质量“实测实量”指导手册

中铁建设集团房地产有限公司

“实测实量”操作指引手册

中铁建设集团房地产有限公司

二〇一五年九月

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“实测实量”操作指引

第一章“实测实量”检查方案

1.各项目公司应根据本指引制定本公司实测实量执行细则。施

工单位应按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层

实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于

30%的比例进行

复测；项目公司对监理公司复测数据按不低于

50%的比例进行复测；

各项目公司应将经监理及公司相关部门复测后的实测数据作为对施

工单位付款及评估的重要参考依据。房产公司工程建设部进行实测

实量时应对项目公司公司实测数据进行检查核对。

2.房产公司工程建设部检查组根据项目公司实测实量档案，对

项目公司抽测的范围内和未被项目公司抽测的范围内各抽取相应数

量检测项进行复测，复测比例不低于项目公司抽测范围的

30%。

3.当所选择楼栋数≥5栋楼时，随机抽取

3栋楼进行复测。当

<5栋时，抽取2栋楼进行复测。

4.所选中楼栋中，项目公司抽测的范围内抽取

2个楼层，项目

部未抽测的范围内抽取2个楼层，进行复测。

5.要保证每个施工单位至少有1栋楼被抽取。

6.各项目公司需要提供建筑图纸、结构图纸和相关图集，以便

核查钢筋间距、保护层厚度、楼板厚度，计算房间净高和开间/进深

尺寸设计值。

7.地面垫层完成后，各项目公司需提供房间定位十字线，以便

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检查房间方正度。

8.主体结构实测实量对现场具备检测条件的结构面进行抽检

（含已结构封顶的楼栋）；结构回弹检测构件混凝土龄期要求在28

天以上。结构回弹只对结构实体混凝土强度抽查检测其有无异常。

第二章现场实测实量方法

1.主体工程实测实量

（1）楼板厚度检测

指标说明：反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差。

合格标准：【-5；+8】mm

测量工具：一体式楼板测厚仪

测量方法：

对已完成部位每栋楼不同楼层随机抽取不少于5块楼板，对抽

取的楼板每块不少于5个点进行检测；

在距墙≥0.5米，距楼板中心≥0.5米范围内进行取点。以合

格率进行评分。

图示1:

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（2）钢筋保护层厚度

指标说明：反映梁、板、墙的钢筋保护层厚度与设计值的偏差。

合格标准：梁【-7；+10】mm；板【-5；+8】mm；墙【-5；+8】mm；

测量工具：钢筋扫描仪

测量方法：

对已完成部位每栋楼随机抽取不少于12个构件（梁、板、墙均

衡选取）;

每个构件不少于5个点进行测量,以合格率进行评分。

（3）受力钢筋间距

指标说明：反映墙、板主筋间距的实测值与设计值的偏差。

合格标准：主筋间距：板【-10；+10】mm；墙【-10；+10】

mm；

测量工具：钢筋扫描仪

测量方法：

对已完成部位每栋楼随机抽取不少于

12个构件（梁、板、墙均

衡选取）;每个构件不少于

5个点进行测量。以合格率进行评分。

（4）混凝土强度检测

指标说明：反映混凝土设计强度与实际回弹强度的偏差。

合格标准：混凝土龄期满足要求时，回弹强度推定值应达到设

计强度要求。

测量工具：混凝土回弹仪

测量方法：

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每栋楼抽取梁、板、墙（随机抽取不少于

2个构件），1个构件

不少于10个测区；工程检查中进行混凝土强度回弹，

仅为检验混凝

土强度有无异常，不作为评价指标。

（5）截面尺寸偏差检测

指标说明：反映层高范围内剪力墙、混凝土柱施工尺寸与设计

图尺寸的偏差。

合格标准：【-5；+8】mm

测量工具：5m钢卷尺

测量方法：

以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。同一墙/柱

面作为一个实测区，累计实测实量不少于20个实测区。每个实测区

从地面向上300mm和1500mm各测量截面尺寸1次，作为判断该实

测指标合格率的2个计算点。

图示2：

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（6）墙面平整度检测（主体）

指标说明:反映层高范围内剪力墙、砌体结构墙、混凝土柱表

面平整程度。

合格标准：混凝土【0；8】mm；砌体【0；8】mm

测量工具：2m靠尺，楔形塞尺

测量方法：

剪力墙/砌体结构墙：选取长边墙，任选长边墙两面中的一面

作为1个实测区，累计实测实量不少于10个实测区。当所选墙长度

小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）取左上及右下2个角，

按45度角斜放靠尺，在墙体中部距地

20cm位置平放靠尺,累计测三

次表面平整度。跨洞口部位必测。这

3个实测值分别作为该指标合

格率的3个计算点。

当所选墙长度大于3米时，除上述3尺外，在

墙长度中位置平放靠尺，

累计测四次表面平整度。跨洞口部位必测。

这4个实测值分别作为该指标合格率的4个计算点。混凝土柱：可

以不测表面平整度。

图示3:

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（7）墙面垂直度检测（主体）

指标说明:反映层高范围内剪力墙、砌体结构墙、混凝土柱表面

垂直的程度。

合格标准：混凝土【0；8】mm，砌体【0；5】mm

测量工具：2m靠尺

测量方法：

剪力墙/砌体结构墙：任取长边墙的一面作为1个实测区，累计

实测实量不少于

10个实测区.当墙长度小于

3米时，同一面墙距两

端头竖向阴阳角约

30cm位置，分别按以下原则实测

2次：一是靠

尺顶端接触到上部混凝土顶板位置时测

1次垂直度，二是靠尺底端

接触到下部地面位置时测

1次垂直度。混凝土墙体洞口一侧为垂直

度必测部位。这

计算点。

当所选墙长度大于

2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的

3米时，除上述2尺外，在墙长度中部位置

2个

靠尺基本在高度方向居中时测

1次垂直度。混凝土墙体洞口一侧为

垂直度必测部位。这

3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的

3个计算点。混凝土柱：任选混凝土柱四面中的两面，分别将靠尺

顶端接触到上部混凝土顶板和下部地面位置时各测1次垂直度。这

2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

图示4：

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（8）顶板水平极度差（主体）

指标说明：考虑实测实量的可操作性，选取同一功能房间混

凝土顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测

值的极差值，综合反应同一房间砼顶板的平整程度。

合格标准：【0；15】mm

测量工具：激光扫平仪、塔尺或拥有足够刚度的5米钢卷尺测

量方法：同一功能房间混凝土顶板作为一个实测区，累计实测实量

10个实测区。使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。

同一实测区距墙边30cm位置处选取4个角点，以及板跨几何中心

位置，分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。以最低

点为基准点，计算另外4点与最低点之间的偏差。偏差值≤15mm

时实测点合格：15mm＜最大偏差值≤20mm，5个偏差值（基准点偏

差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

最大偏差值＞20mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该

实测指标合格率的5个计算点。

—8—

图示5：

2.装饰工程实测实量

（1）墙体表面平整度检测（装饰）

指标说明：反映层高范围内装饰墙面表面平整程度。

合格标准：抹灰【0；4】mm；腻子【0；4】mm；砖【0；3】mm；

石材【0；2】mm；

测量工具：2m靠尺，楔形塞尺

测量方法：

任选一面墙作为1个实测区，累计实测实量不少于10个实测区。

每一测尺实测值为1个合格计算点。当所选墙长度小于3米时，同

一面墙4个角（顶部及根部）取左上及右下2个角，按45度角斜放

靠尺，在墙体中部距地20cm位置平放靠尺，累计测三次表面平整度。

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跨洞口部位必测。这3个实测值分别作为该指标合格率的

点。当所选墙长度大于3米时，除上述3尺外，在墙长度中部位置

平放靠尺，累计测四次表面平整度。跨洞口部位必测。这

值分别作为该指标合格率的4个计算点。

图示6：

3个计算

4个实测

（2）墙面垂直度检测（装饰）

指标说明：反映层高范围内装饰墙面表面垂直的程度。

合格标准：抹灰【0；4】mm；腻子【0；4】mm；砖【0；2】mm；

石材【0；2】mm

测量工具：2m靠尺

测量方法：

任取墙的一面作为1个实测区，累计实测实量不少于

区。当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约

10个实测

30cm，

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分别按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到上部顶板位置时测

1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度。

墙体洞口一侧为垂直度必测部位。这2个实测值分别作为判断该实

测指标合格率的2个计算点。当所选墙长度大于3米时，除上述2

尺外，在墙长度中部位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。

墙体洞口一侧为垂直度必测部位。这3个实测值分别作为判断该实

测指标合格率的3个计算点。柱：任选柱四面中的两面，分别将靠

尺顶端接触到上部混凝土顶板和下部地面位置时各测1次垂直度。

这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

图示7：

图示8：

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（4）室内净高检测

指标说明：综合反映同一房间室

程度。

合格标准：【-20；20】mm

测量工具：5m钢卷尺，激光测距仪

测量方法：

每一个功能房间作为1个实测区，测区。施测前，所选套房必须完成地面找平层施工。同时还需了解所选套房的各房间结构楼板的设计厚度和建筑构造做法厚度等。各

房间地面的4个角部区域，距地脚边线

开吊顶位），在地面几何中心位选取

的5个垂直距离，即当前施工阶段

算点：用图纸设计层高值减去结构楼板和地面找平层施工设计厚度

内净高实测值与理论值的偏差

10个实

累计实测实量不少于

30cm附近各选取1点（避

1点，测量出地面与天花顶板间

5个室内净高实测值。合格率计

—12—

值，作为判断该房间当前施工阶段设计理论室内净高值。当实测值

与设计值最大偏差值在【

-30，+30】mm之间时，5个偏差值的实际

值作为判断该实测指标合格率的

5个计算点。但实测值与设计值最

大偏差值>30mm或<-30mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为

判断该实测指标合格率的5个计算点。

图示9：

（5）开间/进深检测

指标说明：

选用同一房间内开间

、进深实际尺寸与设计尺寸之

间的偏差。

合格标准：

【-10；10】mm

测量工具：5m钢卷尺，激光测距仪

测量方法：

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每一个功能房间的开间和进深分别各作为2个实测区，累计实

测实量不少于6个功能房间。同一实测区内按开间（进深）方向测

量墙体两端的距离，会得到4个实测值。作为该房间实测的4个计

算点。比较实测值与图纸设计尺寸，得出偏差，与合格标准进行比

较。

图示10：

（6）阴阳角方正测

指标说明：反映层高范围内墙体阴阳角方正程度。

合格标准：腻子【0；4】mm；砖【0；3】mm；石材【0；2】mm；

测量工具：角尺

测量方法：

每面墙的任意一个阴角或阳角均可以作为1个实测区，累计实

测实量不少于15个实测区。在同一个墙面阴角或阳角部位，从地面

向上300mm和1500mm位置分别测量1次。2次实测值作为判断该实

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测指标合格率的

图示

11：

2个计算点。

（7）观感质量检测

指标说明：反映室内墙面、顶面、地面空鼓、开裂、起砂、起

皮的程度。

合格标准：无空鼓、开裂、起砂、起皮现象（空鼓尺寸小于

100mm*100mm算为合格）。

测量工具：目测、空鼓锤

测量方法：

所选房间的每个自然间，厨房、卫生间、走道等，均可以作为

1个实测区，每个实测区作为1个实测点，累计实测实量不少于20

个实测区。每个实测点作为1个合格计算点。实测时，每个实测区

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通过目测、空鼓锤敲击等方式，检查是否符合合格标准。所选同一

实测区只要发现1条裂缝，或空鼓可以认为该实测区

合格，反之为合格。

（8）顶板水平极度差检测（装饰）

指标说明：考虑实测实量的可操作性，顶棚（吊顶）完成后，

选取同一功能房间顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线

之间5个实测值的极差值，综合反应同一房间砼顶板的平整程度。

合格标准：【0；10】mm

测量工具：激光扫平仪、塔尺或拥有足够刚度的

测量方法

一个功能房间顶板作为一个实测区，累计实测实量

使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。

1个实测点不

5米钢卷尺

10个实测区。

同一实测区

距墙边约30cm位置处选取4个角点，以及板跨几何中心位，分别

测量顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。以最低点为基准点，

计算另外4点与最低点之间的偏差。偏差值≤10mm时实测点合格；

10mm＜最大偏差值≤15mm，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的

实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。最大偏差值＞

15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格

率的5个计算点。

图示12：

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避

（9）户内门洞尺寸偏差检测

指标说明：反映户内门洞尺寸实测值与设计值的偏差程度，

免出现“大小头”现象。

合格标准：高度偏差【-10,10】mm；宽度偏差【-10,10】mm；

墙厚偏差【-3,3】mm；

测量工具：5m钢卷尺

测量方法：

每一个户内门洞都作为一个实测区，累计

20个实测区，入户

门门洞必选。实测前需了解所选套房各户内门洞口尺寸。实测前户

内门洞口侧面需完成抹灰收口和地面找平层施工，以确保实测值的

准确性。实测最好在施工完地面找平层后，同一个户内门洞口尺寸

沿宽度、高度各测2次。若地面找平层未做，则从现场

1m标高线

测量并计算实测户内门洞口高度2次。宽度和高度的

2个测量值与

设计值之间偏差的最大值，作为该户内门洞口尺寸高、宽偏差的2

个实测值。墙厚则左、右、顶边各测量一次，

3个测量值与设计值

之间偏差的最大值，作为墙厚偏差的

1个实测值。每一个实测值作

为判断该实测指标合格率的1个计算点。

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图示13：

（10）外墙窗内侧墙体厚度极差检测

指标说明：反映外墙窗内侧墙体厚度偏差大小的程度，避免出

现大小头现象，影响交付观感。

合格标准：【0,4】mm

测量工具：5m钢卷尺

测量方法：

任一樘外窗作为一个实测区，累计实测实量区。个实测实测时

外墙窗框等测量部位需完成抹灰或装饰收口。