某地产公司产品研发部标准化手册

实力构建责任地产用心营造美好生活10/84第一章房地产设计类招标技术条件一、规划方案招标〔一〕投标人需提供以下资料：1、法人代表资格证明；2、法定代表人授权委托书；3、投标人概况〔包括：资质证书；营业执照；税务登记证；组织机构代理证、质量、环境、职业健康管理体系认证情况〕；4、近三年设计业绩；5、效劳承诺书；6、拟参加该工程负责人及主要技术负责人简历表。〔二〕招标人需提供以下资料给投标人：1、设计任务书；2、1:500实测地形图〔画有红线的地形图〕；3、设计条件和定点通知书。〔三〕规划方案设计深度标准：1、概念性方案设计阶段深度要求：〔1〕概念性方案图纸深度标准：总平面图：示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据；区位分析图：标明临近建筑物位置、道路走向等；工程周边市政条件分析图：标明市政给水、污水、雨水、供电、燃气、供暖等系统到用地边界的驳接点；工程周边交通条件分析图：标明市政道路系统到用地边界的驳接点以及临近用地边界公交车站的位置；功能分区与产品分布图：明确住宅、配套、公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品；交通分析图：应表达人行与车行流线，明确人车关系；表达主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；表达公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级；分期开发示意图：考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应表达首期卖场的选址；配套分析图：考虑学校、幼儿园、托儿所、社区医院等公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；景观分析图：表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式；景观视线分析图：假设地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，那么应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况；日照分析图：表达用地内每个区域在冬至日〔或大寒日，根据当地报批要求确定〕的日照时数；区内市政系统分析图：应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑小区内主要给水、污水、雨水、供电、燃气、供热、弱电等户外管网走向，并考虑是否设置各类技术配套设施〔煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备〕，如需设置，考虑大体的位置安排；坡度与坡向分析图：当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向；地形改造土方平衡图：根据坡度与高程进行土地的利用分析，对有地形的工程需提出地形改造的构思及初次土方挖、填量的估算；对平地工程那么需提供填量的估算；组团根本单元分析图：应表达组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系；住宅单体平面意向图：住宅工程应提供典型单体意向平面图，表达户型配置、朝向、进深、开间尺寸，高层住宅需提出核心筒示意尺寸和电梯数量；住宅单体立立面意向图：高层住宅工程应提供典型单体意向立面图，表达建筑单体轮廓〔包括屋顶形式〕，立面主要色彩搭配意向，立面主要外装用材组合；工作模型：对复杂地形，需提供地形分析模型。；效果图或模型照片：根据设计任务书要求提供相关效果图或模型照片；所有设计文件的电子文件：提供刻录成盘的所有设计文件的电子文件。〔2〕概念设计图纸目录表：分类序号图纸名称比例住宅小区工程建筑单体工程备注总图1总平面图1:1000～1：2000●●2区位分析图●●3工程周边市政条件分析图●●4工程周边交通条件分析图●●5功能分区与产品分布图1:1000～1：2000●○6交通分析图1:1000～1：2000●●7分期开发示意图1:1000～1：2000●●8组团根本单元分析图1:500～1:1000●○9配套分析图1:1000～1：2000●●10景观分析图1:1000～1：2000●●11视线分析图1:1000～1：2000●○12日照分析图1:1000～1：2000●●13区内市政系统分析图1:1000～1：2000●○14坡度、坡向分析图1:1000～1：2000○○非平地工程需完成14、15，平地工程需完成15项15地形改造土方平衡图1:1000～1：2000●○住宅单体16住宅单体意向平面图1:100～1:200●●17住宅单体意向立面图1:100～1:200●●其它18工作模型1:1000～1：2000●○19效果图或模型照片●●20所有设计文件的电子文件●●说明：表中“●〞表示必须完成的图纸，“○〞表示可选择完成的图纸。2、方案设计阶段深度要求：〔1〕控制性详细规划内容详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用与建筑管理规定；规划文件和图纸。规划文本总那么。制定规划的依据和原那么，主管部门和管理权限。土地使用和建筑规划管理通那么:a.各种使用性质用地的适建要求；b.建筑间距的规定；c.建筑物后退道路红线距离的规定；d.相邻地段的建筑规定；e.市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；f.有关名词解释；g.其他有关通用的规定。地块划分及各地块的使用性质、规划控制原那么、规划设计要点。各地块控制指标一览表。控制指标分为规定性和指导性两类。.1规定性指标一般为以下各项：a.用地性质；b.建筑密度〔建筑基底总面积／建筑用地面积〕；c.建筑控制高度；d.容积率〔建筑总面积／建筑用地面积〕；e.绿地率〔绿地总面积／建筑用地面积〕；f.交通出入口方位，停车泊位；g.需配置的公共设施。.2指导性指标一般为以下各项：a.人口容量〔人／公顷〕；b.建筑形式、体量、风格要求；c.建筑色彩要求；d.其他环境要求。规划图纸，是对规划地区整体规划说明、分析和规划控制的图纸，比例一般为1：2000，且附有准确的现状地形图。区位关系图〔图纸比例不限〕；土地利用现状图；规划地区控制编码图；土地利用总体布局规划图；土地利用强制性控制图；建设高度分区图；建设开发强度分区图；道路交通规划图；配套设施规划图；市政工程管线规划〔根据需要可分系统出图〕。〔2〕修建性详细规划图纸内容规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系,并能反映出现状地形、地貌；规划总平面图。比例尺为1：500或1：1000，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围；竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；道路交通结构分析及停车场库位置布局图；绿地景观系统分析图；综合工程管网规划图；表达规划设计意图的节点透视图、鸟瞰图或模型；根据需要增补有关城市景观分析图和环境设计图。规划说明书现状条件分析及综合技术经济论证；规划原那么和总体构思；用地布局；空间组织和景观特色要求；道路和绿地系统规划；竖向规划；各项专业工程规划及管网综合；主要技术经济指标，一般应包括以下各项：a.总用地面积；b.总建筑面积；c.住宅建筑总面积，平均层数；d.容积率、建筑密度；e.住宅建筑容积率，建筑密度；f.绿地率；工程量及投资估算。〔3〕住宅小区规划设计方案应包括的主要内容设计说明书〔规划构思及特色、户型比例及每种户型面积、主要技术经济指标等〕；总平面图〔标注不同的户型、层数并反映根本的环境景观处理〕；规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系,并能反映出现状地形、地貌；用地平衡分区图；公建配套设施布局图；道路交通结构分析及停车场库位置布局图；建设开发时序分区图；小区入口低视点透视；小区中心景观透视；分析图〔结构、交通流线、绿化、景观等〕；不同户型组合平面〔包括建筑面积〕、立面、剖面及主要立面效果图；竖向设计；投资估算分析；鸟瞰图或工作模型。〔4〕成果要求4.1A3文本，包括规划设计条件规定的指标的计算书、计算过程并附对应的电子光盘一套；4.2主要图纸制作成图板；4.3所提供图纸需设计单位法人代表、工程负责人、注册规划师、设计人员签字，盖出图专用章及规划设计资质证书复印件。3、方案扩初阶段设计深度标准〔1〕提资深度：扩初审查确认书：扩初图纸必须附带当地设计院技术办公室盖章的?扩初审查确认书?，工程部以收到确实认书为收图依据。设计质量本钱控制中心对各类方案批复的复印件。需提交设计质量本钱控制中心负责审批的以下设计方案批复：根底方案、主体结构方案、小区10KV供电方案、小区泵房布置方案、采暖系统方案、公建空调及热水方案。各专业平面扩初图纸〔原细化图深度〕、立剖面扩初图纸图纸内容：a.各层平面扩初图：打印白纸图每层平面图上要包括建筑、结构平面综合扩初图；给排水、电气平面综合扩初图；采暖通风平面综合扩初图；建筑、结构、暖通平面综合扩初图；b.立剖面扩初图：不少于4个方向立面；剖面主要剖：楼梯、电梯、机房、入口门廊、有高差变化的空间。c.重要空间管线剖面示意图〔入口大堂、主要走廊、主要使用空间、典型房间、管线交叉多的难点部位等〕。d.平面图打印要求：图一建筑结构平面扩初图，图二建筑、电气平面综合扩初图；图三建筑、给排水平面综合扩初图；图四建筑、采暖通风平面综合扩初图；图五建筑、结构、采暖、通风平面综合扩初图；图六建筑、结构、给排水、电气、采暖、通风平面综合扩初图；图七重要空间管线剖面示意图〔每个专业单独分层，如，J-pm代表建筑平面，G-pm代表结构平面〕。出图比例及图幅要求：a.各层平面图、立剖面〔A2图幅〕常用比例1：100、1：150b.管线综合剖面示意图〔A2图幅〕常用比例1：50图纸要求：1..1建筑局部a.要显示家具平面布置b.建筑尺寸标注c.建筑标高d.留孔位置e.打印颜色：建筑黑色，家具及洁具8号灰色1..2结构局部a.平面扩初合成图时，对应用上一层梁板结构平面图及同层柱图与本层建筑图进行合成。如首层平面细化图，应用二层梁板布置图、首层柱布置图与首层建筑图进行合成。b.画出梁线，反梁才用实线，且标注反梁面相对标高。c.标注梁、柱截面尺寸。d.板面标高变化时须填充不同图案，且有图例说明板面相对标高。e.标注板厚。f.关系到以下结构专业的处理问题，要求在细化时提出：在结构剪力墙、梁上开洞或穿孔。g.打印颜色为4号色。1..3电气a.电气图例、扩初说明书〔可以用A4附件形式〕b.材料设备列表〔包括设备名称、型号、规格、单位、数量〕c.负荷计算表、供电方式说明；d.强电扩初阶段深度的系统图〔需要提供低压配电系统图、竖向干线系统示意图〕；e.弱电扩初阶段深度的系统图〔各弱电系统干线图，功能描述及局部平面布点〕；f.二层配电间设备平面布置、接地端子、电缆桥架走向及大样；g.开关、强弱电插座、灯具、自动报警探测器等电气设备的定位；h.电井大样；i.电气管线不需打印显示；j.打印颜色为红色〔1号色〕。.4给排水局部a.给排水图例和扩初说明〔可以用A4附件形式〕 b.给水、热水、排水、消防干管和立管，连接立管的横管，喷淋还需画出配水管道；c.报警阀、信号阀、水流指示器、喷头、末端试水装置、水泵接合器、消火栓；d.地漏和雨水斗；e.设备房内应布置设备〔专业公司设计的除外〕；f.水管井大样；g打印颜色为蓝色〔5号色〕。1..5暖通a.暖通图例，扩初说明〔可以用A4附件形式〕；b.空调风管平面图，并标注风管尺寸；c.空调水管平面图，并标注水管尺寸；d.防排烟平面图，并标注风管尺寸；e.通风、空调和冷热源机房平面图、冷却塔平面图；f.空调水系统图；g.采暖通风平面综合扩初图不限制打印颜色，各专业综合扩初图中暖通专业为紫色〔6号色〕。〔2〕图纸内容深度要求：建筑专业层高与楼梯平面尺寸关系。电梯厅宽度，落实电梯井道尺寸﹑门洞留洞尺寸、顶层高度﹑机房形式尺寸。电梯井道尺寸标准。公共空间消防栓、管井、检修门、排风百页要配合墙面装修定位。门洞尺寸。走道尺寸。电箱位置。空调选型、位置布置与尺度，留孔﹑埋管及走管位置。给排水、管井设置、洗手台、厕位、卫生间地漏,排气扇。各空间建筑完成面标高关系。室内设备管布置。各层平面需表达天面排水管位置，注意隐蔽。立面上要考虑设备与管线的统一隐蔽布置，采用遮盖手法。结构专业画出梁线，反梁才用实线，且标注反梁面相对标高。标注梁、柱截面尺寸。标注板厚。板面标高变化时需填充不同图案，且有图例说明板面相对标高。平面细化合成图时，对应用上一层梁板结构平面图及同层柱图进行合成。给排水专业给水立管、横干管；排水立管、通气管、排水横干管、地漏、雨水斗；消防管道、喷淋管道、灭火器、消火栓、喷头、报警阀、信号阀、水流指示器、末端试水阀；水管井内管道布置大样。电专业预留强弱机房位置；明确强弱管井平面布置大样，管井内灯具、开关、插座设计到位；明确层总配电箱、末端分配电箱，动力箱位置；配电干线走向，走道管线综合图；楼梯间、厕所、管理办公室的电气布置平面；预留雨蓬板处灯具底盒、开关底盒及其之间的管；所有应急照明、消防设施等电气平面布置图；其余需二次装修部位照明、开关、插座等布置可待二次装修定；明确电气设备水平及高度方向定位。暖通专业空调冷热负荷计算书；确定空调制冷机房、风柜房等设备房的位置和面积；确定排风管井、新风管井、排烟竖井和空调水管井等空调管井的位置和尺寸；空调风管平面图、水管平面图、防排烟平面图、空调冷热源机房平面图，要求绘出设备位置、管道走向、风口位置、设备编号及连接设备机房的主要管道等，要求标注主风管尺寸和主水管的管径和标高，管道交叉复杂处需绘局部剖面；设备表：列出主要设备的名称、型号、规格、数量等。二、施工图招标一、投标人需提供以下资料：1、法人代表资格证明；2、法定代表人授权委托书；3、投标人概况〔包括：资质证书；营业执照；税务登记证；组织机构代理证、质量、环境、职业健康管理体系认证情况〕；4、近三年设计业绩；5、效劳承诺书；6、拟参加该工程负责人及主要技术负责人简历表；7、提供设计方案表〔附件一〕；8、提供施工图限额设计指标表〔附件二〕；9、提供报价表〔附件三〕。二、招标人需提供以下资料给投标人：1、设计任务书；2、工程用地周边市政管线资料、建筑方案、实测地形图；相关政府主管部门的批复文件、给定的技术条件和意见要求；3、工程地质勘查报告、水文勘测资料4、规划设计管控要点5、建设工程规划许可证复印件6、人防、消防等部门的批文三、施工图设计阶段图纸深度要求：1、建筑专业序号图纸名称图纸深度要求1图纸目录先列新绘制图纸，后列选用的标准图或重复利用图2设计说明本子项工程施工图设计依据本子项工程的建筑概况：建筑名称、建设地点、建设单位、建筑面积、建筑占地面积、建筑等级等。本子项工程相对标高与总图绝对标高的相互关系用料说明：墙身防潮层、墙体和砌筑沙浆、地下室防水、屋面、外墙面、勒脚、散水、台阶、坡道等做法。特殊要求的做法说明对采取新技术、新材料的作法说明，及对特殊建筑造型和必要的建筑构造的说明3建筑组合平面图建筑长度﹑宽度轴网定位和墙体定位情况室外空调板位置雨水管布置、定位外墙面的开洞楼栋编号﹑楼梯编号公共局部的强﹑弱电箱留洞以及消防栓箱留洞情况特殊设计的部位如设缝﹑边单元户型平面、异型平面节点情况如果构造表达不清，应引出放大比例的平面节点图组合平面可不标出家俱情况，但应有洁具首层组合平面图：单元出入口、踏步、室内外地坪标高、道路交接屋顶组合平面图:不同标高屋顶组合,综合反映找坡与排水方式41:50户型放大平面图根本要求墙体材料图例内墙定位结构柱位详细尺寸及主要梁位置〔明梁、露梁〕门窗定位、门窗细部构造尺寸；室内家俱布置情况空调室内外机位置及空调板尺寸、定位厨房橱柜、吊柜布置及尺寸冰箱、热水器定位洗涤盆、抽油烟机位1：50单元首层平面图:单元入口装置〔信报箱、对讲机、门禁〕、室内外地坪、踏步、雨蓬、首层小院、首层门厅卫生间洗面盆、花洒、浴盆、大便器定位化装镜、化装台〔柜〕定位及台盆尺寸淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒定位地漏及地面找坡示意需详细标明的孔洞定位空调机冷媒管洞平面定位尺寸及标高油烟机排烟孔洞平面定位尺寸及标高4.5.3强排热水器排烟孔洞平面定位尺寸及标高4.5.4给水入户管留洞平面定位尺寸及标高4.5.5采暖入户管留洞平面定位尺寸及标高4.5.6燃气入户管留洞平面定位尺寸及标高4.5.7排水出户管留洞平面定位尺寸及标高4.5.8花园洋房厨房预留排气扇位4.5.9地漏定位4.5.10强弱电户内箱的预留洞的水平、竖向定位4.5.11同一户型如有对称使用，应画出对称户型放大平面以利于施工查阅5立面图立面饰面材料选型、分隔线及尺寸立面管线综合:空调室外机、空调冷媒管、空调冷凝水立管、雨水落管等总高度、分层高度、屋檐、雨罩、花台、平台、门窗洞口等、尺寸或标高1：50入口放大立面图：单元入口装置、雨棚、单元门6外檐节点详图1：20外檐详图6.1.1各层楼板及楼面垫层做法，楼地面、屋面做法6.1.2内外墙防潮层做法6.1.3檐口底标高及坡度斜率〔坡屋顶条件之下〕6.1.4窗帘盒、窗台板、吊顶等作相应表示6.1.5注意滴水及防水措施空间结构转换处、例如侧檐、屋脊等的1：20节点详图重要节点，例如空调板、凸窗、根底管沟等的1：20节点详图外墙砖立面拼贴图：铺贴方式、特殊做法节点小剖面栏杆大样所有详图应注意索引编号与节点编号相符，一般水平尺寸应与轴线发生关系，垂直尺寸应与各层标高发生关系，所有尺寸与标高，应与立面图、剖面图相照应。7剖面图剖面图必需剖到楼梯必需绘制1：50楼梯剖面详图，并进行结构专业审核、会签各层楼地面、室外地坪、女儿墙上皮、烟囱顶皮、花台、踏步、平台、楼梯休息板、吊顶底皮等应注明标高应注意剖面图与平面图、墙身节点以及结构图应相符楼梯大样需标明：踏步高宽尺寸及平台尺寸标高，注意净高合理性栏杆高度及选型如有通窗或窗台高度低于400，那么应做护栏防滑条作法选型8门窗立面、门窗表所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料中不发生混淆。门窗表应注明框料材料、颜色及门窗数量、尺寸；并注意正反窗分类9室内装修厨房四个面立面图，并表示墙面瓷砖的铺贴方式，腰线、花砖定位。厨房天花平面图，表示灯具形式、定位，天花材质、分割形式，吊柜尺寸、定位卫生间四个面立面图，并表示墙面瓷砖的铺贴方式，腰线、花砖定位厨房天花平面图，表示灯具形式、定位，天花材质、分割形式厨、卫平面布置在户型放大平面图中表示厅、房天花平面图：材质、灯具定位、吊顶做法厅房墙面做法列表说明10总图设计总平面定位图：城市测量座标网、场地四界测量座标和施工座标，场地及四至范围内建筑物、构筑物、设备用房、隐蔽工程，住宅楼栋编号。竖向设计图：建筑物、构筑物室内外地面设计标高；场地外围道路、地面关键性标高；用箭头说明地面设计坡向。道路布置图：道路定位、宽度、道路坡度、坡向，工程较简单时可与总平面布置图、竖向设计图合并。交通组织：人行、车行、消防车交通流线，停车设计，各栋建筑物、构筑物出入口设置。工程较简单时可与总平面布置图合并。土方平衡图：挖方区、填方区、挖方量、填方量、挖填方差额。详图：道路断面、挡土墙详图、护坡详图、小区入口装置。2、结构专业：序号图纸名称图纸深度要求1图纸目录先列新绘制图纸，后列选用的标准图或重复利用图2设计说明工程概况：建筑位置、面积、高度、层数，结构形式，结构抗震设防类别、设防烈度、设计地震分组，抗震等级，建筑物合理使用年限，人防工程等级。工程地质情况：地质概况，场地土类型、场地类别、地下水、抗震平安性评价、根底施工要求等。设计的依据：设计所遵循的标准规程、楼地面活荷载取值，设备荷载的取值。假设考虑人防，还应注明人防各构件等效静荷载的取值。设计所采用的材料的品种、规格、型号、强度等级等要求。分类说明建筑各分局部项的设计要点、构造及考前须知。需说明施工时特别注意的地方。如转换层、超长结构、后浇带、加强带、预应力张拉、钢结构等问题。对图中未交代而要在施工过程中与工艺安装、设备工种配合预埋、预留的埋件、孔洞要提出配合施工的要求。在一定范围内的统一埋件和统一的洞口加筋详图。构件代号表中的代号说明。对框架梁、次梁的设计说明。应注明框架的抗震等级，框架节点详图，梁、柱的钢筋锚固，其它需注明的平法图例。3根底平面布置图一般内容3.1.1纵横轴线及定位尺寸、上部结构落在根底上的墙、柱的布置；3.1.2根底的平面尺寸及定位，根底梁及其编号、柱号、地坑和设备根底的平面布置、尺寸、标高。当根底标高不同时，标出放坡示意图；3.1.3应标出±以下的预留孔洞的位置、尺寸、标高、过梁等。3.1.4应在根底梁平面上表示首层凸窗、空调板定位3.1.5应标注根底梁梁顶标高，并与建筑首层标高进行核对，特别关注架空层、地下车库、楼梯间出入口处、室内空间错层处当上部为混合结构采用条形根底时3.2.1应注明纵横向每条墙下条形根底的宽度、与轴线的关系；3.2.2当埋深不在同一标高时，平面上表示由浅到深放坡的台阶尺寸。平面图旁要有剖面示意埋深的变化；3.2.3如有构造柱时，构造柱的位置，尺寸、编号与上部结构平面、详图表示的一致，与建筑图表示的也应一致。当上部为钢筋混凝土结构采用独立根底时3.3.1注明各独立根底、联合根底的编号、根底底标高；3.3.2每种编号的根底在其第一次出现时注明平面尺寸，与轴线的关系，与详图一致3.3.3不同厚度的垫层在平面图上表示清楚；3.3.4当有根底拉梁时，梁的编号、尺寸、与轴线关系标注齐全、准确，两个方向的拉梁在有代表性的部位要画出剖面并注明梁底标高；3.3.5在独立根底间夹有条形根底时，除按条形根底要求外，在与独立根底相接的一段，在标高、做法方面要有详图交代。当上部钢筋混凝土结构采用筏基、箱基时3.4.1纵横方向各墙的厚度，柱、梁尺寸，编号，与轴线关系标注齐全、准确；3.4.2两个方向画出小剖面，注明标高、垫层厚度、底板厚度；3.4.3底板上坑、沟的平面尺寸标注清楚，都有小剖面或另有剖3.4.4各柱下的细部尺寸标注清楚。当为桩基时3.5.1应标出桩位布置图〔包括桩定位、尺寸、编号、桩长〕、桩承台的编号、平面尺寸、标高，还应列出单桩承载力的大小；3.5.2桩端进入持力层的深度；3.5.3基岩顶面等高线示意图3.5.4当采用标准设计的预制桩时，注明选用的标准图集号、桩号；3.5.5对预制桩的单桩承载能力或打桩时的贯入度要求交代清楚。对端承灌注桩桩端进入硬持力层的最小要求交代清楚。附注说明3.6.1设计标高±相当的绝对标高与总平面图一致；3.6.2根底持力层所在的标高，其土层性质，地下水情况，地基承载能力标准值或设计值；3.6.3基底处理措施，以及有关的施工要求等；3.6.4验槽，遇到特殊情况的处理措施；3.6.5如有各工种配合的施工要求应交代清楚；3.6.6如有沉降观测要求时，沉降观测的要求及测点的布置交代清楚；3.6.7有后浇带时，后浇带的位置、后浇的时间、施工要求、混凝土的质量等交代清楚；3.6.8有关桩基的设计要求应详细注明，如护壁构造、最后三阵每阵贯入度、桩端扩大头等；3.6.9假设需进行桩基检测，应注明检测的方法；3.6.10假设需进行试桩，应注明试桩的方法；3.6.11预制桩的打桩要求，灌注桩的成孔要求。4根底详图砖墙下条形根底4.1.1条形根底宽度的分尺寸，总尺寸，上部墙体厚度分尺寸，大放脚每步的高宽尺寸，根底厚度，±到根底的尺寸，圈梁的位置；4.1.2剖面所在位置如有管沟，各局部尺寸应齐全、准确，盖板面到室内面留出的尺寸与建筑地面做法一致；4.1.3当有防潮层，防潮层所在的位置要在剖面图上示意，注明标高。如室内地面有几种不同标高时，防潮层位置的变化与建筑图一致；4.1.4当与相邻子项根底相连或紧挨时，有关的剖面要将相邻子项的根底表示出来；4.1.5管沟盖板，过梁如采用标准构件，所有的标准图集号有说明。如为单体设计的，那么详图所在图号要有说明；4.1.6附注中对根底的材料，防潮层以下墙砌体的砖标号，砂浆标号，圈梁的混凝土标号，钢筋钢号选用恰当。钢筋混凝土独立根底，联合根底或条形根底4.2.1钢筋混凝土根底的各局部尺寸，配筋标注齐全4.2.2根底预留的柱、墙插筋与上部结构详图的平面尺寸、标高，钢筋直径、根数、排列、伸上高度一致。预留插筋在根底内的锚固长度应注明；4.2.3当与相邻子项共用一个根底时，其轴线关系，柱、墙尺寸，标高、插筋与子项的详图一致；4.2.4各不同截面的根底梁的配筋均要表示，当仅用剖面表示时，钢筋的锚固要求要交代钢筋混凝土筏基、箱基4.3.1底板有地坑、地沟时，两个方向的配筋都有交代，顶板有留洞时，洞口加筋符合要求；4.3.2墙的剖面图中，其剖面号，剖视方向，截面尺寸与平面图一致，沿高度方向的尺寸，标高标注准确。预留插筋与上部结构一致；4.3.3当不绘制墙的立面图时，墙的剖面数量要能表示清楚各种不同类型墙的截面和配筋4.3.4当绘制墙面的立面图时，其轴线尺寸与平面图一致，高度方向尺寸，标高准确，门窗洞尺寸、标高与建筑图一致，各局部的配筋标注准确；4.3.5当有孔洞预留时，应绘出预留孔洞处的详图。桩基4.4.1承台详图中应绘出承台定位、承台梁、承台板的尺寸、配筋、标高等；4.4.2桩详图各局部尺寸，配筋数量，桩插入承台的构造要求。根底梁：按现浇梁板详图的方法表示；附注说明：根底材料、垫层材料、防潮层做法，对回填土的技术要求，地面以下钢筋混凝土构件的钢筋保护层厚度要求及它对施工的要求。5地下室局部非人防局部5.1.1地下室局部图纸应包括底板及其它各层结构平面图〔模板图、板配筋图、梁配筋图〕、墙柱定位图、外墙详图及其它构筑物详图。5.1.2外墙详图上应注明外墙上的所有留洞图，并采取防水措施。人防局部：假设有人防要求，图纸应有人防专篇。图纸包括与人防有关的所有图纸。人防局部的图纸应包括人防布置平面图、人防顶板、底板平面图、人防口部详图、人防构件详图〔人防临空墙、人防楼梯、防倒塌棚架〕、人防安装配合、战时封堵等要求。结构平面图局部的要求详见地上局部。6墙柱定位图6墙柱定位图上应标明的内容有：轴线的定位关系、各墙柱的尺寸、定位、编号等。当建筑物比拟简单时，墙柱图可和各层模板图结合在一块绘制。7结构平面布置图模板图7.1.1绘出与建筑一致的轴网及梁、柱、承重砌体墙、框架、剪力墙、井筒等位置，并注明编号〔或在墙柱定位图表示〕；7.1.2注明板的厚度、标高、板上留洞，梁编号、尺寸、定位，梁上留洞尺寸、定位、标高，建筑有关的线脚，各构件的定位〔阳台、窗台等〕；7.1.3标高有变化时，应画出局部剖面，或用不同的图例画出不同标高的板的范围；7.1.4伸缩缝、沉降缝、抗震缝的位置、尺寸交代清楚，与根底平面图一致；7.1.5所有设备专业在板、梁上的留洞必须预留，不能后凿。尽量留在对结构影响最小的地方，并且应有加强措施。相邻上下层留洞需考虑外墙面美观要求，做到水平、竖向排列整齐；7.1.6有圈梁时应注明编号、标高，圈梁可用小比例绘制单线平面示意图，门窗洞口处标注过梁编号；7.1.7楼梯间绘制斜线并注明编号；7.1.8屋面模板图中应标出屋面板的坡度、坡度方向、起坡点及终点处结构标高，预留孔洞的大小、檐口的线脚、斜屋面的详图等。7.1.9栏板、导墙、空调板、凸窗、反梁等需在平面作标注，并标明索引节点。7.1.10需标注坡屋面顶层所有门洞顶标高、底标高，并进行核对。出露台门还需考虑门的开启与斜屋面标高关系。7.1.11需在平面图中标注坡屋顶屋脊线7.1.12屋顶平面应预留相应设备孔洞,包括排水管、卫生间通风井、厨房通风井、出屋面消防管、水箱穿屋面管线。板配筋图7.2.1应有每块板的配筋，钢筋应编号；7.2.2负筋应标出长度，从梁边开始标；7.2.3板的内凹角处和檐口转角处应上下配放射状斜筋；7.2.4板上开洞时，应绘出洞边的加固详图。梁配筋图7.3.1应注明梁的断面尺寸、上下配筋、箍筋、腰筋、抗扭钢筋，附加吊筋、箍筋；7.3.2梁面标高不同时，应注明梁的不同标高，绘制出梁不同标高相交处的详图。当平面简单时，可把上述三张图适当合并。8墙柱配筋图及留洞图柱子的配筋详图8.1.1柱立面图中对柱子每层楼板面标高，高度的分段尺寸，钢筋接头位置、长度、钢筋的锚固要求，沿高度方向各区段的箍筋直径、间距、尺寸范围等标注齐全、准确。也可用统一标准图表示；8.1.2柱子每层都要有相应的剖面表示截面尺寸、配筋，与平面图表示的一致，节点区的箍筋形式另有交代；8.1.3竖向钢筋焊接要求。墙详图8.2.1剪力墙平面图中墙与轴线的关系、门洞、墙垛的尺寸和建筑平面一致。暗柱尺寸和暗柱详图一致；8.2.2墙体配筋图中，应包括各层墙和连梁的配筋，包括纵筋、箍筋、腰筋、拉结筋大小、暗柱尺寸、配筋、约束边缘构件长度，墙上洞口详图、梁上洞口加固详图；8.2.3钢筋混凝土墙体和连梁上的留洞不管大小必须预留，不得后凿。留洞位置需与相关专业核对。8.2.4横向分布筋伸入暗柱的形式、变截面处的钢筋的锚固、搭接交代清楚，符合构造要求。9详图节点详图应标出所有层不同线脚、节点的位置和定位尺寸、标高等所有详图应注意索引编号与节点编号相符，一般水平尺寸应与轴线发生关系，垂直尺寸应与各层楼板结构标高发生关系，所有尺寸与标高应与平面图相照应。详图应绘出平面和剖面，注明相互关系、附加钢筋〔或埋件〕的规格、数量、型号、连接方法。抗震设计的节点可统一绘制，尽量采用已有的标准图集。老虎窗窗台面标高设计需考虑屋面构造厚度，并以相应的节点作表示。10其它图纸楼梯：应绘制出楼梯结构平面布置及剖面图、配筋图，楼梯板与梯梁详图，预埋件、预留孔的大小、位置等。对楼梯间处圈梁标高与设备预留孔洞标高作核对。特种结构〔如预应力结构〕和构筑物〔水池、水箱、挡土墙、设备根底等〕详图宜分别单独绘制，以方便施工。钢结构构件详图应单独绘制，其深度要求应视承接制作任务的钢结构厂家的条件而定。首层楼面采用预制板时需对相应的结构构造处理作表达；3、设备专业序号图纸名称图纸深度要求1图纸目录1图纸目录应列明图号、图纸名称和图幅，先列新绘制图纸，后列所选用的标准图集的编号、名称和页次，图纸以1#图为主要出图图幅。2设计说明1图例:图中出现的所有符号均应在图例中表示清楚。2设计依据:应列出所有涉及本工程设计依据性文件名称及编号，包括上级部门批文，国家和地方标准、规定，甲方提供的有关资料。3设计概况说明本工程的建筑性质、建筑面积、层数、高度及本专业的设计内容和范围。对需要其他单位配合设计的内容〔如气体消防〕应特别说明4主要设备材料表应列出主要设备的规格、型号及数量。统计DN50以上给水管材的数量，DN75以上排水管材的数量；统计采暖立管及水平干管的数量；统计大边长500以上通风管道的数量；统计燃气立管及水平干管的数量。不得指定厂家及品牌，对甲方指定的设备仅注明参考即可。5生活给水系统用水量：应列出本工程的最高日用水量、最大小时用水量水源：应说明市政给水管网情况及给水引入方式。贮水设施：应说明贮水池、水箱设置的位置及容积。系统设计：应说明生活给水系统的给水方式和分区供水情况。6生活热水及饮用水〔必要时〕系统:应说明各种标准户型的生活热水及饮用水量、热源选择〔燃气热水器、电热水器〕、饮用水制备方式、供水方式。7污水系统排水体制和方式：说明雨、污是分流还是合流排放，污水收集方式厨房污水、洗衣机排水、洗车废水如何处理应详细说明。对高层住宅、地下室污水排放措施应详细说明。8雨水系统排水体制和方式：说明雨、污是分流还是合流排放，雨水收集方式。应说明暴雨强度、重现期的取值。应说明屋面雨水口设置原那么。采用内排水系统。9空调冷凝水系统:说明空调冷凝水排放方式〔集中有组织排放〕及立管安装方式〔明装或暗敷〕。10消防给水系统应列出室内外消火栓的消防用水量、自动喷淋用水量及火灾延续时间。说明室外生活、消防给水管网组合情况。室外消火栓的型式及布置间距应加以说明。应说明室内消火栓、自动喷淋系统分区供水情况。应说明地下水池、屋顶水箱贮存消防水量容积以及确保火灾时任何楼层均能满足消防水量及水压的措施。应说明室内消火栓选型、水龙带、水枪的技术要求及减压措施。应说明自动喷淋系统设计的危险等级、喷淋头设置部位及动作温度。应说明消防水泵、水泵接合器选型及安装位置。11采暖系统应列出室内外设计参数，热媒参数热源选择情况说明。列出采暖热负荷及耗热量指标，系统总阻力。采暖系统型式选择及控制方式说明，高层住宅应有分区说明。说明散热器、阀门、集水器、膨胀水箱、循环水泵的选型及安装要求。12通风及防排烟系统应列出通风室内外设计参数。列出系统总阻力，风机选择说明。防排烟系统型式选择及控制方式，与消防系统联动控制说明。说明防火阀、防排烟风口的选型及安装要求。13燃气系统气源选择说明。说明燃气介质种类，列出发热量指标等主要参数。列出用气量指标。系统总阻力，调压设施说明。泄漏报警装置及控制方式说明。14设备和管道安装应说明对各类电气设备、管材、阀门等进场检查确认，符合设计要求前方可安装。管材及管道接口、阀门及附件的选择和安装考前须知应有详细说明。应明确管道敷设及支吊架固定要求。应强调在暗埋管道的墙体及楼板外表须弹线作出相应标记，提醒业主装修时防止造成破坏。应说明管道穿墙、穿楼板、穿水池壁、穿伸缩缝预留洞或预埋套管的技术要求。管道防腐、保温的做法应交待清楚。应明确管道试压、冲洗的方法与技术要求。15图注尺寸和标高应说明管长、标高等的计量单位。应说明图中所注标高的基准点。16施工和验收标准:应列出本工程应遵循的施工与验收标准名称、编号及版本号。17低压配电系统应列出单户计算负荷、需要系数。列出小区总计算负荷、需要系数。多层、高层说明低压配电方式。说明电源引入方式。说明防雷接地的级别和方式.说明设备、管材的施工工艺，列明何种施工验收标准。列明设备、开关、管材、线材等型号规格、数量。列出低压配电间布置图、低压柜系统图〔出线进线方式、回路编号等〕。说明小区总体供配电建议方式、负荷等级等。说明线路敷设方式。列出室外灯具选择表,型号、功率、光源种类等。18、宽带系统考虑单体建筑范围内的详细设计，提供单体范围之外的系统概念设计。除绘制埋管图外，还应绘制系统原理图。说明入户方式,线路敷设方式。说明、宽带插座的设置按何种设计标准,说明设备、管材的施工工艺,明确管道敷设及支吊架固定要求，列明何种施工验收标准。19有线电视系统考虑单体建筑范围内的详细设计〔设置进线箱，设置分支器〕，提供单体范围之外的系统提供概念设计，由当地有线电视部门深化设计。除设计电视埋线管路外，还应绘制电视的原理详图系统〔包括前端、干线、分配分支〕。说明入户方式,线路敷设方式。说明有线电视接口插座的设置按何种设计标准,说明设备、管材的施工工艺,明确管道敷设及支吊架固定要求，列明何种施工验收标准。20智能化系统说明设计范围及内容。〔家庭防盗报警系统，闭路电视监控系统、周界防越报警系统、楼宇可视对讲系统、电子巡更管理系统、背景音乐/紧急播送系统、建筑公共设备监控系统、一卡通管理系统、电子公告屏系统、消防报警系统、三表远传系统、停车场管理系统、门禁系统、物业管理系统。〕说明其中有关弱电局部的设计内容及深度须与弱电集成商协调合作完成设计。说明各子系统的概念设计。应说明智能化系统按何种设计标准，说明设备、管材的施工工艺,明确管道敷设及支吊架固定要求，列明何种施工验收标准。列明智能化各子系统设备表、主要材料表。3施工图纸1室外管线综合总平面图及管道纵断面图应绘出建筑物轮廓、位置、坐标，标明建筑物名称及±的绝对标高，在图纸右上角绘上指北针。应绘出道路、围墙、绿化、设备用房及有关构筑物位置，绘出各种管道〔给排水、热力、燃气、电气、智能化、电信、有线电视〕、消火栓、水泵接合器、水表井、洒水栓、闸门井、检查井、跌落井、化粪池、隔油池、降温池、雨水口、换热站、调压站、箱变、电缆分支箱、弱电井、弱电室外箱等有关设施的位置、编号、平面定位尺寸〔施工定位采用与景观设计图统一的平面定位网格。网格以10米X10米为根本单位，局部2米X2米为单位〕、管径、管段长度、标高、水流坡向以及引用详图标注。设置综合管沟的，还需绘制管沟断面图及主要节点〔检查井〕平面大样图，标注各种管道的平面位置、竖向标高及敷设坡度。对较复杂工程，除绘制管道综合平面图外，还应将给水、排水〔雨水、污水〕、热力、燃气、电气、智能化、电信、有线等总平面图分开绘制，以便分发到各个不同的施工单位。较复杂的给水、热力、燃气、电气、智能化、电信、有线管网，应绘制主要节点图，标明节点结构、阀门井型号尺寸、编号，管径、管长及控制点管道标高。简单的管网，可直接将标高标注在总平面图上，也可将管道高程表列在平面图上，将管道的编号、管径、地面标高、管道标高、坡度、井距等填入表内。地形较复杂或管道交叉较多时，应绘制管道纵断面图，图中应表示出自然地面标高、设计地面标高、管道标高〔给水管注管中心、排水管注管内底〕、管径、坡度、井距、井深，并标出交叉管线的管径、位置、标高。比例：竖向1：100〔或1：500、1：200〕，横向1：100〔或与总平面图比例一致〕。2室内平面图一般应绘制首层、标准层及顶层平面图，有地下室及裙房的高层住宅还应增加地下室平面图、裙房各层平面图及结构转换层平面图。绘出各层建筑平面的轴线编号、轴线间尺寸、各房间的名称，标出用水、用热、用气点位置，在首层平面图的右上角画上指北针。绘出各种管道平面布置，注明管径、标高、定位尺寸、立管位置、消火栓、散热器、集水器、膨胀水箱、风口、风阀、水泵、风机位置及编号。特别是空调冷凝水管的位置、编号不得遗漏。标出底层给排水、采暖、燃气、电气、智能化、电信、有线进出口管道的管径、标高及其与轴线的控制尺寸。当平面图较简单且位置允许时，应注明消火栓、水表、阀门、雨水斗、报警阀、水流指示器、喷淋头、散热器、集水器、放气阀、风口、风阀、水泵、风机的平面位置和定位尺寸，否那么应单独绘制大样图。当同一平面图中给排水及消防管道较多且交叉较多、难以表达清楚时〔常见于地下室、裙房〕，应将给排水平面图与消防平面图分开绘制。3大样图设备及管道较多且较复杂的部位如厨房、卫生间、水泵房、水池、水箱间、管道井等应绘制大样图〔即局部放大平面图〕。大样图应在建筑详图根底上绘制，保存轴线编号、轴线间尺寸、各房间的名称。大样图比例宜为1：50或1：30。水暖专业1:50户型单元放大平面图〔首层、标准层、屋顶〕：空调室内外机、空调室外机排水口、空调冷凝水立管；洗衣机位、洗衣机给水口、洗衣机地漏。热水器冷热水给水点、洗脸盆/洗涤盆给水点、散热器给水点、淋浴地漏、卫生间地漏、浴缸地漏、阳台/露台/花园给水点、阳台/露台/花园地漏；雨水立管、污水立管、消防立管、燃气立管、屋顶水箱给水口/给水立管排布、管径、立管编号。给水管横管、燃气管横管、消防横管平面分布。给水入户管、采暖入户管、燃气入户管、排水入户管〔水平及竖向定位〕。管井清扫口。以上内容需作水平定位标注。电专业1:50户型单元放大平面图〔首层、标准层、屋顶〕:1〕商铺：空调插座、用电插座、照明开关、灯具、有线电视、、信息接口、配电箱、弱电箱、对讲机、安防末端；2〕厨房：用电插座、照明开关、灯具、抽油烟机、热水器开关及插座、冰箱插座、安防末端；3〕洗手间：浴霸/排气扇开关及插座、用电开关、灯具、洗衣机插座；4〕楼梯间：灯具、照明开关、弱电箱、电表；5〕电气立管排布、管径、立管编号；6〕电气横管排布、管径、横管编号。以上内容需作水平标注定位。应绘出设备根底外框、管道平面位置、管径、标出设备编号、阀门及管件位置。绘出卫生设备与建筑墙柱的关系尺寸，管道平面位置、管径及立管编号，标明各用水点、地漏、清扫口及预留下水口的定位尺寸。绘出进出水池、水箱的防水套管的安装位置、标高及防水技术要求。为便于识图，管道应用粗线条绘制，设备用细实线绘制。一般应在绘制大样图的同时绘制该局部系统图，系统图上应绘出各用水点、排水点、用气点、散热器示意，标明楼层标高，标注管径、管道标高、排水坡度、流向及立管编号。对于只有一条进水管且用水点较分散〔厨、卫相隔较远〕的标准户型，将厨、卫分开单独绘制大样图时，往往难以完整表达给水管布置情况。建议绘制该户型组合放大平面图及分户给水系统图，标注给水管道的平面位置、管径及标高，直观、明了，方便识图。采暖一般采用分户计量、独立回路方式，为完整表达采暖供回水管布置情况，建议绘制户型组合放大平面图及分户采暖系统图，标注采暖管道的平面位置、管径、标高、水流方向及敷设坡度。4系统图生活给水、饮用水、热水、污水、雨水、空调冷凝水、系统、消防给水〔含消火栓、自动喷淋〕、采暖供回水、通风防排烟、燃气供气等系统，均应按一定比例绘制管道系统图。电气、智能化、电信、有线系统，均应按一定比例绘制系统图。标注各楼层及屋面标高，注明室内外建筑平面标高差。注明立管编号及干管、支管管径，注明采暖、燃气、通风管道敷设的坡度、坡向及水流、气流方向。注明管道的控制标高及进出口管道标高及编号。绘出闸门、截止阀、止回阀、放空阀、泄水阀、水表、电表、煤气表、报警阀、水力警铃、水流指示器、散热器、集水器、膨胀水箱、风口、风阀、水泵、风机、水池、水箱、配电箱、弱电信息箱等设施的示意位置及安装标高。标明排水清扫口、检查口的位置、标高、污水通气帽距屋面的高度。标注空调冷凝水立管的管径、编号及预留管的管径、高度。当各层卫生设备、用水点及排水点接管相同时，在系统图上可只绘一个标准楼层的接管图，其余各层注明均同该层即可。附件一、设计方案表建筑类型设计方案备注建筑图根底图结构图全部蓝图地下室以“天〞为单位填报方案商业裙房以“天〞为单位填报方案住宅局部以“天〞为单位填报方案附件二、施工图限额设计指标表**工程施工图设计结构材料限额指标表建筑类型钢筋含量kg/m2混凝土含量m3/m2备注地下室含量计算基数：地下室建筑面积 主体多层含量计算基数：多层建筑面积小高层含量计算基数：小高层建筑面积中高层含量计算基数：中高层建筑面积高层含量计算基数：高层建筑面积说明：1、地下室材料含量指标包括±〔含〕以下、根底垫层〔不含〕以上所有结构的钢筋和混凝土含量。2、地下室顶无建筑局部绿化填土厚度考虑米。地下层〔建筑面积约平米〕考虑级人防。3、本工程商业裙房上住宅考虑〔不考虑〕结构转换。4、钢筋含量指标测算依据：钢筋由设计人根据经济性原那么及施工可区分性原那么确定采用。注明：1.以上表格楼号或部位栏内容视招标工程的具体情况增减；2.在确定限额设计指标时，一定要明确边界条件，如是否考虑人防，人防等级，是否存在结构转换，根底形式，建筑高度，层高，室外绿化覆土厚度，屋面绿化覆土厚度等。3.在招标时应将工程建筑方案及工程地质描述作为招标文件发投标人。附件三、报价表设计费单价〔元/m2〕设计费总价〔万元〕备注施工图报价注：该报价不分建筑类型〔地上与地下建筑，高层与多层建筑〕，只报该工程施工图设计的综合单价。第二章房地产方案设计招标评标方法房地产概念设计方案招标评标方法采用百分制综合评估法，既对方案技术局部、商务局部分别评估，综合最高分为最后中标人。其中技术局部权重不低于85％；商务局部权重不大于15％。〔一〕招标文件明确规定评标时的所有评价因素，需量化的评价因素及其权重应当在招标文件中明确规定和细化。〔二〕评标委员会对投标文件中投标技术文件进行评审〔由各投标单位对各自方案进行阐述说明〕。投标技术文件经评审、分数统计后进行投标商务文件评审，投标商务文件采取明标方式评审；〔三〕投标技术文件〔分别阐述的方案〕编号所对应的投标人名单应在评标委员会对各投标人提交的投标技术文件和投标商务文件评审打分完毕、总分汇总后进行开启。〔四〕投标技术文件和投标商务文件分值汇总、标明排序并经评标委员会确认后，按招标文件要求确定1至3名合格的中标候选人推荐给招标入以确认中标人。〔五〕评分标准表1、建筑工程概念性方案设计投标技术文件得分表〔表1〕2、建筑工程方案设计投标商务文件得分表〔表2〕〔六〕记分标准1、〔表1〕*85%=技术分2、〔表2〕*15%=商务分3、〔表1〕*85%+〔表2〕*15%=最终得分注：总经理不参与评分，总经理有一票否决权，假设不行使否决权那么评审有效；假设行使否决权那么需说明否决理由表1：表2：注：表中分值为参考值，招标人可根据工程实际情况进行调整。附件一：局部城市建筑朝向参考表地区最正确朝向适宜朝向不宜朝向1宜昌地区南偏西15º南偏东15º西、西北2长春地区南偏东30º南偏西10º南偏东45º南偏西45º北、东北、西北3沈阳地区南、南偏东20º南偏东至东南偏西至西东北东至西北西4旅大地区南、南偏西15º南偏东15º至南偏西至西北、西北、东北5呼和浩特地区南至南偏东南至南偏西东南、西南北、西北6北京地区南偏东30º以内南偏西30º以内南偏东45º以内南偏西30º以内北偏西30º～60º7石家庄地区南偏东15º南至南偏东30º西8太原地区南偏东15º南偏东至东西北9济南地区南南偏东10º～15º南偏东30º西偏北5º～10º10郑州地区南偏东15º南偏东25º西北11青岛地区南南偏东5º～15º南偏东15º至南偏西15º西、北12乌鲁木齐地区南偏东40º南偏西30º东南、东、西北、西北13银川地区南至南偏东23º南偏东34º南偏西20º西、北14西宁地区南至南偏西30º南偏东30º至南南偏西30º北、西北15西安地区南偏东10º南、南偏西西、西北16拉萨地区南偏东10º南偏西5º南偏东15º南偏西10º西、北17成都地区西、北18重庆地区南、南偏东10º南偏东15º南偏西5º北东、西19昆明地区南偏东25º～50º东至南至西北偏东35º北偏西35º20南京地区南偏东15º南偏东25º南偏西10º西、北21合肥地区南偏东5º～15º南偏东15º南偏西5º西22上海地区南至南偏东15º南偏东30º南偏西15º北、西北23杭州地区南偏东10º～15º南南偏东30º北、西24武汉地区南偏西15º南偏东15º西、西北25长沙地区南偏东9º左右南西、西北26福州地区南南偏东5º～10º南偏东20º以内西27厦门地区南偏东5º～10º南偏东22º30´南偏西10º南偏西25º西偏北30º28广州地区南偏东15º南偏西5º南偏东22º30´南偏西5º至西29南宁地区南南偏东15º南偏东15º～25º南偏西5º东、西30哈尔滨地区南偏东15º～20º南至南偏东15º南至南偏西15º西北、北注：摘自?建筑设计资料集〔第二版〕3?，中国建筑工业出版社，1994年6月。第三章房地产户型设计评价体系户型评价标准：户型评价其实并没有一个真正意义上的标准，因为不同的人员考虑户型的切入点或着眼点不同，因此不同的人员就有不同的户型评价标准。开发商：1.去化速度：好的户型能相对较快的进行去化，这样就能节省相对较多的资金本钱和时间本钱，直接转化为工程利润；2.利润空间：好的户型能卖出更高的单价，提高销售利润；好的户型可以进行大规模复制，节约了产品研发本钱以及工程实际操作时间，这些可以很容易转化为利润；3.市场竞争力：好的户型拥有相对较高的市场竞争力，使开发商在市场竞争中拥有更多的主动权，这在市场环境恶劣的情况下尤其重要；4.工程品牌：好的户型是取得客户认同的根底，对于地产公司的品牌塑造有很大的帮助。客户：1.总价影响决策：客户最终关心的是买一套房子需要花多少钱。房屋的总价由单价和套型面积共同确定，户型面积对应于购置能力。2.平安性、私密性、舒适度是否满足？3.分区、流线是否合理？4.功能划分是否合理？面积划分是否合理？使用的方便，是否有浪费面积、价格和不合理。销售人员：1.这个工程是否容易被客户接受？2.销售是否容易？设计人员：1.有没有设计创新？2.能否满足职业自豪感、成就感？综上所述：户型的评价标准根本上可考虑以下几个方面的因素：1.好户型要有六个特性；2.空间有效别离；3.面积适当、尺度适宜；4.健康因素的合理利用。满足好户型六个特性：实用性：是指住宅要实用，大小要适宜，功能要合理，要舒适温馨，要每个房间都间隔方正。平安性：是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力。秘密性：还要具有一定的秘密性才会有平安感，因此社交、私人空间应有效分隔。灵活性：住宅还要有一定的灵活性，以便根据生活要求灵活改变使用空间，满足不同对象的生活需要；经济性：住宅还要具有经济性，即面积要紧凑实用，实用率更高，造价更低、以减轻购房者的投资。艺术性：住宅也应该美观大方有一定的艺术性，有个性、有特色、有文化品位才能吸引购房者来购置。空间有效别离：一般一个好的户型设计应包括六种别离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。生理分居：是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应分室居住，两代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求功能分区：是指不同的生活功能就有不同的活动空间。动静分开：动区静区应严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。公私分开：家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无遗。主次分开：为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主要房间与次要房间应适当分开。干湿分开：即厨房、卫生间等带水、易脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。面积恰当尺度适宜：功能空间都应该具有合理的大小尺度，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学等科学的方法来确定。各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。健康性因素的合理运用：区分一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。单元户型设计要点：1.单元户型根本设计要求：1.1层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为，档次较高的可为；假设采用中央空调不宜小于；1.2厨房、卫生间室内净高不小于；排水横管下皮距楼地面的净高不小于且不应影响门窗的开启；1.3起居厅开间不宜小于〔净宽〕，深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于的低窗台观景凸窗；1.4平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于〔净宽〕，凹槽的深宽比不应大于4；1.5严禁卧室紧靠电梯井道，相邻的墙体为隔音墙体；大于井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。

1.6复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水；1.7户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加宽至1100；1.8户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800；1.9门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。2.玄关：2.1玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1500。2.2户配电箱应防止与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。3.厨房：3.1中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于。；3.2橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在2000－3000之间。厨房主要设备尺寸表设备名称长〔mm〕宽〔mm〕高〔mm〕灶台800500－550650－700洗涤台900－1200500－550800操作台400－1200500－550800吊柜〔普通〕400－1200300－350≮500调料400－1200300－350350－400抽油烟机800300－350根据油烟机型配合确定

3.3冰箱位宽度不小于650，假设考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。3.4如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600。3.5洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。3.6厨房吊柜设置时应注意防止挡窗。厨房楼面结构板未降板时应设门槛。3.8厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。3.9北方地区厨房应进行采暖设计。3.10设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。4.1当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置防止通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。4.2卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。4.3应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。4.4卫生间设施坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。4.4.2主人卫生间台面宽度宜560－600，长度不小于900，高度850；4.4.3台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200；4.5淋浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于900；淋浴开关距地1000－1200，淋浴喷头由距地1680－1880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。4.6浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸。不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。暗厕应设计通风道，其位置应防止靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表层数尺寸≤6360×200或380×240或430×2907－9500×300或550×35010－30600×300或650×350注：1.高层排风道宜采用“主－次－主〞变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。2．高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供给。4.12当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，防止洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。4.13复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。4.14卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。4.15卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。4.16卫生间结构宜沉板50－100；未降板的卫生间应设门槛。室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。4.18管线设计要合理，防止影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于1500，防止因高度不合理被二次装修打穿漏水。5.阳台5.1非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。5.2当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放防止镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。5.3进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，防止挑梁高度过大影响室内采光。5.4阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少平安隐患。5.5观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。5.6顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。5.7北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露。5.8阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。5.9阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，防止使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。5.10各户毗邻阳台应考虑分隔，防止可以互相走通，减少不平安因素。5.11阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。5.12高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑平安性，玻璃厚度不小于10厚。6．门6.1门洞口宜按如下尺寸设计:6.1.1入户门1000x2100〔普通〕1200x2100〔高档〕，位于门洞外樘；6.1.2卧室门900x2100，位于门洞中樘；6.1.3厨房门800x2100，位于门洞内樘；门下方宜设250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。6.1.4卫生间门750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设300x300或250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。6.1.5佣人房门800x2100，位于门洞中樘；6.1.6门碰距地100。6.2门垛尺寸不小于50,且做构造柱加固。7．窗7.1凸窗窗台高宜400－450，进深500。7.2距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏〔窗外为阳台或平台时不受此限制〕。7.3窗楣应设滴水槽。7.4凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设﹥100高混凝土止水坎。7.5厨卫窗台宜900高，窗上部应设400－450高固定扇以安装排风扇。厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗。7.6厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞〔走梁下〕，可降低到2200。7.7开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。7.8未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。7.9两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。7.10窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，防止杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。7.11窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于㎡；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。7.12北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。7.13位于转角处的窗〔阳台门〕应防止视线干扰。8．空调8.1采用分体式空调，空调室内机应防止对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。8.2空调机位8.2.1空调机位应考虑便于安装及维修〔不必用吊篮〕；8.2.2不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；8.2.3位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；8.2.4如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不小于1100。8.3室外机位下皮距地宜1600〔双机1000〕。型号常用分体空调室内、室外机参考尺寸1室内长高厚1室外长高厚

21匹80025018021匹800560240

3匹9002801803匹800560240

42匹115032020042匹850880350

5匹12003502005匹890900350注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。8.4阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，防止空调管穿玻璃。8.5大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350。8.6普通分体空调冷凝水管应预埋，防止直接插入雨水管中〔特别是北方地区〕；标准层留三通，距地1800；三通口留于室内时，考虑美观高度可适当上移。〔详第四局部节点详图〕8.7空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。8.8北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。8.9低档工程宜考虑窗式空调的安装。9．其它9.1建、结、水、暖〔空调〕、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审，各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，以免与楼板、梁发生冲突。9.2结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如：

9.2.1防止梁偏向降板房间一边而使地面出台；9.2.2防止位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一侧；9.2.3防止卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装；9.2.4房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200。9.3洗衣机进水龙头应采用接口式。滞销户型的设计误区：客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间；客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗；客厅视野差，窗不应正对墙面；客厅的形状不好或尺度不合理；入户无过渡空间；餐厅面积过小或过大；主卧室的宽度小于3米或面积过小；户内交通线长；卫生间距主卧室远或对着客厅，卫生间无前室；四居室的户型，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；功能分区不合理；各功能空间面积比例不当；跃层户型室内楼梯的位置不当；

卫生间、厨房宽度不够等等。附件一户型评价表评价序号户型型号建筑面积㎡户型标准总体评价总评分评分等级户型标准参数评价参数评价意见权重评分(一)专业性(40%)1客厅使用面积m242客厅开间m233客厅实墙面长度m14餐厅使用面积m235餐厅采光通风状况26主卧室使用面积m237主卧室开间m18其它卧室使用面积m229小卧室使用面积m2210厨房使用面积m2311厨房净宽m112厨具操作面长m113单间卫生间使用面积m2214双卫生间总使用面积m2215三卫生间总使用面积m2216卫生间净宽m117生活阳台进深m218效劳阳台进深m119储藏间使用面积m2120层高m3〔二〕合理性〔50%〕21总体评价在小区中位置222建筑容积率223自然朝向〔南偏东、西15°〕/景观朝向524户型方正、通透325各房室比例得当，尺度合理226动静分区227与其它户不对视128户型创新429客厅入口玄关130客厅方正231宽深比例适当132客厅开口少，便于家具摆放133有观景阳台/露台234餐厅餐厅独立〔相对客厅〕/餐厅占角135餐厅通风采光236主人房方正实用237有独立卫生间138有步入式衣帽间139有阳台140厨房通风采光241紧邻餐厅142有生活阳台143卫生间通风采光244公卫干湿分区145客房方正实用246小客房方正实用247工人房面积>4m2148有独立卫生间149储藏室位置得当，设置合理1〔三〕市场性〔10%〕50可能存在的风水问题门窗外有不良风水现象351大门不冲电梯门、不对长走廊152大门不冲〔厨房、卫生间门〕253大门不直对主人房房门154大门不直对客厅落地大窗155内门不相冲156卫生间不在户型中央1〔四〕1户型优点优点突出的分项2优点突出的分项3优点突出的分项〔五〕1户型缺点不满足专业性评价标准的分项2不满足合理性评价标准的分项3可能存在的风水问题的分项456〔六〕1修改建议修改不满足专业性评价标准款项2修改不满足合理性评价标准的分项3修改可能存在的风水问题456注：〔1〕评分规那么：〔一〕、〔二〕类评分：满足“标准参数〞者得分，不满足者扣分；〔三〕类评分：有不良风水现象者扣分，没有风水问题者得分。〔2〕分项评分方法：评分数值≤权重数值；评分数值以个位数计，如1、2、5等。〔3〕户型等级标准：总评分≥90，评价等级：优秀户型；总评分≥75，评价等级：良好户型；总评分≥50，评价等级：合格户型；总评分<50，评价等级：不合格户型。参考一：户型标准功能空间性能豪宅大户型中户型小户型1客厅使用面积m2≥30≥25≥12≥102客厅开间m2≥≥≥≥3客厅实墙面长度m≥5≥≥3≥34餐厅使用面积m2≥16≥12≥8≥65餐厅采光通风状况采光通风采光通风－－6主卧室使用面积m2≥16≥14≥12≥107主卧室开间m≥≥≥≥8其它卧室使用面积m2≥14≥12≥9≥79小卧室使用面积m2≥12≥10≥8≥710厨房使用面积m2≥8≥6≥4≥311厨房净宽m≥≥≥≥12厨具操作面长m≥3≥≥≥13单间卫生间使用面积m2－－≥≥21