房地产估价技术报告

房地产估价技术报告个别因素分析二、区域因素分析估价对象位于铜仁市民主路13号，位于铜仁市休闲街，该区域为铜仁市市区中心地段，区域内商业繁华度高，交通便利，水电等市政根底配套设施齐全。市场背景分析铜仁市位于贵州省东北部，东经108°50/—109°29/，北纬27°26/—27°53/。东接湖南、北临松桃、南接万山特区、西临江口县，是贵州省通往中原之要塞，是湘、鄂、川、黔四省边区及黔东地区的商品集散地，素称“黔东门户”。铜仁市城区面积21平方公里，城区现有人口16万人左右。估价对象位于铜仁市民主路13号，经估价人员现场查勘，估价对象位于步行街旁，该区域内为铜仁市市区中心地段，该区域内居住人口密，人流量大，估价对象作为商业性房地产，目前出租、出售需求较大。四、最高最正确使用分析房地产估价要以估价对象的最高最正确使用前提进行。最高最正确使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值到达最大的一种可能使用。最高最正确使用分析真正表达了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：〔一〕法律上的许可性〔规划及相关政策法规的许可〕，即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划开展的规定。〔二〕技术上的可能性，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最正确使用，要按照可到达的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。〔三〕经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益使用方法。〔四〕价值最大性，使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中到达最大的一种。根据上述标准判定，估价人员根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案并结合估价对象周边房地产利用情况确定，估价对象宜保持现状继续使用最为有利，是估价对象的最高最正确使用，因此，本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提进行估价。五、估价方法选用收益法是将估价对象未来假设干年的纯收益通过一定的资本化率将其折现到估价时点的现值的一种方法。六、估价测算过程根2071年09月14日1、测算年总收益估价对象位于铜仁市民主路13号，位于铜仁市休闲街二楼，经估价人员现场查勘，估价对象周边商业性房地产大多用于出租，故本次评估采用租金测算其收益，根据估价人员对铜仁市城区特别是估价对象所在区域的市场行情的分析，以及对估价对象附近同类型、同档次房地产的经营和价格水平的掌握情况，确定估价对象在正常情况下出租收益。根据估价人员对该区域内的商业性房地产的出租及经营情况的了解及分析，该区域内的商业性房地产未来升值空间较大，故本次估价采取预测租金确定其收益。通过估价人员对休闲街二楼的商业性房地产进行了调查，根据市场调查案例A：休闲街二楼“没完没了“房地产，建筑面积约40.00㎡，租金1,700.00元/月；B：休闲街二楼“天空电脑科技”房地产，建筑面积约38.00㎡，租金1,700.00元/月；C：休闲街二楼“祥龙纹身”房地产，建筑面积40.00㎡，租金1,800.00元/月。得出平均租金为45.30元/月·㎡，预期无空置率〔铜仁市目前门面出租惯例，房屋出租时均收交押金，如未租满租约限定时间，一般不退还租金，可以抵销转租空隙时间所减少的租金损失，故可以不予考虑空置率〕；根据对休闲街二楼“没完没了”房地产的租金情况进行调查，该房地产2008年的租金为1400元/月·㎡，2012年的租金为1700元/月·㎡，即该房地产五年期的租金增涨值为7.90元/月·㎡；经估价人员对估价对象未来的出租情况进行分析，预测估价对象未来每五年期的租金增涨值为8.00元/月·㎡，最终确定估价对象未来出租收益情况如下：使用权年限建筑面积〔平方米〕月租金〔元/平方米〕年毛收益〔元〕第一个五年38.2745.3020,803.57第二个五年53.3024,477.49第三个五年61.3028,151.41第四个五年69.3031,825.33第五个五年77.3035,499.25第六个五年85.3039,173.17第七个五年93.3042,847.09第八个五年101.3046,521.012、年总运营费用经营物业的运营费用一般包括：〔1〕、房产税根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对出租房地产按照租金收入的12.00%征收房产税。〔2〕、营业税及附加根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定〔中华人民共和国国务院令第540号〕出租房屋营业税税率为5.00%，根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》〔国发〔1985〕19号〕规定，确定城市维护建设税税率为营业税的7.00%，根据《贵州人民政府关于修改〈贵州教育经费筹措管理方法〉的决定》〔贵州省人民政府令第125号〕规定城市教育附加及地方教育附加费费率为营业税的5.00%。那么综合税率为租金收入的5.6%。3、资本化率本次评估采用平安利率加风险调整值法确定资本化率。平安利率按一年期整存整取利率确定，一年期整存整取利率为3.5%。考虑周围同类物业的经营情况及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定风险调整值为3.5%。资本化率=3.5%＋3.5%=7.00%。4、收益价格租赁期内的收益价格计算公式为：V=i=1式中：V—收益价格Y—资本化率t—收益年限。A—年净收益。那么估价对象的收益价格为：V=+28151.41×(1-17.6%)7%(1+7%)10+35499.25×(1-17.6%)7%(1+7%)+42847.09×(1-17.6%)7%(1+7%)＝=305,688.00〔元〕估。七、估价结果确定估价人员根据《房地产估价标准》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公平、公正、公开的原那么，按照估价程序；选取科学的估价方法，综合分析影响房