世联-深圳发展银行培训课程住宅物业抵押评估相关知识-69P

住宅物业抵押贷款评估相关知识2010’深圳发展银行培训课程2课程背景2010年4月17日

国务院调控房地产“新国十条”，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任；2010年4月30日北京：率先发布“限购令”，家庭限新购一套房、停三套及以上房贷、首提个人购房计税、限制外地人购房；2010年6月4日三部门明确在商业性个人住房贷款中按家庭成员名下实际拥有的住房数来认定二套房；2010年7月18日上海：开发商要在拿地现场签订土地出让合同，并要求30天内全额付清土地款；2010年8月5日银监会：建议商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州第三套房贷，其他地区可自主决定；2010年9月2日上海：出台“沪五条”，包括严格商品房预售许可制度、完善商品房销售方案备案管理制度等；2010年9月29日五部委联合发布“二次调控”新政，调整房地产相关税收政策，人民银行、银监会也发布通知，全面叫停三套房贷；2010年9月30日深圳紧急出台“限购令”，户籍居民限购两套房，非户籍居民限购一套；2010年10月7日上海发布“沪十二条”，每户限新购一套房，全面叫停三套房贷（包括公积金），房产税引而待发，土地增值税预征率与房价挂钩；2010年10月19日央行近三年来首次宣布加息，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，其他各档利率据此相应调整。3

本课程的主要内容有住宅物业的主要类别常用估价方法简介估价报告关键点解读影响住宅物业价值的主要因素及风险解析EVS自动估价系统简介典型案例分享4住宅物业分类按建筑物层数与高度分：低层：1~3层多层：4~6层中高层：7~10层（也称小高层）高层：11~30层超高层：30层（不包括30层）以上按建筑形态分：普通住宅：面积较小、建造标准较低、价格相对较低高级公寓：面积较大、建造标准较高、价格相对较高别墅：联体、双拼、独栋按建筑结构分：砖木结构、砖混结构、钢混结构等。5住宅物业分类—按层数分多层住宅低层住宅6高层住宅住宅物业分类—按层数分中高层住宅7超高层住宅住宅物业分类—按层数分8住宅物业分类—按形态分高级公寓普通住宅9住宅物业分类—按形态分别墅-双拼别墅-联体10别墅-独栋住宅物业分类—按形态分11住宅物业的分类—按结构分砖混结构砖木结构12住宅物业的分类—按结构分钢混结构13

本课程的主要内容有住宅物业的主要类别常用估价方法简介估价报告关键点解读影响住宅物业价值的主要因素及风险解析EVS自动估价系统简介典型案例分享14理论依据：房地产价格形成的替代原理定义：将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法基本公式：估价对象市场价值＝可比案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数关键点：真实的可比案例选择、因素修正和个别因素系数确定适用条件：市场成熟、交易案例资料可靠、具有替代性注意：评估价与实际成交价市场比较法（住宅优先使用）15评估价≠成交价三级市场每套物业的成交价个案因素较强评估价格为公开市场价值，考虑的因素包括：有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价。在此期间物业价值将保持稳定等对于存在特殊因素的成交价，其评估价格可能高于也可能低于成交价。16评估价≠成交价常见的个案因素举例交易双方存在特殊的利益关系有特殊的动机或偏好对交易对象或市场行情缺乏了解讨价还价的能力不同装修差异附送家具、家电付款方式的不同17理论依据：房地产价格形成的预期收益原理定义：将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。基本公式：V=A1/(1+R)1+A2/(1+R)2+……+An/(1+R)n关键点：确定合理的经营模式、租金、租金递增率、报酬率适用条件：有收益或潜在收益的房地产，投资估算注意：收益价值往往小于成交价收益法18部分银行有评估物业租金的要求，作为贷款人收入证明的一部分，比如平安银行，由于不需要出具正式评估报告，只需要预估单作为审批参考依据，存在评估公司按收益法原理倒算租金的情况存在；另有部分银行虽不要求评估物业租金，但会自行使用评估市值按一定年限还本的方法模拟租金，比如花旗银行；住宅租金与工商物业不同，装修及家具家电配置对于租金的影响远大于工商物业，精装全配的住宅租金相对毛坯房高出50%或更多是非常常见的；关键点：租售比，经过近几年房地产价格的快速上涨，目前中国一线城市住宅租售比已普遍达到1：400，甚至更高，按照常规三十年还本的方法倒算租金肯定是脱离市场的。住宅物业租金评估的风险提示19理论依据：经济学中的生产费用价值论定义：是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：房地产价值=土地价值+建筑物重新建造成本-折旧关键点：土地的重新取得价格、建筑物的重新建造成本及折旧（实体折旧、经济折旧）目前北京有这方面的要求，住宅评估需使用市场比较法和成本法按一定权重平均得出估值，所以北京住宅的评估价往往是低于市场成交价的成本法（配合使用）20抵押评估需要客户提交的资料产权文件：《房地产权证》、《房地产预售合同》（一手楼）获取地址、名称、楼层、建筑面积、原值、竣工日期、用途、使用年限、产权性质、土地取得方式等必要信息《租赁合同》租约对房地产价值有影响《买卖合同》或《成交确认书》了解交易情况建筑平面图：确定估价对象的微观位置21

本课程的主要内容有住宅物业的主要类别常用估价方法简介估价报告关键点解读影响住宅物业价值的主要因素及风险解析EVS自动估价系统简介典型案例分享22估价报告的封面估价报告名称：估价目的：注意抵押报告须注明抵押二字报告类型：特别注意估价报告与价格咨询报告的区别，国家对于估价报告有正式的规范要求，价格咨询报告则没有，建设部会定期对估价报告作抽检，而价格咨询报告则不在抽检范围内估价项目名称：地址：省、市、行政区、具体路名、幢号、单元号、室号物业类型：住宅、办公、店铺等等委托方：应与主贷人一致作业日期：与报告中估价时点作核对，正常情况下，估价时点应在估价作业日期范围内23致委托方函致委托方函包含了一份估价报告中的基本信息，包括委托方、估价对象、估价目的、估价时点、估价方法、价值定义以及估价结果明细，可以说是估价报告的摘要关键点：估价目的：对于同一套物业，不同的估价目的，估价结果可能是不一样的估价方法：针对不同类型的估价对象，应选用不同的估价方法，住宅优先使用市场比较法估价时点：估价时点（评估基准日）=现场查勘日期价值定义：区别公开市场价值与抵押价值估价结果：注意估价对象是否完整，是否包含其他附属物价格，比如车位，估价结果中总价与单价是否匹配净值：目前，绝大多数城市的绝大多数银行使用评估总值按一定成数进行贷款，深圳则要求在报告中计算净值，扣除税费、法定优先受偿款、拍卖手续费等相关费用24假设与限制条件由于客观事物的无限变化和认识主体有限能力的矛盾，人们不得不依据已掌握的数据资料对某一事物的某些特征或全部事实做出合乎逻辑的推断，这种依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。估价的假设和限制条件主要包括以下方面：一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定；二是对估价对象有关状况的假定（主要是其中的权益状况和实物状况）；三是对评估的价值前提的说明；四是对估价方法使用前提的说明。风险提示：银行应注意评估报告是否作了不合适、不恰当的假设前提，比如法定用途为住宅，现状出租做店铺，正常情况下，抵押评估应以合法性原则为主，按其法定用途进行评估，如估价机构在假设限制条件中将其假设为按现状用途评估，则估值会存在较大风险还有比如各地均有不少“小产权房”，比如安居房、军产房、配套商品房（动迁安置房）、经济适用房、集体产权房等等，在转让时均存在一定的限制，如将其假设为完全产权，则存在较大的变现风险25房地产权证信息的描述估价报告正文中首先会将估价对象的产权信息进行描述，包括：基本信息：包括估价对象坐落、房地产权证编号、产权登记日期、权利人及共有情况等土地状况：包括使用权取得方式、用途、地号、宗地面积、分摊面积、土地使用期限等房屋状况：包括幢数、幢号、室号及部位、建筑面积、类型、用途、层数、竣工日期等附记：包括其他附属面积的说明（比如车位）等26常见产权证种类产权证名称发证机关颁发时间外观产权来源产权性质转让条件《房地产证》深圳市国土局深圳市产权登记中心国土宝安区分局国土龙岗区分局福田保税区管理局2003.1.1硬红皮一张内插页有偿、转让、协议（无减免地价）或购商品房商品房可抵押或转让硬绿皮一张内插页行政划拨或协议（减免地价）、自建房、安居房、经济适用房等非商品房除安居房、经适房外均可抵押，补地价后方可转让注：刚发证时有大概一个月的时间，权利证书的内容上是没注明登记价的。深圳：27常见产权证种类房地合一《房地产权证》同时记录房屋信息和土地信息不能通过外观判断产权性质，一般要通过土地使用类型判断是否缴纳出让金抵押登记仅需到产权登记部门办理即可28其他城市产权证种类—房产《房屋所有权证》和《国有土地使用证》同时使用：分别记录房屋信息和土地信息不能通过外观判断产权性质，一般要通过土地使用类型判断是否缴纳出让金抵押登记仅需到i房管和国土部门分别办理如果没有《国有土地使用证》如何判断产权性质？到国土局查询土地性质，确定是否欠缴出让金？房屋是否可以转让等问题？29查勘表及照片房地产估价规范及抵押估价指导意见中均明确规定，估价人员必须到估价对象现场，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，搜集估价所需资料，并对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照。风险提示：部分银行对于估价报告所附照片的要求比较简单，只需室外照片即可，估价机构为了节约成本，使用内部积累的照片库内旧照片，可能无法真实反映估价对象的使用现状甚至存在委托人伪造及更换估价报告中关键页面的关键信息，使用非估价对象的照片，毛坯冒充豪装的案例存在，特别提醒银行注意流程风险：实际操作中，目前绝大多数银行对于零售业务使用预估单审批的制度，而预估阶段，估价机构是不进行现场查勘的，只能根据委托方或者是银行客户经理提供的信息进行预估，而到出报告阶段进行现场查勘时可能发现与原先预估信息存在差异而影响估值。30资质证书房地产估价报告的附件中除了查勘表及估价对象现场照片外，还应包括估价人员的注册证书和估价机构的资质证书风险提示：注意估价师注册证书的类型，专职还是兼职，兼职估价师就是所谓“挂靠”注意注册证书和资质证书的有效期，部分银行缺少估价机构年检制度，存在估价机构已不具备资质，却仍在开展业务，出具评估报告的现象，特别提醒银行注意31

本课程的主要内容有住宅物业的主要类别常用估价方法简介估价报告关键点解读影响住宅物业价值的主要因素及风险解析EVS自动估价系统简介典型案例分享32影响住宅物业价值的主要因素1、外部因素：人口、制度政策、经济、社会国际等因素

2、区位状况：位置优劣度交通便捷度外部配套完善程度商贸繁华程度环境质量规划发展3、实物状况：使用现状完损程度面积楼层层高朝向景观设备设施状况4、权益状况：土地使用年限、取得方式等因素33住宅类物业价格影响维度权属：完整、干净；实物：土地达到住宅使用标准；建筑物质量达到安全使用标准；不存在影响居住条件及功能的外部设施；

公开市场价格市场环境：政策稳定；市场流通平台健康34住宅类物业抵押评估风控要素权属已购公房为我国住宅商品化改革进程中的遗留产物；个人具备部分或全部“房屋所有权”，而不具备“国有土地使用权”；上市需缴纳土地出让金；央产、校产等物业需相关机构认可后，才有条件进行上市交易；覆盖度高，区域配套完善，在存量房交易中比例约占20%已购公房保障性住房商品房经济适用住房：有条件的上市；回迁房：与商品房混居现象容易导致价格风险；康居房、安居房、绿隔项目；

完整；干净.35案例解析权属风险—回迁房与商品房混居，导致价格风险

产权标识风险提示外立面差异东区1-7号楼、10号楼为商品房西区1-6号楼为回迁房原崇文区（目前划入东城区）：“按经济适用房产权管理”审批建议：1仔细阅读报告，重点关注楼号等区别性标识2动态观测两类权属物业的价格差异，避免由于对楼盘了解不详，导致价格风险其他行政辖区：“经济适用住房”楼宇分布新景家园商品房回迁房商品房：35000-36000元/平方米回迁房：30000-32000元/平方米36住宅类物业抵押评估风控要素住宅立项写字楼、办公立项住宅；实际用途与区域规划功能不符办公立项住宅：50年产权；土地剩余使用年限、剩余经济耐用年限；配套公建立项外部经济与外部不经济楼盘内微观差异学区房：外部经济变电站、垃圾处理场：外部不经济景观：城市公园、地标性建筑物

户型：平层与LOFT户型区内景观楼宇位置实体实物37案例解析实体风险—住宅立项写字楼价格阐释风险提示外观后现代城为住宅立项社区审批建议：1有效使用报告中实际用途“办公”信息；对实质“办公”的界定以楼宇为标准2有效区分两类物业价格差异住宅区内设有写字楼的楼盘，多为毗邻核心商圈，交通便利；但受区域规划及氛围影响，价格低于常规住宅；整体流通性略低类别界定后现代城住宅：25000-27000元/平方米写字楼：19000-20000元/平方米其中，4、5号楼实际用途为写字楼其余楼宇实际用途与立项用途均吻合实际办公实际住宅38案例解析3实体风险—学区房价格阐释风险提示特征描述该类型社区以老旧社区为主，以片区或楼号为界定方式学区房相较于同区域中老旧住宅，溢价率在20%-30%之间审批建议：由于该类型物业在界定方面存在若干不确定性；对于该类型物业建议采取相对审慎的态度，尤其在面积小、总价低的物业中，价格波动的可能性较大学区房对由于政策预期造成的价格波动，敏感性较强，在受众群体中，有一定比例的投资需求上地东里学区房：31000-33000元/平方米非学区房：26000-28000元/平方米学区房：a只有一代业主有重点小学名额b二代业主以后仍具备重点小学名额c首次使用后，N年内不可重复使用（具体周期由学校界定）多以老旧住宅为主（1985-1995年）教育机构以重点小学为主，个别重点中学具备同等效用在目前可观测的老旧住房中，学区房占比约为5%类别界定39微观差异——公寓影响因素影响程度判断楼层多层住宅如无电梯均价一般出现在2、6层，3、4层最高、5层次之，无特殊情况顶层最低，首层比顶层略高，层差50～100元/平方米；小高层和高层住宅，均价层一般出现在住宅部分的中间层，从中间层往下递减、往上递增；顶层如无特殊情况与倒数第二层基本同价，层差30～50元/平方米朝向按主卧的朝向区别作相应修正，一般差价范围在10%以内（可参考上海市关于动拆迁评估层次及朝向修正系数标准：沪房地资市（2003）106号）面积对于普通住宅，小面积物业因为总价低、客户群大、易成交，所以单价较高但对于豪宅，由于客户对于价格敏感度相对较低，舒适气派的大面积物业单价反而会更高户型复跃式>方正实用大房>一般户型>差户型，价差范围一般在±10%内景观一般小区景观修正±5%以内，大型公共绿地或公园修正±10%以内城市标志性建筑、江河湖海或山景需现场查勘并作市调环境、噪音临街、临变电站、高压线、幼儿园、垃圾房等应作适当修正层高一般住宅层高差距不会太大，基本不用修正特殊层高（包括可作垂直分割或有阁楼）须作详细调查并修正装修住宅二次装修折旧年限短，价值贬损快，抵押估价中不得过多考虑估价对象的装修因素，可比案例成交价中如含有较多装修因素，应作扣除其他因素特殊物业需作特殊修正，比如历史建筑是否为名人故居、是否挂铜牌等40微观差异——别墅影响因素影响程度判断花园面积花园面积=别墅独用占地面积-建筑物占地面积花园面积越大，价值越高花园面积越集中，价值越高地下室地下室主要看层高、通风、采光需特别注意分清选取的案例单价究竟是折合地上面积单价还是折合到总建筑面积单价设施有无电梯有无室内车库及车库大小层高层高与价格呈正相关关键看别墅客厅挑空，挑空越高，别墅价值越高位置是否临水、临水面积是否临街装修别墅装修档次对物业价值的影响较大，必须进行现场查勘，根据实际情况进行判断和修正其他因素是否有特殊景观，比如高尔夫球场是否有特别设施，比如室内外游泳池建筑风格差异，小区内不同风格的外观设计也会存在一定价差41住宅类物业抵押评估风控要素经纪机构竞争充分、相对合规、不存在恶意的价格引导相关法律法规健全市场流通平台健康政策稳定宏观经济形势金融政策相对稳定税收政策相对稳定宏观经济形式稳健发展市场环境42案例解析价格随宏观市场导向波动分析（2007-2009）次风险型物业偏投资型物业稳定性物业偏自住型物业在下行市场中，房价有一定跌幅，但是在上行市场中，房价出现明显回调的楼盘，楼盘成长性较高无论在上下行市场中，价格表现较为平稳，即为稳定性物业

在下行与上行市场中，价格表现为同比震荡，即房价随宏观调控的方向下行或上行发展风险型物业偏投机型物业价格波动性分析稳定型物业偏自住型物业在下行市场中，房价有一定跌幅，同时，在上行市场中，价格回调可能性仍较小的楼盘

市场类别价格波动性区域评价楼盘评价流通性评价高低高低高低低端区域下行市场价格下跌的可能性低高低高低高上行市场价格上涨的可能性高低高低高低中端区域下行市场价格下跌的可能性高低低高高低上行市场价格上涨的可能性高低低高低高高端区域下行市场价格下跌的可能性低高低高高低上行市场价格上涨的可能性高低低高高低下图黄色部分下图红色部分下图绿色部分下图灰色部分43住宅物业变现能力及风险排序1、变现能力：住宅因其市场流动性（包括通用性、独立使用性或可分割转让性、体量、区位和开发程度等）较好，且目前市场发展状况好、景气程度高，其变现能力也要优于办公及工商物业2、风险排序：物业类型：公寓<别墅规模：小面积<大面积区域配套：成熟社区<不成熟区域空置率：自住为主小区<投资为主小区3、风险提示：拆迁概念：因拆迁概念被炒作的小区，价格明显高于同地区类似物业，虽有足够成交案例，也存在较大风险44贷后压力测试中发现的问题世联评估和华房数据为全国各地的各大银行进行过贷后压力测试，在这方面具备丰富的实际操作经验，在其中发现了一些共同的特点，在此作简单分享：不良贷款：理性不良与被动不良

理性不良是当房地产市场发生重大变化时，客户经分析判断，觉得继续还贷的成本与资产本身的价值已不匹配时，发生的不良贷款

被动不良是因贷款人本身原因，不具备继续还款的能力时，发生的不良贷款，贷款人多为收入不稳定的人群实际测试中我们发现与我们认为的物业风险排序不同，豪宅发生不良贷款的比例反而要小于那些贷款数额较小的普通住宅，究其原因主要有两方面，一方面是客户前期付出的首付成本多少，另一方面是审批环节中因为贷款数额的多少造成的重视程度不同因此特别提醒银行注意小额普通住宅贷款的风险防范45

本课程的主要内容有住宅物业的主要类别常用估价方法简介估价报告关键点解读影响住宅物业价值的主要因素及风险解析EVS自动估价系统简介典型案例分享46EVS系统发展历程1999年：世联评估数据部开始建立以房号为单位的标准化的房地产数据库，全国首创将数据系统应用于评估领域。2001年：世联评估数据部自主研发的《GIS辅助估价流程系统》在世联评估部上线使用，关注楼盘的区域动态及价格变动体系。2003年：世联评估数据部在Internet网上推出《世联EVS自动估价信息系统V1.0版》，并获得深圳市科技进步奖，同时该产品成功推向市场。截止2010年：“世联EVS自动估价系统V3.0版”升级版面市。世联评估EVS数据库在北京、上海、广州等12个城市开始建立。深圳中资银行使用覆盖率100%。已研发出根据不同客户需求的三大终端版本：银行版、中介版、小业主版。47优势一：标准化的房地产数据（GIS与估价理论相结合）以房号为细胞的数据库建设能够实现不同户型的、不同面积、不同价格的分类数据；根据房地产的聚焦特点划分片区，实现从城市——行政区——片区——楼盘——楼栋——产权房号的6层次标准化分类；对进入数据库的所有数据都进行标准化审核；等同建设了基础扎实的数据库大厦。48优势二：基于业务的真实房地产数据来源于业务一手资料的原始数据；所有数据均经过估价师专业审核；世联内部使用互动，实现“活性”良好循环。49——每套住宅十秒钟自动估价、100％银行使用帮助银行了解城市片区更新最新资讯以及楼盘市场价值变动、快速响应客户、降低贷款成本、控制贷款风险。我们的价值本系统已覆盖深圳、北京、上海、广州、天津、东莞等城市80%以上的不动产物业数据，交易案例已达800万余条，每日全国上传交易案例20,000条以上，可以实现中国热点城市70%以上住宅物业的自动估价。物业买卖、抵押、拍卖等评估价值参考；历年住宅交易案例及工商交易案例查询；物业地图定位、片区定位及未来规划说明；楼盘基础信息及配套设施等；每天各城市楼盘活跃度排行及价格涨跌幅排行52我们的价值帮助银行在贷款期内对存量资产进行动态风险监测，定期进行压力测试控制贷款风险。帮助金融机构建立抵贷物业数据库，便于查询、统计和分析；对抵贷物业在贷款期内的价格风险进行实时风险预警；对抵贷物业的后期走势进行统计分析，形成报表，为金融机构在制定贷款政策时提供参考。——金融机构抵贷物业的价格监测、风险预警和统计分析EVS的延伸产品本系统已覆盖深圳、北京、上海、广州、天津、东莞等20个城市的不动产物业数据，对其贷后存量资产数据标准化处理、物业价值风险动态监测、多维度分析与对应城市细分市场趋势对比数据服务。5354

本课程的主要内容有住宅物业的主要类别常用估价方法简介估价报告关键点解读影响住宅物业价值的主要因素及风险解析EVS自动估价系统简介典型案例分享55特殊层高的住宅物业定价物业概况物业名称：东南华庭所处板块：上海市浦东新区塘桥板块所处环线：内环内物业形态：高层公寓建筑结构：钢混小区均价：23000元/平方米左右估价对象市场价值：单价31000元/平方米特点层高约4.5米，垂直分割为2层，分割后上下层均可直立，其中2层略低，约2米产证登记建筑面积125平方米，经分割后实际使用面积超过200平方米小区中只有1-3层为此类房型，因此市场房源非常稀少，缺少本小区可比案例定价要点注意现场查勘时与业主的沟通，了解业主原买入价及当时该小区的均价参考其他区域类似的特殊房型相对小区均价的偏差幅度，综合分析比较后，可得出结论，该类特殊层高的住宅市场价格一般比同小区正常层高的物业价格偏高30%-50%，视具体层高、房型、分割后的实际使用面积等个别因素而各有差别案例156特殊层高的住宅物业定价案例1物业外景室内照片57附带地下室的公寓定价物业概况物业名称：绿庭尚城所处板块：上海市松江区九亭板块所处环线：外环外物业形态：高层公寓建筑结构：钢混小区均价：13000元/平方米左右估价对象市场价值：地上部分单价12000元/平方米，地下部分单价3500元/平方米特点产证登记面积141.95平方米，附记中记载其中含地下面积47.81平方米挂牌案例比较混乱，有的用总建筑面积挂牌，总价135万，折合单价约9500元/平方米，有的则用地上面积94.14平方米挂牌，显示单价14340元/平方米，很容易被误导定价要点注意要求委托方提供完整的产权资料，尤其注意附记部分，有可能的话尽量让委托方提供产证附图或到交易中心查询房地产登记信息碰到位于底层或顶层的物业，需要特别注意是否存在影响物业价值的特殊因素，应要求评估机构进行入室查勘，并在报告正文及查勘表中对特殊因素作详细描述案例258附带地下室的公寓定价案例2产证第二页59附带地下室的公寓定价案例2产证第三页60特殊景观对于住宅价格的影响物业概况物业名称：仁恒滨江苑所处板块：上海市浦东新区陆家嘴板块所处环线：内环内物业形态：高层公寓建筑结构：钢混单价范围：45000-100000元/平方米特点小区地处陆家嘴滨江板块，距离黄浦江咫尺之遥，是该板块的明星楼盘，且由于小区在平面上采用围合式布局，各种面积、朝向的房型多达几十种，每一套房的景观都各不相同，真可谓是一房一价，所以定价上极难把握定价要点对于这类景观差异非常大的小区，仅仅通过平面图来分析景观的好坏是缺乏依据的，因此强烈建议要入室查勘，只有站在房间里才能真正感受到估价对象的景观究竟好在哪里可要求估价机构在报告中附上室内景观照片，有助于判断物业价值选取案例时尽量使用同一单元号、同一室号、相同面积、较接近楼层的房型进行修正案例361特殊景观对于住宅价格的影响案例3小区俯瞰图

江景江景东方明珠金茂大厦东方明珠金茂大厦62如何通过平面图分析别墅位置的优劣物业概况物业名称：棕榈泉别墅所处板块：上海市浦东新区东郊板块所处环线：外环外物业形态：纯别墅小区建筑结构：钢混单价范围：30000-60000元/平方米特点小区地处浦东新区龙东大道，距离浦东机场约20公里，西面有东郊宾馆、汤臣高尔夫，小区内天然河道众多，除一期部分沿路的之外，绝大部分都临水定价要点对于别墅物业，除非特别熟悉的，否则建