项目前期工作操作实务

项目前期工作操作实务一、前期工作内容二、开工前前期工作三、施工过程中的前期工作四、项目建设后期前期工作五、与电力相关的前期工作目录一、前期工作内容一、前期工作内容

1.市场调查研究；

2.取得土地；

3.协调方案设计和会审（领取建设用地规划许可证）；

4.协调初步设计和会审；

5.办理建设用地审批（领取国有土地使用权证）；

6.协调施工图设计、交叉审核和审查（领取建设工程规划许可证）；一、前期工作内容

7.协调施工招投标手续（领取建筑工程施工许可证）；

8.进行施工过程中的对外协调；

9.领取房屋预（销）售许可证；

10.组织进行涉及建设审批要求的各项验收工作，并领取相关验收文件；

11.为客户办理三证创造条件。一、前期工作内容

由上可知：

1.前期工作贯穿项目建设的始终；

2.前期工作的效率和品质直接决定了项目建设的优劣和成败;

3.

要重视前期工作，做好前期工作。二、开工前前期工作二、开工前前期工作

开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。二、开工前前期工作

（一）流程图

二、开工前前期工作

（二）主要工作

1.方案设计审查方案审查主要内容包括（但不限于）：（1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。（2）是否达到设计深度规范要求。（3）总图设计是否完整。包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。（4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。（5）是否与当年有效计划一致。二、开工前前期工作

（6）是否符合建筑安全间距和居民日照。（7）消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。（8）人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。（9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。（10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。二、开工前前期工作

（11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。（12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。（13）电力变配电房位置设计是否合理。（14）生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。（15）天然气室内设置是否合理。（16）场地管线布置是否合理。（17）公建配套是否满足政策和规范要求。台州政府对该地块总平要求

方案说明

1.功能定位以休闲娱乐、高尚居住带动商务、零售发展的休闲商务区。本区是市级商务中心的重要组成部分，将利用与中央商务区、东商务区在公共功能上的错位性，突出本区特色。

2.定位要素分解主导角色：市级商务中心的重要组成部分、市区最高品质居住社区之一。核心区定位：休闲商务区。商业目标：市区最高品位的情景式购物中心和特色休闲商业街区。业态构想：以特色休闲及餐娱、文化创意等带动主题百货、专卖店、专业店等零售业发展，并以此培养休闲商务氛围。

公司意向总平图

二、开工前前期工作

2.初步设计审查初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。初步设计审查主要内容包括：（1）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。（2）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。（3）是否达到设计深度规范要求。其余审查内容参照方案设计审查的内容。二、开工前前期工作

3.申领《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》可在方案或初步设计审查通过后进行，各公司可根据自己项目的实际情况进行安排。需要准备的材料主要包括地形图、勘设红线图、方案或初步设计批复等。

二、开工前前期工作

4.申领《国有土地使用权证》

在领取《国有土地使用权证》前根据方案或初步设计批复以及《建设用地规划许可证》，先行用地预审查，同步可委托用地测绘。预审通过后，进入建设项目用地审批，取得《建设用地批准书》。最后，根据建设用地批准书申领《国有土地使用权证》，申领期间还需要按规定办理用地界址确认、土地公告、契税缴交。二、开工前前期工作

5.施工图设计审查

《建设工程规划许可证》申领前必须进行项目建筑预定位计算和预定位、施工图交叉审核，并根据定位计算成果修正总平面图，报卫生防疫、消防、人防、环保先行施工图审查，审查依据是方案和初步设计批复以及各项专业设计规范。交通以及绿化审查不作为《建设工程规划许可证》申领的前置条件，其中绿化审查可在景观施工图通过公司内部评审后再行报批。二、开工前前期工作

6.申领《建设工程规划许可证》

在通过环境影响评价报告审批、建筑工程消防审核、建设项目设计卫生审查、人民防空工程设计审核、取得《国有土地使用权证》，同时有日照影响的项目还必须完成对日照受影响住户的处理工作后，可申领《建设工程规划许可证》。

7.申领《建筑工程施工许可证》

在项目通过施工和监理招标、取得中标通知书、签定施工和监理合同，并按规定缴交各项规费，按照市建委的要求准备各项资料后，可申领《建筑工程施工许可证》。杭州市各项建设规费情况统计表

内容房地产开发的商品房项目住宅非住宅高教费10元/㎡市政设施配套费90元/㎡140元/㎡杭州市规划区范围内以出让方式取得土地使用权的免交小区配套费50元/㎡小区配套自行平衡的免交绿化费8元/㎡自行绿化的免交墙改费预交10元/㎡白蚁防治费1.6元/㎡（砖混或框架结构）散装水泥专项基金预交1.5元/㎡

说明：以上除高教费按照地上建筑面积为基数缴纳外，其它项目均按照总建筑面积缴纳。人防工程易地建设费标准

城市

人防工程易地建设费（元/平方米）

杭州市6级及以上30006B级2000杭州市区所辖重点城镇6级及以上20006B级1000二、开工前前期工作

（三）应注意的工作

1.应认真审查取得的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及附件、附图，不要因笔误而造成证件失真。

2.在委托项目方案设计前，前期人员要弄清楚待开发项目用地及周边地上附着物和地下综合管线的现状以及室内外场地标高等；熟悉《项目选址意见书》以及附图中的各项内容，并与控制性规范做比较，确保《项目选址意见书》以及附图中的各项要求得到合理落实。对于需要突破的指标，要在有效把握规范的前提下，提前和相关政府部门沟通，确保整个项目的顺利推进。二、开工前前期工作

3.根据公司惯例，一般项目都是由自己的设计公司负责设计。前期工作人员要做好市建委设计处的工作，优先采取1家单位多方案竞选。如建委认为项目规模大，地理位置特殊等原因要求招投标的，则应根据项目规模与自己的设计公司协商确定符合资质要求的陪标单位，做好邀请招标的各项准备工作。

二、开工前前期工作

4.在各审查阶段，要随时跟踪各部门审批情况，对于审批人员临时提出的各类预计在后期设计阶段或施工或现状无法规避的问题，要以最快的速度与政府、设计师进行有效沟通，确保后期设计和施工可以落实。为确保项目设计的进度，在各设计阶段经办人基本有一个意见后，可委托进入下一道工作（设计或施工安排）。二、开工前前期工作

5.方案设计期间，为准确把握设计方向，减少日后图纸修改，在方案设计中期，可根据项目的实际情况，请日照分析、景观分析、环境影响分析、交通影响分析相关专业单位介入，对方案设计提出建议，并不断完善方案设计。同时，由于方案批复前，必须进行方案公示，并由街道（社区）证实公示过程，因此，在项目开始确立后，要协调和维护好项目所在地政府关系，以确保公示顺利通过。二、开工前前期工作

6.由于目前杭州市规划局出台了《关于建设工程规划许可证批后内部修改有关意见》，因此，对初步设计提出了更高的要求，特别是精装修项目。为确保整个图纸设计的进度，在初步设计阶段要按照方案设计批复的有关意见落实设计，同时要做好设计单位与政府之间的沟通协调工作，在初步设计阶段尽可能细化各项设计成果，特别是外立面以及公共区域和功能用房定位设计。为了节省时间，每个项目公司可结合项目的实际情况，在施工图基本完成前，抽取施工图中间成果作为初步设计方案报批，对初步设计出图面积进行核算，若有小幅增加，应在此阶段图纸予以反映。二、开工前前期工作

7.施工图总平图将作为《建设工程规划许可证》的附图，因此要协调设计单位严格规范总图绘制，主要包括经济指标、住宅配套公建、报批建筑单体明细以及建筑内外关联数据。总图应根据预定位成果进行校对。一般情况，施工图将作为项目预售面积图纸，根据目前杭州市凹凸阳台以及架空层等面积计算规则，建议委托相关机构对指标进行计算，对各项文字标注严格把关，确保后期工作的主动。

二、开工前前期工作

8.施工图设计内审后要进行招投标工作。邀请经验丰富的工程管理人员进行施工单位及施工项目班组的考察和选择；选用费率招标还是工程量清单招标，要征求集团成本管理部的意见。此阶段前期人员要协调好政府招标部门的工作，尽量缩短招投标时间，为尽早开工创造条件。三、施工过程中的前期工作

三、施工过程中的前期工作

施工过程中的前期工作包含五大方面工作内容：

1.在政策允许范围内的设计变更备案；

2.施工过程中配合工程做好现场协调和相关手续办理，确保工程顺利施工；

3.预售许可证的申领；

4.督促和协调施工图建审意见的落实；

5.大市政配套与内部管线对接的协调。三、施工过程中的前期工作

（一）主要工作

1.规划变更备案为确保销售图纸与实际相吻合，减少客户投诉。在施工过程中，特别是项目销售和面积预测绘前，对不改变建筑性质、不调整建筑面积、住宅户数和户型不改变的建筑内部平面的修改，杭州市规划允许变更备案。前期人员要协调设计单位出具变更联系单，进行规划变更备案，并及时催促区规划局报市规划局档案备案。杭州市规划局目前规定可以变更备案的有：建筑内部增加或减少隔墙、建筑门窗移位或增减、建筑内部房间尺寸变化、住宅套内各功能用房位置调整。三、施工过程中的前期工作

2.施工过程中的协调为确保项目工程建设的顺利推进，在项目施工过程中要主动配合工程部协调施工临时出入口、城市道路挖掘、占用城市道路、夜间施工许可、±0.000检测、中间结构验收、施工期间投诉处理等工作。（1）临时施工出入口：是指在施工过程中供施工用机动车从市政道路进出工地的出入口。（2）城市道路挖掘：是指在项目基础设施施工过程中，因敷设地下管线或开设出入口而挖掘市政道路，需办理相关审批手续。（3）占用城市道路：是指因施工需要占用城市道路而向交警和城管部门办理的审批手续。三、施工过程中的前期工作

（4）夜间施工许可：因赶工需要，超出环保部门正常允许（如：浇灌地下室和屋面砼）的情况外，需前期人员进行协调，施工单位负责办理。（5）±0.000检测：是指工程进度达到±0.000时，通过主管部门的检测，对建筑定位和标高进行确认，为工程施工和规划验收提供依据。（6）中间结构验收：当项目建设主体结构完工后（或根据项目公司实际情况施工至一定楼层时），向建筑工程质量安全监督站申请中间结构验收。（7）施工期间投诉处理：是指在施工过程中对周边住户造成噪音影响或扬尘污染或深基坑施工对周边道路和建筑的影响而引起的投诉进行协调和处理。三、施工过程中的前期工作

3.预售许可证申领预售许可证是商品房合法预售的法律依据，预售许可证的申领是项目开始销售，实现资金回流的重要环节。在申领过程中，各职能部门在工程进度、面积预测、物业用房和物业基金核定（缴纳）、销售房号核查等方面有许多规定和要求。一般情况下，前期工作人员要积极跟进工程进度，提前准备相关审批材料，提前安排面积预测绘、人防红线确认、拆迁安置说明，提前和房管部门确认各项报批材料的有效性，一旦项目工程形象进度符合要求，就可确保比较快的速度进入预售许可证申领。三、施工过程中的前期工作

4.为确保项目建设后期各项工程单体验收能顺利通过，在施工过程中要督促和协调施工图审批意见的落实，在施工落实中确有难度的工作要积极和验收管理部门进行沟通，做到心中有数，确保后期验收顺利通过。

5.根据项目进展状况，配合工程部协调电力、自来水、电信、网通、排水、排污等专业单位或市政部门，做好大市政配套与内部管线对接工作。三、施工过程中的前期工作

（二）应注意的工作

1.在施工过程中，为确保项目建设进度，前期管理人员一定要具备全局意识，主动关心工程进展状况，协助工程部做好外围协调工作，为工程部提供一个良好的施工环境。

2.注重施工图建审意见，跟踪工程管理落实情况。

3.预售许可证办理前房屋面积测绘一定要按照实事求是的原则进行，即符合设计功能定位，协调进行面积分摊，确保预测绘成果与面积实测分摊原则一致。同时，要善于把握总建筑面积和分项面积在合理误差内。四、项目建设后期前期工作四、项目建设后期前期工作

项目建设后期前期工作：组织各项单体工程验收，达到销售合同约定的交付标准；取得商品房产权初始登记证书，为业主办理产权登记提供证明材料。涉及建设管理职能部门：质检站、消防、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、交警、档案馆、房管等部门。四、项目建设后期前期工作（一）流程图四、项目建设后期前期工作

（二）主要工作

1.与工程相关的验收：消防验收、环保验收、人防验收、卫生防疫验收、交通验收、绿化验收、工程竣工档案移交、质检验收、工程竣工备案。

2.与规划和用地相关的验收有：规划验收、面积测绘、土地复核验收、配套用房和物业用房确认等。

3.与产权有关：初始产权登记。四、项目建设后期前期工作

（三）应注意的工作

1.前期人员要依据项目验收要求，结合工程进度提前安排各项验收工作，主要包括消防、规划、质检、卫生、人防、环保、交警、绿化等。如果条件允许的话，可先请相关验收管理人员进行现场验收指导，对在指导中提出的各类问题要督促和协调工程部尽早落实。

2.注重验收会议安排、验收工具和资料的准备以及现场配合。

3.面积实测是一项工作量较大、工作要求较高、审核环节较多的工作，因此，要协调测绘单位尽早介入。四、项目建设后期前期工作4.规划验收图纸最终将作为面积实测和产权登记的依据，因此，规划验收图纸一定要确保与现场一致，同时规划验收通过后，要紧盯规划管理部门人员将图纸送规划局档案馆备案，才算规划验收完成。

5.去年年底，浙江省出台了物业保修金管理办法，要求建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，保修金存储期限为8年。因此，建议省内各单位在施工招标前妥善考虑。案例：绿城医院消防验收绿城医院消防验收

绿城医院消防验收是执业许可验收和质检验收的前置条件。由于项目工程建设进度紧，在项目基本完工前，我们邀请消防支队有关人员到工程现场进行验收指导，对施工中发现问题工程部负责组织整改。同时，按正式验收要求，组织防雷、试水、消防、精装修材料等检测内容，并按要求落实各项资料准备。绿城医院消防验收

（一）验收需要准备的主要资料

1.组织设计、施工、监理单位编制消防安全质量验收合格的报告。

2.《建筑工程消防验收申报表》、《消防产品厂家确认单》。

3.施工图设计防火审核意见书、装饰工程设计防火审核意见书。

4.消防设计专篇（设计院提供），消防设计技术联系单。

5.《防雷装置检测报告》。绿城医院消防验收6.专业消防检测部门出具的《建筑消防设施检测报告》、《建筑消防电气检测报告》。

7.消防产品生产许可证明，建筑防火材料、构件与消防产品质量检验报告、合格证明。

8.主要消防产品、设备的生产单位对其产品、设备的数量、型号及施工安装质量的确认报告。

9.地下及隐蔽工程验收记录；消防设施系统调试报告；施工单位出具的消防设施联动测试报告；操作维护管理手册。

10.消防控制室值班人员名单及培训记录。

11.建筑、水、电、暖通等各系统施工图。绿城医院消防验收

（二）验收流程

1.在项目正式通水，消防设施安装调试完毕，室外道路畅通并满足消防车辆行驶要求，消防登高场地按消防设计审核要求设置到位后，邀请消防支队司令部到现场进行试水试验和道路环通检查。通知施工单位、监理单位人员在试水验收时到现场，听从试水验收人员指挥，对消防管路水系统进行验收试验，主要试水部位为屋顶、室外消防、喷淋结合器等，试验合格由消防部门出具试水报告。绿城医院消防验收2.对于精装修施工项目，同步要在支队领取消防验收人员开具的《建筑内部装修材料见证检验告知单》，根据告知单要求准备内装修材料送市消防产品质量检验站检测燃烧等级，并取得精装修材料检验报告。

3．督促施工单位按照设计要求将相应消防设施安装到位，配合消防检测单位对消防设施和电气进行检测、整改；出具《建筑消防设施检测报告》、《建筑消防电气检测报告》。绿城医院消防验收4．所有资料及各项准备工作完成后，邀请市消防部门预验收人员到现场对消防设施进行预验收，通知施工单位、监理单位、设计单位、消防检测单位相关人员准备预验收汇报材料，并通知到场参加验收工作。消防预验收人员到现场对消防设施进行查看验收，一般需要进行以下项目的检查工作：烟感联动试验、电梯迫降联动试验、正压送风试验、风压测试，逃生应急设施、消防中心机房、消防泵房（主要检测水泵的自动切换）、消防楼梯、屋顶消火拴、楼层管井封堵情况消防设施部位的查看。绿城医院消防验收5.预验收人员就检查中发现的问题提出整改要求和意见，工程部督促相关单位对整改意见在规定时间内进行落实整改。

6.工程部完成整改形成整改报告后，前期工作人员根据工程整改情况，约定正式验收时间，工程部通知土建总包单位、消防施工单位、设计单位、监理单位、消防检测单位等相关人员到时参加会议。

7.消防部门对消防工程进行正式验收，主要是对预验收会议提出的整改意见及要求的整改落实情况进行复查，视整改要求落实情况决定是否同意通过验收。绿城医院消防验收8.如通过验收，前期人员负责领取《建筑工程消防验收意见书》。

9.营业场所开业前需报区消防大队申请开业前检查申请，准备书面整改报告与消防验收意见书，并提前申报消防管理人员与从业人员培训，经区消防大队组织复查合格后，领取《消防安全检查意见书》后方可正式营业。绿城医院消防验收

（三）应注意的工作

1.在预验收前，工程部要仔细检查消防审核意见书中的内容是否已按要求实施，未实施的要及时落实。

2.消防检测工作其实是对消防工程做的一次提前验收，对消防检测的工作要给予高度重视，工程部要负责组织各相关施工单位严肃对待，检测中发现的问题要限定时间要求施工单位在预验收前整改完成。五、与电力相关的前期工作五、与电力相关的前期工作

（一）户外配电和户内配电

户外配电由电力开关站、电缆管沟、10KV电力电缆等组成。户内配电由高低配、计量表计箱、计量电能表、配电箱、电缆、用电终端等组成。五、与电力相关的前期工作

（二）公变与专变一般居民生活用电设置公变，商业用电设置专变。

1.公变是指所在地的线路、变压器、到每户的电表全部由供电部门安装、维护、管理的统称。使用公变的小区，每户的电表都是直接由供电部门负责安装，每度电的电价按国家规定收取。电表以外的供电设备，包括线路变压器等都是由供电局负责安装并终生由供电部门维护、管理。五、与电力相关的前期工作2.对于专变供电部门只装一个总电表，而总表下面分表不归供电部门管理，供电部门只按总表收取电费。总表以后的线路、变压器包括用户安装电表都是由项目公司购买负责安装，不归供电部门维护保养。在电价方面，专变每度电的电价比公变要高，这是因为专变用户电表以外到总电表这段的损耗不归供电局承担，而由专变用户承担，专变的线路变压器不归供电局维护管理，出现问题要由业主或相应的机构承担。五、与电力相关的前期工作

（三）与电力部门工作界面的划分

1.设计工作户外配电、户内公变一般都由电力部门的设计单位进行设计；专变由项目公司委托设计院进行设计，电力部门审查。

2.设备采购一般情况下电力部门都会对公变部分的高、