高档会所设施探讨

高档会所设施探讨目录1.高档会所建设目的分析2.高档会所内部功能亮点设置原则及图片说明3.高档会所经营类型说明4.高档会所位置规模说明5.游泳池设置相关建议高档会所建设目的分析为什么要打造一个高档会所？作为一个高档居住物业而言，高档会所的建设是十分必要的。高档会所的建设将对高档住宅的销售以及整体楼盘品质的提升都具有重要的推动作用。具体而言，高档会所的建设对高档居住物业具有以下作用：作用一：高档会所的建设是推动前期销售的重要手段会所是整个居住社区的样板间。高档会所将高档住宅起到进一步标识和提升项目品质的作用。这对于在销售过程中树立其项目整体高品质形象可以起到事半功倍的作用。作为一个价格明显高于周边区域楼盘的高档居住物业，与高档居住物业相匹配的高档会所，将进一步充实产品的价格内涵——提升楼盘的附加价值，给购房者更多的购买理由。高档会所建设目的分析作用二：高档会所营造高档社区归属感的重要工具高档楼盘所代表的高品质不仅仅表现在居住物业本身，也表现在高档楼盘自身的社区环境。真正的高档居住物业应使居住者对居住地具有区域归属感。高档会所则是营造这种高档社区归属感的重要工具。具体而言：高档居住物业是居住者标志身份的载体，但是这种载体相对私密。而高档会所为业主创造了一个标志身份的公共场所，是这种载体的延伸。通过这种区域内标志身份的场所有助于加强居住者与高档物业之间的身份对应关系，从而促进居住者对社区归属感的形成高档会所为高档社区提供了一个内部的社会交流空间，有助于社区归属感的营造。目录1.高档会所建设目的分析2.高档会所内部功能亮点设置原则及图片说明3.高档会所经营类型说明4.高档会所位置规模说明5.游泳池设置相关建议高档会所内部功能亮点设置原则

高档会所对于高档居住物业十分重要，是提升居住品质、推动销售的重要手段。因此，在高档会所具体功能物业的设置上，应体现以下原则：（1）原则一：功能空间及具体物业应体现出尊贵的氛围。在会所空间设计中注重会所大厅的大空间设计与装潢高档会所需要设置一些普通楼盘会所所不具备的设施。如：雪茄会红酒吧SPAGOLF俱乐部在同样的功能设置中，高档会所还需要具有比普通会所更高档的设备设施。如：温泉游泳池高档会所内部功能亮点设置原则（2）原则二：高档会所功能物业设置应体现高雅的文化品位。如：设置高雅的书吧会所本身具有艺术品收藏及场所（3）原则三：高档会所功能物业设置应满足社区内部的社交需求。满足家庭聚会活动的场所，如：VIP包房泛会所满足半商务或大型家庭聚会的场所，如：宴会厅（4）原则四：高档会所功能物业应具有一定的特色。作为高档会所并不一定要面面俱到拥有自己最为突出的一种，或几种特色品牌特色：CCA，Alexander功能特色:运动主题、SPA主题会所亮点图片说明左图为北京高档居住物业——棕榈泉国际公寓会所大厅实景照片。会所大厅内通过镀金树形水晶吊灯的精致装潢充分体现尊贵的原则。

会所亮点图片说明左图为棕榈泉国际公寓会所大厅内实景。右图为北京高档会所国际俱乐部会所大厅内实景。会所大厅通过高挑的大空间和考究的装修，使大厅给人以尊贵的感觉。会所亮点图片说明高档会所需要设置一些普通楼盘会所所不具备的设施。左图为棕榈泉国际公寓会所内的红酒会。其会所自身珍藏有上等的葡萄酒，足以显示出会所的高品质以及整个楼盘的品质。

会所亮点图片说明高档会所需要设置一些普通楼盘会所所不具备的设施。左图为北京高档会所国际俱乐部内的雪茄会照片。

会所亮点图片说明高档会所需要设置一些普通楼盘会所所不具备的设施。其中SPA是许多高档会所的标志性物业之一。左图为棕榈泉国际公寓会所内SPA照片。右图为上海悦容SPA会所图片。会所亮点图片说明高档会所需要设置一些普通楼盘会所所不具备的设施。GOLF设施是显示会所高级别的代表性物业之一。以上图片为广州星河湾内的GOLF球场的实景照片。会所亮点图片说明GOLF设施是显示会所高级别的代表性物业之一。如上图所示，对于受到场地限制的高档楼盘而言，可以设置小型的室外GOLF练习场。同样能够起到标志会所档次的作用。会所亮点图片说明GOLF设施是显示会所高级别的代表性物业之一。对于受到场地限制的高档楼盘而言，不仅可以设置小型的室外GOLF练习场，还可以如上图所示在室内设置的GOLF练习设施。会所亮点图片说明对于如健身设施等会所内普遍设置的功能设置而言，作为高档会所应具有更高档的设备设施。左图为棕榈泉国际公寓会所内游泳池照片。与不同标准泳池不同，该泳池水为从地下1000米以下温泉水而且该游泳池为景观游泳池。

会所亮点图片说明作为高档会所，体现出高雅的文化品位十分重要。左图为棕榈泉国际公寓内书吧照片。在这里可以与国外同期看到最近的国外杂志。会所亮点图片说明

作为高档会所，体现出高雅的文化品位十分重要。因此，有些高档楼盘在会所内设置小型的艺术品收藏展示场所，以增加社区整体的高品位。上图为广州星河湾会所内的艺术品收藏。会所亮点图片说明功能物业

高档会所作为营造社区归属感的重要工具，要创造一个社区居民在自己居所之外的聚会空间和交流平台。这些居住在高档居住区内的居民往往是高端的商务人士。因此，应该在高档会所内设置应满足高端居住者社交需求的功能物业。左图为棕榈泉国际公寓会所内为设置宴会厅。该宴会厅不仅作为社区内部居民活动使用，更重要的是作为区域内一个商务宴请场所使用。会所亮点图片说明VIP包房除了上述大型社交功能物业之外，应该在高档会所内设置应满足社区内部的社交需求的功能物业，如满足家庭聚会需求的VIP包房。左图为棕榈泉国际公寓会所内为设置VIP包房。该VIP包房十分受居住者欢迎。在这里不仅可以举行家庭聚会，而且也可以进行非正式的小型商务宴请。会所亮点图片说明小型泛会所除了满足家庭需要的VIP包房之外，在居住组团之间还可以设置与园林景观结合的小型泛会所。所谓泛会所是指，分散与居住组团之内，满足组团内部居民需求的小型服务设置。左图为广州星河湾居住组团内的小型泛会所内设置的满足小范围内的社区聚会的户外烧烤区。

会所亮点图片说明

作为满足社区内居民聚会活动的场所，广州星河湾居住组团内的小型泛会所内不仅有户外烧烤区而且还设置了小游泳池。左图为居住组团内部的小游泳池。可作为水景欣赏，也可以作为泳池使用。会所亮点图片说明如左团所示，有些组团内的泛会所设置成为面积很小但具有景观情趣的小茶艺馆，以方便居住组团内部的居民不出组团就能进行小型的家庭或社区聚会活动。如右图所示，在这种小型的泛会所内也会设置一些满足社区居民就近消费的24小时便利店，以提高泛会所的商业价值。目录1.高档会所建设目的分析2.高档会所内部功能亮点设置原则及图片说明3.高档会所经营类型说明4.高档会所位置规模说明5.游泳池设置相关建议高档会所经营模式说明经营模式运作背景条件分析会所经营标准经营风险分析具体案例各种设施齐全的综合会所开发商自身独立经营项目为区域内首个高档项目，区域尚未形成高档区域的认知需要依靠自身的能力打造出楼盘的高品质会所各项功能齐全需要具有很高的档次需要具有较大的规模对内，也对外开放具有一定的商务功能对楼盘的整体形象和高品质具有很大的推动作用。前期投入大，后期维护费用大。通过高端的良性循环，将会所演化成为一个商务俱乐部。会员制：星河湾、棕榈泉国际公寓作为公摊面积，收取物业管理费：朝阳园委托给知名商业机构区域相对成熟，已经聚集了一定数量的高端人群楼盘自身具有很高品质，（入住者的阶层较高）根据商业机构的要求进行打造谈判时间漫长运做风险相对较小，不需要后期的大量维护费用北京GOLF公寓的会所委托给国际俱乐部组织（CCA）作为五星级酒店一部分项目内具有高星级酒店规划且有实现的可能会所设计成为酒店的一部分由于酒店建设晚于楼盘建设，会所对楼盘销售的实质推动作用不大未来作为酒店经营的一部分，会所自身的经营风险不大。珠江帝景、世纪城某种主题突出的特色会所出租给知名商业机构区域已经相对成熟，楼盘及其周边已经聚集了一定数量的高端人群根据商业机构的要求进行打造谈判时间漫长租金很低，甚至没有租金，租赁时间长运做风险相对较小，不需要后期的大量维护费用当代万国城、新城国际：AlexanderCityClub阳光上东：青鸟商务健身（尚在洽谈中）高档会所经营模式说明珠江帝景高档会所经营模式说明世纪城高档会所经营模式说明世纪城地下商业与会所分布图目录1.高档会所建设目的分析2.高档会所内部功能亮点设置原则及图片说明3.高档会所经营类型说明4.高档会所位置规模说明5.游泳池设置相关建议高档住宅会所位置规模说明集中会所会所规模特点：北京高档楼盘会所面积跨度大，4000—13000平方米不等。实际上根据北京地区的情况来看，会所规模与楼盘规模之间并没有一定的比例关系。值得注意的是，目前北京高档居住物业所配套的会所规模有向两极分化的趋势。具体而言，高档会所规模要么做大——做到1万平方米或更大。由此通过大规模、设施全的规模优势，吸引更多社区以外的消费者，来保证会所的正常运营。要么高档会所向规模小但特色突出的方向发展——将会所委托给专业的商业机构（如青鸟健身中心等）进行专业经营。会所位置分布特点：考虑到未来的对外经营，集中会所主要集中在区域临街的区域为了保证高档会所的品质，高档住宅的会所多考虑面对区域内的主要景观高档住宅会所位置规模说明会所集中会所具体实例说明：左图为珠江帝景会所位置图，右图为棕榈泉国际公寓会所位置图。从图中可以看出作为大型的综合会所，这两个会所外侧均靠近城市主路，而且内侧均具有靠近中心景观带。高档住宅会所位置规模说明泛会所对于一些大型楼盘而言，除了集中会所之外，还会设置泛会所。所谓泛会所是指，分散在居住组团之间的小型服务设施，对主会所起到功能补充的作用。其具体规模根据所承担的功能而各有不同。具体而言：主会所：面对整个社区人群的高档休闲健身活动、商务活动场所泛会所：主要面对居住组团内部人群，分担部分主会所的功能，使社区更加平衡、便利的小型服务设施和活动场所。根据泛会所与主会所的互补关系，有以下两种泛会所：

特色功能型泛会所：这种泛会所作为运动会所或SPA会所等专题会所。这种泛会所单体规模较大，整个社区中仅设置一个。生活便利型泛会所：这种泛会所作为日常生活茶艺馆、便利店配合小型的户外活动场所，如小泳池、烧烤区等。这种会所单体规模很小，可以在各个居住组团中设置。高档住宅会所位置规模说明综合主会所运动会所泛会所具体实例说明：左图为北京星河湾会所位置图，右图为北京紫玉山庄会所位置图。从图中可以看出除了具有集中会所之外，还单独设置了具有主题性质的特色功能会所。这种泛会所的加入对于整个楼盘的品质具有很大的提升作用。SPA会所目录1.高档会所建设目的分析2.高档会所内部功能亮点设置原则及图片说明3.高档会所经营类型说明4.高档会所位置规模说明5.游泳池设置相关建议游泳池相关建议（1）社区内游泳池的位置建议社区内游泳池的位置设置原则游泳池有着维护成本高、经营难度大的特点，因而游泳池的位置，关系到如何集约利用资源，以降低成本、增加收入，从而降低经营的难度。因此，社区内泳池的位置可以考虑如下原则：功能互动原则游泳池的位置，应有利于和其他商业功能形成互动，带动其他商业的关联消费，从而增加总体商业收入。加强吸引力原则游泳池的位置应有利于加强游泳池自身的吸引力，如选择临近景观、具有自然采光的位置。降低运营成本原则游泳池的位置应便于设备设施的集约化使用，以降低运营成本游泳池相关建议设置方式优势劣势会所中设置（包括在运动会所）

将泳池的经营纳入会所的整体经营，这种情况下，可以通过会所的整体收入补贴泳池的维护成本——利用游泳池加强会所的吸引力和独立设置泳池比较，能够实现资源的集约化利用单独设置游泳池设施

更容易和其他景观结合，或单独成为景观功能较为单一，和会所功能关联度差在社区内提供会所以外的一个公共活动区域，对泛会所的设置提供可能资源不能和会所集约使用，加大管理成本游泳池相关建议设置方式所符合的设置原则具体设置方法会所中设置功能互动原则由于泳池面积较大，位置选择不要影响会所其他功能的使用，一般选择会所底层；和其他关联功能形成互动，例如设置在健身、桑拿、小型零售、SPA旁

加强吸引力原则设置便于加强游泳池自然采光和临近景观资源的位置，如下沉空间、玻璃墙旁边降低运营成本原则靠近桑拿、健身等功能区域，实现换衣间、淋浴房等资源的集约利用独立设置——对主要用户具有良好的可达性，如选择社区的中央功能互动原则靠近社区内部关联度高的商业加强吸引力原则位置选择要和周边建筑协调；和景观、公共空间有良好的结合游泳池相关建议利用下沉空间靠近园林景观；采用大面积玻璃墙获得自然采光，从而增加游泳池吸引力。

季景沁园会所游泳池棕榈泉国际公寓会所游泳池

会所内设置泳池实际案例

游泳池相关建议独立游泳馆需要靠近社区内大型商业，以最大地形成商业互动。游泳馆集中商业集中商业游泳馆独立游泳馆实际案例

游泳池相关建议广州星河湾独立游泳池位于楼群之间，具有良好的可达性；自身成为景观；利于泛会所的打造。

独立游泳馆实际案例

游泳池相关建议（2）社区内游泳池的维护成本问题游泳池的维护成本的构成游泳池的维护成本主要由循环水和补充的新水两部分组成：根据《建筑给水排水设计规范》GB50015---2003有关规定，循环水和补水量决定于池的大小和类型，而与接待客人的数量无关。换言之，游泳池一旦投入运用，其维护成本几乎是刚性的，可压缩的空间很小。循环水开销电费、循环设备、人工费材料费：活性炭、滤膜或是硅藻等吸附材料、消毒药剂补充新水根据《游泳池给水排水设计规范》，游泳池必须每天补充新水

游泳池相关建议池的类型池水设计温度循环周期（h）每日补充水量占池水容积的百分数（%）训练池室内26～284～63～5室外有加热设备26～285～10无加热设备22～23跳水池室内26～288～103～5室外有加热设备26～285～10无加热设备22～23俱乐部、宾馆内游泳池室内26～286～83～5室外有加热设备26～285～10无加热设备22～23《建筑给水排水设计规范》GB