房地产投融资的风险和对策

近年来，随着经济的不断发展，我国房地产企业在不断地寻求转型，将多领域和正规化作为总体转型的目标，但是房地产行业的投资和融资活动在很大程度上影响着房地产行业的发展和房地产企业的运行状况。一般来讲，房地产企业良好的投资和融资行为，能够使房地产企业拥有充足的资金，促使房地产企业更好地开展经营活动，并且还会对周边地区的发展起到良好的带动作用[1]。换句话说，房地产行业的投资和融资行为直接关系着房地产行业的整体发展水平。但是，现阶段房地产行业的投资和融资风险问题突出，使得房地产行业的发展在一定程度上受到了影响。基于这种状况，房地产行业和企业应该采取相应的措施，推动房地产行业和企业走上可持续发展的道路。一、房地产的投资风险（一）周期性的风险房地产投资首先要考虑的是周期性风险，举个例子来讲，崛起的万通中心、现代城、万科城等，其崛起的原因和周期性风险密不可分，比如在日本、美国等国家出现的次贷危机等，都伴随着都周期性跳楼风险问题的出现。房地产行业本身是一个风险系数比较高的行业，这是因为其投资和收益周期比较长，这意味着房地产盲目的投资会有很高的风险。我国房地产行业周期性风险出现的原因是房地产行业呈现出了明显的周期性波动。房地产周期性波动的规律，可以通过三个指标来表现出来，即房地产销售额增长、销售面积增长和投资额增长。根据对房地产投资风险周期性波动的相关资料研究表明，我国房地产行业从1984年开始出现了三个发展时期和四个低估时期，这在很大程度上说明了房地产行业带有周期性风险。（二）政策性风险房地产行业的政策性风险主要表现在两个方面，一方面是经济体制改革的风险。经济体制改革的风险是通过经济体制来对整个房地产行业产生影响的，通常经济体制决定着国家的未来经济发展方向，一旦国家对经济体制进行了改革，那么相应的房地产行业也会受到影响。另一方面是土地使用制度改革的风险。土地使用制度的改革会对整个房地产行业的成本产生很大的影响。如果国家对土地的使用年限做了规定，那么房地产开发商的收费和补偿成本都会增加[2]。同时，如果当局者对土地价值的变化实施了相应的调整战略，那么也很有可能会给房地产行业带来风险。因此，政府政策的变化会给房地产行业的投资活动带来风险。（三）市场性风险房地产行业的市场性风险主要表现在房地产行业的市场供求关系上，房地产行业和房地产购买者之间的交易会形成市场供求风险。一般情况下，市场上的供求关系是在不断变化的，这意味着房地产市场上的供给和需求也会随着经济的发展变化而变化。一旦出现了供给和需求失衡的情况，那么不仅会使房地产企业面临着巨大的房屋销售风险，也会增大房地产购买者的购买风险。二、房地产的融资风险（一）金融环境处于不利的状况目前，很多房地产企业表现出了对银行资金过度依赖的情况，使得房地产企业在面对金融环境变化的时候，很难独立支撑自身的发展，于是很容易出现资金周转和资金链断裂等问题。在复杂多变的金融环境下，房地产企业的融资风险很大。现阶段，房地产行业仍然没有开放境外资本，这使得房地产企业资本的获得方式是间接的，只有少量资本能够真正投入到房地产企业当中，房地产企业失去了大量外资资本注入的机会。与此同时，我国政府还推行了房屋的限购政策，这在很大程度上增大了房地产企业的融资风险。（二）资本市场机制不够健全现阶段，房地产企业在一级市场过分依赖银行资金，但是由于二级融资市场仍然没有建立起来，加上房地产企业对很多的融资方式认识程度不足，导致房地产企业一旦缺钱先想到的必然是银行，之后再考虑基金、信托和债券等，缺乏创新融资手段的意识。房地产行业缺乏多层次的金融体系，同时在资本市场中房地产企业进行投资、担保、抵押贷款和质押贷款等的中介机构相当匮乏，使得房地产行业资本市场的发展陷入了混乱的局面之中[3]。（三）财务管理制度不够健全房地产行业存在的财务管理制度不健全问题，加大了房地产企业的融资风险。房地产企业本身是一个资金的收入和支出变化情况比较大的企业，要想保证房地产企业的正常运行，必须要拥有一个良好的资金预算机制，学会控制支出。但是目前很多房地产企业，尤其是中小型的房地产企业对资金的预算还停留在表面，没有设置严格的预算执行制度，不注重对资金支出合理性的财务事后分析，这样一来不仅使资金的预算不能做到科学和准确，还使得融资风险的不确定性增加，企业的融资风险提升。同时，在房地产融资资金的决策上，依据经验判断的行为和活动仍然存在，融资决策和投资决策制度的制定缺乏科学性和合理性。房地产企业的融资资金用于房地产开发还是房地产企业的转型，都需要完善的财务管理制度提供保障。但是房地产企业通常都对房地产的设计、生产和营销等方面给予更多的关注，忽视企业的财务管理方式，使得财务管理战略的实施缺乏合理性，很难达到财务价值增值的目的。从当前房地产行业的融资情况看，我国房地产开发企业还普遍存在负债率过高的问题，这种问题集中反映在中小型房地产企业上[4]。一旦房地产业企业出现了过高的负债率，其融资能力就会受到影响。房地产企业融资能力受到限制，那么在房地产企业资金需求仍然存在的情况下，就很有可能出现拉高了企业的融资成本，加剧融资失败的出现，甚至还会形成恶性循环，最终严重影响企业的发展。三、房地产的投资风险应对措施（一）密切关注政府政策的导向房地产行业要密切关注政府政策的导向，将房地产的最佳投资时期掌握在手中。一方面，房地产行业要对国家关于房地产经济体制变更的政策或者方向等给予高度的关注，建立政策分析小组，对国家政策进行科学合理的评估，对国家产业结构的发展给予关注，依据产业结构的发展方向，有计划地进行分散投资。另一方面，房地产企业在取得土地使用权之前，要查看土地和开发条件的符合程度，保证对土地进行合理的评估，从而做出正确的预算。同时，房地产行业还要及时和相关的政府部门进行良好的沟通和协商，确保取得政府部门的支持和帮助。房地产企业还要合理分配土地的开发和利用，保证房地产企业能够在循环利用资源的前提下，做到利益最大化，减少风险因素带来的影响和阻碍。（二）加强对房地产投资的市场监测加强对房地产的市场监测，能够起到合理规避风险的作用。一方面，房地产企业要切实关注房地产市场的动向，及时了解和掌握近些年房屋成交量和相关的开发项目等的状况，避免出现盲目的房地产开发或者出现房屋过剩导致房地产资金的利用效率降低的情况。另一方面，当房地产企业处于通货膨胀时期，要做出合适的取舍，对于一些房屋可以采取低利率出售的方法，以缓和资金的流动紧张状况，促使成本能够得到有效的回收。一般情况下，当出现通货膨胀的时候，政府会采取相应的对策去解决相关的问题。此时，房地产企业可以根据政府对策的实施状况进行合理的回避[5]。同时，针对通货膨胀这种情况，房地产企业可以采取提升预期和采取固定利率合同等手段，来规避投资的风险。（三）掌握社会动向，做好相关的规范工作房地产企业应当秉承风险组合的原则，给予政府的城市规划政策等内容充分的关注。在政府的城市规划政策之下，做出相应的投资计划，运用投资组合或者合理的风险分散等手段，将房地产企业的预期收益率降到最低风险以下，从而保证房地产行业投资收益的最大化。举个例子来讲，房地产企业可以将写字楼和住宅区的建设区域分开，由于不同类型的房地产投资风险不同，获得的收益不同，房地产企业在这种状况下能够获得比较平均的收益，降低了投资风险出现的可能性[6]。与此同时，房地产企业在投资的时候，应当避免对投资地段的盲目投资行为。房地产企业的开发尤其注重地段，现在居民在选择房屋的时候通常也会考虑周围的地理优势和安全性。因此，房地产企业在进行投资的时候，应当和政府协商，签订相关的合同，强化投资地段的治安安全状况。与此同时，房地产企业还要保证为居民打造优秀的物业和安全治安管理团队。四、房地产的融资风险应对措施在当前复杂的国内和国外形势下，国家站在战略的高度适时调整宏观经济政策，将高端制造业当作发展的重点内容，大力扶持小微企业的发展，希望用小微企业的发展来稳定经济的增长。在重心发生转变的情况下，房地产企业的融资渠道也受到了一定程度的影响，为此应该实施切实可行的应融资风险应对措施，具体内容如下。（一）对房地产企业融资的大环境进行优化房地产企业融资的大环境和房地产企业的融资方式与策略等有着密不可分的联系，但是对房地产融资大环境影响最大的还是国家金融方面的法律、法规和有关部门的规章和政策等。政府实施的某一项财政或者货币政策，对金融领域造成的冲击和影响是最大的。在这种状况下，政府相关部门应该对房地产相关的融资环境进行优化，制定和实施相应的金融行业规章、制度等，保证房地产企业金融环境的稳定性，从而使金融领域的宏观调控能够发挥更好的作用。同时，金融环境的不稳定性之中包含着融资的风险，为此房地产企业更加应当掌握金融环境的发展趋势，学习相关的政策或者法规，制定相应的措施，有效的识别未来金融环境变化可能带来的房地产融资风险，以便于提升提前做好相应的准备工作，从而尽可能降低金融环境变化造成的损失。（二）实施多元化的融资策略房地产企业出现融资风险的原因和融资结构的单一性密不可分，为了尽可能规避房地产企业的融资风险，将融资风险控制在能够接受的范围内，房地产企业可以实施多元化的融资策略。多元化融资策略不仅能够有效的分散投资风险，还能够分散部分可以控制的融资风险。单一的银行贷款融资，会使房地产企业利率风险很高，而资本市场融资方式的多元化为多元化融资策略提供了可能性，也能够降低房地产企业的利率风险。对于大型的房地产企业来说，上市融资是一种很好的方式和手段，但是上市受到很多条件的限制。房地产企业的融资可以通过资本运营和战略性的兼并或者重组等方式，实现资本市场的融资[7]。房地产企业融资风险的多元化融资策略，还可以借助金融融资工具的创新，选择房产信托、投资基金融资等方式，在利用好民间资本的基础上，降低对银行资金的依赖程度。同时，房地产企业还可以结合自身的发展特点，与资产抵押和质押等中介金融机构建立起良好的关系，以便于在关键时期获取相关的资金使用权。（三）提升房地产企业对融资风险的控制能力在复杂的金融环境中，房地产企业为了有效地规避融资风险，还可以提升房地产行业对融资风险的控制能力。针对能够给房地产企业收益带来不利影响的风险，房地产企业的管理者应该权衡好风险收益和潜在风险损失之间的关系，保证在接受融资风险损失的情况下，获取最大化的融资收益。第一，房地产企业要切实提升对融资风险的控制意识，建立切实可行的融资风险控制框架或者体系，用科学合理的方式进行融资风险的预测，来保证融资风险控制措施的科学性和有效性。第二，房地产企业要强化对资金的管理，发挥现金流的重要作用，制定和房地产企业战略相符合的现金收支计划，科学合理的预测每一笔现金收支计划，保证每一笔现金收支都在计划内。第三，房地产企业还要从整体上提升房地产企业的盈利能力和创新能力，达到提升房地产企业的核心竞争力的目的，保证房地产企业拥有化解融资风险的能力，从而促进房地产企业的健康发展[8]。第四，房地产企业应根据自身的发展状况，选择良好的资本结构，降低融资成本。从资本结构的角度来讲，房地产企业的资本结构能够很好地反映权益性融资和债务性融资的比例变化关系。一般来讲，房地产的投资者在筹集相关的资金时，会通过不同的融资渠道，经过一系列过程中最终将房地产开发项目的总资产确定下来。房地产开发项目的资金比例变化状况对