【恒大产业盈利能力分析案例14000字【论文】】

恒大产业盈利能力分析案例TOC\o"1-3"\h\u31162第1章绪论 636811.1研究背景及研究意义 6152251.2国内外研究现状 6297491.2.1国际研究动向 7180201.2.2国内研究动向 8259511.3研究内容和研究方法 9265691.3.1研究内容 988751.3.2研究方法 919219第2章相关概念及理论 11103412.1盈利能力概念 11101752.2盈利能力的的分析方法 11212272.2.1杜邦分析法 11184742.2.2杜邦分析体系的分解指标 1127864第3章房地产产业概述及发展现状分析 13305953.1房地产产业的概述 1370563.2恒大公司的基本情况 136316第4章恒大产业盈利能力分析 1513394.1恒大产业财务现状 15299094.2净资产收益率分析 1690634.3销售净利率分析 1620504.4总资产周转率分析 1740754.5权益乘数分析 18755第5章恒大产业盈利问题及对策 20178625.1盈利能力存在的问题 20135615.1.1生产成本和期间费用的效率低下 20240765.1.2总资产周转率低 20260455.1.3受市场行情和国家政策影响大 20207675.2对策与建议 2097395.2.1扩大融资渠道 21181155.2.2加强财务成本费用管理 2161675.2.3改变企业的发展观念 2150765.2.4优化产股权结构，提高企业竞争力 21294075.2.5减少企业负债，降低财务风险 2115013第6章研究结论与展望 22249756.1结论 22110856.2不足与展望 2210003参考文献 23第1章绪论研究背景及研究意义改革开放以来，中国经济持续快速增长，中国成为世界第二大经济体，截止2020年中国的GDP已经超过了100万亿。房地产业是我国国民经济中不可或缺的一部分，既是国民经济发展的根本，也是国民经济发展的主力军，对国民经济发展具有重要的推动作用。国家统计局在2020年公布的数据显示我国房地产产业增加值为7.45万亿，对GDP贡献率达到了7.34%。从1978年人民政府对我国土地政策进行了调整开始，加上改革开放政策的实施，我国的房地产业已经经历了长达40余年的风风雨雨。土地法和规划法的实施为我国房地产业的起步提供了相关的保障，之后我国又开展了将近8年的非理性炒作以及调整，而1997年的一次世界性金融风暴给我国国内经济带来了巨大的影响，面对严峻而复杂的形式，中共中央政府以高瞻远瞩和运筹为握的战略性眼光，果断科学决策，开始有条不紊的应对这场危机。第二年国务院就印发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实现了职工住房从实物分配到货币分配的转变，为商品房市场的的发展注入了新的活力。一直以来百姓的购房热情都在逐渐高涨，2003年国内房地产市场甚至出现偏热势头，政府开始采取一系列土地、限购、信用贷款等方面的措施，对房地产业进行调整，这种政策趋势直到今天依旧在延续，促使房地产业进一步向纵深方向发展，对行业内的资源进一步进行整合。毋庸置疑的是，在过去40余年里，房地产行业已经成为了我国国民经济的重要支柱之一，即使近年来遭受“泡沫经济”“地产暴利”等质疑，在促进经济快速发展和增加GDP方面，房地产业依然有着举足轻重的地位。近年来，由于房地产企业的的规模和数量都在不断扩大，其所面临的市场环境也会越发激烈，竞争也越来越强。通常来说，不论是企业的领导者还是外部的研究者都是通过企业盈利能力的高低来评估企业的综合实力，大多数投资者也是通过企业盈利能力的分析来对企业未来的发展做出判断。对于房地产企业来说，分析出影响盈利能力的因素对企业未来的发展就更显得尤为重要了，因为这些因素往往可以直接揭露出房地产企业内部所存在的一些问题。我国的房地产行业发展速度快，行业的成熟度也越来越高，但从房地产行业本身来看，其经营结构上存在的一个潜在性缺陷就是企业的资产负债率普遍偏高，大多数房地产企业都会面临资金的连续性问题，一旦资金链断裂，随之而来的就是严重的经营风险。国内外研究现状1.2.1国际研究动向二十世纪初国外学者逐渐开始对企业盈利能力进行分析研究，在这漫长的一百多年中，国外学者对盈利能力的研究虽然发展缓慢但始终没有停止，大多数学者把研究的目光放在了盈利能力的影响因素、分析方法和解决措施。盈利能力分析要从十九世纪初的美国说起，当时大部分美国企业为了扩大生产规模都会选择通过银行进行信用借贷来获取资金，而银行如何考察企业也成为了难题，逐渐的银行开始通过财务报表来评估借贷企业，“盈利能力分析”也随着当时的时代背景诞生了。1921年《信用分析》的出版正式为盈利能力研究拉开了序幕。随后，学者们逐渐开始对盈利能力进行研究，大多数学者的研究角度都是从企业自身和外部市场两方面出发的。近年来，随着创新能力越来越越受到企业的重视，创新性对盈利能力的影响也随之进入学者的视野。除了创新能力的影响，部分学者也开始把企业内部作为盈利能力研究的新角度。2010年Vincent、Ongore在对企业盈利能力进行分析时发现股权集中度与企业盈利能力竟然存在着影响关系，企业的股权集中度越高企业的盈利能力反而越低[1]。肯尼亚也是该方向的研究者，他所研究的企业进一步证实了Vincent、Ongore提出的观点。2012年Charumathi对盈利能力研究又有了进一步的突破，他率先指出企业的经营年限、财务杠杆、规模大小和赔付率也是盈利能力的影响因素，并把找到符合自身所处行业的发展方向作为提高盈利能力的手段[2]。同年MShahchera转变了研究对象，不再是研究上市企业而是把目光瞄准商业银行，他提出监管机构的政策束缚，对商业银行的盈利能力存在重大的影响[3]。2015年Vintilă,Nenu和Gherghina则是利用净资产收益率、权益净利率等财务数据对几十家上市企业进行分析，更加具体全面的论证了资本结构、企业规模等因素对企业盈利能力的影响[4]。RezaAbdoliBidhandi，ChangizValmohammadi（2017）通过构建模型的方式，研究了供应链对企业盈利能力的影响，并把竞争力、响应能力、灵活程度和分类效率等指标进行了排序，在这些指标中分类效率对企业盈利能力的影响最小，影响最大的指标则是灵活程度[5]。盈利能力分析方法诞生于20世纪初，FrankDonaldsonBrown（1912）提出了杜邦分析法，以净资产收益率为核心指标，用主要的财务比率之间的关系来综合评价企业的财务状况。杜邦分析法将企业净资产收益率逐缴分解为多项财务比率乘积，从而让企业的管理者和研究者能够深入分析企业的经营业绩，使企业管理者能够根据不同因素对财务指标的影响情况，找出企业经营决策中存在的问题，并提出推动企业盈利能力提高的有效措施。1928年AlexanderWole他选择了7个财务比率即流动比率、产权比率、固定资产比率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率和自有资金周转率，把若干个财务比率用线性关系结合起来，以此来评价企业的财务状况[6]。Kaplan，Norton(1992)则是采用了全新的方法分析企业的盈利能力，他们同时采用由财务、客户、内部运营、学习与成长四项观点组成的绩效指标架构来评价组织的绩效，并在深入分析了企业的盈利能力后，创新性发明了平衡记分卡的绩效评价体系。2001年哈佛大学教授Krishna-Pileup对传统的杜邦分析体系做出了进一步的调整，他在出版的《企业分析与评价》中阐述了“可持续增长率”的观念，通过分析净资产收益率与支付比率的关系构建了全新的帕利普财务分析体系。帕利普财务分析体系也结合净利润率、资产周转率、财务杠杆作用等多个相关指标对企业进行分析研究。1.2.2国内研究动向我国对盈利能力的研究也不断取得突破性的进展，但由于发展时间较短，目前许多成果还是处于对国外盈利能力研究的继承和深化。宋温奇(2018)通过对我国乳品行业龙头企业进行分析,提出生产经营条件从根本上影响企业的利润，加强成本费用控制管理能有效加强企业的盈利能力，成本控制股管理越完善越有利于盈利能力的提高[7]。和国忠(2019)在对云南上市公司进行研究时，得出了与传统理论相反的研究结果，他提出企业存在最优资本结构区间，最优资本结构区间正是影响企业盈利能力和偿债能力的关键因素[8]。樊卫雄(2018)通过分析生产效率、市场对接和外部变化对企业盈利能力的影响，提出了以提升生产效率为主、技术创新为辅的新路径[9]。李世发(2019)以层次分析法对GCL矿泉水公司进行研究，在他选取分析的11个盈利能力指标中，营业毛利率和营业净利率对企业盈利能力的影响最大，由此他提出企业应通过主要提升这两个指标的比率来提高盈利能力[10]。陈华(2019)把研究目光投向了我国的家电企业，通过对珠海格力电器公司2015和2016年两年财务报表中的各项盈利能力指标的研究，他指出在净利润增长的情况下，大多数企业往往忽略现金回流方面的缺陷，由此建议企业通过奖励政策来促进应收账款的回收[11]。关于企业盈利能力的案例不断增多，国内学者的研究也越来越深入，但是国内对于企业盈利能力的分析方法大多存在着一个共同点——其研究方法都是从财务数据的角度入手的。王玉伦，孟健(2018)在对我国某汽车集团子公司进行盈利能力分析时，着重分析了该企业的销售毛利率、净利率以及营业利润率，通过分析公司5年利润表的变动情况，总结出企业要对内部环境进行治理，降低企业的三大期间费用从而提升盈利能力[12]。叶创(2019)在对上海医药集团的盈利能力进行分析时，为了弥补传统的杜邦分析体系在现代企业中存在的缺陷，他选择把可持续增长率和现金流量指标引入杜邦分析体系，改进后的杜邦分析体系能更系统的分析企业的盈利能力，更全面的了解企业的业务情况和未来发展[13]。随着盈利能力分析方法在企业分析实践中的不断应用，其运用的角度也随之发生了改变，不再是仅仅从财务角度进行盈利能力分析，公司自身也逐渐成为主流的研究角度。赵世鸿(2019)在对上海来伊份股份有限公司进行盈利分析时，不在局限于传统的财务指标，更是详尽论述了企业自身的运营能力对盈利水平的影响[14]。随着时代的发展，企业之间的竞争也只会越来越剧烈，如何提升某一行业或具体企业的盈利能力也成为众多学者的研究方向，越来越多的研究者开始针对某一行业或具体企业提出了许多可行性建议。宋冠东(2011)年以万科A为例，利用统计工具先进行聚类分析,然后进行因子分析，提出房地产企业应提高资金的投资融资能力和企业财务运作中的资金风险管理能力[15]。王倩倩(2019)以北京首钢股份为例针对钢铁企业进行盈利能力分析，针对企业盈利水平低，提出改善产品单一结构，提高研发投入，从多个角度降低生产成本“三步走”对策[16]。赵越(2019)以易明医药2015到2017的财务指标为依据对企业进行盈利能力分析，提出医药企业要立足高新技术产业，必须增强其自身竞争力，发挥产品的独特优势，才能在市场占有一席之地[17]。姜佩含和徐一千(2018)以白酒行业的龙头企业五粮液股份有限公司为例，提出白酒企业在占领高端消费市场的同时也要抢占低端消费者市场，凭借企业的创新能力和完善的成本控制管理体系，提高企业的盈利能力水平[18]。周富龙(2018)在对企业进行盈利能力分析时结合企业的实际情况，针对企业不同阶段提出企业存在的主要问题，他指出企业应通过资产负债率和所有者权益来确保筹资组合的合理性，以增加产量来占领更多的市场，从而达到提高销售数量的目的[19]。从上述文献中可以看出国外对于盈利能力的研究远远早于国内，始于一百年前左右，但至今为止，在理论成果中并没有取得根本性的突破。国外对企业的盈利能力分析大多是基于企业的财务指标，并已经形成相对完善的分析体系，我国学者对盈利能力的研究上，大多数都采用了杜邦分析体系的研究方法。但不论国内外对于房地产行业这种特定行业背景企业的盈利能力的研究较少，特别是面对我国房地产行业在国民经济中有重要作用。最后本文通过对恒大地产盈利能力的研究结论，为我国房地产企业提供进一步提高盈利能力的合理化建议和方案。1.3研究内容和研究方法1.3.1研究内容本文基于恒大地产盈利能力中存在的问题，首先梳理并分析了盈利能力的概念。然后，在这些研究的基础上，结合相关的理论基础进行分析。结合恒大地产2016—2019年度财务报表，采用杜邦分析法对恒大地产的财务报表进行分析，分析存在的问题和原因。通过分析问题和原因，并借鉴国内外专业学者的意见，为提高恒大地产的盈利能力提出了建议。最后，对本文的研究结论进行了总结，并给我国房地产企业如何提高盈利能力提供了发展的蓝图。基于上述研究问题，分为以下几个部分：第一部分是绪论主要是对研究背景、研究意义、研究内容和研究方法进行了概括总结，并对国内外有关企业盈利能力的相关研究进行梳理分析并参考。第二部分是盈利能力的相关概念与分析方法，并对杜邦分析体系的的相关财务指标进行梳理与分析。第三部分是我国房地产企业如今的现状，对恒大地产发展情况进行梳理分析。第四部分是恒大地产盈利能力现状的分析。通过杜邦分析法对恒大地产进行分析，重点从杜邦分析法的财务指标上对恒大地产的盈利能力开展研究。以恒大地产公司2016年—2019年的财务数据为基础，通过分析恒大地产的相关分解指标，了解恒大地产目前的经营状况和盈利水平。第五部分是对恒大地产盈利能力存在问题阐述并提出相应的对策和建议。通过对恒大地产的相关指标分析发现盈利能力的问题主要集中在主营业务成本不断上升，存货周转率下降，以及受行业市场行情和国家政策影响大。第六部分是总结研究结论，说明论文的不足和展望。1.3.2研究方法文献研究法通过“知网”这个线上网络媒体，收集与盈利能力相关的国内外文献；与此同时结合恒大地产2016—2019的财务报表数据。将以上信息作为论文的基石，减少现实环境中因主观因素而导致的失误，同时也减少了时间和精力成本的投入。案例分析法通过对其盈利能力的深入研究,希望能为其他房地产企业盈利模式的探索起到一定的引导作用。文章以有关理论作为基础,然后引入恒大地产案例,并且从现状、问题、成因几个方面进行详细分析,根据分析中发现的问题提出一些具有实际意义的建议。杜邦分析法以净资产收益率为核心指标，用几种主要的财务指标之间的关系来综合地分析企业的财务状况。本文主要通过恒大地产2016年到2019年的财务报表分析计算得出这几个财务指标，通过具体的财务指标数据可以使外部使用者清楚的了解目标企业的盈利水平和经营状况，使企业管理者根据不同因素对财务指标的影响情况，找出企业经营决策中存在的问题，并针对具体问题提出提高企业盈利能力的对策。第2章相关概念及理论2.1盈利能力概念目前学术界对盈利能力的定义是企业获取利润的能力，在现实生活中的理解大多是企业通过拥有的资金获取资金增值的能力。企业是一种经济组织，自然而然盈利也就成为企业的根本目的，而盈利能力作为企业盈利速率的反映，也成了每一个企业都希望提高的指标。尽管盈利能力对企业尤为重要，但盈利能力也只是一个理论中的相对概念，并不能通过固定的公式计算和数据分析得出一个可以完美代表企业盈利能力的数字，但在评估企业盈利能力中，我们通常分析企业收益数额的多少及其水平的高低来做出评价，主要通过营业利润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率六项指标。企业的盈利能力不光对企业的研究者和管理者十分重要，对企业的员工、债权人和投资者这些企业利益的相关者也是息息相关的，正因如此促进了企业盈利能力的研究不断发展。2.2盈利能力的的分析方法2.2.1杜邦分析法1912年，FrankDonaldsonBrown针对杜邦公司运营效率的问题提交了一份报告。他在报告中写道“要分析用公司自己的钱赚取的利润率”，并且他将这个比率进行拆解，拆解后的比率主要是对公司业务盈利、资产利用效率和债务风险的反映。也正是因为报告中的分析方法率先被杜邦公司采用，该方法也就被称为“杜邦分析法”。作为评价企业经营效率和财务状况的方法，通过对企业获利水平、经营效率和风险承受的结合形成一个完整的体系，并最终通过权益收益率来综合反映，其计算公式为：净资产收益率＝销售净利率×总资产周转率×权益乘数。杜邦分析法的使用率很高，从诞生到现在的一百多年时间里被一直被作为分析企业的盈利分析的主要方法。最早的杜邦分析法主要应用于提出它的杜邦公司，那时的杜邦分析法也仅仅是关注销售净利率、总资产周转率及权益乘数这三个分解指标。如今通过不断的发展，杜邦分析体系也越来越成熟，越来越完善，通过对相关指标之间的内在关系进一步分析，更准确的评估企业的盈利能力水平。企业的管理者在充分了解企业的经营现状的基础上，通过杜邦分析法的分析进一步提出企业盈利能力的有效建议。2.2.2杜邦分析体系的分解指标（一）净资产收益率净资产收益率与销售净利率、总资产周转率与权益乘数密切相关。作为综合性最强的指标能够全面的分析企业的经营现状，并帮助企业的管理者及时调整和制定公司的经营策略。净资产收益率计算公式如下：净资产收益率＝销售净利率×总资产周转率×权益乘数净资产收益率＝可供普通股东分配的净利润÷平均普通股东权益×100%（二）总资产周转率通常来说总资产周转率都是通过周转次数和周转天数来反映的。总资产周转率越高，企业资产实现销售收入的综合能力越强，这表明企业的销售能力强,企业投资获取的效益好。总资产收益率计算公式如下：总资产收益率＝净利润÷平均资产总额×100%平均资产总额＝(年初资产总额+年末资产总额)÷2销售净利率＝净利润÷销售收入×100%（三）权益乘数通常来说权益乘数是企业利用财务杠杆进行经营活动的反映，也是企业负债程度的一种反映。权益乘数的指标越大，代表企业利用的杠杆越多，自然而然企业的负债也越多，所面临的风险也越大；相反，权益乘数的指标越小，代表企业利用的杠杆越少，负债和面临的风险也越低。权益乘数计算公式如下：权益乘数＝平均资产总额÷净资产总额第3章房地产产业概述及发展现状分析3.1房地产产业的概述房地产业顾名思义就是以建筑物和土地为经营对象的产业，通过对房地产投资、开发、经营、管理、服务的集合多种经济活动的综合性行业，从特性上来说带动性、先导性、基础性和风险性都是房地产业的特性。如今的房地产业作为经济增长的主力军，为我国经济的快速增长做出了巨大贡献。根据国家统计局的资料，房地产业在2003年就拉动我国GDP直接增长1.3个百分点，间接增长达到0.6—1.2个百分点。中国房地产业真正意义上的高速增长阶段也是从2003年开始的，初期的房地产业供销两旺，供求关系上基本保持平衡，房产价格也保持平稳势头，之后却逐渐出现过热现象。我国城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米到2019年的39.8平方米，短短40年间提升了十多倍也正反映我国房地产业的飞速发展。自从我国城镇住房制度改革，我国新建商品住宅销售均价总体保持较快上涨态势，但整体上可以与我国居民收入增速保持同步。可以说，我国房地产市场总体上保持平稳健康发展，基本实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。但是，我国房地产业在发展是还是存在以下几个问题：（1）资源的浪费与流失。我国房地产业发展快速也存在着过度开发和规划问题，大量土地资源面临着浪费和流失。1992年兴起的“开发区热”和“房地产热”高潮，短短一年时间全国建成的开发区多达上万个，一年规划面积更是与全国城市建成区总面积相等，而其中98%的土地资源没有得到有效的开发利用。（2）商品房空置比例大。根据西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析》，结果显示，我国家庭住房持有率已经超过80%，整体住房空置率为21.4%，其中二线城市为22.2%，三线城市为21.8%。通常认为商品房空置率在5%—10%之间为合理区间。我国的住房空置率已经远远超过了10%这个指标。虽然我国相关部门一直在强调解决空置房，大部分地区空置房也有明显下降，但总体看来，我国空置商品房的比例仍在继续上升。（3）房地产开发对生态造成破坏。企业是以营利为根本目的，部分开发单位会只顾追求经济效益的最大化，不考虑建筑密度、容积率，绿色空间等因素，在开发建设过程中忽视对生态环境的保护。（4）房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房产企业银行负债比例高。金融推动房地产在过往几年体现得淋漓精致，未来这一趋势仍将延续，但金融背后也隐藏着问题。我国房地产企业的建设资金20%以上都来源于银行贷款，大部分资金来源于银行意味着银行承担的风险集中，也会造成国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。如何协调好其中的关系实现可持续发展是也是我国房地产业面临的一项战略任务。3.2恒大公司的基本情况恒大集团于1997年在中国广东省广州市成立，成立之初就面临着席卷亚洲的金融风暴，恒大地产集团却逆市出击，在时代风起云涌的变革中砥砺前行，采取“小面积、低价格、低成本”的策略，在其首个项目金碧花园凭借“环境配套先行”的开发理念，创造了广州昼夜排队购房、日进亿元的销售奇迹，获得了起步发展极其宝贵的第一桶金。其后，恒大通过三年艰苦奋斗，从广州千余家房地产企业中崭露头角，成为广州市排名前十的地产企业。从2000年开始到2009年，恒大开始有效整合自身资源，规范开发流程，抓管理促效益，逐渐具备了全国拓展的条件，之后的恒大更是在国际资本市场募集资金10多亿美元，成为中国房地产企业迈向国际化的典范。2010年，恒大先后发行了13.5亿美元的债券，创造了中国房地产企业年度全球发债最大规模记录，上半年销售面积达到了334万平方米，位列全国第一，销售金额也达到了210亿元，位列全国第二。如今的恒大集团更是多产业集合的世界性企业，也是名副其实的全球第一房企。正是由于恒大在众多房地产企业中具有代表性，本文选择恒大地产为例进行分析与探讨。第4章恒大产业盈利能力分析4.1恒大产业财务现状本章需要对恒大地产的财务报表进行整理，主要是针对净资产收益率（ROE）、销售净利率收益率（ROTA）、权益乘数（EM）等各项财务指标进行分析和整理，从而构建杜邦分析体系，评估企业收益和负债水平的高低。并在全面了解和分析了企业的盈利现状的基础上，针对企业盈利能力提出有效建议。因此，本文对恒大地产的研究必然是一个收集财务指标数据，分析整理，最后得出结论的过程。以恒大地产公开的各年度财务报表为数据来源，本文摘取了其中2016-2019年五年的相关财务信息，汇总成恒大地产的历年财务数据如表4—1和表4—2所示：表4—1恒大地产资产负债汇总表（单位：百万元）年份资产总计负债总计所有者权益201611136351158336192532201717617521519544242208201818800281571402308626201922065771848040358537表4—2恒大地产利润汇总表（单位：百万元）年份营业总收入营业总成本利润总额营业利润净利润201621144415202236862482251761720173110221987607747385245370492018466196297249126765141414665472019477561344624741729485033543以上述两表为数据依据，计算出恒大地产各项盈利能力指标的数值：其中销售净利率为净利润与总收入之比；总资产周转率为销售收入与平均资产总额之比；权益乘数为平均资产总额与所有者权益总额之比；净资产收益率为三个结果的乘积。如下表4—3所示:表4—3杜邦分析体系下恒大地产的公司财务指标年份净资产收益率销售净利率总资产周转率（次）权益乘数20169.15%8.33%0.195.78201715.59%11.91%0.187.27201821.73%14.27%0.256.0920199.07%7.02%0.216.154.2净资产收益率分析净资产收益率是一个综合性最强的财务分析指标，也杜邦分析系统的核心，它是由销售净利率、总资产周转率与权益乘数的乘积得来，能够全面的分析企业盈利状况。根据表4—3中的财务指标绘制图4—1：图4—1恒大地产净资产收益率变化趋势从图4.1可以看出，恒大地产的净资产收益率自2016年以来迎来了连续三年增长，在2016年的净资产收益率达到9.15%，对于企业来说已经一个不错的数据，2017年的净资产收益率依然取得增长，达到了15.59%，在2018年更是大幅提高到了21.73%，但是在2019年出现大幅度降低，一直回落到9.07%的水平，到达了历史最低点，盈利情况急转直下。根据企业年报和市场背景调查显示，恒大地产的净资产收益率2019年出现大幅度下跌受到市场和国家政策影响较大。2019年对房地产行业而言，是特殊的一年。正如融创中国在年报中所言，政府坚持“房住不炒”的政策总基调，落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，房地产市场在春节后迎来短暂的小阳春后逐渐变冷，随着下半年销售压力的逐渐增大，房价也承受了一定的下行压力，全年的商品房销售规模增速仅6.5%。4.3销售净利率分析销售净利率是企业当年净利润占销售收入的百分比。这一财务指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平，通俗来说就是企业通过销售产品获得盈利的能力高低。以表4—3中的财务指标为依据，绘制图4—2:图4—2恒大地产销售净利润变化趋势从图4—2可以看出，恒大地产的销售净利率的变化走势和净资产收益率的变化走势基本相同，在2016年，恒大地产的销售净利率只有8.33%，但在2017和2018两年不断攀升，在2017年提高到11.91%，在2018年更是攀升到14.27%，但是在2019年开始出现下滑，尽管2018还能保持14.27%的较高水平，但在2019年直接跌落到8.33%。由图4—2可知恒大地产的销售净利率在2019年开始出现大幅度的下跌，销售净利率作为衡量企业盈利能力的重要指标，其变化可以反映出重要的信息。2016年自“217”以后中央对房地产业的调控思路发生转变，开始强调“因城施策”将调控职责下放到地方，着眼于长效机制的建立。2016年“930”新政发布之前，我国房产调控主要是以一线和二线城市和热点城市群为主。但到2018年，调控政策已经向纵深方向发展，逐渐升入到三四线城市和非热点城市群，比如我国北方的哈尔滨和长春、南方的贵阳和昆明等城市都在2018年出台相应的限售或限购政策。所以恒大地产在2019年出现了明显的大幅度跌落。4.4总资产周转率分析通常来说总资产周转率都是通过周转次数和周转天数来反映的。总资产周转率越高，企业资产实现销售收入的综合能力越强，这表明企业的销售能力强,企业投资获取的效益好。大部分企业都会把历年的总资产周转率采用汇总对比的方式，可以更直观的发现企业资金利用效率的变化情况。企业也会将该指标与竞争企业进行对比，可以发现企业自身在相关方向上的差距与不足。正因如此，企业都希望提高总资产周转率指标，代表企业的资金有更好的流动性和利用效率。通常来说，总资产周转率的计算结果可以用周转天数来反映，也可以用周转次数来反映，本文中得到的计算结果均为企业的周转次数。以表4—3中的财务指标为依据，绘制图4—3:图4—3恒大地产总资产周转率变化趋势从图4—3中可以发现，恒大地产的的总资产周转率在五年间呈波动起伏的状态，在2016年到2017年小幅上升，在2018年大幅度上升，2018年至2019年出现了小幅度下降。这一变化趋势也同恒大地产的营业收入增长趋势相符，2016年公司的营业总收入增长明显，而2017至2018年销售收入的增长金额也较大。到了2019年，受市场和政策等因素的影响，销售收入只比18年增加了2.4%。同时，由于恒大地产的总资产周转率常年低于1，表明该公司产能释放和产品销售还要经过一定时间，资产周转较慢，如果恒大地产的流动资产率较高，说明公司流动资产转化为营业收入的效率更高，企业存在的财务风险也越低。4.5权益乘数分析权益乘数是资产总额与股东权益总额的比值，它是企业利用财务杠杆进行经营活动的反映，也是企业负债程度的一种反映。权益乘数的指标越大，代表企业利用的杠杆越多，自然而然企业的负债也越多，所面临的风险也越大；相反，权益乘数的指标越小，代表企业利用的杠杆越少，负债和面临的风险也越低。但是风险与收益往往是相对的，当企业财务杠杆大的时候也意味着企业拥有更多的资金，企业有利于扩大规模获取更多的利润，但当企业杠杆过大时，一旦企业盈利能力出现下降，企业面临的财务危机也是巨大的。下图是恒大地产2016—2019年的权益乘数变化图：图4—4恒大地产权益乘数变化趋势根据图4—4资料显示并结合表4—1，2016至2019年间，恒大地产的资产成稳定上升的态势；所有者权益小幅度平稳上升；负债在2017年和2019有较大幅度提高，其余年份保持相对稳定。权益乘数从2016年开始上升，直到2018年开始出现明显下降，2019相较于18年提高微乎其微，逐渐趋于稳定。根据权益乘数的变化趋势可以分析得出,恒大地产正在通过降低财务杠杆的使用，以此来减少企业的债务，使企业的负债水平保持相对稳定的水平。企业稳定的负债水平，可以有效的降低企业的财务风险，促进企业更好的发展。第5章恒大产业盈利问题及对策5.1盈利能力存在的问题5.1.1生产成本和期间费用的效率低下期间费用是指企业日常经营过程中流出企业的利益。企业的主要集中在营业费用、管理费用和财务费用，恒大地产也不例外。如今的房地产行业的不断发展和成熟，为了应对日益加剧的市场竞争，更多的资金放在了销售推广方面，这就使得营业费用急速增加。管理费用随着企业的经营发展，规模不断扩大，企业管理费用自然而言也随之增加。房地产企业资金需求量大仅仅依靠自有资金是无法支撑其经营发展，企业20%的营运资金都来源于银行贷款增加了企业的财务费用。尽管恒大地产2019年已经降低财务杠杆的使用效率，但其权益乘数比例还是处于较高水平。企业营业收入增长率的速度远远高于企业的毛利增长率，反映出恒大地产的生产成本的压力增加。5.1.2总资产周转率低根据表4-3中的数据恒大地产的4年的总资产周转率都在0.3以下，这表明恒大地产对总资产的利用效率低，销售能力弱。众所周知，房地产企业的资产中存货往往占较大的比重，正常情况下存货可以在流动资产中占比达到60%，企业总资产周转率低，直接会导致存货的大量堆积。企业在经营中占用大量的资金，资金的成本大大增加，降低企业资产盈利能力。更现实的是房产企业来说一旦出现楼盘滞销，很容易迫使公司降价促销，导致利润率的下降。5.1.3受市场行情和国家政策影响大恒大地产所处行业属于房地产业，受国家相关调控政策的影响很大，市场行情对政策调整的敏感度很强。当国家政策出现变化时，市场行情往往也会出现较大波动，导致市场需求和房产价格出现相应波动。2019年度，恒大地产营业利润首次出现大幅度下降的主要原因政府坚持“房住不炒”的政策总基调，落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，房地产市场在春节后迎来短暂的小阳春后逐渐变冷，随着下半年销售压力的逐渐增大，房价也承受了一定的下行压力，全年的商品房销售规模增速仅6.5%，全国房地产市场的行情出现低迷情况，恒大地产也受到波动。市场活跃则需求增加，价格上涨，市场低迷则加剧行业竞争，压榨企业净利润率，这一现象在各个行业都屡见不鲜，恒大地产19年的表现不佳，从销售净利率的急速下跌可见一斑。5.2对策与建议5.2.1扩大融资渠道资金因素是对房地产企业的影响最大因素。房产项目起步时，往往需要大量的资金注入，才可以稳定运行。我国大部分房地产上市公司在资本市场上的融资能力都会受到相关政策和市场的限制，所以更应该采用多元化的营运模式。通常来说，上市企业的收购，兼并是最常见的手段，企业与企业之间也会采取合作的手段来达到互利共赢。恒大地产也需要通过多种融资渠道，来获得充足的营运资金，房产企业在只有拥有稳定的经营负债和系统化的经营管理，房产项目的开发规模才会越来越大，盈利能力也会越高。5.2.2加强财务成本费用管理通过对恒大地产近四年的财务数据分析，我们发现企业控制成本费用的重要性。企业的管理层和财务人员应当在熟悉各项相关法规的基础上进行监督，确保财务信息的准确，也可以通过外部信息的使用者来达到内外共同监督。内外监督不仅可以提高财务数据的准确性，也可以加强对成本的控制。与此同时，企业也应当制定相关规定，严格控制成本费用。并且及时了解相关的政策法规，根据政策走向来做出相应调整，从而降低企业的成本费用。5.2.3改变企业的发展观念房地产企业受市场和政策影响大，企业的在开发和管理中的变动及时根据内外部环境的变化及时转变发展观念。在改变自身发展观念的过程中，首先就是根据房地产企业的竞争特点制定正确的营销策略，并建立起完整的战略管理体系，以此来促进企业盈利能力的提升。5.2.4优化产股权结构，提高企业竞争力我国房地产企业股权构造特点明显，大部分房地产上市公司通常都会减少持有未流通股，尤其是国有股，并尽可能的挖掘潜在的可流通大股东，来优化企业的股权结构。对于恒大地产来说，稳定的股权集中度，企业管理者的有效监管，都是提高企业竞争力的有效手段。5.2.5减少企业负债，降低财务风险对于大部分企业来说，经营过程中的资金主要包括企业自有资本和负债资本，通常情况下企业都会调整负债结构来提高盈利能力。企业要想扩张发展，就离不开财务杠杆的使用，大部分企业往往会提高财务杠杆来获取大量的负债资金，从而推动企业扩大规模获取更多利润。但是如何用好财务杠杆，再利用负债资金的同时又是如何确保资本结构的稳定这是每个企业都需要研究的。过高的财务杠杆会加大企业面临的财务风险，丝毫不利用财务杠杆也不利于企业的扩张和盈利能力的提高。恒大地产目前还是处于房地产企业的“高财务杠杆中”，建议恒大地产对相关指标进行充分调研，在保证自身财务安全的前提下，适当降低财务杠杆水平，采取减少负债经营的策略，有利于降低企业的财务风险。第6章研究结论与展望6.1结论本文的研究初衷是通过恒大地产四年的财务数据进行盈利能力分析，试图利用杜邦分析法发现恒大地产在经营过程中可能存在的问题，并就相关问题提出有效的解决措施。在行文过程中，首先分析了恒大公司的相关财务数据和财务指标，并利用杜邦分析法进行深入研究，之后对恒大地产的净资产收益率、销售净利率、总资产周转率、权益乘数分别进行分析。通过对恒大地产4年的财务数据的分析和总结，本文得出以下结论：（1）通过对恒大地产财务报表和盈利能力相关财务指标的数据汇总，发现恒大地产的经营业务整体符合市场发展需求的趋势，公司的营业收入的整体提升，但财务杠杆使用程度高。这些指标表明恒大的盈利能力水平可以进一步调节达到稳定的水平。（2）通过对恒大地产的相关指标分析发现，恒大地产的主营业务成本不断上升；存货周转率下降；受国家政策和市场行情变化的影响大。（3）下列几点有助于提高恒大地产的盈利能力：扩大融资渠道；加强财务成本费用管理；改变企业的发展观念建立规范的战略管理体系；优化股权结构，提高企业竞争力；降低财务杠杆水平，采取减少负债的经营策略。6.2不足与展望本文主要通过恒大地产的财务数据对其盈利能力现状进行研究，希望可以为为企业的管理者和广大的投资者提供相关数据的分析，以便更好地的进行经营管理和投资决策，也希望可以通过恒大地产的案例为我国更多的房地产企业带来启发。由于笔者的水平有限，相关的财务知识也有限，在本文中只运用传统的杜邦分析体系对恒大地产进行分析，由此也会存在一定的局限性。传统的杜邦分析法仅仅是对单一的财务指标进行分析，并没有形成一个完整的体系，而且随着社会的日益发展，企业的盈利能力也会受到多种多样的因素影响，例如企业的文化，企业内外部政策环境的变动都会对盈利能力产生影响，这些都是单一的财务指标所不能反映出来的。关于恒大地产盈利能力还有许多方面值得研究，