亩以上大盘典型案例研究

2010年3月22日500亩以上大盘典型案例研究本报告将选取面积在500亩以上，容积率在0.5-1.5、1.5-2.5两个不同阶段的大盘做分析，主要研究大盘的价值提升与产品规划特征。容积率0.5-1.5之间美洲故事南山苏迪亚诺美洲故事项目基本指标规划及推货节奏项目价值点分析营销推广分析项目地址：雨花区政府以南，万家丽路与湘府东路交汇处东北恻开发商：湖南德普置业发展有限公司物业公司：第一太平戴维斯占地面积：800亩建筑面积：60万㎡物业类型：别墅、高层别墅类别：独栋、双拼、联排容积率：1.0绿化率：41.69%总栋数：200栋物业费：3元/㎡/月项目分期：二期当前期数：一期基本数据项目分二期开发项目总占地近800亩，以园区内的规划路为准，分成东、西二区，共二期开发。一期（西区）占地358亩，规划为纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，建筑形态丰富，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区。二期（东区）占地442亩，规划物业类型有高层、独栋及双拼别墅。一期西区项目规划项目二期（东区）产品：独栋、双拼、高层项目一期（西区）产品：独栋、双拼、联排项目规划——原生坡地别墅群地块特征：坡地地形，内部自然景观资源在别墅中来说并不特别出色。产品规划特色在于依托坡地地形顺势而建，再结合人工湖泊尽可能展现别墅生态自然特征。在项目整体成熟及区域环境也更趋成熟后，后期高层产品的设置将成为项目获取高利润值的产品。万家丽路湘府路一期推货节奏1.1期维多利亚组团推出时间：07年9月产品：独栋+双拼价格：双拼8500独栋125001.2期阿卡迪亚组团推出时间：08年4月产品：独栋+双拼价格：双拼10000独栋200001.3期纳帕山谷组团产品：双拼推出时间：08年下半年价格：双拼125001.4期常青藤组团产品：联排推出时间：09年下半年价格：联排7000-8500以位置较优的高端产品独栋与双拼先期入市，拔高项目档次，提升后期联排价值07年9月独栋双拼联排7000单价推货时间08年4月08年下半年09年8月800090001000011000120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000240002500026000由于独栋产品的稀缺，售价快速拔高；中高端联排产品受前期高端产品的带动明显，初期入市价已达到7500元/平米以上。项目整体推货节奏首推：高端独栋、双拼再推：中高端联排最后推：中端高层提升价值提升价值=获取高利润率获取高利润率=获取高利润值=由高到低的推货节奏，在拔高项目形象获取高利润率后，也能获取高利润值，为项目实现利润最大化目标户型配比一期百分比户型面积㎡数量可售独栋341-445231013%双拼330-420108962%联排270-300441525%合计17534100%产品以双拼为主，主力面积区间330-430平米之间，主力总价大约在400-500万之间，总体销售速度偏慢户型面积独栋总价大约在680-900万之间双拼总价大约在400-500万之间联排总价大约在200-250万之间07年9月至今销售周期约2年半时间，共售约140套，月均售4.7套规划评判亮点：保持原地形，依势而建，自然而成；先期以高端入市，提升价值，逐步推出中高端联排，以及高层产品，获取最高利润值；不足：由于高价位产品量过大，总价过高，是销售速度偏慢的主要原因；独栋与双拼适用于拔高形象，提升项目价值，联排属于走量型产品，相对而言，双拼属夹心层产品，并不宜过量设置。

项目价值点分析固有价值固有价值资源景观企业品牌临天际岭森林公园，外部生态景观资源优越德普置业，具备一定的行业品牌在固有价值中，地段是其核心优势地段属城市别墅，地段优越可变价值——园林景观以美洲风格为蓝本，中心景观打造大面积人工湖，整体园格给人清新、自然之感可变价值——园林景观园林精装交房可变价值——外立面融合北美主流建筑元素后的再创新，兼收并蓄北美、法式、英式、西班牙式等建筑风格于一身，不同风格的变化给人丰富新鲜感可变价值——内部配套内部配套较为常规，设有8000平米双会所、6353平米社区商业、1291平米幼儿园、游泳池户型特点：挑空6米以上的家庭厅，大气，彰显家族气派外廊式双门设计，有效延伸室内空间双主卧设计每间卧房都带有阳台或露台户型特点：餐厅挑高6米以上，长幼有序，彰显家族礼仪阔绰客厅，多面采光，彰显家族尊贵之气派二楼多露台设计车库设在一楼，免除居者上下麻烦北美法式独栋北美法式双拼可变价值——户型特征可变价值——物业服务物业管理公司——第一太平戴维斯第一太平戴维斯（Savills）是Savillsplc旗下物业服务子公司的商号名称。为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。

第一太平戴维斯（Savills）在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。

第一太平戴维斯（Savills）近年又通过与美国TrammellCrow公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今已在全球设立了140个分公司及办事处的庞大服务网络。（注：TrammellCrow公司是美国主要跨国公司，在北美首屈一指的物业服务供应商。）可变价值——建筑品质严格考究每处建筑用材，采用美国欧文斯科宁、德国汉高、法国永得宁、拉法基等国际顶尖品牌，锻造惟精惟一的建筑品质。价值点评判固有价值地段自然资源企业品牌★★★★★★★★★★★★可变价值园林景观外立面内部配套户型亮点物业服务建筑品质★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★美洲故事地段价值与产品综合品质是其口碑树立的重要关键点。营销推广分析

2007年8月中旬，销售体验中心大幕开启。样板房势宏伟的拱门、挑高客厅，无一不展示出家族别墅特有的礼仪感；刻意做旧的木色、手工陶砖、奶油色的艺术石壁炉量身定制主人的含蓄与内敛。主人房里是精心定做的铁艺挂件、“传世”家具，美式家居散发出奢华的气质，餐桌、沙发、书柜以蜿蜒起伏的弧线回旋着柔美曼妙的韵致。

古典与奢华的美式庄园

在米娅城堡后殖民主义风格的独栋空间里，蚀刻的镜面玻璃，异型拼花的大理石，抹了圆角的造型垭口……巴洛克豪华、动感、多变的视觉缓缓张扬着经历了繁华但没有没落的一种另类的豪华与尊贵。

起居室、主卧的大飘窗让阳光以优雅的方式将大自然的精华传送到房间的各个角落。推窗远眺，树木葱翠、繁花绚丽。

米娅城堡：张扬着一种另类的豪华与尊贵样板房

2007年8月25日，美洲俱乐部会员全球招募。2007年8月份开始进行市场预热，充分整合媒体资源，实现了组合推广模式，达到了短期引爆市场的效果。【户外广告】【网络广告】营销推广以“家族别墅”概念树立高端形象，并且由于概念的创新而备受关注，传唱度高【报纸广告】营销推广

2007年9月21日，策划组织了『“美洲故事”起航式暨VIP爵士之夜』，启动首批VIP预约。

2007年11月，推出第二批房源——阿卡迪亚组团，在严厉的房地产调控形势下我们针对性调整营销策略，推行“活动营销”及“俱乐部关系营销”，丰富了家族别墅精神内涵。【俱乐部会刊《创享家》】2007年11月24日—12月25日，『美洲故事电影节』震撼上演

2007年12月29日，『荣耀家族，创享2008—“美洲故事”新年名流夜暨美国自驾游出征仪式』美洲故事——营销推广小结以“家族别墅”概念树立高端形象；以组合媒体策略炒热市场；以活动事件营销“圈定”客户；南山·苏迪亚诺项目基本指标规划及推货节奏项目价值点分析营销推广分析南山苏迪亚诺——基本数据项目地址：河西金星北路三段399号（金星大道与普瑞大道交汇处）物业公司：南山物业占地面积：502亩建筑面积：33万㎡容积率：1.05绿化率：60%总户数：2146栋项目分期：三期投资商:中国南山开发（集团）股份有限公司开发商:长沙南山房地产开发有限公司规划单位:澳洲五合国际营销代理:合富辉煌房地产（湖南）整合推广黑马广告（中国4A）项目开发组合临金星大道，岳麓大道、一桥、二桥、三汊矶大桥所构成的路桥交通网给苏迪亚诺提供了“半小时配套”的双重体系（交通配套体系、公建配套体系）。距岳麓山风景区：20分钟车程距离市政府：10分钟车程距五一商圈：20分钟车程距新河三角洲：15分钟车程距麓谷科技园：20分钟车程距离市政府：10分钟车程距五一商圈：20分钟车程距麓谷科技园：20分钟车程距岳麓山风景区：20分钟车程距新河三角洲：15分钟车程区域位置“两湖三轴五主题”南部溪流景观轴中部横贯社区的干道景观轴两湖北部休闲主题景观轴五大组团项目规划项目地块平整，内外部并无突出自然资源；以“海洋、平原、森林、河谷、山地”五种地貌为基础构建二湖三轴五组团。产品线非常丰富，独立别墅+双拼别墅+联排别墅+洋房+小高层项目规划商业街情景洋房小高层联排别墅独立别墅双拼别墅联排别墅情景洋房情景洋房会所三期一期二期由于南山项目位置偏远，首推中高端产品联排与洋房进行试水，市场打出知名度后，再推高端产品独栋与双拼提升项目价值，最后推出中端产品小高层提升利润值07年6月9日开盘，推出72套联排07年8月18日开盘，推出300套洋房07年9月１３号开盘，推出133套联排11月推出独栋、双拼别墅小高层将最后推出推货节奏独栋双拼联排单价推货时间由于08年入市时机及项目地段问题，南山在07年下半年火爆销售之后，整体价格提升不大；独栋与双拼产品的提价能力最强洋房项目价值点分析固有价值固有价值资源景观企业品牌不突出南山，具备一定的行业品牌整体固有价值不突出，其中以品牌形象相对较优地段偏远可变价值——园林景观澳洲风情园林，首期开盘即已打造好中心园林景观，对销售促进作用非常大园林在开盘之前已经整体呈现在客户眼前，大门入口的中心喷泉与金帆包装的亚热带棕榈树和阳光下起舞的景观帆交相辉映，石头中传出悦耳的音乐①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦可变价值——外立面简约、现代、少装饰、个性鲜明的建筑风格，用简约的构图和粗放的线条来体现建筑的精神追求。2700平方米双湖会所墨蕾河谷独立、双拼别墅雅拉美地联排别墅悠蓝海滨------别墅式洋房可变价值——内部配套内部配套商业街20000平米外向型社区商业游泳池网球场和羽毛球场双会所3000平米其中主会所以运动为主题，面积约2700平米，分上下两层，设有健身中心、台球中心、乒乓球室、瑜伽及舞蹈室等双语幼儿园2000平米园内拥有图书阅览室、多媒体教室、宽频网络等高端配套，引进具有先进国际素质教育理念，能实现双语双Q（智商、情商）综合教育的一流幼儿教育机构。可变价值——户型特征赠送大露台赠送地下室无论别墅与洋房，高附加值是销售良好的重要原因之一户型特点：

●独步全城的前庭后院、采光中庭的三重景观空间设计。

●首层动静相宜，错层式设计彰显更有层次感的尊贵生活体验。

●二层南北双露台，视野开阔。

●三层主人私享空间，南北大露台。

●独具匠心的采光地下室，可设计成酒窖、健身房、家庭影院等，多种组合自由切换。高附加值：

●赠送车库、地下室、花园、露台、中庭、得房率高达120%。联排户型（建筑面积：约205-207㎡）洋房户型一层：四室二厅二卫（建筑面积：约140-142㎡）户型特点：●私家大庭院、宽露台、采光地下室让别墅级生活触手可及；

●客厅、餐厅分区合理，超然空间开启尊贵生活；

●超大主卧设有独立卫生间，私密天地，随心所欲；

●多功能情景房，品茗、阅读、娱乐、阳光挥洒，自在享受。高附加值：

●赠送地下室、花园、采光庭院、得房率高达120%。可变价值——物业服务物业管理公司——深圳赤湾物业管理公司深圳市赤湾物业管理有限公司成立于1998年11月，为中国南山开发（集团）股份有限公司的全资子公司，注册资金500万元人民币，物业本部管理深圳赤湾地区3.2平方公里范围。公司目前管理面积约800万平方米。价值点评判固有价值地段自然资源企业品牌★★★★★★★★可变价值园林景观外立面内部配套户型亮点物业服务建筑品质★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★南山苏迪亚诺高附加值户型设计是产品热销的核心因素，加上园林景观与外立面风格都较受到市场的青睐。营销推广（实景园林+样板房+售楼部=首期示范区）长沙南山苏迪亚诺位于长沙望城，离长沙市中心约有30多分钟车程，2007年8月开盘初推出144套洋房，当天全部售磬，还吸引了不少中心城区客户购买，除了产品性价比，示范区实景对客户造成的震憾是热销的一个重要原因。实景的震憾往往让客户失去理智！长沙南山苏迪亚诺地段生僻，但由于开盘示范区的实景体验式销售，取得了令人惊奇的开盘热销样板房2套样板房的展现大大增加了客户的信心和对于南山开发品牌的认可度，整体来说，装修谈不上奢侈，但却有种说不出的舒适感，南山沿用了一贯注重品质细节的风格，扶手，门把，浴缸等细处选择极为精致（现代简约风格）品牌形象经过几次组织十分成功的选房活动,加上广受业界好评的现场实景,项目“澳洲首府庄园”的“庄园”形象完成建立,享有较高的市场知名度与美誉度.

荣膺2007年度销售率前三甲楼盘2007年度十大品牌地产企业2007年度搜房网“十大最具人气别墅项目”

2007-2008年度湖湘国际花园社区一城别墅

伴城湖

南山·苏迪亚诺澳洲首府庄园低密度生活典范推广形象前期形象：“一城别墅伴城湖”推广形象中期形象：“澳洲首府庄园”后期形象：“别墅之上是庄园”推广形象报广报广营销推广小结高端形象推广打动客户；“实景体验式”营销策略增强客户购买信心；容积率1.5-2.5之间藏珑湖上国际花园保利麓谷林语藏珑湖上国际花园项目基本指标规划及推货节奏项目价值点分析营销推广分析开发商：长沙双瑞房地产开发有限公司项目位置：洪山路188号月湖公园北侧总用地面积：1500亩总建筑面积：185万平方米住宅总户数：3000多户容积率：1.85绿化绿：48.77%产品类型：花园洋房、双拼别墅、独栋别墅、高层住宅、酒店式公寓基本数据长沙大学藏珑湖上国际花园广电中心四方坪小区圣爵菲斯163医院麦德龙超市周边配套比较缺乏，尤其是离医院和超市有一定的距离，给生活带来不便；虽然有319国道、万佳丽北路、工程兵大道，但公交车并不多。区位配套项目规划A一期B二期C三期A地块景观资源及价值属中等，作为一期开发，利用别墅打造其高端豪宅形象；B地块位置临路，景观资源相对较差，依托前期的高端定位使其价值达到提升；C地块属整体资源最佳地段，放到最后开发，使之价值和利润达到最大化。2期于09年4月开始陆续推出2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#栋3期计划于2011-2012年推出1.1期于07年3月推出首开洋房108套、双拼54套、高层6栋1.2期于08年陆续入市推出独栋12栋、一栋高层项目总占地1500亩，分为A，B，C三个地块，一期开发A地块占地约为500亩；建面约56万㎡。一期建筑类型以高层、联排为主，以半围合式分布，在独栋、双拼别墅、花园洋房以外，更有直入云宵的空中宫邸不可多得，点式，板式，蝶式高层；不同的体态，不同的视角，不同的格局，保证将600亩湖面展现在每家每户面前。高层住宅区独栋别墅区花园洋房区双拼别墅区产品组合及分布项目一期产品线组合：高层+洋房+独栋+双拼首推中高、高端产品洋房与双拼，在试水市场的同时，也树立项目高端形象，后以独栋拔高最大价值，同时也提升高层的售价产品组合及分布项目二期产品：高层观景豪宅高层区点式品字高层区二期建筑类型以89-206㎡的点式品字高层及观景豪宅高层组成，占据项目核心景观中轴线，户型设计延续藏珑一贯的高端调性,方正大气,通透舒适,可最大限度地欣赏到园区核心景观与月湖公园的自然风光。产品组合及分布项目三期产品组合：独栋+双拼+高层+公寓独栋别墅区双拼别墅区观景豪宅高层区高层公寓区点式高层区三期建筑类型以独栋别墅、双拼别墅、高层及公寓为主，建筑风格将沿用以往一贯的建筑形态，具体户型面积尚待规划之中。中高端洋房与双拼作为首推试水产品，推出即已售完毕；由于前期中高端产品的热售，高层作为主力，价值提升明显；独栋作为稀缺型产品，价值表现力非常强劲，售价遥遥领先。藏珑项目各类物业售价均成为区域的标杆；其中一期高层的开盘价格，每平米高出市场价1000元以上。独栋双拼高层单价推货时间洋房价格分析项目价值点分析固有价值固有价值资源景观企业品牌嵌于600亩月湖公园内双瑞地产，在本地知名度不高整体固有价值中，地段与资源景观占据了相当大的优势地段紧临广电中心，地段条件优越可变价值——园林景观利用借景手法，最大化利用月湖公园的水景，作为项目背景；将自身融入公园之中；既利用公园，也成为公园一景层见叠出的空间美学，结合建筑不同层数的变化，由低矮的别墅过渡到高层住宅四位一体的景观绿化系统：小区中心绿化—组团级绿化—宅前绿化—空中花园可变价值——园林景观社区内配套包括会所、五星级酒店以及综合性服务设施（停车场库、社区物业管理用房等），沿街商业（邮政储蓄、商场、超市等），文化娱乐，社会服务（幼儿园），市政公用设施等。可变价值——配套及商业会所幼儿园五星级酒店中央景观轴沿街商业共14万方区域型商业配置户型面积（㎡）套数套数比二房88-9036442%三房144-14837844%四房174-20811513%复式331-37041%合计861100%二期已推出的（2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#栋）户型配比

可变价值——户型特征舒适型二房、三房是主力入户花园观景阳台转角飘窗凸窗超大横厅转角飘窗入户花园3室2厅1卫89m2户型点评：7米横厅设计，客厅奢华气派大面积观景阳台与客厅相连主卧朝南，主卧带主卫、衣帽间主卧、次卧均带转角飘窗户型点评：全明设计，南北通透入户花园+超大观景阳台，视线开阔卧室凸窗和转角飘窗设计，附加价值大，实用率高；生活区与休息区完全分开，灵动性强；3室2厅2卫143m2注重景观和朝向，充分考虑居住舒适性和尊贵感可变价值——户型特征可变价值——立面风格藏珑的洋房及别墅外立面，采用现代简约主义与北美风情相结合的建筑风格可变价值——立面风格高层采用现代主义风格，简约，但略失高档板式高层观景豪宅高层可变价值——建筑品质

交房标准外墙：高级涂料、石材或面砖；屋面：现浇砼屋面；内墙：混合砂浆底，腻子批平；顶棚：①户内腻子找平；②阳台部分：腻子找平、涂料；楼地面：细石砼找平；窗：彩色铝合金、双层中空玻璃；门：实木门，户内预留门洞；阳台：①地面：细石砼找平；②门：彩色铝合金、双层中空玻璃；卫生间：①内墙：水泥砂浆面；②顶棚：腻子找平；户内功能配置：弱电系统：有线电视接口、通讯接口、宽带接口；给排水：临时蹲便器、水龙头各一只，其余预留接口，卫生间深坑不回填；电气：室内照明灯具为平灯座，白炽灯头；燃气：燃气入户（燃气公司收取的费用由用户自理）；可变价值——物业管理公司简介：长沙双瑞物业管理有限公司是一家新兴的物业管理服务商，是长沙市物业管理协会会员单位。公司资质齐备、制度完善，目前受托管理长沙双瑞房地产开发有限公司开发建设的“藏珑湖上国际花园”高档藏珑、洋房住宅小区及由双瑞房产开发建设的开福区大型休闲、娱乐开放式综合性市政物业—“月湖公园”两个项目。服务范围：设立24小时服务热线、实施一对一客户小管家贴心服务、在园区内合理设置“紧急召援按钮”、定期维护公共设施及园区绿化、保洁服务、电子巡更、24小时保安服务、代办各类票务及鲜花等预订服务；小区内还将引进专业汽车美容店，周期性进行汽车美容活动等等。物管为长沙双瑞物业管理有限公司价值评判地段企业品牌自然资源★★★★

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园林景观配套及商业户型外立面产品品质物业管理★★★★★

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固有价值：可变价值：藏珑项目赢得市场口碑的核心价值表现在地段、月湖景观、户型、配套商业四个方面，但外立面等出来的产品效果给项目带来了一定的负面评价。营销推广分析营销方法得当，低开高走、小步快跑；泛营销吸引客源2009年4月，开盘以最低3980元/㎡，均价4200元/㎡价格吸引客户，开盘当天60%销售率；2009年8月底，首批推货424套基本售罄；2009年9月底，二批产品以均价4500元/㎡价格推出市场；销售期间89平米产品几乎每周提价销售，11月底又全部售罄；2009年12月，产品全面提价，均价上涨至5000元/㎡；12月基本售罄；全年藏珑来访客户43%通过亲友介绍，成交客户52%通过老带新转介；各阶段的广告语气势不凡，时刻保持豪宅的身份长沙未来醒了疆域无界，物愈非凡为这座城市树立领袖事业已然登峰，生活即将造极数风流人物，还看藏珑领者无界，湖鉴高下为领者划疆界唯有赢者留其名营销推广营销力度大，形象推广上始终保持高端形象，从客户的生活与精神层面进行渗透藏珑湖上国际花园——营销推广主题活动内容小树认养活动2009年3月业主活动，每户业主可在小区园林内认养一棵植物，挂上认养牌。复活节蛋生计活动2009年3月28日，业主以家庭为单位开展复活节活动，滚蛋、画蛋、找蛋等。春季房交会2009年4月29-5月3日春交会，以月湖房展及“泰式风情节”为主题，以湖居体验馆开放为吸引点。浓情端午节2009年5月23、24日，邀请业主到营销中心一起DIY包粽子、画彩蛋、领取泰国香米。巴西烧烤节2009年6月6、7日，组织大客户单位、网络看房团等开展湖畔巴西烧烤活动。父爱如“衫”2009年6月20-21日，到营销中心开展DIY自制T恤、制作家庭影像杯。国际家装节2009年7月18、19日，在营销中心开展“我的地盘我做主，藏珑国际家装节”活动。豪艇豪车豪宅活动2009年7月25、26日，邀请客户在月湖公园试乘进口游艇、试驾豪华新车、品尝法国人头马。夏威夷水果节2009年8月8、9日，邀请客户现场品尝各式进口珍奇水果，观赏水果雕刻艺术。哈根达斯冰激凌节2009年8月22、23日，邀请客户现场品尝哈根达斯，并可DIY自制小屋。秋季房交会2009年10月29-11月1日，以“月湖嘉年华”为月湖房展会主题。感恩节火鸡宴2009年11月29日，在营销中心开展自助冷餐、火鸡，并可DIY南瓜灯。各类主题活动举行频繁，始终保持每月1-2个保利·麓谷林语项目基本指标规划及推货节奏项目价值点分析营销推广分析项目地址：长沙市麓谷高新区桐梓坡西路408号开发商：湖南保利房地产开发有限公司物业公司：保利物业

占地面积：825亩建筑面积：115万㎡物业类型：小高层、别墅别墅类型：双拼、联排容积率：2.1绿化率：36.2%总户数：10756户项目分期：四期当前期数：二期基本数据地段：城市发展方向上的近郊区域河西先导区·麓谷高科技园区·市中心30分钟车程西二环金星大道长常高速岳麓大道本项目麓谷高科技园区市府中心区域五一大道核心区域银盆岭大桥30分钟15-20分钟5分钟项目位于城市近郊、距离市中心较远城市发展方向：1、河西先导区：总体功能定位为“四区一极”，即“两型社会”综合配套改革的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极。2、麓谷高新科技园区：定位为高新技术产业聚集区、新型工业化的示范区和生态新城的样板区，按照高起点规划、高标准建设、高速度推进，最大限度地打造麓谷现代化的硬环境品牌。区位情况地段：生活便利性差基本生活配套依赖麓谷高科技园区/市府区域提供华银旺和邮局航天医院湖南大学湖南师大师大附中航天中学湘雅附三医院新一佳通程商业广场本项目长常高速枫林路西二环金星路麓谷中心小学加州阳光商铺1、本项目教育/医疗配套当前主要依赖将麓谷高科技园区提供2、当前该区域商业配套严重匮乏，需要依赖汽车西站附近商圈3、当前已有公共交通配套：18/118路公交车区位配套项目规划有小高层区、别墅区（联排、双拼）、商业商务区、教科区等复合功能社区200亩原生态山体小高层住宅区小高层住宅区48班中小学2万商业4万酒店别墅项目规划项目规划项目根据中心山体围山排布，共分9个区，其中G区为别墅区，I区为生态酒店，H区为9年制学校，项目中央有230亩中央山体。目前开发的为A区、B区、G区，E区正在建设。一期A区15万平米一期B区12万平米商业/酒店学校项目一期以小高层住宅启动，分为A、B两区，总规模27万平米一期总面积：274417.79㎡一期A区：建筑面积150319.1㎡一期B区：建筑面积124098.69㎡一期总面积约占项目总面积25.97%，面积体量较大，由于区域、工程安排等现有条件限制，前期配套难以启动，区域影响力有限保利麓谷林语——首期产品线分布保利麓谷林语——二期产品线分布学校商业/酒店二期E区小高层二期G区别墅区项目二期规划以小高层+别墅启动，分为E、G两区。目前仅规划出前两期，第三期及第四期产品分布仍在筹划中。分期开发分析由于项目地处麓谷工业园深处，周边企业较多，居住氛围不浓，周边生活配套欠缺，而规避现实缺陷，发挥项目优势才是项目迅速打开市场局面，实现热销的关键所在。因此，项目采用先开发位置相对一般的小高层住宅区，以较低的价格、较好的户型产品率先入市，引爆市场，快速提升知名度及片区认可度；而后再推出别墅产品，实现产品价值利润的最大化。目前一期已售完，在建二期保利麓谷林语——价格走势及销售情况推售时间楼栋所推套数价格（元/平方米）开盘时去化率开盘时折扣09-7-4A1-A10#742套起价2988，最高价4000，折后均价340083.29%二千抵一万，9.9折后再9.8折；7月5日开始，取消9.8折优惠。09-8-2A11-A15#、A19#383套折后均价3600，层差20，栋差10078.59%VIP2000抵10000元，开盘后五个工作日内签合同的再享受99折09-9-5A17、A18、A20A21、A22#330套均价3600-3800，层差2092.24%开盘当天2千抵1万，再98折优惠09-10-2B2、B3、B4、B6、B7387套均价3300-3800，层差2083%2千抵一万，选房9.8折，一次性再98折，按揭99折，5天内签约99折09-10-31B1、B5171套折前3744-460280%2千抵一万，选房98折，按揭再99折、一次性98折，三天内签约99折09-11-28B11、B12256套折后均价400080%2千抵一万，选房9.8折，一次性再98折、按揭99折，5天内签约99折09-12-26B8、B10256套折后均价410078%2千抵1万，一次性98折，按揭99折，5天内签约再99折。10-1-13B9128折后均价410080%2千抵1万，选房98折，按揭再99折、一次性98折，三天内签约再99折。开盘半年内，价格上涨了700元/㎡，涨幅近21%该项目自开盘以来，销售情况始终良好，平均开盘去化率达80%以上，所推房源目前均已消化完毕，二期联排别墅及小高层产品正在认筹中。项目价值点分析200亩原生态保护山体，具有原生态景观资源优势规划保留山体现存水塘地块内有5座保留山体,而且有丰富的自然水系固有价值保利长沙项目回顾——时间项目区域规模物业2000保利苑马王堆0.6万多层2001保利今利园雨花车站南路3.28万小高层2005保利湖南文化大厦韶山北路4.5万写字楼2007保利阆峰云墅暮云组团20万纯别墅2008保利花园省府版块30万小高层保利长沙高端品质楼盘代表座——保利阆峰云墅已获荣誉：“2006长沙房地产年度别墅代表作”

“2006年度最佳生态别墅”

“2007湖南最值得期待品质楼盘”

“中国最佳独栋别墅金奖”

“中国经典别墅综合金奖”1、保利在长沙已成功开发保利阆峰云墅等高端别墅项目，在市场上已建立已定品质认知2.保利进入长沙8年的时间，但从体量上来看始终以中小规模为主，本项目作为百万大盘也正是保利长沙品牌突破的契机。固有价值作为保利长沙的最大项目，可利用品牌优势彰显契机固有价值固有价值资源景观企业品牌200亩原生山林，丰富的自然水系保利地产，在本地享有高知名度固有价值中，企业品牌与资源景观是其核心价值点地段地段条件不佳，周边配套不全可变价值——园林景观建成后，社区内将拥有230亩的保留山体公园和多处自然水系，植被丰富。一期A区一期B区滨水长廊七彩花田溪瀑小公园半山垂钓园山顶运动场/spa场2万㎡国际商业商务街区学校（社区少年宫）儿童培训基地可变价值——内部配套及商业4万㎡五星级生态酒店内部配套完善一期产品配比（A+B）户型户型面积套数户型配比两房75.27-79.33619

24.36%两房带空中花园82-109177269.74%三房带空中花园126.13-140.811505.90%总计

————2541100%一期以“2+1”的经济型创新户型为主要产品类型以上主要针对09年的一期产品可变价值——户型特征可变价值——立面风格一期小高层外立面整体采用现代简约风格可变——建筑品质交房标准，常规配制大门：进户门：小高层/高层住宅，面向前室的入户门为防火门，其他为高级防护门

室内门：预留门洞外门窗：普通铝合金窗框，中空玻璃阳台：墙面：外墙涂料（非封闭阳台）/刮大白（封闭阳台）栏杆：铁艺栏杆

地面：防水层，水泥砂浆找平（非封闭阳台）/水泥砂浆抹面压光（封闭阳台）卫生间：墙面：水泥砂浆抹面搓毛地面：防水层，水泥砂浆找平顶棚：清水混凝土厨房：墙面：水泥砂浆抹面搓毛地面：水泥砂浆找平顶棚：清水混凝土厅、房：墙面：水泥砂浆抹面搓毛顶棚：清水混凝土地面：水泥砂浆找平电气系统：安装白炽灯、开关、插座到位，采用IC卡电表给水系统：IC卡水表，住宅干管采用钢塑复合管，支管采用PPR管排水系统：小高层/高层住宅采用UPVC排水管（无地下室住宅一楼排水独立排出户外）。煤气：按煤气公司规定安装，分户计量。电视：至弱电配线箱电信：至弱电配线箱安防系统：可视对讲安装厅内宽带：至弱电配线箱【公共部分】

外墙：外墙砖、局部石材、高级涂料。外墙保温：墙体自保温、局部采用保温砂浆。单元入口处：高级可视对讲系统公用部位：小高层/高层电梯厅地面为天然石材，楼梯间为水泥砂浆面层；楼梯栏杆为铁艺栏杆梯间墙面：刮大白。梯间照明：楼道内设声、红外双控照明小区安防系统：小区周界设摄像监控系统，中心园区设背景音乐。

可变价值——建筑品质保利麓谷林语——物业管理公司简介：长沙市保利物业管理有限公司成立于2003年，隶属于国资委直管的60余家资产逾百亿元的大型企业——中国保利集团，为中国地产五强之一，上市公司——保利地产的直属法人企业，目前具有国家物业管理三级资质，长沙市物业管理协会理事单位。主要项目：长沙保利苑、今利园、湖南文化大厦、中商大厦、岳阳文庙、阆峰云墅、珠洲圣马可商业广场、保利花园等。服务范围：定期维护公共设施及园区绿化、保洁服务、电子巡更、24小时保安服务、代办各类票务服务等等。物管为长沙保利物业管理有限公司保利麓谷林语——价值评判地段/交通品牌自然资源★★

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园林景观配套及商业户型立面效果产品品质物业管理★★★★

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固有价值：可变价值：品牌、自然资源、内部配套、高性比户型是项目的核心卖点。营销推广营销推广借助品牌与项目规模宣传，以及前期项目的景观展示，使之取得不俗的销售业绩；媒体宣传侧重开发商品牌及项目规模！项目在宣传推广方面一直以保利品牌与河西第一盘为主要诉求。项目围挡报纸广告营销推广项目在开盘之前，一直致力于实景展示的打造；开盘之时，一期景观得到完美展现，在充分展示开发商实力及产品高品质的同时，也得到消费者的认同，因此使得开盘期间成功热销。园林主景观道和水景，结合现场花卉展，给客户强烈的震撼。——强化资源和规模，弱化区位。开盘前期，注重打造展示性景观，采用实景营销策略，弱化地段周周有活动：活动内容和形式各不同--客户上门的理由！展示未到位之前，通过活动吸引新客户来到现场，起到旺场作用，促成客户升级展示到位后，短期内开盘，通过节点活动带动现场气氛，促成客户升级营销活动开盘前期，频繁举办各类营销活动，以保证充足的客户量保利麓谷林语——营销活动开盘之后，依然保持一定频率的客户活动，不断吸引新客户上门时间活动主题活动内容5月16日保利麓谷林语之夜“长荣”奏响台湾民谣台湾长荣交响乐团音乐会在湖南大剧院隆重上演，由湖南保利公司旗下的保利麓谷林语项目独家冠名。6月5日