蒙阴县房地产市场调研报告

蒙阴县房地产市场调研报告报告提纲一、蒙阴县概况二、蒙阴县土地市场分析三、蒙阴县房地产市场分析四、总结

一、蒙阴县概况位置概况蒙阴县行政区划蒙阴县城市规划蒙阴县主要经济资源蒙阴县房地产发展现状位置概况

蒙阴县位于山东省中南部，隶属于临沂市，南北长84.75公里，东西宽52.1公里，地处著名的沂蒙山区腹地，因位于山东省第二高峰蒙山之阴而得名。全县总面积1601.6平方公里，其中山地丘陵占94%。蒙阴县行政区划

蒙阴县辖1街道办事处8镇1乡，587个行政村，53万人，其中农业人口46万人，汉族人口占99.85%。

蒙阴县城市规划城市定位：综合产业城市、生态山水城市、旅游宜居城市。城市总体发展思路：北扩依山、南美傍水，东进临湖、西优护水城市用地规模：规划到2020年，城市人口25万人，建设用地规模26.8平方公里，人均城市建设用地107.21平方米。城市规划区范围：蒙阴镇行政区划所辖范围（云蒙湖除外），总面积243.11平方公里。城市布局结构：城区空间采用“带型组团城市”的布局方式，打造“一廊、二心、二轴、三片、四带归一”的城市空间结构。城市主干道规划“五横七纵”，构建了功能完善、快捷、方便的方格网结合自由式的城市道路系统。规划将东汶河沿岸滨河绿地，东汶河支流沿岸绿化带和城区周边自然山体，共同纳入到城市绿地系统，构建“一带、四廊和多线、点面结合”的城市绿化体系。蒙阴县主要经济资源矿产资源

县内拥有全国最大的金刚石原生矿，已探明储量为2000万克拉，曾发现重119.01克拉的“蒙山一号”钻石。煤炭可采储量1亿吨，现年产20余万吨。优质石灰石遍及全县，陶土储量8000万吨以上。矿泉水质好量大，有着广阔的开发前景。利用麦饭石矿泉水和蒙山金银花配制的“银麦”啤酒，获国家方圆标志认证和绿色食品标志，畅销全国各地，成为蒙阴县的主导产品之一。旅游资源绵延百里的蒙山国家森林公园、拥有10万亩水面的云蒙湖、天然雕饰的杏山溶洞以及雄伟壮丽的孟良崮为主体的旅游体系已初步形成，与泰山、曲阜相呼应，构成了山东省独具特色的三角旅游格局。水果产业发达蒙阴盛产以苹果、板栗、桃、大雪枣、甜杏、大樱桃等为主的干鲜果品，全县经济林面积45万亩，二OOO年果品产量21.5万吨，居全国果品生产百强县第33位，由于海拔高、土质好、光照足、温差大，出产的苹果以色泽美、口感好、营养丰富著称，被誉为“水果之乡”。判断城市房地产市场发展阶段指标体系宏观经济指标宏观房地产市场指标GDP、人均GDP及增长率住宅消费支出水平投资指标：房地产投资额、固定资产投资与GDP占比供求指标：施工与销售价格指标：商品房价格变化可支配收入与消费能力房地产市场发展现状蒙阴县GDP逐年提高，年增长率有缓慢下降趋势。自05年开始，蒙阴县人均GDP呈现稳步增长，2010年人均GDP增至23344元，折合为3707美元，在九县中居首位。根据2010年各县区GDP情况，2010年蒙阴县各县区GDP总量为114.5亿元，在临沂市三区九县中倒数第二，蒙阴县经济处于低级水平。蒙阴县经济水平平稳中提升，增长幅度下降，人口较少人均GDP高，但经济状况在三区九县中处于低级水平。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2010年蒙阴县人均GDP约3707美元，房地产处于快速发展阶段。人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2010年蒙阴县的GDP总量虽减少，但近几年GDP平均增速仍维持在11.8%以上，房地产整体处于高速发展阶段。蒙阴县的人均GDP为3707美元，房地产市场处于快速发展期。从近几年GDP增长和人均GDP值看，蒙阴房地产进入快速发展期。联合国粮农组织恩格尔系数标准恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%贫困温饱小康富裕最富裕蒙阴县人均可支配收入自05年开始持续增长，到2010年已达到14511元。2010年城镇居民人均消费性支出9833元，同比上年增长9.2%，增长较快。蒙阴恩格尔系数近年一直维持在35%—40%之间，根据联合国粮农组织恩格尔系数标准，蒙阴处于富裕水平。蒙阴县人均可支配收入和人均消费性支出稳步增长，恩格尔系数显示居民生活水品比较富裕。注：由于计算恩格尔系数所需要的县级食品支出数据无官方统计，因此选取临沂市城镇居民数据为参考。恩格尔系数与住房支出的国际标准消费类型恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55—597.650—5511.2小康型45—5012.140—4518.9蒙阴消费性支出占可支配收入的比重维持在0.68，居住消费比重存在较大增长空间。人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。当前国内多数城市的该指数在0.65左右，蒙阴该指数达到0.68，与国内其他城市基本吻合。而在消费内容中，居住支出占消费性支出比重保持在10%-13%之间，恩格尔系数占比属于富裕型，而住房支出比重仍处于温饱水平偏上，说明住房消费仍有较大上涨空间。异常基本正常正常运行基本正常异常2010年房地产开发投资额增幅<-0.05-0.05-0.050.05-0.150.15-0.25>0.250.77适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.150.15-0.2>0.20.0341反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投资/固定资产投资<0.150.15-0.220.22-0.30.3-0.37>0.370.06反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系蒙阴县房地产投资总额07年增长迅速，经历08年经济危机，房地产投资额有所下降，近两年房地产投资额所占GDP比重及固定资产投资额比重呈上升趋势，但比重仍偏低，市场处于异常状态。近年蒙阴县房地产投资额稳步增长，各指标显示房地产市场处于异常阶段，房地产投资额有待继续提升销售面积近几年稳步提升，施工面积在经历08经济危机小幅下挫后于2010年迅速增长，销售面积占施工面积的比重趋于稳定，市场供求平稳。蒙阴县施工面积和销售面积稳步增长，总体供应量充足。

自05年至今，蒙阴房价呈直线上升态势，其中05年至09年间，房价上涨速度相对平稳，年度涨幅在100-200元/㎡；09年起价格出现猛增，2011年均价上涨至2900元/㎡，较10年上涨近500元。蒙阴县房价持续走高，近几年上涨速度有加快趋势项目分布蒙阴房地产市场现状结论：房地产投资持续稳定增长，价格进入上升通道，高层产品和商业集中涌现，房地产市场进入快速发展期。GDP总量年平均增长率11.8%以上，房地产业高速发展；人均GDP3707美元；施工销售面积企稳回升，市场整体供应稳定；房地产投资额所占GDP比重及固定资产投资额比重近几年稳步提升；房地产价格增长速度快；二、蒙阴土地市场分析土地市场供应成交走势自2009年开始，蒙阴县土地供应量稳步提升，经历09年大幅成交后，近年供应成交面积增长逐步趋于稳定。土地市场供应成交结构分析从土地供应及成交的类型来看，蒙阴县土地交易主要以住宅用地为主。供应方面：2011年住宅用地供应量明显增长，商服用地增长不明显；成交方面：2009年住宅成交量大，近两年稳步提升，商服用地一定程度增长。三、蒙阴县房地产市场分析蒙阴县楼盘分布情况建筑形态、价格、去化分析户型、面积分析客户群分析蒙阴县房地产项目个案分析

蒙阴房地产市场总结翰林苑龙廷居二期荣华园书香家园明德花园金桂园小区一品御墅名仕华庭怡景山水天通锦绣城待售项目在售项目售罄项目蒙阴县重点楼盘分布图贵和名苑东城新贵蒙阴县楼盘特点1.楼盘分布在县城东侧居多，多集中在蒙山路以东。新城路为蒙阴县东西主干道，横跨县城东西两侧，新城路蒙山广场为城市中心，周边银行、超市分布较多，商业氛围浓厚，蒙山路与新城路交汇处以东分布住宅项目多。2.新盘数量较少，规模较小，但楼盘品质有所提高。目前，蒙阴县新盘虽然不多，但是花园洋房和小高层集中涌现并配合部分商业，主要代表项目是翰林苑和龙廷居二期。

3.本地开发商开发规模大，并开始宣扬居住品质，主打物业品牌。蒙阴楼盘整体品质不高，开发产品多为多层和小高层，前期只注重满足简单的居住需求，现在开始宣传品牌和物业管理，引导居民注重居住品质。项目名称在售建筑形态开盘时间价格总户数去化套数月均去化龙廷居二期4栋高层（22F），4栋多层（5+1F），4栋花园洋房（5+1F）2011-9均价3200元/㎡500户24040翰林苑2栋高层（26F）----预计3500元/㎡140户下定140户25（月均下定数）明德花园4栋小高（8-11F)2011-82900元/㎡110户6010金桂园1栋高层（17F）2011-23000元/㎡68户505一品御墅4栋小高（11F）2010-122780—3050元/㎡200户--------建筑形态、价格、去化分析

·蒙阴各楼盘在售建筑形态多为多层和小高层，并且多层和小高层价格相差不大。

·龙廷居二期南邻汶河景观带，加之开发商实力，前期开盘销售较多；翰林苑毗邻实验小学和第一中学，周边分布银座、九州商城，商业氛围浓厚，虽然预计价格偏高，但下定数仍然可观。

·目前市场均价2800-3200元/㎡。项目名称套二套三龙廷居二期——121-141平米翰林苑93平米、94平米104-136平米明德花园——116-126平米金桂园122平米、127平米130-144平米一品御墅101平米108-138平米户型、面积分析蒙阴各在售楼盘所建户型多为套三（104-141平米），少量套二（93-127平米），没有套四户型，市场套三供应量最多。客户群分析购房客户年龄多集中在30-40岁，城镇居民购房所占比重大，首次置业刚性需求和二次改善性需求均有体现，乡镇居民为孩子上学或置办结婚用房占一定比例，因蒙阴盛产水果，农民收入比较高，在县城置业的压力不是很大。偏好户型多为100-130平米三室，购房目的绝大多数为自住，买房客户有上班族和生意人，行业特征不明显。物业类别住宅项目特色汶河北岸一流高档社区建筑类别多层、高层主力户型108—141㎡开盘时间2011-9入住时间未定容积率1.65绿化率36%总占地面积146亩总建筑面积26万㎡物业公司东蒙物业物业费未定开发商蒙阴东蒙房地产开发有限公司物业地址蒙山路与兴蒙路交汇处价格3200元/㎡月均去化40套约4800㎡（在售多层、高层）客户群县城的为主，一部分改善需求，另一部分为年轻人结婚用的婚房，乡镇占少数。个案分析—龙廷居二期个案分析—龙廷居二期鸟瞰施工现场个案分析—翰林苑物业类别住宅、商业项目特色首席超高层品质社区建筑类别高层主力户型90-140m²开盘时间未定，预计2012年5月份入住时间未定总占地面积8940m²总建筑面积5万m²物业公司未定物业费未定开发商临沂长安房地产开发有限公司物业地址刘洪路与育才路交汇处价格预计均价3500元/㎡月均去化30套约3000㎡（根据累计下定数）客户群考虑到孩子上学方便的城镇置业人口占一定比例，乡镇偏少。个案分析—翰林苑鸟瞰图效果图物业类别住宅项目特色县城北高端住宅建筑类别多层、高层主力户型116m²、126m²开盘时间2011-8入住时间未定推出楼栋数4栋多层推出总户数110户开发商冠鲁房地产开发有限公司物业地址北二路以北，蒙阴新广场西北价格均价2900元/㎡月均去化10套约1200㎡客户群乡镇客户所占置业比例大，多为结婚用房以及在县城工作的上班族个案分析—明德花园个案分析—明德花园效果图物业类别住宅项目特色城市中央花园式高层建筑类别高层主力户型122-144m²开盘时间2011-2入住时间未定推出楼栋数1栋高层推出总户数68户开发商临沂市丰业房地产有限公司物业地址蒙阴县新城路蒙阴广场对过价格均价3000元/㎡月均去化5套约650㎡客户群城镇30-40岁之间的改善型需求，项目周边做生意的人，还有一部分投资客户。个案分析—金桂园个案分析—金桂园鸟瞰图项目外观物业类别住宅项目特色生态高档居住社区建筑类别多层、高层主力户型1