【浅析我国房地产税改革困境10000字（论文）】

浅析我国房地产税改革困境目录TOC\o"1-2"\h\u131771.2现行房地产税收政策。 1267171.2.1房产税 186621.2.2土地增值税 2179651.2.3城镇土地使用税 369941.2.4城市房产税 3307451.2.5耕地占用税 394921.2.6契税 431702.1房地产税立法过程困难 490022.2调节房价任务艰巨 5292912.3税收负担集中在流通环节，保有环节税负轻 673762.4税收范围不全面 672562.5重复征收，负担较重 73080第3章积极推进房地产税改革的对策建议 7293913.1明确改革主导思路，重整税法实施过程 8232683.2制定合适税率，更好发挥调节作用 9213953.3清理规范房地产业多环节税费，减轻税收负担 1010743.4完善与房地产税收的相关配套制度 11本篇文章所提到的房地产税属于一个综合的财税概念，是泛指一切与房地产经济运行发展过程中直接相关的各类税种。房地产税是指对所有从房地产或房地产相关领域获得利益的房地产开发商或消费者征收的，征收范围包括房地产开发和业务全部流程REF_Ref17543\r\h[1]。房地产的三种基本表现模式为：房产、地产、房地相结合的产业。房地产税的分类设置上也包括以房地产为征税对象的三种主要物质表现形式，即直接以房地产价值或收入为征税对象的税种，以单一土地价值或收入为征税对象的税种，以及各类房地产税。综上所述，房地产税是直接或间接以房地产为纳税对象的各种税收政策的统称REF_Ref17543\r\h[1]。其中，在目前我国房地产行业中，直接以房地产征税作为征税对象的税种有六种，分别是房产税、城镇房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税。1.2现行房地产税收政策。1.2.1房产税房产税是当前房地产税征收的主要税种之一。房产税是主要以房屋为征税对象，以房屋的残值或租金收入为计税依据，在持有环节向产权人征收的一种新的财产税REF_Ref18382\r\h[2]。我国现行的房产税是在所得税改革第二阶段之后开始征收的。1986年9月15日，国务院根据《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的相关细则制定并发布了配套实施的房产税暂行条例《中华人民共和国房产税暂行条例》，并从1986年10月1日起正式施行REF_Ref18451\r\h[3]。2011年1月8日，根据国务院第588号令《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》，在上海、重庆陆续进行房产税试点征收，随后提出房产税立法的决议。2013年，中共十八届三中全会上更加明确的提出了“加快房地产税收立法，及时推进改革”的提议，2017年3月，财政部相关负责人也多次表示，全国人大常委会预算工作委员会、财政部等有关方面都正积极抓紧起草并完善房产税相关法律草案，2018年3月，全国两会及其政府经济工作报告提出“稳妥推进房产税立法”REF_Ref18699\r\h[4]。从目前的情况来看，全国性房产税的征收还没有展开，只有重庆和上海作为试点区域曾经征收房产税。1.2.2土地增值税土地增值税是指从事房地产开发的企业在建设开发项目时所应缴纳的一个重要税金类别。随着我国近些年城镇化水平的不断提高,房地产行业取得了很大的进步,为我国的经济作出了巨大的贡献。房地产的健康发展直接关乎国民经济的发展，虽然近些年我国的房地产行业在不断完善,但是不难发现房地产出现了价格过高的现象,房产的整体价格已经远远的超出人们所能承受的范围,所以当下相关部门在使用土地增值税的改革来对房产进行调控REF_Ref18970\r\h[5]。

土地增值税是对于有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的所有者，以转让所取得的收入减去经营成本额并扣除有偿转让使用项目中的土地使用开发成本等其他费用金额后的企业土地使用增值额来作为主要税额的计算依据，向国家机关申请缴纳的一种企业使用税收。我国现行关于土地增值税的相关法规是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，已经在1993年11月26日国务院第十二次常务会议通过，现予发布，自1994年1月1日起执行REF_Ref19061\r\h[6]。目前根据我国试点的征收情况，实施四级累进税率即土地超额利率增值税和土地累进税率:其中土地使用增值额实际计算税值超过按照规定扣除增值项目土地增值税总金额50%的部分,税率一般规定为30%;实际计算金额超过按照规定计算扣除部分增值项目增值税总金额100%的部分,税率为40%;土地使用增值额中超过按照规定计算扣除部分增值项目土地增值税总金额一倍，但实际计算金额没有多于计算扣除部分增值项目土地增值税总金额200%的部分,税率为50%；增值额超过按照规定计算扣除部分增值项目土地增值税总金额200%的部分,税率规定为60%REF_Ref19580\r\h[7]。自从实行增值税改革的一开始，主要的目的就是想避免重复征税，虽然我国的相关制度文件也进行了相应的规定，并通过各种手段不断完善。但对于土地增值税的同一项收入进行再次征税的现象依旧十分的常见，这样一来就导致企业的整体压力上升。我国进行房地产的土地增值税通常是把转让房地产的增值额的部分作为计税依据，而进行实际计算时，相关的房地产经营者按税法规定缴纳的增值税、企业所得税等税种，实际上与土地增值税出现了重复征税的行为，导致加大了纳税人的负担。1.2.3城镇土地使用税城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、产业园区等国有土地范围内，以其所实际占用的总土地面积为计税依据，按照规定的税额对使用土地的单位和个人征收的一种税REF_Ref19744\r\h[8]。我国城镇土地使用税的征收标准由《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定。城镇土地使用税的纳税人就是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用国有土地的单位和个人，城镇土地使用税是按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府决定REF_Ref19930\r\h[9]。税率为定额税率，具体以实际占用的土地面积总量为准。不同规模的城镇缴纳城镇土地使用税的标准也不一样，具体的税额标准为:大城市1.5-30元/平方米，中等城市1.2-24元/平方米，小型城市0.9-18元/平方米，县城、建制镇以及工矿区0.6-12元/平方米REF_Ref20067\r\h[10]。1.2.4城市房产税城市房产税是指以城市中的房屋土地为征税对象，按照标准，房价，地价或租价向产权所有人征收的一种税REF_Ref20279\r\h[11]。1986年9月，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并于同年11月起开始施行。为适应社会主义市场经济发展要求，1994年税制改革，将上述两个暂停条例进行了修订并发布《城市房地产税暂行条例》REF_Ref20524\r\h[12]。目前，我国城市房地产的税基分为两种，一种是以出租房产的租金收入为计税依据的租赁房产，另外一种是房屋价格为计税依据。城市房地产的税率采用比例税率，也分为以下两种：按照租金收入计价的，税率为12%；以房屋价格为计税依据，税率为1.2%。1.2.5耕地占用税耕地占用税是对占用耕地用于住房建设或者其他非农业活动的单位和个人实际占用耕地面积征收的一种税。这种农业占用税的征收范围，是指纳税人为住房建设或者从事其他农业活动而占用的国有、集体所有的农业用地。在我国，耕地占用税是以地区差异的定额税率为基础的，税率的标准取决于人均耕地占用量和经济社会发展的水平。在经济发达且人均耕地较少的区域，适用的税率也相应较高。1987年4月1日，国务院发布《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，并即日起实施REF_Ref22572\r\h[13]。征税的目的在于限制非农业建设占用宝贵的耕地资源，合理利用土地，加强土地建设和规范，设立我国农业专项基金，保护农用地，进一步促进农业综合开发和农业生产协调可持续发展。1.2.6契税契税是在土地和房屋所有权发生变更时，根据双方所签订的契约合同，按产价的一定比例向产权继承人征收的一次性税收。1997年，国务院颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》，2020年8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第21次会议通过了中华人民共和国契税法REF_Ref22742\r\h[14]，并决定从今年的9月1日起，该法正式实施。根据即将实施的《中华人民共和国契税法》商品房收费标准是3%至5%，这对比之前有所提高。当然，具体税额征收标准还是要由省，自治区，直辖市政府来确定。根据不同主体和地区不同类型的房屋所有者设定不同的税率。面积不足90平米的，且为家庭购买的第一套刚需住房或第二套改善型住房，契税都减按1%的税率征收；但对于大于90平米的房产住宅，首次购买采用1.5%的契税税率，再次购买税率则由1.5%提升至2%。第2章房地产税改革面的问题及困境2.1房地产税立法过程困难对于房地产税进行立法是控制房地产行业不平衡发展的重要手段，然而我国现在面临这一立法，要求其程序并没有做到完善。按照立法先行的准则，房地产税改革首先要推行的必须要是房地产税的立法。但根据各种税收立法的经验，税收立法从制定到正式实施通常需要一年以上的时间。这意味着，房地产税收立法至少也需要一年时间才能生效，并发挥作用。然而，房地产税涉及种类繁多，立法难度远大于一般的小税种。因此，房地产税立法被多次搁置，在全国人大常委会制定和审议该法草案时，也没有被列入议事日程。改革之初，房地产税是将房产税和城镇土地使用税合并而来REF_Ref23613\r\h[15]。其中，房地产税的计税依据是企业拥有的房地产原价总额和出租房屋的租金收入总额；城市土地使用税按实际占用土地使用权的单位和个人征收适，用于缴纳土地使用税的城市使用土地。目前，全国人大常委会预算委员会正在加快房地产税法的起草，财政部门全力配合开展立法相关工作。然而，房地产税的立法进程似乎并不顺利。任何国家，税收制度的建立都必须以具有约束力的法律文件的形式予以确认。但从目前房产税立法改革的确立来看，房产税改革一定程度上违背了相关改革进程要求。具体操作违反了文件规定的基本原则和注意事项。在前期安排的部分分散税法改革试点中，具体工作流程和改革程序都存在着明显缺陷，税收征管工作没有在依照相关法律法规的前提下根据实际情况进行。此外，房地产税法中只有少数是暂行条例，其余绝大多数是规范性文件和条例，远未建立起相对完整、健全的法律程序。2.2调节房价任务艰巨房地产税收的计税依据包括房地产，房地产开发经营流转及保有行为等房地产税收，在促进社会经济发展，特别是调控物价方面，都发挥着十分重要的作用，但其受到的重视程度却远远不够。房地产税收的主要功能是调节房地产市场，同时给国家创造财政收入REF_Ref25713\r\h[16]。然而，房地产税从实质上更是要能调节整个市场经济，使房地产市场整体朝着健康的方向发展，成为地方政府持续稳定的税源，这也是房地产税制改革的根本目标。以上海和重庆为例，此前抑制房价上涨、提高政府税收的目标并未实现。无论上海还是重庆都没有因为房产税的实行，房价就得到有效控制和下调。此外，房产税对地方财政收入的拉动作用并不如预期的显著，因此，地方政府对房地产税等后续跟进也很少有积极性。作为政府对于市场经济调节的重要手段，房地产税必须能够促进房地产市场的健康科学发展，进而保证整个国家经济的平稳运行。然而，我国现行的相关税收政策基础是80年代颁发的法律法规，因此所能够起到的调节作用，也就受到了很大的影响，与我国如今的社会主义市场经济早已不能相符合，这套税收制度已经不能满足当下房地产市场的调控需要。商品房最基础的功能是满足居住要求，但当下的房地产市场在很大程度上早已背离了这一原则。对于房地产商、中介公司来说，房地产市场就是他们赚钱的工具，他们利用各种途径和方法，将国家对于自身的房地产税收负担转嫁到房屋消费者身上，尽可能使自身利益不受到损害，是导致房地产税收不能充分发挥其调节市场经济作用的重要原因之一。税收在个人住房保有环节也没有积极作用，调节功能无法充分发挥，房地产税收改革已然成为当务之急。2.3税收负担集中在流通环节，保有环节税负轻目前，我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课REF_Ref26102\r\h[17]。因此，导致我国目前房地产税负结构过于注重流转环节，而忽略了保有环节。在保有环节，仅有两个税种，而到流转环节却多达九个。此外，在保有环节的两个税种，又有着大量的税收优惠政策，造成房地产税收在结构上表现为重流转轻保有的格局。这使得房地产保有环节的税负偏轻，而在交易环节的税负较重，特别是对于个人住房的保有环节，暂免个人所得税显然并不符合现代市场经济的发展要求。这种不合理的税负结构，对于控制房价的作用来说，几乎微不足道，但相反的却会增加房地产开发商的投机行为，造成无法对大量的土地和房产资源进行系统优化配置。税费种类在整个流转过程中都较为繁多复杂，其中土地增值税税率最高达30%-60%。如果加上5%的营业税和33%的企业所得税，企业平均税负在40%以上，显然高于世界大多数国家和地区。这种流转过程中的高税负正在严重影响着房地产企业的健康发展。过高的企业税费会大大降低投资者的投资热情，进而产生税收替代效应，导致纳税人对房地产行业的投资热情下降，投资交易减少，进而影响房地产业的持续稳定发展。由于房地产企业一般投资额大、利润高，为了减轻税负和成本压力，一些房地产企业难免会通过极端措施，增加偷税漏税的概率，从而给国家造成经济损失。2.4税收范围不全面我国目前的征税范围仅仅涵盖了城区工矿区的经营性房产，而个人住房以及农村的土地都属于免税范围。首先，我国的房地产税从房产税和城市土地使用税的两个角度来看，这两个税种都局限于市、县和工矿区，大量的农村房地产被排除在外，导致征税范围普遍较窄，影响税收。然而，随着我国城镇化水平的提高，许多农村早已摆脱了过去的生产生活方式，农村的大量土地不再是农民自用，而是通过农家乐、出租、转让等方式来获取收益，带有商业性质，这与城市的经营性住房实质上来说并无差别。政府若继续过去将农村土地排除在征税范围之外的做法，很可能会损失一大笔税收收入。此外，国家机关，人民团体等自用房产，个人所有非营业性的房产等大量特殊房产讯被列为免税范围。现存的免税对象过多，使得我国房地产税的课税范围过窄，征税基础相对薄弱，在减少财政税收的同时，也损害了房地产税收的调节功能。目前我国居民住房商品化程度很高，配套设施好的房子也通常具备更好的服务，但对于拥有自用房的居民却完全免费享用，这显然与多受纳多纳税的原则相背离。2.5重复征收，负担较重现行的税收制度问题，房地产企业涉及的税费种类繁多，目前我国与房地产相关的税种有：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税REF_Ref27029\r\h[18]。税种繁多，交叉征税和税率不合理问题十分突出，加上现行的征管模式繁多，常有交叉管理给企业造成额外的税收负担。在房地产开发销售过程中，税率相对较高，税负较重，给房地产企业造成较大压力，这与税收公平的宗旨不符。在大量城市房地产开发建设中，随着土地有偿使用制度的逐步建立，以出让方式取得土地使用权的企业不仅支付了大量的出让金，还要缴纳土地使用税的租金性质。事实上，土地出让金不在征税范围之内。而城市土地税是政府向纳税人征收的公共服务费，两者并不是不一样的。但对纳税人来说，土地出让金交给地方政府，土地使用费和城市土地使用税也交给了政府。两者从企业本身业务来看，并没有明显差别。这样的税费征收其实有双重征税之嫌，无疑会加重纳税人的经济负担。当然，部分收费项目不合理，某些管理费用重复征收，也是加重税收负担的重要原因。第3章积极推进房地产税改革的对策建议我国的房地产税收应以公平、高效为主要目标，遵循法制、少费、低税的基本原则，以充分发挥房地产税的宏观调控功能REF_Ref25713\r\h[16]。进一步完善相关税收法律，并在中央统一制定法律和行使征税权的前提下，适当扩大给予省级的税收管理权限范围，批准立法授权，授予省政府根据当地经济社会发展的实际需求来核定具体的地方税率的权力，并完善相关制度，从而解决一系列实际难题，推动房地产税全面综合改革的进程。3.1明确改革主导思路，重整税法实施过程我国现行房地产相关税种复杂，但整体法律水平较低，现行税制设计不合理。过去“重流通、轻保有”的制度设计已不能匹配我国经济高速发展的要求。要明确房地产税的法律地位，整合现有房地产税制，完善一系列配套制度，从而达到确保房地产税的合法性和有效性的目的。目前，我国房地产税收立法仍处于一个相对暂缓的停滞阶段。行政管理部门的相关声明表述是“稳步推进房地产税立法”。由此可见，审慎推进立法是当前房地产税的主要关注点。此前涉及“加快房地产税立法”和稳步推进房地产税立法的表述已不复存在。但从目前来看，各方很难达成共识，推进房地产税的难度总体来说比较大，不过，房地产税立法作为我国构造长远有效的税法管理机制的一部分，已是大势所趋。回顾中国房地产税的推进过程，不难发现，自2013年以来，中央政府提出房地产税立法，加快立法已是一个不容置疑的事实。2015年8月5日，房地产税法第一次明确进入了当年的全国人大立法规划中REF_Ref28995\r\h[19]。在2017年3月10日举行的十二届全国人民代表大会第五次会议上，对此项问题进行了大量讨论。但由于“这部法律涉及面比较广，也涉及到各方面的利益”因此，“今年没有把房地产税草案提进全国人大常委会五次审议的安排。”但却可以看出相关讨论和意见的征求过程，在不断推进。次年3月，十一届全国人大一次会议召开新闻工作发布会，回应房地产税问题时提出：“当前，我们正在加快讨论完善法律草案的重要问题，征求内部意见，尽快完成提请常委会第一次审议的准备工作。”。2018年9月7日，十三届全国人大常委会把房地产税等11项法律公布在第一类目中。这意味着立法基本条件已经相当成熟，在本届全国人大常委会任期内审议通过有较大的可能性。2019年3月9日，在十三届全国人大二次会议新闻发布会上，时任全国人大财经委副主任的阿尔乌日图在媒体回应房地产税立法时提到：“房地产税法正由全国人大常委会预算工作委员会、财政部抓紧起草。目前，有关部门正在加快改善法律草案重要问题讨论等多方面的工作条件，待法律草案成熟后，将提请全国人大常委会初步审议。”房地产税法一旦实施，将会涉及到诸多细节，而政府及其相关部门的权利、每一位纳税人的利益也必然会被牵涉其中。首先，要加快房地产税收立法，完备房地产税收的一系列法律制度体系，代替原有的暂行条例。未来的房地产法必须以法律的形式出现，而不是条例或者规章的形式。从而达到房地产税收“有法可依，有法可循，执法必严，违法必究”，进而增强房地产税收的规范性与标准性。同时，可以适当扩大地方政府税收的决策范畴，推进立法，充分授权地方政府，稳步推进房地产税的立法和实施。在遵循税收法定原则的前提下，可以根据房地产税相关决策事项的适用范围，可分为国家级决策事项和地方级决策事项，采取中央权力相对集中、地方适度分散的立法模式。房产税涉及国家层面的事项，由全国人大及其常委会决定并公布。例如，将国务院颁布的现有《中华人民共和国房地产税暂行条例》调整为国家人大及其常委会颁布的适用于全国的《中华人民共和国房地产税法》。中央主要制定立法原则和重要的核心规定，其余的房地产税制具体条款和实施办法可由省级及省以下的各级人大及其常委会来制定，从而达到提高地方贯彻落实税法改革的积极性的目的。此外，我们应该在不同的问题上采用不同的公众参与方式，以便有效地参与到房地产税收制度的各个方面。例如，以间接公众参与作为主要手段，直接参与作为辅助决策方式。全国人民代表大会及其常务委员会、地方各级人民代表大会及其常务委员会对由全国人民代表大会和财政部有关部门起草的房地产税收制度立法作出决定。然后，根据立法程序，房地产税收草案完成后，由国务院财政税务部向社会公布草案，征求意见，充分听取人民的意愿和要求。与此同时，在立法阶段可以建立一个公开讨论的网络平台，对于消除对房地产税立法进程的疑虑，达成更好的社会共识，促进形成更完善的税收规定和相关机制将大有裨益。针对减免税的实施与停止应有中央所掌控，地方可以在中央确定的免税范围内，扩大或减少税收优惠力度，但不能随意中止法律所规定的税收减免措施，违背中央政策的方向。3.2制定合适税率，更好发挥调节作用为了实现对中国房地产市场的高效管理，使法律、法规和规章不断完善，并使一切管理工作都能遵循规章和法律，我国必须重视法规房地产法制建设，特别是房地产税法的进一步详细和完善。在房地产税改革的背景下，合适的设置税率是调控地方财政的有效方式。税法的设立关系到我国千千万万家庭的切身利益。我国幅员辽阔，地区差异明显，涉及层面众多，想制定详细完善的征收细则，存在很多困难。因此，必须做好充足的前期考查准备工作。国外房地产税多实行比例税率，税率从0.3%到3%不等REF_Ref1018\r\h[20]。在美国，绝大部分居民的房地产税率在2%以下，其中更有2/3人口的说率不足1%，而高税率人群即税率在3%以上的人口，仅有2%左右。作为衡量税收负担的一种手段，税率提高并不能代表税收一定增加。相反，过于苛刻的税率会成为压抑经济活动的导火索，使得税收来源和收入不断减少。目前，我国房地产税还处于起步阶段，法律和预算财政管理体系并不完善，人民依法纳税的概念相对薄弱。因此，为了调整财富和消费之间的差异，不能简单地考虑税收收入，而要选择一个公平和最优的税率，这种合理的税率是确保促进房地产税收改革的关键。我国现行房产税税率设计中一个明显的结构性缺陷是大部分与房产相关的税种是通过流通环节征收的，而通过持有环节征收的税种很少。保有环节税率普遍偏低，税率设置不合理、不科学。对此，必须通过整改加以规范。同时，在保有环节开征房地产税，既要增加税负和税种，又要学会适当减法，以改变目前开发交易保有过程中税种重叠、税负不合理的现状。税率的基本范围由中央政府制定，在一定限度内确定合理的上下幅度。再将一定的税收征管权下放给地方政府，各地区可以根据地方预算要求在一定范围内进行动态调整。根据房地产税的基本情况等，因地制宜地选择合适的税率，并实行浮动化税率管理制度，更好地决策出适应当地经济社会发展要求的税率模式。遵循低税率的原则，尽可能地降低企业的税率，减轻所有纳税人的负担，对于纳税人应税负压力过大产生而可能产生的反逆心理要未雨绸缪，从而保障国家税收征管工作的顺利进行。税率的设计也要充分吸收各方面的宝贵经验。目前世界各地普遍设定较低的税率。各发达国家在其税率设计上，大都也是根据当年各地的经济发展状况或对房屋的实际评估值，确定一个合适的税率。税率的确定方式多种多样，如比例税率、累进税率或比例税率与累进制相结合的税收方式。具体的设计方式也可以从多方面考虑，包括房屋的面积、数量、所处位置、住房档次等等。我国都可以适当借鉴，改变目前采取固定税率征收的状况，从而提高征税的合理性和灵活性。房地产税法中涉及到的税种较多，包括了房产税，土地增值税，契税，城镇土地使用税等，所以针对不同类型的税种，必须采取差别税率，避免一刀切，更好地发挥税收的调节作用。3.3清理规范房地产业多环节税费，减轻税收负担财政税收改革的一个重要方向，应该是把大量的税费结合起来，尽可能的将各种税费变成单一税种，并将其纳入公共财政预算体系，形成规范统一的税收环节，既要避免遗漏征税，又要防止重复征收。中国当前税费种类较多，包括耕地占用税，土地增值税，城镇土地使用税，房产税，印花税契税个人所得税等。在土地交易过程中，涉及增值税和土地增值税的缴纳，显然存在着重复征收的问题。应当适当调整降低部分税费，打通房地产企业从土地获得项目报价，施工建设，住房销售，成品交付，直到最终的物业管理各环节的征税工作，从而减少重复收税现象的发生。取消部分税种，防止重复收税。比如，可以归并城镇土地使用税和房