房地产开发的前期程序课件

房地产开发的前期程序课件BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA目录CONTENTS开发前期准备获取土地使用权项目立项与审批融资与资金管理合同签订与风险管理项目建设与验收销售与物业管理BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA01开发前期准备了解目标市场的特点、需求、竞争情况等，为后续决策提供参考。确定目标市场调查市场需求分析竞争对手通过问卷、访谈等方式，了解目标市场的消费者对房地产产品的需求和期望。了解竞争对手的策略、产品特点、价格等，以便制定更具竞争力的开发计划。030201市场调研0102确定开发方向考虑市场需求、土地性质和政策环境等因素，制定初步的开发方案和产品规划。根据市场调研结果，确定开发方向和产品定位，如高端住宅、商业地产、工业地产等。根据确定的开发方向和产品规划，制定详细的开发计划和时间表。制定财务预算和资金计划，以确保项目的顺利实施。确定项目团队成员和各自的职责，制定相应的工作计划和时间表。制定开发计划BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA02获取土地使用权招拍挂是一种公开竞价的方式，通过市场竞争决定土地使用权的价格。政府将土地使用权挂牌公示，开发商根据公示的信息参与竞价，价高者得。公开竞价招拍挂的优点是公平公正，政府按照市场规则进行操作，开发商之间竞争激烈，有利于提高土地使用权的价值。公平公正招拍挂可以有效地防止权力寻租，避免暗箱操作和权钱交易。政府通过公开竞价的方式将土地使用权出让，使得开发商难以通过行贿等手段获取特殊待遇。防止权力寻租招拍挂直接购买01协议转让是指开发商直接与土地所有者或使用者协商购买土地使用权。这种方式通常适用于已建成的项目，土地使用权的转让价格通常由双方协商决定。灵活性02协议转让具有较大的灵活性，双方可以根据实际情况协商土地使用权的转让价格、转让条件等。如果项目已经建成，开发商可以直接获得收益，缩短开发周期。风险较大03协议转让的风险相对较高，因为这种方式通常缺乏公开竞价的过程，难以判断土地使用权的真实价值。此外，协议转让也容易受到人为因素的影响，存在不确定性。协议转让租用土地土地租赁是指开发商租用土地使用权进行开发建设。这种方式通常适用于短期开发项目或者小型开发项目。降低成本对于小型或短期项目，采用租赁的方式可以降低开发成本。开发商无需支付高额的土地出让金或购置费，只需支付租金即可使用土地。不稳定性土地租赁存在一定的不稳定性，因为开发商只拥有土地使用权而非所有权。如果租赁期限届满或遇到不可抗力等因素导致合同终止，开发商将面临失去土地的风险。土地租赁BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA03项目立项与审批对市场进行调研，分析需求，筛选合适的开发项目。确定开发项目对选定的项目进行初步的技术、经济分析，确定项目的可行性。初步可行性研究根据初步可行性研究结果，编制项目建议书，提出项目的建设规模、建设方案、投资估算等。编制项目建议书项目立项建设方案审批根据批准的项目建议书，编制建设方案，包括设计、施工、监理等方案，报送相关部门审批。立项审批向相关部门提交项目建议书和其他必要的材料，申请项目立项。初步设计审批根据批准的建设方案，进行初步设计，提交初步设计说明书和图纸等材料，报送相关部门审批。项目审批流程根据城市规划要求，确定项目的用地性质、建设规模、建筑密度、容积率、绿地率等规划条件。规划条件根据规划条件，编制规划方案，包括总平面图、建筑单体设计方案、交通组织方案等。规划方案编制向相关部门提交规划方案，进行审批，确保规划方案符合城市规划要求和国家相关法规。规划方案审批规划方案审批BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA04融资与资金管理银行贷款股权融资债券发行预售房款融资渠道01020304向商业银行或者其他金融机构申请贷款，以满足项目资金需求。通过发行股票或者以股份制形式合作，吸引投资者共同参与房地产开发。向公众或特定机构发行债券，以募集资金。向购房者预售房屋，收取购房款项，作为项目开发资金。根据项目需求，制定土地购置计划，包括购买土地、土地开发和土地转让等。土地购置与供应商签订合同，确保建筑材料的质量和供应稳定。建筑材料采购支付施工单位的工程款项，确保项目按时进行。施工费用支付支付项目开发的日常行政费用，如人员工资、办公费用等。行政费用支出资金使用计划根据项目需求，制定详细的预算计划，包括土地购置、建筑材料采购、施工费用、行政费用等各项支出。预算编制在项目开发过程中，严格控制各项支出，确保实际支出不超预算。成本控制实施定期对项目成本进行监督和审计，及时发现和纠正成本超支问题。成本监督与审计对可能出现的成本风险进行评估，并制定相应的应对策略，如市场价格波动、施工延误等。风险评估与应对策略成本控制BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA05合同签订与风险管理签署生效双方签署合同，合同正式生效。审核批准对合同进行审核、修改和完善，报请上级领导审批。协商谈判就合同条款进行协商和谈判，达成一致意见。合同策划确定合同类型、合同条款及范围，明确双方权利和义务。资信调查对合同对方进行背景调查，了解其信誉、经营状况和履约能力。合同签订流程识别合同履行过程中可能出现的风险因素。风险识别对识别出的风险进行评估，预测其可能造成的损失。风险评估制定风险应对措施，如规避、转移或减轻风险。风险应对对合同履行过程进行监控，及时发现并处理风险问题。风险监控合同风险管理监督合同履行情况，确保双方按照合同约定履行义务。履行监督沟通协调违约处理总结评估及时沟通协调合同履行中出现的问题和纠纷。对违约行为进行处理，采取相应措施维护自身权益。对合同履行过程进行总结评估，总结经验教训，优化合同管理流程。合同履行监督BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA06项目建设与验收选择合适的建设用地，进行场址勘察，确定用地规模、位置和界限。建设用地选址在工程竣工后，组织相关单位进行验收，检查工程是否符合设计要求和验收标准。竣工验收根据国家或地方相关法规，进行建设项目规划，包括总平面布置、建筑密度、绿化率等规划指标。建设项目规划委托设计单位进行施工图设计，确定工程的结构形式、建筑尺寸、材料选用等。施工图设计选择合适的施工单位，签订施工合同，明确施工任务、质量要求和工期。组织施工0201030405项目建设流程符合国家或地方相关法规、规范和标准的要求。符合施工图设计和合同约定的质量要求。符合建设项目的安全、卫生、环保等要求。符合工程验收程序的规定。01020304工程验收标准监理单位验收监理单位对工程进行验收，检查工程质量是否符合要求，是否符合国家或地方的相关法规和标准。政府主管部门验收在监理单位验收合格后，向当地政府主管部门申请验收，由政府主管部门组织相关单位进行验收。施工单位自验施工完成后，由施工单位进行自验，检查工程是否符合设计要求和验收标准。工程验收程序BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA07销售与物业管理制定合理的价格，考虑成本、竞争市场和消费者需求等因素。定价策略通过各种渠道进行宣传，如广告、网络、线下活动等，提高项目知名度。促销活动选择合适的销售渠道，如直接销售、代理商销售等，以扩大销售网络。销售渠道销售策略与方案03服务费用根据服务内容和质量，制定合理的收费标准，确保业主享受到物有所值的服务。01服务质量制定物业管理服务