杭州开发区廉租公寓物业管理投标书90

第一部分综合说明书一、投标书二、营业执照三、法人资格证明书四、法人代表授权书五、公司介绍六、资质证书七、其他相关证书八、物业管理费收费标准及费用的收支预算九、工程人员安排表、主要人员简历表十、近期类似工程业绩表投标书致：杭州经济技术开发区北方总公司:我方已全部阅读和研究了杭州经济技术开发区廉租公寓物业管理招标文件和招标补充文件，已充分理解并掌握了本工程招标的全部有关情况。同意接受招标文件的全部内容和条件，并按此确定本工程投标的要约内容，以本投标书向向你方的廉租公寓物业管理招标文件全部内容进行投标。我方将严格按照招标投标法、有关规定及招标文件的规定参加投标，并理解贵方不一定接受最低标价的投标，对评标结果也没有解释义务。如由我方中标，按中标通知书，招标文件和本投标书的约定与我方签定专业效劳合同，履行规定的一切责任和义务。本投标书自递交你方之日起60天内有效，在此有效期内，全部条款内容对我方具有约束力。我方如出现以下行为者，即无条件支付投标保证金人民币壹万元：〔1〕撤还投标书；〔2〕擅自修改或拒绝接受已经承诺确认的条款；〔3〕在规定的时间内拒签合同。一旦我方被推荐为中标候选人而放弃中标资格，除被没收投标保证金外，愿承当由此对招标方造成的一切经济损失。法定代表人或授权代表签字：投标方名称：杭州xxx物业管理公章：日期：2007年5月8日地址：杭州市xxx路70号：xxxxx0：xxxxx38电子函件：xxxxxhwy@yahoo营业执照法定代表人资格证明书姓名：xxx性别：男身份证号：xxxxxxxxxxxx1272职务：总经理系杭州xxx物业管理的法定代表人。特此证明。投标方：杭州xxx物业管理〔盖公章〕日期：2007年5月8日法定代表人授权书本授权书声明：注册于浙江省杭州市的杭州xxx物业管理的在下面签字的xxx总经理代表本公司授权杭州xxx物业管理的在下面签字的xxx副总经理为本公司授权代表，就杭州经济技术开发区廉租公寓的物业管理投标，以本公司名义处理一切与之有关的事物。本授权书于2007年5月8日签字生效，特此声明。法定代表人签字：被授权人签字：投标方盖章：公司介绍目前，公司接管物业类型有别墅、写字楼、多层公寓、多层电梯公寓、高层电梯公寓等；介入前期参谋咨询和接管物业总建筑面积近70余万平方米。已成为省内介入前期参谋咨询、类型多、覆盖区域广的优秀物业管理公司之一。绿洲湾公寓、龙禧公寓、龙安大厦、筑境花园、西雅园、星港9月、华海园等8个住宅小区〔大厦〕物业管理工作，其中华海园小区是业主委员会公开选聘，我公司中标。公司设有总经理办公室、财务部、行政部、品质管理部、市场拓展部、物业管理部、工程维修部等部门和8个管理中心，在安吉、临安设立2家分公司。实行统一管理、分区效劳，全员持证上岗制度。现有员工200多人，其中管理人员本科学历的占11%，大专学历的占20%。公司自成立以来，内部管理不断完善，经营机制不断创新，并严格遵循“业主至上，效劳第一〞的企业效劳宗旨，以“形象树品牌，品牌创市场〞的经营理念，大力倡导“热忱、优质、团结、奉献〞的工作精神，提出了“真诚效劳千万家〞的口号，全方位的开展科学管理和亲情式的优质效劳，把业主当作自家人，以“业主满意〞作为衡量我们工作的标准。我们经过了7年的锐意改革和不段进取，已形成了自己的经营特色：务实的管理理念1、我们实行严格的本钱管理体系，为业主节约每一分是物业管理人应尽的职责。为此，我们在物业管理本钱控制的理论和时间上进行了深度探索。特别是从2001年以来，不断调整机制，实行“分级管理，两级财务〞责任制，使管理处的主动性、积极性，责任性更加明确，以到达社会、环境、经济三个效益同步增长。2、创优之路，我们在接盘之初，便制定创优方案，使全员有目的地努力工作。同时也作为一个效劳质量的标准，来检验我们所做的工作。通过扎扎实实做好各项效劳来到达创优目标，从市优到国家级优秀，我们一步一个脚印不断地超越自我。公司管理的“杭州xxx小康居住区〞是国家科委、建设部共同制定的国家十大科技产业工程之一，被评为省、市“物业管理优秀小区〞；在2000年又被评为杭州市“物业管理优秀小区〞。临安分公司入选2005年度“浙江省首批行业质量效劳诚信领先示范单位〞。3、我们通过建立完善的质量保证体系，为业主提供标准的物业管理效劳。公司于2006年8月全面导入ISO90001：2000版质量保证体系，以确保物业管理效劳更趋标准。通过宣传和示范，公司上下员工都认识到，通过导入质量保证体系，是为了更好地效劳于业主而确定的一个效劳标准和要求，也同时为公司更好地开展奠定了根底。公司还建立了品质保障督查组，对各管理处的工作每月进行全面督查，及时发现问题，及时研究整改措施，并跟踪整改落实。每年两次定期向业主、住户征询对物业管理效劳的意见和建议，认真对待业主的每个意见和建议，做到件件有落实，事事有回音，使业主真实的感受到xxx物业“真诚效劳千万家〞的效劳过程和意识。几年来xxx物业所属小区的物业管理效劳收缴率均在96%以上。经过多年的实际运作和完善，我们的质量体系严密而富有可操作性，并涵盖了物业管理的所有范畴。亲情式的效劳理念公司始终坚持“以人为本、以情为线〞的效劳理念，用我们的亲情式效劳来换来每一位业主的笑容。每位员工诚信待人，与业主建立相互信任的良好关系，一辆便民车、一个笑容、一声问候，处处传递着我们的亲情。我们还积极组织业主参加各类文体活动，如：迎中秋琴、棋、书、画比赛、纳凉晚会、球迷沙龙活动，庆祝“六一〞少儿活动、暑期少儿夏令营等活动，努力营造xxx所管小区大家庭的气氛。科学的人才培训机制我们拥有一批极具敬业精神和管理效劳水准的管理人员及员工队伍。在这7年的市场磨炼中，我们十分重视对员工的选聘和培训。公司制定了完善的员工培训方案并建立了奖学资助基金，先后出资鼓励和支持员工参加各类业余在职学习深造和培训。同时还聘请相关专业的社会机构资深人士、专家来公司讲课和培训，并指导员工理论联系实践，有效地提高员工的综合素质和能力。从2002年我们在企业内部实施了全员竞争上岗制度，通过竞争上岗，有效的调动了员工积极性，并保证了员工的整体素质。在经过7年的市场磨炼后，我们清楚地认识到，物业管理企业要生存和开展，只有走规模化经营之路，为此，我们苦炼内功，锐意进取，大力培养人才，狠抓制度落实。努力实现以效劳质量树立品牌，在经营方式上，我们努力探索物业参谋咨询、经营性物业道路，扩大经营效劳内容，实现效劳方式多样化；在标准运作上，在政府及行政主管部门的指导下，一如既往地建立与业主、开展商之间的现代契约关系，使企业的运作拥有标准、良性的外部环境；在管理手段上，我们将不断完善现有的办公自动化及物业管理系统，并通过现代通讯手段实现远程管理；在开展目标上，我们将以良好的形象和品牌赢得市场的认可，实现规模经营，努力打造xxx物业新品牌。资质证书其他相关证书投标报价表投标工程名称：杭州经济技术开发区廉租公寓本工程的年物业管理效劳投标总报价1207066元，各物业类型的月物业管理效劳单价报价见下表：类型投标报价备注住宅10．75元/月/平方米多层住宅21．10元/月/平方米高层〔包含电梯运营费〕住宅3//商铺1．20元/月/平方米/车库//超市、餐饮0．75元/月/平方米/露天停车位//室内停车位//其他用房//年度物业管理效劳费支出预算表序号工程常年支出备注1员工工资及附加费〔表一〕755668/2公用设施设备维保费〔表二〕47900/3保洁绿化费〔表三〕99230/4办公费〔表四〕35600/5固定资产折旧费〔表五〕3258/6低值易耗品摊销〔表六〕7300/7公用能耗电费〔表七〕70292/9不可预见费(1＋2～7)×2％20385/10管理酬金(1＋2～9)×10％103963/11税金(1＋2～10)×5.55%63470/合计1207066/附表一：序号部门职位人数月工资〔元〕月附加〔元〕合计〔元〕1主任室主任1250087033702主任室副主任1200069626963客户效劳部客服21200×283532354保安部主管1150052220225保安部领班21200×241828186保安部保安员141150×145602217027绿化保洁部主管1100034813488绿化保洁部保洁员9750×9234990999绿化保洁部绿化工11000348134810工程维修部主管11500522202211工程维修部房管员11200418161812工程维修部水电工21300×2905350513月度支出40950138335478314年度支出49140016599665739615国定假日加班费90元/天×10天×36人3240016年终奖金发每人一个月工资1383317高温费200元/月/人×4月×36人2880018福利按总工资14%计提165996×14%2323919合计755668工资附加费：养老金〔20%〕、失业金〔2%〕、工伤保险〔0.5%〕、生育金〔0.8%〕、医疗〔11.5%〕、福利：〔14%〕附表二、公用设施、设备，年检、维修及保养费序号工程常年〔元〕备注年检费维保费1给排水系统/20002土建维修/15003弱电系统/30004变配电系统/20005照明系统/20006消防系统1000200007电梯200014400小计300044900合计47900注：消防系统每2年检修一次，一次约2000元，平均每年1000元附表三、绿化保洁费序号工程常年〔元〕1×9人〕×12月37802垃圾处置费用〔30元/年/间×2715间〕814503化粪池清理费用〔3个×2000元/年〕60004日常清洁及绿化用水等55005绿化养护费用：工具、肥料、杀虫药、汽机油15006水池清洗费：500元/次×2次1000合计99230附表四、办公费用序号项目常年〔元〕1管理人员服装费用〔1000元/人×6人〕÷3年20002×2套×14人〕÷3年37333×16人〕÷3年42674办公用品、费、水电费〔1000元/月×12月〕120005节日装饰费20006主任补贴150元/月×12月18007副主任、主管补贴100元/月×12月×4人48008社区文化活动费〔每年开展四次社区文化活动〕50009合计35600附表五、固定资产折旧费用序号工程数量支出〔元〕1办公家具假设干50002电脑2100003打印机16004档案柜5×50025005合计—18100年折旧〔按5年期限，残值10%〕3258附表六、低值易耗品摊销名称单位数量单价〔元〕金额〔元〕办公用品饮水机只3200600电话部3150450标识套假设干—200工程用品铝合金梯只2300600万用表〔带电流表〕只1150150应急水泵只140040050米卷筒式线板副1400400便携式工具箱只5100500应急灯只2100200冲击钻只1800800电锤只112001200熔接器只13003003米铝合金梯子只1500500管钳套1300300管道疏通机部110001000其他工具—假设干—500保洁用品垃圾车辆1950950其他用品—假设干—300保安用品对讲机只8150012000橡胶警棍根530150应急灯只2100200小件易耗品—假设干—200合计21900年摊销〔低值品按3年摊销〕7300附表七、公用能耗电费序号名称功率耗时/年数量电费〔元〕总价〔年〕备注1电梯18KW/台4小时/天2409972风机6KW2小时/月1112正常检查电费3排污泵2小时/月241生活泵11KW6小时/天118790消防泵30KW2小时/年11034安防1KW24小时/天68337消防24小时/天34168总计70292工程人员安排表姓名拟任岗位性别年龄专业职称本岗年龄备注xxx主任男38物业管理12xxx副主任男物业管理xxx客服主管女物业管理余省军工程主管男水电维修王云星保安队长男平安防范在本工程中任职的主要人员简历表表一：姓名xxx性别男拟任职务公司副总经理兼主任学历初中毕业学校河南巩义十三中学年～年工作经历担任职务1989～1992空军杭州笕桥场站中士班长1992～1994巩义耐火材料厂工人1995～1999浙江xxx物业管理有限责任公司保安队长2000～2004浙江金成物业管理管理处主任2005～至今杭州xxx物业管理副总经理获得建设部物业经理上岗证书、杭州市房管局工程主任证书表二：姓名xxx性别男拟任职务副主任学历高中毕业学校陕西渭南第四高级中学年～年工作经历担任职务1997～1999，香港王室投资集团保安队长2000～2001，陕西省206号信箱警消消防干事2002年，上海上房物业管理杭州分公司管理部主管2003～2004，浙江广厦物业管理管理部主管2005年至今杭州xxx物业管理管理处副主任表三：姓名xxx性别女拟任职务客服主管学历中专毕业学校临安锦城职业高级中学年～年工作经历担任职务1998～2000，临安国贸大厦促销员2000～2002，临安家电城营销领班2002～2005，临安佳诚净化设备厂管理员2005．5至今杭州xxx物业管理客服助理表四：姓名余xx性别男拟任职务工程维修主管学历中专毕业学校临安锦城职业高级中学年～年工作经历担任职务2002．8～2003.4，浙江林学院学生公寓效劳中心管理员2003.4～2003.10，浙江林学院防非典值班人员2003.10～2004.6，浙江林学院教工宿舍管理员2004.6～2006.7，浙江林学院学生、教工宿舍维修员2006.8至今杭州xxx物业管理工程维修主管我们的工程业绩表序号工程名称管理起止时间管理内容备注1xxx小区1995年起普通住宅杭州市2绿洲湾公寓2000年起普通住宅杭州市3龙禧公寓2001年起普通住宅安吉县4龙安大厦2001年起写字楼安吉县5筑境花园2004年起高层住宅、别墅临安市6西雅园2005年起高层住宅临安市7星港9月2006年起高层住宅临安市8华海园2006年起高层住宅杭州市类似工程管理业绩说明临安筑境花园地处浙江林学院旁，小区内有大量空置房，原因是炒房，业主大局部不来居住，物业公司了解后，积极向林学院后勤集团联系，将房源及时告知学院，欢送学校师生来租房，再向空置房的业主联系，通过物业公司的桥梁作用，通过房屋的出租，房屋空置率大大降低，但学校师生的入住，他们和业主的需求又有所不同，因为出租户是短期行为，需求的是针对个人的效劳要做到位，对公共效劳意识不强；和业主的长期行为不同，业主因长期居住在此，业主需要的是全方位的效劳，正因为如此，我们更要作好这个短期的物业效劳工作，就象宾馆效劳一样，做好短期效劳每一分钟，做好长期品牌，吸引更多的客户和更多的回头客人来我们小区租房入住。因此，在针对廉租公寓的使用人来讲，他们需求的是他们在生活中能看的见，感受的到的真切效劳，能在日常生活中解决他们的衣食住行所遇到的困难，让他们感受到廉租公寓大家庭的温暖和来自杭州经济技术开发区政府对所有使用人的关爱，为创立开发区和谐社会而努力。第二部分技术方案第一章廉租公寓管理效劳目标、效劳分项标准与承诺一、廉租公寓管理效劳目标：1、争创开发区物业管理优秀楼盘；2、两年后创杭州市优秀物业管理小区；二、效劳分项标准及完成承诺指标采取的措施：序号指标名称指标完成承诺指标采取的措施198%以上落实责任人，实行巡视制度，建档记录，由分公司监督执行，并定期维护和维修，确保房屋及配套设施完好无损，正常使用。2治安、消防重大责任事故1%以下保安员经培训考核后上岗，每周训练1次，每次2小时；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保廉租公寓平安。3保洁完好率99%落实责任人进行日常保洁工作，并由保洁主管监督执行，以确保廉租公寓内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。4绿化完好率98%落实责任人养护，并由分管主管监督执行，以确保公共绿化、绿地无破坏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。5使用人有效投诉、处理率3件/年以下100%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与使用人的沟通，定期进行调查，了解使用人的愿望和要求，满足使用人的合理需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。6用户满意率85%以上加强标准效劳，确保各项管理效劳工作质量，在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能的满足客户的需求，加强双方的沟通，以确保业主对物业管理工作的满意。7零修、急修及时率100%接到维修通知半小时内到现场，及时完成并建立回访档案记录。8维修合格率回访率99%以上100%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足使用人需要。9管理效劳费收缴费98%以上按照规定收费，不擅自提高收费，使管理收费取之于民，用之于民。10路灯完好率99%以上每周检查一次，发现问题，及时维修，平时发现问题随时维修。11大型及重要机电设备完好率100%机电设备每天巡查，消防设备每周检查，发现问题及时维修。12违章发生率、处理率1%100%以预防为主，加强监管，发现问题，及时处理13道路、车场完好率99%以上每周检查一次，发现破损，及时维修，平时随坏随修。第二章拟采取的管理理念与实施方式随着杭州经济技术开发区城市化、工业化进程不断加快，经济社会持续快速开展，吸引着越来越多的企业进驻开发区，企业的员工多来自外地，广阔外来务工人员积极参加杭州建设与开展，成为杭州产业工人的重要组成局部，成为推进杭州现代化建设的一支重要力量。杭州经济开发区北方总公司为来杭州外来务工人员创造良好的生活环境，保障外来务工人员安心在杭州工作创业而建造廉租公寓，引进专业物业管理效劳，解决企业和外来务工人员的生活困难，使他们安居乐业；是引领“和谐创业〞，构建和谐社会的而作出了楷模。一、廉租公寓总体概况130342平方米,其中总居住面积123902平方米,绿化面积16850平方米,廉租公寓内设施设备齐全到位,有商铺、超市、餐饮等。共有14幢楼房,其中12幢多层,2幢高层,入住人数可到达16000---18000人；第一期工程与2007年5月底共7幢投入使用，共1036个房间，均为6人房，第二期6月25日前入住，共8幢，6人房1449个房间，8人房230个房间。二、廉租公寓使用人的特征：第一：公寓入住人员是来自全国不同地方，生活观念和习性都不同，文化知识和素养也存在差异。其二：入住人员流动性较大，更换频率过高。第三，将有可能出现老乡帮派现象，经常在一起聚会闹事等现象。三、廉租公寓管理效劳总体理念和思路我公司假设取得廉租公寓工程的管理权，针对以上特征我公司拟订提出以下管理效劳理念：与用人单位加强协作，共同为了保障各企业员工安居乐业的原那么下，制定切合实际效劳与管理相结合的务工人员效劳管理体系，双管齐下。既做好外来务工人员的效劳工作，又要切实加强管理，做到效劳与管理双管齐下，以效劳为载体，寓管理于效劳之中，实现效劳与管理两个到位，使外来务工人员根本实现安居乐业。廉租公寓的物业管理总体思路是：运用公司成熟的管理效劳理念和经验，制定相应的管理效劳制度和操作规程，通过现代化的管理效劳方法和物业管理不仅是对物业进行有效管理和维护，更重要的是使物业发挥最大的效用，同时使维护本钱最低化，根据xxx物业多年来管理实践经验，针对廉租公寓的实际情况，提出如下管理思路：1、待工程正式签定后，我司将在廉租公寓成立管理处专门提供完善的物业管理效劳，以属地化管理为原那么，管理处主要领导由公司派驻有经验的骨干担任，其余工作人员现时招聘。2、根据政府有关物业管理的法规、政策制定符合民意的公共管理制度汇编，包括：?治安管理规定?、?消防平安管理规定?、?车辆交通停车场管理规定?、?园林绿化管理规定?、?电梯使用管理规定?等。3、进场后，第一项重要工作，是切实抓好平安保障等公共管理制度的制定、宣传、培训和管理工作。对入住在廉租公寓的所有人员必须持有廉租公寓出入证件，凭廉租公寓证件进出廉租公寓；对自行车等非机动车实行挂牌入库专人看管制度，凭停车证进出廉租公寓和自行车库停放，非廉租公寓人员实行有效证件登记制度和限时访客制度，不准外来人员或老乡在廉租公寓过夜。外来人员车辆一律停放在廉租公寓外，不准进入廉租公寓停放，防止发生内盗。通过合情合理的有效管理，要保证廉租公寓平安和廉租公寓内公共秩序的平安。廉租公寓入住人员全部建立花名册，和当地派出所密切联系，加强合作；和各企业人事部门保持协作沟通机制，对流动人员和不服从物业管理的企业员工建立信息报告机制。物业公司与各企业建立联系人机制。4、根据廉租公寓的特点，在日常管理中切实加强治安管理和消防管理是重中之重，必须高度重视做好此项工作。首先要建立一支足够数量、政治、业务素质好、事业心责任心强、工作肯吃苦的保安队伍，使廉租公寓先进的安保设施充分地发挥作用，同时开展经常性的宣传教育和培训，提高使用人自我防范意识，三者缺一不可。5、组建好精干高效的管理班子，由一定管理经验的公司副总兼任管理处主任；具有丰富保安工作经验、事业心责任感强、忠于职守、能带好一支队伍的保安主管；具有学生公寓管理经验、掌握电梯、供配电和水电维修技术、事业心责任感强、会做群众工作的工程主管和技术员。四、管理模式管理处是相对独立的质量中心，主要任务是根据业主的需要和委托合同要求，在公司制定的原那么下负责执行管理和效劳的业务。管理处实行独立核算，根据以收定支原那么，自主经营，自负盈亏，管理效益与经济效益直接挂钩。管理处主任是廉租公寓实施管理效劳的第一责任人，公司实行风险责任基金，由管理处主任直接组织实施廉租公寓管理效劳方案。五、管理处组织架构根据廉租公寓效劳内容和要求，管理处下设客户效劳部、保安部、工程维修部、绿化保洁部。管理处对各部门、各岗位建立明确的岗位职责和严格的考核制度，实施有效管理。〔一〕管理处机构架构图杭州物华物业管理杭州物华物业管理廉租公寓管理处保安部客户效劳部部治安消防车辆管理保洁绿化接待投诉档案管理特约效劳社区文化装修管理业主报修维修养护质量跟踪绿化保洁部工程维修部〔二〕管理效劳中心报修/投诉/反响工作运行机制图执行机构(各部门主管、专业人员)指挥机构执行机构(各部门主管、专业人员)指挥机构(主任室)指令监督机构(主任和公司质量管理部)监督机构(主任和公司质量管理部)反响反响渠道〔业主、客服人员〕六、物业效劳人员配备〔一〕人员配备数量及分工计36人主任室2人〔主任1名、副主任1名〕客户效劳部2人〔客户接待兼收费2名〕保安部17人〔主管1名、领班2名、监控2名、队员12名〕工程维修部4人〔主管1名、房管1名、水电工2名〕〔二〕部门主要工作职责1、客户效劳部：主要负责业主接待和计算机档案文件资料的处理以及后勤、人事、信访工作、财务和商务事务；负责与当地政府部门的联络工作、特约效劳等。2、保安部：主要协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序进行平安防范、负责物业道路的畅通、车辆的有序停放管理、消防平安管理以及人员进出管理等。3、工程维修部：负责物业及设施设备的维修保养、业主委托的维修效劳工程、工程工程外包、装饰装修监督管理等工作。4、绿化保洁部：负责环境保洁、绿化维护、卫生消杀、灭虫治虫和委托的保洁效劳工程等。〔三〕廉租公寓外包工程：廉租公寓电梯设备对外承包给电梯商进行专七、相关管理制度公司建立完善的人才管理制度和鼓励机制，且奖惩并施，以做到人尽其才，才尽其用，最大限度地发挥人才效能。〔一〕督查机制为全面落实物业管理的各项工作任务，确保各项效劳质量到位，根据公司的监督管理制度，每月由公司督查组对管理处的各项工作进行检查、监督、考核、指导。每次督查都有侧重点，从督查事深入到督查人。找准薄弱环节，善于发现问题，分析原因，提出整改或处理意见，并帮助当事人做好对其的教育工作，也作为对有关人员平时工作考核的客观依据。每月坚持平时督查与集中督查相结合，除深入认真检查现场、查看台帐外，还广泛听取业主、职工意见，月底写出有深度的督查报告，呈报公司总经理和通报各管理处。〔二〕鼓励机制企业要想保持长久的活力，就要有良好的奖励机制，鼓励员工发奋向上、努力工作；通过致力于开展企业文化建设，加强上下级和同事之间的沟通和交流，培养集体主义精神，增强团队意识和集体的凝聚力。公司在人力资源配置上坚持精神鼓励和物资鼓励双管齐下的员工鼓励原那么。鼓励每位员工都成为各自岗位上的专家能手，实施竞争上岗，给每一位员工搭建充分开展的平台，让一线的优秀员工能有时机脱颖而出，同时也防止了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的员工管理良性机制，真正盘活人力资源。〔三〕制约机制员工管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通过实践，公司制订了科学合理的工作效劳标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施方案，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。公司建立和健全劳动力与人才的竞争机制，鼓励杰出人才脱颖而出，让更多的优秀人员进入公司，在保持队伍相对稳定的同时，及时优化队伍结构，结合考核，实行未位淘汰制，有效地提高员工队伍的整体素质。〔四〕各项专业物业管理制度健全的、标准的物业管理规章制度是高质量物业管理的根底与保证。为了实现高标准的管理效劳质量，根据廉租公寓的实际情况，结合杭州市物业管理的行业法规制定了完善的管理规章制度，要求在整个管理和效劳过程中必须严格遵循本公司已形成的标准和标准。◆公众制度☆业主公约☆物业使用及维护管理规定☆电梯管理规定☆装修管理规定☆平安用水管理规定☆花园使用管理规定☆治安管理规定☆消防管理规定☆绿化管理规定☆环境卫生管理规定☆房屋管理规定☆营业房管理规定☆车辆管理规定☆犬类管理规定◆岗位职责☆管理处主任岗位职责☆管理处副主任岗位职责☆财务部会计岗位职责☆财务部出纳岗位职责☆客户效劳部主管岗位职责☆客户效劳部收费文员岗位职责☆客户效劳部接待员岗位职责☆保安主管岗位职责☆保安员岗位职责☆工程维修主管岗位职责☆工程部房管员岗位职责☆电梯工岗位职责☆水电工岗位职责☆绿化保洁主管岗位职责☆保洁员岗位职责☆绿化员岗位职责◆考核制度标准☆管理处主任工作绩效考核方法及细那么☆管理处副主任工作绩效考核方法及细那么☆会计工作绩效考核方法及细那么☆出纳工作绩效考核方法及细那么☆客户效劳部主管工作绩效考核方法及细那么☆客户效劳部效劳人员工作绩效考核方法及细那么☆卫生保洁员工作绩效考核方法及细那么☆绿化养护员工作绩效考核方法及细那么☆保安领班工作绩效考核方法及细那么☆保安员工作绩效考核方法及细那么☆消监控值班人员工作绩效考核方法及细那么☆工程维修主管工作绩效考核方法及细那么☆水电工工作绩效考核方法及细那么☆电梯维修员工作绩效考核方法及细那么质量体系操作文件◆质量手册〔一级文件〕：说明公司质量方针和质量目标、描述质量体系的文件，对内是纲领性文件，对外是企业质量保证能力的文字表达。◆程序文件〔二级文件〕：是质量保证手册的根底文件，涉及所选要素的各项活动，说明活动的组织分工、活动的方式方法，应采用的文件、资源和控制方法等。它对确保质量体系运行的有效性起重要作用。◆标准手册〔三级文件〕☆员工守那么☆人事管理☆文件及档案管理☆综合效劳标准☆房屋接管验收效劳标准☆房屋钥匙领用管理☆装修管理效劳标准☆设备管理效劳标准☆电梯管理效劳标准☆公共设施维护和房屋维修效劳标准☆仓库管理☆廉租公寓配套设施效劳标准☆绿化效劳标准☆保洁效劳标准☆平安效劳标准☆车辆管理标准☆消防效劳标准☆专项活动标准☆统计分析方法八、物业维修养护方案和装备情况〔一〕物业共用部位维修方案房屋及共用部位长期保持完好的状态，对物业的保值增值具有重大意义，也是对物业管理的最根本要求。制定短、中、长期维护保养制度，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关管理制度进行落实，经常对员工进行各种技术培训，努力培养一专多能多能的技术人员。根据物业配置的建筑，培训工程技术人员正确操作和保养，并制定维修养护方案。1、房屋及共用部位日常维修养护方案序号项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重结构部位局部受损，施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次，如装修阶段每天巡查，发现问题立即处理、维修由工程部按照房屋修缮规定实施维修；如受损较重请专家会审，提出方案，委托专业公司实施有关房屋修缮工程施工技术标准平安、正常使用功能完好2外墙面局部或大面积渗漏、翻新每周检查一次，发现问题及时维修由工程部按有关修缮规程实施外墙面修缮作业规程无空鼓、无脱落、无渗漏、无违章、整洁统一3屋面隔热层破损，防水层破损造成屋面渗漏，屋面积水每周检查一次，发现问题及时维修由工程部按有关作业规程实施维修，按年度普查方案维修房屋修缮标准无积水、无渗漏、隔热层完好4公用地面的维修改造；公共通道、门厅内墙、天棚维护；楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修。相应建筑局部修缮技术规程；房屋修缮标准整洁，无损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹。5上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱。每半年检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修。排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准上下水通畅，无渗漏2、房屋及共用部位定期维修养护方案及实施方案序号工程维修类别定期维修计划方案标准实施效果1房屋承重结构部位局部受损，施工质量原因造成的结构问题每年对房屋根底进行一次检查；及时了解房屋的结构性能，做到早发现，早处理由工程部负责实施建筑物白蚁防治标准；建筑物完好等级标准结构平安，正常使用。结构性能完好。2外墙面外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。由工程部负责实施。房屋修标准；外墙平整，无渗水；整洁统一。3屋面隔热层破损，防水层破损造成屋面渗漏，屋面积水。避雷网每2年刷一次油漆，防止锈蚀；每半年疏通一次屋面雨水口；每年对屋面防水层检修一次；每年翻新更换老化局部。由工程部负责实施。房屋修缮标准；相应修缮作业规程。无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；隔热层完好。4公共通道门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅内墙、天棚维护；楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。每半年对公共地面进行一次维护，补换损坏或空鼓地砖；每2年刷新一次通道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆。由工程部按照相应技术作业规程实施；每3年铲除抹灰翻新一次。房屋修缮标准；相应建筑局部修缮技术规程。美观、完好、整洁、清爽。5上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱。每年刷一次管道油漆；每年检修一次，并紧固管道固定码；每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格局部。由工程部按相关作业标准实施。排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准。美观完好；上下水通畅；无渗漏。〔二〕公用设施设备维修养护方案

公用设施设备长期保持完好的状态，对物业的保值增值具有重大意义，也是对物业管理的最根本要求。制定短、中、长期维护保养制度，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关管理制度进行落实，经常对员工进行各种技术培训，努力培养一专多能多能的技术人员。根据物业配置的设施设备情况，培训工程技术人员正确操作和保养，并制定维修养护方案。1、公用设备日常维修养护方案〔保修期内由保修单位保修〕序号项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果1机电设备电梯、锅炉、水泵等机电设备的维护保养、另配件、易耗品的维修更换每天巡视检查，发现问题及时维修由工程部组织实施，有关承包商配合各项机电设备、锅炉维修保养规程无故障停运，保障平安运行2消防设施疏散标志的维护和维修，室内消火栓〔箱〕的维护及检修每周检查一次，发现问题及时维修由工程部按有关作业规程实施维修标识制定及维护规定，消火栓维修规程设施有效，标志清楚，完好无损2、公用设备定期维修养护方案及实施方案〔保修期内由保修单位保修〕序号工程维修类别定期维修计划方案标准实施效果1机电设备电梯、水泵等机电设备的维护保养；日常机电设备的零部件易耗品维修、更换月检制控设备一次；季检开关灵敏及开关巩固件完好情况；年检电源切换及自动保护装置。由工程部负责实施，相关承包商配合；重大设备每3年大修一次各项机电设备、锅炉维修保养规程。运转正常，平安；设备完好率100%。2消防设施疏散标志的维护和维修，室内消火栓〔箱〕的维护及检修。每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次以防发霉；每年对消防疏散进行一次维护。消防设施保养规程。设备完好率100%。3、公共设施日常维修方案及实施方案〔保修期内由保修单位保修〕序号工程维修类别日常维修计划方案标准实施效果1道路路面、人行路、砼道每周检查一遍，随坏随修。由工程部专业维修工实施。路面修缮质量标准；人行道铺设修缮标准。2公共照明庭院灯、楼道灯、其他照明灯每周检查一遍，随坏随修由工程部专业维修工按操作规程实施。电气作业平安操作规程；灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。3沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、阀门井每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程部专业维修工按操作规程实施维修。井内无积物，井壁无脱落；井盖上标志清晰。井盖完好率达100%；有效发挥功用，无渗；无缺损，少污积；无堵4停车场地下停车场每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部专业维修实施。砼路面修缮质量标准：停车场地修缮标准。平整、无积水、无缺损、完好率99%以上。5消防设施、管网给排水管、室外消防栓每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部专业维修工按相关维修规程实施。给排水施工技术标准；消防设施施工技术标准。管道畅通，无堵塞、无泄漏；消防设施正常有效。6公用标志标识牌、警示牌每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部实施标示清楚，无污迹、破损；安放牢固。标示设施完好率100%；标示无损坏。7自行车库走廊、自行车库每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部实施墙、地面整洁，无损坏；连廊通畅；结构完好。无乱搭建；整洁、通畅；墙面无破损或污迹。4、公共设施定期维修方案及实施方案〔保修期内由保修单位保修〕序号工程维修类别定期维修方案方案标准实施效果1道路路面人行路砼侧石每年对局部破损严重的路面、人行道、侧石应控制在1‰每年内，其他控制在5‰每年内。翻新工作由工程部自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。道路使用管理规定；路面施工质量标准。减少不必要的路面受污损和破坏；使局部损坏严重路面，通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。2公共照明道路灯楼道灯其他照明灯每月清洁灯具一次；每季检修线路一遍。由工程部维护；对于破损灯具及老化线路进行更换。线路无老化；照明设施清洁完好。保持良好的灯具外观；照明系统正常有效使用；照明设施线路完好率98%以上。3沟渠池井雨水口雨水井污水井阀门井井盖板每年刷一次漆；每季度清理井内杂物一次；每年全面维修完善一次。由工程部按相应作业规程实施。井盖刷防锈漆；井内无沉积物。井盖正常使用，密合；流水通畅。4停车场地下停车场对因施工质量问题造成的局部沉降损坏，5年翻新一次。由工程部组织实施或委托相关单位。有关建筑修缮质量标准；有关电气、机械、设备维护标准。5消防设施、管网室外消防栓水泵接合器室外消防栓和水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水，检修一次。工程部组织实施开启灵活；不渗漏。正常有效使用；外观完好。6公用标志标识牌警示牌每月清洁标志一次；每半年对标志安放根底稳固情况进检查维护；每半年对标志进行维护一次。由工程部负责实施标志清洁美观；安放稳固；标志清晰。7自行车库自行车库每2年粉刷一次；每年油漆护栏一次。由工程部实施有关建筑修缮标准。平安正常使用；美观完好。〔三〕智能化设施的管理与维修方案智能化设备是高技术含量的设备，维护保养的工作显得更为重要。在日常物业管理工作中要充分发挥智能化系统的技术优势，严格标准的智能化系统日常运行管理规程和维护方案是保证其系统高效．稳定．平安运行的保障。1、日常巡视与定期保养〔1〕保安巡更系统的日常运行为保证平安巡更人员切实巡检到位，及时了解巡检过程中的任何异常情况和确保巡检人员的人身平安，根据廉租公寓的实际情况，设置巡更点，组织巡更队伍，全天24小时巡检。当出现异常情况时，由巡更人员处理后继续按路线返回，记录事发原因。需要支援时，由平安主管快速组织应急队伍赶赴现场协助解决。遇紧急情况，按突发事件处理程序处理。〔2〕摄像监控系统的日常运行充分利用开发建设单位的安防智能化设备，24小时密切监控停车道路、行人步行出入口等主要场所。智能控制中心的监控人员将全天24小时屏幕监控，同时记入录象光盘，以备查证。〔3〕消防报警系统的日常运行严格按照消防的相关规定，对各重点场所、部位设置报警监测装置，并将信号接到智能控制中心。并严格按照消防设施管理规定，定时检查维护和试运行，一旦发生火警信号，按应急处理程序执行。2、廉租公寓智能化系统的维护方案和方案〔1〕智能化系统维护方案方案本司对于已管楼盘中智能化系统有着丰富的实际管理经验，现结合廉租公寓智能化系统的配置特点，制定如下维护方案方案：小修方案：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修方案。中修方案：根据季检记录及报告、年检记录及报告，制定每年一次的中修方案。大修方案：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修方案。表1智能化系统维护保养工程类别对象工程标准维护方案日检月检季检年检临检智能系统主效劳器外观清洁、完整、无破损√√√接插件连线牢固、无松脱√√√性能灵敏度高、响应正确√√紧急按钮红外探头智能主机外观清洁、完整、无破损√√安装与联接安装牢固、联接√√感应性能灵敏度高、响应特性正常√√√信号发送完整、无缺漏√√√楼门控制器外观清洁无破损√各按钮灵敏可靠√√受话器、扬声器功能正常、音量无失真√控制器画面分割器显示器录像机电源外观清洁无尘、摆放有序无破损√√√√联接线、接插件联接可靠、无松动√√√各控制键性能各控制键灵敏可靠、画面分割稳定、录像清晰、干扰小√√√√直流电源性能供电电压正常、无过热现象√√√摄像器外观清洁完整、无破损、防水浸√√√安装与联接安装牢固、连接可靠√√√摄像性能信号清晰完整、控制灵敏可靠、失真小√√√安装与连接安装牢固连接可靠、衰减小√√√表二维护保养方案项目每日每周每月每季半年每年备注A、消防报警系统系统工作情况检查*故障点排放、调试*系统检修保养*传感器抽测*消防联动检查*主机内部清洁*主机外表清洁*B、安保监视系统系统工作情况检查*系统检查保养*摄像机外罩玻璃清洁*设备机柜外表清洁*设备内部清洁*监控中心清洁*各楼层弱电间清洁*有线电视系统*系统*D、背景音乐系统机房设施*室外音箱*〔四〕电梯管理效劳方案：电梯维护保养可分为：周保养、月保养、半年保养、一年保养。如厂家有特殊要求的，遵照厂家要求。

周保养根本要求：1.电梯要求每周保养一次，时间不少于二小时，要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。2.对电梯以下各部位要进行检查，确保其工作正常、清洁、润滑。〔1〕电源开关、平安开关。A、控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤，接线牢固。B、检查熔断器、熔丝接触情况，接点牢固，应无打火现象。C、急停、平安窗、井底、限位等平安开关应接触良好，动作正常、可靠。不准跨接。〔2〕曳引机：外观机体应保证清洁光亮。〔3〕减速机A、运行时应平稳无异常振动。B、85℃〔4〕电动机A、电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音，如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承，轴承是否损坏。B、电动机油位应在油镜中心附近。C、电动机使用时环境温度不应高于40℃D、电动机轴承窜量不大于4mm。〔5〕制动器。A、动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于70%。B、抱闸未翻开时，闸瓦应抱合紧密，盘车轮不应用手能盘动。C、抱闸翻开时，两侧间隙应一致，其四角间隙平均值两侧各不应大于。D、抱闸开闭应灵活、自如，线圈温升不超过60℃〔6〕控制柜A、柜内各电气元件应工作正常，仪表准确。B、无发热现象，各接触点接触严密无粘连烧损现象；C、柜内反开关无油污无积尘。〔7〕限速系统A、限速轮：外观清洁，动作灵活，无明显月期打点，油路通畅，绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损。B、涨绳轮及平安钳装置：外观清洁，油路通畅，转动平稳，张紧轮毡垫加油，平安钳各联动机构灵活，钳口与导轨侧工作面间隙在2-3mm间。〔8〕选层系统：选层器转动及滑动局部清洁及油量充足，接点清洁，压力适当。〔9〕厅、轿门系统A、厅、轿门正常关闭后，应能接通门锁网络；锁紧元件的最小啮合长度为7mm，此时外厅门不应能用手扒开。B、平安触板、光电装置功能可靠。C、厅门、轿门、转动部位及滑道：转动部件清洁，转动自如，填加润D、开关门机构：开关门总程清洁，活动及转动部位清洁加油，皮带松紧度适当，不打滑，开门机去除积碳、保洁。〔10〕层显系统，内选、外呼系统。A、各元件指示功能正常，按钮活动自如无卡阻。B、灯光显示正常，清洁无尘。〔11〕井道系统A、轿厢，对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损。B、油盒、油刷无缺损，轨道润滑良好。C、钢丝绳张力均匀且无断股。〔12〕卫生，铁门至机房间的楼道；机房；轿顶；底坑等部位应保持清洁，无垃圾，去除油污及灰尘。

月保养

月保养是在周保养的根底上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特别是对平安装置的检查。1、减速机：减速机应无异常响声，去除外表积尘油垢。〔1〕为蜗轮油的滚动轴承加油，检查联轴节有无损伤。〔2〕检查曳引轮各绳槽磨损是否一致，紧固曳引轮各部位螺栓。2、电动机、发电机组〔1〕去除其内外灰尘及油污。〔2〕测速系统工作正常，传动系统无损伤。3、制动器〔1〕检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。〔2〕紧固各连接螺栓。〔3〕线圈温升不超过60℃4、限速系统〔1〕去除夹绳钳口处异物、油污。〔2〕旋转销轴部位加油。〔3〕检查限速器轮和张紧轮的轮槽，有无异常磨损。〔4〕检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。5、控制柜、励磁柜。〔1〕检查各各电气元件、仪表，对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。〔2〕检查接触器、继电器触点烧蚀情况，如严重凸凹不平应修复或更换触头。〔3〕检查机械联锁装置，对动作不可靠的应调整。6、钢丝绳〔1〕检查钢丝绳锈蚀及磨损情况，绳头螺栓应锁紧，开口销齐备。〔2〕钢丝绳张力应均匀。7、厅轿门系统：去除各部位灰尘、油污、检查吊门轮，门导轨轴承，涂抹润滑油。8、选层系统〔1〕去除各部位灰尘及油污，调整电气选层器动作间隙或准确度。〔2〕为钢带轮及涨绳轮轴加油，为活动拖板导轨加注润滑油。9、导轨：对有自动润滑装置的导轨，应加注机械润滑油。10、平安装置〔1〕检查部位：断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置，急停开关，修检开关、平安窗、限位、极限开关。〔2〕各平安装置应灵活可靠，无卡阻现象，去除各平安装置的油垢。11、底坑清扫底坑杂物，去除缓冲器及各部件的灰尘，保持底坑枯燥。

半年保养：半年保养主要在月保养根底上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。1、电动机、发电机组〔1〕添加轴承润滑油。〔2〕检查修理碳刷刷架、清理，向器。2、曳引钢丝绳〔1〕调整张力与平均值相差不大于5%。〔2〕钢丝绳外表油污过多，应去除。〔3〕检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。〔4〕检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况3、导靴〔1〕清洗自动润滑装置，轴承处加注金属基润滑脂。〔2〕紧固导靴螺栓，固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定。〔3〕检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无异常响声，发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。4、开门机〔1〕检查整个系统，转动部位填充润滑脂。〔2〕开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换。〔3〕转动系统可靠无损伤。5、导轨：检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架、及焊接部位应无松动无开焊，并紧固各处螺栓。清洗、去除锈蚀部位。6、接线盒及电缆。〔1〕检查各接线盒，紧固各接线端子，去除其灰尘。〔2〕检查电缆有无挂碰、损伤，紧固电缆架螺栓。7、极限、限位开关〔1〕对极限开关做越程试验，越程距离为150～250mm，销轴部位应加注润滑油。〔2〕限位开关越程50～150mm，销轴部位应加注润滑油。〔五〕水泵管理效劳方案：1、目的：标准给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2、适用范围：适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。3、职责〔1〕主管经理负责审核?给排水设备设施维修保养年度方案?并检查该方案的执行情况。〔2〕设备部主管负责组织制定?给排水设备设施维修保养年度方案?并组织、监督该方案的实施。〔3〕水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。〔4〕公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。4、程序要点〔1〕?给排水设备设施维修保养年度方案?的制定。A、每年的12月15日之前，由设备部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定?给排水设备设施维修保养年度方案?并上报公司审批。B、制定?给排水设备设施维修保养年度方案?的原那么：a、给排水设备设施使用的频度；b、给排水设备设施运行状况(故障隐患)；c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。C、?给排水设备设施维修保养年度方案?应包括如下内容：a、维修保养工程及内容；b、备品、备件方案；c、具体实施维修保养的时间；d、预计费用。〔2〕水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按?给排水设备设施维修保养年度方案?进行。〔3〕小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。〔4〕水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。A、电动机维修保养：a、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否那么应烘干处理或修复；c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有那么应修整处理；d、清洁电动机外壳；e、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重那么应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。B、水泵维修保养：a、检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，那么应加注润滑油；如有异常磨擦声响，那么应更换同型号规格轴承；b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，那么应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，那么应更换同规格水泵轴；c、检查压盘根处是否漏水成线，如是那么应加压盘根；d、清洁水泵外表；e、如水泵脱漆或锈蚀严重，那么应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。f、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏那么应更换。g、检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛那么应拧紧。〔5〕控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。A、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；B、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；C、检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是那么应整改；D、交流接触器维修保养：a、去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b、去除触头外表及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；c、清洁铁芯上的油污及脏物；d、检查复位调簧情况；e、拧紧所有紧固件。E、自耦减压启动器维修保养：a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0．5MI'~，否那么应进行枯燥处理；b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀那么应在除锈处理后，拧紧接地线。F、热继电器维修保养：a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏那么应更换；b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有那么整修处理，处理后达不到要求的应更换。G、自动空气开关维修保养：a、用500Ｖ摇表测量绝缘电阻，应不低于1OOMΩ，否那么应烘干处理；b、去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂那么应更换；c、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动局部与灭弧室的零头应无卡住现象；d、检查触头外表是否有小的金属颗粒，如有那么应将其去除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。H、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题那么应更换同型号的中间继电器、信号继电器。I、信号灯、指示仪表维修保养：a、检查各信号灯是否正常，如有不亮那么应更换相同规格的小灯泡；b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差那么应作适当调整，调整后偏差仍较大的那么应更换同规格同型号的仪表。J、远传压力表维修保养：a、检查表内是否有积水，如有那么应枯燥处理；b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重那么应重新焊接；c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。K、闸阀维修保养。a、闸阀维修保养：b、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水那么应更换密封胶垫；c、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水那么应重新加压黄油麻油；d、对闸阀阀杆加黄油润滑；e、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。L、止回阀维修保养：a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏那么应更换；b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软那么应更换同规格弹簧；c、检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重那么应处理后重新油漆。M、浮球阀维修保养：a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化那么应更换；b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲那么应校直；c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重那么应更换。N、液位控制器维修保养：a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏那么应更换；b、去除压力室内污物，疏通控制水道；c、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛那么应拧紧；d、紧固所有螺母。O、潜水泵或排污泵维修保养。a、用500Ｖ摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否那么应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。b、检查密封圈是否已老化，如已老化那么应更换。c、检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，那么应更换同型号同规格的轴承。d、清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重那么应在外表处理后重新油漆一遍。e、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛那么应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。P、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)。a、检查支持托架是否牢固，否那么应加强。b、检查流向标示是否鲜明醒目，否那么应整改。c、检查保护漆是否完好，如脱漆较严重那么应重新油漆一遍。d、检查各连接处是否有漏水现象，如漏水那么应处理(更换胶垫)。Q、每次给排水设备设施的维修保养时间方案不允许超过8小时，如必须超过8小时，那么应由设备部主管填写?申请延时维修保养表?经主管经理批准前方可延时。R、对于方案中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至方案中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出?——事故报告?并上报公司。S、水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、标准地记录在?

维修保养记录表?内，并于每次维修保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交设备部存档，保存期为长期。T、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由设备部主管填写?停——申请表?，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。一、绿化养护方案：为保持本廉租公寓环境优美、搞好绿化工作，特制定本管理方案。〔一〕管理处绿化人员是本廉租公寓绿化管理工作的直接责任人，负有培植、维护、管理绿化的权利和义务，必须负责：1、充分利用和开展绿化面积，保证绿地率在30%以上，并合理布置花草树木的品种和数量；2、熟悉花草树木的名称、特征和养护方法，并对较为名贵的品种在适当的地方公布其名称、种植季节、生长特征、管理方法等，方便居民欣赏；3、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和防治病虫害，并修枝剪叶、补苗、浇水、绿化造型，丰富绿化内容；4、保持绿化地清洁，保证不留杂物、不缺水、不死苗，花木生长茂盛；5、劝阻违反绿化管理规定的行为。〔二〕本廉租公寓使用人是本区绿化享用人，负有保护、管理本区绿化的权利和义务，必须遵守：1、不得砍伐攀折花木、刻划树皮、采摘花果，不得用树木晾衣物或在树木上扎铁丝、敲钉等，禁止在绿化地倒污水和垃圾杂物，禁止损坏花木的保护设施和花台；2、行人和车辆不得跨越和通过绿化带；3、不得在绿化范围内堆放任何物品，不得在树木上挂放鞭炮及在绿化带内设置广告牌，小孩不得在草坪内踢球玩耍。〔三〕但凡人为造成花木及保护设施损坏的，根据?杭州市城市绿化管理条例?有关规定报有关部门处理如下：1、对乱砍或碰断树木主干，每棵罚款100元；对攀爬树木、剥树皮，造成损伤的，每棵罚15元。2、攀摘花朵、枝条的，每朵〔支〕罚款5元，因乱放材料或其它事故损坏花木的，每枝罚款20元，破坏草坪每平方米罚款35元。二、环境清洁保洁方案为表达良好的廉租公寓形象，使廉租公寓使用人真正享受到方便、舒适的生活工作环境，保洁工作甚为重要，其保洁范围包括共用部位和共用设施设备。

1、清洁管理本物业环境卫生管理具体标准如下：〔1〕设有责任划清楚确、奖罚制度健全的专业队伍，管理物业内环境卫生，队伍稳定。并建立详尽的管理制度，严格贯彻执行；〔2〕经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫保洁率到达99%以上；〔3〕环卫设施完备，设有果皮箱、垃圾桶、工具房、休息室、必要的保洁工具等；〔4〕物业内不能有违章建筑，不能有未到达国家或省市规定的污染物排放；〔5〕物业内道路到达“五不〞“六净〞，即不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆和不乱倒垃圾，路面净、路沿净、人行道净、雨水口净和树坑墙跟净；三、公共秩序维护方案和岗位责任描述平安工作是物业管理工作重中之重的工作，直接影响到公共财产和使用人生命财产的平安。因此，强有力的管理制度，行之有效的操作方案，才能真正让使用人在廉租公寓里住得安心、舒心。因此在平安管理上是“人防、技防、物防〞相结合，来确保廉租公寓一方平安。特此根据廉租公寓现有设施设备状况制定管理方案：我公司对保安员实行半军事化的管理，制订各项平安管理和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强平安管理员的工作责任心。加强保安员的素质培训，提高平安管理人员的思想素质和业务技能，例如每月一次的保安员思想素质教育培训和平安训练等。〔一〕人员配备：一个班组编制为7人：领班1人，门岗及巡逻5人，监控1人。〔二〕平安员工作时间采用两班白班7：00-19：00夜班19：00-7：00〔三〕岗位设置：设三个固定门岗和3个巡逻岗及1个监控岗。◆固定门岗为24小时开放。◆设3个巡逻岗，在廉租公寓内部巡逻并兼顾外围和消防巡视。〔四〕各个岗位操作及考前须知◆固定门岗☆严格要求自身形象，如服装整齐，整洁统一等，头发不宜过长，无☆严密注视岗位区域周围人员的动态，对可疑人员密切注意，加强岗位防范，以防止非法人员，无关人员进入廉租公寓内进行破坏、盗窃活动。☆严格检查进出人员：进出廉租公寓的所有自行车等非机动车和机动车全部凭廉租公寓的准停证进出廉租公寓。☆如有客来访等应有礼貌上前询问：“您好，请问你到哪，有什么需要我们帮助的吗？〞以确定来访人员来意，到达的位置，做好登记，可通知巡逻岗带路指引具体位置。☆如有其他外来人员进入时：上前有礼貌地将其拦下询问：“您好，请问到哪一栋哪一家找谁？〞与所提供的房号与使用人姓名是否一致，无误后凭有效证件登记方可放行，通知巡逻跟进。外来人员自行车不允许进入廉租公寓停放。☆严格查验外出物品，物品运出廉租公寓搬运人必须持有物品放行单，物品放行单上要有使用人的签字，携带外出者的签字，管理中心经办人签字，保安员要核对物品的数量，种类是否相符，经确认无误前方可放行。☆来访客人车辆欲进廉租公寓时：保安员先将其拦下，上前向驾驶员敬礼，有礼貌的说：“您好，请问你到哪？〞确认来访人员身份登记后，给予放行，并提醒车辆不可停放在消防通道及其主干道，通知巡逻平安管理员跟踪指导停放。◆巡逻岗☆严密注视廉租公寓内的人员动态，对可疑人员要及时上前询问，了解情况，劝其离开廉租公寓，不听劝者要跟近或强制性让其离开廉租公寓，防止廉租公寓内各种事件的发生☆维护公共秩序，指挥车辆按规定位置停放，确保车辆停放整齐美观，维护绿化设施，遇有踏踩草坪、攀折树枝的应上前制止，“廉租公寓是我家，环境绿化靠大家来维护保养〞为廉租公寓内营造一个良好的生活气氛。☆检查设施设备是否有损坏，无法使用应及时登记向上汇报，进行整修更换，为今后的工作提供良好的根底。提高防范意识，巡逻时加强对竞舟路一侧围墙的巡视，尤其在夜晚更要加强巡逻力度，把此地作为重点巡逻部位。☆加强楼层的巡逻，对楼层楼道里的环境卫生起到监督作用，发现问题要及时登记向保洁管理人员反映，及时做好清理工作。☆加强楼底自行车库巡逻。如有使用人窗未关好，及时通知使用人关好门窗。防止盗窃事件的发生。时刻保证所有单元门是关闭的，巡逻期间应及时随手关门。☆地下车库无关人员不可长时间逗留。以防窃贼混入廉租公寓，在车库内实施破坏活动，尽可能将一切可能发生的不良事件消灭在萌芽状态。☆了解、掌握使用人机动车的车牌号、车位位置、车位号等情况及使用人每天进出时间的生活规律，从而减少车辆被盗事件发生概率。☆在车库巡逻时，密切注意车辆是否有刮伤现象，了解车况，是否是在车库内被刮伤，并要及时向上级汇报具体情况，并做好记录。☆严格执行平安管理员巡更点到制度，确保巡逻质量。☆监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时去除。◆领班☆对各个岗位执勤情况要准确掌握，不断进行不定时的抽查。做好队员之间的统筹协调工作，使本班工作能够得到整体性更好的发挥。☆熟练掌握、了解操作各个安保设施设备运行的原理。对各个岗位执勤操作标准要熟、巧、精。配合好各个岗位完成各项任务。☆对处理突发事件的应急方案了如指掌。不光自己能正确及时处理好各类事件，还要带着、培养队员处理事件的能力，增强队员处理突发事件的能力。☆根据各种突发事件制定相对处理措施方案，结合实际情况进行演练，让队员提高处突能力，增加防范意识，减少突发事件给业主带来的损失。

四、消防管理方案及应急预案为了证公共财产和广阔使用人的生命财产平安，根据廉租公寓的实际情况和?中华人民共和国消防法?及有关消防法律法规，贯彻“预防为主，防消结合〞的方针，制定本方案。〔一〕建立廉租公寓消防组织，管理处主任为消防第一责任人，保安部主管为消防专管员，公司全体员工为义务消防员。其职责是：1、贯彻执行消防法规和上级有关消防规定，开展防火宣传，普及消防知识，逐级落实消防责任制；2、检查消防平安工作，纠正消防违章，整改火灾隐患；3、根据各住宅楼、车库等物业的具体情况，制定消防措施和紧急情况下的疏散方案；4、接到火灾报警后，迅速启用消防设施进行扑救，同时视灾情向消防部门报警，并协助消防进行扑救和查清火灾原因。〔二〕实行使用人防火责任制，各使用人为防火责任人，负责做好各自所属范围内的防火平安工作。〔三〕消防区域内的通道和出入口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用和封堵，严禁在消防通道上停放车辆和堆放物品。〔四〕不得损坏廉租公寓内的消防设施设备和器材，要妥善维护楼道、走道和出入口的疏散指示和应急照明设施。〔五〕廉租公寓内严禁经营和储存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁在廉租公寓内燃放烟花爆竹。假设有特殊情况需要，需在平安管理人员指定地点燃放爆竹，但不允许燃放烟花等炮仗。〔六〕廉租公寓使用人禁止在廉租公寓内使用明火作业，确需动用明火，要经过管理处审批并指定平安地点和灭火设备等前方可作业。〔七〕不能随手乱扔烟蒂及火柴梗，及时熄灭。教育儿童不要玩火。〔八〕假设发现有人随意玩火，平安管理人员有权进行制止，对不服从管理的人员，将移交公安部门处理；造成后果的自行负责。〔九〕发生火警应立即报告管理处或拨打火警119，采取关闭电源等措施。其他使用人应听从消防救火人员安排，迅速有序地从楼道疏散，切勿惊慌拥挤。〔十〕消防的应急措施1、报警任何区域一旦着火，任何员工发现后应立即扑救，同时采取最快的方式向消防中心报警，报警人报清着火地点、起火部位、燃烧面积等，消防中心值班人员一旦发现消防监控设备报警，应立即通知当值保安人员，现场确认，灾情成立，应根据火灾应急程序立即投入扑救。2、接警监控中心值班人员将所报内容详细记录下来，报警时间一定要记录准确，同时迅速通知保安人员及设备技术工立即赴现场扑救，另外立即通知经理、工程主管、上述人员接到通知后5分钟之内赶到现场成立扑救领导小组，到场的级别最高领导者为领导组总指挥。3、各部门职责〔1〕领导小组主要职责根据火势情况，决定是否报119，并及时调集力量，明确布置救人，疏散人员物资和灭火、供水。开启应急播送的区域，防排烟及停电或继续供电，关闭空调、新风等任务，并检查执行情况。〔2〕扑救小组的分工A、主任作好所有员工的分工工作，主管集合全体义务消防队员火速赶往现场，确保人员分配，确定铺设水带和使用灭火器等进行灭火。B、水电维修组负责辖区设备的正常运作，切断火灾现场的电源、燃气、关闭空调机组，把电梯降到最底层，保障水源正常运作。C、副主管或当班领班负责廉租公寓的平安警戒，维护公共秩序，保障道路畅通，并为直至的消防车作引导。D、房管维修人员负责现场群众的疏散疏导工作，确保人员从平安线路疏散到平安区。E、副主任火灾现场警戒，组织办公室人员救人和抢救物资等工作。F、保洁组这时是后勤支援组，调集灭火机、应急照明灯等器材供给。〔3〕现场总指挥的工作任务是：组织火情侦察、掌握火势开展情况，确定火场的主要方向及时召集力量扑救。消防队到后，及时向消防队领导报告火情，服从领导，按统一部署带着员工执行。扑救火灾后，向公司提交火灾报告，分析着火原因，惩罚当事人、教育群众。4、扑救要点：在火势能够控制的情况下，一般用灭火器扑救，但水带须放到位，以防灭火器扑救力度不够时，用消防水枪扑救。扑救时首先要控制火势的蔓延，然后才考虑扑灭，尽量布置应首先考虑在火势蔓延的方向设防，然后才考虑周围及上层设防，电气火灾没断电前不可用水扑救。5、解救方法：指导客人和员工学会用湿手巾捂住鼻孔，尽可能贴近地面的防烟法，必要时根据当时风向、火势和地形及时排烟进行解救。6、平安警戒的任务和方法〔1〕外围警戒任务：由保安人员〔必要时其他员工协同〕去除外围的路障，疏散一切无关车辆，劝导过路行人撤离现场，维护好外围秩序，为公安消防队到场展开灭火创造有利条件。〔2〕出入口警戒任务：严禁无关人员进入廉租公寓，指导疏散人员离开房间，看管好疏散出来的物资，保证消防电梯为消防人员专用，引导消防人员进入着火区域，