”规划》；（6）《白山市国民经济和社会发展“十一五”纲要》；（7）《老年人住宅设计规范》；（8）《城市居住区规划设计规范》；（9)《城市居住区公共服务设施设置规定》；(10)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；（11）《住宅设计规范》；（12）《住宅建筑设计标准》；（13）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；（14）《城市道路绿化规划及设计规范》；（15）《建筑设计防火规范》；（16）《民用建筑节能管理规定》；（17）《建筑给水排水设计规范》；（18）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》；（19）《社会福利机构设置批准证书》；1.1.7根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、建筑工程方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.2可行性研究结论1.2.1、项目规模和内容本项目总用地面积为305486㎡，建筑面积178000㎡；新建养老中心，多层公共建筑36栋，总建筑面积100000㎡；新建康复疗养中心，多层公共建筑1栋，总建筑面积4000㎡；新建娱乐活动中心，多层公共建筑3栋，总建筑面积8000㎡；新建避暑山庄，多层公共建筑12栋，总建筑面积36000㎡；新建特色种植园区，多层公共建筑10栋，总建筑面积30000㎡；新建观赏鱼池1座，钓鱼台2个，新建码头1个。新建车行道道路30000平方米，人行道道路面积10000平方米。1.2.2、项目建设进度本项目建设工期2年（2013年7月—2015年8月）。1.2.3、环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。1.2.4、投资估算与资金筹措本项目总投资约65000万元，用于项目建构筑物的施工和配套设施的完善。资金筹措：由项目承建单位自筹65000万元。1.2.5、效益分析XX养老基地项目属非盈利社会养老机构，对入住老人只收取合理的费用，年收入约4380万元，项目经济效益不大，依靠的是政府的扶持和社会各界的支持，项目的主要效益在于社会效益。1.2.6XX养老基地项目建成后，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求，具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。第二章项目建设可行性和必要性2.1项目建设可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一对子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老年人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会一轮的永恒话题。由于老龄人生理、心理功能大异于从前，如随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力减退；心理状态日益颓变，退休后失落感、孤独感、消沉感等等，严重的影响到老年人的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流，看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性，采取扎实有效措施，积极推动养老服务业的快速、健康发展。项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，交通便利，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所综上，可见本项目的建设是非常可行的。2.2项目建设必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。目前，浑江区12个镇、街，43个社区、54个行政村中，已有4个镇、8个街成为人口老年型地区。自2005年第一次老年人口普查到2006年底的两年间，我区老年人口平均每年增加3000余人，年平均增长速度为2.1%，高于1.08%的总人口增长速度。2011年底，浑江区60岁以上老年人口达到43696人，占总人口的16%。老龄化水平超过全区平均值的有通沟街道（12.4%）、红旗街道（13%）、东兴街道（12.6%）、板石街道（20.5%）、三道沟镇（12.5%）、红土崖镇（12.6%）、六道江镇（11%）、城南街道（10.9%）、江北街道（12%）和七道江镇街道（13.3%）等10个镇、街。人口老龄化给浑江区的社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此，XX养老基地项目的建设是非常必要的。第三章市场需求分析3.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表3-1。表3-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（％）60＋65＋15～59岁80＋/60＋0～14岁抚养比总抚养比2000200520102015202020252030203520402045205065.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.09.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表3-2）。表3-2两个年龄组老年人口比重的变化年份195319641982199020002010202020302040205060～7995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.280＋4.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计1001001001001001001001001001003.2老龄服务业发展现状我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。3.3需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。3.4本项目服务对象本项目建设主体及配套设施主要是为老年人养老休闲等活动服务，为三道沟当地老人、全市各县市区的老人甚至是全国各地的老人提供了一个养老休闲的胜地。本项目新建的多层建筑（包括养老中心、避暑山庄和种植园区）均向外界销售，新建康复、疗养中心、娱乐活动中心向在中心居住的老人免费开放（其中部分项目收费），本项目新建的观赏鱼池和钓鱼台、码头等为老人休闲养生提供了良好的活动场所，项目新建车行道道路和人行道道路改善了中心周围的交通，方便老人的出行。第四章场址选择4.1场址选择本项目选址于XX村，此处阳光充足，环境清静，空气清新，交通便利。4.2地理位置XX地处白山市东南部，距市区56km，中朝边境—鸭绿江云峰水库库区中游北岸，东经126°22′～126°41′，北纬41°30′～41°47′。东邻XX镇，南与朝鲜民主主义人民共和国的慈江道慈城郡隔江相望，北与浑江区红土崖镇交界，西与通化市的集安市接壤，是白山市浑江区唯一的边境镇。4.3场址条件4.3.1、地形、地貌XX镇山岭起伏，沟壑交错，地势北高南低，海拔320m左右。镇域内主要山脉有老虎山、海拔1386m，饴铬锅山海拔1087m，冰沟子山1292m。4.3.2、气候属北温带大陆性季风气候。主导风向为西南风。冬季最低温-33℃，夏季最高温36℃，年平均气温4.9℃，年平均降水量880m，无霜期140～160天左右，冻层深达1m左右。4.3.3、资源条件（1）水资源三道沟镇位于鸭绿江云峰水库中游，拥有45平方公里水域面积。镇域内河流纵横，有1湖、6河、22条较大的沟系，为镇域水产业、封沟养蛙业和水电事业的发展提供了有利的天然条件。镇域内水产品生产基地和水电站已初具规模，池沼公鱼是三道沟镇远近文明，响誉海内外的特色产品。（2）森林资源及林下资源三道沟镇森林资源丰富，林地面积38700.9hm2，森林覆盖率高达92.26%以上，属于白山市主要林业大镇之一。林下野生经济动植物种类繁多达285余种。活力木蓄积613.18万立方米，林木以红松、云杉、冷杉、水曲柳、胡桃楸、白桦树、杨树、榆树、枫桦等为主，珍贵树种有刺楸、紫杉、天女木兰等，各类山野菜、药用植物、食用菌、野生浆果种类繁杂丰富，适宜开发种植红松、落叶松、白松、鱼鳞松、柞木、桦木、椴木、曲柳等生态林和经济林，森林野生物种主要有香樟、山参、五加参、对开蕨、天女木兰、红松、云杉等达300余种；林下可种植人参、五味子、天麻、贝母、黑木耳、山芹菜、等中草药材；林下可圈养、散养紫貂、猞猁、獐、梅花鹿、林蛙等经济动物，林下经济综合开发具有巨大的潜力。（3）矿产资源矿产资源主要是钴矿、铅矿（为新发现资源）、铜矿、铁矿、金矿、水晶石、麦饭石等储量较大，其中钴矿储量居全国第二。（4）动、植物资源丰富三道沟镇林地面积38700.9hm2，森林覆盖率达92.26%以上。林下野生经济动植物种类繁多，达285种。木材蓄积量613.18万立方米，林木以红松、云杉、冷杉、水曲柳、胡桃楸、白桦树、杨树、榆树、枫桦等为主，珍贵树种有刺楸、紫杉、天女木兰等，各类山野菜、药用植物、食用菌、野生浆果种类繁杂丰富，林下开发和土特产品加工是三道沟镇具有较大的发展潜力的产业。（5）旅游资源三道沟镇森林资源丰富，自然生态环境保持基本完好，蓝天、碧水、青山、绿树，景色宜人，是游人旅游、观光、避暑的好去处。三道沟镇旅游开发资源丰富，有1岛、3洞、16峰、108景，素有“东北小江南”之称。为了开发旅游，2001年年初成立“白山市龙山湖旅游经济开发总公司”及“旅游管理处”，进一步增强了旅游经济开发力度。三道沟镇地处鸭绿江沿岸，与朝鲜隔江相望，可游览异国风情，随着白山市鸭绿江龙山湖旅游经济开发区“十二五”发展规划的制定和实施，三道沟镇的沿江、临边和森林景观优势将日益凸显出来，旅游也将成为新的经济增长点。资源条件基本分析：水利资源、森林资源、生物资源是三道沟镇可以依托的天然条件，具有无可替代性，应给予切实保护和充分利用；矿产资源具有储量优势，要变为经济优势的时机尚不成熟，应在充分研究和论证的基础上审慎开发；旅游资源具有潜在的优势和可持续性，在适度利用现有旅游资源的前提下，积极开发适应现代人需求的新的旅游资源，通过发展旅游业富民强镇，是三道沟镇的唯一选择。4.3.4、基础设施条件（1）对外交通条件目前，三道沟镇的对外交通主要依托总长度60km的八三线与白山市区联系，此公路属县级公路，路幅较窄，技术等级低，交通条件差，特别是冬季路况更差，不能满足三道沟对外联系的需要。本规划拟在白山市区至三道沟之间新开通一条一级公路，用以解决三道沟与市区的快速交通联系。另外，根据国家统一规划，三道沟——集安的沿江公路（临青线）现正在修建，此公路开通后，将把三道沟与集安紧密地联系起来，从交通方面正式确立了三道沟在“长白山——集安”间的节点和驿站地位。随着三道沟到集安沿江公路的建设开通，三道沟镇至白山市区一级公路的开通，三道沟镇的交通条件必将大幅度提升。（2）镇区市政设施全镇的自来水设施基本普及，水源为地表水，位于三道沟镇大路村和三社沟口，并建立了渗水井，在大路村建有镇区水厂，用地面积126平方米，建筑面积50平方米，供水能力300吨/日，供应范围为镇所在地、三道沟村、大路村，管网走向由北至东，管径160mm，5500米；90mm，800米；63mm，4000米。2009年9月，建立了66千伏的变电所，主变容量1000KVA，用地面积4000平方米，建筑面积2000平方米，现状负荷量：一般。镇区用电基本得到保证。镇区其它市政设施尚有待于进一步完善。基础设施条件基本分析：三道沟镇地处边陲，现状对外交通条件较差，但有望在近期内得到明显改善；镇域内水电供应已初具规模，其它市政设施将于近期投入建设，有利于高标准地满足旅游业需求。4.4、主要建设条件交通：辖区交通方便，交通有水、陆两条运输线，通往市区公路达到国家二级标准。供水：水源引自龙之谷河流，新建净水厂一座，项目供水由新建的净水厂供水系统供给。排水：项目采用雨污分流、清污分流制。建筑物排污出来的污水主要为生活污水，污水经隔油池处理后与其他污水排入项目自建的污水处理站，经达标处理后排入鸭绿江。供电：本项目电力供电线路接三道沟镇10KV供电网。通讯与网络：通讯有中国联通，通讯方便、快捷。供暖：本项目冬季供暖采用燃气室内壁挂炉取暖。4.5结论项目所在地自然条件、资源条件和社会条件均良好，可在多方面为本项目建设提供便利，有利于项目的进行。第五章建设规模与建设内容5.1建设规模本项目投资65000万元，建设XX养老基地项目。项目建成后为老年人提供一个养老、休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所和疗养度假胜地。5.2建设标准本项目养老中心建筑按三星级标准建设。其中：标准单人间：每套30平方米；标准双人间：每套50平方米；其中：残疾人双人间、每套55平方米，均设有独立卫生间。5.3建设内容本项目总用地面积为305486㎡，建筑面积178000㎡；新建养老中心，多层公共建筑20栋，总建筑面积100000㎡；新建医疗中心，多层公共建筑1栋，总建筑面积4000㎡；新建娱乐活动中心，多层公共建筑1栋，总建筑面积8000㎡；新建避暑山庄，多层公共建筑10栋，总建筑面积36000㎡；新建特色种植园区，多层公共建筑6栋，总建筑面积30000㎡；新建观赏鱼池1座，钓鱼台2个，新建码头1个。新建车行道道路3000米，人行道道路面积1000米。第六章建筑方案6.1编制依据（1）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（3）《住宅建筑规范》GB50368-2005；（4）《住宅设计规范》GB50096-2011；（5）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；（6）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；（7）《居住建筑节能设计标准（节能65%）》DB22/T450-2007（2009年版）；（8）《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010；（9）《无障碍设计规范》GB50763-2012；（10）《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；（11）《公共建筑节能设计标准》DB22/T436-2007；（12）《民用建筑外保温工程防火技术规程》DB22/T496-2012；（13）《建筑可靠度设计统一标准》GB50068-2001；6.2楼房建筑（1）新建楼房设计多层为2层、3层、4层、5层、6层单元式住宅36栋，层高2.9m，建筑结构型式为砌体结构；（2）建筑立面追求朴实、简洁、明快，屋面为平顶形式，外墙面装饰为建筑涂料；（3）依据民用建筑节能规定，多层建筑外墙采用370mm厚页岩砖，外贴阻燃复合保温材料，内墙为240mm厚页岩砖；高层建筑外墙采用200mm厚轻质砌块，外贴阻燃复合保温材料，内墙为200mm厚轻质砌块，达到节能65%的要求；（4）屋面采用阻燃复合保温材料，屋面防水采用SBS防水卷材，多层屋面防水等级为Ⅲ级。住宅外窗为单框三玻塑钢窗，内门为贴板门。住宅建筑主要特征表项目住宅建筑备注耐火等级二级结构安全等级二级抗震设防烈度＜6度结构形式砌体结构建筑层数2层、3层、4层、5层、6层地上建筑总面积（㎡）166000建筑构造及装修墙体建筑外墙采用370mm厚页岩砖，外贴阻燃复合保温材料，内墙为240mm厚页岩砖节能墙体地面水泥砂浆面层厨房、卫生间地面进行防水处理楼面水泥砂浆面层屋面屋面采用阻燃复合保温材料，屋面防水采用SBS防水卷材。Ⅲ级防水,一道设防门分户门为三防门，单元门为防盗对讲门窗单框三玻塑钢窗顶棚混合砂浆刮大白内墙面混合砂浆刮大白外墙面外墙涂料垂直交通楼梯6.3公共建筑（1）公建一层层高4.2m，二层层高3.9m，三至五层层高3.0m，建筑结构型式为砌体结构；（2）建筑立面追求朴实、简洁、明快，屋面为平顶形式，外墙面装饰为外墙砖；（3）依据公共建筑节能规定，建筑外墙采用370mm厚页岩砖，外贴阻燃复合保温材料，内墙为240mm厚页岩砖，达到节能50%的要求；（4）屋面采用阻燃复合保温材料，屋面防水采用SBS防水卷材，屋面防水等级为Ⅲ级。外窗为单框三玻塑钢窗，一层为钢化玻璃窗。内门为防火防盗门，外门采用氟碳漆饰面白钢平开门。公共建筑主要特征表项目公共建筑备注耐火等级二级结构安全等级二级抗震设防烈度＜6度结构形式砌体结构建筑层数3层、4层地上建筑总面积(㎡)12000建筑构造及装修墙体外墙：200mm轻质砌块+80mm厚阻燃复合保温材料；内墙：200mm轻质砌块节能墙体地面水泥砂浆面层卫生间贴地砖地面进行防水处理楼面水泥砂浆面层屋面屋面采用阻燃复合保温材料，屋面防水采用SBS防水卷材。Ⅲ级防水,一道设防门内门为防火防盗门、外门为平开白钢门。窗一层为钢化玻璃窗，其他为单框三玻塑钢窗顶棚混合砂浆刮大白内墙面混合砂浆刮大白外墙面外墙涂料垂直交通楼梯6.4无障碍设计根据《无障碍设计规范》GB50763-2012要求，建筑应按使用功能的不同进行布置，做到分区合理，流线通畅。住宅及公共建筑入口、高层入口平台侯梯厅、公共建筑卫生间等应进行无障碍设计。6.5主要建筑、装修材料及构造本项目所有的住房交房标准为毛坯房。6.6结构6.6.1、编制依据（1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012（2012年版）；（2）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；（3）《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；（4）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；（5）《砌体结构设计规范》GB50003-2011。6.6.2、结构设计方案（1）本工程建筑结构安全等级二级，设计使用年限50年；（2）抗震设防烈度为小于6度，建筑抗震设防类别为丙类；（3）建筑耐火等级为二级，住宅每个单元为一个防火分区、防烟分区；多层住宅每个单元设置一座疏散楼梯，单元与单元之间设有防火墙，户门为甲级防火门，窗间墙宽度、窗槛墙高度大于1.2米且为不燃烧墙体；（4）砌体结构基础型式根据地勘报告确定；（5）上部结构：采用砌体结构型式，墙体材料采用页岩砖；（6）地基与基础本项目建筑采用墙下毛石条形基础及柱下钢筋混凝土独立基础，基础持力层以及防水要求等根据岩土工程勘察详勘报告结果确定。6.7给排水6.7.1、编制依据（1）《室外给水设计规范》GB50013-2006；（2）《室外排水设计规范》GB50014-2006；（3）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；（4）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001。6.7.2、耗水量计算（1）生活用水量：中心最多能容纳老人4000人，生活用水按120L/人•d考虑，绿化浇灌用水按1.0L/㎡·次考虑，道路喷洒用水为2L/㎡·次考虑，未预见及管网漏失水量按日用水量的5%测算。因此本项目最大日生活用水量为593t/d，按365天/年计算，项目年用水量为22.73万吨。年用水量估算表序号用水场所用水规模和单位用水量指标和单位日用水量m3年用水量m31居民用水4000人120L/人.日4801752002公建用水12000m28L/m2·d96350403道路喷洒6000m22L/m2·次1243804绿化用水5000m21L/m2·次518255小计5932164456不可预见5%108227合计227267项目内设二次供水泵房1座，采用变频加压给水系统，泵房设置在靠近用水负荷大的用户，以避免室外供水管线过长，造成水泵扬程增大，浪费电能。生活供水泵采用变频调速控制，可根据不同时间用水流量的不同，自动调整水泵转速，达到了节能的目的。（2）消防用水量:本项目区内体积最大建筑室外消火栓用水量25L/s，室内消火栓用水量为15L/s，火灾延续时间按2h。自动喷水灭火系统用水量为28L/s，火灾延续时间按1h。则一次消防最大用水量为425立方米，本项目拟在临近的山上因势建一座地下式高位消防水池，容积为500立方米，消防系统即为常高压式系统，可满足项目室内室外消防用水需要。6.7.3、水源引自三道沟镇龙之谷河流，新建净水厂一座，项目供水由新建的净水厂供水系统供给，水压为0.40MPa，输水管管径为DN350。水量及水质均能满足要求。小区内生活用水由加压泵房供给。本项目需新建生活给水泵站1座，单座泵房面积为200㎡，水泵房内（单座）设生活系统加压水泵两台（一用一备）。6.7.4、给水系统小区内供水管网采用的是生活及消防分设的供水形式。生活给水管网在小区内呈支状布置形式，且生活供水采用的是二次加压供水形式。在加压泵房内设有二台变频调速自动控制水泵，来满足生活供水的压力需要。6.7.5、消防系统消防给水管网在小区内呈环状布置形式，室外地下式消火栓采用SA100-1.0型，布置间距不超过120m，保护半径不超过150m。6.7.6、管材、接口及敷设方式小区内消防供水的环状干管采用管径DN100mm热镀锌钢管、DN150mm和DN200mmPE管。生活给水管采用PPR给水管，管接口采用焊接接口，干管管径为DN80-DN250mm。室外供水管网埋地敷设，管顶防寒覆土厚度不小于1.8m。6.7.7、室外排水设计小区内污水排水系统采用雨水排水系统分流制形式排出，根据项目规划布局，项目污水按排水分区设置污水干管，管材采用DN500HDPE管和DN400混凝土管。对处于低洼地的污水经污水提升泵提升到污水处理站。本项目生活系统最大日排水量380m3/d，建筑物排污出来的污水主要为生活污水，污水经隔油池、化粪池处理后与其它污水排入项目自建的污水处理站，经处理达标后外排入水体。雨水可直接排入附近水体内，不需要处理。在小区内新建组合式预制混凝土化粪池2座。6.7.8、建筑物室内给排水设计建筑物室内给水采用下行上给式，水源由小区加压泵房、蓄水池提供，供水管管径DN100。给水系统管材采用PP-R塑料管及配件；供水干管在地沟内敷设或直埋敷设，立管及各户水表均设于管井中，水表设远程抄表系统。室内排水采用UPVC消音塑料管及配件。6.8采暖通风6.8.1、编制依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；（2）《城市热力网设计规范》CJJ34-2002；（3）《住宅设计规范》GB50096-2011；（4）《居住建筑节能设计标准（节能65%）》DB22/T450-2007（2009年版）。6.8.2、采暖设计方案、参数及设计标准采暖设备采用低温地板辐射采暖或散热器(附属建筑及车库)采暖。室外冬季采暖计算温度tw=-25℃，室内计算温度根据具体建筑的功能及要求确定相应的采暖温度，达到科学合理、节能、经济安全。6.8.3、采暖热负荷（1）供热面积热指标：新建住宅40W/㎡，公建65W/㎡。（2）项目各建筑室内采暖温度不低于下表要求：居住建筑采暖温度空间类别采暖温度卧室、起居室（厅）和卫生间18厨房16设采暖的走廊14公共建筑采暖温度空间类别采暖温度办公室18商业副食（油、盐、杂货）166.8.4、热源6.8.4.1、设计概况本项目主要设计采用燃气壁挂炉供热，燃气通过燃气站输送至各户，为本项目居住建筑及公共建筑提供冬季采暖所需要的热能。家用燃气壁挂炉是“燃气壁挂式采暖炉”的一种俗称，我们国家的标准叫法为：“燃气壁挂式快速采暖热水器”。具有防冻保护、防干烧保护、意外熄火保护、温度过高保护、水泵防卡死保护等多种安全保护措施。可以外接室内温度控制器，以实现个性化温度调节和达到节能的目的（1）工作原理当壁挂炉启动之后，在系统压力正常之后，水泵启动推动采暖媒介水流动，打开水流开关或水流传感器，输出水流信号（开关信号或脉冲信号）给主控器，主控器接到水流信号之后，启动风机进行前清扫，并检测各种安全装置是否正常，在各种安全装置正常的情况下，进行点火，再分别打开一、二级阀，燃气进入燃烧器在电火花的作用下点燃燃气进行燃烧（在点火的过程中，风机一般为半速运转或断电靠惯性运转，待点着火燃烧之后，根据燃气量确定风机转速。对于使用燃气比例阀机型，比例阀分点火电流、最小电流、最大电流，并分别可以调节），通过离子感焰技术使火焰正常燃烧，加热媒介通过散热器散发到空气中或辐射出来，达到供暖的目的。如此反复循环。（2）工作过程在锅炉待机工作状态下，当锅炉感知到有采暖需求时，风机启动，开始30秒的“前吹扫”，形成燃烧仓负压，空气进入燃烧仓；风压差开关启动，打开燃气电磁阀，燃气进入燃烧仓与空气预混；循环水泵开始工作；同时点火电极开始放电形成电弧将燃气点燃，燃气燃烧后火焰将主换热器中的锅炉炉水加热用于热交换，循环水泵将热水送出与二次系统热交换用于采暖或供热。供暖热负荷名称采暖面积（m2）热负荷指标（W/m2）修正系数设计热负荷（kW）供回水温度（℃）住宅166000400.95630860/50公建12000600.9568460/50合8.4.2、采暖方式 本项目住宅采用低温地板辐射采暖，采暖系统形式采用水平串联同程式，每户单独控制：设锁闭阀，温控调节阀。6.8.4.3、通风设计住宅及商铺明窗部分采用自然通风，暗卫生间、无自然通风的建筑采用机械通风，消防电梯前室采用正压送风。配电室及柴油发电机室设送、排风。所选用的高效节能风机采用双速电机，平时用低功率运行，火灾时用高功率运行。合理布置风机进出口管路，减少多余管件和急变流场，从而节约电能的消耗。6.8.4.4、室外供热管网送气管道采用无缝钢管且应保证气密性及具有一定的抗硫性。送气管道均采用枝状布置，在每个单体建筑采暖入口处设Y型过滤器及手动调节阀、压力表装置。敷设深度0.8m～1.2m。6.9供电6.9.1、编制依据（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；（2）《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；（3）《供配电系统设计规范》GB50052-2009；（4）《低压配电设计规范》GB50054-95；（5）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2010年版)；（6）《建筑设计防火规范》GB50016-2006。6.9.2、变、配电系统（1）本工程用电主要是照明用电、应急照明、动力设备等用电，根据项目用电负荷的要求，本项目消防用电按照二类负荷设计，其余按三类负荷设计，电源采用三相四线制，电压等级为380/220V。（2）小区电力供电电源由三道沟镇10KV市政供电网接入，导线采用10kV交联聚乙烯直埋电缆，过路及其它管线交叉处穿镀锌管保护，由当地电业部门统一配送至小区内箱变，箱式变电站尽量放置负荷中心。变压器：项目用电负荷包括居住、公共建筑和公用基础设施用电。根据吉林省发改委《关于制定新建住宅小区供电配套设施工程费标准及有关问题的通知》、《全国民用建筑工程设计技术措施-电气（2009）》和本项目的建设情况，按如下标准测算：居住住宅用电负荷：住宅用电最大用电负荷估算采用需求系数法计算。住宅建筑面积166000㎡，用电负荷为40W/㎡，需用系数取0.3。公共建筑用电负荷：本项目的公共建筑包括一般公建及其他辅助用房。公建面积的用电负荷指标取50W/m2，需用系数取0.8。公共基础设施用电负荷：主要能耗包括道路照明、环境景观绿化、生活供水泵3部分。道路照明：项目道路采用LED灯，本项目道路面积6000㎡，道路照明用电负荷为15kW/万㎡，需用系数取0.8。环境景观绿化：景观照明首选小功率金属卤化物灯，本项目中景观绿化面积为5000㎡，环境景观绿化用电负荷为10kW/万㎡，需用系数取0.8。生活供水泵：本项目建1座给水泵站，每座给水泵站内设2台给水泵，给水泵设备容量30KW，给水泵运行方式均为1用1备。需用系数取0.8。6.9.3、用电负荷计算及变压器选择项目用电计算负荷及变压器配备数量、容量表住宅建筑用电负荷（kW）公共建筑用电负荷（kW）道路照明用电负荷（kW）环境景观用电负荷（kW）给水设备用电负荷（kW）合计负荷（kW）箱变数量（台）19924807.24242507.26经计算，应设置600kVA箱式变压器各6台，变压器总装机容量为3600kVA，变压器负载率为83%，变压器能在65%-85%之间经济运行。建议变压器的型号选用S11节能型油浸变压器，箱式变电站采用放射式向各配电箱供电，低压配电装置采用固定式组合配电柜，低压侧作集中无功补偿，功率因数达到0.9以上。另设自动化柴油发电1台500KVA。6.9.4、低压供配电系统小区内低压配电系统采用放射式，由箱变引至各建筑物，电缆采用JYV22系列，直埋敷设，埋深1m，穿越主要道路时采用相应钢管保护。小区内所有住宅及公共建筑低压供电系统全部采用TN-C-S系统。6.9.5、照明根据功能区域的不同采用多样的照明方式，包括普通照明、办公照明、商业照明、停车场照明、道路照明和夜景照明等多种方式。照明灯具以低耗高效的节能型灯具为主。为保证事故时人员的安全疏散及设备的紧急检修，本工程还包括应急疏散照明和应急事故照明。在各区域的公共场所及楼梯间内设有应急疏散诱导灯，保障在火灾事故时有足够的照度与照明时间。在各种重要的设备机房、人员较密集的场所及地下停车场还设置应急事故照明。各类应急照明由集中设置地应急电源提供。电源引自附近箱变，采用三相供电，电缆穿PVC管直埋敷设，埋深1m。6.9.6、用电计量小区内多层住宅楼采用在每单元设集中表箱计量方式；景观及路灯照明采用在箱变内计量方式。6.9.7、防雷接地及安全所有住宅楼、公共建筑均为三类防雷建筑物，在屋顶设置避雷带方式，防雷引下线利用建筑构造柱内主筋，并与接地极连接，防雷接地与电气设备接地共用接地体，人工接地电阻小于1Ω。新建工程主要工程量详见下表：新建工程主要工程量一览表序号名称单位数量备注一场区工程1场地整平m23054862道路m260003绿化m2343006观赏鱼池座17钓鱼台个212化粪池座113路灯盏5014室外地下消防水池座1500m二建筑工程m21楼房建筑面积m21660002公共建筑面积m2120003生活给水泵站m2200㎡1座6.10设备购置项目主要设备明细表序号设备名称单位数量型号和参数使用情况1生活给水泵站台61.1供水泵台6Q=30m³/h,H=55m,N=30kW一用一备2污水处理设备套2一用一备3电气设备73.1箱式变压器台6600KVA全部使用3.2给水变频设备台4全部使用3.3柴油发电机台1500KVA全部备用5消防系统补给水泵台2Q=54m³/h,H=85m,N=55kW一用一备6送风机台6Q=33600m3/h,N=16.7kW,N=5.5kW7排风机台6Q=42000m3/h,N=24.0kW,N=7.5kW6.11消防6.11.1、编制依据（1）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（2）《汽车库，修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）（3）《民用建筑外墙保温工程防火技术规程》（DB22/T496-2012）（4）其它有关规范、法规、文件等。6.11.2、消防设置本项目建筑类别为二类，耐火等级为二级。按照《建筑设计防火规范》划分各建筑的防火分区。地上建筑需设置排烟设施的走道等可采用顶棚下突出不小于0.50m的梁划分防烟分区，每个防烟分区的建筑面积不宜超过500㎡，且防烟分区不应跨越防火分区。安全出口及疏散口的设置，每个防火分区设2个安全出口，两个安全出口之间的距离不应小于5.00m，公共疏散门均应向疏散方向开启。设有防烟楼梯间及前室的建筑物，前室的面积不小于6.00㎡，前室和楼梯间的门均应为乙级防火门，并应向疏散方向开启。少于100辆车辆设置双车道，一个出口，100辆车以上设置2个出口。按照《建筑设计防火规范》要求，不同部位的建筑材料采用相应耐火极限的建筑材料，并按照规范要求在相关部位设置防火墙等防火设施。防火墙上不应开设门、窗、洞口，当必须开设时，应设置能自行关闭的甲级防火门、窗。其中：建筑物内的管道井在楼板处用相当于地楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔，其井壁应采用耐火极限不低于1.00h的不燃烧体，井壁上的检查门应采用丙级防火门；附设在建筑物内的消防控制室、消防设备室，应采用耐火极限不低于2.0h的隔墙和1.5h的楼板与其它部位隔开。每个住宅单元为一个防火分区、防烟分区。公共建筑各防火分区以甲级防火门、防火墙或消防卷帘隔断。按规定布置消防防烟楼梯间、室内走道与消防楼梯。商业立面每层按规定设灭火救援窗。防火墙均以混凝土墙，砖墙构筑，耐火极限满足规范要求。建筑室内按规范规定配置磷酸铵盐干粉灭火器。6.11.3、消防管网和喷淋系统本工程项目采用常高压消防系统，保证最不利点水压不小于0.20MPa。室外管网为环形布置并设消火栓自喷系统水泵结合器。室内消防管网成环状布置，采用竖向分区，每区压力不大于1.0Mpa。栓口压力大于0.5Mpa时，采用减压孔板减压。室内消火栓间距不大于30m，消防电梯前室设消火栓，消防电梯底部消防集水坑并设排水泵。消防管道采用热镀锌钢管。大于DN80采用卡扣连接，小于等于DN80采用丝扣接口。商场及公共走道均采用湿式喷淋系统，采用中危II级。喷淋系统竖向分区，每个报警阀控制喷头高差不大于50m，每个报警阀控制喷头数量不超过800个。在停车位、车道及坡道上方、均设置直立喷头（部分有吊顶处采用吊顶喷头）。自喷系统设置专用消防水泵。自喷系统稳压由住宅屋顶水箱提供，并设增压稳压设备。6.11.4、消防电力系统建筑消防设备负荷等级为二类，采用双回路供电，当发生火灾切断其它用电时，应保证消防用电的供应，其配电设备应有明显标志。消防设备干线采用矿物绝缘电缆明敷设。支线采用阻燃耐火导线沿桥架或穿金属套管埋结构体敷设。火灾自动报警及消防联动控制系统的接地均利用联合接地系统，接地电阻不大于1欧姆。6.11.5、火灾自动报警及监控系统本工程采用一套独立的智能型火灾自动报警及联动控制主机。在建筑内的相应部位设适当型式的火灾探测器、手动报警按钮、消防电话等消防报警设备。消控中心内设119火警电话专线。各种消防设备（如消防水泵和各类消防风机）可通过报警系统启动，也可在消控中心直接控制。消火栓泵还可通过现场的消火栓按钮直接启动。消防控制中心设置在小区附属建筑物一层。6.11.6、管道井电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。6.11.7、其他区域内按照规范要求布置消防车道，宽度不小于6m，供消防使用。6.11.8、消防用水量本项目室外消火栓用水量25L/s，室内消火栓用水量为15L/s，火灾延续时间按2h，自动喷水灭火系统用水量为28L/s，火灾延续时间按1h。则一次消防最大用水量为425立方米。6.11.9、室外消防管网及管材室外消防管网为环状，地下式消火栓布置间距不超过120m，保护半径不超过150m，给水管埋设深度为相对地面不小于1.8m。消防室外给水管材采用PE塑料管，焊接连接。6.11.10、消防措施（1）室外设消防给水管道，按防火规范配备防寒地下式消火栓。（2）建筑物四周均设有环形消防通道。（3）各建筑均按防火规范的规定设置防火分区、疏散楼梯和安全出口，满足疏散宽度及距离的要求。（4）建筑物设应急照明灯及疏散指示灯。（5）电气设备尽量选用防尘式，电气线路减少裸露部分。第七章环境保护7.1编制依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》（3）国家计委、国务院环委[87]国环字第002文《建设项目环境保护设计规定》（4）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》7.2设计采用标准7.2.1、环境质量标准大气环境质量执行：GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。7.2.2、污染物排放标准废污水执行：GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准噪声执行GB-12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》7.3环境和生态现状本项目建设地点位于XX村，周边无污染源，环境条件良好。影响环境的主要因素有废水、废气、固废物及噪声等。7.4生态环境影响分析7.4.1、废水建设期废水主要来自建筑工地混凝土、砂浆等拌合用水流失，以及混凝土养生产生的废水，废水中主要污染物为SS，废水量不大。现场施工人员有一定生活污水产生，由于施工人员数量不多，生活污水量十分有限。生活污水中污染物主要有CODcr、BOD5、SS。7.4.2、废气在土方工程施工时，挖掘、回填及装卸、建筑物拆除过程中有扬尘产生，特别是在有风天气时，扬尘影响将加剧，对施工现场及周围空气环境有所影响，使空气中TSP污染物浓度增加。此外，施工车辆在土路通行时，也有扬尘产生；水泥等粉粒状物料在装卸和拌合、抖袋过程中有一定粉尘产生。工程施工时，运输车辆相对集中，因此，施工现场及周围尾气排放量相对增加，对空气环境有一定影响，主要污染物为CO。7.4.3、固体废弃物建设期固体废弃物主要产生于挖方、填方中余土、弃土临时堆积，绿地平整、绿化工程整地弃土、建筑场地平整产生的废土、弃土和建筑垃圾。此外，施工人员也有一定量的生活垃圾产生。这些固体废弃物临时堆放，对环境有一定影响。7.4.4、噪声建设期噪声主要来自施工设备产生的机械噪声和运输车辆产生的交通噪声。施工设备主要有挖掘机、装卸机、铲车、推土机等，这些设备都是高噪声机械，将产生85-95dB(A)噪声；在建筑物施工不同阶段也有搅拌机、电锯、电刨等设备产生高噪声，声压级在80-100dB(A)，将对施工场地及周围环境产生影响。施工期污染源、污染物排放，有明显的时限性和地域性，在工程结束后，污染将消失。7.4.5、废水运营期废水主要是居民和服务设施产生的生活污水，主要污染物为CODcr、BOD5、SS，产生浓度分别在300mg/l、150mg/l、200mg/l左右。7.4.6、废气废气主要来自居民厨房烟气。另外，项目运营期增加了车流量，汽车尾气排放将对空气环境有一定影响。7.4.7、固体废弃物运营期固体废弃物主要为生活垃圾。7.5环境保护措施7.5.1、建设期环境保护措施（1）充分搞好绿地建设，按功能及观赏特点，对草本植物、花卉等进行合理配置。营造出丰富多彩的绿化空间，既隔音又防噪。（2）小区内设置垃圾容器、座椅、信息标志、栏杆/扶手、围栏/栅栏、坡道、台阶等硬质景观，对保护环境、人身安全及国家财产都具有重要作用。（3）所有垃圾要有专人负责，定期由环卫部门清理，保证良好的卫生环境。7.5.2、施工噪声污染防护措施施工过程中使用的高噪声机械，如挖沟机、推土机、铲车、卡车等，施工单位应严格施工管理，大型施工机械应安装消音装置，经环保部门严格检测后方可使用；固定噪声源（如搅拌机等）设置隔声屏障，并应控制施工时段，一般在晚上8时至早上6时之间，禁止启动高噪声设备施工，以避免施工噪声扰民。7.5.3、施工扬尘大气污染防治措施（1）为防止施工产生扬尘污染，特别是干旱季节应采用喷水降尘等湿法作业方式，降低作业面的扬尘，减小对周围环境的影响。（2）土石方运输车辆应加盖苫布封闭运输，在施工现场周边按规定设置围挡，对施工区道路进行硬质覆盖，对砂石、灰土等物料应采取封闭遮盖等有效防尘措施，以减少扬尘造成的大气污染。（3）在风力5级以上天气，施工单位应停止造成扬尘的有关作业。（4）运输车辆和施工机械应保持良好的运行状态，完好率要求在90%以上，并选用优质的燃油，同时加装尾气净化装置，以有效地减少尾气污染物排放量。7.5.4、施工废水防治措施拟建项目施工废水主要为施工人员生活污水，排放生活污水相对集中的施工区，建议设置生态厕所，污水经处理后排放，以减轻直接排放对地表水和地下水水质的污染。7.5.5、施工期土方挖掘、弃土防治措施挖掘出的土方应避免大量堆积，要加强管理，及时清运。土方运输过程中，应加盖苫布，防止泥土散落，给环境带来影响。严禁野蛮施工，工程施工过程中要注意保护地下公共措施，如地下电缆、光缆、给排水管道等。7.5.6、运营期环境保护措施（1）废气污染防治措施运营期废气主要产生于车辆尾气排放和居民厨房的油烟排放。控制汽车尾气排放，主要是根据交通部门对汽车排放要求，安装尾气净化装置以及推行燃用乙醇汽油等措施，从源头控制尾气中的有害气体成份来实现；厨房产生的油烟气排放量十分有限，通过安装油烟净化机可使排放达到相应标准。（2）废水污染防治措施本项目在运营期有一定量生活污水产生，主要是洗涤水和冲洗水，排入组合式预制砼化粪池处理。（3）固体废弃物防治措施居民和各设施产生的垃圾应及时清运，加强卫生管理和清扫，减少生活废弃物的随意排放造成的污染。7.6环境影响评价本项目的生产、生活废水，废气以及废渣、噪声等经综合治理后可达到控制指标要求，对环境无不良影响。第八章节能8.1节能规范（1）《中华人民共和国节约能源法》；（2）《中华人民共和国可再生能源法》；（3）《中华节能技术政策大纲》（计交能[1999]905号）；（4）国家计委、国家经贸委、原建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告‘节能篇（章）’编制及评估的规定》；（5）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（2010年）；（6）《综合能耗计算通则》GB2589-2008；（7）《居住建筑节能设计标准（节能65%）》DB22/T450-2007（2009年版）；（8）《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010；（9）《公共建筑节能设计标准》DB22/T436-2007；（10）《民用建筑外保温工程防火技术规程》DB22/T496-2012。8.2能耗状况和能耗指标8.2.1、项目所在地能源供应状况本项目位于白山市浑江区XX村，该区域已具备完善的市政设施的接口，市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（上水、电力、热力及天然气市政配套）基本具备。8.2.2、能源消耗种类及数量本项目主要是电力和热力等能耗。8.2.2.1、电力消耗本项目年电力消耗总量为493万kWh，具体如下：（1）住宅建筑居民生活用电：住宅用电最大用电负荷估算采用需求系数法计算。居民住宅供电建筑面积166000㎡，用电负荷为40W/㎡，需用系数取0.3，住宅用电时间取5h/d，年为1825h，经估算，年耗电量为363.5万kWh。功能用电指标（w/㎡）供电面积（㎡）需要系数用电负荷（kW）用电时间（h）年用电量（万kW.h）住宅建筑401660000.319921825363.5（2）公建部分：本项目的公共建筑包括一般公建、商网及其他辅助用房。根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气》（2007）的规定，一般公建的用电负荷指标取50W/m2。经计算，本项目公共建筑总用电量为112.1万kWh。公建耗电一览表用电项目负荷指标（W/m2）建筑面积（m2）需要系数有功功率（kW）用电时间（h）有功负荷系数年用电量（万kWh）一般公建50120000.848029200.8112.1（3）基础设施：主要能耗包括道路照明、环境景观绿化、生活供水泵3部分，总耗电量为17.4万kWh。道路照明：项目道路采用LED灯，本项目道路面积6000m2，经计算，年用电量为2.1万kWh。道路照明用电量计算表设备名称面积(m2)道路用电负荷(W/m2)需要系数有功功率(kW)工作时间(h)有功负荷系数年耗电量（万kWh)道路照明60001.50.87.2292012.1环境景观绿化：景观照明首选小功率金属卤化物灯，本项目中景观绿化面积为5000m2，经计算，年用电量为0.4万kWh。景观绿化用电量计算表名称面积(m2)绿化用电负荷(W/m2)需要系数有功功率(kW)运行时间(h)有功负荷系数年耗电量(万kWh)景观绿化500010.84100010.4生活供水泵：本项目建1座给水泵站，每座给水泵站内设2台给水泵，Q=30m3/h；H=55m，N=30KW，运行方式均为1用1备。经计算，本项目供水设备用电量为5.6万kWh。供水设备用电量计算表设备名称数量(台)容量(kW)需要系数有功功率(kW)运行时间(h)有功负荷系数年用电量(万kWh)单台合计给水泵130300.82429200.85.6（4）损耗：考虑本项目选用变压器的总装机容量为3600kVA，年工作时间约为2920小时，项目变压器年损耗电量为△P1=0.01SC=0.01×8760×3200/10000=9.3万kWh。8.2.2.2、热能消耗项目住宅楼冬季供热由市政集中供热管网供给，根据《城镇供热管网设计规范》CJJ34-2010规定，考虑5%的管网损失，项目采暖方式为地热，根据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003，取修正系数为0.9，经估算中心住宅全年耗热量为52762.5GJ。名称采暖面积（㎡）室内温度（℃）室外计算温度（℃）热负荷指标（W/㎡）最大热负荷（kW）平均热负荷（kW）采暖天数（天）全年总耗热量（GJ）住宅建筑16600018-25456308371016552889.8公建部分1200018-2560684402.31655735.2合项目年耗电量为493万kWh，耗热52762.5GJ，其综合能耗折算标准煤总用量为2405.9tce/y，综合能耗指标为0.0135tce/㎡。本项目主要能源品种及年需要量见下表。项目主要能耗换算表序号主要能源及耗能工质名称计量单位年需求实物量折算系数年需要折标煤量（tce）1电万kw.h4930.1229kgce/kwhkw.h605.92供热GJ586249.50.03412kgce/MJ1800年总需求折标煤2405.98.3节能措施和节能效果分析8.3.1、规划（1）住宅朝向以南北朝向为主，可减小建筑能耗；（2）供电、供暖设备用房尽量设在负荷中心，缩短管线距离，减少能源消耗；（3）采暖系统采用室内分户控制并预留热表位置；（4）直埋采暖管道采用聚氨酯保温，厚度满足节能要求。8.3.2、建筑8.3.2.1、住宅建筑节能（1）控制体形系数S≤0.3；（2）控制窗墙面积比南向≤0.45，东西向≤0.30，北向≤0.25；（3）卧室及起居厅尽量布置在南面，楼梯间设防寒门斗；（4）外墙采用阻燃复合保温材料墙体，其传热系数：节能65%标准为0.44w/m2·k；（5）屋顶采用阻燃复合保温材料，其传热系数：节能65%标准为0.4w/m2·k；（6）采用节能型塑钢窗，采用三层玻璃、其传热系数：节能65%标准为2.0w/m2·k以下；（7）局部热桥部位采取措施减少热桥影响。8.3.2.2、公共建筑节能（1）控制体形系数：S≤0.40；（2）外墙：屋面传热系数不大于0.45W/（m2•K），外墙传热系数不大于0.5W/（m2•K）。外墙采用燃烧性能为A级（或与A级等效）的保温材料，外墙出挑构件及附墙部件均采取隔断热桥及保温措施；（3）外窗：每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比不大于0.70；（4）采用单框三玻璃塑钢平开窗。外窗的抗风压性能2级，气密性为6级。在提高窗的气密性、降低窗的散热量，从而大幅度降低能耗。8.3.3、电气节能措施（1）选用低损耗变压器S11系列，结线组别为D，Yn11，力求降低用电设备自身损耗；（2）合理选择箱变的位置，力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗；（3）选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗；（4）楼梯采用声控自动节能灯具；（5）中心内照明回路设照明控制器，根据日升日落开启光源，午夜关闭部分照明灯具，达到节能目的；（6）应根据经济电流密度选用导线，减少线路损耗；（7）公共建筑的一般场所采用T8管荧光灯或其他高效节能灯具，功率因数＞0.9。走道采用紧凑型荧光灯，电子镇流器，功率因数＞0.9；（8）选用谐波含量符合国家标准的电子镇流器、自带滤波装置的变频调速器，从而减少谐波影响，以提高自然功率因数；（9）道路照明光源采用LED灯，其功率因数低，灯内设置单灯补偿，以使功率因数提高至0.9以上；（10）照明电源线路尽可能采用三相平衡供电，以减少电压损失，以免影响光源的发光率；（11）中心内道路照明、草坪灯等宜采用光控、时控、程控或间隔分组的控制方式；（12）景观照明应集中控制，并根据需要设置一般、节日、重大庆典等不同的控制方式和深夜减灯的控制方式；（13）箱式变电站配电系统应合理选择多功能电能计量装置，电能计量装置的检测参数应包括电压、电流、有功功率、无功功率和功率因数；8.3.4、给排水节能措施（1）供水系统采用合理的工艺流程，推荐使用充气水嘴、真空排系统等先进的节水技术。卫生器具管件、洗碗机等采用节水型设备，卫生器具应选用节水型器具，大便器的冲洗水量每次不应大于6L。各独立单位的给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。管材采用PP-R管材热融连接，无结垢和漏水，室内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音；（2）选择耐旱种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术；（3）二次给水水泵应采用变频水泵，从而降低水泵的电能消耗，达到节能的目的。8.3.6、节能效果分析通过综合测算，本项目单位建筑面积年综合能耗0.0135tce/㎡，整体达到并满足全年住宅部分总能耗能够达到减少65%，公建部分能够减少50%的目标，符合《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010；吉林省地方标准《居住建筑节能设计标准（节能65%）》DB22/T450-2007（2009年版）；《公共建筑节能设计标准》DB22/T436-2007；的相关规定标准，本项目采取的节能技术措施是成熟的。第九章劳动保护及安全卫生9.1设计依据《建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（中华人民共和国劳动部第3号令）；《工业企业设计卫生标准》（JT76-79）；《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）。9.2劳动安全和卫生防护措施（1）建筑物的防火间距、采光通风、日照等均按设计规范进行设计。（2）建筑物内设有良好的通风换气设施，合理加大窗户开启面积。院内规划道路、广场地势平坦、通畅。道路与建筑物之间保持一定距离，夜间院内配有庭院灯光有足够照度的照明。（3）院内种植树木、花卉和草坪，形成绿化带和花坛，改善小气候，既净化空气，又美化了环境。（4）本工程应认真执行劳动保护、安全保护和卫生防护“三同时”的原则。（5）按电气设计的有关规范、规程对设备采取防漏电保护措施。第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构环卫消防环卫消防水电广播基建食堂后勤事务来宾接待家属接待对外联络董事会总经理常务副总经理副总经理总务部娱乐中心避暑山庄外联部办公室财务部医疗中心养老基地文秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会计统计出纳财税疾病治疗康复保健养生卫生服务殡葬事务娱乐健身参观旅游10.2人力资源配置10.2.1、生产作业班次行政管理等为一班制，医务人员三班制。10.2.2、年工作日年工作365天，每班工作8小时。10.2.3、劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员63人。表10－1劳动定员表序号岗位班制人数备注112副总经理23办公室4含司机4财务部25外联部46清洁工作人员47医疗中心工作人员88养老中心工作人员149避暑山庄工作人员810种植园工作人员811娱乐中心工作人员8合计6310.2.4、员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有