2012年10月18日招远金桂苑二期沟通提案

每个人的心中都有一个花园。。。每个人心里都有一座花园。

这花园里，开满了五颜六色的花朵。红色的花，欲望与热情；橙色的花，华美与喜悦；白色的花，纯洁与神圣；紫色的花，高贵与典雅；蓝色的花，清新与宁静；青色的花，坚强与庄重；黑色的花，神秘与静寂……《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：爱在心中的花园

种满想念

在这个美丽的季节

纪念满满的思念

你是心中的花园

经常开满玫瑰

偶而飘下落叶

变成幸福的誓言

在这个爱的季节

安静地站在幸福前2012’花开金都金桂苑二期沟通提案——合智辉煌

2012·10·18用理性驱动一个市场的信心不负期望用激情引领一个项目的旺销腾飞在即版权声明：本文版权归合智辉煌策略设计有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前言：本报告将抛弃过多繁琐的理论和华而不实的辞藻，直接切入主题，从目前国内及招远本地房地产形势和市场调研报告入手，结合本项目自身质素和前期销售情况，从产品、渠道、推广三方面着手，找到一条适合当前市场、当前产品的畅销之路。谨呈：金地地产ATTENTION案前的思考我们面对的是怎样的项目？怎样的市场环境？“旧盘新作”是我们对本次任务比较直接的表述。我们面对的不仅是曾经的金桂苑，更有在新政市场下即将面世的新组团，金桂苑的新形象与价值展示将是我们工作的重点。中央对房地产的调控政策愈加严厉，市场向下的趋势已经无法扭转，迎接我们的，是地产业即将到来的寒冷冬天……我们的推广该如何取得效果的最大化？我们必须在推广中采取非常规的手法，以整合的传播体系，点对点攻击，层层击破，从而达到我们的推广目的。我们提出的必须是有针对性的策略方法论一：知己知彼才能百战百胜，只有对市场了如指掌才能制定正确的营销策略！PART1市场篇市场篇Step1：全国房地产市场环境分析国务院:严格执行现有调控政策，房价上涨过快二三线城市要采取限购措施7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。强调指出当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。政策方向主要内容地方政府各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归保障房建设完善相关政策措施，加大政府投入和贷款力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设限购限贷等继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投资投机性购房。已实施住房现购措施的要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。2012年上半年全国市场情况政策背景：上半年房地产调控持续严厉，“三限”“两提”措施陆续出台2010年至今，中央四次出台调控楼市政策，且调控力度逐次增强2012年上半年，限购、限价等行政干预措施的出台使得调控力度升级，加上房贷的收紧，“三限”措施构成了上半年严厉的政策背景虽然新“国八条”各项措施已基本落地，但由于中央遏制房价过快上涨的决心十分坚定，若房价出现异动，调控政策仍有加码空间。政策类别政策出台时间政策要点房地产行业政策新“国八条”1.26二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；限购、限价。共有42个城市根据“国八条”要求出台限购政策，包括直辖市、省会城市和计划单列市共34个，以及无锡、苏州、三亚、温州、佛山、金华、绍兴、永康等商品房销售明码标价规定3.16商品房销售按照“一房一价”明码标示，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。金融政策上调金融机构人民币准备金率上半年6次上调存款类金融机构人民币存款金率，合计上调3个百分点上调金融机构人民币存贷款基准利率上半年2次上调金融机构一年期存贷款基准利率，合计上调0.5个百分点。（7月6日再次加息0.25个百分点）全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis调控组合拳之后的市场景象是...那么Part1市场环境2012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis上半年商品住宅总体成交量平稳，但城市有所分化上半年全国商品住宅总体成交量平稳增加，非限购区域成交面积增长快–

上半年全国商品房销售面积4.44亿平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%–

选取的19个城市上半年商品住宅成交面积5968万平方米，同比略减少2.6%，显示非限购区域是成交面积增长的主要来源–

中西部城市成交量大，但今年受限购影响同比有所萎缩，成交量高速增长势头有所减慢–

一线城市以及东部沿海城市成交量同比普遍有所增加，一是去年受4.17政策影响成交低迷，今年市场表现好于去年同期；二是部分城市不限购受限购政策影响，2季度各地成交面积走势分化–一线城市的沪穗深（去年受4.17影响成交低迷）、不限购的东莞、中山以及供应增加的济南2季度成交面积同比增长–北京的限购最严格（5年纳税证明），开发商推盘不积极，市场成交低迷–大部分二三线城市2季度成交量受限购政策影响，同比萎缩明显，显示二三线城市今年限购影响远大于去年4.17的信贷收紧2012年上半年主要城市交易情况一览城市2012年上半年2010年上半年套数（套）面积（万㎡）同比10年均价（元㎡）同比10年套数（套）面积（万㎡）均价（元㎡）北京43972458.51-19.87%18277-11.95%51837572.2320757上海65809669.367.91%1468611.83%59840620.2813132天津44717459.015.71%91911.60%42283434.229046重庆81826728.14

-26.03%699830.10%103857984.415379深圳16470140.110.72%18798-10.07%14452126.5320903杭州12307132.670.42%18369-10.20%11234132.1120456南京19579201.92-6.75%12872-19709216.53-苏州19843229.9620.19%1060914.41%18686191.339273青岛39326382.573.98%8958-37991367.92-宁波21550171.474.88%13035-3.41%17965163.4913495厦门9375108.99-8.82%1395325.70%10295119.5311100福州9455105.970.08%1275133.69%9536105.899538长沙41396444.89-34.87%601423.16%63394683.074883合肥50220487.63-6.34%63193.34%58078520.666115哈尔滨21749265.37.93%74651.55%23277245.87351海口837490.72-60.74%958824.63%20156231.087693三亚782076.19-21.53%20383-6.50%1025797.0921800贵阳25401275.06-3.33%4608-2.74%24102284.544738昆明40623345.7126.87%66118.36%34559272.5272.52012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis主要城市近期成交面积走势图(单位：万平方米)受政策影响，一线城市成交量呈下降趋势，北京、上海、重庆下降趋势极为明显Part1市场环境2012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis主要城市近期成交金额走势图(单位：亿元)成交金额也呈下降趋势，并且上海、北京以及重庆表现得最为明显Part1市场环境2012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis主要城市近期成交套数走势图(单位：套)近六个月主要一线城市成交套数同样趋于下降，其中受政策影响较大的是北京、上海和重庆这三座城市Part1市场环境2012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis2012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis全国商品住宅成交金额同比增加上半年全国商品房销售额2.5万亿元，同比增长24.1%，其中，住宅销售额增长22.3%

19个城市上半年商品住宅成交金额5549亿元，同比增加6.7%不限购的东莞、中山以及楼价升幅最显著的成都成交金额增长最大2012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis商品住宅成交均价同比普遍有较大增长上半年全国住宅累计销售均价5536元/平方米，同比上涨9.0%选取的19个城市中，中西部城市商品住宅成交均价同比涨幅大，普遍在10%以上广州、深圳房价平稳甚至下降主要是外围中低价楼盘、限价楼盘成交占比大增。2012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis7月份全国主要城市住宅市场成交面积：逾五成城市成交面积环比下跌，跌幅较上月减少重点城市广州、重庆、杭州和武汉成交量皆环比下降，其中福州跌幅最大，下降幅度达35.8%，其次是汕头，下滑幅度为35.4%。南京及深圳受楼盘促销活动及开发商推盘放量的影响，商品住宅市场相对火热，环比涨幅均超过20%。深圳,+26.5%厦门,+47.3%北京,+12%南京,+20.3%连云港,+42.2%均值均值,-3.8%广州,-23.2%福州,-35.8%汕头,-35.4%重庆,-18%南充,-31.4%贵阳,-22.2%全国主要城市住宅市场成交价格：多数城市成交价格变化平稳，全国均价环比微涨0.2%全国主要城市中，平均价格为8874元/平方米，环比6月价格上涨0.21%，其中2/3的城市上涨，1/3的城市下跌，涨跌幅在1%以内的城市占4/5。均值均值,+0.2%厦门,+1.2%重庆,-1.3%福州,+1.4%长沙,+0.8%南充,+1.3%广州,+0.6%宁波,-1.4%扬州,-0.4%成都,-0.4%2012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis房企拿地量、价均处于阶段性回落状态，显示房企拿地谨慎2012年前5月，十大品牌发展商包括万科、保利、中海、招商、金地、远洋、龙湖、绿城、富力、雅居乐新增土地储备用地面积1233万㎡，较去年同期减少21%。地价方面：今年以来十大品牌发展地价方面，今年以来十大品牌发展商新增土地平均楼面地价呈回落趋势，整体看，目前品牌发展商拿地态度较为谨慎2012年上半年全国市场情况全国房地产市场环境分析1Nationalrealestatemarketanalysis下半年品牌房企加快出货，拿地态度仍以谨慎为主品牌房企为完成全年目标，下半年加快出货–富力：下半年会推出10个项目–恒大：上半年开了33个新盘，下半年新开盘的数量不会比上半年有下降–万科：如果土地价格出现调整，会坚持60%的销售速度要求，回笼资金拿地15家品牌房企（不含保利）与2010年底的土地储备合计4.2亿㎡，是其2010年销售面积的近9倍。土地储备充足，品牌房企拿地态度谨慎–恒大：“下半年地不怎么买了”，下半年计划在国内减少信贷，进一步改善财务指标，降低负债–万科：谭华杰表示，万科将密切关注下半年土地市场可能出现的机会1~9月全国房价同比上涨9.1%而住宅楼面地价同比下跌10%广州楼市限购一周年，成交量同比降59%，价格同比下滑5%10月中旬被其监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，14个城市成交量跌幅在50%以上温州低价卖房火线撤退沪楼市或到僵局突破口多银行跟风上调房贷利率搬起石头狠砸楼市的脚调查显示，全国城市的部分银行首套房贷款利率在取消7折利率的同时，在基准利率基础上上浮5%-30%不等。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍为5%-10%，济南在5%-20%，长沙、武汉则更高，在10%-30%；长春则创纪录，部分股份制银行利率高达10.575%

房地产业即将进入冬季市场篇Step2：区域环境市场研判A:城市宏观环境区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket地理位置：招远市招远市地处山东半岛西北部，位于东经120°08′～120°38′，北纬37°05′～37°33′之间。东接栖霞市，西靠莱州市，南与莱阳、莱西两市接壤，北以龙口市为邻，西北濒临渤海，海岸线长13.5公里。全市总面积1433.18平方公里。地形地貌:招远属低山丘陵地带，山区、丘陵分别占总面积的32.9%和38.4%。地势东北部、中部和西部偏高，东北部的罗山山脉高为群首，主峰海拔759米，周围分布有海拔500米以上的山头21个，境内河流11个流域160余条，多为源短流急的时令河。气候：暖温带季风区大陆性半湿润气候，四季分明，光照充足，年平均气温11.5℃，年平均降雨量671.1毫米。冬无严寒,夏无酷暑,春秋季节,阳光充足而不曝,适于北方水果生长；空气湿润而清洁，风力柔和。自然环境A:城市宏观环境区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket人口：全市总面积1433.18平方公里。辖14个镇（街道、区），724个行政村，40个居委会。2010年，全市总人口57.09万人，其中城镇人口25.43万人。人口出生率6.11‰，死亡率10.27‰，自然增长率-4.16‰。有少数民族23个，681人。人口与行政区划行政区划：招远市现辖罗峰、泉山、梦芝、大秦家4个街道办事处及蚕庄、辛庄、张星、金岭、玲珑、阜山、毕郭、夏甸、齐山9个镇和经济开发区，全市共724个行政村。土地面积最大的镇为阜山镇，195.92平方公里；辖村最多的镇为张星镇，辖91个行政村；玲珑、蚕庄、阜山为盛产黄金的重镇；辛庄为沿海城镇；张星则为中国“龙口粉丝”的发祥地和中国北方的“石材之乡”；省级开发区招远经济开发区是现代化的新市区、经济发展新区、对外开放新区。区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket2010年，在最新公布的全国县域经济百强县中排名第42位，2010年全年实现生产总值452.96亿元，按可比价格计算，比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值27.07亿元，增长8.0%；第二产业增加值275.36亿元，增长11.5%；第三产业增加值150.52亿元，增长23.4%。三次产业比例为6.0:60.8:33.2。全社会固定资产投资完成261.77亿元，增长23.4%。实现财政总收入55.63亿元，增长25.5%；地方财政一般预算收入22.56亿元，增长25.3%。年末金融机构人民币各项存款余额305.7亿元，比年初增加45.52亿元，其中储蓄存款余额166.28亿元，增加19.01亿元。人民币各项贷款余额129.38亿元，增加26.03亿元。经济发展A:城市宏观环境招远市市GDP和人均GDP保持着高速增长的态势。特别是2010年，招远市GDP总量突破450亿元，正处于经济快速的发展上行通道中。

招远GDP增长A:城市宏观环境区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket经济发展A:城市宏观环境区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket2010年末城镇化率49.8%，比上年提高4.9个百分点。城市基础设施建设完成投资6.6亿元，增长26.9%。城市人均道路面积17.74平方米，人均绿地面积17.31平方米，建成区绿化覆盖率38.5%。自来水普及率100%，燃气普及率99.85%，集中供热普及率85%。开工建设经济适用房5.93万平方米，竣工5.93万平方米。村镇建设完成投资2.1亿元，增长33.7%。城市建设A:城市宏观环境区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket2010年城镇居民人均可支配收入21424元，增长14.4%；人均消费性支出14968元，增长9.0%；人均住房建筑面积35.51平方米。城镇在岗职工年平均工资31970元，增长12.6%。农村居民人均纯收入10624元，增长14.5%；人均生活消费支出5557元，增长16.2%；人均住房面积39.7平方米。人民生活在2010年，招远城镇居民可支配收入增长12.6%，达到21424元/人。保持了快速的高额度增长。城镇居民可支配收入区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket人民生活A:城市宏观环境经济持续高速增长A:城市宏观环境区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket固定资产投资不断加大城市化进程不断加快人民收入增长迅速小结：招远自然环境优越，人居舒适指数较高，城市经济连年高速增长，固定资产投资不断加大，城市化进程持续加快，人民收入连年递增，为房地产业的发展带来良好的基础。自然环境四季分明B:招远房地产市场概况开发规模空前放大。统计显示，一季度，招远在建楼盘施工面积166.2万平方米，比去年同期的102.8万平方米，多63.4万平方米。本季度新增开发面积32.1万平方米,比去年同期的9.3万平方米,增加22.8万平方米,增长243.2%。主要体现在滨海新区新开4家楼盘、东城新区的新增楼盘及城区内7个楼盘均在一季度顺利动工开发。一季度，完成房地产开发投资25194万元，比去年同期增长303.7%。楼市销售形势火爆。一季度，实现合同销售72830平方米，比去年同期的33501平方米，增加39329平方米，增长117.4%。其中：住宅实现销售69792平方米，增长120.7%，商用网点房实现销售1668平方米，增长6.3%，车库、草棚等其他销售1370平方米，增长336.3%，住宅销售占主导地位。在住宅销售中，90平方米及以下小户型实现销售17916平方米，增长247%，90-140平方米中户型实现销售30253平方米，增长116.4%，140平方米及以上大户型实现销售21623平方米，增长73.3%。以中小户型销售增长速度最快。从现房销售与期房销售比较看，现房实现销售7941平方米，同比下降54.4%，期房实现销售64889平方米，同比增长303.7%。现房销售大幅下降，整季度销量不足一万平方米，而期房销售大幅增加，形成强烈反差。原因是现房供应紧张，一季度实现销售的现房大多为以前的剩房，地角偏、楼层差或通风采光相对较差。区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket上半年招远楼市形式火爆量价齐升中小户型增速最快B:招远房地产市场概况商品房售价陡升。数据显示，一季度，商品房平均售价3440元/平方米，比去年同期的2984元/平方米，增加456元/平方米，上涨15.3%。其中，住宅平均售价3414元/平方米，增加463元/平方米，上涨15.7%。住宅销售是商品房销售的主角，其中，小户型平均售价3100元/平方米，增加94元/平方米，上涨3.2%，中户型平均售价3280元/平方米，增加316元/平方米，上涨10.7%，大户型平均售价3860元/平方米，增加946元/平方米，上涨32.5%。从大中小三个户型可以看出，大户型一反往常的沉寂状态，显得极为活跃，从中也可以看到大量投资型购房的影子。商品房待售面积大幅度减少。一季度，待售面积110680平方米，比去年同期下降11.7%。其中，住宅待售66810平方米，比去年同期下降32%，网点商用房待售22314平方米，比去年同期上升47.1平方米。车库草棚等其他用途房屋待售21556平方米，比去年同期上升231.1%。现房待售下降的只有住宅，可以市民对住宅的需求远远大于其他需求。住宅中，小户型现房待售只有531平方米，同比下降96.6%，中户型现房待售25071平方米，同比下降38%，大户型现房待售41208平方米，同比上升1.5%。

区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket从大中小户型待售情况看，小户型需求最为旺盛，几无房源可售可买，而大户型仍然空置较多，房源供应充足。老城区B:招远房地产市场概况滨河区新城区西城区南城区合智辉煌将招远楼市按照地理位置和自然环境的不同划分成六个板块，其中滨河区项目与其他三个板块部分重叠。城市向北！区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket城市向东！北城区招远楼市整体以金泉河与温泉路为中心轴线发展，其大的发展方向为东向、北向。合智辉煌将招远楼市按照地理位置和自然环境的不同划分成老城区、新城区、南城区、北城区、西城区、滨河区六个板块，目前市场上呈现多层、小高层为主，高层建筑为辅的行业特点，各板块又各有侧重不同：城区区域调性代表楼盘建筑形态区域均价（元/㎡）老城区

中高档龙馨佳苑、悦福苑

多层、小高层为主3300-3500新城区

中高档阜康佳苑、凤凰城

小高层和高层为主3400-3700滨河区中高档水悦逸品多层、小高层、高层4400北城区

中高档御金府、玲珑和园小高层、高层为主3000-3500西城区中档锦绣江南、丽山花园多层、小高层3400南城区

中低档金娃小区、龙湖名园多层、小高层为主3050B:招远房地产市场概况区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket比较项老城区新城区滨河区北城区西城区南城区硬件资源生活配套齐全自然资源丰富/道路通畅/配套较新城市景观资源城市延伸空间广阔，景观和市政配套贫乏距离市中心较近，配套设施完善程度不高工业区，土地资源相对丰富软件资源居住氛围良好/客户认可度高品牌开发商价值提升配套完善，受中心客户群体青睐多家开发商进驻，竞争激烈交通配套完善居住氛围相对较差/品质一般客户特征归纳本地居民、公务员企业主、高级公务员及部分自住客户企业客、自住客、公务员基本上以中低端客户，自住为主老城区客户群体老年人以及城乡镇居住群体为主片区发展瓶颈地块规模有限、道路规划落后，拥堵、脏乱差等目前配套较老城区相对落后一些河景资源可挖掘的潜力有限，对居住品质提升不大城市配套和景观与新城区有明显差距，片区价值提升有待时间市政单位较为集中，很难有大的社区规划道路规划及生活配套相对落后片区发展预测未来发展空间受限，如有大的城市旧改项目实施或可带动发展良好的城市配套和优越的景板块成为招远楼市的最高端河景资源和与城市的紧密联系能在一定程度继续带动片区发展板块发展空间和潜力较大西城区受环境和城市规划的限制短时间内难以有大的发展城市规划的限制和该片区工业的现状，片区住宅短时间内难以形成较大的规模B:招远房地产市场概况区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket板块竞争格局北城区新

城

区西城区南城区老城区滨河区丽水苑丽景苑御金府凤凰城格林小镇御景华城玲珑和园金桂苑阜康佳苑水悦蓝山丽山花园悦福苑水悦逸品龙馨佳苑锦绣江南悦福苑西苑新村文竹苑领秀城【板块竞争凸显】随着主城区往东、往北的大发展方向，各板块之间的竞争将加大，项目所在北城区板块价值需要挖掘与塑造。本案招远在售楼盘一览表（上）：序号项目面积区间(㎡)价格(元／㎡)

地址电话开发商1水悦蓝山87－130待定永照路666号8387666玲珑置业2御金府90－1303300-3500天府路与北园路交汇处8079999招金集团3格林小镇120－300待定温泉路凤凰岭公园东侧8386666金潮实业4凤凰城126－2363700温泉路102号8067777金光房地产5悦福苑102－1303500初山路158号8329777新悦城投\鸿福德润6御景华城88－160待定初山东路与天府路交汇处8161777烟台裕景兴业房地产7金桂苑76－1403200-3300金晖路与初山路口交汇8227699金地置业有限公司8水悦逸品120－2204400招远市河东路396号8325666玲珑置业9阜康佳苑90－2103400温泉路北金晖路东8151111烟台昊佳地产10锦绣江南48－1403400针织厂北200米8032111仁和置业B:招远房地产市场概况区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket招远在售楼盘一览表(下）：序号项目面积区间(㎡)价格(元／㎡)

地址电话开发商11玲珑和园86－1303000招金路555号8385333玲珑置业12星海湾40－1003400滨海新区8318333大华置业13金海岸37－1003300-3400滨海新区金海大道8099999恒泰置业14龙馨佳苑88－1303300罗峰路与金城路之间8117777云龙置业/金光地产15龙湖名园60－1203050金城路与文三线交汇处8276677金兴房地产16金娃小区60－110待定梦芝路南、环山路东8118123金地房地产17金晖小区56－2002300-3500金晖路东、西晨钟路北8115888金晖房地产B:招远房地产市场概况区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket河西路河东路天府路金城路温泉路金晖路金龙路泉山路普照路罗峰路初山路初山路梦芝路招金路招金路珑路玲凤凰岭公园府前路市政府体育公园本案金晖花园泉山小区豪景苑中矿金业悦溪园水悦蓝山中医院金都百货凤凰城锦绣江南悦福苑龙馨佳苑丽湖五期御景华城春色东城本案金晖路怡水花园水悦逸品金泉世家文苑小区定福苑阜康佳苑御金府招远楼市图格林小镇项目周边3km范围内，新开盘住宅均价为

3000-3300元/㎡。玲珑和园B:招远房地产市场概况区域市场环境研判2Judgedtheregionalmarket城市向东、向北发展，区域楼市放量较大上半年楼市火爆量价齐升小户型需求旺盛，几无房源，大户型空置多，房源充足楼价上扬短期反向刺激需求量扩大小结受房产大势影响，本地居民观望态势日趋浓厚市场篇Step3：竞争项目深度解析1.玲珑和园：该项目距本项目较近，竞争性较强，规划和景观没有太多亮点。开发商：山东玲珑置业有限公司地理位置：招金路555号销售热线：8385333证照情况：五证两书齐全开发楼栋：28（2栋小高、26栋多层）总套数：1000余户交房时间：2012.12公摊：13﹪方向差：20元/㎡起价：2700元/㎡均价：3000元/㎡最高价：3200元/㎡面积范围:

80－130㎡备注：地暖，分户计量。送太阳能。车库：50000－70000元五楼送阁楼，40－50㎡，不计入销售面积。单价3128元/㎡，实价3043元/㎡优惠策略：一次性9.7折、按揭9.8折

现在交10000元顶12000元

户型及面积：

3－2－1：86.11－90.19㎡

104.5－109.24㎡销售率为100%

126－127.4㎡

户型：2.阜康佳苑开发商：烟台昊佳地产地理位置：温泉路以北金晖路以东(广电北)销售热线：8151111建筑形态：多层、小高层、高层开发楼栋：共10栋，其中5栋多层（6层）3栋小高层（11层，7＃8＃8＃为130㎡）2栋高层（17层，10＃一个单元、11＃2个单元）车库价格：分别为8.5万、9.5万、10万面积范围：90－210㎡

均价：多层为3350元/㎡

小高层及高层为3450元/㎡层差：10、40、80、100元/㎡不等优惠策略：一次性付款9.8折，按揭9.9折。首付50﹪，贷款行，烟台银行。整体规划：户型：开发商：招金集团地理位置：天府路与北园路交汇处销售热线：8079999规划楼栋：28栋一期首推1＃7＃11＃17＃19＃共计182套房一楼均带小院20余㎡面积分别为92㎡／97㎡／103㎡／113㎡／116㎡／119㎡／120㎡(实售)价格：起价：

3110元/㎡(高层)3210元/㎡(小高层)3380元/㎡(多层)均价：

3500元/㎡(多层)3300元/㎡(小高层)最高价：3700元/㎡(多层)3．御金府：与项目相距较近，市场定位有一定重叠，对本项目竞争性较强。方向差价：7＃东西方向差20元/㎡

1＃7＃11＃17＃19＃东西方向差40元/㎡层差：1＃层差20元/㎡

7＃层差10元/㎡

11＃17＃19＃层差20元/㎡，其中五楼／六楼层差100元/㎡首推房源当天剩余43套:

1＃余15套

7＃余11套

11＃余4套

17＃余7套

19＃余6套

小结：

多层相对比较畅销，面积为113㎡

116㎡

119㎡，共余17套房源，均为顶楼。

其中高层小高层余下房源为较高楼层及顶楼。

当天客户群体70%左右为招金集团内部员工。

御金府整体规划：

上图为120㎡上图为97㎡户型位于1＃－3＃户型位于6＃7＃

上图为91㎡上图为119㎡户型位于6＃7＃户型位于4＃5＃

上图为119㎡上图为124㎡

户型位于17＃－22＃户型位于8＃－16＃4．水悦蓝山：毗邻龙王湖和西山游乐园，水景公园地产，属于市南区板块，位置相对较偏，对本项目有一定竞争性。开发商：玲珑置业地理位置：永照路666号(电业局西200米)代理商：天地人销售热线：8387666/999占地面积：27026㎡总建筑面积：61859㎡建筑形态：小高层、高层共规划楼栋：9栋其中（3栋高层）车位数：410总套数：458户层高：2.9米楼间距：36－40米媒体推广：高炮两室两厅一卫87㎡/90㎡

108/66套占总比例的37.99%三室两厅一卫99㎡/109㎡

44/22套占总比例的14.41%三室两厅两卫108㎡/126㎡/130㎡

108/22/44套占总比例的37.99%

100㎡

44套占总比例的9.61%项目地势呈北高南低，现未开盘，目前在金都百货二楼有展场。

C户型两室两厅一卫/建筑面积约为90B2户型/三室两厅两卫/建筑面积约126㎡A2户型三室两厅一卫/建筑面积约为109㎡/D户型/三室两厅两卫/建筑面积约为130㎡A1户型/三室两厅一卫/建筑面积约为99㎡E户型/三室两厅两卫/建筑面积约108㎡F户型/两室两厅一卫/建筑面积约为87㎡5.金潮．格林小镇：因建筑形态有一定重叠，对本项目有一定竞争性。开发商：金潮实业地理位置：温泉路凤凰岭公园东侧代理商：峻德国际销售热线：8386666项目现场接待中心，每天客户来访量4组左右。工程进度：打地基过程中。预计开盘时间：2012.9预计入住时间：2012.12最近推广媒体：1.短信

2.电视滚动字幕容积率：1.33占地面积：17400㎡左右总建筑面积：260000㎡左右交房标准：毛坯分五期开发建筑形态分为：板楼低层多层小高层高层一期首推100套，面积100－300㎡左右，预计8月底开盘别墅共计36户，占总比率的36％其中，双拼别墅：8户占别墅比率的22.2％三联排：为3层共12户占别墅比率的33.3％（1层面积在100㎡左右，2层面积在80－90㎡左右）四联排：共16户占别墅比率的22.2％（面积200－300㎡左右）洋房(四层)：共64户，占总比率的64％（面积为120－150㎡左右）另外还有8栋18层小高层，规划未定。小结：地理位置温泉路东端。致力打造招远第一别墅区。与本案之间竞争较弱。整体规划：6.凤凰城：开发商：招远金光房地产开发有限公司地理位置：温泉路102号全案营销：山外山（销售属于开发商的团队）销售热线：8067777物业公司：金凤物业1.5元/㎡容积率：2.5绿化率：38％占地面积：57000㎡总建筑面积：120000㎡工程进度：一期现房，二期封顶。二期预计交房时间为2012年9月份。推广媒体：基本没做推广，楼体上挂横幅。优惠策略：1.新推B座售楼处表价减300元/平方

2.找关系的话可能在优惠基础上再抹几十元的零头层高：3米建筑结构：框架剪力墙窗户用材：断桥铝合金双层中空地上停车位：146个，一期停车位226个车库：112个，停车位售价8－10万/个

总户数：437户分二期开发一期C座、D座属于尾盘阶段，所余户型为一梯两户的，三室两厅两卫176.97㎡二期A座、B座（其中A座封盘中）现售B座：为高层，25层。下面两层底商，住宅共23层。两个单元，一梯三户共计138户。其中三层带花园，70㎡左右，为自家永久性使用。面积及配比：一梯三户均为南北通透。东西打头141㎡

共计46户占总比例的33.3％西单元的东户、东单元的西户为139㎡三室两厅二卫共计46户占总比例的33.3％东西单元的中间户面积为126㎡三室两厅一卫共计46户占总比例的33.3％B座开盘一个月左右的时间销售率约13％左右。价格：层差：50元/㎡东西差：100元/㎡其中三层带花园：打头为4838元/㎡中间为4738元/㎡四层起价：实价为3438－3538元/㎡3738－3838元/㎡（表价）减掉优惠300元/㎡均价：实价3700元/㎡左右最高价：实价4538元/㎡小结：户型面积均为126－236㎡左右，面积偏大，开发商自行销售，基本没有广告推广，开盘至今销售量不大。一个月左右的开盘销售时间，售出房源约20套左右。其中141㎡打头房型出售10套左右，126㎡约四套左右，139㎡约四五套。整体规划：户型图：

139.8㎡三室两厅两卫169.7㎡三室两厅两卫上图为126㎡三室两厅一卫7.悦福苑：开发商：招远市新悦城市投资有限公司招远鸿福德润房地产开发有限公司地理位置：初山路158号(针织厂家家悦对面)全案营销：青岛盈众销售热线：8329777、8359777物业费：0.6元/月电梯费：0.4元/月开发楼栋：共8栋一期1－6＃二期7、8＃其中：4＃5＃6＃三栋楼为沿街，下面两层底商。开盘时间：2012.7.16工程进度：一期封顶。预计交房时间为2012年10月份。优惠政策：１.送装修金开盘前三天定房送10000元四至六天送8000

七至九天送6000十至十二天送4000十三至十五天送2000２.一次性付款9.8折。贷款9.9折。３.送太阳能热水器、热力分户计量表、暖气及天然气接口费。价格：均价：3500元／㎡户型、面积：E户型三室两厅一卫104㎡所在楼栋4＃5＃6＃起价3500元／㎡C户型117㎡三室两厅两卫打头房所在楼栋1＃3＃J户型120㎡三室两厅两卫B1户型127㎡三室两厅两卫户型图:户型：6.御景华城开发商：烟台裕景兴业房地产有限公司代理公司：置地前景地理位置：招远市开发区初山东路与天府路交汇处销售热线：8161777／8165777建设用地面积：197000㎡总建筑面积：404000㎡

容积率：1.48绿化率：41％建筑密度：22％停车位:1852总户数：2314建筑形态：多层高层楼层状况：4＋1、5＋1、6＋1、10＋1、16、17、18整体规划：户型、面积及价格：上图：得房率260％户型面积约98.55㎡

送负一层面积约62㎡赠送车库面积约25㎡

下沉庭院面积约10㎡平层庭院面积约45㎡

北向庭院面积约16㎡赠送面积约158㎡上图：得房率246％建筑面积约122.58㎡

送负一层面积约69㎡下沉庭院面积约45㎡

北向庭院面积约40㎡赠送面积约179㎡上图：得房率145％建筑面积约88.07㎡赠送平台面积约6㎡赠送露台面积约8㎡赠送飘窗面积约3㎡赠送院子面积约22㎡总赠送面积约39㎡上图：得房率136％建筑面积约108．8㎡赠送平台面积约6㎡赠送露台面积约9㎡赠送飘窗面积约2㎡赠送院子面积约20㎡总赠送面积约37㎡上图：得房率106％建筑面积约114．77㎡赠送露台面积约4㎡赠送飘窗面积约3㎡总赠送面积约7㎡上图：得房率130％建筑面积约143．07㎡赠送南露台面积约10㎡赠送北露台面积约23㎡赠送飘窗面积约3㎡赠送露台面积约7㎡总赠送面积约43㎡上图：得房率134％建筑面积约162.67㎡赠送南露台面积约18㎡赠送北露台面积约25㎡赠送飘窗面积约4㎡赠送错层露台面积约7㎡总赠送面积约54㎡8.水悦逸品开发商：招远玲珑置业有限公司地理位置：招远市河东路396号销售热线：8325666/8325999建筑形态：多层（花园洋房）、小高层、高层交房标准：毛坯建筑结构：框架剪力采暖：地暖电梯：奥迪斯占地面积：72000㎡建筑面积：120000㎡容积率：1.71绿化率：36.43%开盘时间：2012.1.8交房时间：2012.4开发楼栋：13栋，包括3栋多层、8栋小高层、2栋高层总户数：509面积范围：120－220㎡

主力面积：120－180㎡均价：4400元/㎡

最高价：6000元/㎡优惠策略：一次性付款9.6折，按揭9.8折整体规划：户型：9.锦绣江南开发商：招远仁和置业有限公司地理位置：金城路(针织厂北200米路西)销售热线：8032111、8032666面积范围：50－130㎡均价：3400元/㎡备注：价格3300－4000元/㎡户型及面积：两室两厅72.97㎡位于18＃三室两厅88.32㎡位于6－10＃三室两厅94.26㎡位于11＃12＃三室两厅两卫127㎡位于13＃15＃2012.8.6认购情况二期共推出360套房源。优惠政策：一期成交客户送精美礼品二期多层(69㎡－110㎡)，活动期间交20000，享开盘礼二期小高层(48㎡－140㎡)，活动期间交20000，享三重礼送电梯公摊面积，送十年电梯费，最高折扣9.7折．小高层开4栋(1＃2＃3＃5＃)1＃：东梯一梯两户142㎡共20套西梯一梯四户88㎡共20套2＃3＃：两个单元一梯三户东西打头117㎡共80套中间户48㎡共40套5＃：两个单元一梯两户

142㎡共40套多层开4栋(30＃32＃33＃35＃)30＃：四个单元一梯两户东西打头92㎡共10套其中87㎡共30套32＃33＃35＃：四个单元一梯两户东西打头87㎡共30套其余82㎡共90套即将推出户型：整体规划：一期户型：10.星海湾开发商：大华置业地理位置：滨海新区销售热线：8318333开盘时间：2010.7.9竣工时间：2012.5占地面积：200000㎡建筑面积：300000㎡容积率：1.3建筑形态：多层、小高层、高层开发楼栋：40余栋总套数：1000余户绿化率：45﹪装修标准：简装、精装起价：3000元/㎡均价：3400元/㎡最高价：4000元/㎡面积范围：40－100㎡一室：40㎡二室：80㎡三室：93㎡11.金海岸开发商：招远恒泰置业有限公司地理位置：滨海新区金海大道销售热线：8099999／8277777开盘时间：2012.4.29入住时间：2013.12交房标准：毛坯(外墙：高档涂料入户门：钢制安全门内墙：大白窗户：铝合金中空玻璃

阳台：开放式阳台

有线电视、电话、宽带入户)容积率：2.52绿化率：40％占地面积：138700㎡总建筑面积：350000㎡建筑形态：5层和6层的洋房11层／17层／30层和31层的公寓均价：3300-3400元/㎡整体规划：户型：1户型1室1厅1卫1厨37.09㎡2户型1室1厅1卫1厨49.00㎡3户型2室1厅1卫1厨59.00㎡4户型2室1厅1卫1厨64.89㎡

5户型3室2厅1卫1厨71.00㎡户型3室2厅2卫1厨89.00㎡

8户型3室1厅1卫1厨96.08㎡14.龙馨佳苑开发商：山东云龙置业／招远金光地产地理位置：罗峰路与金城路之间(玲珑路以北)策划顾问：山外山电话：8117777证件：齐全采暖：地暖建筑形态：多层／小高层开盘时间：2012.5(三期)工程进度：封顶交房时间：2012.9.30总建筑面积：450000㎡公摊：10％容积率：1.38绿化率：38％开发分期：三期总套数：3000余户(84栋)车库：73000－80000元左右小棚：18000－20000元左右优惠政策：一次性付款9.8折，按揭9.9折起价:

3188元／㎡

均价:

3300元／㎡

最高价:

3480元／㎡

层差:

50元／㎡

方向差:

100元／㎡(20号楼)其他无差别户型：12.龙湖名园开发商：招远市金兴房地产开发有限公司项目地址：金城路与文三线交汇处西南销售电话：8276677、8237778规划楼栋：7栋（1栋小高7#商业楼）总套数：202套住宅起价：2890元/㎡均价：3050元／㎡最高价：3200元/㎡面积范围：60－120㎡网点起价：4528元/㎡均价4780元/㎡左右阁楼价格：70000－80000元/户一楼带院：130000－140000元/户78㎡三室两厅一卫13.金娃小区开发商：招远金地房地产整合推广：万家信源地理位置：梦芝路南、环山路东销售热线：8118123占地面积：60多亩总套数：600规划楼栋：17栋首推（全部为多层4＋1）有3梯，有4梯，面积60-110平米户型结构：60多平米多为顶楼（5楼）其他楼层80-110的价格：待定，最低首付6万起，一楼增送私家花园。整体规划：户型：

A户型70㎡左右两室B户型90㎡左右三室

14.金晖小区

开发商：招远市金晖房地产开发有限公司代理：

北京锦林庄地理位置：金晖269号销售热线：8115888占地面积：300000㎡建筑面积：350000㎡容积率：1.17规划分期：3(一期观景苑／二期丽水苑／三期丽景苑)总套数：800套建筑形态：多层、小高层目前均价：2300-3500元/㎡层差、方向差：50元/㎡起价：2600元/㎡精装公寓：56－110㎡

4300元/㎡起价丽水苑：100－140㎡

3300元/㎡起价一期观景苑：北区开工时间：2000.5竣工时间：2001.10建筑面积：440000㎡规划楼栋：9总户数：200户型面积：150－200㎡南区开工时间：2004.5竣工时间：2005.5占地面积：120000㎡建筑面积：140000㎡规划楼栋：21（17栋多层面积范围120－150

4栋小高层8－12层范围160－200㎡）总户数：600余户地下停车场，一期销售价格为均价1500元/㎡

二期丽水苑

开工时间：2004.6

竣工时间：2005.10

户型面积：87－115㎡

规划楼栋：24栋

总户数：600

其中20栋5层的，4栋12层小高层

二期销售价格为均价格为1350元/㎡板块案名开盘时间总建(m2)容积率产品类型在售产品及户型面积（m2）目前报价（元/m2)北城区玲珑和园

约12万多层小高层86－1303000龙馨佳苑2012.5450000㎡1.38多层小高层88－1303300锦绣江南待定多层小高层48－1403400悦福苑2012.7小高层102－1303500御景华城待定404000㎡1.48多层高层88－160待定金桂苑2012.3143155㎡1.39多层（5+阁）76－1403300招远北城区板块项目基本信息【项目整体规划】玲珑和园

龙馨佳苑悦福苑御景华城金桂苑社区规划行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局产品细节3000平中心景观广场宽居户型社区音乐系统2万平米商业街/10万平米的园林生活阳台/客厅、餐厅完全独立使用共8栋一期1－6＃,4＃5＃6＃三栋楼为沿街，下面两层底商/地下车库，人车分流招远唯一城市艺墅洋房,5万平综合商业航母，水景、花海、坡地精致户型全明设计、南北通透和布局紧凑,海派园林设计大规模社区规划较为丰富，点式建筑注重社区园林，产品优势明显；小规模社区板式排布，公共绿化较少，主要以周边成熟配套为卖点招远北城区板块项目基本信息项目名称已推售套数产品户型供应结构成交结构户型面积段（m2）供应套数占比成交套数成交占比28962R85-94118841.02%118041.23%99-1051926.63%1856.46%3R85-941184.07%1184.12%101-12095432.94%93932.81%120-14044415.33%44015.37%合计2896100%2862100%12722R83-9363650%63351.72%3R105-12663650%59148.21%合计1272100%1224100%5221R63-6831961.11%29064.30%2R92-10114527.78%13429.71%3R133-1655811.11%275.99%合计522100%451100%5061R40-6039177%11182%2R73-8511523%2418%合计506100%135100%总计5196—5196—4672—招远北城区板块供求结构分析区域内供求最多户型为85-95㎡两房，占总供应37.5%，销售率近100%其次为105-125㎡三房，占总供应34.3%，销售率达96.3%【一房户型】在售项目产品特征分析锦绣江南锦绣江南48㎡54㎡在售项目产品特征分析【两房户型】锦绣江南金桂苑玲珑和园龙馨佳苑87㎡76㎡86-90㎡88㎡三房面积多在100-120平方米左右，注重户型方正实用，南北通透、卧室朝南最大化在售项目产品特征分析【三房户型】龙馨佳苑玲珑和园金桂苑锦绣江南悦福苑106㎡104-109㎡98㎡117㎡120㎡北城区新

城

区西城区南城区老城区滨河区丽水苑丽景苑御金府凤凰城格林小镇御景华城玲珑和园阜康佳苑水悦蓝山丽山花园悦福苑水悦逸品龙馨佳苑锦绣江南西苑新村文竹苑本案【板块竞争凸显】随着主城区往东、往北的大发展方向，各板块之间的竞争将加大，项目所在新城区板块随着众多楼盘的纷纷上市将成为未来招远楼市最耀眼的区域。龙泉花园方法论二：深度挖掘项目亮点，引起客户购买欲；当没有亮点的时候，就制造亮点！PART2产品篇从市场调研情况和本项目现场质素来看，本案产品内部及外部并无明显优势存在，项目没有核心竞争力怎么办没有亮点，我们就制造亮点从市场调研情况和本项目现场质素来看，本案产品内部及外部并无明显优势存在，经合智辉煌金桂苑提案组详细研究认为：打造一个与众不同的“活色生香”社区是我们目前最佳选择产品力提升——花香之城计划怎样投资少，又能创造出与众不同且能够确实吸引消费者的亮点呢？在金桂苑绿化上下功夫。达到：看到的是花（百花迷人眼）闻到的是香（馨香扑鼻来）产品力提升——花香之城计划通过绿化苗木的选配，让社区四时花开，香气四溢，成为招远第一个以“花、香”迷人的社区。从医学的角度来讲，花香不单能带给人嗅觉的享受，更能带来心理的愉悦，而且长期在花香四溢的环境里生活，对增强人的身体素质也会带来很大的好处。相信通过媒体广告的全力配