六安花木城营销推广方案

六安花木城营销推广方案方案开始前，我们梳理一遍项目花木城财富广场属于六安花木城项目的一期开发地块，北靠皖西大道（312国道），规划用地面积13亩，总建筑面积约5万方。项目由1栋商业裙楼和1栋主楼组成。主楼总层数29层，楼体高度98.8米。其中，1-3层为商业，4-19层为精品酒店式公寓，20-29层为商务写字楼。商业裙楼分为5层，总面积约为9000平方米，单层面积约1800平方米。项目参数：属性参数总用地面积9598㎡总建筑面积50282.43㎡#综合商业广场13773.58㎡#酒店式公寓32261.7㎡占地面积3190.54㎡容积率4.79建筑密度33.2%绿化率21%停车位241南侧约1KM为80万方花木城东侧为六安汽车产业城东北侧为50万方高速御景天地项目西侧待建空地北侧待建空地项目四至分析：皖西大道G312先生店路胜利路本案项目北靠皖西大道（G312），东连合肥经济圈，西至六安城区；东北方向御景天地、水韵东方、格林童话香溪庭园等数个住宅项目在建，体量过百万方；汽车城已成型，是六安唯一的4S聚集地；四周范围空地较多，人气欠缺，新城氛围未形成。距市区10KM安置小区配套小区根雕旅游小商品市场博览交易中心盆景交易市场苗木交易市场花卉交易市场农家乐本案位于花木城北1KM，是花木城的一期工程，可以称之为花木城的精神堡垒；花木城运营后，常住人口达1.3万，未来每年将接待各类采购商、游客数以万计。他们所产生的衣、食、住、行及办公需求，将给财富广场带来巨大利好。项目与花木城：六安花木城规划总用地面积1200亩，总建筑面积约85万方。是集苗木花卉盆景展示、交易、博览等物流大市场、文化旅游、珠宝玉器、工艺美术小商品、休闲度假、餐饮娱乐、商务办公、休闲文化酒吧街、文化风情观光购物步行街、自然生态生活小区为一体的大型绿色产业平台。项目业态:六安东部新城集娱乐、美食、商务一站式休闲中心休闲中心娱乐美食商务一站式居住商业1F业态平面布局（总租赁面积3190.54㎡）中式大酒楼配套：银行、便利店、药店、彩印、快餐店西餐、咖啡KTV足浴、桑拿SPA茶艺澳洲产品展示中心商业1F商业2F商业2F业态平面布局（总租赁面积3475.1㎡）商业3F业态平面布局（总租赁面积3475.1㎡)商业4F业态平面布局（总租赁面积1773.32㎡）商业5F业态平面布局（总租赁面积1773.32㎡)中式大酒楼配套：银行、便利店、药店、彩印、快餐店西餐、咖啡KTV足浴、桑拿SPA茶艺澳洲产品展示中心一站式休闲中心豪华商务写字楼精品酒店式公寓商务服务中心开发商背景：安徽六安花木城投资发展有限公司成立于2010年，为香港宝石集团旗下企业。公司已开发扬州国际珠宝城，占地近600亩，总建筑面积82万平方米，投资额22亿港元；中部花木城，总投资6.7亿元，市场规划总面积为1168亩，内设综合配套基础设施和服务设施。集团在中国香港、大陆以及海外进行投资及贸易，已成为实力雄厚、信誉优良、下辖多家成员的企业，投资开发足迹遍及海内外，深圳、珠海、广州、茂名、湛江、杭州、江苏、河南、安徽及海外香港、澳门、澳大利亚等地区和国家。香港宝石集团中部花木城六安花木城扬州珠宝城深圳、珠海、广州、茂名、湛江、杭州、江苏、河南、安徽、香港、澳门、澳大利亚Strengths：Weaknesses：Opportunities：Threats：项目SWOT分析：项目本身体量较小，难以形成规模推广项目周边欠发展，未形成氛围紧靠皖西大道主干道，百米东部第一高楼依托1200亩花木城项目主体封顶，外立面即将呈现，准现房销售港资企业，实力雄厚六安客群投资能力有限并不乐观的楼市大环境商业地产于六安才起步，市场刚被触发项目规划及定位的利好东部新城建设利好，城市东移项目核心卖点提炼：小户型皖西大道主干道花木城80万方大体量东部新城产品灵活港企开发商经营实力准现房销售区域标杆项目花木城1200亩大规划皖西大道主干道新城未来东部第一高楼项目价值：核心卖点：东部第一高商务中心1万方配套酒店式管理商业综合体精装奢侈大堂星级酒店国际资本思考如果把花木城财富广场摆在六安市中心，或者一二线城市，区区600套小户公寓，势必供不应求。但，本案距离市区10公里，东城客户缺乏，市区里相当量的客户或将止步、观望，导客，将是营销面临的最大考验。本案紧靠皖西大道，周边另有城际轨道、一级公路、机场公路、高速公路在建，未来交通通达性毋庸置疑。本案还占据了东部新城核心，东部新城，六安市政府重点打造区域，未来将形成宜居、宜商之地，并与合肥经济圈无缝对接更幸运的是，本案还依托1200亩的花木城，万商云集，价值体现也只是时间问题。商业地产卖的是梦，卖的是未来，成功的营销，就是成功为客户绘制了一个美好的未来梦，东部新城蓝图、花木城蓝图……营销之前，看到了5大问题这也是本次营销推广方案核心解决的问题！①首次亮相哪种产品最具竞争力于市场？②我们的客户是谁？在哪？③客户为什么要选择我们的产品？④区域内客户怎么导入？城区客户怎么导入？⑤项目以何种方式迅速形成市场关注热点？壹首次亮相哪种产品最具竞争力这个问题当然由市场说了算！①综合楼市运营的稳健程度②同类产品属性及市场反应我们主要考评2012年1月至2013年8月六安楼市运营。分别从商品房入市量、销售量（销售数量、销售价格）及存量三者关系分析，其中重点考评了商业地产情况。①综合楼市运营2012年六安新房入市共12788套，同比上年涨14.12%；其中住宅入市10910套，同比上涨10.84%；商业房源共入市1878套，同比2011年1255套，上涨了33.17%。2012年商业房源入市量并不高，但同比涨幅较大，六安商业地产逐渐走上舞台。注：以上数据来源于六安新地产交易网2012年商品房入市情况：2012年新房成交量呈现上涨的趋势，最高成交量单月突破2000套，全年总成交量达到17421套，其中住宅13931套，月均约1451套；商业房源共成交3490套，占比20%，月均去化约290套。2012年商业成交量几乎为新入市量的一倍，以去化库存为主，市场较好。注：以上数据来源于六安新地产交易网2012年商品房成交情况：住宅均价平稳，微呈稳中有降，单月最高均价4788元/㎡，最低均价4379元/㎡，全年均价4599元/㎡，较2011年下降1.6%。商业方面，整体微涨，单月最高成交均价6240元/平米，最低成交均价4502元/平米，平均价格5417元/平米，较2011年上涨3.3%。2012年商业地产市场较活跃的项目主要有红街、双子星城美食广场、红达广场、凯鸿城市广场等，以及各个社区配置的商业街、底商。注：以上数据来源于六安新地产交易网2012年商品房均价情况：截止2012年12月份，六安市销售项目为256个，上涨趋势明显。2012年库存量平均30675套，较2011年上涨6.2%；商业库存与住宅库存大致呈现4:6比例。注：以上数据来源于六安新地产交易网2012年商品房存量情况：月份成交总套数库存量住宅成交套数均价库存量商业均价库存1178430979套1492443218676套292677512303套21602267万方88684290万方33415256万方30874486165万方296577191万方41905272万方175673990万方52552276万方23264357181万方219627995万方61453287万方12954409192万方158588295万方71854296万方16304596197万方224742199万方81600325万方133533781万方截止2013年8月，住宅共成交14517套，超2012年全年成交量，价格方面比较平稳，上半年大量新项目入市，8月份住宅库存升至325万方。商业地产方面，前8月共成交1585套，月均198套，成交量有所下降，但售价继续向上攀升，库存基本保持90万方左右。注：以上数据来源于六安新地产交易网2013年前8月楼市综合情况：小结：2012年至2013年8月，六安楼市运营优良，成交量剧增。住宅价格平稳，商业地产价格逐步攀升，商业地产逐渐登上市场舞台；住宅去化增加同时，新项目入市量同时剧增，目前住宅库存量达到历史新高；六安商业项目逐渐增加，人们对于；商业地产认知逐渐增强，客户投资意识被初步触发；商业项目供求较为平衡，库存保持在90万方左右，市场稳健。本案入市风险降低。②同类产品属性及市场反应振兴财富广场高速财富广场金利财富广场银石公寓天盈广场汇金公寓振兴金融大厦目前六安同类项目高度集中，写字楼主要分布于政务区，区域内商务气氛较浓，政府、银行、电信、事业单位写字楼聚集；公寓分布于火车站一带，周边光彩市场、义乌市场等专业市场集中，人流量大。政务区、火车站汇金公寓汇金公寓位于磨子潭路与天堂寨路交汇处，是50万方振兴光彩大市场组成部分。项目为一栋18层高小高层建筑，1-3层为商业配套，4层为架空层，5-18层为商务公寓产品。产品类型公寓主力面积55-72㎡层数18开盘时间9月12日总套数140签约/备案47销售动态产品已于9月12号开盘，共计140套，户型为朝南72㎡两房，朝北55-59㎡一房，50㎡左右户型折后3600-3700元/㎡；70㎡折后4000元/㎡。重点备注40年产权，居住类水电，煤气管道入户，套间自由组合，套内自由分割，为办公预留扩张空间，空中花园般赠送，得房率80%。截止9月30日房管局数据户型展示：户型方正，利用率较高，多赠送。银石公寓产品类型公寓主力面积50-100㎡层数6开盘时间2011年总套数300签约/备案约160销售动态银石公寓一号楼已售罄。目前正售二号楼，约150套房源。二号楼沿袭一号楼SOHO公寓特色，主推一房、两房小户型现房。目前50平米左右一房户型仅剩3套，其余为80平米左右户型，均价3400元/㎡。重点备注40年产权，居住类水电，为办公预留扩张空间，公摊小，得房率85%左右。银石公寓位于磨子潭路、天堂寨路交汇处，依托六安义乌市场而建，交通便捷通达四方，人流量充足。项目由两栋多层组成，一楼为商铺。目前1#楼公寓已售罄，在售2#楼。项目定位为SOHO全功能自在空间，可以是二人世界，可以是工作室，可以是度假寓所；当然，也可以投资做房东。截止9月30日房管局数据户型展示：55-60平米一房，缺点没有阳台80-100平米两房房天盈广场天盈广场位于解放南路与佛子岭西路交汇处，总建筑面积3.5万方，由两栋16层高小高层组成。其中1-2层为集中商业;3-16层为住宅，共计364户，每层13户，两部电梯，户型面积约50-89平方米。地下1层为集中停车、仓储、设备用房等。产品类型住宅面积段50-89㎡层数16开盘时间2013年总套数364签约/备案115销售动态目前全部房型均在售，主力面积约50-78㎡，均价4800元/㎡，一次性付款98折，按揭付款99折优惠。重点备注70年产权住宅做成小户型公寓，可满足居住及办公两用，户型多变，不规整，得房率80%左右。截止9月30日房管局数据户型展示：每个楼层有13种户型，面积50-89平米一房、两房。振兴金融大厦振兴金融大厦位于梅山路与龙河路交口，总建筑面积4.5万方，地下2层停车场，地上1-5层定位为金融商业、配套商业，6-24层为5A写字楼，整层面积1600㎡，总高度99米。产品类型办公面积段90-1600㎡层数24开盘时间9月29日开盘总套数约218套签约/备案0销售动态目前在售6层-20层办公用楼，共210套房源，均价为7600元/㎡。重点备注50年产权，5A写字楼，6部高速电梯，配备中央空调，商务中心，9米挑高500㎡大堂标准层展示：高速财富广场高速财富广场项目位于六安市政务区佛子岭路与梅山南路交汇处。总建筑面积近7万方主体建筑27层，高度近百米，由4万方高端商务办公，1万方精品特色商业及双层智能地下停车系统组成。是政务中心首席甲级写字楼，七万方国际级商务办公聚合体。产品类型办公面积段整层1800㎡层数27开盘时间9月29日开盘总套数约250套签约/备案未开盘销售动态目前接受预约中，面积100-1800平米，均价月7000元/㎡重点备注50年产权，5A甲级写字楼；10.2米挑高、200平米精装大堂；全框架式结构，隔墙可敲除；VRV多联机中央空调系统；智能化双层地下停车系统；暖灰色花岗岩干挂，LOW-E中空玻璃幕墙；12部高速电梯（含消防）标准层展示：振兴财富广场项目位于磨子潭路与佛子岭路交叉口处，建筑面积约1.3万方，为50万光彩大市场组成部分。标准层面积1000平米，户型为40平米到1000平米，共13层，3-13层定位为商务写字楼，-1层停车场，1-2层商业配套。产品类型办公面积段40-1000㎡层数13开盘时间2012年12月总套数107签约/备案14销售动态财富广场在售的是写字楼（3-13层）和底商（1-2层），写字楼均价7000元/平米，底商均价10000-20000元/平米，底商五年返租38%。写字楼底商预计2013年3月30日交房。重点备注40年产权，24小时管家式服务，全玻璃幕墙，8.4米挑高大堂，2高速部电梯标准层展示：金利财富广场金利财富广场为金利国际城52#楼，总建筑面积3.5万方，是一栋31层高层建筑，地下1层为停车场，地上1-2层为综合商业，3-31层定位为酒店式公寓/办公产品，户型面积45-99㎡。金利国际城总建筑面积43万方，以住宅为主，同时沿线配有1.5公里的内、外商业街，近万方的大型超市，以及100米超高的商务酒店公寓。产品类型公寓/办公面积段45-99㎡层数31开盘时间预约中总套数406签约/备案0销售动态目前住宅在售，面积90-140㎡，折后均价3580元/㎡；金利财富广场预约中，预计均价4100-4300元/㎡，总价18万起，预约2000抵8000优惠。重点备注70年产权，6年或9年投资回报，每年8%。小户型公寓类项目较多，也不乏住宅做公寓销售项目，产品虽参差不齐，但是市场接受度均较好。主要以小投资高回报，小面积低总价优势，赢得客户。客户面广，投资门槛低，市场接受力好。可作为“叩门砖”产品来保证持续的市场竞争力。写字楼，市场上竞品不多，但本案定位为公寓/办公混合产品，对比当前两热门纯写字楼项目高速财富广场和振兴金融大厦，无论地段还是产品卖点均弱于对手。另外，较商铺或公寓，写字楼客户群体更为狭窄，不易挖掘。投资客对于写字楼投资意识也普遍低于商铺和公寓，总体销售周期较长。市场竞争力不强，产品需要优化（如智能化、中央空调、大堂、商务中心等）；写字楼本身门槛高，容易阻挡初级投资者脚步。但是写字楼以身俱来的气质，能有助于提升项目调性。商铺方面目前同区域内产品过于饱和，且去化极其缓慢、困难，高速御景天地、金利国际城、车谷、金港城市广场、悠然兰溪等项目商铺均在售、在招租，体量接近70万方。建议本案商铺需与竞品形成销售时间差，招商先行，以招商成果带动销售，提升产品价值，再以高价销售或持有。综上，我们认为：公寓与写字楼先行入市，商铺稍缓。写字楼产品优化迫切！我们的客户是谁？在哪？贰9月份，我们对六安各大住宅、商业楼盘进行了调研，特别着重研究了包括汇金公寓、银石公寓、天盈广场、金利财富广场、振兴金融大厦、高速财富广场等同类项目。这些同类项目对我们客户定位具有参考意义。首先我们看一下火车站周边几个公寓项目客户情况：在六安，无论公寓还是写字楼，客户购买目的自用、投资比例基本对半开；公寓方面：主要来自区域内客户，或者居住在周边，或者工作在周边，对区域认知度高。他们年龄及动机有一定规律。自住客户年龄两极分化，即年青人和老年人。青年人一般家庭经济条件好，思想海派，接受新事物能力强，大多未婚、初婚，多为父母出资购买；老人，目前从事业单位、大型企业退休或接近退休，以养老为主，子女就住附近；而35-45岁左右的客户，此类产品对他们没有使用价值，均已投资为主，因此最看重投资回报（周边租赁市场或返祖回报）；另外也有一部分客户当前在附近经商或工作，多来自于外地，近期以自住为主，后期考虑出租投资。筑邦总结：写字楼方面：整层购置客户以自用为主，年龄35-50岁之间，经济实力雄厚，有规模型事业；小面积购置客户以投资为主，年龄35-45岁，投资经验丰富，从住宅到商铺均有涉及投资，极其看重投资回报。借鉴这些同类项目的客群，锁定本案目标客群1、目前正居住或工作于东部新城区域（经开区、三十铺镇），对区域认可度较高；2、有较好的经济物质条件，有车，两套以上住房，有一定投资经验；3、文化素质相对较高，能够接受新鲜事物，视野较宽；4、“候鸟”一族，在六安会长期工作，一般来自较发达城市，企业高管；5、30岁以下客户单身为主，时尚前卫，富二代气质（夜场小姐也有购买可能）6、30岁以上壮年客户特别关注投资回报，及未来区域发展本案客户初步描述：客户核心关键词：商务、投资、多金、多套房、候鸟、富二代酒店式公寓客户职业特点：企业高管（候鸟族）、专业技术/研发人员、公务员、

事业单位职员等置业目的：自住及投资基本特征：自住年龄两极分化，青年、老年偏向自住，投资年龄段偏向壮年经济能力：家庭年收入20万左右，从事体面的白领以上工作。年轻客户家庭

条件较好，多为父母提供财力支持买房。置业特征：已有两套以上住房，关注酒店式的管理品质及投资回报。写字楼客户职业特点：企业主、商人、公务员、事业单位人员等置业目的：自用及投资基本特征：年龄在35岁以上，家庭人口一般为3人以上，有豪华私家车经济能力：个人年收入百万以上，自己做事业，有公司有员工。投资客户家庭年收入50万左右。置业特征：多套房，资深投资经验。主城经开区三十铺东部新城10KM3KM3KM2KM2KM外来候鸟一族客户，经常性驻六安工作客户覆盖范围扫描：六安客户比例较小区域客户为主酒店式公寓分割办公整层办公主城投资客户总价50万以上主城客户其次主城投资客户总价25万左右经开区、三十铺自住投资客户主城客户其次离散度更高，地缘比例更低总价400万以上外地客户居多中高端客户渠道客户客户区域层面扫描：外地客户为辅区域客户为主经开区自用、投资客户经商自住兼投资客户35%三十铺镇客户（公寓＞写字楼）全镇辖26个村，1个街道，总人口6.8万人，2011年实现GDP46.5亿元。位于市境东部，距市区11.5公里。面积49平方公里，人口2.4万。辖14个村委会和先生店居委会。先生店乡客户（公寓）5%出城投资客户15%30%经开区产业客户（写字楼、公寓）项目周边产业集中，产业人员多，随着新城建设推进人数还将增加。目前以机械、信息、纺织、汽车产业为主。候鸟族、周边乡镇及县城客户15%（写字楼、公寓）（写字楼、公寓）客户区域比例预估：本案客户描述：尤先生45岁福建地产商人，在六安城区已开发一个小项目，东部新城储备地块即将开工，目前办公地点设在主城售楼处二楼，条件有限。需求：东部购买写字楼或租用写字楼。公司外地高管需求单身公寓。李先生40岁六安人，白手起家，在经开区拥有一家电子商务贸易类公司，员工人数近40人，公司效益好，成长空间大。目前办公室为租用，随着公司不断壮大，对办公楼要求逐渐提高。需求：购买写字楼王女士，38岁六安人，目前居住在政务区，一家四口人，先生经商，一对儿女正上小学。家庭和睦，经济条件宽裕。王女士平常多出入SPA馆、瑜伽馆，精明干练，目前对黄金、商业地产比较感兴趣，属于比较有眼光的投资客，之前购买的两套物业已经涨价。需求：商铺、酒店式公寓或写字楼（投资）钱先生，26岁六安人，刚从南京某民办大学毕业，单身，通过关系在经开区某大型企业人力资源部任职，收入中等。目前与父母住在城区，座驾为大众CC，性格外向，阳光，穿着、品味比较时尚。需求：精装单身公寓，拎包入住至此，入市产品及客户我们已经有了初步认知营销推广叁解决剩余三大问题客户为什么要选择我们的产品？因为广告，描绘东部新城、渲染1200亩花木城；因为产品，高品质的公寓及写字楼，价格洼地、价值高地因为体验，售楼处服务、样板房体验、商务中心体验区域客户怎么导入？城区客户怎么导入？立体全方位的广告布局，给客户营造项目就在身边之感觉设城区接待中心，看房班车，两点一线联动，建立快速看房通路精准渠道、品质活动、立体广告，线上线下结合，客户通路全开项目以何种方式迅速形成市场关注热点？通过精准的广告诉求，引起客户对项目的兴趣以独特、鲜有的启势活动制造热门话题，圈层共鸣，影响全城销售、招商并进，借力国际品牌商家影响力一、广告诉求策略与创作作为一个超级商业大盘初次对外亮相没有品牌知名度还需要应对市区客群对地域的陌生感、距离感面对六安众多的地产广告，广告信息爆炸六安也不缺乏可投资的大量商业物业，包括大量地段优良的产品诉求什么才引起目标客户关注与兴趣？六安地处皖西交通要道扼守南京、武汉、合肥沿江一线，直通上海又是大合肥经济圈重点城市之一这里生机勃勃，人们喜爱生活本身整座城市显得十分活跃要获得关注与兴趣必然要超越现有市场的高度、信息等级、规格打破一个局，才能突出而且抓住财富投资的兴趣点从项目自身来说1200亩是现有市场难有的规模港资企业，国际资本实力也是六安所稀缺的这两点是可以出众的诉求点开始阶段如果能让大众知道花木城是个“非凡的”“实力不一般”的超级大项目，这样就是已经撬动了市场关注；而财富广场则是花木城的一部分因此开始阶段，重点是把花木城这个整体做好，做大，做到让人们吃惊，赞叹！而财富广场作为花木城的一期则顺利启动！反之离开花木城，财富广场则显得势单力薄！这样不符合投资者的风险规避心理

创作1久仰六安1200亩国际资本落地东部新城广告一：1200亩国际资本落地东部新一期商务办公酒店公寓首发广告二：六安财富榜，改变1200亩六安花木城财富广场新贵热藏广告三：

创作2高度不同世界自不同东城第一高度80万方财富地标综合体广告一：财富梦想尽在花木城34-77㎡商务办公、酒店公寓，全城首发广告二：二、媒体投放建议客户在哪里，我们的广告在哪里！重点本地营销，特别是区域营销。突破东部，面向城区，挖掘政务区。东部（经开区、三十铺）：项目所在地，有地缘优势城区：人口基数大，购买力好政务区：客户层次较高，商务客户较多整体推广手段：线上高举高打，线下渠道为王舆论炒作媒体策略渠道为王道具配合造势活动六安广告调研调研对象：六安各类广告及宣传媒体调研说明：①在六安的广告资源中，相对实用效率较高的为户外。主要为主干道看板、隔栏广告、及高炮；②电视、广播、报纸等传统媒体较一二线城市而言仍有一定优势；互联网等新兴媒体有待发展，客户群年轻化；③窄众媒体种类并不多，传统为主，直邮、短信等，其针对人群较为精准。从价格方面考量：电视>高炮>看板>报纸>广播>网络>隔栏广告>直邮>横幅>短信从效果方面考量：高炮/看板>隔栏广告>报纸/电视/广播>短信/直邮>横幅>网络因此从性价比看：户外建议多用隔栏广告、横幅等小广告来达到区域覆盖，来避免大量使用高炮、看板媒体；电视、广播、报纸三大传统大众媒体配合选用，主要在节点上用来营造调性及信息传播；窄众渠道媒体主要采用直邮和短信；另外渠道方面建议场所宣传物料放置、出租车座椅套等类型广告户外媒体：3座高炮、4条横幅、5公里隔栏广告主城客户经开区客户长安路与皖西大道交汇处高炮皖西大道与G312合流处高炮皋城路与迎宾大道交汇处高炮皋城路皖西大道皋城路、皖西大道为联系东部新城与主城的主要道路，道路车流大，两侧产业集中，高炮/看板、隔栏广告主要占领这两条道路。3KM道路隔栏广告2KM道路隔栏广告本案三十铺镇客户横幅主要投放乡镇，特别以三十铺镇为重点。三十铺镇是距离本案最近的商业中心，也是东部新城规划中的商业中心，我们判断三十铺镇是我们客户较常出没的地方。本案大众媒体：主打报纸，电台、电视、网络配合节点投放，长期服务主要投放放在皖西日报，营造形象、释放节点。大节点配合以网络、电视、广播进行立体多面覆盖。报纸、网络、电视关系维护比较重要，可邀请进行免费的软性报道，及区域炒作。窄众媒体（渠道媒体）：多管齐下DM直邮向目标客户通过邮寄、直投等方式发布的广告，它有着很强的针对性，同时成本低廉，还有一定的灵活性。DM作为广告投入只及电视传媒的2%、报刊传媒的10%，但是广告效果远高于他们。刊例价：DM0.5-0.6元/份，贺卡类2元/份左右针对客群：社区、写字楼定向短信短信覆盖人群广，是最经济的广告，但随着垃圾短信泛滥和智能手机的普及，现在广告短信被屏蔽可能增加。刊例：4-5分/条针对客群：定制人群（数据库筛选）城区派报，市场拜访在六安人口密集区域，购物中心、大型超市、餐饮街等地方派发海报，并设置凭海报领奖噱头，减少海报被丢弃率及增加售楼处来访。另外安排业务员进行针对性派报，主要场所为周边专业性市场，汽车城、汽配城、家居市场、建材市场、小商品市场等。快闪派报：比较新颖的派报方式，由一群穿着统一鲜艳的小蜜蜂组成，快速出现派报，快速消失，制造神秘感及舆论事件。场所巡展巡展场所主要设置在六安市区高档商场及酒店，配置1-2名业务员专业接待，目的增加项目曝光度，将客户引导至售楼处参观。场所物料投放高档餐饮、娱乐场所物料（使用率较高的纸巾盒、台牌、扑克）投放。场所建议：杭淠湾生态园、曙光酒店、朗庭会所、万豪会所等出租车座椅套投放方式：选择在加气站免费发放出租车座椅套。市区接待中心及看房班车建议：市区接待中心建议设置于皖西大道，解放路附近，距离项目约10公里。主干道，通达项目现场便利，客流量大，有利于宣传及客户来访。皖西大道距离项目10KM看房班车，依维柯一辆，核载16人，沿皖西大道行车，全程10KM，行车时间控制在15-20分钟以内。三、阶段计划10月11月12月1月2013年度营销推广总时间轴：推广启动更换广告主力店签约认筹开盘形象、蓄客期强销期蓄客期推广诉求点80万方花木城、东城第一高楼、未来产品及优惠产品及价值策企划线销售线招商线物料配合首批物料制作、首轮推广出街、售楼处包装、新闻发布会、市区接待中心包装、沙盘、宣传片制作、定价准备业务员上岗培训、客户接待、客户意向排摸、推盘确定、定价准备业态定位确定、区域租金市调完成、主力店接触、回报测算项目水杯手提袋、宣传册、海报、客户调查表楼书、户型折页等物料完成、二次推广出街、定价、认筹活动客户接待、巡展拓客、定价主力店意向签约、招商继续开展、回报制定项目水杯手提袋、宣传册、海报、楼书、户型折页次主力店招商、签约客户接待、巡展拓客销售、招商配合，SP活动执行第一阶段：形象、蓄客期（10月中旬-11月中旬）阶段目标：快速形象，全城告知，蓄客同步启动。阶段策略：大量广告出街，增加曝光率；依托1200亩花木城推出项目；制造舆论，引起关注，邀约参观战术要点：1、通过广告及新闻发布会及造势活动，借助舆论及传媒力量快速的将项目推出市场2、大量户外出街，诉求侧重依托花木城及本案调性，产品通过传媒阐述3、快速完成现场售楼处、市区接待中心、看房直通车、样板房等包装，建立现场体验感4、建立精准的客户意向调查机制，迅速排摸来访客户需求，以便下阶段进行产品推广5、通过城区派报及城区接待中心，扩大客户范围，增加来访量配合媒体：类型媒体推广时间方式户外高炮/看板全阶段硬广道旗全阶段硬广报纸皖西日报入市节点硬广、软文大别山晨报入市节点软文网络六安房地产交易网、六安新地产交易网等入市节点事件、软性推广电视六安电视台入市节点活动战略合作电台六安音乐交通广播入市节点事件窄众短信每周一波广告海报全阶段广告售楼处现场提升：作为房产类消费较高端的写字楼/公寓客户，他们本身处于事业的巅峰，享受着万人的尊崇，他们对消费体验最为敏感，最关注细节与服务，也最注重自身的心理感受。良好的体验环境与服务对于促进成交非常关键。客户体验至上！售楼处外部空间包装1、售楼处广场绿化带整理，增加绿化案名2、售楼处广场增加彩色灯柱，渲染现场气氛。3、精神堡垒更换：售楼处内部空间包装1、售楼处大门内设置接待前台，业务员轮流值班。2、售楼处正门大厅增加绿植花坛，减轻空旷感。4、形象墙两侧灯柱更换成小品装饰5、水吧台装饰小品及吧台椅6、售楼处内浅谈区玻璃墙增加沙质窗帘遮挡，装饰。8、办公区通道吊灯适量减少（建议一隔一设置），墙壁适量增加油画装饰；LOGO墙背面墙壁，增加油画装饰11、办公区前台形象墙：看房通道：大堂安全帽哨岗沿街商铺包装看房通道设置于售楼处西侧，起点设置安全帽哨岗，为客户发放安全帽，沿途为项目宣传围挡及红毯，转入写字楼精装大堂。（写字楼一楼商铺门面施工完成后进行示意包装，增加气氛）通道示意门头示意入市活动：财富·绽放花木城财富广场媒体发布会活动时间：10月20日（周日）活动客群：六安各大媒体活动内容：邀请东部新城管委会领导，结合新城规划，描绘区域未来蓝图。同时对项目产品进行解读，“六安财富人物”大型造势活动启动，进行媒体发布宣传。财富·起航六安财富人物榜中榜暨花木城售楼处公开活动时间：10月26日（周六）活动客群：圈层高端人物、意向客户、六安各大媒体活动内容：胡润“六安财富人物榜中榜”发榜仪式，同时植入直升机乘坐体验，鸟瞰六安，彰显六安财富人物地位和花木城财富广场调性，意向客户及媒体客户抽奖登机体验。主要目的富人圈内热议，全城影响，造势、宣传。第二阶段：蓄客期（11月中旬-12月中旬）阶段目标：解读产品，加宽蓄客渠道，主力店意向签约，完成认筹，开盘准备阶段策略：大力主推产品卖点，以产品引人，优惠（认筹优惠、投资回报）动人，招商“强心”战术要点：1、广告推广转向产品及认筹信息，充分释放产品卖点2、示意样板区呈现，通过现场准现房体验，增强客户购买心理3、渠道及渠道媒体全面展开