利润揭秘与费用细谈

利润揭秘与费用细谈全成本培训系列之二彼得·德鲁克(PeterF.Drucker)被尊为“大师中的大师”，对世人有卓越贡献及深远影响，以其30余部著作，奠定了现代管理学开创者的地位，被誉为“现代管理学之父”“企业经营者者只需要做两件事：第一是销售第二是控制成本”全员营销！全成本管控！彼得·德鲁克(PeterF.Drucker)被尊为“大师中的大师”，对世人有卓越贡献及深远影响，以其30余部著作，奠定了现代管理学开创者的地位，被誉为“现代管理学之父”“管理者，就是把事情做得正确的人。企业家，就是做正确的事情的人。”

赚一块钱VS省一块钱——利润=收入－成本横向比较纵向分析——期间费用细谈利润导向精细管理——全成本管控及考核

赚一块钱VS省一块钱——利润=收入－成本横向比较纵向分析——期间费用细谈利润导向精细管理——全成本管控及考核每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企主要收入来源：商品房、车位销售收入投资型物业租金收入每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费土地出让金、契税、佣金、拆迁补偿费等土地成本土地成本土地出让金土地相关规费土地转让费征地管理费土地征用及拆迁补偿费拆迁管理费作价补偿费土地证工本费临迁房租金相关税费仲裁诉讼费土地补偿契税(转让契税)公证费其他房屋评估、房屋查丈费原拆迁房屋租金青苗补偿费土地补偿费其他每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用前期工程费前期工程费地质勘探测绘费供水工程款消防审图费建管验收地质钻探排水工程款异地人防费人防基金测量费供电费用其他消防规划设计费临时设施费施工许可证环卫规划费其他招投标管理费环保验收费设计费建安相关规费市建委管理费异地造林费效果图报建余泥排放费放、验线测量费规则设计方案评审费配套设施费劳保基金综合验收其他质量监督费施工场地卫生保证金其他环境评估费安全监督费施工标牌工本费其他三通一平费检测费建筑工地噪声排污费平整土地费电防雷设施监审费平整土地工程款水其他平整土地其他费用环保开发企业资质年审给排水费用防雷审图费各类验收费用每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等建安成本建筑工程费屋面瓦费空调工程费桩及基础工程费楼梯间栏杆及扶手费电梯工程费基坑土方及支护费钢结构工程及其它零星工程费智能监控工程费±0.00地面以上建筑结构工程费户内装修工程费人防工程费±0.00地面以下建筑结构工程费公共楼梯装修工程费备用发电机设备及安装工程费装饰工程费电梯前室装修工程费备用供水设备及安装工程费铝合金门窗工程费大堂装修工程费中央热水设备及安装工程费幕墙工程费安装工程费园林绿化工程费入户门工程费电气工程费白蚁防治工程费防火门工程费室内采暖工程费环保工程费用外墙装饰块料及涂料费室内消防工程费建安工程其他费用外墙保温工程费建筑防雷工程费外墙装饰构件费给排水工程费外墙栏杆费消防工程费每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费基础设施大市政工程道路工程费区内给排水供电工程费(外电)道路工程款区内供水工程款供电负荷费拆迁补偿费区内排水工程款供电工程款其他通讯工程款给排水工程费有线电视\网络监控系统工程款供水增容费其他有线电视工程款供水工程款小市政工程(区内)网络排污工程款区内道路工程通邮供气工程费区内道路工程款景观工程供气增容费路灯工程款停车场(地上)供气工程款区内围墙其他其他区内绿化热力工程费绿化工程款热力增容费其他热力工程款区内供电每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。配套设施配套工程公共设施会所学校网球场幼儿园高尔夫球场邮局蓝球场物业管理用房乒乓球场居委会游泳池派出所其他配电房其他每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费项目发生的管理费用，包括工资和福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，以及资本化利息开发间接费用工资折旧费福利费租赁费办公费修理费车辆费用周转房摊销通讯费扰民补偿费能源费工程咨询费差旅费资金占用费交通费其他劳保用品费每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费本期发生的、不能直接或间接归入某种产品成本的、直接计入损益的各项费用，包括集团管理费用、销售费用每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费包括营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、契税、印花税、房产税等每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费全成本范围共8大类250多项每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费行业平均标准：占总支出的65%每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费行业平均标准：占收入的7%-10%每个企业都要遵循的公式：利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费预征税率：12%清算税率：20%房地产行业平均税率营业税及附加：5.09%~5.64%营业税=销售收入×5%城建税=营业税×5%教育费附加=营业税×3%

(外资不缴)防洪堤围费=营业税×0.13%

(外资不缴)物价调节基金=营业税×0.1%房地产行业平均税率营业税及附加：5.09%~5.64%土地增值税（预征阶段）：1%~2%面积<144㎡/户的住宅：土地增值税=销售收入×1%

面积>144㎡/户的住宅，车位，商业：

土地增值税=销售收入×2%房地产行业平均税率营业税及附加：5.09%~5.64%土地增值税（预征阶段）：1%~2%企业所得税（预征阶段）：5%企业所得税率：25%房地产行业预征利润率：20%企业所得税=25%×20%=5%房地产行业平均税率营业税及附加：5.09%~5.64%土地增值税（预征阶段）：1%~2%企业所得税（预征阶段）：5%土地使用税（计入管理费用税种）土地使用税=用地平衡面积×5~10元/半年缴纳至取得大确权为止房地产行业平均税率营业税及附加：5.09%~5.64%土地增值税（预征阶段）：1%~2%企业所得税（预征阶段）：5%土地使用税（计入管理费用税种）印花税a.销售不动产：印花税=销售收入×0.03%~0.05%b.合同印花税：印花税=合同金额×0.05%房地产行业平均税率营业税及附加：5.09%~5.64%土地增值税（预征阶段）：1%~2%企业所得税（预征阶段）：5%土地使用税（计入管理费用税种）印花税房产税（从租计征）投资性物业房产税=租金×12%房地产行业平均税率营业税及附加：5.09%~5.64%土地增值税（预征阶段）：1%~2%企业所得税（预征阶段）：5%土地使用税（计入管理费用税种）印花税房产税（从租计征）投资性物业契税（土地交易计入土地成本）契税=土地出让金×4%房地产行业平均税率营业税及附加：5.09%~5.64%土地增值税（预征阶段）：1%~2%企业所得税（预征阶段）：5%土地使用税（计入管理费用税种）印花税房产税（从租计征）投资性物业契税（土地交易计入土地成本）1亿元收入产生税费1亿×5.09%=509万1亿×1%=100万1亿×5%=500万略1亿×0.03%=3万略略合计：509+100+500+3=1112万全成本涵盖企业现金流出的各个方面，共八大类250多项全成本管控是系统地对这八大类250多项现金流出进行全方位、全过程、全员参与的全面统筹管理工作企业经营的“武林秘籍”企业经营有一本“武林秘籍”所有成功的企业经营者都必须领悟其中的真谛企业经营的“武林秘籍”秘籍最核心的制胜之技看上去很浅显，实际上大有学问企业经营秘籍核心：利润=收入－成本假设收入10元行业毛利率25%：10×25%=2.5元期间费用：

10×7%=0.7元税前利润：2.5-0.7=1.8元税金：10×12%=1.2元净利润：1.8-1.2=0.6元利润孰大？！省一块钱赚一块钱VS利润计算公式的秘密增加1元的收入假设收入10元，成本及税费9.4元，净利润0.6元原产品增加收入后变化收入10元11元增加1元成本及税费9.4元9.4+0.94=10.34元增加0.94元净利润0.6元0.66元增加0.06元净利润率6%6%不变利润计算公式的秘密减少1元成本原产品减少成本后变化定价10元10元不变成本及税费9.4元8.4元减少1元净利润0.6元1.6元增加1元净利润率6%16%增长率266.7%假设收入10元，成本及税费9.4元，净利润0.6元增加1元收入后利润增加：0.06元减少1元成本后利润：1元1÷

0.06

≈

17倍！增加1元收入后利润增加：0.06元减少1元成本后利润：1元减少1000万成本=增加1.7亿销售收入！

万科保利招商富力中海利海销售收入(2008,亿)409.967.035.7153.6188.98.1主营业务成本(2008,亿)250.134.021.0101.8101.66.4平均水平：40.5%与上市公司毛利率对比利海比平均水平低50%公司万科保利招商富力中海利海净利润(2008,亿)46.417.610.931.550.70.2销售收入(2008,亿)409.966.935.7153.6188.98.1平均水平：18%与上市公司净利率对比利海比平均水平低87%为什么相对于毛利，净利大幅减少？回到前面利润计算公式毛利=营业收入－营业成本净利=毛利－期间费用－税费按收入的既定比率征收为什么相对于毛利，净利大幅减少？回到前面利润计算公式毛利=营业收入－营业成本净利=毛利－期间费用－税费按收入的既定比率征收问题所在公司万科富力保利中海招商利海主营业务成本（亿）250.05101.8233.97101.5920.986.37营业总成本（亿）348.56114.8846.86122.9627.938.14平均水平：78%上市公司成本构成分析利海与平均水平相当上市公司成本构成分析利海比平均水平高近一倍上市公司收入费用比分析利海人均销售额比平均水平低35%利海人均管理费用比平均水平高1.6倍赚钱受到外部环境的限制（市场环境、政策、消费者、竞争对手……）省钱完全靠“内功”（“刀法”掌握在企业管理者手中）

VS企业增加1.7亿收入容易？还是减少1000万费用容易？晚上8点钟的空调4月份的广州，温度怡人，晚上清凉的晚风更是舒心之至。华海大厦30楼电梯大堂的空调晚上8点钟仍然吹着飕飕冷风，直逼人抱缩成一团。下班之后将一层楼的空调温度调高或关闭，每天可省8-10元相当于每天增加170元的销售额微利经营的时代，拼的就是节俭！

赚一块钱VS省一块钱——利润=收入－成本横向比较纵向分析——管理费用细谈利润导向精细管理——全成本管控及考核

利润=收入－成本房企成本构成：土地成本前期工程费建安成本基础设施配套设施开发间接费用期间费用税费本期发生的、不能直接或间接归入某种产品成本的、直接计入损益的各项费用，包括集团管理费用、销售费用期间费用细谈管理费用销售费用期间费用细谈管理费用包括除营销部门以外的人员工资与福利费、业务招待费、差旅费、交通费、办公费、管理费、咨询顾问费、通讯费等销售费用管理费用率：管理费用/销售收入行业平均水平：3.5%行业平均管理费率：3.5%上市公司管理费用率比较项目管理费用比较2008年利海各项目管理费用及管理费用率项目管理费用比较2008年利海各项目管理费用及管理费用率行业平均管理费率：3.5%项目管理费用比较2009年一季度利海各项目管理费用及管理费用率项目管理费用比较2009年一季度利海各项目管理费用及管理费用率行业平均管理费率：3.5%管理费用构成人工成本：工资薪金、福利费等管理成本：业务招待费、差旅费、交通费、租金、办公费、折旧费、修理费等直接影响员工福利和收入不影响员工福利和收入管理成本与人工成本比2008年集团总部实际发生管理费用人均管理成本最高人均管理成本次高2008年集团总部实际发生管理费用人均人工成本最高人均人工成本次高管理成本与人工成本比2009年一季度集团总部实际发生管理费用人均管理成本最高人均管理成本次高管理成本与人工成本比2009年一季度集团总部实际发生管理费用人均人工成本最高人均人工成本次高管理成本与人工成本比2008年各项目实际发生管理费用人均管理成本最高人均管理成本次高管理成本与人工成本比2008年各项目实际发生管理费用人工成本最高人工成本次高管理成本与人工成本比人均管理成本最高人均管理成本次高管理成本与人工成本比人均人工成本最高人工成本次高管理成本与人工成本比管理费用结构2008年利海集团管理费用结构管理费用结构2008年集团总部管理费用结构管理费用结构2008年项目管理费用结构人工成本：工资薪金、福利费等管理成本：业务招待费、差旅费、交通费、租金、办公费、折旧费、修理费等重点控制费用人工成本：工资薪金、福利费等管理成本：业务招待费、差旅费、交通费、租金、办公费、折旧费、修理费等重点控制费用业务招待费新税法实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不超过当年销售（营业）收入的5‰。例如：某企业实际发生业务招待费100万元抵扣额：100×60%=60万元当年销售收入为1000万元

1000×5‰=50万元即该企业当年可在税前抵扣的业务招待费为50万元

业务招待费新税法实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不超过当年销售（营业）收入的5‰。利海2008年发生业务招待费1388万，销售收入为10.62亿1388万×60%=832.8万10.62亿×5‰=531万税前只可抵扣531万不可抵扣部分：1388-531=857万

业务招待费2008年集团总部业务招待费2008年集团总部业务招待费总额：464万业务招待费2009年一季度集团业务招待费2009年一季度集团总部业务招待费总额：64.8万业务招待费2008年各项目业务招待费2008年各项目业务招待费总额：886万业务招待费2009年一季度各项目业务招待费2009年一季度各项目业务招待费总额：110.9万业务招待费2008年、2009年一季度各项目业务招待费占销售收入比抵扣比率：5‰管理费用：人工成本：工资薪金、福利费等管理成本：业务招待费、差旅费、交通费、租金、办公费、折旧费、修理费等重点控制费用差旅费差旅费是指企业在生产经营活动中管理人员外地出差而发生的一些费用，主要包括：车船费宿费中途补助费住勤补助费等差旅费2008年集团总部各中心实际发生差旅费2008年集团总部差旅费总额：297.8万差旅费2009年一季度集团总部各中心实际发生差旅费2009年一季度集团总部差旅费总额：29.7万差旅费2008年、2009年一季度集团各中心日均差旅费差旅费2008年各项目差旅费2008年各项目差旅费总额：149万差旅费2009年一季度各项目差旅费2009年一季度各项目差旅费总额：27.1万差旅费2008年、2009年一季度各项目日均差旅费差旅费一定要飞吗？——充分利用视频会议、电话、网络，把差旅费“砍”下来

人工成本：工资薪金、福利费等管理成本：业务招待费、差旅费、交通费、租金、办公费、折旧费、修理费等重点控制费用交通费2008年集团各中心交通费2008年集团总部交通费总额：245万2008年集团车队费用133万交通费2009年一季度集团各中心交通费2009年一季度集团总部交通费总额：9万交通费2008年各项目交通费2008年各项目交通费总额：186万交通费2009年一季度各项目交通费2008年各项目交通费总额：33万购置固定资产并非增加企业利润，而是侵吞企业利润！一是占用大量资金二是机会成本耗费大，不管使用与否都产生折旧和维护费用交通费交通费2008年项目车辆费用单位：万元

车辆数量（辆）车辆原值每年折旧额

2008年交通费司机费用（2000元/月/车）

2008年车辆总费用广西614314341462河南418017331060湖南414013421065贵州31081025743雁鸣湖26169519天津396922738合计227276916453

286交通费

286万=×2奔驰S350宝马730Li×4买车？鼓励员工购买私家车并给予补贴？交通费交通费公务车辆费用与私家车补贴费用对比单位：万元公务车车辆原值30.0每年折旧额3.0保险费用（车辆净值的7%）1.1油费、路桥费（按2300元/月）2.8司机费用2.4每年公司支付费用9.3

10年公务车费用92.6假设购置1辆价值30万元的公务车，使用寿命10年假设某S1级员工购买私家车，公司给予车补3000元/月交通费公务车辆费用与私家车补贴费用对比单位：万元公务车私家车车辆原值30.0—每年折旧额3.0—保险费用（车辆净值的7%）1.1—油费、路桥费（按2300元/月）2.8—司机费用2.4—每年公司支付费用9.3每年私家车补费用3.6

10年公务车费用92.6

10年私家车补费用36.0假设购置1辆价值30万元的公务车，使用寿命10年假设某S1级员工购买私家车，公司给予车补3000元/月

人工成本：工资薪金、福利费等管理成本：业务招待费、差旅费、交通费、租金、办公费、折旧费、修理费等重点控制费用租金2008年项目实际发生租金租金2009年一季度项目实际发生租金保持合理的人工成本减少管理成本员工素质提高，增强核心竞争力，进一步提升利润空间精细化管理，着重办事效率，提高利润良性循环

期间费用细谈管理费用包括除营销部门以外的人员工资与福利费、业务招待费、差旅费、交通费、办公费、管理费、咨询顾问费、通讯费等销售费用包括销售代理佣金、广告费、宣传费、营销活动费、展览费等，以及营销部门、销售人员的管理费用销售费用率：销售费用/销售收入行业平均水平：3.5%上市公司销售费用率对比

行业平均管理费率：3.5%销售费用2008年各项目销售费用销售费用2009年一季度各项目销售费用销售费用2008年、2009年一季度各项目销售费用率行业平均管理费率：3.5%销售费用与销售收入比

销售费用与销售收入比2009年1-3月各项目销售费用2009年1-3月各项目销售收入销售费用营销部门管理费用营销推广相关费用销售代理佣金包括广告费、宣传费、营销活动费等按销售额的0.8%~1.3%销售费用营销部门管理费用营销推广相关费用销售代理佣金以合同约定定编定员重点控制费用销售费用结构

宣传推广费用

宣传推广费用

宣传推广费用2008年、2009年一季度各项目宣传推广费用占收入比

赚一块钱VS省一块钱——利润=收入－成本横向比较纵向分析——期间费用细谈利润导向精细管理——全成本管控及考核全成本管控的重要手段——全面预算管理全面预算管理实步骤：制定销售计划制定开工计划制定目标成本制定工程资金计划制定费用预算编制现金流量表编制全面预算案全成本管控体系

决策委员会全成本管控小组集团各大部、中心各地区项目公司集团决策委员会委员、集团成本总监：审批预算内部组员：协助组长工作，制度建立并在过程中跟进，推动工作进展专业组员：配合并执行小组下达工作任务，权重不低于20%部门预算编制人员专业部门配合本专业全成本管控小组专业组员提供数据、资料各专业口预算编制人员项目负责人对本项目预算案负责全成本管控体系

决策委员会全成本管控小组集团各大部、中心华南片区华北片区广东项目广西项目长沙项目郑州项目贵阳项目天津项目雁鸣湖项目预算审批预算审核、调整、控制预算编制、执行预算初审、控制部门预算编制执行、项目预算专业口初审

全面预算编制流程预算主体上报预算依据自身发展阶段、当前业务量集团各总部初审全成本管控小组审核、调整决策委员会审批专业预算报归口专业线、管理费用报人力行政中心下达并执行全成本预算全成本预算经决策委员会评审通过即下达执行，过程中严格按照预算结果进行控制；超过预算部分资金支付需上报决策委员会审批，并在全成本管控小组备案，于当季考核进行相应扣分；项目/部门因目标发生变化需要调整预算，需按流程上报归口专业部门及全成本管控小组，经决策委员会评审通过才可执行。全面预算调整流程

上报预算调整需要目标发生变化集团各总部初审全成本管控小组审核、调整决策委员会审批报归口专业线修正全成本预算

目前存在问题：闪电行动、春天行动结果未固化；项目开工计划未根据闪电行动、春天行动的结果进行调整；成本中心无法根据上述结果制定目标成本及工程资金排布计划；全成本管控小组无法据此调整现金流预算。解决办法：尽快固化闪电行动、春天行动结果；工程口根据上述重新制定工程计划；成本中心根据闪电行动、春天行动结果及工程计划制定目标成本及工程资金分布计划；进行IT规划，将明源成本系统上线。

全成本管理预算编制及执行制定目标成本及工程资金分布计划制定工程计划固化闪电计划、春天行动结果——先决条件！全成本管控制度全面预算制度体系制定“规则”《全面预算管理制度

》《全面预算实施规范》+行动的指引行为的准则全成本管控培训及考核组织全成本培训熟悉“规则”，提升水平1.了解全成本概念232.建立成本意识3.掌握成本管控方法全成本管控培训及考核组织考试