城市更新中的居住区存量资产活化

数智创新变革未来城市更新中的居住区存量资产活化城市更新背景下居住区存量资产现状分析居住区存量资产活化内涵及意义解析城市更新中居住区存量资产活化面临的问题居住区存量资产活化路径探索与实践案例居住区存量资产活化与城市可持续发展的关系居住区存量资产活化政策与制度保障体系居住区存量资产活化相关利益主体与合作模式居住区存量资产活化绩效评估与反馈机制ContentsPage目录页城市更新背景下居住区存量资产现状分析城市更新中的居住区存量资产活化城市更新背景下居住区存量资产现状分析城市更新背景下居住区存量资产价值1.居住区存量资产具有巨大的经济价值和社会价值。居住区存量资产是城市发展过程中积累的宝贵财富，具有巨大的经济价值和社会价值。它是城市经济发展的重要支撑，是城市居民生活的重要保障，也是城市文化传承的重要载体。2.居住区存量资产面临着巨大的挑战。随着城市发展进程的不断加快，居住区存量资产面临着巨大的挑战。这些挑战包括：居住区老化问题日益严重、居住区功能缺失问题突出、居住区环境质量下降问题突出等。3.城市更新背景下，居住区存量资产活化具有重要意义。城市更新背景下，居住区存量资产活化具有重要意义。它是盘活城市存量资产、提升城市发展质量、改善城市人居环境的重要途径。城市更新背景下居住区存量资产活化的主要路径1.加强居住区存量资产的盘活利用。加强居住区存量资产的盘活利用，是城市更新背景下居住区存量资产活化的重要途径。盘活利用居住区存量资产，可以有效地提高城市土地利用率，提高城市经济效益，改善城市人居环境。2.提升居住区存量资产的功能。提升居住区存量资产的功能，是城市更新背景下居住区存量资产活化的重要途径。提升居住区存量资产的功能，可以有效地满足城市居民的各种需求，提高城市居民的生活质量。3.改善居住区存量资产的环境质量。改善居住区存量资产的环境质量，是城市更新背景下居住区存量资产活化的重要途径。改善居住区存量资产的环境质量，可以有效地提高城市居民的身体健康水平，提高城市居民的生活质量。居住区存量资产活化内涵及意义解析城市更新中的居住区存量资产活化居住区存量资产活化内涵及意义解析居住区存量资产活化内涵1.定义与特征：居住区存量资产活化是指通过改造、更新和利用已有的居住区存量资产，赋予其新的功能和价值，使其重新焕发生机与活力。存量资产活化具有经济性、环境性和社会性等特征。2.必要性与紧迫性：随着城市化进程的加快，城市居住区存量资产不断累积，城市土地、空间和资源的稀缺性日益突出。存量资产活化可以有效利用城市闲置资源，提升城市土地利用效率，缓解城市发展用地供需矛盾。此外，存量资产活化还可以传承城市历史文化，改善城市居住环境，提升城市居民生活质量。3.目标与意义：居住区存量资产活化旨在以有效利用和保护居住区存量资产为基准，以提高居住区价值为目的，通过系统规划、科学改造与合理利用,实现居住区整体功能的提升。存量资产活化可以有效利用城市闲置资源，提升城市土地利用效率；缓解城市土地供需矛盾；传承城市历史文化；改善城市居住环境；提升城市居民生活质量。居住区存量资产活化内涵及意义解析居住区存量资产活化模式1.置换型模式：通过置换旧有建筑或设施，建设新的建筑或设施。置换型模式可以实现旧建筑或设施的更新改造，同时增加居住区的绿化面积和公共服务设施。2.更新型模式：通过更新旧有建筑或设施的内部结构和功能，使其满足现代居民的生活需求。更新型模式可以实现旧建筑或设施的现代化改造，同时保留建筑或设施的原有风貌。3.复合型模式：将多种活化模式结合起来，对居住区存量资产进行综合改造。复合型模式可以实现居住区的整体优化提升，同时满足不同居民群体的需求。城市更新中居住区存量资产活化面临的问题城市更新中的居住区存量资产活化#.城市更新中居住区存量资产活化面临的问题城市更新中居住区存量资产活化面临的问题：1.历史问题遗留，影响资产活化。包括产权不明晰、权属关系复杂、土地权属纠纷、违章建筑及不合理布局等问题，影响资产活化速度与质量。2.法律法规制约，制约资产活化。部分城市更新项目因法律法规不完善或者执行不到位，导致资产活化受阻。例如，《城市更新条例》对居住区存量资产活化缺乏具体规定，导致操作难、争议多。3.缺乏统筹协调，影响资产活化。不同部门之间缺乏统筹协调，导致资产活化过程断层。例如，规划部门负责编制城市更新规划，但规划缺乏实施细节，导致实施部门难以执行。居住区存量资产活化中利益主体诉求多元，影响资产活化：1.政府部门追求经济效益，影响资产活化。政府部门追求经济效益，倾向于采用高强度、高容积率的开发方式，导致居住区存量资产活化缺乏人文关怀，破坏了原有居住区的历史文化风貌。2.开发商追求利润最大化，影响资产活化。开发商追求利润最大化，倾向于采用低成本、高回报的开发方式，导致居住区存量资产活化质量不高，甚至出现烂尾楼现象。3.居民追求居住品质，影响资产活化。居民追求居住品质，倾向于保留原有居住区的历史文化风貌，反对高强度、高容积率的开发方式。导致居住区存量资产活化过程中面临较大的阻力。#.城市更新中居住区存量资产活化面临的问题居住区存量资产活化过程中缺乏资金保障，影响资产活化：1.政府财政资金不足，影响资产活化。政府财政资金不足，导致居住区存量资产活化缺乏资金保障。2.开发商投资意愿不强，影响资产活化。开发商投资意愿不强，导致居住区存量资产活化难以吸引民间资本参与。3.居民参与资金筹措能力有限，影响资产活化。居民参与资金筹措能力有限，导致居住区存量资产活化缺乏资金来源。居住区存量资产活化过程中缺乏专业人才，影响资产活化：1.政府缺乏专业人才，影响资产活化。政府缺乏专业人才，导致居住区存量资产活化缺乏专业指导。2.开发商缺乏专业人才，影响资产活化。开发商缺乏专业人才，导致居住区存量资产活化缺乏专业设计和施工保障。3.居民缺乏专业知识，影响资产活化。居民缺乏专业知识，导致居住区存量资产活化缺乏居民参与的积极性。#.城市更新中居住区存量资产活化面临的问题居住区存量资产活化过程中缺乏公众参与，影响资产活化：1.政府缺乏公众参与机制，影响资产活化。政府缺乏公众参与机制，导致居住区存量资产活化缺乏公众监督。2.开发商缺乏公众参与意识，影响资产活化。开发商缺乏公众参与意识，导致居住区存量资产活化缺乏公众参与的机会。居住区存量资产活化路径探索与实践案例城市更新中的居住区存量资产活化居住区存量资产活化路径探索与实践案例城市更新中的居住区存量资产改造类型1.居住区存量资产改造类型主要有三大类：本体改造、业态改造与要素改造。本体改造是指对居住区原有物理空间进行改建、翻新、扩建等，以使其符合现代生活需求；业态改造是指改变居住区的经济功能和用途，使其焕发新的活力；要素改造是指对居住区内的公共服务设施、基础设施等进行更新升级，以提高居住区的整体品质。2.居住区存量资产改造方式的多样化，包括整体改造、局部改造与渐进改造等。整体改造是指对居住区整体进行改造，包括对本体、业态和要素的全方位改造；局部改造是指对居住区部分区域进行改造，包括对本体、业态和要素的局部改造；渐进改造是指分阶段、分步骤对居住区进行改造，通过多次改造逐步完成居住区的整体更新。3.居住区存量资产改造方案的选择，需要考虑多方面的因素，包括居住区的历史文化价值、建筑特色、居住区居民的需求、改造资金的来源等。改造方案应充分尊重居住区的历史文化价值，保留其建筑特色，满足居住区居民的需求，并合理利用改造资金，以实现居住区改造的最佳效果。居住区存量资产活化路径探索与实践案例城市更新中的居住区公共服务设施改造模式1.居住区公共服务设施改造模式主要有三种：政府主导改造模式、市场主导改造模式与政府与市场合作改造模式。政府主导改造模式是指政府部门组织实施居住区公共服务设施的改造，包括资金投入、项目策划、设计施工等环节。市场主导改造模式是指市场主体组织实施居住区公共服务设施的改造，包括资金投入、项目策划、设计施工等环节。政府与市场合作改造模式是指政府部门与市场主体共同组织实施居住区公共服务设施改造，包括资金投入、项目策划、设计施工等环节。2.居住区公共服务设施改造模式的选择，需要考虑多方面的因素，包括政府的财政能力、市场主体的投资意愿、居住区居民的需求等。改造模式应充分考虑政府的财政能力，调动市场主体的投资意愿，满足居住区居民的需求，以实现居住区公共服务设施改造的最佳效果。3.居住区公共服务设施改造方案的制定，需要充分考虑居住区的实际情况，包括居住区的历史文化价值、建筑特色、居住区居民的需求等。改造方案应尊重居住区的历史文化价值，保留其建筑特色，满足居住区居民的需求，并合理利用改造资金，以实现居住区公共服务设施改造的最佳效果。居住区存量资产活化与城市可持续发展的关系城市更新中的居住区存量资产活化居住区存量资产活化与城市可持续发展的关系居住区存量资产活化与城市经济发展1.盘活存量资产,释放经济活力：城市更新项目通过对老旧小区进行改造、创新规划,可以有效提升可供开发利用的存量土地和建筑数量,促进土地资源的优化配置,从而带动城市经济发展。2.促进产业升级,培育新经济业态：老旧小区改造可以融入高科技和数字技术,改善区域基础设施和公共服务,吸引先进制造业、现代服务业、文化创意产业等新经济业态进驻,实现产业结构的优化与升级。3.增加就业机会,创造经济收益：城市更新改造项目带来的大量建设活动,能够创造新的就业机会。同时,城市更新改造后的居住区环境提升后能够溢出有利于经济发展的外部性,使区域内经济效益得到改善,并带动相关产业发展和投资增加。居住区存量资产活化与城市社会发展1.改善人居环境,提升城市居民生活质量：城市更新改造项目可以对住宅楼宇、居住环境、基础设施和公共服务等进行升级,提高居住区整体的品质和舒适性,满足城市居民更美好的生活需求。2.保留历史文化特色,增强城市认同感：城市更新改造项目可以对老旧小区进行历史文化保护,挖掘和传承城市文化内涵,维护城市独有的历史文化风貌,增强城市居民的文化认同感和归属感。3.促进社区活力,构建和谐宜居社区：城市更新改造项目可以完善社区公共服务设施,开展社区文化活动,增加社区活动空间,同时完善公共交通、停车位、教育资源等,鼓励居民参与社区管理,促进社区活力。居住区存量资产活化与城市可持续发展的关系居住区存量资产活化与城市环境发展1.节约土地资源,推动绿色发展：城市更新改造通过对现有的存量资产进行改造或翻新,可以有效减少土地资源的消耗,从而保护生态环境。2.减少碳排放,实现低碳生活：城市更新改造可以对建筑物进行节能改造,并引入绿色技术,提高建筑物的能效,减少温室气体排放,为城市的可持续发展做出贡献。3.保护生态系统,维护城市生物多样性：城市更新改造项目可以将生态理念融入规划和设计中,充分考虑当地生态环境,保护生态系统,维护城市生物多样性,为城市居民创造健康宜居的环境。居住区存量资产活化政策与制度保障体系城市更新中的居住区存量资产活化居住区存量资产活化政策与制度保障体系容积率调节,1.允许低容积率地块提升容积率，腾出的容积率在整体项目中进行分配，允许增加住宅面积或商业面积，从而可实现收益增加。2.允许高容积率地块适当降低容积率，从而增加小户型与公服配套设施面积，提高生活品质。3.容积率调整中产生的经济收益归参与改造项目的所有权人共享，可增强项目各参与者之间的合作积极性。奖励容积率,1.在居住区更新改造中适当增加居住容积率作为奖励，以增加拆迁居民或周边居民的补偿利益，鼓励其积极参与改造，也为历史建筑的保护与改造提供经济动力。2.奖励容积率须以当地居住人口及住房市场需求为基础，合理确定奖励容积率的实施范围和标准，避免过度负荷，影响历史风貌保护和居民生活质量。3.在实施奖励容积率政策时，政府应加强对容积率分配和使用情况的监督检查，防止出现违规加盖、违法建设，保障公共利益和城市规划的实施。居住区存量资产活化政策与制度保障体系批地方式调整,1.在居住区更新改造中，对尚未取得土地使用权证的地块，允许原宅基地和集体土地申请转为国有建设用地，通过划拨或出让等方式进行土地增量置换。2.对于取得土地使用权证的地块，允许通过地块置换、变更土地使用权等方式，获取新的土地使用权证，从而实现土地置换和增值。3.实施批地方式调整时，应加强对土地用途、土地使用权转让等相关手续的审核和监管，确保土地市场平稳有序运行，保障国有土地使用权出让收益。土地混合使用,1.允许在居住区更新改造中进行土地混合使用，即在住宅用地上建设商业、文化、娱乐等公共服务设施或商业设施，从而实现土地综合利用和功能复合，提升城市活力和居民生活便利度。2.实施土地混合使用时，应注意土地用途的合理规划和布局，避免出现土地用途冲突和城市功能混乱。3.政府应发布土地混合使用相关政策文件，明确支持鼓励土地混合使用的实施并指导城市规划和土地管理工作，保障土地混合使用的有序进行。居住区存量资产活化政策与制度保障体系1.完善拆迁安置政策，保障拆迁居民的合法权益，避免引起拆迁居民的不满和抵触情绪，维护社会稳定。2.实施拆迁安置时，应采取灵活多样的方式，如货币补偿、产权置换、回迁安置等，满足不同人群的安置需求，保障拆迁居民的利益。3.政府应加大对拆迁安置工作的监督管理力度，防止出现违规违法、强拆强征等现象，维护社会公平正义，保障拆迁居民的合法权益。城市更新专项资金,1.建立城市更新专项资金，为居住区更新改造提供资金支持，保障城市更新工作的顺利实施。2.城市更新专项资金的来源可以是政府预算拨款、社会募捐、企业捐赠、银行贷款等，以多渠道筹措资金，满足城市更新的资金需求。3.城市更新专项资金的使用应严格按照相关规定和程序，用于居住区更新改造项目建设和运营维护，保障专项资金的合理使用和有效管理。拆迁安置政策,居住区存量资产活化相关利益主体与合作模式城市更新中的居住区存量资产活化#.居住区存量资产活化相关利益主体与合作模式利益主体与合作模式：1.居住区存量资产活化涉及多方利益主体，包括政府、开发商、业主、金融机构等。2.不同利益主体具有不同诉求，如政府注重城市更新的整体规划和公共利益，开发商注重项目的经济效益，业主注重自身居住环境和权益保障等。3.建立科学合理的利益分配机制，充分考虑不同利益主体的诉求，以形成多方共赢局面。政府：1.政府在居住区存量资产活化中发挥着重要作用，承担着指导、协调、支持和监管等职能。2.政府可以制定政策法规，鼓励开发商、业主和金融机构参与居住区存量资产活化，提供税收优惠、土地政策支持等。3.政府还可以统筹规划城市更新，对居住区存量资产活化进行引导和协调，确保项目与城市整体发展相协调。#.居住区存量资产活化相关利益主体与合作模式开发商：1.开发商是居住区存量资产活化项目的主要实施主体，承担着项目规划、建设、运营等职责。2.开发商需要具备丰富的经验、雄厚的资金实力和强大的执行能力，以确保项目的顺利实施。3.开发商需要积极履行社会责任，注重项目对城市环境和居民生活的影响，以赢得政府和社会各界的支持。业主：1.业主是居住区存量资产活化的主要受