房地产 -深圳世方-社区商业实战策划

社区商业实战培训——走中国特色的商业地产之路——■HA■■我国城市化进程的加快、城市范围的扩大、城镇人口的增加为社区商业建设提供的建设有更大的作为。美国2000年的统计数据表明:社区型购物专家预计，今后10年内，中国社区消费将占全社会商业零售额的三分之一以商业将成为未来城市商业发展的亮点。美国城市化率已经达到85%以上，而为50%，还有35%的提升空间，未来20年还将新增3亿的城市人口■HA■■郊区化社区组团的大量开发引发了社区商业的巨我国的社区商业起于上世纪80年代未90年代初的北京、上海等大城市，至宅区不断向次中心一级城市边缘地区发展成为趋势，尤其是近几年，伴随着全国范场上掀起的住宅郊区化的热潮，住宅郊区化使人们越来越远离商业相对发达的城市另一方面，随着城市居住空间的日益拓展，当市级商业中心、区域商业中心无再者，随着经济水平的飞速发展，人们的收入大幅度提高，消费水平也随同期GDP增幅高4个百分点。再者，随着城市居民收入增长和生活水平的提高，明显变化。居民对消费的便利性、安全性要求越来越高，对服务性消费的需求也在增对社区商业的开发和建设提出迫切的要求。同时，配套完善的商业设施是居民选择居■HA■■社区商业的开发极度不完善，急需规范化虽然社区商业在国外发达国家己经发展得相当成熟,如美国，新加坡，民综合消费的重要载体之一，但在我国，社区商业的开发和建设较晚，发展相对加上中国商业地产的特殊性，很多社区商业开发以销售为导向，缺乏了对项目整体的思考社区究竟需要什么样的业态组合，如何进行容量配比，如何合理的规设施，才能够满足社区居民日常生活中不同层次的物质生活与精神生活的消费区商业的开发和建设对我国有哪些有益的启示和借鉴等。探索研究适合于中国■HA■■鑫扬联合世方公司推出社区商业开发实战培训，力图推动社区商近年来，国内外不少学者从各个角度对社区商业进行且以追求销售为目的，尚未能够很好的考虑销售与10余个社区商业项目的实操经验、数十个项目的研究以及多年的商■HA■■PART1社区商业的定义PART2PART3社区商业的发展趋势PART4社区商业的开发模式PART5社区商业业态组合PART6不同类型的社区商业定位、规模及业态组合PART7社区商业的五大定位模式PART8社区商业的规划及建筑设计PART9社区商业的装修设计PART10社区商业的招商PART11社区商业的销售PART12社区商业的经营管理■HA■■■HA■■■HA■■念社区商业是一种以地域内和周边居民为主要服务对象，以便民、利民、满足和促进业中心、区域商业中心而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈、范同于市级商业中心和区域型商业中心。它是区别于市级商业中心、区域型商业中心华强北说明：城市商圈是呈现多极化布局的，以深圳为例，根据《深圳市商业分市范围内规划东门金三角商业区、华强北商业区2个市级商业中心；福田中心文化中心商业区、宝安新中心商业区、龙城—龙墟商业区4个次市级商华商业区等8个区域型商业中心，笋岗专业市场、水贝珠宝商业区等8个特色商华强北福田中心区福田中心区怡景中心城COCOPark市级商业中心——华强北市级商业中心——东门市级商业中心——东门商圈次市级商业中心—怡景中心城COCOPark市级商业中心——华强北市级商业中心——东门市级商业中心——东门商圈次市级商业中心—福田中心区■HA■■市级商业中心——华强北商圈市级商业中心——华强北商圈次市级商业中心次市级商业中心—龙城—龙墟商业区次市级商业中心次市级商业中心—宝安新中心商业区次市级商业中心次市级商业中心—南山商业文化商业中心■HA■■业从社区的概念理解社区商业空间范围2）、它是服务于社区居民的商业活动，强调其活动主的商业活动，及在此基础上建立的社会经济体系，强调其活动内容。商业活动是消费时代利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足社区居民生活、购物、休闲、娱乐、文类类■HA■■级别小型社区中型社区大型社区少于1000010000-30000多于30000分类依据参考中国建筑工业出版社《建筑设计资料集》第二版第社区商业中心是美国社区商业的主要形式，在美国的城市整体商业中占有重要商业中心以满足居民‘一站式”购物为基本功能，同时提供丰富的服务项目和休闲娱社区商业中心是美国社区商业的主要形式，在美国的城市整体商业中占有重要商业中心以满足居民‘一站式”购物为基本功能，同时提供丰富的服务项目和休闲娱注：美国的购物中心的概念，其实是我们所理解的集中式的商业建筑，并不是我国类型/项目地区型购物中心社区型购物中心邻里型购物中心18000~360009000~180001800~9000主力店数量1~2家或更多传统百货商店一家百货店和杂货店或大型折扣店超级市场或杂货店散店数量（个）50~15015-50商品和服务范围提供商品种类多，服务比较周全提供选购提供种类较少的方便商品和便民服务最低支持人口100000以上10000~100000人3000~10000人购物者乘车达到空间30分钟以上最多30分钟不到15分钟■HA■■■HA■■与其它发达国家的购物中心相比，美国社区购物中心的形态以单层楼为主，与其它发达国家的购物中心相比，美国社区购物中心的形态以单层楼为主，范围和服务人口一般均大于其它发达国家的社区购物中心。这种购物中心主导的美国美国人有着被称作为“汽车轮子上”的生活方式，其四通八达的高速公路和州的汽车普及率，地广人稀的独特优势，推动其社区郊区化发展。其社区基本以别墅群和为主。美国人对着对高品质的生活要求，即市中心上班，郊区别墅居住，镇中心消费，■HA■■成过程和城市形态都与土地富裕国家（如美国、澳大利亚）的郊区城市不同。英国发公司直接受英国中央政府控制，中央政府控制了新城开发公司的全部资金。同时，距离，服务人口400到500人，每个新城由若干个居住社区和工业区构成，新城的地设置有中心区。中心区有商业区、行政管理区和社会活动区组成。到了90年代，大型新城除了像原有的新城一样拥有完善的、基本的公共和社会基础设施之外，增加了更完善的由于家庭汽车普及率低于美国，英国社区购物中心的面积和商圈范围都少■HA■■英国小镇风情英国小镇风情英国海克罗斯购物中心英国海克罗斯购物中心■HA■■代化社区商业中心。日本由于其地小人多，社区商业规划均抱以集约的“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业形式。例如■HA■■■HA■■4、新加坡模式——政府指导性强，社区商其概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划市规划成功的写照。按照社区建设的配套建设指标，根据物业规模、物业配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，不新加坡社区商业最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4hm2~6hm2的开发区域进行开发，市镇的开发又由多一就是社区商业的规划模式，在人口约6000-8000户规划配套一个邻里中心。■HA■■新加坡新加坡Tampines购物中心■HA■■与国外成熟的社区商业发展模式相比，我国发展社区商业起步较晚，从整体级探索阶段，但在北京、上海、深圳、广州等一线发达城市已经先行，并探索出较商业发展模式。但由于各地区经济发展水平的不平衡，社区商业发展还没有形成统商务部于2005年下发了《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》社区商业的发展要以“便民、利民、为民”为出发点，完善新社区商业服务功能，优化老业结构布局，争取利用3-5年时间，在全国大中城市初步完成社区商业建设和改造工作足基本生活消费需求的社区服务网络。为保证上述目标的顺利进行，提出社区商业发展必先行，在城市商业网点规划中对社区商业的规模、结构、布局做出详细规定和标准。鼓励南京市于2006年出台了《南京市加快社区商■HA■■社区商业服务体系。对新建住宅区的社区商业，要强化总体设计，以团组式商业为多点式便利型商业网点，营造相对集中、功能完善、服务先进、环境协调的社区商上海市副市长冯国勤在《把发展社区商业作为一个战略重点》一文中指出是上海商业“十五”规划的一个战略重点，并提出扎实推进社区商业建设和发展的商；三是要鼓励发展社区购物中心；四是要积极推动大型商业集团开发社区商业；传统商业的结构调整；六是要努力推进社区服务体系的形成。对于业态，上海市将控和市场调节相结合的方式，实施分类指导；对必备性业态，将从整体规划上留出一商业网点，政府部门负责制定规划，由开发商引进项目或政府部门帮助引进项目;对于指态，采取市场机制进行招商引资。同时，上海市将改变过去路边临时房为主的低档格局，采用“团组式”开发理念，以社区购物中心为核心，周围集聚专卖店、专业■HA■■情况下，按正常市场招租的话，是不可能出现的，但如果政府政策北京市在《北京市“十五”时期商业发展规划》中确立未来5年商业发是将在市区和郊区城镇形成400个配套齐全的社区商业中心。在北京市商务局20锁定连锁经营的组织形式;未来15年将重点发展社区商业，最终使社区商业成为商业的主体，占全部商业的60%。如北京在2011年评选出首批105家社区商业连锁品牌集中管理、分散经营的模式不同，我国社区商业多为先开发后招商，产权分割出售、各自,在管理上缺少专业化的管理主体。并且社区商业多利用底层商铺，造成社区商业经营分散，■HA■■■HA■■题五、社区商业经营管理的三大问题深圳·十二橡树庄园深圳·十二橡树庄园■HA■■题深圳中航深圳中航·格澜郡■HA■■题为了追逐租金收益最大化，纷纷选择租赁给承强的地产中介、药店等业态，因此出现了一些介、药店等在社区商业中心扎堆经营的怪现象多个社区商业中心都出现了中介一条街。这些业主多数并非商业经营者，其购买商铺的目高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑实力、服务内容是否与市场需求和社区品位遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态下面点王社区店深圳·桃源居的大型中餐面点王社区店深圳·桃源居的大型中餐水体的污染；厨房油烟、发电机废气、热气等对空气的污染；抽风机、发电机、炒菜声、空调及其它高社区餐饮还存在着消防隐患。餐饮店、酒楼经常堆有为数不少的煤气瓶罐，同时油烟等排放出大量太近而严重干扰生活，另一方面居民又抱怨社区内没有餐饮店而给生活带来不便。如福田某社区想引进■HA■■题深圳·格兰郡内街生意冷淡深圳·格兰郡内街生意冷淡■HA■■题社区商业提供的主要是便利性服务，方便居民顺便购买，因此需要很好的展示面吸引力并不强，而一些社区商业街规划了多条通道，必深圳深圳·鹏基商务空间内街生意清淡■HA■■题很多开发商过于重视住宅的价值，而大大忽视了社区底商的价值，在规划的过很多开发商过于重视住宅的价值，而大大忽视了社区底商的价值，在规划的过如深圳宝安中央大街，其社区熙龙湾是宝安中心区的豪宅，整体的风格是欧式风的恢弘大气，因此其柱体巨大无比，最大的柱子宽达1.2米，骑楼的连廊只剩下0如深圳·宝安·中央大街：柱体密集，门口、内部柱体过多■HA■■题广告位的杂乱设置，不仅会影响社区商业的氛■HA■■题划再策划，而建筑设计单位大都以住宅经验为部分重视不够，甚至严重缺乏商业项目设计经商往往希望得到“通用版”的规划设计方案，而知，导致很多工程条件无法满足商家对物业缺少了烟道、上下水等配套设施，导致了餐饮等业态不能引入，社区商业的完整性不够，无无法达到为社区居民提供良好的购物环境，万科万科·第五园■HA■■患务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些社区商业与居民居住区混杂开设，饭店超标、修理铺的噪声等问题严重影响了居民生活，造成大量的治安和环境隐患，严乱是由业主自行招商，对业态定位没有统一要求，愿意租就租给谁，经营管理比较混乱，而开发商大部分社区商业由于铺位出售之后，经营管理公司基本只负责物业管的经营活动推广，经营管理严重缺失，导致社区商业基■HA■■■HA■■一、大批知名开发商介入商业地产，社区商业开发成为主流产二、社区开发推动社区商业发展八、零售巨头抢占社区“根据地”八、零售巨头抢占社区“根据地”■HA■■地调控住宅和商业土地比例。通过这些措施，他们计划在资产的比例和盈利贡献方面，所占的比例可能会达到40%左右，甚至会更高一点。目前华润已经形成了万象城、欢城三类商业产品线，其中欢乐颂和五彩城是典型的社区商业中心，将成为其向二三线■HA■■等4大类型，近10余个商业项目，根据龙湖在商业领域的规划，未来5年期望跻身■HA■■深圳·龙岗万科国际广场■HA■■累资金重点开发商业地产，将发展重心转移到了商业地产的开发与运营上，城市广场系列和家装系列，就是看中了城市大开发大发展带来的装饰材料盛宴和商圈多■HA■■■HA■■力，新的商业需求，使得过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的旧重大变革：社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务.■HA■■二、社区开发推动社人们的收入大幅度提高，消费水平也随之逐渐提升，据统计GDP增幅高3-4个百分点。再者，随着城市居民收入显变化。居民对消费的便利性、安全性要求越来超高，对服务性费的需求也大型超市、百货、影院及各类业态，不但能够为社区居民提供较好生活便利，更是■HA■■五、城市商业中心与社区商业分工，商前，在城市商业领域，出现了“集聚——扩散”的发展趋势，即：品牌商品向城市商业中心集营营劲，社区商业体现出强大的生命力，越来越受到开发商、连锁零售商的重视，“一个人三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验，社区商业所占消■HA■■六、社区商业目前已占社会消费品零售店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、电信和邮政点），以闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求，如在豪宅区社区商业里，■HA■■零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白热化的商战焦八、零售巨头抢占社区零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白热化的商战焦超市百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，利润无疑是社推，社区组团规模大、人口多、收入高、消费力强劲，且社区居民追求便捷的购物需社区消费的稳定和可观的商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业已进锁竞争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根三是成本动因，城市中心商业的经营成本越来越高，而中心商业正逐步被社区商业分社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营风险和压力。正是这些“供”与■HA■■■HA■■九、连锁式经营将成为社区商业的主导方现代化的商业经营模式和组织形式，因此势而被认为是第三次零售商业革命的标志，在社区商业服务体系中，引进有实力的连锁企社区，发展方便居民日常消费的“大企小店，通过自建分店、收购、兼并、特许经营等多九、连锁式经营将成为社区商不单是超市零售业，包括餐饮、康体、美发、药店、干洗店等模连锁的形式进入社区，尤其是区域型连锁商家将越来臣、可颂坊、中联大药房、海王星辰、小白兔干洗、雪莉阿■HA■■区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业，社区商业的开区商业的消费特征、定位特征、业态组合特征、规划特征、装修特征、招商特■HA■■十一、社区商铺正成为房地产开发■HA■■社区商业蕴藏着巨大的价值金矿，社区商业将不断创造■HA■■2.每日分享：6+份行研精选、3个行业主题2.每日分享：6+份行研精选、3个行业主题4.严禁广告：仅限行业报告交流，禁止一切无关信息报告仅限社群个人学习，如需它用■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■发展商持有社区商业，统一经营管理，既能保证社区商业的品质，业态的完整性社区住宅的带来价值提升，如果发展商看好其价值潜力又无资金压力，只租不售、以能获得商铺培育成熟后的数倍投资回报。而且产权掌握在发展商手里，可以抵押再贷发展商不能够及时的进行商铺销售达到资金回笼的目的。如果发展商没有很好的■HA■■整体租赁是指发展商出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，发租金一般在第三或第四年起开始递增，前二、三年主要是帮助商业企业培养市■HA■■如家乐福、乐购、大润发等大型零售商，经常大面积整体租赁商场，■HA■■般为2～5年；发展商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■计类计■HA■■业态如维修店等由于租金太低，很少出现在目前开发的社区商业中，而一些常见的却没有出现在该规范中。此现象也说明了一方面社区商业开发还是从销售的角度来考居民的基本生活需求，另一方面也说明社区商业的业态随着经济的发展和居民消费社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平米以内，集购物、餐饮及商业街是指在社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商■HA■■是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店■HA■■美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供是指社区内配置的收取居民废品的单位。（由于其租金承受能力较低，现实社区商■HA■■是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。（由于其租金承受能力是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。（因受到网络和网购的冲击，■HA■■业态业种细分备注百货主题百货全线百货（综合百货）超市大型超市主力店小型社区超市精品超市餐饮中式餐饮大型酒楼快餐小吃店卤菜辣味早点茶馆咖啡馆■HA■■业态业种细分备注娱乐休闲社区电影院儿童开心乐园健身中心酒吧艺术沙龙足浴玩具店文化体育用品书店音像制品画廊古玩店模型专卖（飞机、船等）书吧冲印店文具体育用品体育运动用品（高尔夫、渔户外用品（攀岩、登山等）保健器材■HA■■业态业种细分备注服务配套美发便利店纯净水药店干洗店家电维修电脑维修擦鞋修鞋旅行社票务彩票开锁教育培训音乐培训幼儿早教成人特长培训（电脑，英语）家政培训驾驶培训银行金融保险保险证券■HA■■业态业种细分备注服务配套通讯服务电话卡电信营业厅社区医院诊所诊所社区医疗中心植发中心戒烟中心牙科诊所宠物用品（医院）花店行业咨询地产中介家政服务装修公司■HA■■业态业种细分备注食品面包房水果蔬果店乳品专卖粮油店茶叶店红酒屋洋酒行古巴雪茄屋猪肉专卖店烟酒凉茶保健品滋补品特色食品土地产家居，家具，家电软性家居（生活）五金店窗帘布艺床上用品古典家具红木家私装饰材料家居家饰■HA■■业态业种细分备注服装女装童装婴幼儿用品及服装服装定制店或租赁店西服、旗袍、礼服等外贸服装珠宝精品类珠宝／首饰钟表饰品工艺品陶艺礼品/精品汽车汽车修理名车展厅化妆品/个人护理/美美容甲化妆品美容美甲个人护理皮具/鞋/帽/手套/皮鞋、箱包、皮具不同，某机构对普通住宅，公寓及高端居住区的居民进行抽样调查，得到不同类型社区居业态的需求强弱度。为不同类型社区的社区商业的业态组合及某类业态的优先选■HA■■■HA■■都超过50%；对于不同档次住宅潜在的业主的需求来看，存在一定差异，比如购买普通住宅公寓高尚社区综合需求综合超市菜市场银行■HA■■普通住宅公寓高尚社区综合需求药房43诊所餐馆41邮局0健身中心早教中心24小时便店书店46洗衣店美容美发店8■HA■■普通住宅公寓高尚社区综合需求修理店2805彩扩冲洗店7805茶馆7404花店688宠物店5从目前社区商业形态上看，休闲娱乐的设施主要包括“茶馆”、“咖啡厅”、“健身场所”■HA■■现明显的上升趋势，这也表明这些休闲娱乐设施和高档住宅社区的相关性明显高于普普通住宅公寓高尚社区综合需求健身场所西式快餐厅4443电影院游泳馆KTV球类运动馆场咖啡厅45茶馆酒吧迪厅歌舞厅/夜总会6阶段：社区启动期、社区发展期、社区成熟期。把握住不同阶段社区居民的消■HA■■社区启动期社区发展期社区成熟期居民开始进行装修，入住率为为0%—60%入住率达到60%以上重主要有家庭装修服务、家居装满足生活配套的商业业种包括银行、药品、快餐、洗衣、花店、美发满足生活休闲、娱乐的配套包含有咖啡店、特■HA■■■HA■■量明■HA■■商务部相关文件规范，如下表部分业种的千人需求量业种千人需求量（㎡）美容美发维修店照相馆旧货废弃物回收站6书店、音像店干洗店■HA■■社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求，服务需求，休闲娱乐需求。社区商业与社区大小无关，只跟其服务对象有关。对于社区商业的分类，可以按商圈半径来区分，也可以按服务对象来划分，但其实商圈划定了，其服务对象也确定了,因此，虽然划分方法不一样，但所指的商业类型还内向服务型即便利级商业，其服务对象为本社区居民，其业态社区配套为主，以满足家庭装修、生活用品的商业，如家政服务、家居饰品、面包房、便利店偏外向服务型即邻里级商业，其服务对象为本社区及部分临近社区居民，其商业业态以社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业，如中型超市、银行、药品店、快餐店、洗衣店、美容外向服务型即社区级商业，其服务对象为社区组团，商业业态以区域配套、社区配套并重、满足生活休闲、娱乐的配套，如中西餐厅、大型超市、休闲俱乐部、服装店、化妆品等。按商圈半径划分按服务对象划分典型案例备注便利级内向型建设新新家园、蓝钻经典、招商城市主场、幸福海岸便利级与内向型的商业面积都较小，以满足本社区基本需求为主邻里级中间型鹏兴花园、星海名城邻里级与中间型的商业的正常经营主要依赖于本社区居民的需求，同时兼顾周边居民的消费社区级外向型锦绣江南、美梅林家乐福社区级与外向型的商业体量都较大,辐射距离为3-5公里，以集中式商业为主，服务的对象是周边3-5公里业态业种餐饮中式餐饮茶馆娱乐休闲食品文化体育用品文具冲印店蔬果店业态业种餐饮中式餐饮茶馆娱乐休闲食品文化体育用品文具冲印店蔬果店茶叶店烟酒教育培训童装其商业面积一般在3000㎡以下，由一洗车修车类饰品彩票发美务人口一般在3000以下；辐射距离为500药店家电家具■HA■■业态业种行业咨询地产中介装修公司健身中心琴行健身中心琴行便利级即内向型社区的体量一般占整个项目中住宅开发量的3%以下，即人均商，（面积共30000平方米，商业为3%，即900本社区居民的需求，商业规模的大小可根区人口规模足以支撑足以支撑商业的正常特色食品土地产美发便利店旅行社便利店旅行社服装男装组小店或集中在一起的一个大集成店组成，服务配套银行家居，家软性家居（生活 美容美体美甲社区医诊 美容美体美甲■HA■■ ——建设新新家园业态组合表:4.09%珠宝精品类面积为132363平米，其中商业面积3000■HA■■场 化妆品/美容美发美甲/个人招商城市主场位于上步北路和八卦二路交汇处，占地面积8520.9平米，■HA■■ 典型案例三：深圳·幸福海岸——幸福海岸业态组合表：文化体育用品珠宝眼镜首饰化妆品/美容美发美甲/个人护理■HA■■ 化妆品/美容美发美甲/个人星海名城，总建筑面积80万平方米，目前已开发商业面积1200便利店教育培训社区医院诊所银行粮油店滋补保健品 家政服务地产中介■HA■■2、邻里级即中间型社区商——通过对深圳金地梅陇镇、万科第五园等典型邻里业级社区商业案例研究，总结其业态业种主要有：业业态业种超市小型社区超市餐饮中式餐饮西式快餐茶馆娱乐休闲健身中心文化体育用品冲印店体育用品文具琴行服装女装男装童装化妆品/美容美发美甲/个人护理美容美体美甲化妆品手机通讯手机数码珠宝精品类眼镜店行业咨询■HA■■ 4.42%化妆品/美容美发美甲/个人金地梅陇镇位于龙华区，西靠主干道梅龙路，总建筑面积约42万平方米，商业华润万家超市、西式快餐肯德基、韩国料理大长今以及高档健身会馆，定位模式为：■HA■■ ——万科第五园业态组合表：4.69%4.51%化妆品/美容美发美甲/个万科第五园总建筑面积63万平方米，位于深圳北部坂雪岗片区的南部，小面点王、中国银行、关东风、金刚山、百果王、万科书院，其定位模式为：“多■HA■■化妆品/美容美发美甲/个人蓝钻经典位于龙岗新城宝龙大道与锦龙二路交汇处，小区居民主要以产业为主。总用地面积约5.1万平方米，建筑面积约8.8万平方米，商业面积近803423人，人均商业面积为2.34平米，主要商户有中式快餐、便利店、美■HA■■ 珠宝精品类化妆品/美容美发美甲/个人鹏兴花园，位于罗湖区莲塘聚福路，总建筑面积60万平方米，其中商业面积米，小区人口24840人，人均商业面积为1.05平米，主要商家有岁宝百■HA■■——通过对深圳金地梅陇镇、万科第五园等典型邻里级社区商业案例研究，总结其业态业种主要有：社区商业量占比约为整个项目中住宅开发量的5%—11%,即人均商业面积达到2—3平方米，商业体量大，对外客流要求高，对交通，人流、商业氛围要求高；（说明：如果人均居住面积为30平方米一人，10000人，共300000平方米，商业为住宅面积的10%，即30000平方米，人均面积为3平方米）引进了大型超级市场，从而以超市为主力店，带动了数千平米的中档百货业态，我们称之为超市辅营区，这种超市辅营区往往依靠超市每日带来的成千上万的人流，经营一些大众化的、价廉物美的百货商品，这些商品一般都是大众化的品牌，在社区商业中心经营中档的商品，包括服装鞋包、化妆品和美容用面积一般在20000-50000㎡，以生活百货或在大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在20000-50000人，但随着目前的一些高容积率大盘的出现，其所配套的商业的体量规模越来越大，部分商业配套如社区购物中商业为主，通常交通以机动车为主，步行为辅，步行时间为区利用所处的某一干道定位食街、装饰材料街、五金机电街、汽配美容街等主题型街区，从而吸引了周边社区甚至更远的消费前往采购。业态业种业态业种超市大型超市主力店服务配套美发便利店餐饮中式餐饮纯净水西式餐饮药店茶馆干洗店咖啡馆擦鞋修鞋娱乐休闲健身中心旅行社酒吧票务网吧彩票文化体育用品书店教育培训冲印店驾驶培训文具银行体育用品金融保险琴行通讯服务行业咨询地产中介邮政家政服务社区医院诊所食品面包房宠物用品水果花店蔬果店洗车修车乳品专卖家居，家具，家电茶叶店小家电烟酒服装女装凉茶男装保健品滋补品童装特色食品土地产休闲装化妆品/美容美发美甲/个人护美容美体美甲珠宝精品类眼镜店化妆品化妆品汽车汽车修理理皮具/鞋/帽/手套/皮鞋■HA■■ ——锦绣江南业态组合表：娱乐休闲4.18%4.90%行业咨询4.39%珠宝精品类化妆品/美容美发美甲/个人皮具/鞋/帽/手套/条长达3000米的商业街以及营业面积达16000平米大型购物商场，总商业面积为20600平米，小区人■HA■■■HA■■典型案例二：深圳·美丽3A花——美丽3A业态组合表：家居、家具、家电珠宝精品类化妆品/美容美发美甲/个人皮具/鞋/帽/手套/4.29%美丽AAA花园商业街位于人民路与和平路交汇处，该项目包括花园街商业步行街题购物商场、商务酒吧街及龙华首座纯商务甲级写字楼。其中地下一层部分为停车场，层到地上一层、二层、三层、四层为大型商业、酒楼。其商业面积为25000平米，小区■HA■■分类项目名称总建筑面积(㎡)商业面积小区人口商业人均面积（㎡/人)便利级内向型建设新新家园0.93招商城市主场6540043500.69幸福海岸41285080006960星海名城8000000.78型金地梅陇镇420000万科第五园6300007570蓝钻经典880008000鹏兴花园6000002600024840社区级外向型锦绣江南40000020597观澜格兰郡25000034000美丽AAA花园25000定位上：新开发社区在符合城市商业网点规划及建筑规划的要求前提下，以满足周边居民日常购物、餐饮、休闲文化娱定位上：新开发社区在符合城市商业网点规划及建筑规划的要求前提下，以满足周边居民日常购物、餐饮、休闲文化娱乐、医疗保健和新入伙的装修设计服务等实际需求出发，以超市为主力店，集合餐饮、休闲、社区便利等业态；业态规划上：社区商业业态主要包括：超市、餐饮、便利店、药店、银行、冲印、眼镜店、面包店、干洗、送水服务、图书音像、零食、地产中介、美发美容美体、培训类、服装类、婴孕用品、装饰装修、橱柜家私等；具体根据业态特点以及建筑形式和规划进行部分业态商家的实际调整。规模上：新开发大型社区商业从规模上要与社区规模相配比，一般而言，规模不应超过50000平米（参照国家商务部对社区商业中心的定义），但是随着近年百万平米的大型社区组团开发逐渐兴起，其商业规模也可能超过5万，甚至达10余■HA■■社区商业业态组合与该社区的居民的特征、居住的稠密程度以及居民的收入状况和生活水平息息相关，居民的收入水平直接影响社区商业的业态定位。 1）、大型社区商业的基本概念参照国家商务部《社区商业全国示范社区评价规范》中的概念，大型社区是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上.总建筑面积、总户数、人口数量等指标，占地在1000亩以上；人口上一般在30000人以上；从配套上：配套要齐全，主要包括商业配套和生活配套，商业配套包括银行、休闲中心、培训中心等，生活配套包括学校、社区健康服务中心、邮局、社区广场等；从区域位置上：一般而言，大型社区一般位于城市边缘处的开发区域，也只有在这样的区域才能提供如此大体量的项目。费费■HA■■2）、大型社区商业业态特征深圳·锦绣江南的中介一条街深圳·星海名城的中介一条街深圳·锦绣江南的中介一条街深圳·星海名城的中介一条街■HA■■集中设置一些主题型业态地产中介、餐饮、装饰设计、家居用品等都是可以集中设例如：桃源居控制餐饮集中的现象桃源居石洲公路设置了北向一条街具备完整的排烟功能，所以餐饮主要集中于这一带，这样既保证了烟道等特殊建筑要求的集中供应，又保证了排烟问题的集中解决；同时，这条餐饮街都做成了复式楼，提高了利用率，灵活好用。餐饮的扎堆经营保证了餐饮品种和风味的多元化，为消费者提供了多种选择，又带来了更多的人气，大大增加了生意机会。地产中介集中设置有个好处，一是地产中介业态的集中对商业街的形象是有负面影响的，将地产中介设置是把不利的业态整体放在一块，以免影响面扩大。第二个原因是地产中介本身是需要人流的，他们的集中设置反而整体的展示效果会比较好，从而增加了各自的生意机会。例如：如锦绣江南集中设置了中天置业、平爱地产、中原地产、中联地产等9家地产中介，这个现象在桃源居、蔚蓝海岸、星海名城等大型社区都很常见。■HA■■美容美发美体、装饰设计、家居用品等专业类业态可但在本社区影响力会增大，而且会转变成外向引外来消费机会，如锦绣江南的美容美发一条大型社区对健康、休闲、文化娱乐有着大量的需求商业里兴起，包括减肥美容、足浴，咖啡厅及一些满足少儿和成年人的各种培训业态，■HA■■3）、大型社区业态组合通过对桃源居社区、锦绣江南、梅林一村等大型社区商业业态详细调研和对比分析，业态业种比例业态业种比例业态业种比例食品面包房3.01%服务配套地产中介9.56%服务配套银行4.39%水果店2.14%小型美容5.71%汽车培训1.32%冻肉店0.34%美发2.65%儿童艺术培训1.21%果蔬店0.75%药店4.18%外语培训0.36%乳品专卖0.89%便利店3.44%证券0.52%茶叶店0.62%干洗1.98%旅行社0.31%粮油店0.36%纯净水0.80%物流快递0.25%保健品0.20%家电维修0.57%邮政0.34%土特产店0.25%保险0.51%保健品0.93%空调配件0.25%餐饮餐饮7.68%文化体育用品玩具2.60%电脑维修0.10%卤味小吃店1.56%音像图书2.15%擦鞋店0.38%茶艺馆2.62%中老年保健器材0.13%家政服务0.10%化妆品/美容美发美甲/个人护理化妆品0.72%体育用品0.13%开锁0.05%家居，家具，家电五金店1.03%冲印1.59%电话卡0.10%窗帘布艺0.90%行业咨询装修公司1.41%彩票0.14%装饰建材0.74%珠宝精品类眼镜1.32%宠物用品0.45%床上用品0.10%饰品0.69%票务0.16%娱乐休闲足浴1.87%家庭工艺品0.10%自行车专卖0.34%社康中心——服装服装4.16%美容中心9.24%健身房——婴幼用品0.39%诊所9.08%合计100%■HA■■4）、大型社区调研案例 装饰建材精品饰品汽车维修■HA■■——各业态比例图：■HA■■1）、高档社区商业的一些特征而具有一定的商务餐饮性质。这里的商务交往是二元的，既包括商住人群的商务宴尚社区人群日常生活中带有一定商务性质的休闲餐饮需求。因此，其餐饮在定位■HA■■2）、高尚社区商业的业态组合服装定制店或租赁店（西服、旗袍、礼服等）、名车展等.。券类（其中银行自助银行+营业厅+理财中■HA■■2）、高尚社区商业的业态组合图图■HA■■3）、高尚社区商业案例波托菲诺商业街整体建筑面积在6000平米，其中商业街5000平米，商户45家，主力店百佳超市1000区配套而建，在开发模式上不以盈利为目的，有的铺位宁可空置，也不随便出租，影响住宅小区的品质，业态以酒吧、咖啡馆以及一些高档社区特有的业态为主（详见业态表），整体经营状况一般，中介、酒吧、等生意较好，目前商铺租金在90~200元■HA■■■HA■■——业态分布表：业态店名业种面积备注业态店名业种面积备注业态店名业种面积服务配套私家花园花店恒协干洗连锁干洗化妆品/美容美发美甲/个人护理宝琪兰化妆品化妆品40雪贝丽阿姨干洗我型我塑美发美发家居，家具，家电船模饰品家庭装饰品金碧擦鞋擦鞋修鞋擦鞋价格5~10元/双，另外还提供沙发、车座保擦鞋三双可提供上门服务美容美容300家具依贝佳美容300纯美世家家具家具美容美容我型我塑美容美容食品茶叶店茶叶海王药业药店丝域养发馆美容可颂坊面包房招商地产地产中介世联地产地产中介梦圆皇宫美容500克丽斯丁面包房面包房招商地产地产中介世华地产地产中介工商银行银行文化体育用品优悠书吧书吧40宠物医院宠物用品中原地产地产中介餐饮古罗马咖啡吧咖啡馆聆听音乐音像世联行中介40招商地产中介40意大利咖啡咖啡馆行业咨询空调公司2007-11便利店便利店40西堤岛咖啡咖啡馆200娱乐休闲百事活酒庄酒吧悠悠读书书店招商银行银行中国银行银行布朗士咖啡雪茄馆咖啡馆200香槟红酒吧酒吧80麦膳坊酒楼300珠宝精品类吉祥天饰品丹桂轩酒楼500波托菲诺画廊艺术品店40汉汤馆酒楼200路可可时光首饰头啖汤（二楼）酒楼300超市百佳超市1000■HA■■东海坊商业总建筑面积约8000平米，分上下二有商户41家。东海坊产权由开发商持有，商业以咖啡馆、餐饮、特有的高档社区业态为主（详见业态表但是由于其周边临近深南大道，周边聚集有大量写字楼，吸引了大量白领消费，因此，其外向型商业特征必然导致其部分商业档次有所下降，从而影响了项目整体的形象和档次，但从商业街整体来看，目前经营状况良好。娱乐休闲长河会所足浴中原地产娱乐休闲长河会所足浴中原地产■HA■■业态店店业种面积业态店店业种面积餐饮金时美食坊中式餐饮400服务配套骄典美发美发金棕榈咖啡广场咖啡店巴古斯酒窟葡萄酒专卖名家韩国料理韩国料理中联大药房药店山葵式日本料理宙恒烟酒行烟酒行津味馆小吃店东星国际旅行社旅行社红袖添香茶馆东方傲蕾花艺美容中心欣源港式茶餐厅茶馆影像高尔夫学院培训服装搜客男装建设银行银行薇薇女装美联地产40ESPIRRT女装7-ELEVEN便利店40一意服饰女装富足之家鞋店女装小白兔干洗干洗店室利施塔雅服装泛城租售40家电家居用品457-ELEVEN便利店特百惠家居用品食品翰林院茶业茶叶文化体育用品一心书屋书店长白山土特产保健品店东海冲印冲印店质之主张面包房卓飞音像音像店行业咨询世联行45东良文具文具店世华地产■HA■■典型案例三：重庆·龙湖晶郦馆——业态分布表：龙湖晶郦馆作为高档社区商业，其最明显的特征就是，引进了豪华跑车“玛莎拉蒂”汽车展馆，毫无疑问,这一业态的出现，大大的提升了社区商业及项目的整晶郦馆新位于南路与西湖路交汇处，周边有龙湖南苑、龙湖西苑、龙湖水晶郦城、水晶星座、水晶国际等高尚楼盘，是重庆市高收入人群相对集中的地区。项目以周边中高收入居民为核心消费群体，主要经营餐饮、家居、名品展示厅、配套服务及休闲娱乐等。项目商业总使用面积26672㎡，其中超市约1100㎡,目前项目整体经营状况较好。类别业态使用面积（㎡）百分比百货化妆品0.4%健身器械0.4%男装400.1%女装3951.5%童装0.1%休闲文化娱乐餐饮西式餐饮25929.7%中式餐饮828131.0%休闲娱乐26419.9%健身馆5101.9%美甲0.1%美容美体286410.7%台球馆2000.7%12804.8%足浴350013.1%文化培训0.7%书店3601.3%社区便利彩票0.0%超市11004.1%蛋糕店0.2%干洗店0.1%糕点店960.4%花店700.3%旅游800.3%美发2801.0%汽车展览5001.9%修理店0.0%烟酒茶7602.8%药店0.5%医疗保健3001.1%0.5%合计26672100%■HA■■这种类型的社区房价较高、消费群体以中高收入者和追求时尚潮流为特征，居住能力强，消费半径大。社区商业主要定位于满足其日常生活必需品的供应。商业网点生活气氛和环境协调，网点应该采取在社区会所集中设置的原则，保证人居环境的整畅。会所的商业网点主要以24小时便利店、小型生鲜超市、家政服务、小型连锁品■HA■■■HA■■BACDBACD■HA■■■HA■■■HA■■），■HA■■■HA■■天虹百货、苏宁电器餐饮、港湾中式餐饮便利配套蒲公英儿童摄影、雪之都雪糕专卖店零售店中店休闲文化娱乐非常作品富士数码冲刷■HA■■模的店中店来弥补，店中店可以采用联营扣点的百货化运营模式，也可以采用独模式。店中店在主题定位上既可以采用大润发式的青春休闲主题店中店；也可以经营压力较大），应该放在二、三层，首先能够带旺一层，其次能够带动该组合模式的店中店业态及品牌不够丰富，商圈辐射半径较小，未来将面临场场■HA■■■HA■■楼层经营业态主力店山姆会员店（沃尔玛的零售概念店）负一层特色食品、品牌美食等一层名牌服饰、皮鞋、精美饰物、化妆品、精致餐饮小吃等二层名牌女装、精品皮具、特色餐饮等三层儿童服装，儿童用品，儿童游乐场、品牌运动服饰、餐饮美食■HA■■模式二：主力店+街区社区型百货＋商业街超市＋百货＋商业街■HA■■区街超市＋商业街超市＋商业街福福■HA■■■HA■■■HA■■区区区■HA■■（1）、业态组合示意图■HA■■■HA■■■HA■■（1）、业态组合示意图团团■HA■■百步亭社区地处武汉市江岸后湖新区，城■HA■■■HA■■街1、业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。■HA■■■HA■■计■HA■■商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布如深圳•桃源居多期分片区滚动开发，先后在前进路、汇江二路、洲石公路开发了商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布如深圳•桃源居多期分片区滚动开发，先后在前进路、汇江二路、洲石公路开发了■HA■■结合社区和社区商业动静分区和提供便利的特征，很多大型社区都是分片区，分■HA■■不少社区项目四面环绕市政道路，通常会逢街划铺，形成商业大围合布局模式。在大业街区规划中，还有一些项目在社区主入口部分，通过将门禁系统后移，将商业街街，在增加商业街面积的同时，也形成了一条半开放式的商业街，这种半开放式的■HA■■些大型社区往往将社区组团与商业组团分别集中设置，互不干扰，如深圳万科城，深圳商业集中式布局，规划为“格澜郡商业步行生活配套需要，集中式步行街定位为社区型商路商业未营业；集中式步行街为一、二楼连廊市），餐饮主力店有肯德基，娱乐有酒吧、网■HA■■畈田万科城畈田万科城深圳·坂田万科城深圳·坂田万科城■HA■■根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理■HA■■经营楼层综合超市社区标超美容/美发冲印店■HA■■■HA■■■HA■■偏差；另一方面就是二层以上建筑规划存在较大问题，尤其是二层以上的人流引导和上海·大宁国际■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商业的空）：）：■HA■■■HA■■■HA■■划配套方面也有一些不足，如超市必须的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期或者考虑得不够，尤其是超市通常使用的平步式自动扶梯（跨度一般约为24米左），远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。再如百货商场没有规■HA■■增加经营成本，这样降低租金就成了商家进驻的条件。若不改造强行经营，油烟、污水、噪■HA■■划社区商业在餐饮消费方面有着很大的发展空间，一项调查显示，社区居民对社区商业配套的餐饮服务需求人数占总调查人数的40%。从深圳社区商业情况来看，目前最旺的地方是社区超市，第二旺的地方就是餐饮店，无论是连锁快餐面点王、肯德基，还是风味餐厅漓江又一轩、大型餐饮西湖春天，大都是高朋满座，生意兴隆，跟社区超级市场一样，为社区商业带来了旺盛的人气。一般情况下，一座五六千平方米的社区超市，日人流量在万人次左右，而一间三四百平方米的品牌连锁快餐厅，日人流量可达千人。尤其是节假日，在人口密集的居民区，基本上都会出现餐厅排队等座的现象。■HA■■饮定位，也不想惹麻烦，孰不知餐饮业是社区商业的重要业态之一，同时，社区餐饮业的应，也是提升社区商业的价值和提高社区商业的可持续经营能力的重要砝码。其实，社区商减少餐饮业对居民生活区的干扰，餐饮业就会受到社区居民的欢迎，就会在社区商业地产■HA■■社区餐饮有着强大的需求，开发社区商业在经营定位上一般都少不了餐饮业。如首先，社区餐饮要控制好规模。在深圳今年出台的商业网出要“限制大型餐饮网点入驻社区”。社区商业进驻大型餐饮网点，将多、外来人口的数量、家庭居住与单身租户的比例等。只有掌握了人口实际消费需其次，环保、卫生、安全等各种相关配套设施一定要齐全，尤其是申请报告，如果项目商业部分要定位餐饮，那么开发商在提交报告的时候就应增加餐饮的对于餐饮经营者来讲，开设餐厅、酒楼必须通过卫生、环保、消防等到工商部门的营业执照，其中环保审批环节是关键。餐饮业在申报环保审批的时候，需说■HA■■餐饮名称经营品种租赁区域经营面积使用燃料排水去向排污方式烟囱位置和高度采取的污染防治措施环境影响评价结论社区餐饮消费需求与社区餐饮污染，是一种难以调和的矛盾，社区商业的开发既饮经营者、环保部门等全面介入，充分了解社区居民餐饮需求的特征，严格执行国饮行业的规定和要求，把硬件配套设施做到位，在餐饮规划上做足功夫，并尽可能区域与社区的相对独立性，减少餐饮业对社区生活的干扰，只有从社区居民实际需■HA■■如深圳百花新天地、东海坊、万科城等社区，规划了相对独立区域的作为餐饮区深圳·百花新天地深圳·东海坊深圳·坂田万科城■HA■■划■HA■■鹏兴花园横排停车位，与商业街之间规划一条4米宽的步行街，整齐美观，停鹏兴花园横排停车位模式既节省了面积又整■HA■■■HA■■■HA■■设计 ■HA■■格■HA■■异域风情是以欧洲各国为设计元素，体现在建筑细部的檐口、墙脚、屋顶、柱西班牙建筑风地中海建筑风法式建筑风格格■HA■■意大利建筑在细节的处理上细腻精巧，贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命■HA■■西班牙建筑风格，屋顶多为红色筒瓦、墙体厚重，多为白色、米■HA■■徳式建筑清晰的转角、简洁的造型，对居民的活动空间非常注重，无论是建筑■HA■■地中海建筑风格，地中海建筑的线条简单且修边浑圆，给人感觉格外“门廊、圆拱和镂空”则是地中海建筑中最常见的三个元素。配合以防■HA■■对建筑的整体方面有严格的把握，善于在细节上下功夫，推崇优雅、高贵和浪漫，意，力求在气质上给人深度的感染。细节处理上运用了法式廊柱、雕花■HA■■度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用■HA■■布吉东大街商业街用简洁造型和线条来塑造鲜明的建筑表情。主张积极采用新材建筑设计中发挥新材料、新结构的特性。通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感■HA■■金众蓝钻风景商业街低层的建筑结构，采用灰砖、灰墙的主色调，现代的落地玻璃质■HA■■当今新古典主义建筑作品超越了“欧陆风格”的生硬与“■HA■■新中式建筑通过现代材料结合不同手法修改了传统建筑中的各个元素，并在此要的演化和抽象化，外貌上看不到传统建筑的原来模样，并根据各地特色吸收了当万科第五园商业街整体柔合现代建筑的简约，依据“岭南四园”的思路，以现代语言探索中式人文生活的态度。中式建筑的精髓“墙”“院”“村”“素”“冷”右右■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■三、社区商业的广告位广告位设置形式分塔式、突出式、橱窗式、墙面式等，它的位置与大小尺寸直接影响视觉辨认广告位的作用既增加了商铺的外部展示性，又增加了经营管理的经济效益。同时■HA■■■HA■■万科城风情街由于层高较低，内部光线较暗，通过在房檐的立柱设置统一的■HA■■■HA■■星海名城商业街部分商铺的广告牌横七竖八高度不一，给人以杂乱的感觉，影响■HA■■■HA■■外包装上也下了功夫。如金地梅龙镇、万科第五园等就将空调位设置在门头正顶端预留空■HA■■很多家长牵着孩子在散步，放学的孩子围在饮食店门口，生活和商业相互交融中间的园林、小品，建筑的立面，长长的挑檐，色彩的搭配，包括街区的尺度■HA■■波托菲诺休闲广场建造室外休闲空间，因地制宜设置廊架、凉亭、花台、喷泉、■HA■■社区商业中心以景观意境为线索，按照所处位置的不同，适当设计不同的景观区，同筑的轴线在相关节点上进行绿化种植以形成景观序列，种植应以常绿树种和观赏性植金地梅龙镇采用构架、廊道、雕塑小品等元素,将人和人的活动纳入景观体系，完全突破开放式入口、高台式平台不锈钢质感、抽象的门雕刻的树雕塑木质台形的休息座、小花池造型路灯中央广场、球形雕塑交通导视牌雕塑木质台形的休息座、小花池造型路灯中央广场、球形雕塑交通导视牌雕塑■HA■■水景水景方向导视牌方向导视牌功能标识牌功能标识牌入口广场的线状水景圣菲诺钟楼入口广场的线状水景圣菲诺钟楼■HA■■入口广场的线状水景，住区的中部设计了一条轻松而令人陶醉的景观轴线：入口广场—休闲街—圣菲诺钟楼—水岸广场和码头，构图上反映出纯粹的意大利广场式布局和建筑交错浮于水面，细雨落下，溅起圈圈涟漪，是整个住宅小区的焦点和精华所在；尽端高大的住区的中部景观轴线住区的中部景观轴线灯柱入口广场凉亭壁灯标识牌灯柱入口广场凉亭壁灯标识牌■HA■■水岸广场和码头水岸广场和码头休闲木凳休闲木凳景观设计，不仅要求造型生动、独特，还要求景观具有多层次、丰富多彩、引人入胜的细部。所以要■HA■■■HA■■■HA■■开发者不能仅仅以销售商铺为目标，还要对项目进行统一的业态规划组合，统一立专业的经营管理公司进行管理，以保证社区商业的业态合理性和经营的可持续业中分布密集，不利于社区的商业配套服务的完善。那么就必须在商铺销售的前■HA■■一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度比较高，后续经营能力强，并具有家分店资金周转有困难，可以从另外一家分店调度。引进连锁品牌店对租金的收益有比保障。而杂牌店多为首次经营者，由于对市场缺少了解往往出具租金较高，但后续经社区商业更要注重商家的品牌和质量，不能来者不拒，对于那些杂牌店，即使租金再高也不宜引进，而对于那些社区居民特别需求但承租能力较低的业态，开发者应通过■HA■■社区商业的招商必须充分掌握社区商业资源，从而给予项社区商业的便利、医药、美容、早点、干洗、眼镜、冲有十大品牌，包括：一致药店、海王星辰、中联大药房、万泽药店、在招商的时期，招商队伍必须要摒弃以往的急功近利的思想，做好商户质量把择优录取。只有充分掌握这些资源，合理运用这些资源，才能真正驾驭社区商业的招■HA■■社区商业招商应当根据社区和周边人口的实际收入、消费及综合考评周边商业情租金业态，如中介、药店，最后形成中介一致社区的业态如维修、邮政服务等刚性需求■HA■■发展商必须意识到主力大商家对项目起着重要的影响，所以虽然主力店租金低，力店的进驻，增加了人流量，提升项目的影响力，扩大了商圈半径，从而提高了■HA■■准超市，日人流量达万人左右，从而带旺了整个街区，提升了商业价值。目前通超市引进二层以上，通过超市提升首层的商业价值。超市知名度越高，其租金必然大型连锁品牌商业竞争的加剧，迫使商家不得不支付更高的租金才能获得理想的经营场所■HA■■根据世方商业地产研究中心以与大型超市项目合作案例，在中国大陆一般划分■HA■■环境评估投资评估经营成本评估回报周期评估商圈级别选址加盟费人工费月营业额（保本）所依托商业资源装修金额水电费毛利率区域品牌化程度设备投入金额租金承受范围回本年数营运准备金■HA■■控在社区商业招商中，为了提高进驻商户的质量，进而提高项目后了要引进一些主力店和品牌商家外，还应该引进部分具有较强实力的非连锁品牌商家社区商业而言，毕竟进驻社区商业的品牌商家数量的提升，另一方面也不利于项目后期经营。因此，必须有一套完善的审查机制来对散■HA■■■HA■■看■HA■■既能够满足商铺的价值最大化，又能够保证街区未来的良好运营，是需要综合不同的商采用“一拖二”，或者“一拖二、三”的联体销售联体大宗销售，降低了项目的销售单价含金量；同商铺联体销售，但不一定适合商户使用，只商和餐饮可以租赁两层使用，而一般的零售■HA■■二三等高楼层商铺的销售难度增加了，建议在价格上略降低，提升投资回报率■HA■■）（■HA■■连锁商家基本上大宗购买，加上商家的品牌度高，需要发展商进行适当的让利，不■HA■■该模式是目前社区商业操作比较合理的模式，适用的项目必须具备一定的现实经营商把握好业态结构，确保业态的生存机会，适合引进租金承受能力强的品牌实力商的品牌知名度和高租金提高销售率。在两至三年后将使用权交还到业主手上。届时■HA■■■HA■■等返租年限过了之后业主才享有租赁权，通常是包租两年到三年。在项目具备件，但是及时经营租金不高，距离销售价格之间尚且存在一定的差距的情况下该模式能够兼顾到发展商、业主等多方的利益，首先业主的租金能够得到保障,其次发■HA■■但是，在某些发展商必须控制商户质量而且该项目具备良好的现实经营条件的的情况下，长期返■HA■■■HA■■ ■HA■■■HA■■构定构构■HA■■然后再让投资者与开发商成立的（或聘请的）商业经营管理公司签订委托经营公司，让商管理公司统一招商、统一经营、统一管理。社区商业实行统一经营管理，也是项目吸引投开发商可以自己成立一个商业经营管理公司对商业街进行统一的经营管理，的经营管理公司。不管采用哪种方式，都必须让在确定商业街经营管理公司的组织架构时，要考虑商业经营管部门设什么职位，每个职位的工作职责是什么等等。如某商业街项目的经营管理公司人■HA■■■HA■■虚职，没有闲人，他们交纳的物业管理费都用在刀刃上。如某商业街项目的经营管理公司人■HA■■分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主不间断的安全运行，是物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防、和车管工作。该部门设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺的保洁范围、保洁面积、保洁设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给经营管理公司的租赁代理、广发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和■HA■■成立“**市场发展有限公司”由该公司对本项目进行规范、统一的一体化管理，信息咨询、投资与经营顾问；统一营销、统一对外协调、组织内外商业交流活动；提能培训、统一的VIP客户管理；统一设计、规划整个商业街的信息、监控、物业管理系全面电子化和自动化管理，打造本项目文化体系，塑造本项目繁华、便捷、安全、高信设施、给水排水、煤气等管线以及各种设备进行统一的筹划、统一建设、统一管理项经营管理活动；对商业街的整体形象设计进行统一的管理，体现“理念—行为—视觉”的识别性和无形资产有效性；协调商业街内部的广告位和发布管理、统一对外宣传、编辑等。设立“**商业街—精品式购物广场网站”，尽可能与相关网站相连接。（阶段性部门■HA■■定商业街项目的经营管理包括三个方面的内容，分别是：项目租户管理服务商业街项目的租户管理服务除了对租户的日常行为进行管理和为租需要经营管理公司建立租户信息资料库，并进行分类管理，同时还要备有潜在对于准备开业的商业街来说，对租户的管理最主要的是租户进场和撤场时涉及装修问题，若装修工程进度控制不好，将会影响到商业街的开业，而租户撤离清所有款项的问题，因此对租户进场和撤场管理非常的重要，下面是某商业项目的租■HA■■工程人员对装修施工方案进行审核，发放装修施工通知书单施工单位和施工人员验证登记租户在装修、经营期间、必须保护好地暖设施■HA■■■HA■■■HA■■除了对租户进场和撤离进行管理外，还要对租户的日为了规范商业街的经营秩序，树立商业街的良好形象，创造公平■HA■■■HA■■方协商不成，可到商业街管理办公室（投诉站）协调，并接受商业街管理人员处置。保的同意，也可委托商业街管理部办理，并支付应该所支■HA■■经营管理公司除了制定一些管理方案、条例、制度、办法、规范来约束租户合同编号商铺位置单名称法人姓名身份证号码电话通信地址面积租赁期月租金租金支付方式领用物品（资料）钥匙管理公约用户手册领用人签名费用明细租赁定金租赁保证金水电费押金装修押金施工押金金额财务部盖章归还金额财务部盖章■HA■■对租户进行管理外，还要对他们提供必要的服务，为他们创造最大的方便和盈利统一招商、统一替理、统一协调”七个统一使本项目树立良好的品牌形象和信誉，经营管理水平，形成1+1>2的整体合力，创造本项目最大的竞争优势和顾客■HA■■商业街项目的营销管理是指向目标消费者宣传和扩大项目的服务形象、经从而促进商户的销售。简单来说，商业街项目的营销管理其目的是对项目进行有利于商业的经营。对于已开业的商业街来说，其经营中的宣传推广主要包括广告推■HA■■与招商阶段的广告推广差不多，商业街项目在经营阶段的广告推广主要包括户外际化、时尚化、休闲化、娱乐化、艺术化”的整体形象。借助于媒体与参加者的宣2）2007年，本商业街将共计投入240万元的各地方频道锁定本土受众24小时滚动宣传，打造明星休闲街区。户外、报纸、网电视投入80万元（陕西卫视、陕西各地方频道、西安电视台）其他投入40万元（户外、报纸、网络、高端DM杂志）■HA■■还可以积聚人气，为商家带来更多的利益.。商业街项目活动内容时间节日类时尚娱乐类艺术类暖场活