房地产开发管理房地产开发前期工作

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第四章房地产开发前期工作2024/2/121一、土地取得的方式土地使用权出让土地使用权划拨4.1土地取得用途包括商业、居住、工业等；有使用年限；方式有招标、挂牌和协议。商业用基本不再采用，用于公用或公益。2024/2/122二、土地获得的途径1、官方网站-主要2、合作3、自己寻找2024/2/123三、土地取得的形式净地购买毛地购买（国有征用）集体土地征用省时省力，可能费用要高，常见费时费力，不可预见成本可能较高。了解地上建筑物的状况等2024/2/124四、取得土地及相关手续的程序摘牌签订出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件，交纳土地款、契税、交易费等办理用地规划许可证办理土地证出让合同，核定用地办界，详规，地籍图，土地登记申请书，土地使用权人材料，土地确权来源证明文件2024/2/1254.2项目规划2024/2/126城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划对房地产开发程序的强制性管理城市规划管理是政府调控地价的手段2024/2/127规划设计的指导思想

规划设计中的和谐理念（1）与自然生态相和谐（2）与社会发展相和谐（3）与用户需求变化相和谐2024/2/128居住区技术经济指标居住区总用地居民每人占地居住区总建筑面积平均每户居住建筑面积居住建筑密度人口毛密度人口净密度住宅平均层数居住区平均造价高层比例住宅间距容积率绿地率非居住区的技术经济指标建筑容积率总建筑面积地上建筑面积规划建设用地面积建筑密度建筑高度绿地率停车位个数有效面积系数开发项目总造价平均造价开发建设周期4.2.1规划设计的技术经济指标2024/2/129居住区技术经济指标1、居住总用地KM22、居民每人占地M2/人3、居住区总建筑面积M24、总户数、总人数、平均每户人口5、平均每户居住建筑面积M2/户6、居住建筑密度（基底面积/居住区用地面积）7、容积率（建筑面积/居住区用地面积）8、人口毛密度（总人口/总用地）9、人口净密度（总人口/建筑用地面积）10、住宅平均层数（建筑总面积/住宅基底总面积）11、高层比例（高层建筑面积/居住区总建筑面积）12、住宅间距13、居住区平均造价（总造价/居住区总建筑面积）14、绿地率2024/2/12105.道路交通规划

2.建筑选型1。规划布局4.配套设施规划6.绿地与景观规划3.住宅户型4.2.2居住区规划布局2024/2/121112除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。1.布局规划原则2024/2/12122.常见的规划布局形式常见形式布局要点行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。周边式沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。混合式采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。自由式结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式灵活布置以取得良好的日照通风效果。2024/2/12134.2.3住宅建筑选型按建筑层数划分按平面特点划分按结构类型划分按户内空间布局划分低层住宅多层住宅高层住宅点式住宅条式住宅砖混结构

框架结构框架剪力墙结构平层式错层复式跃层住宅建筑分类2024/2/1214联排低层住宅2024/2/1215多层住宅2024/2/1216高层住宅2024/2/1217点式住宅2024/2/1218条式住宅2024/2/1219砖混结构住宅2024/2/1220框架结构住宅2024/2/1221框架剪力墙结构住宅2024/2/1222平层住宅2024/2/1223跃式住宅2024/2/1224复式住宅2024/2/1225错式住宅--一错再错的美丽2024/2/1226

建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。建筑风格中式建筑风格欧陆风格现代主义风格主题风格异域风格新古典主义风格4.2.4建筑风格2024/2/12271、中式建筑风格讲究序列组合，尺度宜人，建筑内向，色调淡雅，造型简朴，装修精致，建筑与花木山水相结合。如北京的四合院、江南园林风格、新徽派建筑风格等。2、欧陆风格“粉红外墙，白线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”为特色，以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，多出现在山花尖顶、饰花柱饰、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处，装饰效果强烈。2024/2/12283、异域风格将国外建筑式“原版移植”，植入现代生活理念，同时带有种种异域情调。如地中海风情、北欧风情、北美风情、德式风格、西班牙建筑风格等。4、新古典主义风格吸取“欧陆风格”的一些元素处理手法，加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，色彩上以浅色为住，比“欧陆风格”理性、简洁。2024/2/12295、现代主义风格以体现时代特征为主，没有过分的装饰，注重功能性，讲究造型比例适度，强调外观的明快、简洁。体现现代生活的快节奏、简约与实用，又富有生活朝气。6、主题风格以策划为主导，构造楼盘的开发主题和营销主题。如西安市的巧克力公寓。2024/2/1230中式古典风格建筑2024/2/1231中式建筑2024/2/1232欧陆风格2024/2/1233广州帝景山庄（北美风格）2024/2/1234卡尔生活馆（德式）2024/2/1235新古典主义风格2024/2/1236现代主义风格2024/2/1237巧克力公寓(主题风格）

项目外立面风格简洁细腻，饰面选材高档，社区中央规划2300㎡硬质景观广场，整体设计强烈的传达出城市的时尚与活力。2024/2/12384.2.5住宅户型内外分区原则动静分区原则洁污分区原则私人行为空间公共行为空间家务行为空间卫生行为空间交通空间室外过渡空间住宅功能分区的原则住宅功能分区2024/2/12394.2.6公共设施规划配套设施规划12345公共服务设施规划市政公用设施规划停车设施户外场地设施安全设施5服务管理设施2024/2/12404.2.7道路交通规则（1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；（2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；（3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；（4）功能复合化，营造人性化的街道空间；（5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络；（6）避免影响城市交通；交通组织方式人车分流人车混行结合局部分行路网规划原则道路交通规划要求道路宽度要求其他要求2024/2/12414.2.8绿地与景观规划

目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧