浙江某老年社区项目建议书b

目录第一章前言 21.1项目名称 21.2投资主体及建设单位 21.3建设地点及占地情况 31.4项目建设内容 31.5项目建设的主要技术经济指标 31.6年度项目进度使用计划 41.7编制依据 5第二章项目建设的背景和必要性 72.1项目建设的背景 72.2项目建设必要性 7第三章市场预测 93.1老年住宅市场的发展现状 93.2国内外***发展经验研究 103.3老年住宅市场竞争状况分析 123.4老年住宅消费者分析 163.5结论和建议 21第四章项目选址和建设条件 254.1项目概况 254.2建设场地自然条件 254.3地质条件 25第五章建设项目规模和建设内容 275.1项目建设总平面布置方案 错误！未定义书签。5.2建设规模 275.3建设内容 27第六章节能、消防和劳动、环境保护 296.1节能、节水措施 296.2消防措施 296.3劳动保护 30第七章项目组织机构和管理模式 317.1项目组织机构 317.2本项目的管理模式 31第八章项目建设进度安排 32第九章投资估算 339.1投资估算费用说明 339.2开发建设投资估算 34第十章财务评价 3610.1项目投资与效益评价 3610.2项目社会效益评价 38第一章前言1.1项目名称***老年社区1.2投资主体及建设单位1.2.1投资主体***是一家以资本为纽带的综合性企业。主营业务聚焦地产投资、职业教育和国际教育三个板块,旗下拥有8个全资子公司、数家参股公司及多个海外分支机构。目前，***总资产规模约***亿人民币，持有物业规模在***万平方米以上，涵盖5A级写字楼、学校、公寓等，资产规模价值达***亿元。***在***等地投资开发了多个高档写字楼和国际公寓项目，年开复工面积在30万平方米，总开发面积超过200万平方米。***的未来发展战略，将以老年退休事业为发展主业，职业教育、国际教育、地产投资为三个辅助支撑。通过发挥投资建设优势、建立高品质设施，依托***职教平台、培养专业人才，引入国外先进服务理念、整合国外专业资源，最终打造中国老年事业第一品牌、亚洲领先老年服务机构、全球最大规模老年服务机构。1.2.2建设单位投资商：***老年事业投资有限公司建设单位：***老年事业有限公司1.3建设地点及占地情况项目位于***。项目用地范围东至***村，南至***县道，西至***老年公寓，北至***。用地范围包括项目西北***，总用地面积约739亩。1.4项目建设内容1.4.1项目建设规模本项目计划总用地约739亩，总建筑面积约49.3万平方米。1.4.2项目建设总投资项目建设总投资约为18.85亿元1.4.3建设资金来源共投入资金约191000万元，其中自有资金60000万元，借贷资金约为51600万元。1.5项目建设的主要技术经济指标本项目计划总用地约739亩，总建筑面积约49.3万平方米。具体面积分配见下表1-1：表1-1项目建筑类型建筑面积百分比养老居所介护29570㎡6%介助49283㎡10%自助256271㎡52%养老居所34498㎡7%小计369622㎡75%配套设施医护中心24642㎡5%服务中心14785㎡3%行政中心9856㎡2%休闲中心34498㎡7%组团中心14785㎡3%探亲设施24642㎡5%小计123208㎡25%总计492830㎡100%总用地面积492832㎡（合739亩）容积率1.001.6年度项目进度使用计划第一期建设：预计于2008年10月动工，并计划于2011年9-10月实现部分竣工并交付使用。完成的建设内容包括:自助型老年住宅166576㎡，约占自住型老年住宅总规模的65%；养老居所34498㎡全部建成；医护中心24642㎡部分建成；服务中心14785㎡全部建成；休闲中心17249㎡，约占休闲中心总规模的50%；行政中心4928㎡，约占行政中心总规模的50%；此时项目总建筑规模达262678㎡，建成老年住宅共约20万㎡，约2158套住宅，医疗、休闲、服务、行政等公建配套建筑面积6.27万㎡，居住人口约2500人。共投入资金约102000万元，其中自有资金60000万元，借贷资金约为42000万元。第二期建设：计划于2014年9-10月实现全面竣工并交付使用,建设内容包括:自助型老年住宅89695㎡，约占自住型老年住宅总规模的35%；介助型老年住宅49283㎡全部建成；介护型老年住宅29570㎡全部建成；休闲中心17249㎡，约占休闲中心总规模的50%；行政中心4928㎡，约占行政中心总规模的50%；组团中心14785㎡全部建成；探亲设施24642㎡全部建成；至此新建成建筑规模230152㎡，建成老年住宅共约17万㎡，约2200套住宅，休闲、服务、行政等公建配套建筑面积6.01万㎡，增加居住人口约2900人。本期投入资金约89000万元，其中借贷资金约为9600万元，其余部分为营业收入及押金收取。1.7编制依据1、《建设项目经济评价方法与参数》；2、国家现行财税制度和价格体系；3、《***市城市总体规划》及分区规划；4、项目用地范围内的规划要求；5、工业与民用建筑项目可行性论证报告编制有关规定和深度要求；6、国家有关专业设计规范，地方有关部门提供的地质、地形、市政条件，投资方的资金筹措意向等基础资料；7、投资单位组织完成的《老年住宅产业市场分析报告》；8、编制范围：本次研究对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、环保分析、投资估算及经济、社会效益等方面进行研究。第二章项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景随着老龄化速度加快，如何保障日益增长的高龄、痴呆、卧床老人的生活照料与护理成为政府关注的首要问题。养老机构供求缺口巨大，政府意识到必须将鼓励社会投资的政策落到实处。2005年，国家民政部出台《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，随后各地方政府因地制宜，制定从筹建到运营的多方政策支持，并通过各种方式加强对社会办养老机构的补贴。目前国家老年产业相关政策特点表现为：扶植老年产业发展的政策倾向明显，多渠道、多种形式的鼓励社会资本参与老年产业的发展。国家层面的指导意见与优惠政策，过于笼统、可操作性不强，缺乏具体优惠政策，目前正处于具体政策制定的阶段。政策落实不到位，多头管理难以协调。水、电、气、银行贷款、税收等，涉及多个政府职能部门管理，难以全面落实。2.2项目建设必要性2.2.1老年住宅政策发展趋势中国老龄事业发展“十一五”规划纲要（2006）指出：把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。出台《关于加快发展养老服务业的意见》，制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等各种政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持、等特殊政策。同时，国家商业银行和政策性银行要加大对老龄事业发展的信贷支持力度。目前全国老龄办正在起草《关于发展老龄产业的意见》，该意见提出了给予老龄产业的一些具体优惠政策。这些优惠措施包括在市场准入、土地使用、信贷、税收、上市融资等方面，对非公有经济实行与国有经济同等的待遇。未来几年里，我国养老设施与服务将继续走向社会化。从国内外老年住宅发展经验来看，一方面，政府将逐渐淡出经营者身份，必然会引导民营资本进入老年住宅市场；另一方面，我国老年人口基数大、发展速度快与经济发展水平相对落后的矛盾难以解决，“十一五”期间政府将继续立足于补缺型老年福利事业，低龄的、自理的、中高收入的老年人养老问题仍要自行解决，投资建设中高档养老机构、***可以填补市场缺口。2.2.2老年住宅行业分析中国已经进入老龄化国家行列，随着中国经济的飞速发展，老年人的生活形态正在发生着巨大变化。老年产业在中国刚刚起步，依然处于相当落后的状态。从全国现在养老机构与老年人口的数量上，以享天年之乐的养老意愿上来看，已经出现养老机构供求不适的状况。***筹建***社区，目的是在中国探索出一条具有中国特色的老年社区建设、管理和经营模式。

第三章市场预测3.1老年住宅市场的发展现状3.1.1潜在市场规模大，增长显著。2006年底，中国老年人口数达1.49亿，老年人口比重从1982年的7.6％增长到11.34％，年均增速2.8％，比总人口增长速度高出1.7个百分点。目前80岁以上老年人为1300多万，并以每年5.4％的比例增长，专业照料与护理服务需求增速明显，而他们正是机构养老的主要消费群体，老年市场空间巨大。3.1.2需求增长，供给总量不足。供给量与实际需求差距大。2006年底，全国老年住宅总量为3.81万个，养老床位总量153.5万张，平均每百位老人拥有1.03张养老床位，（床位提供量占老人总数的1％左右），但目前中国仅需要照料的老人就约占8.9％左右，床位供应总量凸现不足。供给量与政府规划差距大。2004－2006年，养老床位总量年均增幅达15.27％，明显高于住宅总量增幅，老年住宅规模开始扩张。但按照十一五期间新增300万张床位的规划，未来几年内养老床位年均增长率要达到29.5％，相当于目前增速的2倍。供给量与发达国家差距大。2006年底，全国平均每百位老人拥有1.03张养老床位，但与发达国家每百位老人5～7张的养老床位供养比例差距仍然比较大。3.1.3政策推动，供给亟需提速。2004－2006年，养老床位总量年均增幅达15.27％，明显高于住宅总量增幅，老年住宅规模开始扩张。按照国家“十一五”期间新增300万张床位的规划，未来几年内养老床位年均增长率要达到29.5％，相当于目前增速的2倍，床位供给缺口巨大，政府必须借助社会力量才能实现，为民营资本提供了有利的进入时机。(信息来源：中国老龄事业发展“十一五”规划）3.1.4老年住宅04年回暖，06年增幅明显。2004年是老年住宅供给回暖的转折点，06年突增到3.81万个。主要原因是民营资本的介入，从04年到06年，民办养老机构的比重从3.6%增加到了21％。养老床位数也在04年出现大幅增长，到06年达到153万张。3.1.5目前呈现规模小，床位空置的困境。目前中国老年住宅整体上呈现规模小的特点，2006年平均每个老年住宅床位数量在40张左右，难以实现规模经济效应。从01年到06年，中国老年住宅入住率基本保持在70％以上，到06年，空置率仍达22％。从行业水平来看，入住率达在70-75％左右才达到盈亏平衡点。入住率不高的主要原因有：入住费用高，软硬件配置尚不符合政府标准。受养老保障体系不健全的影响，老年人的费用承担意识和能力非常有限（大城市普通老人每月承担养老费用在2000元左右），这也是影响入住率提高的主要因素之一。同时很多养老机构的硬件配备标准、内部管理以及护理人员等仍存在诸多不足，尚不符合政府标准。另外，目前的养老院存在结构性失衡，以自理老人为主，需要照料和护理的老人占比小。3.2国内外老龄化发展经验研究人口老龄化是老年住宅发展的主要推动力。法国、英国、瑞典、德国等西欧国家率先进入老龄化，与中国的距离较远；日本、台湾属于老龄化的后发国，在老年住宅发展方面基本也处于摸索阶段。美国老龄化介于西欧和亚洲国家中间，不仅老年住宅开发经验相对成熟，而且老龄化进程与中国较为接近。中国老年人口比重1982年为7.6％，2006年底增长到11.34％，2015年预计达到14％，因此从老龄化程度来看，美国老年住宅的开发经验对中国的借鉴意义相对更大。项目先发国中发国后发国法国瑞典英国德国意大利美国日本台湾达此老年人口比率之年份7%1864188719301930193019421970199314%19791972197619721989201319942018所需年数11585464259712425美国持续照料退休社区的基本情况规模：数量约2,000家，入住老人约60多万。地理位置：环境好、规模大的持续照料社区一般都坐落于大城市的郊外。单位性质构成：赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人投资并进行商业化运作，后者主要由教会兴办。美国普尔特公司开发的著名退休社区太阳城，属于盈利机构，自负盈亏。入住率：排名第二的美国老年住宅经营者－假日退休社区开发公司，其经营的退休社区的入住率为92%，排名第三的Marriott公司经营的美国佛罗里达洲的PARKSUMMIT老年居住社区入住率约93%。月花费：PARKSUMMIT社区收费标准根据不同套房价格从每月1800-3955美金不等；教会组织兴办的主要出租给没有房子的老年人，比社会上的租金便宜将近一半。3.3老年住宅市场竞争状况分析3.3.1市场总体情况目前国内的老年住宅大体上可以分为两类：第一类，养老机构。即供老年人集中养老的服务机构。一般为政府或协会等举办的非营利性机构，包括养老院、托老所、护理院、临终关怀院等。第二类，老年居住社区：按照老年人的身体、心理特征设计的居住社区，为老年人提供居家、社区、机构三位一体的养老模式。完整的老年居住社区的住宅形态应包含家庭化养老住宅、自理老人服务机构、护理院、临终关怀院。目前市场上以家庭化养老住宅＋自理老人服务机构为主，其他配套产品还不完善。通过对上海、北京、杭州、海口等几个大城市的市场调查研究发现：1）北京、杭州民营投资者发展空间较大。上海市的养老床位规模大，发展速度快，主要得益于政府扶持引导力度大，但与发达国家5～7％的机构供养比例差距仍然比较大；2004年以后，北京、杭州养老床位发展停滞，政府投资力量有限，老年人入住需求难以保障，市场空白相对较大。其中，杭州老年住宅总体市场发展缓慢，目前杭州市养老床位占老龄人口比重1.64％，政府规划到2010年比重将达到2％。目前杭州老年住宅平均规模不足100张，难以实现规模效益。2）从老年住宅市场行业经验来看，入住率超过70－75％才有望盈利。2006年，只有上海老年住宅平均入住率接近70％，总体实现保本经营状态。上海近3年来床位规模以每年1万张速度迅猛增加，入住率呈下降趋势。与入住需求相比，床位数量不存在过剩问题。而杭州老年住宅入住率至2005年以来，一直徘徊在55－60％之间，与上海相比差距较大，民营养老机构入住率仅为43.6％，亏损较为严重。3）从工作人员配置来看，北京、上海老年住宅的工作人员配置率较高，平均每位工作人员服务3.4位老人，按护理人员占工作人员约50％推算，每位护理员平均服务7位老人，基本符合目前以收住自理老人为主的护理服务需求。杭州老年住宅市场的工作人员配置率偏低，每位护理人员平均服务12－13位老人，很难保证老年人的护理需求，未来杭州老年护理人员缺口较大，一定程度上将制约中高档老年住宅市场的健康发展。3.3.2高端市场经营状况投资背景从投资者背景角度来看，现有老年住宅的经营模式有：民营，公建民营，纯政府投资、实行市场化运作，政府建设、事业单位投资等几种方式。政府投资行为多样化：（a）建设投资：如上***及***福利中心。（b）土地优惠：享受划拨用地，如杭州***；享受较低出让金，如上海***。（c）提供贷款：杭州***。从时机的选择来看，近3年中高档老年住宅市场开始活跃。目前的中高端老年住宅供给不足，质量不高。随着老龄化趋势与收入水平增长，中高端收入家庭的老年入住需求不断增长。市场需求带动老年住宅市场进入成长时期，同时，政府的支持力度与政策落实的进一步加强，为企业进入老年事业提供了良好契机。经营状况养老机构一般通过个性化服务、差异化经营等方式来赢得市场。目标定位为平均年龄80－85岁，退休收入中高等水平，老人自己支付养老费用的客户群体，建筑规模普遍较小。老年社区则通过长短期盈利模式互补，市场化运营、利益共享等方式来运营。如上海***老年社区采用的方式为：与政府以股权形式合作，同时业务模块引入投资者共同投资经营。在建设规划上采用分期投资建设：前期建家庭化养老住宅、基本生活娱乐设施；中期建医院等设施；后期建护理院、机构养老住宅，补充完善公建设施。通过分工合作经营，即引入合作伙伴投资，专业分工，共同承担风险。老年住宅的投资呈现投资大，回收期长的特点。目前调查的中高档老年住宅，建设投资额为20-50万元/床位；70%的入住率是盈亏平衡点，目前调查的几个机构当中，只有上海***养老院入住率小于70%，多数机构表示老年产业利润薄，正处于保本经营期。3.3.3典型老年住宅案例分析上海***退休社区机构名称：上海***退休社区机构地址：上海市***基本背景：经营性质：股份制民营老年居住社区发展历程：2006年4月建设，2007年10月基本建筑完成并开始对外销售，预计年底装修完毕入住率与盈亏：目前处于销售期，预计总投资***，无空置情况下，盈亏平衡，靠年费赚取利润收费标准：住宅楼采用会员费＋年费：小套35万＋1.5万，中套45万＋2.5万，大套60万＋5万，以15年为限，过期不返还。护理院：会员退掉住宅楼用房，则免床位费；不退房，则收50%床位费。住宅：规模：占地105亩，容积率1.1，834套住房，容纳1800名老人。房屋：多层住宅楼，有套房、1居、2居管理：组织结构：业务中心：配餐中心、护理院、会所，三者并行于公寓，外包合作方操作人员配置：自主经营部分，管理人员：老人＝7：20市场定位：锁定中高端白领阶层的老人，建设上海市一流的养老生态社区客源特征：来源地：上海市为主老人类型：目前收住自理会员，以后可收住介助/介护老人老人社会学特征：入园年龄女士满55岁，男士满60岁，子女为中高端收入群体：

软硬件配置硬件配置软件服务医护：社区有护理院300个床位合作方是三级甲等医院娱乐/生活：休闲会所：游泳池、水疗SPA、健身中心、多功能会议厅合作方是美国的“***”餐饮：配餐中心合作方是世界500强“***”安全：设总控中心，社区内安装800个摄像头，房间内设监控器、呼叫器住宅楼内每层设值班室，每栋楼配一个管家市场推广方式：教育电视台付费赞助老年生活节目；媒体软文宣传；组织高退休收入老干部实地体验；未来发展规划：打造养老产业第一品牌***中国杭州***退休生活社区机构名称：***－－中国杭州***退休生活社区机构地址：地址：杭州***基本背景：经营性质：民营老年居住社区发展历程：2002年筹划，2003年拿到土地，一期居家养老公寓正在内部装修期入住率与盈亏：目前处于老年人预约入住阶段，已有1000多位老人登记，但收费模式尚未公布；已投资2亿元，预计投资2.5亿元；投资方担心租赁模式的市场吸引力低，资金回笼困难收费标准：一期土地无产权，只能以租赁模式经营，几套方案：（1）入园费返还：以房屋总价作为押金额度，以押金的利息替代入住费；（2）入园费不返还：永久居住权；（3）纯月租模式。二期争取以销售模式对外发售住宅：规模：占地250亩，容积率0.6，预计规模2000户。住宅：度假酒店公寓、居家公寓（4-5层，1-2居室）、护理公寓（单间、多人间）管理：组织结构：业务部（经营管理部、护理部、酒店管理部、物业部）市场定位：专为高端退休人士提供优生态人居环境与充满活力的全新阳光生活方式客源特征：来源地：全国及海内外老年群体老人类型：目前入住自理老人，未来包括介助/介护老人老人社会学特征：入园要求：女的55，男的60；老人或子女为中高收入群体软硬件配置硬件配置软件服务医护：医疗中心（依靠附近的望江山疗养院，归省人民医院管理），每栋公寓均设护士站建立健康档案，定期体检与健康咨询服务，与望江山疗养院建立医疗绿色通道，可以使用公费医疗、医保卡娱乐/生活：老年大学、休闲娱乐中心、度假酒店餐饮：餐饮中心安全：慢速医用担架，无障碍通道，风雨连廊，紧急报警按钮，协助老人生活设施市场推广方式：媒体渠道：网络、电视、报纸。主要通过民政局系统进行推广，软性宣传：参加老年服务产业展示会、老龄问题研讨会，增强对外宣传力度与专业学术色彩；对外宣传政府背景；举办楼名征集活动等。未来发展规划：考虑回笼资金、老年人对房屋产权的需求，争取将二期土地转为有产权的，以销售模式对外开放3.4老年住宅消费者分析3.4.1老年住宅潜力分析上海老年住宅潜量：2006年，上海老龄人口占到总人口的20.15％，高于全国平均水平近9个百分点；目前入住老年住宅的比例约1%，即3.59万人，略高于全国平均水平（全国为0.8％）。根据对老年住宅的市场需求调查结果，预计2008年上海市打算入住老年住宅的人口占55岁以上人口的比重为3.8％，总量将达18.3万人，其中自理入住比例近80％，介助约15％，介护约5.3%。2008年，预计上海市打算入住收费3000元/月以上老年住宅的人口占55岁以上人口的比重为0.2％，总量将达0.96万人；打算入住收费3000元/月以上***的人口总量将达0.79万人。杭州老年住宅潜量：2006年，杭州市老龄人口占总人口的15.1％，高于全国11.34％平均水平；目前入住老年住宅的比例约0.8%，约0.95万人，接近于全国平均水平。根据调查结果，预计2008年杭州市打算入住老年住宅的人口占55岁以上人口的比重为7.8％，总量将达13.6万人，其中自理老人占7成以上，介助约占20％，介护约占7％。2008年，预计杭州市打算入住收费3000元/月以上老年住宅的人口占55岁以上人口的比重为0.96％，总量将达1.67万人；打算入住收费3000元/月以上***的人口总量将达0.98万人。2010年杭州市每月承担3000元以上养老费用的老人入住总量约5.54万。3.4.2人群细分与目标人群定位以生活形态与价值观为依据，通过因子聚类的方式，对潜在老人进行广义的细分，最终划分为四类老人：类型1：独立型老人类型2：家庭传统型不愿抚养第三代和与子女同住，对时尚态度淡漠，不愿追赶潮流；对晚年生活的最大期望是健康和快乐；平时喜欢看电视、听广播或者是找人聊天；日常保健注重食疗，但也会食用一些营养保健品；在购物时主要关注的是方便性和实用性。不追求时尚，希望与子女同住，乐于抚养第三代；在晚年更希望以一种健康的方式生活，同时对于家庭和睦、快乐和安全也比较关注；在日常兴趣爱好中动静结合，既喜欢聊天、下棋，也喜欢运动、逛公园；日常会比较多的食用营养保健品，也会比较注意食疗；日常购物中最看重的是实用性和价格；类型3：社交型类型4：时尚进取型文化层次较高，喜欢和子女、朋友沟通，乐于参加公益活动，但对新生事物保持谨慎态度；对晚年生活最关注健康，其次是家庭和睦和快乐；兴趣爱好广泛，对于逛公园、运动、看电视、听广播、聊天、读书看报等都比较喜爱；日常会通过吃营养品和食料养生，但基本仅限于此，对于其他养生方式不太关注；社交型老人对于购物的要求也比较高，既要求实用、方便，有要求健康和价格实惠。关注和追求时尚、乐于接受新生事物、懂得理财和享受；在晚年生活中，时尚进取型老人同样最关注健康，其次是安全、家庭和睦、快乐；日常爱好比较普通，主要喜欢看电视、聊天、逛公园、健身等；在养生之道中主要采取食用营养品和食疗的方式；在购物中最看重的是实用性、购物方便和健康。从全国范围看，时尚进取型老人所占比例较大，表明当前老人在退休之后希望“老有所为，老有所乐”，在享受生活的同时也在关注时尚、理财等“年轻化”元素；而独立型老人所占比例最小，表明老人中大部分还是希望能够与子女同住或经常沟通，享受“天伦之乐”。以目标项目的接受程度及承受能力为依据，对潜在老人进行狭义的细分，最终划分为三类老人，即核心人群、边缘人群、泛边缘人群。第1类人群：入住***意愿高，而且价格承受力高，是未来需要重点关注的核心人群；第2类人群：入住意愿高，但价格承受力低，属于边缘人群；第3类人群：入住***的意愿低，属于泛边缘人群。3.4.3对老年社区的心理需求分析总体来看，老人共同期望的老年生活健康第一，其次是快乐与安全。兴趣爱好方面，主要选择聊天、看电视/听广播、运动健身。从消费角度来看，实用、购物方便、健康、价格实惠是老年人购物主导观念，实际老人、子女眼中的老人购物观趋同。潜在客户群中，有一半人平时食用营养保健品、注重调理饮食，介助、介护老人食用营养保健品的比重更高。从入住养老机构的原因来看，潜在与实际消费者均认为，入住养老机构能得到生活照料和医护照料，可以与更多的同龄人交流。在入住养老机构的决策权与费用分担上，潜在老人与实际老人的综合分析结果表明，老人是主要决策者与费用承担者。3.4.4老年住宅功能需求分析区位：半数以上老人和子女倾向于本市近郊车程：与子女的车程距离为半小时～一小时之间老人最关注的硬件环境：周边自然环境、医疗设施、交通老人对医疗设施需求：常见病药房和治疗的设备仪器合住倾向：近七成希望夫妻一起住房屋类型：低层公寓更受青睐户型分析结果表示，对于老年社区提供的房子的类型，老人最希望居住的房子类型为二居室，其次是一居室潜在老人分城市比较：杭州更关注一居室，北京更关注二居室，海口更关注三居室潜在子女分城市比较：上海、杭州更关注一居室，北京、海口更关注二居室核心群体分城市比较：北京－核心老人关注二居，核心子女关注一居；上海、杭州的核心老人关注四居，核心子女关注二居实际老人目前居住的套房、一居室比重接近，少量居住二居室；在选择***入住时，实际老人最希望居住的房子是一居室、套房功能间需求分析结果表示，对于老年社区提供的房子，潜在老人期望房间内具有的功能间依次是卫生间，对客厅、厨房、阳台的需求量比较高。潜在消费者的选择趋于一致，其中潜在子女跟偏好客厅与厨房。95％的实际老人目前居住的房屋带卫生间，34.6％带阳台；实际老人在选择***时与目前居住环境基本一致，对阳台的需求度有所提升；各城市相比，杭州更希望房子里面具有阳台，上海更希望房子里面具有阳台、客厅和厨房。面积需求分析结果表示，对于老年社区提供的房子，潜在老人最可能选择房子的面积是30-60平方米，其次是61-75平方米、30平方米以下的潜在老人分城市比较：杭州的潜在老人更可能选择的房子的面积是30-60平方米和30平方米以下的房子，北京的潜在老人更可能选择61-90平方米的房子，海口潜在老人偏好大房子潜在子女分城市比较：杭州的潜在子女更可能选择的房子的面积是30-60平方米，海口的潜在子女更可能选择76-90平方米的房子核心群体比较：上海核心群体对76－90平米的房子更感兴趣，北京核心子女、杭州核心老人对61－75平米的房子更感兴趣84.5％的实际老人目前居住30平方米以下的房子，在选择***时，接近一半选择30平米以下，其次是30-60平方米。实际老人的面积需求小于潜在老人入住养老机构模式潜在消费者入住模式：选择入住***过程中，选择押金＋月费比重占1/2，会员制与购买各占1/4左右。实际消费者入住模式：实际老人目前93.6％是通过租赁模式入住的；选择***入住模式时，实际老人表示购买倾向依然比较低（11.4％），押金＋月费模式占63.8％。押金＋月费的模式下：3/4的消费者选择多交押金，少交月费的模式。心理承受价位购买附图：潜在老人在***测试前后最高购买价区变化单位（元/平方米）

总体北京上海杭州海口测试前最高价区4000以下6001-70005001-60004001-50004000以下测试***后最高价区4000以下7001-80004001-50007001-80004000以下附图：潜在子女在***测试前后最高购买价区变化单位（元/平方米）

总体北京上海杭州海口测试前最高价区4000以下6001-70004001-50008001-90004000以下测试***后最高价区4000以下4001－5000，9001-100009001-100008001-90004000以下押金＋月费对于押金接受程度，总体来看，约1/2的消费者选择20万以下的入住押金，其中潜在消费者比实际消费者价格接受度要高一些。杭州潜在子女、实际老人的价格接受度更高一些。杭州核心老人支付20万元押金的占58.3％。北京、杭州的核心子女愿意支付20万元押金的分别占52.8％和66.7％，上海核心老人愿意支付30万以上的占19.1％。对于月费的接受程度：总体来看，潜在消费者对价格接受能力要高于实际消费者，上海潜在老人的接受度较高；杭州实际老人对价格的接受能力更强；上海、杭州核心老人接受3000以上月费的分别占61.5％和33.3％。北京、上海核心子女接受3000以上月费的分别占47.2％和52.4％。3.5结论和建议3.5.1综合分析无论是从总体供求在数量上的缺口来看，还是从政府支持层面以及供给层面的结构型失衡等方面来看，未来中高端老年住宅具有一定的市场空间，但需要解决好如下几个进入难点：1）准确定位目标人群；2）提供符合目标人群需求的老年住宅产品；3）针对目标人群进行有力的营销传播。3.5.2***模式在中国生存的支撑点与难点支撑点：1）未来中国有入住老年住宅的老人数量规模相对较大，而且中高端老年住宅目前相对缺乏；2）持续照料的核心理念深入人心，在各城市均受到较高的认同；3）安心养老、安全健康的经营理念符合老人的核心需求。难点：1）中国老龄化超前于现代化，处于未富先老的劣势，因此***的建设需要充分考虑中国人群的接受能力和老人的特色，不能完全照搬国外经验；2）近几年来，中国养老机构的发展刚有起色，***就开始出现，使得***可借鉴的经验不足。3.5.3具体的运作模式经营模式1）业务模块可引入投资者共同投资经营：引入合作伙伴投资，专业分工，利益共享，共担风险；2）分期投资建设，分期经营，加快资金回笼速度：前期建家庭化养老住宅、基本生活娱乐设施；中期建医院等设施；后期建护理院、机构养老住宅，补充完善公建设施。盈利模式长短期盈利模式互补：短期内以租赁模式实现资金回笼，控制风险；中长期以整合老年服务模式获取上市资格，打造老年产业品牌。入住模式1）租赁与购买使用权相结合：以“押金＋月费”的租赁方式为主，购买方式为辅；2）“押金＋月费”的租赁模式下：以“多交押金，少交月费”的模式为主。3.5.4***在中国的目标人群兼顾***的入住意愿和费用承担能力，目标人群主要是每月养老费用承担能力在3000元以上，***入住意愿较高的人。这部分老人在心理特征主要体现为“时尚进取型”。相对于边缘与泛边缘人群，核心老年人群呈现高收入、高学历、多子女的特征。3.5.4在住宅、服务、配套等方面的具体建议住宅：低层公寓更受青睐；长三角地区的潜在客户更青睐一居室，60平米以下，具备卧室、卫生间基本功能。服务：首先是医疗服务，主要包括定期体检并建病例档案、针对不同的健康状况提供不同的护理服务、配备专业的护理人员等；其次是卫生条件和社区服务人员的专业素质等。配套：地理位置在本市近郊，周边自然环境好，交通方便；医疗设施齐全，特别是常见病药房和常见病治疗的设备仪器的配备等。第四章项目选址和建设条件4.1项目概况本项目位于***，市域介于北纬***、东经***。东接***市、南连***市、西邻***、北与***、***接壤，东北与***毗连。东西长69.7公里，南北宽49.7公里，总面积1831.21平方公里。辖***个街道***个镇***个乡，***个行政村，***个社区（居委会），人口***万，是一个“八山半水分半田”的丘陵半山区。4.2建设场地自然条件***市具有优越的自然山水资源，独特的人文资源以及良好的交通区位条件。场址地质、水文、气象条件。项目拟选址于***，环境优美宜人，交通便捷顺畅。4.3地质条件***市地势自西南向东北倾斜，地貌以“两山夹江”为特点，天目山余脉绵亘西北，***余脉蜿蜒于境内东南和西南部。平均海拔300.5米，全市低山、丘陵面积广大，地貌类型复杂。境内低山、丘陵面积1385平方公里，占全市总面积75.7%，水面积占5.6%，平原谷地占18.7%，故有“八山半水分半田”之称。境内有低山、高丘、低丘、谷地、盆地、平原等多种多样地貌。低山为境内地势最高处，山势挺拔，脉络清晰。较集中分布于东南部。总面积309.1平方公里，占市境面积16.9%，占山地面积22.3%，海拔均在500米以上，相对高度大于400米，系东南部***往东北延伸余脉，山体连绵，重峦叠嶂。一脉由***入境，起自向***，向北偏西延伸形成里山、渔山，最高峰安顶山，海拔790米。一脉由***入境，仍向北编西伸展，与渔山、里山相连，构成整个东南山区。主峰有马铁山、龙皇山、白洋尖、龙门山、万春山、***尖，海拔均在800米以上，其中***尖拔达1067.6米，为境内最高峰。高丘分布在低山外围，分布范围广，面积631.9平方公里，占市境面积34.5%，占山区面积45.6%。海拔250～500米，相对高度200～400米，坡度组合20°～30°。低丘分布在低山、高丘外围，盆地四周，或错落于沿江平原和盆地之中。总面积444.62平方公里，占市境面积24.3%，占山地面积32.1%。海拔50～250米之间，相对高度50～200米。灰岩丘陵在境内分布较有规律，古生界灰岩主要分布在龙羊，面积132.1平方公里，占灰岩总面积93%。中生界灰岩主要分布在***。谷地包括境内东南低山、西北高丘、低丘、灰岩各类地貌之间的河流冲积、洪积形成的阶地、河谷小平原、河温滩地和河床。面积80.3平方公里，占市境面积4.4%。境内平原，根据成因和地表形态，分为沿江平原和新登盆地。沿江平源包括沿***。4.3.1气象气候***市属亚热带季风性气候，年平均气温16.27oC，平均相对湿度68%，年平均降雨1452.5毫米，年平均日照1899.9小时，年蒸发量1235.3毫米，年无霜期248天，常年主导风向为东南风。气候温和，日照充足，四季分明，雨水充济沛，无冻害等灾害性气候。4.3.2水文条件全市河流均属钱塘江水系，***横贯市境中部，流程52公里。

第五章建设项目规模和建设内容5.1建设规模项目占地面积约739亩,总建筑面积49.3万㎡,共建老年住宅约4300套，包括医疗、职教、护理、文娱休闲及其它配套设施。5.2建设内容运用自然资源，形成天人合一的庄园老年人生理机能随年龄增长而降低，如记忆力减退、方向辨别力减弱等，常常导致迷失方向。因此，在总体规划布局上，拟采取“社区——组团”二级构成模式，简化社区的结构层次。通过对各种楼型和各种户型的整合，将体量、高度等外型区别明显的各种楼型组成“自然组团”。各组团与自然资源充分融合，以水体、绿色山体等的延伸将整个社区自然地分隔成数个庄园，使整个社区融入天然，形成结构严谨、布局灵活，方位感强，富有山水景观表现的总体布局。灵活布局、有机协调的服务设施根据老年人的生理特点和精神需求，在规划布局上，打破常规的集中公建模式，采取“由集中转向分散，由封闭转向开放”的布局模式，根据不同功能，形成多个服务区。一是生活服务区，包括特色餐饮、老年购物中心等。二是文化娱乐区，包括老年娱乐中心、老年会议中心、老年大学和体育中心等。三是医疗保健区，包括医疗中心、保健中心等。公共服务设施的布局，基于两点考虑：一是紧靠主干道，是社区对外交通联系的主方向，使社区更易产生良好的“初始效应”；二是可以服务周边地区，提高公建的使用率，符合“以副养主，以外养内”的经营策略。开放的公建，与社会共享的设施，能帮助老年人走出封闭的社交圈，参与社会活动，促进老年人自强自立，体现对老年人的尊重。人车分流、无障碍设计的步行系统老年社区的安全性是交通规划设计的首要因素，必须采取人车分流的交通体系。在社区入口处和医疗设施周围设计停车位。社区内部的步行交通系统应为无障碍系统与山地踏步系统的结合。步行系统分三个层次：一是连接老年公寓与功能配套设施的功能性步行交通。为保证老年人就医购物的方便，在此线路上应设计电瓶车往返线，供老年人免费搭乘；二是沿景观设计的林荫小路，供老年人进行慢跑散步等休闲活动；三是中心绿地连接各组团的自由步行系统。

第六章节能、消防和劳动、环境保护6.1节能、节水措施在商业开发的过程中，我们将注意对节能、环保理念的实际应用。第一，在建设时尽量提高社区的绿化率，努力保留原生植被和生态原貌，强调景观的自然性和艺术性的高度统一。第二，节约用水，在满足生活需要的前提下，尽量减小水的用量，同时充分考虑水的二次利用问题。注意对雨、污水的收集、处理，充分利用中水资源，积极探索新型能源如太阳能、风能的利用。第三，自设计伊始就高度重视开发建设的环保问题，并将其贯穿于整个开发建设过程之中，建设中要特别注意积极选用环保型建筑材料。第四，强调开发的“以人为本”，从规划、建筑设计到施工以至销售各个开发阶段，都要充分了解客户需求，把满足客户需求作为各项工作的中心，要尽可能为客户提供人性化的产品和服务。同时注意积极引导社区文化建设，倡导健康的居住理念。第五，从设计到施工、选材的各个阶段都要注重高新技术和智能化系统的应用，努力提高建筑产品的科技含量。6.2消防措施进行火灾危险性分析，在项目区域内的消防设计中认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。室外自用水管道上设有室外消火栓，各楼内设室内消火栓，在其它建筑物内均设置干粉灭火器等消防器材。施工时进行火灾危险性分析，考察现有消防设施的实施范围和有效性，火灾时可利用现有周围消防设施，另外施工区域不得占用消防通道。6.3劳动保护倡导文明施工和安全施工：加强材料有序堆放，要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围游人、机构的干扰和影响，提倡文明施工，及时协调解决施工中对环境影响问题，搞好卫生工作。必须把安全放在首要位置，采取有利措施，倡导文明施工和安全施工，加强材料有序堆放，要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对附近居民、机构的干扰和影响。

第七章项目组织机构和管理模式7.1项目组织机构7.1.1领导组织机构工程建设领导小组全面负责项目建设的领导、规划和组织工作，对重大的技术、管理、业务规范和部门关系协调等进行决策。其主要职责包括：确定建设目标，审查项目建设方案，按照国家批准的建设方案组织实施；审查和批准建设任务和年度计划；协调与各有关部委的关系；负责项目实施中的协调、监督和检查。7.1.2项目管理机构项目公司正在组建中。7.2本项目的管理模式本项目将采用现代企业组织方式实施项目建设和运作。

第八章项目建设进度安排项目预计将于2008年10月动工，并计划于2011年9-10月实现部分竣工并交付使用。完成的建设内容包括：自助型老年住宅166576㎡，约占自住型老年住宅总规模的65%；养老居所34498㎡全部建成；医护中心24642㎡部分建成；服务中心14785㎡全部建成；休闲中心17249㎡，约占休闲中心总规模的50%；行政中心4928㎡，约占行政中心总规模的50%；此时项目总建筑规模达262678㎡，建成老年住宅共约20万㎡，约2158套住宅，医疗、休闲、服务、行政等公建配套建筑面积6.27万㎡，居住人口约2500人。剩余建设部分计划于2014年9-10月实现全面竣工并交付使用,建设内容包括:自助型老年住宅89695㎡，约占自住型老年住宅总规模的35%；介助型老年住宅49283㎡全部建成；介护型老年住宅29570㎡全部建成；休闲中心17249㎡，约占休闲中心总规模的50%；行政中心4928㎡，约占行政中心总规模的50%；组团中心14785㎡全部建成；探亲设施24642㎡全部建成；至此新建成建筑规模230152㎡，建成老年住宅共约17万㎡，约2200套住宅，休闲、服务、行政等公建配套建筑面积6.01万㎡，增加居住人口约2900人。第九章投资估算9.1投资估算费用说明土地费用包括土地转让毛地价、契税、大市政工程费。前期工程费包括市场研究费、勘察设计费、报批报建费、工程准备费、其他费用建筑安装工程费包括介护公寓、介助公寓、自助公寓、养老居所、医护中心、服务中心、行政中心、休闲中心、组团中心、探亲设施建安工程费及装修及器具购置工程费小区市政建设费包括室外给排水工程、中水工程、采暖系统及小区锅炉、燃气管道系统及调压站、强弱电管道敷设、智能化系统。园林环境费包括绿化及建筑小品建设费、环境设计费、社区水景建设费、道路及广场建设费、室外照明及其他设施建设费。配套设施费包括地下车库及人防建安工程费。开发间接费包括物业完善费、不可预见费。期间费用包括项目管理费、集团管理费用、项目推广费用。投资估算编制依据项目建设单位提供的本项目设计方案及相关说明。浙江省建设工程概算定额及文件汇编、配套的市场价格信息。浙江省建设工程预算定额及文件汇编、配套的市场价格信息。浙江省建设工程费用；各相关建设部门的取费标准。其他类似工程项目的技术经济指标9.2开发建设投资估算项目的开发建设投资估算约为18.85亿元。详见下表9-1所示：开发建设投资估算表表9-1序号成本项目系数工作量(亩，㎡，户)或计费额（万元）单价(元，元/平米)或取费比例合计(万元)住宅非住宅住宅非住宅开发建设投资188513.45一土地费用354571土地转让毛地价73940295702契税295703%8873大市政工程费5000二前期工程费57211市场研究费1500000502勘察设计费12553报批报建费40103.1必收的行政事业性收费2,2493.2其他行政事业性收费213.3政府性基金83.4服务性收费1732◆建设项目前期工作咨询费1130000030◆建设项目环境影响咨询费1170001◆工程标底编制费11071410.20%214◆施工图审查费11071410.40%429◆建筑垃圾处理费14928301.259◆工程监理费11071410.8%857◆房屋估价费1114000014◆招标代理服务费1157000057◆招标交易服务费60%1071410.11%714工程准备费306◆场地平整4928303148◆施工准备费492830299◆临时设施费160605其他费用1100100三建筑安装工程费1071411介护29570200059142介助49283200098573自助2562722300589424养老居所34498230079355医护中心24642200049286服务