三家地产公司基于财务报表的综合能力分析

南京理工大学经济管理学院研究生课程研讨课程名称：财务报表分析与绩效评价任课教师：徐光华研讨题目：万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司基于财务报表的综合能力分析小组名：张春雷小组小组成员序号：457836成绩：万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司的盈利能力分析前言选择这三家公司的原因是他们所具有的代表性和相互之间的差异性。万科作为私企，同时也是国内最大的房地产公司；中粮地产是国企中粮集团的下属子公司；荣安地产是一家规模中等的私企。三家公司各有特色。本文分为五个模块：偿债能力分析、盈利能力分析、资产运营能力分析、投资报酬能力分析、成长能力分析。同时，每个模块内会从纵向和横向两个角度对万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司进行全年细致地分析。目的是考察每家企业的综合能力，以及近几年的国家宏观调控对房地产行业的影响程度。本文的结构是：首先，给出一些有关国家政策、市场行情、公司特殊情况说明的文字材料；其次，针对每个模块对三家公司分别进行纵向比较，以及相互之间的横向比较；最后，是对三家公司经营情况的一个总结。三个公司2009-2012年的完整财务指标报表因数据太多，放在附件中。本小组有五个人：分别是4号张盈、5号史伟强、7号张文静、8号张春雷、36号季潇。每人负责一个模块的分析工作。4号负责资产运营能力分析；5号负责成长能力分析；7号负责投资报酬能力分析；8号负责盈利能力分析；36号负责偿债能力分析。目录背景材料…………4偿债能力分析……………………51、纵向分析…………………52、横向分析…………………63、小结………………………9盈利能力分析…………………101、纵向分析………………102、横向分析………………123、小结……………………15资产运营能力分析……………161、纵向分析………………162、横向比较………………173、小结……………………19投资报酬能力分析……………201、纵向分析………………202、横向分析………………213、小结……………………23成长能力分析…………………241、纵向分析………………242、横向分析………………263、小结……………………27总结……………29附件……………30背景材料文字材料一：2009-2012年国家政策趋向2008年，在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资减少,房价也有所下降。9月以后，国家出台扶持政策：下调贷款利率、减免税费、降低房贷首付。2009年，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋。从5月开始为政策分水岭，上半年在GDP保八的前提下政策扶持。下半年由于房价快速飙升，房地产宏观调控再次卷土重来。2010年开始至今，房价调控不断升级。比如二套房贷款利率提高、提高首付、三套房贷款停止、异地限购、房产税试点、非主营央企退出地产行业等。有78家央企被勒令退出房地产行业，16家保留，中粮地产也在被保留的16家之中。文字材料二：2011-2012年行业情况2011年，房地产企业购置土地面积和土地购置费的增幅均较上年明显回落。房地产开发投资总体保持较高水平，但增幅自8月逐月回落。房屋施工面积和新开工面积增幅回落，竣工面积增幅增加。商品房销售面积增幅减小，多数城市二手房成交量同比负增长。房价出现稳中有降的城市数量逐步增多。2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升。房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，8月份以后景气指标陆续触底。总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增。2012年全国市场交易规模将再创新高。一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓。一二线城市深受调控影响，市场需求被严重积压，而随着政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放。三四线城市未在调控政策的覆盖区域，因此诸多热点三四线城市市场快速膨胀，但与此同时，这类城市经济发展水平依然落后、市场需求规模相对有限的缺陷也逐渐显露出来，在经历了前几年的快速扩张之后，市场有效需求正遭遇阶段性低谷。文字材料三：荣安公司特殊情况2009年6月，，荣安地产将全部资产出售给华远集团，并由华远集团承担荣安地产全部负债。本次出售资产（含负债）的评估净额为-29,472.71万元，双方协商一致同意价格为0元，荣安公司完成重大资产重组。重组后的荣安地产全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。同时，对接下来几年的公司利润向股东做出一定额度的承诺。偿债能力分析从短期偿债能力和长期偿债能力两个方面分别对三个公司进行分析。短期偿债指标包括：流动比率、速动比率、现金比率。长期偿债指标包括：资产负债率、产权比率、利息保障倍数、长期负债与营运资本比率。1、纵向分析表1：万科09-12年偿债能力分析年份指标2009201020112012流动比率1.91491.58521.40811.3962速动比率0.59120.55680.37020.4141现金比率（%）33.797429.168317.05820.125资产负债率（%）67.001774.686177.099778.3163产权比率（%）188.4252282.931326.8286360.2096利息保障倍数1602.13042468.12693200.32952855.147长期债务与营运资本比率（%）0.28110.32670.2560.3501纵向分析结果：短期偿债能力：三个指标值在09年~11年均下滑，速动比率和现金比率在12年略有回升。在市场好转的带动下，企业的短期偿债能力得到一定改善。长期偿债能力：较高的资产负债率反映此行业高财务杠杆的特质，产权比率持续走高，企业风险大，长期偿债能力弱。而利息保障倍数持续为正且数值较大，企业盈利好，支付利息能力强。长期债务与营运资本比率变化不大，维持在一个稳定水平。表2：中粮地产09-12年偿债能力分析年份指标2009201020112012流动比率2.0031.82121.55071.5562速动比率0.45990.41850.27720.3488现金比率（%）32.040527.351820.52228.9605资产负债率（%）51.359369.607778.167978.2565产权比率（%）76.0344203.0184338.1455341.9207利息保障倍数857.2365653.7935409.5666369.2516长期债务与营运资本比率（%）0.17960.44030.45690.4638纵向分析结果：短期偿债能力：流动比率在09年达到一个非常适宜状态，而后持续下降，但也在安全区域内。速动比率和现金比率经过先降后升的过程，变动原因与万科类似。长期偿债能力：资产负债率、产权比率、长期债务与营运资本比率持续升高，企业存在的风险加大，企业未来偿还长期债务的保障程度降低。利息保障倍数持续下降，偿付利息的能力也降低了。相对09年的偿债能力指标，中粮在10~12年的数据中显示该企业偿债能力呈明显下滑趋势。表3：荣安地产09-12年偿债能力分析年份指标2009201020112012流动比率1.42242.0951.47381.2191速动比率0.42440.37530.07520.2223现金比率（%）40.26864.92786.79521.6183资产负债率（%）64.605573.461677.625373.887产权比率（%）182.5294276.8122346.9333282.6195利息保障倍数-316.328317350.423717405.3992-625.2846长期债务与营运资本比率（%）0.50280.32030.3294纵向分析结果：短期偿债能力：从流动比率看，流动资产适中，不影响企业获利能力；速动比率持续低于1且小于其他两家公司，企业偿债风险较大；现金比率在09年为40.2686%，这可能是因为09年中国楼市亢奋，荣安地产或有集资用于扩大生产能力的建设，因此现金增加，不能认为是短期偿债能力很强，而其后两年受宏观调控影响现金比率骤减，12年楼市行情好转后现金比率也有所回升。长期偿债能力：资产负债率在60%~80%之内，房地产属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，因此资产负债率一般较高。荣安地产的数据在行业中算正常水平。产权比率过高，过度运用财务杠杆，增加财务风险。从利息保障倍数看，09年和12年该指标为负数，意味着企业的银行存款大于借款，没有意义，09年荣安完成资产重组，重组后的荣安地产全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。同时，对接下来几年的公司利润向股东做出一定额度的承诺，因而10-11年利息保障倍数指标值非常高。长期负债与营运资本的比率走低，偿债安全性提高。2、横向分析横向分析结果：短期：从速动比率看，万科的数据较高，但对于正常的速动比率值来说仍是比较低的，这是由于房地产行业的高风险导致。三个公司的现金比率都较高，且在10年至11年下降，12年回升，现金比率直接反映企业的支付能力，该比率应维持在20%以上较为安全，但比率若过高会直接影响到企业的获利能力。三个公司在12年都达到一个较安全的值。长期：在比较产权比率时，万科与荣安表现相对接近，而中粮持续上升显示其经营风险加大，此外，中粮利率保障倍数下跌、长期负债与营运资本比率升高都放映了中粮的长期偿债能力愈发糟糕。而万科除由于行业影响的资产负债率与产权比率外，其他数据变动不剧烈，长期偿债相对较好，发展稳定。3、小结（1）受国家调控的影响，三家公司的偿债能力在10~11年总体上都处于下滑趋势；（2）万科的偿债能力相对较强，偿债指标数据比较稳定，尤其是利息保障倍数较高，说明偿付利息能力强，值得投资；（3）中粮地产虽不在被勒令退出房地产行业的央企范围内，但也受到了比较大的影响，其主要问题是长期偿债能力下滑，利息保障倍数低；（4）荣安地产在09年的重大资产重组对偿债指标数据存在一定的影响，总体上偿债能力在地产行业中相对较好。三、盈利能力分析盈利能力就是公司赚取利润的能力，是投资者取得投资收益、债权人收取本息的资金来源，是经营者经营业绩的体现，也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。本文主要从资产、资本、销售、主营业务四个方面对三家地产公司进行盈利能力的分析。通过纵向和横向两个角度的比较分析，最终获知万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司的盈利能力情况。1、纵向分析表一：2009-2012年万科A盈利能力分析表年份指标2009201020112012总资产利润率(%)4.67274.09933.9164.1348主营业务利润率(%)22.020229.609828.942625.9691非主营比重9.93836.89914.69694.6788净资产收益率(%)14.2616.4718.1719.66股本报酬率(%)62.010284.5317110.2747147.945销售净利率(%)13.154417.430416.159315.1893销售毛利率(%)29.390340.699639.779237.5555纵向分析结果：万科A资产：根据表一，我们可以看到，万科地产的总资产利润率从2009年到2011年依次递减，在2012年有所回升。主要原因在于总体市场环境的影响。从文字材料一可以看到，09年下半年以后，国家调控政策不断推出，行业环境不甚理想，因此万科的总资产利润率不断下降。同时在文字材料二中，我们可以看到，12年市场出现好转，同时万科地产可能做出了一些经营变动，从而导致了总资产利润率有所上升。资本：根据表一，净资产收益率和股本报酬率不断上升，体现了万科地产所有者权益的获利能力较强且上升势头稳定，股东提供的资本所获得的回报率较高。资本的获利能力较强，值得投资。销售：根据表一，销售净利率和销售毛利率在09到10年是上升趋势，10年以后逐年下降。我认为首要原因是市场环境的恶化。随着国家调控的不断升级，房地产行业受到打压，因此销售净利率和销售毛利率不断下降。根据材料二，09年9月份开始调控，而销售净利率的下降是在11年开始，我认为是市场对政策反应的滞后性导致。任何一项政策的实施，都不是立竿见影，市场对政策的反应总会经过一段缓冲的时间。主营业务：主营业务利润率也是先上升再下降，同上分析，原因是政策调控的影响以及政策的滞后性。非主营比重都在10%以下，且逐年下降直到5%以下，可以看出万科的盈利基本上全部来自其主营业务，企业的获利能力较强。表二：2009-2012年中粮地产盈利能力分析表年份指标2009201020112012总资产利润率(%)2.8292.74912.24691.9532主营业务利润率(%)26.945733.123127.957220.3594非主营比重40.258371.328238.768140.5382净资产收益率(%)6.299.929.4610.81股本报酬率(%)35.303946.561951.723548.2194销售净利率(%)18.668426.239813.22058.5649销售毛利率(%)37.938947.402840.600729.4827纵向分析结果：中粮地产资产：根据表二，总资产利润率自2009年以后逐年递减，这主要是国家调控升级，行业环境不景气导致。资本：根据表二，净资产收益率总体上逐年递升，在11年略有回落。股本报酬率则是前三年逐年上升，12年呈现回落。首先可知，所有者权益的获利能力还是比较稳定的，起伏不是太大，这是总的行业环境导致。中粮地产虽然被保留，但是也受到了很大的影响。销售：根据表二，销售净利率和销售毛利率在在09到10年是上升趋势，10年以后逐年下降。同前面对万科的分析一样，我认为主要是市场环境的恶化导致。随着国家调控的不断升级，房地产行业受到打压，因此销售净利率和销售毛利率不断下降。另外，指标的下降比调控的开始日期晚了一年，也是政策的滞后性导致。主营业务：主营业务利润率先上升再下降，同上分析，原因是政策调控的影响以及政策的滞后性。非主营比重10年为71.3282%，其余三年都在40%左右。可以看出主营业务的盈利比例还是比较低的。在其主营业务即地产业务方面，企业的获利能力一般。通俗地讲，就是中粮集团不务正业了。表三：2009-2012年荣安地产盈利能力分析表年份指标2009201020112012总资产利润率(%)16.18483.43383.91983.9545主营业务利润率(%)55.457431.37732.546927.6816非主营比重0.3044-1.167321.7234-4.4958净资产收益率(%)48.9212.9417.5215.14股本报酬率(%)76.737523.572538.63640.7243销售净利率(%)40.754119.726324.870920.6352销售毛利率(%)61.797445.467543.236144.1796纵向分析结果：荣安地产资产：根据表三，09年的总资产利润率是16.1848%，比较高；10年突然下滑到3.4338%。之后三年逐年略有上升。这里有两个异常：一是09年的指标奇高；二是国家调控逐年升级，行业环境不景气，但荣安地产在10到12年却逐年上升。对于这两个异常现象，我认为主要和09年的荣安地产重大资产重组有关。根据材料三，我将从客观和主观两个方面解释这两个异常。首先，客观方面，荣安地产重大资产重组，大量不良资产和负债被处理掉，因此造成09年的指标奇高，而且资产良性，负担减轻也使得接下来几年内的指标上升更易理解。其次，主观方面，荣安地产向股东承诺了几年内的利润标准，因此为了符合条件，势必在接下来几年更加慎重、精确地决定经营投资策略，从而使得10到12年的总资产利润率逐年上升。另外，主观上也不排除公司为了达到承诺，将几年内的利润进行会计处理，从而给人一种逐年上升的发展势头。资本：根据表三，09年的净资产收益率和股本报酬率也是相对奇高，10年大幅下降，从上面的分析可知，主要是重大资产重组导致。10至12年，净资产收益率出现起伏，主要是市场波动，行业环境不景气导致。一方面资产重组后，资产良性，收益率应上升；另一方面，国家调控不断升级，商品房市场受到冲击，导致收益率下滑。两方面因素的综合作用导致了净资产收益率出现起伏。10年以后，股本报酬率逐年上升，同上分析，也可以从资产重组和利润承诺两方面考虑。销售：根据表三，销售净利率和销售毛利率的指标趋势与上面的净资产收益率相似。也是资产重组导致09年的指标奇高，10年大幅下滑。之后几年，在企业环境和市场环境的共同作用下，指标波动起伏。主营业务：主营业务利润率也是09年的指标奇高，10年大幅下滑。之后几年，在企业环境和市场环境的共同作用下，指标波动起伏。非主营比重除了11年达到21.7234%，其余三年都极低，在零附近，甚至负值。由此可见荣安地产的盈利基本上全部来自其主营业务，企业的获利能力较强。从材料三，我们也可以看到，全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。由指标可见它退出原有业务，进军地产行业的决心和彻底性。通过查看荣安公司2011年度报告，有如下论述：“（1）报告期荣安尚湖中央花园二期、三期交付，且体量较大；（2）荣安琴湾部分余房在2011年交付；（3）取得拆迁补偿收入，扣除房产净值后余额11156.71万元，计入营业外收入。”因此我认为11年的非主营比重陡然上升至21.7234%，是因为大量拆迁补偿收入的取得以及未能交付的工程体量较大导致。2、横向分析横向分析结果：资产：根据图一的总资产利润率比较可知，忽略荣安地产09年的奇高指标，中粮地产各年的总资产利润率都最低，万科与荣安的指标相差不大。可见，在以资产为基础的获利能力方面，中粮地产相对较差。资本：根据图四可知，从平均趋势来看，万科的指标最好，荣安略差，中粮的净资产收利率最低。根据图五可知，万科的股本报酬率最高，同时以强势的姿态逐年大幅上升；荣安与中粮则起伏波动，变化趋势不大。结合两个指标的趋势综合来看，万科地产所有者权益的获利能力最强且上升势头强势，股东提供的资本所获得的回报率最高，因此也是最值得投资的股票。荣安和中粮受大环境的影响，四年内变化不大，表现平平，没有见到上升的势头。销售：根据图六和图七可知，受国家调控的影响，三家公司10年以后的销售净利率和销售毛利率还是呈总体下滑趋势的。可见国家政策对地产行业的影响还是比较大的。但是从中也能看出差别，万科的变动幅度最为缓慢，中粮地产最为剧烈。可见在应对市场环境危机方面，万科的表现还是体现了作为地产业老大的经营能力。中粮地产作为央企，抵御市场风险的能力却最差。荣安公司的表现则是很大程度上反映了重大资产重组后的影响。主营业务：根据图二，万科和中粮地产的主营业务利润率都是出现了先上升再下降，同上分析，原因是政策调控的影响以及政策的滞后性。荣安地产受重组的影响，主营业务利润率波动起伏。但是总体还是能感觉到，若去除重大重组以及利润承诺的影响，荣安地产的主营业务利润率也在下滑。根据图三，万科和荣安的非主营比重较低，前者逐年下降至5%以下，后者除了11年突出，其余都在零值附近；而中粮地产的非主营比重则居高不下。由此可见，万科和荣安的盈利基本上全部来自其主营业务，企业的主营业务获利能力较强。而中粮地产则是不务正业，近半的利润来自非主营业务，获利能力令人担忧。3、小结（1）受国家调控的影响，三家公司的利润率总体上都处于下滑趋势；（2）万科的盈利能力相对较强，利润相对比较稳定，盈利能力较强，尤其是股本报酬率的大幅上升，值得投资；（3）中粮地产的主要问题是非主营比重太高，同时盈利能力在三者之间也是最低；（4）荣安地产的重大资产重组对财务报表的影响还是比较大的，但是总体上还是经营稳定，盈利能力比万科略差。四、资产运营能力分析1、纵向分析表1：2009-2012年万科A财务指标分析表年份指标2009201020112012应收账款周转率(次)59.75843.961146.179860.6323应收账款周转天数(天)6.02438.18917.79565.9374存货周转天数(天)917.8991337.29571422.92491275.2391存货周转率(次)0.39220.26920.2530.2823固定资产周转率(次)37.295139.380950.992164.2845总资产周转率(次)0.38060.28710.28050.3055流动资产周转率(次)0.4010.3020.29410.3195纵向分析结果：万科A应收账款周转率呈现下降后上升的趋势，总的来说公司的应收账款的变现能力比较强。应收账款周转天数是先增加后减少，应收账款在40—50天变现一次，可以说其变现能力比较强。存货周转天数先增加后略微降低，不过天数都比较长，考虑其行业的特殊性。存货周转率先减少后增加。公司固定资产周转率逐年递增。总资产周转率先降低后略微增加，2010年受到了国家房屋调控政策的影响。流动资产周转率先减少后稳定增加。表2：2009-2012年中粮地产财务指标分析表年份指标2009201020112012应收账款周转率(次)27.011122.250733.464624.6528应收账款周转天数(天)13.327916.179310.757614.6028存货周转天数(天)1597.16063087.47862040.81631585.2048存货周转率(次)0.22540.11660.17640.2271固定资产周转率(次)6.68618.120126.367726.1451总资产周转率(次)0.18030.12630.210.2356流动资产周转率(次)0.25880.16920.23850.2569纵向分析结果：中粮地产应收账款周转率呈先减少后增加再减少的折线形式，变现能力比较强。应收账款周转天数同样呈折线变化，，周转天数在15天左右，。存货周转天数先增加后降低，但是都很长时间，需要8或者9年时间。存货周转率先降低后增加。固定资产周转率成增加趋势。总资产周转率先降低后增加，不过在0.2左右，营运能力仍然很低，公司应该加强流动资产管理，提高业务管理能力。流动资产周转率先降低后增加。表3：2009-2012年荣安地产财务指标分析表年份指标2009201020112012应收账款周转率(次)1221.1617632.6824157.0164116.1262应收账款周转天数(天)0.29480.5692.29283.1001存货周转天数(天)740.89322371.54153035.41322680.5659存货周转率(次)0.48590.15180.11860.1343固定资产周转率(次)805.4568190.6562182.2777204.7753总资产周转率(次)0.79410.2050.18590.1953流动资产周转率(次)0.79870.20640.18720.2135纵向分析结果：荣安地产应收账款周转率逐年递减，说明其变现能力逐渐趋于正常，前几年的周转率不正常。应收账款周转天数变现天数也由不合理趋于略微合理变化。存货周转天数逐渐增加。存货周转率逐渐减少。固定资产周转率呈减少趋势。总资产周转率呈减少趋势。流动资产周转率呈减少趋势。2、横向分析横向分析结果：根据上述数据表和折线图已经国家政策的相关规定。三家企业的应收账款周转率总体来说是在20（次）之上，属于优秀的级别，说明企业收账速度快，坏账损失少，偿债能力强。固定资产周转率普遍上升的趋势，说明其利用比率越来越高，管理水平越好，获利能力逐年增强。流动资产周转率在2010年下降一点之后，又反弹增加，考虑到房地产行业的特殊性，相比较的来讲，万科的营运能力比较强。总资产周转率基本上在2010年度都略微下降，说明国家的产生的相应的一些房屋政策对地产行业有一定的限制影响，对其资产营运能力产生限制。特殊情况分析，由于荣安地产2009年的重大资产重装情况，导致其各项数据均有异常，所以应当以整个趋势来分析变化，2012年相对于万科和中粮，其营运能力还是较弱。3、小结：从资产营运的角度来看，三家房地产行业总的趋势都很不错，受中国整体的房间大趋势的影响，同时受国家调控政策也会有略微的变动。由于房地产企业从事的开发业务本身周期较长，多数资产周转率指标都要低于其他行业。所以简单用资产周转率指，应收账款周转率等标去衡量房地产企业的营运能力也会导致错误的判断，我们需要具体从企业预收收入的增长速度、项目开发的平均周期、新增土地的规模、盈利的增长等综合指标去进行分析。五、投资报酬能力分析从股东权益投入与企业投资回报之间关系的角度对企业盈利能力作出分析。1、纵向分析表一：2009-2012年万科A投资报酬能力分析表年份指标2009201020112012每股收益(元)0.480.660.881.14每股净资产(元)3.44.024.825.8每股未分配利润(元)0.80111.22511.72212.4272加权净资产收益率（%）15.3717.7919.8321.45纵向分析结果：万科A从表一来看,2009年万科A每股收益达到了最低点0.48，而后三年逐年攀升，直到2012年的最高位每股收益1.14。每股净资产逐年不断提升，且保持较高水平，则表明公司正在处于不断成长之中，重点反映了股东权益的含金量，公司前景良好。加权净资产收益率从2009年到2012年逐年提高，所有者权益投资盈利能力逐年增强。每股未分配利润稳步提高，2012年达到最高2.4272，由于企业收益良好所以每股未分配利润大小还算适中，可用于公司未来的扩大再生产。万科拥有较强的盈利能力,且这种盈利能力有很好的稳定性。短期盈利能力环比有所提升会增强投资者短期的信心,会有利于公司股价在未来短期走好。投资报酬能力非常好。表二：2009-2012年中粮地产投资报酬能力分析表年份指标2009201020112012每股收益(元)0.210.260.230.28每股净资产(元)3.272.582.462.6265每股未分配利润(元)0.46250.69510.84371.0521加权净资产收益率（%）10.498.889.2211.19纵向分析结果：中粮地产表二中数据显示，2009年每股净资产和加权净资产收益率较高，盈利能力较好。2010、2011年由于国家政策及企业内部原因，状况不是很好。2012年，随着地产行业整齐转好，中粮地产的收益转好。总体来说2009年到2012年中粮集团的指标还算平稳，但相对欣欣向荣的全国楼市，中粮地产发展并不良好。2009、2011、2012年中粮地产均依靠抛售股份获利，通过处置资产的方式来提高投资收益的模式，并不能为中粮地产带来持久收益。且报表数据极有可能被粉饰，即便如此也可以看出中粮地产的投资报酬能力欠佳。表三：2009-2012年荣安地产投资报酬能力分析表年份指标2009201020112012每股收益(元)0.82520.23230.38140.3998每股净资产(元)1.56321.79552.17692.6398每股未分配利润(元)0.56320.79551.17691.5767加权净资产收益率（%）64.3513.8319.216.78纵向分析结果：荣安地产由于2009年的荣安地产发生重大资产重组，所以出现2009年每股收益和加权净资产收益率异常高。除此之外，每股收益、每股净资产、每股未分配利润均逐年升高。加权净资产收益率2009年达到64.35%最高值，2010年恢复正常，2011年呈上升趋势，2012年反降。2011年是国家调控力度最大的一年，荣安地产反而取得业绩的大幅提高，完成并超过承诺数额。2012年地产市场在刚性需求的带动下开始回暖，荣安的投资回报能力增强。可见荣安公司注重管理，坚持稳健发展战略，投资报酬能力较好。2、横向分析横向分析结果：万科的每股收益最高，荣安次之，中粮最差。中粮的每股净资产比荣安的高，但是2009年-2012年差距在逐渐减小，2012年反而荣安略超中粮。每股未分配利润三家企业均逐年提高，从大到小依次是万科A、荣安、中粮。加权净资产收益率只有万科A稳步增长，中粮、荣安均有起伏。除了2009年荣安地产发生重大资产重组导致的异常数据，万科A的各项指标皆比中粮地产、荣安地产要高，说明万科A的投资报酬能力是三个企业中最好的，且一直在快速提高。在房地产行业中，万科一直保持很高的盈利水平，是房地产行业的龙头老大。相比万科A的快速发展，荣安地产的发展较为稳健，拥有发展空间。中粮地产经营不善，收益不稳，不适合投资。万科A的投资报酬能力最强，荣安地产次之，中粮最差。六、成长能力分析1、纵向分析表1：2009-2012年万科A财务指标分析表年份指标2009201020112012主营业务收入增长率(%)19.24593.749641.544743.6505净利润增长率(%)38.581737.474331.22335.0269净资产增长率(%)16.976320.211424.266821.0897总资产增长率(%)15.40856.703637.36427.8835资产负债率(%)67.001774.686177.099778.3163纵向分析结果：万科企业成立之初，它的主营业务是房地产开发，到后来经过产业结构调整，它的经营范围扩大到兴办实业、国内商业、物资供销业、进出口业务、房地产开发。销售收入一直呈现高增长率，表明万科发展至今，它的经营状况和市场占有能力在同行业中具有绝对的优势、市场前景非常看好。但销售收入只是为企业提供收入和现金的来源，并不完全形成企业的财富，只有利润才能形成企业的最终利益。主营业务增长率：除10年低于5%外，其余三年都超过了10%，且后两年均处于上升势头，但是之所以10年的波动会如此大，我们从资料可以看出，10年国家对房地产调控力度升级，这导致了万科的主营业务房地产增长率瞬间下降了近16个百分点。但是近四年的主营业务收入平均增长率为27.047675%，反映了企业产品处于成长期，将保持较好的增长势头，尚未面临产品更新风险，属于成长型企业。净利润增长率：近四年万科的净利润增长率保持平稳，虽然纵向来看增幅不大，但是近四年利润的平均增长率为35.576475%，反应企业的获利能力较好，且具有发展潜力，市场竞争能力强。资产增长率：万科净资产增长率三年总体保持平稳增长状态，12年略有下降，总资产增长率四年均超过10%，其中10年最高，近四年总资产平均增长率为34.339775%，净资产平均增长率为20.63605，即公司总资产持续快速增长的特征十分明显。仔细分析公司总资产增长的资金来源可以发现，万科的资产负债率近四年来一直处于上升趋势，所以万科的总资产中依赖负债的比例在增大。基于以上数据我们可知企业资本保全性一般，抵御风险能力较差，持续发展的能力也一般。表2：2009-2012年中粮地产财务指标分析表年份指标2009201020112012主营业务收入增长率(%)85.26444.968162.166243.3818净利润增长率(%)172.033847.540232.0883-7.1098净资产增长率(%)97.2424-5.133616.09146.4245总资产增长率(%)46.859451.826861.60996.8583资产负债率（%）51.359369.607778.167978.2565纵向分析结果：公司是由原深圳市宝安区城建发展公司经改制于1993年成立的公众股份公司。主营房地产开发、建材、兼营参股、投资。公司坚持一业为主，同时大力发展多种经营，向综合性企业集团发展的方针，经过两年多的发展，已拥有多家下属全资、合资、参股企业。主营业务增长率：除10年低于5%外，其余三年都超过了10%，且11年增长率超过了150%之大，10年之所以这么低与万科相似，我们不难得出这与整个房地产行业所处的大环境有关，也就是国家调控力度的加大和升级影响了了房地产的增长率。但是近四年的主营业务收入平均增长率为73.9451%，反映了企业产品处于成长期。净利润增长率：近四年中粮的净利润增长率不断下降，12年甚至达到负增长，反应企业的获利能力越来越差，09年发展能力还很强，但是后三年成长能力逐渐减弱，到12年甚至可以认为无成长性可言，而中粮的主营业务增长率却比较高，由此可知，中粮地产的非主营业务亏损严重。资产增长率：中粮净资产增长率整体处于下降状态，总资产增长率前三年年超过10%，12年低于10%，近四年总资产平均增长率为41.7886%，净资产平均增长率为28.656175%，所以，公司总资产前三年处于持续增长状态，但是12年处于下降状态。仔细分析公司总资产增长的资金来源可以发现，中粮的资产负债率近四年来一直处于上升趋势，所以总资产中依赖负债的比例在增大。基于以上数据我们可知企业资本保全性一般，抵御风险能力较差，持续发展的能力较差。表3：2009-2012年荣安地产财务指标分析表年份指标2009201020112012主营业务收入增长率(%)82720.1956-37.23830.19926.3393净利润增长率(%)---69.621264.15484.823净资产增长率(%)--14.861821.239821.2619总资产增长率(%)374124.360243.18843.80143.9024资产负债率（%）66.916973.461677.625373.887纵向分析结果：2009年6月，，荣安地产将全部资产出售给华远集团，并由华远集团承担荣安地产全部负债。本次出售资产（含负债）的评估净额为-29,472.71万元，双方协商一致同意价格为0元，荣安公司完成重大资产重组。重组后的荣安地产全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。基于以上原因，我们不对09年的财务指标进行分析。主营业务增长率：除10年为负外，其余两年年都超过了10%，原因也与万科相似，近三年的主营业务收入平均增长率为6.433%，从近两年主营业务的增长率来看，产品还是处于成长期，公司属于成长型公司。净利润增长率：10年荣安净利润增长率为负，近两年荣安的净利润增长率不断下降，反应企业的获利能力越来越差，说明10年发展能力很差但是11年发展能力很强，12年有所下降，说明企业的获利能力一般，发展潜力也一般。资产增长率：荣安净资产增长率整体处于上升状态，总资产增长率10和11年超过10%，12年低于10%，近三年总资产平均增长率为30.2972%，净资产平均增长率为19.1211%，所以，公司总资产10和11年处于持续增长状态，但是12年处于下降状态。仔细分析公司总资产增长的资金来源可以发现，荣安的资产负债率近三年来总体处于上升状态，所以总资产中依赖负债的比例在增大。基于以上数据我们可知企业资本保全性一般，抵御风险能力较差，持续发展的能力较差。2、横向分析说明：由于荣安公司09年才完成资产重组开始进军房地产行业，所以对于荣安地产09的财务指标我们不做分析，在柱状图中也未显示。指标一：主营业务增长率横向分析结果：从数据和图表我们可以看出，09年中粮地产的主营业务增长率明显高于万科公司，所以09年中粮地产的成长性强于万科公司。同样可以分析10年到12年的数据，从平均值来看，这四年中粮地产的成长性最好，其次是万科，最后是荣安地产。指标二：净利润增长率横向分析结果： 比较三个公司四年的数据我们可以发现，虽然中粮地产的平均净利润增长率跟万科相差不大，但是万科四年的净利润增长率保持较平稳状态，而中粮地产确实逐年下降，由此我们可以说，万科公司的获利能力和发展能力均优于中粮地产，其次是荣安地产。指标三：净资产增长率指标四：总资产增长率指标五：资产负债率横向分析结果：观察上面三个柱状图我们可以发现，总资产增长率中粮地产优于万科优于荣安，公司总资产持续快速增长的能力中粮最好，其次是万科再次是荣安。仔细分析公司总资产增长的资金来源可以发现，三家公司的资产负债率都很高，但整体来说万科大于中粮大于荣安，所以理论上讲万科抵御风险能力不及中粮和荣安。3、小结（1）从主营业务增长率来看，三家企业的主营业务均处于成长期，从生命周期理论来讲，处于成长期的公司应该加大投资和创新力度，加大市场占有率，增强产品的竞争力。所以三家公司应该努力提高市场占有率，增强企业的品牌知名度。（2）从净利润增长率来看，万科的获利能力最好，且比较稳定，而中粮地产的非主营业务亏损严重，所以应该找出非主营业务的问题所在，采取相应的改革措施，荣安地产的获利能力在逐年下降，这也是一个危险信号，企业应找出获利逐渐减少的原因，对症下药。总体来说，万科的获利和发展能力最优。（3）从资产增长率和负债率来看，房地产行业负债率都比较高，这也反应了其风险性很大，抵御风险的能力差。当然，由于房地产这个特殊的行业以及中国的特殊国情，房地产市场的波动性与整个中国经济的发展密切联系在一起，所以我们不能单纯以这两个指标来界定房地产企业抵御风险的能力和持续发展能力。七、总结1、受国家宏观调控的影响，三家公司的偿债能力、盈利能力在10年以后总体上都处于下滑趋势。资产营运能力受市场影响，略有变动。投资报酬均呈上升趋势，可见房地产行业的利润回报还是较高的。三家企业的主营业务均处于成长期，应该加大投资和创新力度，加大市场占有率，增强产品的竞争力。所以三家公司应该努力提高市场占有率，增强企业的品牌知名度。2、相对其他两家，万科的大多数指标都较为突出。利息保障倍数较高，偿债能力相对较强；利润相对比较稳定，尤其是股本报酬率的大幅上升表明盈利能力较强。从净利润增长率来看，万科的成长能力也是最优。因此，综合来说，万科A是三家之中最值得投资的股票。3、中粮地产的主要问题有三个：一是长期偿债能力下滑，利息保障倍数低；二是非主营比重太高，同时盈利能力在三者之间也是最低；三是每股收益最低，同时每股净资产也在不断下滑，直到2012年三家之中垫底。从中我们可以反思，作为国企，本身具有很多私企所不能具备的优势，但是抵御市场风险的能力却不尽人意。不知是制度上的问题，还是管理上的原因。4、荣安地产因为09年的重大资产重组，所以09年的指标特别高，10年恢复正常。之后三年的指标相对平缓。在三家之中，偿债能力和盈利能力都属于中等，较为稳定。相比万科A的快速发展，荣安地产的发展较为稳健，拥有一定发展空间。附件：1、万科A2009-2012年的财务指标报表；2、中粮地产2009-2012年的财务指标报表；3、荣安地产2009-2012年的财务指标报表；4、09-13中央房产调控政策；5、2011-12年房地产市场总结及形势分析。

货币资金审定表被审计单位：项目：货币资金审定表编制：日期：索引号：ZA财务报表截止日/期间：复核：日期：项目名称期末未审数账项调整重分类调整期末审定数上期末审定数索引号借方贷方借方贷方库存现金银行存款其他货币资金小计合计审计结论

库存现金监盘表被审计单位：项目：编制：日期：索引号：ZA1-1财务报表截止日/期间：复核：日期：检查盘点记录实有库存现金盘点记录项目项次人民币美元某外币面额人民币美元某外币上一日账面库存余额①1000元张金额张金额张金额盘点日未记账传票收入金额②500元盘点日未记账传票支出金额③盘点日账面应有金额④=①+②-③=2-3100元盘点实有库存现金数额⑤50元盘点日应有与实有差异⑥=④-⑤10元差异原因分析白条抵库（张）5元2元1元0.5元0.2元0.1元合计追溯调整报表日至审计日库存现金付出总额报表日至审计日库存现金收入总额报表日库存现金应有余额报表日账面汇率报表日余额折合本位币金额本位币合计出纳员：会计主管人员：监盘人：检查日期：审计说明：银行存款（其他货币资金）明细表被审计单位：项目：银行存款明细表编制：日期：索引号：ZA2-1财务报表截止日/期间：复核：日期：开户行账号是否系质押、冻结等对变现有限制或存在境外的款项银行日记账原币余额银行已收,企业未入账金额银行已付,企业未入账金额调整后银行日记账余额银行对账单余额（原币）企业已收，银行未入账金额企业已付，银行未入账金额调整后银行对账单余额调整后是否相符①②③④=①+②-③⑤⑥⑦⑧=⑤+⑥－⑦----------合计编制说明:1.若账面余额(原币数)与银行对账单金额不一致，应另行检查银行存款余额调节表(见ZA2-3)；2.银行存款、其他货币资金审计时均可使用该表，当其他货币资金使用时应修改索引号。审计说明：银行存单检查表被审计单位：项目：银行存单检查表编制：日期：索引号：ZA2-2财务报表截止日/期间：复核：日期：开户银行账号币种户名存入日期到期日期末存单余额期末账面余额备注注：备注栏可填写是是否被质押、用于担保或存在其他使用限制等情况说明。审计说明:对银行存款余额调节表的检查被审计单位：项目：对***账户银行存款余额调节表的检查编制：日期：索引号：ZA2-3财务报表截止日/期间：复核：日期：开户银行：银行账号：币种：项目金额调节项目说明是否需要审计调整银行对账单余额加:企业已收，银行尚未入账合计金额。其中:1.2.减:企业已付，银行尚未入账合计金额。其中:1.2.调整后银行对账单余额企业银行存款日记账余额加:银行已收，企业尚未入账合计金额。其中:1.2.减:银行已付，企业尚未入账合计金额。其中:1.2.调整后企业银行存款日记账余额经办会计人员(签字):会计主管(签字):审计