SWOT分析要素课件

SWOT分析要素世联技术要点2008.10..28

Swot分析概述Swot分析矩阵

优势—S

劣势—W

机会—OSO策略WO策略威胁—TST策略WT策略外部因素内部因素SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的

优势（strength）劣势（weakness）机会(opportunity)威胁（threat）从而将项目的战略与内部资源、外部环境有机结合。SWOT分析出现在对市场和项目本身进行充分的调研之后，要有对项目全面而客观的描述SWOT分析的首要前提是找到项目的参照物/竞争对手2

优势/劣势优势和劣势都是项目的内部因素，来自于对项目自身的分析它们是项目在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素优势与劣势都是相对竞争对手而言，所以在分析之前要锁定竞争项目，对竞争项目有全面客观的了解衡量一个项目是否具有竞争优势，只能站在潜在客户角度上考虑，而不是站在项目的角度上优势/劣势分析维度内容相关结论经济指标占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、车位比、土地属性等项目规模、舒适度等区位地理位置、周边环境资源、配套设施等区域认知度、成熟度、便利度交通周边交通路网、轨道交通等交通便捷度，通达性品牌开发商品牌，项目口碑等

产品产品类型、户型设计、社区规划、昭示性等产品方面的细分优势对于项目优势/劣势的挖掘可从以下因素入手：3

机会/威胁机会分析维度内容城市经济城市整体经济发展速度、势头等区域规划项目所在区域的规划，如区域在城市规划中的地位、项目附近有重要交通枢纽的规划等政策对项目有利好的政策、法规等市场行业形势，如一、二、三级市场发展形势威胁政策如对项目本身或对项目的目标客户有影响的限制性政策宏观市场行业形势，如一、二、三级市场发展形势竞争威胁如竞品项目的现有存量、未来供应等机会和威胁是来自于项目外部的影响因素对于项目机会/威胁的挖掘可从以下因素入手：4

构造SWOT矩阵制定策略将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。在此过程中，将那些对项目发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久远的影响因素优先排列出来，而将那些间接的、次要的、少许的、不急的、短暂的影响因素排列在后面。制定计划的基本思路是：

发挥优势

转换劣势

利用机会

规避威胁

优势—S

劣势—W项目在竞争中的优势

项目在竞争中的威胁机会—OSO策略WO策略项目面临的机会依靠内部优势利用外部机会

利用外部机会弥补内部劣势

威胁—TST策略WT策略项目面临的威胁利用内部优势规避外部威胁弱化内部劣势规避外部威胁外部因素内部因素利用规避发挥转换考虑过去，立足当前，着眼未来5案例

昆仑兆业天津世贸大厦项目项目简介项目位置：位于友谊路与湛江道交口物业属性：中等规模综合体，含酒店、写字楼、公寓、商业项目历史：项目原名为云顶花园，属于天津停缓建项目，几经易手，长期停工。现由天津昆仑兆业投资有限公司负责重新开发建设。项目预计施工期：2008年底——2011年底开发商：浙江昆仑置业集团，在江浙一带小有名气开发商目标：保证现金流的前提下，稳扎稳打地树立品牌形象，确保安全写字楼43F≥180米4万平米五星级酒店23F：4.2万平米高档公寓23F/19F：3.8万平米商业裙楼5F4.2万平米6

昆仑兆业天津世贸大厦项目STOW经济指标：16.2万平米城市综合体，规模较大，功能完善；经济指标：180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强；交通：交通便利，通达性；区位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化氛围、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源品牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀经济指标：原规划商业体量大，车位严重不足；经济指标：土地闲置时间较长，使用年限仅剩下37年；品牌：烂尾楼历史，导致项目形象、口碑不佳；产品：写字楼产品自身规划不足；城市经济：城市快速发展为项目带来机会，城市投资价值高；区域规划：承接小白楼与五大道改造，区域规划利好；市场竞争：项目自身综合体定位为区域内稀缺，承载价值高；市场竞争：区域市场写字楼与公寓产品面临直接竞争较少；宏观政策：宏观政策利空，金融、税收等政策对投资型物业影响巨大；宏观市场：宏观市场短期看跌，观望情绪浓重，市场降价趋势出现；市场竞争：小白楼改造、南京路沿线、南站CBD等外区域有潜在竞争威胁；案例7

昆仑兆业天津世贸大厦项目案例SO策略——发挥优势，利用机会1、指标优势+市场机会：与重点突出项目自身综合体属性与地标性，将项目打造成为区域标杆；2、区位优势+区域机会:承载城市意义浓厚，且具备规划利好，可强调综合体与地标之于区域发展的意义SO经济指标：16.2万平米城市综合体，规模较大，功能完善；经济指标：180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强；交通：交通便利，通达性；区位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化氛围、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源品牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀城市经济：城市快速发展为项目带来机会，城市投资价值高；区域规划：承接小白楼与五大道改造，区域规划利好；市场竞争：项目自身综合体定位为区域内稀缺，承载价值高；市场竞争：区域市场写字楼与公寓产品面临直接竞争较少；8

昆仑兆业天津世贸大厦项目案例1、指标劣势+项目机会：调整原有指标，减少商业比重，缓解车位压力；2、年限劣势+城市机会：结合城市与区域发展，强调项目投资价值，转移视线，规避年限问题；3、产品劣势+市场机会：明确项目区域属性，以精准客户定位转换写字楼产品较弱的缺点；WO策略——转换劣势，利用机会OW经济指标：原规划商业体量大，车位严重不足；经济指标：土地闲置时间较长，使用年限仅剩下37年；品牌：烂尾楼历史，导致项目形象、口碑不佳；产品：写字楼产品自身规划不足；城市经济：城市快速发展为项目带来机会，城市投资价值高；区域规划：承接小白楼与五大道改造，区域规划利好；市场竞争：项目自身综合体定位为区域内稀缺，承载价值高；市场竞争：区域市场写字楼与公寓产品面临直接竞争较少；9

昆仑兆业天津世贸大厦项目案例指标优势+政策威胁：利用项目综合体，复合物业类型的优势，根据市场情况灵活安排各物业推货顺序，规避风险；ST策略——发挥优势，规避威胁ST经济指标：16.2万平米城市综合体，规模较大，功能完善；经济指标：180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强；交通：交通便利，通达性；区位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化氛围、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源品牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀宏观政策：宏观政策利空，金融、税收等政策对投资型物业影响巨大；宏观市场：宏观市场短期看跌，观望情绪浓重，市场降价趋势出现；市场竞争：小白楼改造、南京路沿线、南站CBD等外区域有潜在竞争威胁；10

昆仑兆业天津世贸大厦项目案例对应策略——转换劣势，利用机会（WT策略）1、产品劣势+竞争威胁：合理市场定位，不宜太高，针对其他区域高端综合体项目，竞争策略为截流其中低端客群；2、指标劣势+市场威胁：以加快现金流，快速回笼资金为首要目的，在此基础上树立品脾；TW经济指标：原规划商业体量大，车位严重不足；经济指标：土地闲置