我国房地产企业融资方式的比较分析

I我国房地产企业融资方式的比较分析——基于碧桂园集团的调查摘要房地产行业是我国市场经济体制的重要组成部分，从GDP、财政、投资多个方面影响着中国。目前，我国房地产市场的主要融资方式有自筹资金、预售资金、商业银行贷款、企业合作融资、信托融资、债券融资、房地产证券融资、房地产私募股权投资基金等。占比由高到低依次是预售资金、自筹资金、商业银行贷款和利用企业合作融资（以外资合作为主）。本文以碧桂园集团为例，针对房地产市场的融资方式进行分析与比较。同时，结合我国房地产市场现状分析在我国房地产融资市场占比较高的主要融资方式的原因。关键词：融资风险房地产市场融资方式房地产企业新形势AbstractTherealestateindustryisanimportantpartofChina'smarketeconomicsystem,whichaffectsChinaintermsofGDP,financeandinvestment.Atpresent,themainfinancingmethodsinChina'srealestatemarketincludeself-raisedfunds,pre-salefunds,commercialbankloans,corporatecooperativefinancing,trustfinancing,bondfinancing,realestatesecuritiesfinancing,andrealestateprivateequityinvestmentfunds.Theorderofproportionisfromhightolow:pre-salefunds,self-raisedfunds,commercialbankloansandcooperativefinancingbyenterprises(mainlyforeign-fundedcooperation).Takingcountrygardengroupasanexample,thispaperanalyzesandcomparesthefinancingmethodsintherealestatemarket.Atthesametime,combinedwiththestatusquoofChina'srealestatemarketanalysisinChina'srealestatefinancingmarketaccountedforarelativelyhighproportionofthemainfinancingreasons.Keywords:Financingrisk;Realestatemarket;Financingmethods;Realestateenterprises;Newsituation广东财经大学华商学院我国房地产企业融资方式的比较分析——基于碧桂园集团的调查目录第一章导论 11.1研究背景与意义 1第二章房地产融资的定义与特征 12.1房地产融资的定义 12.2房地产融资的特征 12.2.1开发资金需求庞大，外源性融资依赖性较强 12.2.2土地和房地产抵押是重要条件 22.2.3资金面临比较大的经济风险和财务风险 22.3研究方法 2第三章我国房地产市场的发展现状与特点、融资状况 23.1我国房地产市场的发展现状 23.2我国房地产市场的发展特点 33.2.1房价持续快速上涨 33.2.2房地产有效供给不足 33.2.3价格虚高远超过一般居民的承受能力 33.2.4商品房空置率较高 43.3房地产融资情况 53.3.1融资渠道单一且面临很大的风险 53.3.2投资增长速度太快 53.3.3宏观调控严重滞后 5第四章碧桂园集团的融资方式与影响因素分析——以2015-2017年为例 54.1碧桂园集团的企业概况 54.2碧桂园集团的财务状况 54.2.1资本结构分析 64.2.2偿还能力分析 64.2.3盈利能力分析 74.3影响碧桂园集团融资的因素 84.4资产管理 84.4.1房地产企业经营收入与支出 84.4.2融资收入管理与支出管理 84.4.3投资收入管理与支出管理 94.4.4房地产企业存量资金管理、现金管理与银行存款管理 94.5融资成本 94.6融资风险 104.6.1房地产企业内部风险与外部风险 104.6.2房地产开发企业存在的信用风险 114.6.3房地产开发企业融资渠道单一风险 114.6.4房地产开发企业的资本结构风险与负债结构风险 114.6.5房地产开发企业的政策风险 124.7政策性因素 124.7.1严监管下的房地产市场环境 134.7.2资管新规对房地产企业非标融资的影响 134.7.3基于“限购政策”的房地产企业融资风险传导机理 13第五章碧桂园集团融资方式分析与防范潜在风险措施——以2018年为例 135.1碧桂园集团现有融资方式与特征 145.1.1上市融资（股票融资） 145.1.2房地产债券融资 145.2碧桂园集团融资方式与其他房地产企业融资方式的联系与区别 155.2.1碧桂园集团融资方式与其他房地产企业融资方式的区别 155.2.2碧桂园集团融资方式与其他房地产企业融资方式的联系 155.3碧桂园集团融资方式的创新与防范潜在风险措施 165.3.1扩大融资渠道并实现实现多元化融资 165.3.2建立完善的融资预算管理体系，加强企业内部资本市场运作 165.3.3注重投资项目的可行性，避免跟风投资或盲目投资 175.3.4房地产企业通力合作，共同开发，实现共赢 17第六章结论 17参考文献 18致谢第一章导论1.1研究背景与意义房地产企业的融资问题，不仅仅是企业防范风险的能力、解决危机能力的体现，也是保障企业健康运营、赢得收益的必要条件。当前，我国许多房地产企业在融资方面还存在诸多问题，对融资方式的选择不够清晰、准确。中国出台了一系列政策，严格控制房地产市场。主要融资渠道均被管控，从严管控资金流动性,规范金融市场。我国房地产融资市场受到宏观调控约束的以及国内市场需求的前提下，房地产公司需要选择并继续创新融资方式。有效解决房地产开发全周期存在的资金时间价值链问题。此外，房地产市场融资方式的创新也存在着潜在风险，房地产企业需针对创新融资方式所存在的潜在风险制定一系列客观可靠的策略与措施。本文阐明了房地产公司融资方式的类型以及融资过程中应准确把握的原则。提出了促进房地产企业稳定发展的重要指导意义。第二章房地产融资的定义与特征2.1房地产融资的定义从广义角度来看，房地产融资实际上是指房地产的发展。通过货币流通和信贷渠道进行流通和消费融资，一系列融资和相关服务的金融活动，包括筹款，运作和清算。从狭义角度来看，房地产融资是企业和项目的直接融资和间接融资两方面的总和。包括房地产信贷及市场融资等。2.2房地产融资的特征由于房地产商品的特殊性，房地产企业和其他企业的业务流程有很大差异。融资方面便是其中一点，房地产企业融资具有以下几种特征：2.2.1开发资金需求庞大，外源性融资依赖性较强完全依靠房地产企业的自有资金来完成房地产项目的开发是不可能的。因此，开发商需要通过其他方式进行外源性融资来获得开发资金。2.2.2土地和房地产抵押是重要条件银行贷款，信托融资等融资方式中，金融机构为了减少风险，通常使用土地使用权抵押或财产所有权抵押。还有二者合一抵押的形式。2.2.3资金面临比较大的经济风险和财务风险由于大量资金投入，房地产商品的开发周期较长。容易受外界影响，如市场形式变化较快或是自身项目定位不准而导致开发停滞或者产品滞销，造成业务风险，这对后续项目开发，贷款偿还和公司业务发展产生重大影响。2.3研究方法文献综述法。本文的写作基于对大量文献的阅读，发现总结融资方式中已有的问题，避免以前研究中的不足和重复。通过参考现有文献，它为研究提供了方法和思路。比较统计法。本文通过对碧桂园集团的财务状况进行比较分析，分析了其资本结构、偿还能力、盈利能力等财务指标，为更好的分析该企业融资状况提供数据依据，也为该企业融资模式提供依据。案例分析法。本文以碧桂园集团为例，分析了融资方式在房地产行业的作用，为房地产行业中的其他公司提供参考。造成这些问题的缘由，最后通过各方面的经验参考，对各问题进行了深入思考分析，由此，提出了较为合理和完善的对策关于促进广东省的农村金融服务的进一步发展。第三章我国房地产市场的发展现状与特点、融资状况3.1我国房地产市场的发展现状在2018年，房地产市场值得“留下而不是投机”，“限制购买，限制销售，有限贷款，价格限制和业务限制，各地区的房地产政策变得更加严格。控制措施更加详细和全面。然而，到2018年底，所有城市都出现了“放松”的迹象。2018年3月，一些地区提高了首付比例，并调整了信贷额度。完善前两套定义标准，提高住房贷款审批资格，在同一时期，央行的政策方向需要放慢个人住房贷款的增长速度。合理把控居民的杠杆率。到年末为止，一部分地区的房地产政策呈现出缓和的迹象。根据当地实际情况，对购销限制进行了调整。从区域政策调整的角度来看，它确实比以前更加宽松。适应当地条件可能在以后的监管中更有效。在同一时期，央行显示出有针对性的降准，银行业流动性压力得到较好缓解，市场上住房贷款业务也呈现出积极的发展趋势。利率方面也出现松动下调的迹象。3.2我国房地产市场的发展特点3.2.1房价持续快速上涨近年来，中国的房价一直在上涨。特别是在经济发展相对较快的北京，上海等大中城市，这一增长的幅度是该国唯一的增长幅度。但对于其他地区的中小城市，虽然价格不像大城市的价格那样上涨，但也有小幅的上涨。3.2.2房地产有效供给不足房地产价格的上涨是由于其内部价格是由于供应短缺。然而，供应不足意味着有效的房地产供应不足。所谓的有效供应短缺意味着能够真正满足市场需求的房屋供应不足。由于经济发展不平衡，房地产的结构也不尽相同。虽然该市的高层建筑数量不断增加，但房地产总量却在增加。但另一方面，这反映在大量现有房屋空置且大量居民对购房需求不满意的矛盾中。在中国，住房市场高端商品房供应的具体表现有所增加。中低价商品房供应量下降，中国大部分中低收入居民的购买力未得到满足。房地产的平均价格正在上升，反映了目前房地产市场的结构性矛盾。2005年，该国经济适用房投资的数量增加了四个。4%，占开发投资的比例由去年的6.2%下降到5.0%，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；在部分城市，低成本的普通商品住房供不应求。一些城市的廉租房比例不到10%。而高价房占到40%以上。房地产供给的不合理结构是中国房地产供给不足的主要表现之一。它推高了商品房的平均价格。这要求中国控制开发商房地产开发的结构。这也是构建和谐社会的内在要求。3.2.3价格虚高远超过一般居民的承受能力中国目前的经济仍未完全发展，社会收入分配差距很大。然而，住房改革对私有化的关注导致了当前房价上涨的现实。低收入群体的住房价格上涨，造成很大压力。面对要买的房子，手头的钱很少。什么时候房价会下跌，以便大多数普通人可以买房子，是目前老百姓最关心的事情。来自国家统计局的数据表明，70个大中城市房地产市场价格调查结果显示：2007年一季度全国商品房销售价格在去年大幅上涨的基础上继续上涨5.6%，而且从分月情况看，3月份上涨5.9%，增幅比前两个月高0.3和0.6个百分点。排名前的城市是深圳12.6%。北海10.1%，北京9.0%、广州8%等。在房屋销售中，在70个城市中，新的基本住房价格上涨，涨幅最大的是北海15.1%。1%，接下来依次是深圳10.3%、北京9.8%、广州9.0%、福州8.8%等。与此同时，70个大中城市的二手房价同比上涨5.2%。居民收入稳定增长，2006年中国城镇居民收入增幅有较大提高，人均可支配收入11759元，增长12元。1%。扣除价格因素后，实际增长10.4%，增速比上年加快0.8个百分点。然而，与住房价格上涨相比，大多数居民仍然负担不起较高的价格。3.2.4商品房空置率较高1.空缺率的衡量标准。空置意味着房子没有使用，它正在出售或出租。空置率是将未使用的建筑面积除以所有房屋的总建筑面积，再乘以100%得到的最终数字。住房空置率是反映住房供求矛盾的指标。合理的住宅空置率可以最大限度地减少这种矛盾，并平衡房屋的供需。如果房子太空，则意味着需求不足或购买力不足。国家或市场可以相应调整。空置房屋的形式大致可归纳为两种类型。一个是具有滞销市场的空置房地产，一个是满足市场需求。然而，开发成本过高，导致空置房地产价格居高不下。但无论什么样的空置房屋，都存在这样或者那样的问题，无论是房屋的质量还是房屋的成本都超过了人们的购买力。这严重影响了房产市场的供给状况，造成了房产市场上的有效供给不足，从而导致我国房产价格的上涨。2.中国住房空置率的现状。据统计，我国商品房空置率超过30%。远远高于10%的国际警戒线。美国商品房的空置率约为7%，而中国香港约为3%到4%。据国家统计局发布的数据，截至2006年7月底，我国商品房空置面积1.26亿平方米。同比增长14.4%。其中，空置商品住宅6610万平方米，增长10.8%。虽然中国房地产空置率仍保持较高水平，然而，报告显示，7月份，“全国房地产繁荣指数”为103。51，从6月份上涨0.58点，上涨1点。54点。自2007年3月以来，“全国住房气候指数”上升了0。41点、0.15点、0.26点、1.06点，连续五个月保持微升势头。3.3房地产融资情况3.3.1融资渠道单一且面临很大的风险房地产开发企业的资源来源主要是银行借贷与自筹资金，目前，中国居民的住房需求和房地产投资需求都很大。因此，房地产公司在新房地产项目的开发上投入了大量资金。而此时房地产企业只有将土地和房产抵押给银行，才能获得银行借款，可见融资渠道单一。目前国家对房地产业的调控越加严格，银行的借贷系统更加完善，房地产企业单一的融资渠道对企业的生存和发展有着重要的影响。随之带来了风险问题。3.3.2投资增长速度太快房地产企业多元化融资渠道正在形成，很多的外源性资金快速占领了房地产行业，在这方面，房地产行业的竞争日益激烈。房地产业能获得的经济利润越来越少，更严重的，它已降至平均社会利润率，各种风险因素正在增加。然而现在中国成品的商品房有许多的空房，房屋空置率很高，造成这些现象的原因是房地产业资金流涌入快，投资增长太快，金融风险容易对市场产生不利影响。3.3.3宏观调控严重滞后中国房地产业深受政府的调控的影响，政府过多插手房地产企业的发展，严重影响融资渠道，房地产企业难以依据市场需求和融资法则进行各项融资，其生存与发展面临很大的机遇与挑战。第四章碧桂园集团的融资方式与影响因素分析——以2015-2017年为例4.1碧桂园集团的企业概况碧桂园控股有限公司总部设在广东省顺德区。它是中国目前最大的新城市住宅开发商。采用统一和标准化的业务模式，业务包括房地产开发，建筑，翻新，物业管理，物业投资、酒店开发和管理等。2007年4月20日，碧桂园于在联交所主板上市。4.2碧桂园集团的财务状况4.2.1资本结构分析从表1中我们可以看到，从2015年到2017年，碧桂园集团的资产合计从2015年的28855974万元增加至2017年的79466768万元，呈上升的趋势；同时，该公司的负债合计与权益合计也在逐年上升，但与权益合计相比，负债合计的增长速度从2016年到2017年加快，在2015年至2016年的权益总增加之后，2016年至2017年的增长幅度较小。表格SEQ表格\*ARABIC1资产负债表科目\时间2017-06-302016-06-302015-06-30资产合计(万元)7946676842420863.828855974负债合计(万元)70036398.933173360.521953489权益合计(万元)9430369.19247503.36902484.1不动产、厂房和设备(万元)2179868.52051050.21873490.7存货(万元)31912344.320382985.814865511应收账款(万元)16805151748876.7969439.9交易性金融资产(万元)现金及现金等价物(万元)11011310.43080024.41716416.7流动资产合计(万元)66591281.533373956.521464106应付账款(万元)9870650.146955452883801.7应交税费(万元)40301741554844.71050881.8流动负债合计(万元)57120302.524683794.517121451非流动负债合计(万元)12916096.484895664832038.4归属于母公司股东权益(万元)7840173.46860011.16324675.84.2.2偿还能力分析从表格2我们可以看出，碧桂园集团从2015年的融资活动现金流量净额为768592.7万元，2016年的融资活动现金流量净额为1118958.4万元，至2017年的融资活动现金流量净额为2255167万元，显示出逐年增长的趋势，随着集团的发展，对外融资的资金与需求在逐年增加。表格SEQ表格\*ARABIC2现金流量表科目\时间2017-06-302016-06-302015-06-30经营流动现金流量净额（万元）1642407.1-1168344.4-736674.8投资活动现金流量净额（万元）-1342889.9-503567.2-185734.2融资活动现金流量净额（万元）22551671118958.4768592.7现金及现金等价物净增加额（万元）2554684.2-552953.2-153816.3现金及现金等价物期初余额（万元）8464689.93624075.21876059汇率变动对现金及现金等价物影响（万元）-8063.78902.4-5826现金及现金等价物期末余额（万元）11011310.43080024.41716416.74.2.3盈利能力分析从表格3我们可以看出，碧桂园集团的营业额从2015年的4732757.4万元，2016年的营业额为5736249.2万元，至2017年的营业额为7773775.4万元也呈现逐年增加的趋势，但与此同时，我们可以看到，碧桂园集团的销售成本也在逐年增加。表格SEQ表格\*ARABIC3利润表科目\时间2017-06-302016-06-302015-06-30营业额（万元）7773775.45736249.24732757.4其它收入（万元）169296.626393.910314.4销售费用（万元）333731.2198177.4164116管理费用（万元）403833.1184479.9130734.6财务费用（万元）-83049.5-640.631231.7销售成本（万元）6064120.94533652.13635296.2毛利（万元）1709654.51202597.11097461.2经营溢利（万元）1240384.3883032.5828394.1应占联营公司业绩税前利润（万元）1240997.4920922.4826726.34.3影响碧桂园集团融资的因素房地产企业自身的发展和公司自身的发展将影响融资。房地产业也反映了经济发展的不平衡。房地产企业本身所在的区域对其有一定的经济保护和支持，房地产公司的大部分融资来自该地区。此外，房地产公司发展良好，资产丰富。就更容易获得融资。4.4资产管理4.4.1房地产企业经营收入与支出经营收入：主要包括销售收入、建筑收入、物业收入及其他业务收入等。房地产企业营业收入的核心和主要来源是销售收入。在销售收入的资金管理上房地产企业应重点加强对在途资金（或应收账款）的回收，制定销售信用政策，建立信用评价体系。有效运用客户信用；规范现场销售回款相关流程，促进应收账款的快速回笼。经营支出：主要包括土地相关费用支出、前后期费用支出、建安费用支出、销售支出、人员支出、税金支出等。经营支出必须严格控制在资金计划内（特殊不可控因素除外），房地产企业在日常经营支出管理中，可根据经营支出的支付时间及金额分为刚性支出和弹性支出。刚性支出即在支付时间及金额上必须严格按照合同或规定执行的支出，如土地相关价款、政府行政事业性收费、民工工资、水电费等；弹性支出即在支付时间或金额上存在调整空间的支出，如其余建安工程款、营销费用、差旅费等。企业根据两种不同类型的支出分类，对于刚性支出每月根据合同约定或政府规定期限内缴纳支付，针对弹性支出每月可分时间段进行集中支付，做到资金支出在资金计划控制下合理统筹安排。4.4.2融资收入管理与支出管理房地产企业的融资收入主要包括开发贷款。经营性物业贷款、流动资金贷款等。房地产企业应对各项融资业务活动所涉及的融资计划、融资方案、融资活动后评估进行全周期管控，制定和实施各种融资方案和融资方案。考核必须符合企业融资战略规划及目标，所有融资都需要基于公司的发展战略计划和年度业务目标。协调安排，以最佳融资结构筹集资金，满足企业的资金需求。房地产公司必须建立融资计划管理系统，该公司的战略计划为三至五年，该公司的年度投资规模，企业年度经营目标、项目经营计划为依据、与企业中长期资金计划、年度资金计划、每个项目的月度供资计划和全期供资计划合并在一起。满足年度资金缺口为核心，调整融资战略，编制财年融资计划。房地产企业融资费用主要包括偿还贷款本金。其他融资费用，如利息支付，中间业务费等。对于融资利息的支付，企业应实时关注金融机构贷款利息变动，并建立健全利息管理动态台账，做到利息支付准确无误；对于贷款到期本金的归还，应严格把控贷款合同约定的到期日与到期金额，并结合日常经营支出，提前安排资金并完成支付，以保证企业的良好信用。4.4.3投资收入管理与支出管理房地产企业投资收入主要包括投资于金融资产获得的相关收入及投资于联合营单位取得的相关收入等。房地产企业投资支出主要包括股东分红、投资于金融资产的相关支出、投资于联合营公司的相关支出等。4.4.4房地产企业存量资金管理、现金管理与银行存款管理房地产企业存量资金管理：房地产企业股票基金主要包括现金，银行存款，有价证券及支票、承兑汇票等票据。对于存量资金的管理应遵循“集中管理”、“资金安全”原则。现金分期：由于房地产企业房款收入及工程款支出的大额性，建议房地产企业原则上实行“零现金”管理。除特殊需要外，不得存有现金。如因业务需要收取或支付现金的，应实行向财务部提前报备制度。银行存款分期：由于房地产属于资金密集型企业，一般银行存款的金额较大且银行账户较为，更好地加强银行存款管理，充分发挥集团总部集中管理职能，建议大的房地产企业集团开通银企直联系统，并及时反映全集团所有银行账户余额，在充分考虑银企合作关系基础上，由集团公司统筹银行存款资源在各银行间的分配，以达到维护最佳银行关系的目的。4.5融资成本一般而言，房地产企业融资成本主要是由债务融资成本和权益融资成本所构成。其中债务融资成本用公式表现为:债务融资成本=债务融资筹资成本+债务融资资本成本。而且其中的债务融资成本又是由短期借款融资成本和长期借款融资成本所组成。故而其计算公式分别如下:短期借款融资成本=短期借款的资本成本+短期借款的融资成本;长期借款融资成本=长期借款的筹资成本+长期借款的资本成本。而且权益融资成本则是与股东的分红息息相关，因此，根据有关规定，众所周知：“股份制企业的资本公积金转增股本不是红利。红利性质的分配”，其计算方式主要是：分红派息总额=现金股利+红股股利，股票市值=股价×股票总股数。综上所述，房地产企业的融资成本的变化主要是企业所选择的债务融资和权益融资在总资本当中所占的份额，其中，债务融资成本主要取决于相关的国家政策。是国家所制定的宏观政策的产物。4.6融资风险4.6.1房地产企业内部风险与外部风险内部风险：房地产公司内部也将给房地产公司的融资方面带来风险。其中最常见的是施工期的延误。房地产公司将估算施工期的施工期。然后使用估计的持续时间来设置销售日期和融资还款时间。在施工过程中，由于特殊情况，通常无法按期交付。一旦房地产公司错过了出售建筑物的最佳时间，它将同时增加公司的成本。另外，如果房地产企业不掌握施工质量，将成为导致融资风险的因素。在购买房屋的过程中，对消费者来说最重要的是房子的质量。如果房子出现了偷工减料等问题，很可能会出现安全隐患，融资危机不仅会对公司的声誉造成不可逆转的影响。外部风险：市场要求，当房地产公司建造不适合当地市场的房屋时，可能面临销售崩溃。因此，房地产企业必须考虑房地产开发的各个方面因素;由于地域差异，当地土地政策，政策变化，城市规划，环境，住房和购房政策都将有所不同。因此，房地产公司应灵活应对各地区的投资和发展政策;银行贷款，当前银行贷款是房地产企业融资和人们购买房屋的主要途径。银行利率的变化影响着房地产市场需求的变动，如果过高的贷款利率会导致百姓不敢买房。因此，企业在设计项目时应考虑对策。影响外部风险的因素仍然很多，这也要求房地产公司拥有应对突发事件的优秀技能和经验。4.6.2房地产开发企业存在的信用风险房地产开发企业的信用风险与融资是密切相关的，其融资的目的是通过选择方式从时间上和数量上保证开发项目对资金的需求。在金融危机之后，公司的金融市场变得越来越复杂，企业的经营风险逐步上升。房地产开发企业主要的信用风险有政策风险、融资渠道单一风险、资本结构风险、负债期限结构风险、负债经营风险、利率风险等。4.6.3房地产开发企业融资渠道单一风险许多房地产开发公司拥有相对简单的融资渠道。直接融资所占的比例很小，资金来源大多都是银行贷款，而目前银行已经很难提供满足房地产开发企业生存所需资金，迫使其向私人或小额贷款公司借款，导致其资金成本提高、财务负担加重，在房地产宏观调控或信贷货币政策趋紧的背景下，严重影响项目预期现金流的运行，导致资金链日趋紧张，发展项目的资金需求无法如期实现。影响项目进度，造成房地产开发企业财务危机诱发国家金融危机。房地产开发公司面临着单一的金融市场。商业银行占据了主导地位。商业银行贷款难以满足房地产行业持续的资金需要。从银行的角度来说，我国商业银行目前在经营管理上还普遍存在制度缺陷，单一银行的间接融资不能保证房地产行业的持续融资需求。商业银行资金来源主要是短期储蓄存款，提供的长期住房抵押贷款与银行自有资产和负债的期限结构不符。隐含的金融风险，为需要长期资本的房地产公司提供发展贷款和短期流动贷款，仍然不能适应当前市场的需求，无法保证房地产业的持续发展。4.6.4房地产开发企业的资本结构风险与负债结构风险资本结构风险：资本结构的本质是指企业所有资产中每个基金的比例和构成。资本结构的理论是指以成本分析为基础，通过改变资本结构的比例关系，怎么样才能使企业利益达到最大时风险最小。房地产开发项目资金是衡量并影响房地产企业综合能力和项目开发风险的重要因素。中国的房地产开发公司通常资金不足，最近几年，自筹资金占比达到30%。左右，距新政策35%的最低自有资金比例要求还有差距。由于自身资金不足，大多数房地产公司都依赖于非常高的债务管理。如果过度依赖债务融资造成不合理的资本结构，就会埋下财务风险隐患，甚至发生难以预测和控制的财务危机。债务数额必须符合自有资本和偿付能力的要求。要有效地利用负债经营以免负债太多。当企业在经营利润率小于负债利息率的情况下举债，盲目的没有节制的举债可能会使企业破产倒闭。负债结构风险：负债结构是指房地产开发企业债务总额中的短期负债与长期负债的比率。短期负债是企业日常经营活动中影响资金链的重要因素。目前，大多数房地产公司的实际负债率已达到超过50？表明大部分负债是短期贷款。而短期负债中相当部分来自于预售房屋所得的预收账款。一旦行业周期进入下行轨道，房价急剧下跌或其他原因导致消费者过度违约。将这部分提前收据变成需要偿还的重大负债，企业现金需求的急剧增加导致企业面临资金链断裂的风险。房地产开发企业的负债融资，最终需要项目开发的经营收入来还本付息。因此，房地产开发公司通过债务融资筹集资金。负债融资成本应低于预期融资收益，当企业通过负债融资获取开发资金后，经营不善或房屋滞销均可能导致房地产开发企业经营收入出现大幅度下降，不仅损害企业利益，还有可能导致偿债能力变弱而最终无法按期偿还负债融资的本金和利息，由于无力偿还债务和负担，危及企业的生存和发展，严重甚至破产。4.6.5房地产开发企业的政策风险作为资本密集型产业，房地产开发受国家货币信贷政策的影响很大。国家可通过运用存贷款基准利率、贷款利率及信贷监管等经济杠杆和手段，控制货币供应量和房地产信贷规模，从而对房地产开发企业融资产生影响。房地产开发企业的生存与发展非常依赖货币供应量，当其扩大时，货币资金流动性增大，必然有利于大量资金进入房地产市场，利于房地产金融。反之，则可能导致资金撤离房地产市场，加大房地产融资难度。目前，我国房地产开发资金约有60，一旦房地产信贷政策发生变化，直接或间接来自银行信贷，无疑会给房地产融资带来较大的风险。如国家在房地产领域实行严格的信贷紧缩政策，提高贷款利率将增加房地产融资成本。然后影响公司的偿付能力;例如，金融监督机构严格限制商业银行的不动产信贷业务。这些政策使得房地产融资变得困难。税收政策对房地产的影响也很大。税收政策是调整房地产价格的有效工具。4.7政策性因素4.7.1严监管下的房地产市场环境根据国家政策和党的精神，住房的属性是居住而非投资品。自2010年以来，为了抑制房价上涨，政府出台了“新十条”。“新中国八条”，“新国五条”等多项监管政策。使得房地产市场进入调整阶段。2016年下半年，政府采取了比以往更严格的政策控制措施。同时，交易所的监管政策更加严格。房地产企业债券发行规模正在迅速萎缩。2017年下半年，房地产企业债务规模明显增加。房地产企业的再融资和抗风险能力经受住了考验。但即便如此房价依旧攀升不止。2017年11月17日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》落地。2018年3月28日国家主席习近平主持召开深改委第一次会议，审议通过“关于规范金融机构资产管理业务的指导意见”（以下简称“新资产管理条例”），并于4月27日正式发布。4.7.2资管新规对房地产企业非标融资的影响今年4月份落地的资管新规，明确定义了标准化债权类资产和非标准化债权资产（以下简称标准资产和非标资产）而且规定了符合标准资产的五个条件，此外，要求发行资产管理产品投资于非标准化债务资产的金融机构，应当遵守金融监管部门规定的限额管理。流动性管理等监管标准。这个明确的定义直接将原本游走于标准资产和非标资产之间的资产化为非标资产，那么就要受到限额规定和流动性管理等监管标准，无形之中非标融资难度加大，非标资产来源变少。4.7.3基于“限购政策”的房地产企业融资风险传导机理“限购政策”是政府自下而上实施的强制性调控手段，对房地产市场中的每个参与者都有不同程度的影响。因为房地产公司有很多资金需求，高偿债能力和融资能力等特点，因此房地产企业很容易受到由限购政策带来的融资风险。根据限购政策和房价波动的影响分析，进一步探讨限购政策对房地产企业融资活动风险的传导渠道。结合房地产企业融资活动的特点，得到了房地产企业融资风险传导机理。限购政策旨在抑制房价上涨，通过直接影响房地产市场上的成交量从而间接影响企业的融资活动。其传导渠道为：限购政策实施→房地产市场交易量→企业销售收入→企业当期经营活动净流量减少、主债和利息债务，短期债务偿还压力和融资压力增加成本加大→融资风险。第五章碧桂园集团融资方式分析与防范潜在风险措施——以2018年为例自2018年初以来，碧桂园集团推出了多项融资活动。前后共筹集资金400多亿元，成果丰硕。1月10日，碧桂园集团宣布发行2.53亿美元到期423。750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。1月17日，碧桂园集团宣布配售融资78.16亿港元。此外，还发行了156亿港元的可转换债券。

2月2日，“中联前海开源-碧桂园集团租赁第一资产支持专项规划”获深圳证券交易所批准。注册规模100亿元。在500亿的规模上，碧桂园将在2018年继续保持高增长率。增加融资规模是不可避免的，但在2018年房地产行业整体监管融资环境和融资环境的背景下，碧桂园的营业额高，融资规模大等所有人都将面临一些压力。虽然它在年初已经获得了大量的大额融资，但是，在金融政策紧缩的背景下，碧桂园也面临着一定的融资压力。5.1碧桂园集团现有融资方式与特征5.1.1上市融资（股票融资）房地产公司可以通过股票市场迅速筹集大量资金。收集的资金将成为永久作用的注册资本。由于没有固定的还款期，对大型开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些有可能扩大规模和资本的大中型企业也可以考虑购买（借入）外壳进行融资。优点：筹资资金的使用时间较长；对原股东的股权没有影响；发行债券成本低于普通股；具有财务杠杆作用；筹资对象范围广，金额大；对投资者来说，收入相对稳定，并且风险相对而言较小。缺点：投资者：无权干涉企业的经营行为；发行人：发行过程比银行贷款复杂，融资成本高于股票融资。5.1.2房地产债券融资债券融资对融资公司有很高的要求，中小房地产企业难以介入。此外，中国公司债券市场的运作机制也很薄弱，公司债券本身存在一些不足，国内房地产公司不使用这种类型的融资。优点：筹资量大；融资能力强；资金使用年限长；改善企业的财务结构；分散风险；利于企业股份制改造；提高公司价值和知名度。缺点：融资成本贵；剥削原股东的控制权；增加公司相关义务；其他问题：如产生公司有可能被收购的风险等问题。5.2碧桂园集团融资方式与其他房地产企业融资方式的联系与区别一般而言，房地产公司常用的融资方式有三种。这包括银行贷款、债券融资和股票融资。5.2.1碧桂园集团融资方式与其他房地产企业融资方式的区别银行贷款一直是房地产发展的基础。其中，至少有百分之六十的房地产开发资金来自银行贷款。大多数房地产开发商严重依赖银行;碧桂园集团主要采用两种融资方式：债券融资和股票融资。相对于其他房地产企业，并没有表现出对银行贷款过多的依赖。目前，对于很多房地产公司来说，发行公司债券仍然比较困难。且上市融资则是绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的5.2.2碧桂园集团融资方式与其他房地产企业融资方式的联系与所有的房地产企业一样，碧桂园集团采用较为常用融资方式，所有这些都是为了分散房地产投资和融资的风险，实时项目可用于偿还净现金流量和项目资产本身的价值作为融资要约。与传统的融资方式相比，企业利用自身的信誉和综合还款能力来安排融资。房地产项目的融资之一的方面是偿还保证是不动产和收益权。因此，还款的保障基础更加僵化，更容易被资本框支持。5.3碧桂园集团融资方式的创新与防范潜在风险措施近年来，我国社会主义市场经济发展迅速。这让房地产行业也在不断的发展，所以政府出台了很多政策来限制房地产发展过快，这对房地产企业融资造成了许多障碍和限制。由此可见，在新形势的情况下，房地产企业必须要对投资方式进行有效的创新，经过对方式的创新扩大融资渠道，以此获得更多的资金，促使房地产项目开发与建设的顺利完成来满足更多的居住需求。5.3.1扩大融资渠道并实现实现多元化融资房地产企业在运用银行贷款以及上市等这类传统融资方式时，积极寻求更多融资渠道也是必要的。如房地产开发商和运营商，中小型房地产公司和其他项目开发的联合方法，并且在双方结盟合作基础上构建共赢道路，一起获得利润，共同承担风险。通过这种方式保障资金流的稳定，保障房产开发有足够稳定的资金支撑。从房产市场上来看，这种合作经营的方式可以创设凝聚品牌力量，打造更好的房产商业氛围。房地产企业对投融资方式进行创新时，需要在多方面挖掘出融资新方式。从我国房地产行业的发展来看，当单一融资模式遭遇国家政策调整或行业变化时，贷款的制约大幅度增加。因此，为了缓解融资的限制，提升企业的融资能力，房地产企业应当尽量实现多元化融资。5.3.2建立完善的融资预算管理体系，加强企业内部资本市场运作一方面将融资预算逐级体现到业务预算编制中去，分解不同层次的指标，落实管理和控制责任，充分发挥资产负债率的作用。计息债务指标在预算管理中的作用。并逐步总结和分析融资预算的完成情况，确保方案有效执行。另一方面适当控制投资规模，以投资控融资。房地产企业贷款限制是影响企业发展的重要因素。为了缓解融资约束，企业应当从以下两个方面加强企业内部资本市场运作：本集团保持良好的内部沟通，为内部资金转移奠定良好基础。在集团内部，内部资金可以通过股权转让兑现。也可以使用母子公司关系委托贷款或从另一家需要融资的公司的子公司借款以缓解融资压力。。扩大房地产企业发展规模，有力促进子公司上市。上市的房地产公司有更多的资源和融资方式，房地产企业通过扩大发展规模，促进子公司上市，提高房地产企业的融资能力。此外，有了上市子公司，房地产企业在融资的时候可以互为担保方，提升在银行贷款的能力，增强融资实力，从而缓解融资约束。5.3.3注重投资项目的可行性，避免跟风投资或盲目投资房地产企业等投资项目具有投资风险大、回报率高的特点。因此我认为，房地产企业不应该因为有利的市场条件盲目投资扩张，而应该合理考虑规避风险，应在其风险管控的范围内，寻找投资发展的机遇，同时考虑资金的投资利润率。因此，房地产企业在实施新的投资项目时，要对其可行性进行多次的调查、研究、分析，考虑各种因素并制定项目实施的最佳计划。制定最圆满的计划，实施必要的风险管控措施，确保投资项目的合理性、可行性和前瞻性。5.3.4房地产企业通力合作，共同开发，实现共赢在现在形势下，房地产行业面临着很多机遇和挑战。出现了房地产企业通过合作，共同开发的现象，这种合作性开发模式是未来房地产企业实现融资途径之一，通过这种合作开发模式，房地产公司共同开发，凭借企业战略发展转型的机遇，实现资源共享，互利共赢，有效降低企业风险，最终实现项目同企业稳定与更好的发展。第六章结论房地产业是国家经济的支柱企业，面对经济的不断发展，企业本身应不断调整战略思想，拓宽融资渠道，满足社会发展需求。随着经济社会的发展，房地产业蓬勃发展。政府出台了宏观调控政策，使整个房地产业的发展更加规范。在这种情况下，房地产公司需要以投资和融资的方式进行创