商业管理公司工作计划规划方案

文档来源为：从网结收集整理 文档来源为：从网结收集整理 ,word版本可编辑.欢迎下我支持商业管理公司工作计划篇一：商业管理公司运作思路商业管理公司的工作要点和运作思路一、商业管理有限公司的筹建工作计划与要点1、确立商业管理有限公司的管理架构及部门职能设置（以下简称商业公司）在当地注册“商业运营管理有限公司”（暂定，以下简称商业经营公司），同地区的项目，按地区委托当地注册的商业运营管理有限公司统一运作。要求：独立法人的项目开发商与业主签定销售合同后，同时，业主（已销售部分）或置业公司（自有保留部分）委托商业运营管理有限公司签定策划、销售、招商运营管理合同，这点对销售后的商铺的统一运营管理，经营稳定、实现商铺增值，同时降低运营风险非常重要。2、商业管理有限公司成立后，依据组织构架按项目的进度、工作量大小分批对外招聘或由调配相结合方式配置各部门人员。A、经营管理团队——负责招商总监、项目招商经理、企划经理等需第一批到位。B、按置业公司的年度工作计划及项目进度，分工开展相关的商业运作工作：项目市调、商业规划定位、销售宣传、招商洽谈等。

C、当然在没项目或项目前期可根据实际运做情况，尽量精简人员，主要工作重点为策划、招商。或将招商策划外包3、建立、健全公司的管理制度、业务拓展流程、运营工作规范：A、制定商业公司的行政人事制度、的财务、出差制度。C、商业公司建章建制的工作重点是：参照同业规范、组织制定商业运营、业务拓展及商场管理流程、规范如：项目市调、商业规划、销售宣传、招商洽谈等流程及商业运营基础制度要点。4、确定商业公司的前期开办费及月固定费用预算A、前期开办费，主要用于公司注册、场所租赁、办原创力文档B原创力文档B、人员工资及其他办公费用等固定支出:. ,…，眦与敏『致下载高清就印确立商业公司各部门的年度人员工资及其他办公费用等固定支出预算费用： ——如果项目商业公司的按实际的体量阶段性派驻或调配人员，减少固定人员费用支出；暂不含项目物业管理部的人事费用。二、确立商业公司的赢利模式：商业公司可按独立核算及外包的模式运作，每个项目也可独立预算费用。各项目前期的招商、策划费用（行政办公杂费、人事费用）按预算由置业公司先垫付，后期从以下儿块收入中列支。A、 商铺销售奖金：——行业通行标准及分配比例：商铺总抽？％，依据不同地域、地段、开发档期、周期的楼盘会不一样，沿街独立店铺、产权式店铺的抽成也不一样，可以调整。——建议参照行情，依据商铺的个案的具体销售趋势而定B、 项目策划费用：——行业通行标准及分配比例：项目的策划包括项目的销售宣传和商业招商运营策划，按项目计总额 30-100万元不等，目前行业的广告费投入楼盘总收的 1?%——建议：将楼盘销售广告策划创意和总设计部分工作外包给专业广告公司，企划部配合；商业经营的招商广告策划、运营管理广告宣传策划的工作，由企划部自己完成。C、 项目招商奖金：——行业通行标准及分配比例：宝龙、冠亚广场向业主收取一个月租金标准金额。国内的行情是 1・3个月租金的标准金额做为项目的招商佣金，内部再二次分配给招商人员的佣金标准（纯奖金部分）为按铺位大小 50-100平米的200-300元，100平米以上800・1000元，200平米以上大面积的次主力店、主力店的招商佣金另计。——建议：参照行情，依据单个商业楼盘的商场项目体量及招商难度大小需投入的策划及招商的人事费用、广告费用等物力资源投入的具体情况而定。——比如：假定某项目的招商奖金由置业公司审批确定为一个月租金做为项目总抽成招商奖金。商业管理有限公司留成80785%（因为需要承担项目的固定人事费用），项目招商奖金15720%部分作为项目招商团队的招商佣金，再按动线规划、铺位分割、业态业种的占比进行二次分配；招商团队组成为招商组（招商人员个人抽成和招商经理项目总抽成）、企划组、后勤配合组三部分；各组及组间的岗位具体分配比例按另定。D、运营管理费：——行业通行标准及分配比例：运营工作包括物业管理部分（安保、工程维护、保洁等）、现场营运管理部分（现场管理、客服、美陈营业推广等）等商业运营管理费：物业管理费按行业标准每平方米收取 2-6元/月，需政府物价主管部门审批，现场营运管理费部分按行业标准每平方米20.50元/月不等，具体数额依据项目需投入的管理资源的多寡而定。文档来源为：从网结收集整理 文档来源为：从网结收集整理 ,word版本可编辑.欢迎下我支持文档来源为：从网络收集整理文档来源为：从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下我支持.建议：参照行情，依据单个项目商场物业及运营管理运作需投入的人事费用、基础营业条件的物力资源投入等具体情况而定。口；*」E、其他收入：因进行统-的经营管理，成熟矗费胳熟预览与源文档一致下载高清无水印地产项目，商业公司还可开发其他收费项目，如：收取场地活动费、店头广告费等营业外收入；同时商铺的物业费的收入也是一部分收入的组成。以上各收益项目的公司内部再分配比例，因为要依据不同的项目、及人力物力资源的投入，同时涉及的关系也多,而且国内也没有固定的摸式可借鉴，个人建议个案另议。三、商业地产商业公司的经营发展规划及运作思路1、商业地产经营管理业务的市场前景及行业可行性分析：随着国内商业地产项目融资渠道进一步拓宽，融资方式多样化、证券化、基金信托化，使商业地产的项目开发、经营有强劲和持续资金做保障，因此，作为涉及而最广的、利润比最高的地产项目——商业地产，将逐渐从未来的房地产开发市场的重要组成部分，可以说，未来的房地产开发是商业地产的时代，因此商业地产的前期策划、招商代理、后期的运营管理也责无旁贷的进入了一个全面的“商业时代”也为置业公司商业公司对外拓展业务成为可能。2、整合旗下商业资源、培养专业团队培养和招募具有复合知识结构的商业经营专业人才为公司旗下商业地产开展进行选址、功能及市场定位建议、执行招商和日常管理等工作，将可提高项目的成功率，从而确保商业地产的持续增值，帮助开发商追求股东权益最大化的目的。同时也借助商业经营管理公司的平台整合商业地产产业链的商户资源和培养专业管理团队，为商业地产经营管理的异地拓展创造必要的条件，使商业地产项目的连锁化、精细化经营成为可能。总之：商业经营管理公司凭借置业公司实现以下目标：一、借助商业经营管理公司的平台，通过确立清晰的组织架构，辅之长效的激励机制，逐步落实项目经理负责制。可实现打造一个组织有序、运作顺畅、具有专业素养和良好职业操守的经营团队的人力资源战略目标；是企业重要的无形资产。三、具有核心经营力的专业的商业地产经营团队，使商业地产商业公司成为国内、行内真正掌握现代商业地产核心经营运作方向的专业公司；也是置业公司不断复制成功的商业地产开发、经营模式的助力器。附一、商业地产项目的定位原则、经营要点及招商运营策略：1、能不断地明确和丰富商业项目的经营核心方向：购买者以营利为目的，利用投资、经营等手段，通过地产的形式来实现；在商业运作和地产投资互为实现前提中，达到能给投资人赚钱目的，而商业公司是通过有组织地、科学地依据不同地段、定位的商业地产 一”包括策划、招商和日常营运管理；从而为生产者（或中间商）和消费者提供适合其运作和业务拓展的交易场所，并为地产开发企业获取未来不确定的最大收益。2、 明确商业地产的经营模式，确定租赁经营采用放水养鱼的原则。商业地产的经营模式可采用整体出租模式、分层或分片出租模式、分散出租模式或其结合；租赁经营原则采用放水养鱼的原则。也可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵；而后期根据运营状态，适当稳步地调整租金；与商户才能一同成长3、 把握商业地产“统一”运营的关键点：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管四个方面等统一运营对商业地产增值的促进作用。统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。4、 重视专业的市场调研，细致的前期规划：依据专业的市场调研，通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一喋创力文档系，这种关系是大型商业项目长期成功的保证。所以,rWbo^kllS:om眦与敏『致下载高清无水印招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的一个关键。5、 统一运营以避免商业经营从“商业管理”蜕变成“物业管理”：商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于国内厂商关系，以避免商业经营从“商业管理”蜕变成“物业管理”，导致商业地产的贬值。6、 “抓大放小，先主后次”：商业地产的运营毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。7、 租赁、联营、自营相结合，提高整体租金收入水平，加强经营控制力度:在条件容许的情况下，大型商业项目核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于大型项目的长期经营；其次，可增强其他商户与之合作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。这种选择原则不但是零售精细化管理的要求，也符合大型商业项目长期经营性的特点，更能帮助发展商创出大型商业项目的品牌来。对于餐饮、娱乐经营来说，这个原则也基本适用。出现比较成功的，多次获得欧美财经杂志“亚洲最佳管理奖”经典案例。8、在此我们列出一个一般意义上的商业项目招商目标分布列表，供参考：零售设施：核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区商品特色店；文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等;辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、

酒吧等;辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、停车场等。篇二：商业运营管理计划书商业运营管理手册与计划书第一章运营管理部门的工作职能一、 商业项目运营管理理念商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售推广、商业服务开展的平台和载体，所以，开发的最终目的是要进行运营管理；也只有通过整体运营，才能真正实现商业地产项目开发的核心，是商业地产收益和物业价值提升的根源，是产权所有者的利益得到最大提现的保障。从而实现招商旺、销售旺和运营旺“三旺”，达到开发商、管理者、投资者、运营者多赢的开发目标。二、 运营部门工作职能制度管理：制定商场日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。店铺整体租金收取及租金预算。财务预算：参与商城的整体的运营成本费用席钢力文档预览与源文档一致下载高清无水印店铺整体租金收取及租金预算。决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况,对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 *协调工作：协调各部门之间的关系，协调愿鳏吝残飕与赢y载矗无水印商户管理：制定管理相关规定及程序，协助商户办理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度。监管工作：监管各商铺运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程。顾客服务：巡视店铺员工提供之顾客服务态度、陈列技巧等，若有顾客投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持商场之信誉及形象。促销工作：配合制定全年促销计划，执行各项促销活动，配合商城促销布置，参与讨论促销活动之推广计划及实施。培训工作：对现场管理人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，对店铺销售人员进行基础培训，如顾客服务技巧，商品信息，安全意识等。培养员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。三、商业项目运营管理部门的功能（-）商业运营管理两大工作内容1、 物业管理★商场的硬件设施进行管理维护，包括建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养★安保和消防系统工作的开展★清洁、绿化及其他维护等一系列工作★物业服务的相关工作2、 运营管理★商场的日常管理服务工作★商户的维系和调整★商场的形象包装和推广★租金收取和业主的关系维系等工作（二）商业运营管理的目标1、2、3、4、 建立一个高效高素质服务良好的商业运营管理团队。建立一个具备良好赢商环境的商业中心。 建立一个具备良好品牌形象的商业中心。 打造一个具有良好市场升值前景的商业中心。第二章运营管理部门各岗位工作范畴及职能运营管理总经理1名，运营管理副总经理2名，下设物业管理部、财务部、运营部、策划部、行政部五大部门，其中财务部由总经理直接监管。财务部职能：①提报预算；②执行预算；③日常费用支出控制管理；④商业管理软件的运营管理；⑤公司整体运作财务监督。一名副总负责行政部、物业工作（工程、消防安保、日常保洁）。行政人事部职责：协调公司对外关系，负责经营户整体办证登记等事务，商户档案资料按“一户一档”收集和整理，公司内部行政事务及人员招聘等工作。：工程部主要职责：商场公共设施、设备的日常维护、保养和保证所有设备的正常运行，商户正常工程的维护和维修服务，各大主力店的工程维修服务（与主力店人员配合，协调工作）。保安部的主要职责：商场24小时的安保工作以及配合主力店的安保人员做好整个商场的安保及日常安全监控、消防监控等工作。保洁部工作：维护商场公共区域、餐饮区域、内外场日常的清洁、绿化、垃圾清运等工作。一名副总分管运营部、策划部运营部的主要职责：负责商场整体招商及调整工作以文档来源为：从网结收集整理 文档来源为：从网结收集整理 ,word版本可编辑.欢迎下我支持文档来源为：从网络收集整理.啊版本可编辑.欢迎下我支持文档来源为：从网络收集整理.啊版本可编辑.欢迎下我支持及后期的现场管理方面的工作；包括客户服务（含总服务台）；租金及物业管理费的收取；现场商户经营秩序的管理3公共区域多种经营店租赁工作；停车场位”仓库租赁等经营性质的工作.（注:由于运营部涉及部门职能及工作范围较大，因此可适当考虑将部门工作内部细分9但需作为一个统一整体来操作’便于统一管理）O策划部门的主要职责，商场内外广告位招商和租赁£商场品牌形象推广，打造企业。客户品牌是各种大型宣传活动的推广3项目的销售分析，业务调研，收集各类信息，挖掘拓展新的业务和新的管理措施'方法，为公司领导出谋划策C各部门具体大数可根据公司内部对于人力资源合理化配置的要求进行编制。第三章日常工作流程及管理制度总值班人员运营经理（含）以上职务人员一、,总值班岗位职责当日整个营业时间内商场的正常运作工作，场动态S及时协调解决商场在经营过程中出现的各•神问题力文档2熟悉商场运作和工作程序，掌握各部门人虚朝蕾"载酬无况，并做好查岗工作。严格开收市制度，检查开收市情况，组织指挥收市期间顾客的离篇三：商业运营管理计划书商业运营管理手册与计划书第一章运营管理部门的组建及工作职能一、 运营管理部门的组建运营简而言之就是整个商场的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。商业地产只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，也才能实现开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五者之间的利益关系，从而实现互惠共赢。为了确保物业运营管理工作开展目标的一致性和统一性，在组建上，绝对不能把商业运营和商业管理两大部分分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理作为辅助，并设置其他配套功能。这样才能实现把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值；兑现开发商的承诺,通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺的目的。二、 运营管理部门组建的必要性1、开发遗留价值的交接与核算项目开发过程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商的遗留资产，这些资产包括：商场初期个别未出租的商铺、商场室内外广告位、室外及地下停车场、多种运营摊点、配套的仓库及为商场运营设计的网站信息等等，这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行专门的运营管理，使这些资产能够产生现金流，为开发商提供良好的收益来源。2、确保项目的运营兴旺和持续发展项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使商场在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的局面，这才是一个商业地产项目良好运营的观念，任何的短期利益行为，都会给项目整体带来不可估量的负面影响。所以，一个专业的运营管理团队，会实现项目的整体良好运营并使得项目可持续稳定发展。3、系统各方面的关系商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，其整体的运营管理将会遇到不少问题，这就需要专门的运营管理公司来协调好个方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。