2024-2025房地产市场展望

2024—2025年房地产市场分析及展望2024年注定是惊涛骇浪的一年，从年初“史上最严厉的调控政策”到国十七届五中全会指出，“要加快经济结构的调整”,经济结构的调整第一阶段房产调控政策(2024年4月——2024年9月)1、2024年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,环比上涨1.1%;市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势；4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预1.贷款购买二套房首付不得低于50%比例不得低于30%;b)对贷款购买其次套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2.房价过高地区可暂停发放第三套房贷a)商品住房价格过高、上涨过快、供应惊慌的地区，暂停发放购买第b)对不能供应1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居3.二套房以住房套数界定不再以贷款为准(界定比较困难、房管局数据与银行数据不统一)a)以房屋数量来认定是否为其次套、第三套；b)认定范围以家庭为单位。1、重点企业监测数据(1)万科一*一销售均价(元/m²)0销售金额(万元)月销售面积(m²)解读：·7月份，保利地产在全国的销售出现明显下滑后，8月份和9月份出现了连续两个月的销售上涨。·8月份保利地产全国项目销售面积83.81万平米，环比大涨88.08%,成交金额68.42亿元，环比大涨86.43%。8月份保利全国项目的成交均价略有下滑，为8164元/平米。01月2月3月4月5月6月7月8月9月销售面积(m²)销售金额(万元)→—销售均价(元/m²)·7月份，保利地产在全国的销售出现明显下滑后，8月份和9月份出现了连续两个月的销售上涨。·8月份保利地产全国项目销售面积83.81万平米，环比大涨88.08%,(3)恒大地产 销售面积(m²)销售金额(万元)一—销售均价(元/m²)·恒大地产作为新政后第一个主动降价促销的企业，从销售表现来看的确赢得了肯定的先发优势。·从3月份起先，恒大地产连续5个月主动降价促销，伴随着价格的一路下调，恒大地产赢得了一波连续5个月的销售业绩上涨行情。2、日照商品住宅价格数据分析(1)项目数据统计分析(换信息及数据图片)日照商品住宅价格走势图2010年01-12月老城区岚山区开发区预售登记面积(M²)日照商品房预售登记统计12月新市区老城区岚山区开发区预售登记面积(M²)日照商品住宅预售登记统计四、第一阶段政策评价引用全国工商联房地产商会会长聂梅生女士的一段话作为对第一阶段房产政策的总结。“地方政府不情愿将自己纳入“部分房价过快上涨的城市”,出台细则其次阶段房地产调控政策(2010年9月29日~?)9月重点城市成交量环比显著回升，同比降幅进一步缩小，环比成交量，一线城市平均增加了47%,十大城市平均增加了36.9城市平均增加了2.1%,十大城市平均降幅缩小为7.3%。a)“上有政策，下有对策”c)8、9月份以来房地产市场持续回暖，a)房价过高、上涨过快、供应惊慌的城市，要在肯定时间内限定居民b)对不能供应一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居c)对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买其次套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%a)对个人购买一般住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契b)对个人购买90平方米及以下一般住房，且该住房属于家庭唯一住房c)对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得b)对发觉并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，禁止竞买人及次调控的效果，估计明年五一前夕会在上海、北京等城市试点，连接“限购令”千”——任志强调整前利率调整后利率(一)整存整取定期存款一年(二)贷款利率一年五年以上(三)住房公积金贷款五年以下(含五年)d)实行不对称加息，时间越长，利率越高。很明显是在汲取存款的同e)长期存款利率大幅提高，这是两年以来的首次通过价格形式回收流a)补充了各商业银行要禁止将消费性贷款用于购买住房的规定，商业b)在对首次贷款购房的首付款比例调整到30%及以上的同时，大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半，并对购买90平方米以下的契税降低到1%,体现了适当收紧信贷政策，而保持主动财政政策不变，反映了调控政策的b)要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的c)要求加大对住房建设安排和用地供应安排实际完成状况的督查考核a)4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%,面积90平方米以上不得低于30%,9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%4、各地市场反应从9.29日新政出台以来，截止到10月20日，全国共有14个城市出台了b)市场观望心情严峻以深圳为例，10月8日—10月12日，深圳日均成交71套，与政策前(9.26—9.30)278套相比下降74%,与9月同期(9.8—9.12)相比下降53%。一1、总结2024—2024年房地产市场，我们会发觉有以下几个特点：a)房地产市场在很大程度上是“政策市”,是频繁被国家“关切”的b)中国特殊的国情，确定了房地产市场行情不具有持续性，不会持续c)每次调控，重点打击的是投资、投机性购房，自住房影响较小，教d)每次调控，需求并没有消逝，就象闸门一样短