二讲区域型购物中心业态业种与租户组合

区域性购物中心的业态业种规划与租户组合一、业态与业种规划1、概念与区别业态：国标《零售业态分类》（GB-T18106-2004）对零售业态做了最新定义：零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。总体上可分为有店铺零售和无店铺零售。业种：零售业种是指面向顾客的某类用途的商店营业种类，即按照经营商品类别确定的零售业类型，或者提供服务的类型。两者区别：“业态”研究的出发点是“怎么卖”，它是考虑到顾客需求和利益来确定的经营方式。“业种”研究的出发点是“卖什么”，是按照商品的物理特征确定经营范围的，不反映经营方式的差异。2、零售业态的分类和基本特点：2、零售业态的分类和基本特点：3、业种的分类（中国购物中心产业资迅中心发表的推荐性标准）：3、业种的分类：4、区域性购物中业态业种规划基本原理：“需求”论“三机”论均衡性动态性二、租户组合1、定义是各种零售与服务承租商的选择、配置方式、通过租户之间的相容性原则，使租户聚集的规模效应和正向外部效应达到最大化，从而提高购物中心的整体价值和全体租户的经营业绩。著名经济家Kaylin提出以下八个目标：购物中心内拥有一组业种差异均衡的租户，提供各种商品和服务的广度形成一个购物中心的独特主题在商圈内能产生大量潜在的零售额在租户之间产生增乘效应有逻辑的租户配置一个愉悦的购物环境足够的多样性能对特定市场内的消费者产生最大的吸引力使投资效益最大化2、目标3、购物中心的集聚规模效应同类集聚：是指出售同类业种的多家零售商集合在同一场所的集聚形式。异类集聚：是指出售不同业种商品的多家零售商集合在同一场所的集聚形式。二者主要优缺点：4、租户组合的四大要素(1)租户类型：租户经营的商品与服务所属的业种类别及其包含的品牌。划分标准有以下三类：a)按租户经营的商品与服务的业种分类：零售、休闲娱乐、餐饮----“三重奏”-----类型、数量、面积、位置业种分类：b)按各个商户对购物中心整体形象、吸引客流、突出组合主题和租金贡献度的作用大小来分类：强势租户普通租户强势租户：核心主力店、次主力店和强势品牌店强势租户特点：受市场欢迎度高广为消费者认同号召力强（在同业种属于领导地位）产生较高的销售利润违约风险低强势租户的条件：营业面积：在同业种中有能力比其它租户承担更大的营业面积连锁强度：连锁性越强，在顾客心目中知名度及辨识度越高，是同类租户中顾客的首选品牌受欢迎程度：通常为知名品牌，广受消费者欢迎租金：由于经营能力强，可为购物中心提供稳定且可靠的租金收入，同时因其产生强势的正向外部效应，使得购物中心获得总聚集效益，而享受较低租金。c)混合分类法：

租户分为五类：主力店、次主力店、普通零售商、餐饮、娱乐休闲万达广场分为四类：以家庭消费为主导主力店、服饰店、餐饮美食店、生活配套店(2)租户数量：每一个特定的租户类型（业种）所应包含的租户数量多少（同类集聚）。数量是突出租户组合主题及购物中心定位的具体体现某种租户数量反映出该业种所属商品与服务的深度和广度同一业种的租户数量关系到其间的互补和竞争关系同一业种的最佳租户数量值取决于内部互补效应与竞争负面影响的均衡交叉点(3)租户面积：每一个租户所占营业面积的大小在一个建筑规模固定的购物中心内，如何将有限的营业面积合理分配给不同的租户，使其产生最大的销售收入和租金回报。在有限规模的购物中心内，各业种之间的合理的面积比不仅可以突出主题，吸引顾客，而且可以提高总体租金效应。要满足购物中心必需的强势租户的基本面积要求。新趋势：购物中心主力店次主力化，以求得面积与租金的均衡。(4)租户的位置：指在购物中心中依据每个租户的不同特性，安排在合适的位置租户布局和位置的相关因素：各类租户的特性。租户所提供的商品和服务对位置的要求。相邻租户的相容性和互补性。顾客消费的便利性。顾客的消费习惯。租户的租金支付能力。租户位置的组合原则：组合相容和互补原则强势租户与普通租户混搭原则有利于“发动机”对“提款机”的拉动三、典型案例分析(1)香港7个社区购物中心数量比业种数量（平均值）百分比百货/超市/便利店3--41.60%娱乐休闲3--41.53%美食3214.38%服装/鞋帽/鞋帽5926.45%美容美发/个人护理3013.48%珠宝精品2812.65%家居135.88%玩具/童装94.09%书籍/光碟83.96%各类服务2210.10%其他41.73%(1)香港7个社区购物中心面积比业种平均百分比美食27.69%27.69%百货/超市/便利店16.44%50.08%服装/鞋帽16.35%精品珠宝3.58%儿童玩具1.99%个人护理1.