某县农产品批发交易市场建设项目可研报告

陕西新贸物流配送连锁XX农产品批发市场及物流配送中心建设相关项目陕西新贸物流配送连锁XX二○一一年三月陕西新贸物流配送连锁XX农产品批发市场及物流配送中心建设相关项目第一章总论相关项目单位名称：陕西新贸物流配送连锁XX企业发展历程：陕西新贸物流配送连锁XX于二OO六年三月，经陕西省工商行政管理管控局登记注册，注册资本2000万元人民币，由李林森等九人共同出资组建的流通型独立法人企业，其中李林森出资523.5万元，占注册资本的26.18%;朱安礼出资额219万元，占注册资本的10.095%;卫公俭出资额190万元，占注册资本的9.5%;王润强出资额190万元，占注册资本的9.5%;齐天良出资额190万元，占注册资本的9.5%;梁建华出资额190万元，占注册资本的9.5%;赵宗宪出资额190万元，占注册资本的9.5%;薛红刚出资额168.25万元，占注册资本的8.41%;张冠宇出资额139.25万元，占注册资本的6.96%。陕西新贸物流配送连锁XX位于扶风县城关镇南大街15号，现有职工480人，主要从事农产品加工、包装、销售、购销储存、代购冷藏、信息咨询服务相关项目、农产品配送、日用工业品、五金交电化工、文体用品、建筑装饰材料、家具、农资、农副产品经营业务。近年来公司充分发挥“万村千乡市场工程”实施企业职能优势，坚持以经营求发展，以扩张增实力，在激烈地市场竞争中，开拓进取，求实创新，先后兼并了扶风县商业大厦、百货大楼、华星商厦等商业网点。投资1300万元新建乡镇直营超市10个，投资2600万元发展村级直营店121个。改造发展农家店2292户，在扶风县城新区投资1500万元，新建二层钢结构新贸超市，营业面积达到7500m²。在扶风、凤翔、凤县、陈仓、渭滨5县区和西安市临潼、阎良、高陵、长安4县区发展连锁经营网络。先后在9县区投资500万元，新建配送中心7处，形成了以连锁经营为纽带的发展模式，有效改善了农村购物环境，解决了农民消费“不方便、不安全、不实惠”的现状，解决了农民卖难，买难的问题，受到了省、市、县各陕西省工商行政管理管控局授予公司“2008年度守合同合约重信用企业”。授予4户直营超市2007年度“诚信经营示范陕西省消费者协会授予2009年“诚信维权先进单位”。陕西省商务厅授于公司“2010年度拉动内需保障市场供应宝鸡市人民政府授予陕西新贸公司“2006年度创佳评差竞赛活动最佳单位”称号。“2007、2008、2009、2010年度商务工宝鸡市人民政府授予陕西新贸公司“2006-2007年度守合同宝鸡市总工会授于公司“职工创业明星”荣誉称号。扶风县委2008年6月授予陕西新贸公司“先进基层党组织”扶风县人民政府授予陕西新贸公司“2007、2008年度守合同合约重信用企业”荣誉称号。扶风县农村信用合作联社2008年将新贸公司评为AA级信用客户。扶风县农发行2010年将新贸公司评为A+级信用客户。根据具有资质的社会中介机构宝鸡金正有限责任会计师事务所财务审计资料显示，陕西新贸物流配送连锁XX2008年至2009年财务状况如下：2008年度(万元)2009年度(万元)2010年度(万元)资产总额固定资产流动资产负债总额所有者权益销售收入净利润资产负债率大学本科文化、经济师、陕西省扶风县人、现年45岁，1985年参加工作，一直工作在商业战线。曾在百货公司担任保管员、调度员、采购员、业务组长，2001年任公司副经理，2004年调任零售公司经理，2006年兼任新贸公司董事长。他有多年从事商业工作的经验，目光敏锐，思维超前，敢于开拓创新。调任零售公司经理以来，大刀阔斧地处理和解决企业以前存在的矛盾和问题，整合资源，盘活资产，增加收入，清理债务，创建新贸公司，投资建设直营超市，积极谋求企业发展，经营业绩蒸蒸日上，有决策管理管控和驾驭市场的能力，综合素质高，无不良信用记录。扶风县人民政府授予2007、2008、2009、2010年“十大优秀厂长(经理)”荣誉称号。宝鸡市人民政府授予2009年度宝鸡市“创业之星”荣誉称号。宝鸡市商务局授予2006、2007、2008、2009、2010年度商务工作先进个人荣誉称号。1.2相关项目建设合适的方案相关项目名称：陕西新贸物流配送综合交易中心建设性质：新建建设地址：扶风县城新区陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目建设，新征土地89亩(合59274m²),按照相关项目总体规划，建成分区明确、功能齐全、设施完善的大型物流中心。其中：一是建设钢结构金属保温层屋面交易大棚1920m²,砖混单式商铺4608m²,砖混结构农产品储存库、周转库660m²,100T地磅54m²及附属设备，砖混凝土结构农产品展销厅、接待中心、检验中心、信息咨询服务中心、公司办公室1100m²及附属设备，商务洽谈中心、餐饮服务中心1100m²及附属设备，职工宿舍、食堂、活动中心1080m²及附属设备，多功能停车场3000m²,垃圾转运站300m²;二是建设冷藏库、月台3020m²及附属设备，砖混结构农产品储存库1320m²,100T地磅54m²及附属设备，职工食堂、活动中心及配套设施460m²,职工办公室、机房及配套设施500m²,多功能停车场1320m²。农产品批发交易市场建成后，场地、摊位等经营设施采用租赁经营方式，业主按照市场划行归市要求摆放，大宗批发业务和期货业务实行统一过磅验收、统一结算、统一装卸发运，减少中转环节，加快农产品周转。外地客商采购农产品由市场统一办理质量检验检疫手续，确保吃、住、行服务周到、方便安全。物流配送中心按照连锁经营网点需要和社会商业零售经营需要，由中心客户部统一管理管控，储运部组织货源，实行统一采购，统一配送结算。正常运转情况下，日均交易总额达到200万元，年交易(销售)额2亿元以上。①技术环节陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》主要技术环节为农产品质量安全检测和预冷储藏。质量检测技术由扶风县农产品质量安全检验检测站提供技术支持，该站是扶风县人民政府编制设立的专业化农产品质量安全检验检测职能机构，负责扶风县农产品质量安全、市场准入和农业标准化生产的技术监管，在农产品质量安全评价、农业行政执法、农产品市场监管和农产品贸易等方面担负着重要的技术支撑职责。相关项目实施后，一是该站可承担市场农产品自测自检技术队伍培训，二是可承担大中型农产品生产供应基地高深难度综合检测检验协作业务。为推动扶风农产品“绿色生冷藏技术采用国内流行的氨式机械库预冷储藏技术，主要设备选择大连二冷成套设备和技术。②相关项目主要设备检测设备：主要有气相色谱仪1台，原子吸收分光光度仪1台，原子荧光分光光度计1台，紫外可见分光光度计1台，全自动加压溶剂萃取仪1台，肉类水份速测仪2台(套),农药残留快速检测仪3台(套)及电子天平、烘箱、冰箱、试管、器皿、数据微机、档案资料柜等配套设施。冷藏设备：主要有6AW——100制冷空气压缩机2台，冷风机10套，YF——80油分离器1台，罐式储氨器1台，WN——90卧式冷凝器1台，2D2——W1.5桶泵机组1套。③相关项目主体建筑物交易中心主要建设钢结构金属保温层屋面交易大棚1920m²,砖混单式商铺4608m²,砖混结构农产品储存库、周转库660m²,100T地磅54m²及附属设备，砖混凝土结构农产品展销厅、接待中心、检验中心、信息咨询服务中心、公司办公室1100m²及附属设备，商务洽谈中心、餐饮服务中心1100m²及附属设备，职工宿舍、食堂、活动中心1080m²及附属设备，多功能停车场3000m²,垃圾转运站300m²;二是配送中心主要建设冷藏库、月台3020m²及附属设备，砖混结构农产品储存库1320m²,100T地磅54m²及附属设备，职工食堂、活动中心及配套设施460m²,职工办公室、机房及配套设施500m²,多功能停车场1320m²。建设期限：陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目相关计划实施进度周期为两年 (2011年4月-2013年4月)。工程分两期完成，一期工程为农副产品交易市场建设(从2011年4月——2012年4月),建设期为一年。二期工程为物流配送中心建设，从2012年4月——2013年4月完成。1.3投资结构及资金来源投资结构：《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目投资总额估算为7008万元，其中固定资产投资6582万元，流动资金49万元，建设期利息377万元。国家财政补助资金733万元。企业自筹2475万元。1.4相关项目效益《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目实施后，一是畅通了农产品产地流通渠道，为农副产品进入市场提供了服务平台，提高了农民组织化程度，便于千家万户分散生产与千变万化的市场有效对接。二是以市场为载体，扩大了农产品产销两地之间相互流通，调剂了市场余缺，活跃了城市经济。三是以交易市场为依托，扩大农产品流通规模，缓解农民“卖难”矛盾，促进农村经济发展方式转变，带动农村产业发展，提高农副产品产销效益，平均每年可帮助农民增收近1亿元。四是物流配送中心建设，整合了当地日用消费品营销网络，改善了传统经营业态，优化了城乡群众消费环境，有利于推进社会主通过《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目实施，企业利用资产开发和服务业经营，年平均可获得各种收益1486.71万元，上缴国家税金及附加86.71万元，企业年均利润可达721.71万元。一是增加了地方财政收入。二是增强了企业经营实力和发展后劲。三是通过创新发展拓展了经营门路，丰《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目投运后，按照“公司+基地+农户”的产业化经营模式，强化了与农民利益联结机制。围绕市场需求，引导农民大力发展绿色无公害农产品生产，提高了农产品整体质量安全水平，杜绝了生产环节农残污染，有利于生态环境保护。二是市场交易坚持以制度为保障，强化市场准入监管，维护了消费者食用安全，有利于和谐社会建设。三是以交易市场为支撑，加强了农产品集散地规范化运作和管理管控，杜绝了沿街摆摊，马路市场的脏乱差现象，维护了城镇市容形象，净化了市场环境。1.5可行性研究报告编制依据陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》可研报告编制依据是：2、陕西省关于促进县域经济发展的决定；4、中国人民银行关于贷款资金管理管控办法；5、按照《建设相关项目经济评价方法与参数》(第三版),通过市场数据采集、整理、分析及建设单位提供的信息资料进1.6综合评价陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目的实施，能够围绕当地产业资源优势，遵循中央一号文件关于健全农产品市场体系的要求，把发展农产品大市场大流通作为着力点，坚持以统筹城乡经济社会发展一体化新格局为目标，以新的经营理念和经营方式，构建新型农产品购销市场网络，以规模化经营扩大农产品流通，带动农村产业发展，有利于现代农业和社会主义新农村建设，有利于加快农民增收致富奔小康步伐。相关项目建设符合国家产业政策，符合地方政府经济发展规划和广大城乡居民生活消费需求，相关项目建设是必要的。《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目选址位于扶风县核心城镇县城新区，紧靠104省道和汤(峪)—法(门寺)二级公路，交通便利，物流顺畅，客流密集，市场贸易必然旺盛。相关项目经营合适的方案在组织流通过程中，注重发展冷链物流和农超对接模式，把开发普通市场与开发高端消费市场相结合，把订单农业与招商引客相结合，把就地批发与预约期货相结合，把组织农产品流通与日用工业品物流配送相结合，总体合适的方案设计切实可行，技术路线明晰，相关项目管理管控措施得力，相关项目前景广阔，具有较强的可操作性。财务分析表明：相关项目投资预算充分，资金筹措合适的方案合理，效益评价方法可靠，不确定因素分析，相关项目具有较强的抗风险能力，财务效益和经济效益分析可行。《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目示范的产品属关中农业大县生产的优质农产品，由于当地土壤肥沃、水利条件优越、农业科技发达、农产品具有品质优、商品率高、生产成本低、增值空间大、市场竞争力强的特点，相关项目具有总之，陕西新贸物流配送连锁XX拟建的《物流配送结合交易中心建设相关项目》选题准确，建设依据充分，拟建地点条件良好，相关项目建设合适的方案合理，能够有效推进产地现代农业建设，保护农民生产积极性，扩大区域物流规模，改善农村消费环境，促进县域经济发展。相关项目合适的内容匹配合理，推广技术先进，相关项目的实施，必将取得显著的社会效益、生态效益和理想的经济效益，建议给予立项支持，促进相关项目早建设、早投运、早受益。第二章背景及必要性进入新世纪以来，我国农业和农村工作在中央一系列惠农强农政策指导支持下，取得了世界瞩目的成就。当前，我国农业的开放度不断提高，城乡经济的关联度显著增强，气候变化对农业生产的影响日益加大，农业农村发展的有利条件和积极因素在积累增多，各种传统和非传统的挑战也在叠加凸现。复杂多变的发展环境使促进农业生产上台阶的制约越来越多，保持农民收入较快增长的难度越来越大，转变农业发展方式的要求越来越高，破除城乡二元结构的任务越来越重。面对新形势带来的新机遇和新挑战，党中央、国务院把健全农产品市场体系支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地，发展农产品大市场大流通和加快“万村千乡市场工程”建设列入加大统筹城乡发展力度，进一部夯实农业农村发展基础的重要合适的内容。扶风是传统农业大县，近年来县委县政府以科学发展观为指导，结合当地农业生产新特点、新优势，借助毗邻杨凌高新农业技术示范区得天独厚的地理条件和辐射能力，加快产业结构调整，提出了发展高效、优质农业的新思路，采取目标规划、示范模式、投入主体、科技支撑、组织领导五到位措施，大力发展以粮食为中心的综合生产。截止2010年底，全县粮食种植面积40万亩，辣椒蔬菜面积12万亩，果业种植面积15万亩。产业的发展，产量的增浮，品质的提升，使农民收入较前大幅增加，生产积极性进一步增强。扶风县被列为国家商品粮生产基地县，全国优质苹果标准化生产县，百万头生猪养殖县，秦川牛养殖、保种基地和国家级旅游强县。由于千家万户的分散生产难以适应千变万化的市场，农产品“卖难”问题依然是困扰“三农”发展的主要因素。为此，陕西新贸物流配送连锁XX紧贴本县农产品资源充裕、专业批发市场薄弱的实际，紧抓县城新区开发建设的黄金机遇，紧密结合公司自身经营实力强大，管理管控人才齐备，经营门路齐全，经营网络健全，业务辐射面广的优势，提出了《陕西新贸物流配送综合交易中心》合适的方案，为当地农产品流通提供理想的交易场所，对于搭建产销之间桥梁，建设新农村现代流通网络，繁荣农村市场，满足群众消费，活跃农村经济，拉动产业发展，保障农民增收具有现实作用和长远意义。2.2相关项目建设的必要性受长期以来传统观念影响，农民应对市场的能力较弱，农产品产业链条短，增产不增收的现象十分普遍。为了提升优势农产品发展能力和产业化经营水平，县委县政府在注重培育发展农产品营销龙头企业的同时，把农产品批发交易市场建设列保障农村优势产业健康发展。《陕西新贸物流配送综合交易中心》建设相关项目的实施，一是营造新的农产品流通环境，组织农民共闯市场，将率先突破当地农产品“卖难”瓶颈。二是用统筹城乡发展的新理念，走出坐地经营的圈子，与大中城市建立农超对接、扩大冷藏运输、拉长产业链条，有利于农产品增值大市场催生大流通，大流通促进大发展。这是市场经济条件下人们的共同认识。随着“一村一品”为特色的现代农业建设步伐不断加快，农民呼唤政府创建具有空前规模的交易平台。陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目的实施顺应了群众和政府的心愿，盘活了农产品市场化的格局。为当地和周边地区生产者、经营者、农民经纪人和省内外客商提供了用武之地，有利于农业大县农产品资源优势转化为商品优势。是健全农业社会化服务体系，促进现扶风县总人口43万，其中农业人口38万，农业的丰欠直接影响到农民收入水平和全县经济社会的和谐发展。陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目实施既能沟通产销双方经济交流的渠道，减少中间环节，使农民获得增产增收的实际效果，又扩大了区域农产品交流的品种和范围，为农村剩余劳动力提供新的就业岗位，对于调动农民生产经营积极性，稳定社会秩序，促进县域经济又好又快发展，具有十分重要的现实意义。第三章建设条件陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》建设地址选择在扶风县政治经济文化活动中心的县城新区，东距西安市110km,西距宝鸡市95km,北距法门寺旅游景区5km,南距杨凌农科城20km,相关项目区地势平坦，土壤肥沃，是粮食和经济作物高产区，土地类型为湿陷型黄土，属国有统征城市建设用地，该相关项目占地面积为59274m²(折89亩)能够满足相关项目用地需要。扶风县地处陕西省关中平原西北部，地势北高南低，北部为低山丘陵区，中部为黄土台塬区，系周原遗址中心地带，南部为渭河冲积区。全县海拔高度550—1579米。位于北纬34°12'——34°37′,东经107°45′——108°5′,属暖温带湿润大陆型气候，平均气温12.4℃,日照2134.3小时，降雨量591.8mm,无霜期208天，土壤主要由黄土母质发育而成，土层压力大，有机质含量高，适宜多种作物生长。扶风县辖9镇2乡169个行政村，耕地57万亩，人口43万，其中农业人口38万，属农业大县，随着产业结构的调整，全县基本形成了优质粮、秦川牛、生猪、果品、辣椒、蔬菜、养殖为主的农业支柱产业。2009年全县国民生产总值51亿元，地方财政收入7808万元，农民人均收入4300元，扶风的农村城镇化进度不断加快，农业产业化水平正在快速提升。(1)本行业发展现状：扶风县城镇带群发展受财力影响，建设相对滞后，农产品交易大多依靠古老的集贸市场方式，一是场地条件简陋，卫生状况较差，监管服务缺失，难以形成健全的体系。二是客商少，批量小，难以形成规模。三是仓储周转设施不足，大宗农产品无法上市交易。四是信息传播滞后，农民生产的农产品处于“闺中待嫁”境地。近年来在较大城镇建立的贸易市场，由于专业化程度低，农产品交易所占比重偏低，交易规模小，难以满足农村产业发展需要。(2)关联产业发展现状。本相关项目的源头产业是农业，其次是电力，交通运输业和通讯业。现分述如下：农业：扶风县农业的优势产品有粮食、果品、西瓜、生猪、秦川牛、蛋鸡等。小麦年产量为20万吨，玉米年产10万吨，果品年产20万吨，鲜辣椒4万吨，肉类5万吨，鲜蛋肉鸡3万吨，蔬菜5万吨，年国民生产总值51亿元。周边的岐山、眉县、乾县、武功、麟游等县区农业经济发达，部分农产品将进入扶风市场交易，销往全国各地。电力：县境内建有各种类型变供电站，电力容量充足，电网城乡覆盖率100%,相关项目区紧邻新区变电所，用电十分方便交通：陇海铁路、西宝高速、104省道，关中旅游环线横穿东西，法汤、法乾公路纵贯南北，县境内乡村公路全线贯通，全部实现硬化，交通四通八达，省际、县际客运和通村客运安全正点，运力充足，货运能力发达，农运事业发展迅猛，这些都是为相关项目实施提供了优越的条件。3.2相关项目建设条件优劣势分析3.2.1本相关项目建设的优势条件一是政策环境优越。陕西省商务厅把该相关项目建设列入全省“双百市场工程”重点相关项目之一，表示给予大力支持，宝鸡市政府将该相关项目列入率先发展的八大民生相关项目之一，扶风县人民政府把该相关项目列入产业振兴规划，并在相关项目用地方面给予优惠倾斜，县城新区建设委员会把相关项目建设作为提升城市功能的重点相关项目列入年度考核合适的内容，督促相关项目尽早实施，这些都为相关项目建设营造了良好的政策环境。二是资源优势明显，以相关项目区为核心，南至秦岭北麓，北至乔山脚下，是关中平原优质农业经济带，粮油果菜和土特产种植规模不断扩大，产量节节攀升，设施农业比例不断增长，农业发展方式快速转变，农产品商品化规模的扩张，为相关项目实施提供了资源保障。三是技术协作力量雄厚，相关项目建成后，除建立农产品质量自检系统外，在生产营销环节，相关项目单位与县农产品质量检验站、县技术监重点解决农产品源头质量安全监管，确保相关项目顺利实施。四是相关项目市场前景广阔。根据我国农村家庭承包联产责任制体制现状，当前和今后相当历史时期内，农产品批发交易市场将是拉动流通的重要载体和主要形式。该相关项目具有预冷储藏、营销监管，服务功能齐全，方式灵活多样的群体优势，引入现代企业制度管理管控和科学运作，能够充分发掘相关项目的内在潜力，保持相关项目强大的生命力和可持续发展能力。3.2.2主要障碍因素及解决合适的方案陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》存在的主要障碍因素是资金短缺和实践经验不足。相关项目建设单位针对实际情况，将采取下列合适的方案加以解决：一是采取企业自筹、申请银行贷款、争取国家及各级财政补助与社会力量相结合的方式，解决资金投入不足问题；二是经常性的选派高级管理管控人员和技术人员外出考察学习，不断吸取同类企业的先进经验和作法，进一步提高本市场和基地运营管理管控水平；三是通过实践尽快建立健全各项管理管规范化的管理管控程序之中。农产品泛指食用农产品，它是维系人类生命运动的基本物质原料，没有食品，人类的新陈代谢就会失去平衡。我国地大物博，人品众多，由于各地自然条件差异，生产的农产品品种不同，各具特色，同时也形成了区域性生活习惯不同，可谓“一国内市场物资交流顺畅，随着人类关注亚健康，崇尚天然绿色食品，注重营养保健意识不断增强，生活质量和饮食结构发生巨大变化。农产品流通已经摆脱了地域限制，走向全国，走出国门，进入国际市场。农产品价格稳中有升，上涨趋势明显，这种趋势将持续较长时间。我国连续六年丰产丰收，以粮食为重点的农产品供求矛盾缓解，特资的极大丰富孕育了专业市场，随着城乡一体化和农产品规模化的发展，批发交易市场布局重心趋向产地转移，实现了就地生产，就地收购，就地储存加工，就地批发销售，减少了中间环节，降低了周转费用和商业成本，物流配送中心以城区为龙头，乡镇为骨干，农村为基础，发展建设新型流通业态，采用现代流通方式，解决了广大农民消费不安全、不方便、不实惠的根本问题，赢得了群众的信任和政府支持，具有良好的发展前景，陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目实施符合产地批发交易市场建设方向，能够满足扶风及周边地区农产品流通规模拉大的需要，使当地生产的粮、油、肉、禽、蛋、瓜、果、菜、辣及土特产提高扶风农产品的市场知名度，使日用工业品走向农村，走向边远地区，方便千家万户，提高了企业知名度。4.1.2相关项目产品的市场竞争优势分析市场的竞争是产品的竞争，产品的竞争是质量的竞争。陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目产品的市场竞争优势一是市场设施先进，农产品检验、过磅结算、储藏预冷设备精良，敢于向客商承诺：计量物价信得过，产品质量信得过。二是依托扶风县“国家命名的优质商品粮基地”,九万亩绿色食品苹果认证基地、产品驰名品牌和无公害农产品基地产品，招商引资拓展销售市场，扩大市场覆盖面。三是依托当地得天独厚的自然资源条件，挖掘农产使客商买的放心，买的舒心。四是通过市场工作人员热情的工作态度和优质的售后服务，与客商保持长期固定的业务往来，加大销售力度，扩大市场份额。五是继续利用杨凌农科城科技开发新产品，创建新品牌，提高相关项目竞争力。六是采用连锁配送经营方便，从源头上杜绝了假冒伪劣商品流向农村的途径，以陕西新贸物流的企业信誉增强了与消费者的亲和力。4.2营销策略、合适的方案、模式营销策略：坚持以市场为导向，以服务客户为中心，以联结基地农户为切入点，以预冷预藏为补充，以中介和配送为手段，突出宣传促销，拓宽销售渠道，强化监管措施，优化营销环境，活化市场经营机制，兼顾产销利益，扩大市场规模，提营销模式：按照批发交易市场+基地+农户+客商的产业化经营模式，整合社会资源，内联生产(储藏)大户，外联经营大户，搭建产销桥梁，促进农产品流通。按照配送中心+连锁直营店+农家店模式上联生产厂家，下联经营户，以现代流通方式促进工业品下乡进村。营销合适的方案：(1)发挥市场设施的优势，全方位多层展销厅、门面房、个体销售摊位采取设施租赁方式，按照位置规模计算收费。(3)现场批发交易采取按交易额收取一定比例交易费。(4)过磅停车实行有偿服务。(5)卫生费按日收取。(6)装卸、加工、分检收取劳务费。(7)预冷预藏按照时间段位确定收费标准。(8)超市连锁配送按货物结算价+运输成本收费。(9)期货实行预约金+中介费办法。(10)商务酒店和商品经营实行统一管理管控，独立核算，分区经营。(11)发挥农产品健全市场运行管理管控机制，确保相关项目正常运转。(13)运用政府引导和经营管理管控相结合，对连锁门店经营与效益挂钩考核，奖惩并举，职责明确，增强员工事业心和责任心，提升物流中心经营活力。4.3市场风险分析《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目属公益性经营相关项目，企业在组织农产品交易过程中通过自身纽带桥梁作用聚合人气，通过硬件设施和职能服务追求投资效益，科学管理管控和规范运作是保证相关项目成功实施的关键。因此资源供应和客户质量都会带来一定的风险。企业应将经营信誉和产品质量管理管控作为监管的重点。通过农业技术服务，引导农民科学作务，确保农产品质量安全。通过农产品分级、分类作价和定期质量抽查，确保货真价实。通过创名牌扩大宣传，扩大市场吸引客商。通过严格的质量追溯和周到的售后服务，赢得客商的无限信任，扬长避短，全力应对，降低市场风险。第五章建设合适的方案5.1产品合适的方案和建设规模产品合适的方案：国家和省级认定(证)的绿色无公害基地生产的农产品进入市场检验合格的农产品，获得国家原产地域保护范围的农产品，引进新技术开发的新产品，列入《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目订单农业基地生产的农产品，经权威机构验证标志的外地生产的农产品，获得名特优品牌荣誉的农产品，其它符合质量安全的农产品。建设规模：根据陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目实施后最大设计人流物流规模，本着安全、合理、便捷、适用、效益原则确一是建设钢结构金属保温层屋面交易大棚1920m²,砖混单式商铺4608m²,砖混结构农产品储存库、周转库660m²,100T地磅54m²及附属设备，砖混凝土结构农产品展销厅、接待中心、检验中心、信息咨询服务中心、公司办公室1100m²及附属设备，商务洽谈中心、餐饮服务中心1100m²及附属设备，职工宿舍、食堂、活动中心1080m²及附属设备，多功能停车场3000m²,垃圾转运站300m²;二是建设冷藏库、月台3020m²及附属设备，砖混结构农产品储存库1320m²,100T地磅54m²及附属设备，职工食堂、活动中心及配套设施460m²,职工办公室、机房及配套设施500m²,多功能停车场1320m²。5.2建设规划和布局按照整体规划布局，陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目平面布置按功能分为农产品交易区、冷藏储运区、商务洽谈及信息服务区，日用工业品物流配送区、生活服务区、停车场和垃圾转运站。农产品交易区按照品种大类细化布局，设置批发交易和零售两大板块，分为粮食类、果蔬类、肉禽蛋类、水产类、干杂类和饮食类等整个交易市场建筑物布置排列为四周沿围墙建成二层单间式门面房，中间建成交易大厅和周转仓库，围绕交易厅棚修筑环形机动车道，大棚区两端为交易市场，交易市场方位座南朝北，北门为主门，面向县城新区主街道为人流主通道，南门直通104省道，西门与南大街相连接，东门直通乡村公路干线，分别承担来自各方的物流车辆出入，能够有效避免交易过程中交通拥堵现象。整体设计布局紧凑、分区明确、视野开阔安全方便、能够保证人流物流畅通无阻。5.3建设标准《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目建设遵循高标准规划，高质量建设，高效率管理管控的原则，建筑规划设计和平面布置符合城镇总体规划要求和生态要求，并突出行业风格和企业特征。土建工程、安装工程按照建设部颁发的现行建筑预算标准和商品生产设计标准执行，冷藏设备采用国内先进技术设备，以一流的硬件设施，打造一流的产地农产品批发5.4工艺技术合适的方案5.4.1工艺(技术)路线及流程图统一过磅结算代贮农产品进场进入销地5.4.2工艺(技术)流程说明农产品是消费者食用品的基本原料来源，必须以质量安全为前提，按照《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目工历行抽查检测检验程序后，方可入市交易，凡成交的大宗农产品，由市场管理管控部的工作人员监管计量，确保产销双方买卖公平，并按双方协议价格，进入市场结算中心，按程序办理货款结算清单，收取双方一定的费用，款项根据双方自愿，可以现场现款结算，也可以代办银行汇兑手续，然后交接货物直接交送或倒车装卸，尽量做到一称清三家，避免重复费用和加大损耗，鲜活农产品优先办理各项手续，代贮农产品进入市场预冷储藏作业区，按照程序和工艺线路运作。冷藏农产品库内温度，按不同类型产品不同要求，分类区存放，一是防止串味污染；二是防止撞伤损失或高温腐烂，确保达到预期冷藏效果。冷藏工艺流程为入库预冷收货入库预冷出库分选包装出库5.5设备合适的方案按照技术先进，质量稳定，效果良好，经济合理的原则，尽量采用国内设备，以节约投资，降低相关项目成本。(1)质检设备型号(万元)1检测检验设备台(套)气相色谱仪1台原子吸收分光光度计岛津1台原子莹光分光光度计1台紫外可见分光光度计1台1台电子天平3台酸度计2台肉类水分速测仪2台1农药残留快速检测仪3套烘箱1台冰箱1台标准品(器皿试管)1套2数据处理电脑2台复式打印机复印机1台21台扫描仪1台1资料柜、档案柜、药品柜5台化验室空调1台(2)冷库设备型号(万元)2制冷设备2组卧式冷凝机1台1台油分离器1台1台1套冷却塔1个个冷库门个手移门个φ38-φ57等电控柜2个阀门及配套空气幕1个其他配套设备角钢货架变压器及配变架1台(3)办公设备及酒店服务设备型号(万元)3办公设备1套4酒店服务床个桌椅套空调设备1套自检自测设备由技术监管部门推荐审核，建设单位统一采购，冷藏设备根据技术协作单位专家教授提议，建设单位组织人员考察，拟定采用大连二冷生产的全套设备。5.6建设合适的方案5.6.1建筑物(主体工程)①展销厅：单层砖混凝结构建筑，中间砖混结构隔离墙，厅内为十字形通道，室外为环型通道，台沿下为5米宽度机动车道。展销厅独立工程建筑面积1100m²。②交易大棚：单层轻钢结构建筑，弓形彩色塑料瓦屋面，混凝土地面，四周全方位开放，内设摊位式交易台，独立平面尺寸根据总体平面布置空间分别确定，要求对应排列，整齐美观，建筑面积为1920m²。预应力楼板屋面，敷设保温层和防水石棉瓦，室内排列为中间4米宽度走廊，两侧为库体，金属密封门，平面尺寸为30米×50米，库前接建30米×8米月台，供冷藏入库农产品装卸之用，库后接建制冷机房和工作室；④单面式商铺：为两层砖混结构，7米跨度，室内占5米，阳台占2米，根据布局设单间或双间式，主要供商户作为门面房使用，沿库房围墙空间建设。⑤商务洽谈、服务中心：为多层砖混结构，砼柱基，条形基础，楼板屋面全部贴瓷，内部精细装修，建筑面积为1100m²。⑥物流配送中心：一期工程主要包括冷库，其结构为轻钢结构；采用轻型钢结构，单层。冷库库体部分采用库板，其它车间为370厚多孔砖墙，砼地面，聚氨酯泡沫塑料板保温，高分子卷材防水层，库门为库体专及门，压型钢板屋面板，保温隔气地面。制冷机房36平方米，砖混结构。冷库及公用配套工程合适的方案是，水源主要依靠本公司现有机井解决，重点考虑库室内外消防用水和冲洗用水，水质符合生活用水标准，排污量不回水管回水管供水管大，夫环境污染。冷却循环系统为，冷却循环水量330M³/H,采用横流式玻璃钢冷却塔冷却。建200M/H冷却水塔一座。冲霜系统为，冲霜为循环用水系统，与冷却循环系统共用同一循环水池。消防系统及应急设备为，该库耐火等级均为二级，火灾危险性属丙类。室外消防用水量25L/S,室内消防用水量10L/S,火灾延续时间3小时。库区泵房内设专用消防泵，并设有专用消防蓄水池。厂内供水设为环状，设置室内、外消火栓及灭火器材。5.6.2辅助工程及其它工程门卫室，按照东西南北四门各设门卫值班室一座，平面设计为6米×5米，配电室面积102平方米。表5—1土建工程明细表建设性质(新建)(元/M²)(万元)1砖混多功能展销厅及服务中心砖混单式商铺钢瓦交易大棚冷藏库仓库月台棚3机房围墙周转货场、停车厂总图消防设施绿化职工宿舍、食堂职工办公室、机房商品周转仓库为砖混结构单层建筑，每栋规划为10间，面积330平方米。以上土建工程见表5—1。5.7节能减排措施整体建筑物设计要求通气性良好，建筑物高度错落有致。一是利于人员密集的环境中便于改善空气流通；二是采光性强，减少照明设施，节约电力能源。冷藏库设备采用节能型设备，冷却用水修筑沉淀池，采取循环水方式节约水源。相关项目区规划内绿化采取植树种草方式，绿化面积不低于20%,加之外围农田调节，环境质量保持良好，符合低碳要求。5.8实施进度安排陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目建设工期确定为2年，即从2011年第二季度至2013年第二季度，具体进度见工程进度表。序号相关项目序号年份季度123施工图设计4案签约5678工程建设√√9√√第六章环境影响评价陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目主要污染物是：废水：主要为生活污水废渣：主要来源于农产品交易过程中少量破损变质物和生噪音：主要来源于制冷机房，货运车辆集中区及交易旺季人员密度大产生的共鸣音和喧哗声。6.2环境保护与治理措施①、废水处理：本相关项目生活生产污水极少，经相关项目区排水管网汇集后排至市政污水管道。机房安装双层玻璃和消音设施，降低噪音传导，交易大棚采取建筑物墙壁和顶部安装吸音装饰材料，货运汽车噪音采取设置专用停车场，建立多点计量站，分流计重车辆，限制行驶，现场增加零货配装电瓶搬运车和人力搬运装卸相结合等措施，减少车辆启动排放污染。6.3评价与审批陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目经扶风县环保局，组织人员现场勘察详细评估后，根据环保要求，签发了环境影响评价申请审核表，表明相关项目实施符合环保规定要求，同意实施。第七章相关项目组织与管理管控7.1组织机构与职能划分陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目是扶风地区农产品进城，工业品下乡的双向流通相关项目，是一项集购销、储存、预冷、配送、中介服务为一体的综合性系统工程，不但需要高素质的管理管控人才，而且需要科学设置、强有力的组织机构，对相关项目实施严格管理管控，才能确保相关项目目标的顺利实现，相关项目的组织形式为公司化管理管控董事长董事长总经理综合管理管控科财务后勤科工业品配送中心农产品批发中心副总经理副总经理结算中心质量管理基地管理配送部采购部模式，实行董事长领导下的总经理负责制，按照现代企业管理管控要求，职能科室建立岗位责任制，在总经理领导下，保持企业科学高效运作，以积极向上的精神状态，塑造企业社会形象，谋求企业经济效益，具体机构设置图见上图。《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目建设和运行分为两大部分，由一名副总经理负责分管农产品批发交易中心。一名副总经理负责分管工业品物流配送中心。为了保证相关项目建设顺利实施，成立相关项目筹建领导小组：组长：王天勋(扶风县人民政府副县长)副组长：张建国(扶风县工业商务和信息化局局长)李林森(陕西新贸物流公司董事长，法人代表)7.2劳动定员《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目竣工投运后，本着高效精干原则，确定本相关项目总定员为98人，各部门人总经理：1人副总经理：2人综合管理管控科：8人，其中科长1人，科员7人财务后勤科：6人，其中科长1人，科员5人保卫科：7人，其中科长1人，科员6人农产品批发中心：17人，其中主任1人，副主任1人，管理管控人员12人，技术人员3人。工业品物流配送中心：22人，其中主任1人，副主任1人，管理管控人员20人。商务酒店：35人，其中经理1人，副经理1名，管理管控人员服务人员33人。7.3经营管理管控措施①工程管理管控：抽调专门人员，组成工程建设管理管控班子，在相关项目领导小组统一部署决策下，做好相关项目前期准备工作和相关项目建设策划监管，包括工程公开招标，现场质量管理管控监督，相关项目资金筹措，相关项目进度检查汇总，相关项目设备考察及日常事务处理。②营销管理管控：在总经理统一策划下，两名分管副经理按照岗位责任制考核办法和科室职能负责落实工作任务和经济指标，包括信息收集发布，市场调研分析，商品采购贮存，客户业务联系，经营网络建设，物流配送，中介服务，合同合约③财务管理管控：相关项目建设期设立专门帐户核算，资金实行专款专用，相关项目运行后，根据预期目标，制订财务严格管理管控现金收付，及时向领导班子反馈财务指标执行情况，提出完善财务管理管控的措施建议，确保财务核算真实准确，取得理想的经济效益。7.4技术培训①基地生产技术培训：由农产品批发交易中心负责组织有关农业技术人员，按照绿色无公害生产技术，分类指导和田间培训相结合，技术讲座和现场示范相结合。使农产品生产者牢固树立农产品质量安全意识，掌握科学作务方法，提升基地农产品优质高产水平。②冷藏技术培训：聘请冷藏技术专家对上岗人员进行冷藏基本理论知识培训，由设备生产厂家技术专家负责对设备安装、运行、维护、保养进行上岗前系统技术操作培训，保证上岗人员能够独立操作，培训考核合格后进入工作岗位。③管理管控培训：工业品营销，商品储藏，商品性能特点等管理管控由物流配送中心组织业务专家集中进行系统培训，确保在新型经营业态环境下，营销人员业务技术水平适应顾客要求，满足工作需要；洽谈、餐饮服务管理管控培训由酒店服务中心集中进行系统培训，确保各项管理管控、服务到位.7.5劳动安全、卫生与消防①劳动安全：陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目所从事的商品经营不属于易燃易爆和有毒产品，对人体无害，营运过程中，主要危险源是操作安全和防止意外事故安全，解决的主要途径，一是加强员工劳动安全常识教育，树立安全生产意识；二是严不得超高超标存放商品；三是装卸搬运商品要轻拿轻放，稳妥操作，防止意外事故；四是按照国家行业规定，发放必备的劳动保护用品，维护员工身体绝对安全；五是制冷机房等设备传动部位配置安全装置，关闭和启动电力电源要有多人监护；六是有安全隐患和不安全因素的部位悬挂警示牌，防止事故发生。②卫生：凡从事食品经营人员，必须进行健康检查，持证上岗；凡从事食品经营的门店，必须办理卫生许可证，合法经营，确保食品卫生安全。交易场所设立污物垃圾回收箱，保持地面环境卫生，营业场所定期消毒，肉食熟食业经营场地坚持每日冲洗。配备卫生保洁员队伍，垃圾中转站实行封闭式管理管控，集中③消防：交易和营业现场按规定设消防栓，配套消防水龙带，门店、仓库配备灭火器，加强对公共场所消防安全宣传教育和消防器材专人管理管控，配电室配备干粉式灭火器，健全消防安全机构和义务消防员队伍，发现火警隐患，召之即来，及时排除，确保消防安全。第八章投资估算与资金来源陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目投资依据是，国家发改委、建设部《建设相关项目经济评价方法》和《建设相关项目经济评价参数》;设备厂家的近期报价资料；陕西省建筑、安装定额资料；相关项目建设总体规划资料；会计制度。其它费用按照陕西省建设工程费用定额有关规定计算8.2投资估算经估算，《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目总投资为7008万元。其中：建设投资6582万元，建设期利息377万元，流动资金49万元。8.2.1.1建设投资陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目建设投资为7008万元，其中工程费用2865万元，其它费用3220万元，预备费用497万元，详见投资估算表。总投资概算评估表科目金额(万元)1.建设期投资1.1工程费用1.2无形资产1.3预备费1.4其他费用2.建设期流动资金3.建设期利息总计8.2.1.2流动资金《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目经营收入大部分为交易、租赁、服务性收入，公司流动资金投入主要用于酒店经估算需流动资金49万元。8.2.1.3其它按照《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目建设进展和资金筹措情况，本相关项目建设期利息估算为377万元。8.3资金来源《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目申请地方财政配套资金733万元，县政府已将该相关项目划为2010年重点相关项目督办，同意按国家规定给予资金配套支持。陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》建设单位自筹资金2475万元，主要为企业近年来公共积累和年度未分红利润。完全具有如数按相关计划自筹的能《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目申请银行贷款3800万元，其中固定资产投资贷款3800万元。8.4资金使用和管理管控本相关项目的地方财政配套资金属于无偿使用，全部投入8.4.2银行贷款使用管理管控及还款相关计划《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目申请中国农业发展银行固定资金贷款3800万元，主要用于相关项目主体工程建设和设备仪器等固定资产购置，贷款的使用管理管控将严格按照银行中长期贷款管理管控办法，健全贷款手续，强化资金使用范围，设立专账，按实际需要量使用资金，坚持专款专用，接受银行部门监督检查，确保资金使用效果。贷款利息根据银行规定按季度清理，贷款归还根据银行信贷期限分期逐年归还，还款来源主要用相关项目投产后的利润和提取的折旧基金解决。按照相关项目预期效益，八年内能够全额归还银行贷陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目建设单位自筹资金2475万元，主要用于相关项目征地费用。公司承诺，自筹资金将按相关项目所需配套并产生良好的经济效益。第九章财务评价财务评价依据国家部委颁布的《建设相关项目经济评价方法和参数》所规定的原则与方法进行。收入来源：根据相关项目设计的产品合适的方案及生产能力，预测出正常年份的产量及可能的价格变动趋势，从而计算出正常年份的销售收入。成本支出：根据各相关项目的固定资产折旧、摊销费用、经营成本支出等，分别计算出每个相关项目的生产成本及整个公司的总成本费用。根据销售收入与总成本费用，计算出交易中心的利税总额。考虑到将来市场发展趋势，该相关项目的投入、产出物之间的相对价格变化不会太大，且通货膨胀同时影响到投入和产出两个方面，故财务评价所采用的投入、产出物价格皆依近期市场价为基础进行测算。9.2销售收入、销售税金和附加估算陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目收入来源主要有三大项：一是农产品市场交易各种服务收入，包括①商铺租赁，②地摊租赁，③批发交易服务，④卫生管理管控，⑤车辆停放，⑥酒店收入；二是工业品批发收入；三是冷库贮藏收入。以上收入估算结果见下表。相关项目生产负荷1销售收入万元酒店收入万元冷库冷藏万元商铺租赁万元万元卫生管理管控万元停车场万元仓库租赁万元9.2.2销售(营业)税金及附加该相关项目销售税金测算为各项服务营业税税率均为5.4%,城市维护税5%,教育费附加3%。销售税金计算如下表。相关项目0000002销售税金及附加营业税教育费附加9.3总成本及经营成本估算陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》相关项目成本主要有酒店服务原材料成本，市场服务水、电、气成本，估算结果见下表。相关项目1酒店服务外购原材料年2水(元/m3)年3电(元/万度)年4气(元/m3)年4合计儿9.3.2相关项目总成本估算进货成本指外购工业品。直接工资市场管理管控及生产人员的工资、奖金和福利。制造费用包括折旧与摊销费、修理费等。折旧与摊销：相关项目的固定资产在运营过程中提取折旧费，房屋和工程投资折旧年限为30年，设备及安装投资折旧年限为10年。在相关项目计算期内未折旧的部分作为残值回收。无形资产按10年摊销，不可预见费在相关项目生产期内进行摊销，摊销期按10年计，年修理费按固定资产原值的2.5%计。管理管控费用与营销费用：管理管控费用指管理管控部门为经营该相关项目而支出的费用，包括管理管控人员的工资和部分属于管理管控费范畴的税费等费用以及其他属于管理管控部门支出的费用。营销费用指企业为销售产品而支付的广告费、销售人员差旅费、工资等。以上两项测算依据为本年销售收入的4%。计算年限：该相关项目的计算期按12年计，其中纯建设期为2年，经营期20年。9.4财务效益分析陕西新贸物流配送连锁XX提出的《陕西新贸物流配送综合交易中心》该相关项目建设至正常达产期内，年平均销售收入1486.74万元，年均营业税金及附加86.71万元，年均总成本费用677.91万元，年均利润总额722.12万元，年均所得税为122.76万元，年均净利润599.36万元。相关项目投资财务内部收益率(所得税前)为13.05%;相关项目投资财务内部收益率(所得税后)为11.27%;相关项目投资财务净现值(所得税前)为2800.47万元；相关项目投资财务净现值(所得税后)为1925.13万元。可见此相关项目具有稳定的盈利能力。相关项目投资回收期(所得税前)为7.73年；相关项目投资回收期(所得税后)为8.46年；经评估测算，相关项目贷款的偿还