地产委托物业前期介入工作协议

地产委托物业前期介入工作协议地产托付物业前期介入工作协议

“”工程托付物业前期介入工作协议

第一章总则

甲方（建立单位）：法定代表人：地址：联系电话：

乙方（物业治理企业）：法定代表人：地址：联系电话：

其次章定义

前期介入：是指是物业企业受开发商托付，参加到开发商对工程研发、规划设计、施工建立、开盘

营销和协作地产进展竣工验收的各个阶段，物业公司站在业主使用的角度，从治理需求和使

用合理性、治理本钱、可进展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建立性意见，以削减产品缺陷，满意客户需求和便利后期物业运行的过程。

第三章前期介入工作阶段

工程研发规划设计开发建立开盘营销工程验收物业接收集中交付

第四章组织架构

一、组织架构

前期介入前期介入工程师专业工程师工程介入人员工程介入人员前期介入部经理工程师

二、人员编制

技术支持图纸阶段施工阶段1、部门经理：工程建筑面积之和50万方1名2、前期介入工程师：工程建筑面积之和30万方2名。3、工程介入人员：工程建筑面积之和20万方3人（以此数据增减人员）

第五章工程各阶段前期介入工作内容及成果

一、

工程研发阶段

其主要任务是：

1、将开发的其他楼盘中消失过的问题整理汇总、分析；2、从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。

3、将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段前期介入报告》提交给工程开发公司。二、规划设计阶段其主要工作任务是：

1、从便利业主生活，降低日后物业治理本钱的角度，向工程公司开发设计部门提出物业治理《施工图设

计阶段物业治理前期介入报告》。也可通过相关工程的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中消失的漏水、空调外机位小、维护栏的设置等，在接入报告中列入反应给工程公司开发设计部门，以便在设计中关注并避开。

三、施工建立阶段其主要工作任务是：

1、跟进施工安装进度进展现场跟进，发觉问题准时通过与房地产公司、施工方等进展，沟通解决。

2、在施工现场发觉的问题要以书面形式呈报给房地产公司相关部门，做好发送地产文件的登记，留好文

件回执，并跟进所呈报问题解决状况。

3、物业公司按时参与房地产公司组织的历次工程现场工作协调会，准时沟通相关问题和进度。

4、重点把握隐藏工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，准时向工程公司提出改良建议和防治

通病的措施，削减业主入伙后投诉数量，为接收验收做好前期预备工作，并准时(每周、每月)向地产公司提交《施工阶段物业治理前期介入周/月报告》。

四、开盘营销阶段其主要工作任务是：

1、在开盘营销60天前对工程物业效劳治理营运本钱进展测算、报开发公司。受开发公司托付进展该工程的前期物业效劳招投标工作。

2、依据工程公司详细提出的协作要求，在房产销售过程中物业公司(筹建处)有责任供应帮助和支持，包括：协作促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等专项效劳。针对营销推广过程中涉及的物业治理内容向工程公司营销(筹划)部提出《营销协作物业治理前期介入报告》。

3、物业治理模式讨论：一般工程在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业治理概念及模式讨论作

为工程筹划的一局部，以满意销售包装设计内容的要求。

4、在房屋销售前与房地产公司制订《前期物业效劳协议》、《业主临时治理规约》、《住户手册》。5、物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，依据房地产公司需要，供应物业推

介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业治理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。

五、工程验收阶段其主要工作任务是：

1、组织人员协作地产对工程各系统的专项验收工作。

2、组织人员对工程各系统全面系统的进展梳理、问题汇总形成相关报告，抄送地产相关部门。

六、物业接收阶段其主要工作任务是：

1、工程取得《竣工验收备案登记证》后，物业站在客户使用角度对工程各系统进展检查。形成检查

报告，抄送地产工程部。

2、组织人员对工程各系统对验收时汇总问题进展逐一消项，未消项工程在和施工方、监理协调后仍未整

改的形成书面报告抄送地产相关部门进展备案。

3、物业前期介入小组组织人员对工程各系统移交技术资料进展系统整理、分类立卷、归档保管。

3、技术资料主要有:

①、竣工工程工程一览表，包括竣工工程的名称、位置、构造、层数、面积、装修标准、开工竣工日

期等。

②、设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能以及随机工具、备品备件等，工程工程竣

工图。

③、材料、建筑构件、外协件、名称设备、检测仪器的出厂合格证书、说明书和验收记录、预制件的载荷

试验记录，自动掌握仪表的调试记录等。③、隐藏工程验收记录，土建施工记录。

⑤、设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏、通球检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防、防爆报警、电视监控等工程的检查和试验记录等。⑥、工程质量事故的发生和处理记录。

⑦、图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单等。⑧、关于建筑物、构筑物的使用留意事项的说明。⑨、有关工程工程的其他重要技术打算和文件等

第六章前期介入工作过程掌握

1、为保证前期介入工作的亲密协作，工程公司在上述工程开发的各阶段，应将开发进度规划提前知会物业部门，以便物业部门做出相应的前期介入工作安排。

2、前期介入工作必需有规划地进展。依据工程公司提出的协作要求，物业公司前期介入总经理应有针对性地制定各阶段前期介入工作规划，明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求等，经工程公司领导审批后备案。

3、物业公司在各阶段的前期介入工作必需形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。

4、工程公司相关职能部门在收到物业治理前期介入报告后，须对报告进展评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司做出反应。

5、物业公司在每一阶段的前期工作完毕后应进展物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告)，经工程公司确认。

第七章前期介入收费标准

工程前期介入期间物业公司产生的人员本钱、物料消耗及相关酬金选择包干制方式：按前期介入工程建筑面积计算。

1.公寓、商住综合楼(清水房标准)元/平方米

2.公寓、商住综合楼（精装房标准）元/平方米3.集中商业、写字楼(清水房标准)元/平方米4.集中商业、写字楼(精装房标准)元/平方米

第八章前期介入费用执行方式和工作周期

1、新工程立项召开启动会后一个月之内，付第一次款30%。即人民币_元2、该工程根底竣工分布验收后一个月之内，付其次次款40%。即人民币_元

3、集中交完毕后一个月之内，开发商与物管公司结清全款支付总价的30％。即人民币_元5、工作周期：工程立项至集中交付完毕。

第九章前期介入工作主要支持文件及标准

1、智能建筑设计标准

2、建筑物电子信息系统防雷技术标准3、民用建筑电气设计标准4、采暖通风与空气调整设计标准5、火灾自动报警系统设计标准6、建筑给水排水设计标准7、自动喷水灭火系统设计标准8、重庆市住宅工程分户验收标准9、前期介入工作指引

第十章前期介入工作的主要工作方式和记录

图纸阅读读图意见方案审核图纸成果

现场查看现场PPT、前期介入沟通表协调会议会议纪要

跟踪落实图纸修改、施工结果阅历沉淀学问成果

第十一章附件：

1、前期介入岗位职责。

2、前期介入工作规划表3、融汇物业前期介入工作指引4、前期介入工作周报表5、前期介入工作月报表

扩展阅读：地产托付物业前期介入相关工作作业

地产托付物业前期治理工作相关业务指引

1、目的

以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围

适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接收验收、销售协作、售后效劳等阶段工作的指导。3、职责

3.1物业公司新工程治理部、地产工程部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。3.2物业公司新工程部在新工程论证报告中对物业治理准入可行性进展分析。3.3地产公司和物业公司须参照本标准，结合各工程的实际状况制定详细的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则

4.1物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满足、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来穿插环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立标准、高效的协同机制。4.2在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清楚的业务流程，根据内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此根底上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项详细业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。

4.3地产公司应与物业公司应根据已确定的各项托付业务费用结算方法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进展结算。5、定义

5.1前期物业治理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由地产公司托付物业公司实施的物业治理。

5.2前期介入是指工程立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从治理需求和使用合理性、治理本钱、可进展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建立性意见，以削减产品缺陷的过程。

5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

5.4工程开办费是指在工程集中入伙前，物业公司为实现新工程的正常物业治理而产生的

人员储藏、办公设施购、工具材料选购、员工生活设施完善等前期费用。

5.5物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进展验收。5.6保洁开荒是指工程接收验收合格后，物业公司对工程内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进展全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。

6、方法和过程掌握6.1工程前期介入

6.1.1为供应令客户满足的产品，躲避和削减工程缺陷，在工程的规划设计、施工建立和营销筹划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从治理需求和使用合理性、治理本钱、可进展性（更新、改造、升级）等方面，提出建立性意见。

6.1.1.1规划设计过程的掌握。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、供应相关技术资料。物业公司新工程治理部组织专业人员了解工程设计方案，从物业治理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并打算是否接受物业公司提出的建议并知会物业公司。

6.1.1.2施工过程的掌握。物业公司新工程治理部组织专业人员定期与地产公司工程部召开现场会议或参与地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟识和记录隐藏工程的管线位和走向。同时从治理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建立性意见提交《工程整改建议书》。

6.1.1.3工程接收验收过程的掌握。入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进展全面的验收检查并提交《物业验收报告》，全部专业工程工程保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发觉的工程问题进展整改，确保入伙之前的工程质量。

6.1.1.4营销协作过程的掌握。物业公司需协作地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安效劳；客户的接待询问效劳；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反应给地产公司。

6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，躲避售楼消失的冲突。

6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格根据《物业效劳前期介入托付合同》（附件一）进展。

6.1.2工程前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进展沟通。

6.1.3工程前期介入期间物业公司产生的人员本钱、物料消耗及相关酬金（总本钱的10-15%）由地产公司担当（参考标准：按前期介入工程建筑面积计算，每平方米2～4元）。

6.2前期物业治理阶段

6.2.1前期物业治理效劳合同：

6.2.1.1由物业公司新工程部负责在房屋销售之前，根据相关法规要求，起草《前期物业治理效劳合同》、《业主临时公约》。

6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订《前期物业治理效劳合同》，明确托付治理事项、托付治理期限、双方责权、效劳标准、收费标准、专用房屋、修理资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业治理过渡到业主托付治理阶段制造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业治理的商定）内容全都。

6.2.2物业治理方案筹划：在房屋竣工验收之前，物业公司新工程部应拟定工程的物业治理方案，该方案是对治理效劳工作的全面筹划，详细包括治理模式、效劳内容、治理效劳标准、内部治理机制、品质掌握方法、治理费测算等内容。6.2.3物业治理费测算

6.2.3.1物业公司应在物业治理筹划方案中详列物业治理费的测算依据以及测算结果。6.2.3.2物业治理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业治理工程（含分期开发工程）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业治理费引起治理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应担当相应亏损。6.2.4工程开办费

6.2.4.1物业公司应在物业治理费测算时，将工程开办费在合同期限内分摊到物业治理本钱中。

6.2.4.2假如地产公司认为物业公司测算的物业治理费标准偏高，物业公司也可将局部本钱单独与地产公司结算，通常应在工程入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接收面积计算，每平方米2～3元），以便物业公司正常开展工作。6.2.5治理用房供应：

6.2.5.1地产公司应根据法规要求向物业公司或业主大会供应治理用房，用于治理处日常

办公、会议、接待、仓库等。

6.2.5.2治理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应根据工程总建筑面积千分之二比例（缺乏50平方米的按50平方米计）向物业公司供应治理用房，缺乏局部由物业公司自行解决，由此产生本钱应在物业治理费测算时统筹考虑。

6.2.5.3地产公司应在规划设计阶段充分考虑治理用房。办公场所详细位的规划应充分考虑到工程物业治理模式的需要，可从效劳辐射区域、交通、安全、尽量削减扰民等角度考虑；如治理用房中涉及到员工生活用房的，详细位应依据工程详细状况确定。规划的面积，需要考虑治理处驻场人数和周边活动设施等因素。治理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应到达国家住宅房内标准。

6.2.5.4治理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。治理用房装修费用由地产公司担当，装修标准：根据实际供应的建筑面积计算，不低于每平方米500元。6.2.6保洁开荒

6.2.6.1保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监视各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。

6.2.6.2地产公司如将保洁开荒工作托付物业公司，期间产生的人工本钱、物料消耗和酬金（总本钱的10-15%）由地产公司担当.6.2.7房屋集中交付使用（集中入伙）

6.2.7.1房屋集中交付使用实行地产公司工程组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，筹划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司担当，详细包括：现场布、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。

6.2.7.2地产公司如托付物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙筹划方案和费用预算（人工本钱、物料消耗、现场布、治理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司担当.6.2.8售后效劳

6.2.8.1地产公司根据《房屋质量保证书》规定担当房屋修理、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司担当责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（详细参见地产、物业、施工三方《保修协议书》）

6.2.8.2地产公司如将保质期内的修理、返修工作托付物业公司落实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的效劳质量标准、监控方法和惩罚措施，物业公司有权对施工方的效劳质量进展评估和扣罚。

6.2.8.3地产公司托付物业公司治理修理、返修工作，物业公司酬金收取标准根据《保修协议书》相关内容执行。

6.2.8.4地产公司工程部工程完毕后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。6.2.9空房治理

6.2.9.1空房是地产公司因销售或其他缘由，造成房屋未交付使用而空的。空房的治理费及水、电、供暖等费用由地产公司担当。

6.2.9.2.为避开在客户看房时消失不良现象，地产公司应对空房建立巡查制度，对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进展定期检查，必要时对空房定期清洁。如地产公司将上述工作托付物业公司，费用由地产公司担当，详细收费标准由地产公司与物业公司双方协定。6.3其他

6.3.1代垫款项和代收代付业务根据相关财务治理规定执行。

6.3.2