规范农村土地流转

—PAGE12——PAGE15—规范农村土地流转加强流转风险防范的指导意见(试行)随着土地流转规模日益增大，土地资源使用效率显著提高，有效促进了现代农业发展和农民增收。但土地流转行为不规范、流转主体违约导致农民权益受损的情况时有发生，农村土地流转风险成为制约农村经济发展的隐患。为引导农村土地规范有序流转，进一步做好土地流转管理和服务工作，有效防范农村土地经营权流转风险，切实保障集体经济组织及农民权益，按照县委办、县府办《关于在2017年“五个一批”重点项目中新增重点改革创新事项的通知》(垫江委办〔2017〕107号)的部署要求，结合我县实际，提出如下意见。一、总体要求(一)指导思想全面贯彻党的十九大精神，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，准确把握中央、市委、县委关于全面深化农村改革的安排部署，坚持以服务城市、富裕农民为目标，巩固和完善农村基本经营制度，规范引导农村土地经营权有序流转，积极培育新型农业经营主体，激发乡村振兴动力活力，为促进现代农业发展提供有力支撑。(二)基本原则——坚持产权明晰，多种经营。稳步推进土地“三权分置”，明晰农村集体土地所有权，稳定农户承包权，放活农村土地经营权。以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。——坚持依法自愿，有偿流转。农村土地经营权流转要以农户为主体，依法依规进行，不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得擅自改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。——坚持政府引导，市场主导。积极培育和完善农村土地流转市场，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。强化政府的服务监管和政策激励，充分发挥其引导和调控作用。——坚持规模适度，农地农用。农业适度规模经营发展要与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平相适应，确保农地农用，保障粮食有效供给。二、规范流转程序按照“咨询—申请—选址—协商—平台交易—签订合同—备案”的统一程序流转土地。(一)咨询。业主可就产业规划、政策支持、流转规模、流转价格、流转位置等问题向县农委、县林业局、县旅游局、县国土房管局及乡镇(街道)农业服务中心等相关单位咨询。(二)申请。流转业主主动向乡镇(街道)或村(居)、村民小组提出申请。(三)选址。根据业主经营类别，县级有关部门、乡镇(街道)农服中心指导选址适宜土地。(四)协商。召开村民代表会，在县级有关部门、乡镇(街道)农村土地流转服务中心的指导下，土地流转供求双方按照依法、自愿、有偿及平等协商的原则，对所流转土地的位置、面积、期限、用途、价格等进行协商洽谈。(五)平台交易。协同国土部门，依托现有的县、乡、村三级土地流转平台框架，激活网上流转交易市场，引导全县所有土地流转录入信息系统。(六)签订合同。在乡镇人民政府、街道办事处的指导下签订土地流转合同，乡镇人民政府、街道办事处要在流转合同上签字盖章，流转面积较大的可在双方自愿的基础上进行公证。(七)备案。土地流转和工商资本租赁农地都要在乡镇(街道)备案，其中土地流转50亩以上、工商资本租赁农地300亩以上的报县农委备案，1000亩以上的报市农委备案。涉及国土、工商等部门职责的，还应同时报相关部门审查备案。三、加强流转指导(一)土地流转规模。原则上种植规模：蔬菜100亩左右；中药材、水果(不含柑橘)200亩左右；粮油、柑橘、饲草养牛300亩左右。(二)土地流转价格。统一以实物(稻谷、玉米或双方议定的其他实物)计价，参照当年市价折算。各乡镇(街道)结合实际，以略低于大田农作物的纯盈利为基本标准指导土地流转价格，流转价格由业主、农户自主协商确定。(三)土地流转合同。按照重庆市农委提供的范本内容和格式，结合我县实际和流转土地的类型、用途，增补相应的约定条款，订立正式书面合同，明确流转双方的权利、义务和违约责任。本意见(试行)出台前签订的土地流转合同，若不符合法律和政策规定的，应当重新签订；不完善的，应当逐步补充和规范；没有签订土地流转合同的，要按照新的合同格式及时补签。四、强化流转监管(一)强化流转区域监管。在土地流转过程中，严格执行土地流转红线规定。一是城镇规划区、控制区范围内，严禁土地流转；二是禁养区内，不得流转土地用于从事畜禽养殖；三是永久基本农田，禁止建设建筑物、从事规模畜禽养殖等，各乡镇(街道)应严格按红线规定要求对流转情况审核把关，防止永久基本农田改变用途。(二)强化流转合同监管。乡镇(街道)履行土地流转监管的主体责任，土地流转服务中心按照“转一宗、录一宗”的要求，将流转项目录入电子档案登记备案。对流转土地500亩以上、流转期限5年以上的项目纳入重点监管。县级相关部门加大监管力度，每年开展监督检查，对发现违反合同条款情况的，责令其限期整改。(三)强化流转信用监管。完善信用监管体系，对弄虚作假或拒不接受检查的经营单位取消其享受政府农业扶持项目和财政补贴政策资格。五、完善风险防范制度(一)执行土地复垦保证金制度合理控制流转土地中的设施农业用地规模，自觉执行市国土房管局、市农委《关于进一步完善设施农用地管理支持设施农业健康发展的通知》(渝国土房管〔2014〕799号)相关规定，按标准缴纳土地复垦保证金。(二)拓展政策性农业保险范围一是扩大政策性农业保险覆盖范围。要进一步推广现已开展的政策性农业保险，包括水稻、水稻收益、杂交水稻、玉米、油菜、柑桔、蚕桑、生猪、生猪收益、牛、奶牛、蛋鸡、羊、鹅、鱼、公益林、商品林等17个险种，增强农户规避自然风险、市场风险的能力，健全农村社会保障体系。二是探索拓展对路险种。结合流转土地的产业发展，探索果蔬、中药材等对路险种，提高土地流入方的抗风险能力，降低土地流转失约风险，保护土地流转当事人的合法权益，维护社会秩序稳定。(三)探索土地流转风险防范机制一是探索开展农村土地流转履约保证保险试点，采用“政府+业主+农户”的方式，引入保险机制，坚持自愿投保的原则，通过保险制度兜底，保证农民的土地流转租金收益；二是实行土地流转风险保证金制度，对流转行为收取土地流转风险保证金，原则上按流转土地一年的租金收取，即业主在流转土地时，押一付一，所付保证金由乡镇(街道)设立财政专户统一管理，具体事项由各乡镇(街道)制定细则予以规范，租赁合同期满且无违约行为，乡镇(街道)应及时予以全额退还；三是探索资产抵押担保，业主以企业或个人等额及以上财产抵押担保，与流转土地所在集体经济组织签订协议并进行登记，发生违约行为时，集体经济组织将财产处置所得用于支付农户土地流转费用，剩余部分退还业主。土地流转履约保证保险、土地流转风险保证金和资产抵押担保业主选择一项实施即可。六、强化综合保障(一)强化组织保障。农村土地问题涉及广大农民切身利益，事关全局，各乡镇(街道)要把规范引导农村土地经营权流转、发展适度规模经营作为深化农业农村改革的重要任务，压细压实责任，加强组织领导，严格按政策和法律法规办事，强化统筹协调和监督检查。要进一步落实工作保障措施，坚持从实际出发，加强调查研究，加大政策宣传力度，提高各级干部的思想认识，牢固树立政策观念和法治意识，营造良好的改革发展环境。县级有关部门要建立工作指导和检查监督制度，健全齐抓共管的工作机制，强调协同配合，共同规范引导农村土地经营权有序流转，促进农业适度规模经营健康发展。(二)强化资金保障。县财政统筹整合资金，主要用于农村土地流转履约保证保险补助，实行专款专用。财政资金对保费的补助比例为60%，为探索开展土地流转履约保证保险试点提供有力支撑。(三)强化扶持政策保障。涉农部门要整合项目、资金，结合土地流转实际情况，重点支持、扶持规模化农业产业基地建设，加大农业政策性保险的扩面增量；县国土、农业等部门针对土地流转受让方直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施、附属设施和配套设施用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续，只需办理设施农用地备案；县电力、水利等部门针对发展生产的用电用水应视为农业用电用水；金融部门应完善农村信用体系，促进实现土地经营权抵押贷款，针对参与规模经营的产业化龙头企业、种养大户、合作社、家庭农场等应纳入支持和服务范围。(四)强化法治服务保障。建立健全法律援助服务机制，建立法律服务团队，对土地流转的义务约定、合同签订及相关法律问题提供咨询和服务，以乡镇人民政府、街道办事处为主导，帮助农民和业主完善土地流转相关法律手续。完善农村土地流转纠纷调解仲裁体系，注重基层调解仲裁队伍建设，加大培训及宣传力度，充分发挥调解仲裁机构的作用。附件：1.重庆市垫江县农村土地经营权出租合同2.关于开展农村土地流转履约保证保险的实施方案附件1区(县)镇(乡)合同编号：重庆市垫江县农村土地经营权出租合同甲方(出租方)：委托代理人：乙方(承租方)：委托代理人：根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和国家有关政策的规定，甲乙双方经协商一致，订立本合同。一、标的基本情况及用途甲方将其承包的位于区(县)乡(镇)村组(社)的亩(土地承包经营权证所登记的面积)土地(详见下表)承包经营权，出租给乙方从事(主营项目)生产经营。土地基本情况表序号地块名称登记面积(亩)实际面积(亩)质量等级地类土地承包经营权证记载的四至界限土地承包经营权证或承包合同编号东西南北1

2

3

4

5

合计：亩(大写：亩)

(本表不够填写时可另附页)二、出租期限土地承包经营权出租期限为年，自年月日起至年月日止(不得超过土地承包期的剩余期限)。三、出租价款及支付方式1.该土地实际面积(按土地承包经营权证记载的四至界限所丈量的面积)与登记面积(土地承包经营权证所登记的面积)不一致的，双方约定出租价款按：□实际面积计算；□登记面积计算。2.双方同意实物支付方式支付出租价款：第一年出租价款为每亩斤(填黄谷、玉米或双方议定的其他实物)，合计(大写：)斤，以后递增方式及比例为，四、支付时间双方同意按下列第种方式支付出租价款1.提前1年支付：本合同生效后天内，乙方向甲方一次性支付第一年度的出租价款；以后每年月日前，乙方向甲方支付下一年度的出租价款。2.逐年支付：本合同生效后天内，乙方向甲方一次性支付第一年度的出租价款；以后每年月日前，乙方向甲方支付当年度的出租价款。3.一次性支付：年月日前，乙方向甲方一次性支付全部出租价款。4.其他：五、补偿标准、方式及时间甲方在出租前对该土地投入而提高土地生产能力，以及在该土地上的青苗、构(附)着物等，双方约定补偿标准、方式及时间为：六、土地交付方式及时间1.甲方按下列第()项方式将出租土地交付给乙方：①一次性全部交付。②2.交付资料：①土地承包经营权证或承包合同复印件(含红线图)；②土地交付时的地形、地貌、土质、青苗、构(附)着物等情况的书面描述、图片等(经双方确认)；③。3.交付时间为：七、甲方的权利和义务1.依法获得土地承包经营权出租的收益。2.依法或按照合同约定收回出租的土地承包经营权。3.有权监督乙方合理利用、保护土地，制止乙方损坏土地和其他农业资源、污染环境等行为。4.协调乙方与本集体经济组织内其他承包户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷。5.尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。6.八、乙方的权利和义务1.依法享有承租土地的使用权、收益权、自主生产经营权。2.合同期内，改变合同约定主营项目，需经得甲方书面同意。3.依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。4.合同期内，对土地进行再流转，需经得甲方书面同意。5.合同期满后，及时向甲方交还承租的土地承包经营权。6.九、合同到期后地上构(附)着物及相关设施的处理合同期满后，甲方收回该土地承包经营权。乙方对该土地进行投入而提高土地生产能力的、在当时为生产经营需要而设立的相关设施及地上构(附)着物等，双方约定处理方式、时间为：十、合同的变更、解除1.经双方协商一致，可变更或解除本合同。2.乙方不按照国家法律法规和有关政策规定使用流转土地，给该土地造成永久性损害的，甲方有权解除合同，收回土地承包经营权。3.甲方违反合同约定擅自干涉和破坏乙方的生产与经营,使乙方无法进行正常的生产经营活动的，乙方有权解除合同。4.十一、违约责任1.乙方不按期支付出租价款的，每延迟壹天，按应付费用的%承担违约金；超过天仍未付款的，甲方有权解除合同，收回土地承包经营权。甲方不按期交付土地的，每延迟壹天，按出租费用的%承担违约金；超过天仍未交付的，乙方有权解除合同。3.一方无故擅自解除合同的，违约方应向对方支付元违约金。4.一方违反合同其他约定的，违约方应向对方支付元违约金。5.一方违约给对方造成了损失的，应赔偿损失。6.违约金不足以弥补对方损失的，违约方应在违约金外增加支付赔偿金，以补足对方损失。7.因不可抗力不能履行合同时，一方当事人应及时通知对方，并在日内提供证明，可根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。8.十二、争议解决方式双方发生合同纠纷可协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解。不愿协商、调解或协商、调解不成的，可以向该土地所在地的农村土地承包经营纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。十三、其他约定1.合同期内，该土地涉及的国家有关政策性补贴、补助及其他费用等权利按如下方式处理：2.合同期内，如果该土地被依法征收、征用、占用，相关补偿款按如下方式处理：3.本合同自双方签字(盖章)后生效。未尽事宜，经双方协商一致后订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。4.双方向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门：□申请合同鉴证；□不申请合同鉴证。5.其他：6.本合同一式份，双方各执一份，发包方和镇(乡)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份(如有鉴证，相应增加一份)。甲方(签章)：乙方(签章)：法定代表人：身份证号：身份证号：住所：住所：联系电话：联系电话：委托代理人：委托代理人：年月日年月日鉴证单位：(签章)鉴证人：(签章)年月日附件2关于开展农村土地流转履约保证保险的实施方案为深化农村产权制度改革，引导农村土地规范有序流转，有效防范农村土地经营权流转风险，推动现代农业发展和促进农民增收，根据中共中央、国务院印发的《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》(中发〔2017〕1号)，结合我县实际，制定本方案。一、参保对象(一)租地20亩以上的规模种植户1.基础农产品种植(粮油等)企业、合作社、个人；2.蔬菜产品种植企业、合作社、个人；3.林木、花圃、水果等经济作物种植企业、合作社、个人。(二)租地10亩以上的规模养殖户生猪、肉(奶)牛、家禽、水产等养殖企业、合作社、个人。二、保险责任保障土地经营权流入方履行土地流转合同约定向流出方支付租金的行为。即：在保险期间内，土地经营权流入人未按照与土地经营权流出人所签订的《垫江县农村土地承包经营权流转合同》履行支付租金的义务，对于农户因此产生的直接经济损失，保险人按照合同约定全额承担赔偿责任。三、具体要求(一)保险金额：土地经营权流转年租金；(二)保险年费率：初始年度按2.5%计算；(三)保费浮动机制：初始年度未出险的，第2—4年度保险费率下调0.3%，即保费按土地流转年租金的2.2%计算；连续4年及以上无赔付的，保险费率再下调0.2%，即自第5年度起，保费按土地流转年租金的2%计算；(四)年保费=土地流转租金×保险年费率×流转土地面积(单位：亩)；(五)保费缴纳期限：在承包期的剩余期内，保险合同的承保责任期限为一年，即采取一年一收保费、一年一理赔的办法，如违反保费合同约定，则对该流转合同不再进行续保；(六)免赔额(率)：无；(七)赔款等待期：90天。即在保险期间内，投保人按《垫江县农村土地经营权流转合同》的约定时间、约定金额，向被保险人指定账户交付土地流转金，从《合同》的约定时间之日起90天，为赔款等待期。四、财政补贴县财政统筹整合资金用于补贴农村土地流转履约保证保险，实行专款专用。流转双方按照相应保险费率缴纳保费，其中40%保费由转出方的农户自愿承担保费的20%，转入方自愿承担保费的80%，剩余的60%保费由县财政给予补贴。五、承保流程(一)完善合同。土地经营权流转必须是政府及相关部门认可的土地流转行为，需按照县农委提供的统一范本内容和格式，订立正式书面合同并在乡镇(街道)备案。(二)提出申请。流转双方向保险机构提出购买履约保证保险服务申请，并提交规范流转合同及相关投保资料。(三)调查评审。保险机构对土地流转双方提交的资料进行审查，对项目情况开展调查评审。(四)签订合同。对符合参保条件的，保险机构与土地流转双方签订合同，土地流转双方共同向保险机构支付保费，保险机构向县农委、财政局提交材料申请财政划拨补助资金；对可能存在重大风险的项目，保险机构可暂缓承保并及时向政府相关部门提交情况说明。(五)资料备案。各村(社)对履约保证保险工作相关的工作方案、决议、会议记录等重要资料进行全面整理归档，报乡镇(街道)政府(办事处)备案。保险机构与土地流转双方签订的合同报县农委备案。附件：1.垫江县农村土地经营权流转履约保证保险试点合作协议2.投保资料清单

附件1甲方：重庆市垫江县农业委员会乙方：为稳妥推进垫江县农村土地“三权”分置，保证农村土地经营权有序流转，维护农民土地基本利益和农村社会稳定，经甲、乙双方协商，就共同推动农村土地经营权流转履约保证保险试点工作达成如下协议。一、合作原则甲、乙双方本着“平等自愿、优势互补、服务三农”的原则，共同推动土地流转履约保证保险试点工作。二、合作目的构建农村土地流转履约保证保险机制，防范农村土地流转风险，保障农民合法利益，推进农村土地承包经营权依法有序流转，促进农业生产适度规模经营。三、合作内容(一)探索建立土地流转风险保障机制。1.建立农村土地经营权流转履约保证保险工作联席会议，负责指导、协调、监督等工作开展。2.探索建立规范的土地经营权流转履约保证保险投保管理、保费结算、理赔服务等规则和流程。3.建立风险评估、防灾减灾、查勘定损等工作机制。(二)保险试点范围。垫江县辖26个乡镇(街道)行政区域内流转土地达到20亩以上的规模种植户和10亩以上的规模养殖户。(三)保险金额、费率及赔付。1.保险金额。土地流转合同约定的年租金。2.保险费率及浮动机制。初始年度保费按照土地流转合同约定年租金的2.5%计算(转出方承担0.2%，转入方承担0.8%，县财政补助1.5%)。第1年度未出险的，第2年度-第4年度保险费率下调0.3%，按照土地流转合同约定年租金的2.2%计算(转出方承担0.176%，转入方承担0.704%，县财政补助1.32%)；连续4年及以上无赔付的，保险费率再下调0.2%，即自第5年度起，保费按土地流转年租金的2%计算(转出方承担0.16%，转入方承担0.64%，县财政补助1.2%)。3.保险赔付责任。土地经营权流转履约保证保险是对投保人与被保险人签订的《垫江县农村土地经营权出租合同》的履约情况进行保险，按照《合同》约定的违约责任，投保人对《合同》违约的，纳入保险赔付范围。保险赔付率全县统一核算，赔付率最高不超过200%。对赔付率超过200%部分的保险金，保险公司不承担保险责任。4.赔付封顶与补贴机制。每批次保险到期后，保险公司在赔款时，若赔款金额低于收取保费总额的150%(含)，由保险公司承担赔付责任；若赔款金额在收取保费总额的150%-200%(含)，超过150%的部分由保险公司全额支付保险理赔金额，县财政给予保险公司该部分理赔资金的50%作为风险补偿金；对赔付率超过200%部分的保险金，保险公司不承担保险责任。5.追偿机制。当年保险赔付率在150%以内的，追回资金归保险公司所有；当年保险赔付率在150%-200%的，追回资金扣除追偿直接费用后，县财政与保险公司按1:1分配，但财政分配金额不超过当年支付的风险补偿金额。6.赔款等待期。指保险公司为了确定保险损失已经发生，被保险人提出索赔前必须等待的一段时期。赔款等待期从每年1月1日租金缴付日起，按照90天计算。(四)双方约定的其他事项。四、权利和义务(一)甲方的权利