惠湾区域房地产市场分析报告

珠三角东部中心下的惠湾区域物业发展建议一期开发建议项目SWOT分析项目定位市场分析项目分析开发模式本报告总体思路市场分析深圳对区域市场影响区域发展趋势区域房地产概况区域经济概况区域经济概况——惠州从上图表中，我们可以清楚地看出，惠州城镇人口不仅少而且增长较缓慢。作为城市房地产商品的消费主力，城镇人口增长缓慢意味着房地产市场未来需求增长将主要依赖存量消费者，而新增消费者贡献将十分有限。广州4115.81亿元深圳3422.8亿元东莞1161亿元）目前惠州GDP总量绝对值离周边其它发达城市还有不小距离,但惠州经济增长率连续两年保持两位数的增长水平，高于全国平均增长水平（9.5%）和广东省平均增长率（14.2%），可见惠州经济发展速度较快。区域经济概况——惠州惠州人均GDP逐年增长，年增长率一直保持在10％左右，近两年增长势头更见迅猛，到2004年已经达到23642元，增长率达到13％。区域经济概况——惠州从上图表可看出，第二产业在惠州经济占绝对优势，第一、三产业比重较低，表明惠州是一个工业城市。随着工业巨舰——中海壳牌石化在2005年10月份正式投产，工业比重将进一步提升，惠州工业化将进一步提升。区域经济概况——惠州从上图表中，我们可以看出，惠州城镇人比较富裕，且财富增长速度较快，表明惠州城镇居民消费能力较强。区域经济概况——惠州从图表中可以看到，惠阳城镇居民人口总量较小，但城镇人口增长速度较快，近五年平均增长率为9.25个百分点。区域经济概况——惠阳区从上表可看出惠阳自1991年以来城市化率一直呈上升趋势，由1991年20%到2004年的35%，共增加了15%，平均每年增加1.15个百分点，速度高于全国城市化增加速度。区域经济概况——惠阳区发展进程初级阶段中级阶段高级阶段城市化阶段启动加速发展减缓发展城市化率30%以下30%—70%70%以上发展特征城市人口增长缓慢，发展时期较长。人口和经济活动迅速向城镇集聚，城市数量迅速增加，城市地域大幅度拓展，并出现城市密集地区和大城市的连绵区。城镇人口的比重增长缓慢甚至停滞，城乡差别近于消除，城乡区域空间一体化，这时，出现郊区化和逆城市化。中国城市化率40.53%广东省城市化率55%珠三角城市化率72.65%深圳城市化率92.46%惠州城市化率51.6%惠阳城市化率35%按照以上的标准，当一个地区城市化率上升到30%以上，该地区将处于现代化快速发展的临界期。目前惠阳区的城市化率为35%，超过30%的临界点，已进入城市化发展的中期阶段，城市化将加速发展。区域经济概况——惠阳区惠阳GDP约占惠州总量的十分之一，绝对值较小，但增长速度较快。按2004年未总人口计算，惠阳人均GDP达到2400美元。区域经济概况——惠阳区GDP增长速度房地产业状况小于4％萎缩4％——5％停止甚至倒退5％——8％稳定发展8％——10％高速发展10％以上超速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型。快速发展，以数量为主，数量与质量并重。平稳发展，以质量为主，数量与质量并重。缓慢发展，综合发展型。GDP增长与房地产发展的关系人均DGP与房地产发展阶段的关系小结：项目所处区域经济增长速度支持房地产业高速甚至超速发展；项目所处区域在经济发展推动下，房地产消费需求正在由“生存需求”型向“改善需求”型过渡，由“单纯数量型”特征向“以数量为主、数量与质量并重”的特征过渡。因此，项目所在的区域市场正处于房地产消费升级启动时期。区域经济概况——惠阳区从上图可以看出，惠阳第二产业占据绝对主力位置，对GDP增长的贡献率最高。第一产业逐年萎缩，第三产业在壳牌石化落户惠州后发展较快。第三产业快速发展有利于推进城市化，扩大内需。区域经济概况——惠阳区从上表可看出惠阳城镇居民比较富裕，具有一定的消费潜力。区域经济概况——惠阳区小结本项目所在的惠阳、惠州区域目前人口规模较小、国民经济总值低。惠阳、惠州区域在中国仍属于小型城市，这就注定惠州、惠阳房地产市场目前来说属于“小市场”（这里“小市场”是指市场容量绝对值小），市场购买力较弱。项目所在地房地产业目前正面临着两大机遇：城市化带来的扩大内需机遇，和经济快速发展带来的消费升级机遇。市场分析深圳对区域市场影响区域发展趋势区域房地产概况区域经济概况区域市场发展趋势惠州市城市发展整体战略广州东莞深圳惠州珠三角重心土地日益稀缺，发展空间受限制造业基地高新技术、服务业重化工业基地承接产业转移承接产业转移电子、石化产业分工协作提供物流、研发、金融管理服务珠三角东翼“小三角”惠州市城市发展整体战略主导产业——石化、信息电子产业城市定位——石化数码新城、滨海生态丽城、文化旅游名城发展战略——“两城、三轴、一带”发展目标——世界级的石油化工基地、中国重要的电子信息产业制造基地、珠江三角洲重要的出口贸易加工基地、粤港澳地区旅游度假基地、粤东地区现代物流中心区域市场发展趋势区域市场发展趋势——“两城、三轴、一带”发展战略布局两城：惠城区以行政、文化、商贸旅游、生活服务、电子等轻工工业为主要职能惠阳区以工业发展为主要职能三轴：是指沿惠澳大道、惠淡公路、S358省道和G205国道（陈江—镇隆—新墟—淡水）三条南北交通性干道发展轴，其中惠澳大道为数码信息产业经济V发展轴、惠淡大道为文化产业经济发展轴，惠（淡）澳经济发展轴是重点发展轴。一带：是指沿海重化工业经济产业发展带。惠州城市发展战略对惠阳的影响新规划孕育新前景——加快惠阳城市化进程

根据惠州城市整体发展战略规划——“两城、三轴、一带”，惠阳被确定为“两城”中的“一城”，与惠城区在功能上有分工，又互相补充，共同成为惠州惠（淡）澳经济发展轴的两个中心。新战略带来新定位——成为深圳、东莞产业转移首选地

深圳、东莞等城市的发展用地不足，加快了这些地区的产业升级和产业转移的步伐，惠州尤其是惠阳充裕的土地资源和优良的投资环境将有可能成为其产业转移的首选地。新交通促进新发展——加快惠阳与珠三角的融合

未来的2-3年内，惠州将形成由深惠、深汕、广惠、惠河、莞惠（东莞至惠州）等组成的高速公路网和由广梅汕、京九、花惠（花都至惠州）、惠澳等组成的铁路网络。缩短惠州与广州、深圳、香港等区域核心城市的时空距离，促进惠州与深圳、东莞、广州、香港等珠三角发达城市之间的融合，在这场城市之间融合的进程中，惠阳率先受益。区域市场发展趋势大亚湾石化产业链对惠阳的影响中海壳牌项目落户大亚湾，将改变惠阳在珠三角的地位，使惠阳成为珠三角乃至华南地区的重化工业基地。以石化发展为契机，惠阳将建成为：石化、数码新城/滨海、生态丽城/文化、旅游名城。预计未来的5-8年，投入到大亚湾的建设资金将达1100亿元，其中包括了中海壳牌43亿美元（约360亿元），1200万吨炼油厂项目165亿元等。至2010年石化区工业总产值将达1000亿元，GDP500亿元，相当于再造一个新惠州。区域市场发展趋势小结

惠阳作为惠州市两大城区之一、世界级石化工业区的后勤基地、以及深圳、东莞产业转移首选地之一，担当着实现珠三角东翼城市群强强联手的纽带、实现惠州“深港穗惠”小三角战略规划的桥头堡的作用，这种地域价值正是推动其工业化、城市化快速发展的核心动力。随着其地域价值的日益彰显，也将给房地产业带来空前的发展机遇。因此，本项目的区域市场具有良好的发展前景。市场分析深圳对区域市场影响区域发展趋势区域房地产概况区域经济概况惠阳区域房地产市场发展概况

新城热点片区核心商业区成熟片区老城片区从上图表中我们可以看到，惠阳房地产市场启动较早，但大起大落，走势不稳。波动性很大的主要原因有两点：一是房地产市场规模小，又不成熟，容易波动。二是惠阳房地产市场是一个投机性较强的市场。随着中海壳牌石化项目的投产，惠阳房地产市场再次风生水起；尽管市场环境已与当年不可同日而语；但我们仍然认为惠阳房地产市场是一个机遇与风险并存的市场、其市场风险不可忽视。惠阳区域房地产市场发展概况

2005年惠阳在售楼盘汇总楼盘名称建筑面积均价开发类型中区华府72907.9㎡2600社区住宅/街铺中铭豪园16000㎡2300社区住宅锦江国际11000㎡2500社区住宅/商场瑞景居（三期）22000㎡2300社区住宅裕华广场50438㎡2200住宅/商场名苑星河湾32800㎡2100社区住宅名苑山庄12880㎡2100社区住宅锦秀东方56800㎡1900社区住宅博雅苑45000㎡2100住宅/商场/公寓开城豪庭8500㎡2000住宅/商场本因坊100000㎡1600社区住宅锦惠大厦-兰轩阁19800㎡1800住宅/商场逾进花园15000㎡1700住宅/商场惠阳区域房地产市场发展概况

2005年惠阳房地产以中小住宅楼盘开发为主，最近几年市场价量齐升，走势良好。但存在一个问题：成交量总量较小且价格较低。惠阳区域房地产市场发展概况

2006年惠阳在售/在建楼盘汇总楼盘名称建筑面积均价开发类型半岛一号（一期）125525㎡别墅4500/洋房2800联排、叠加别墅/洋房中豪华厦27491㎡未定小户型住宅尚城世家480000㎡2800社区住宅广场明珠45924㎡未定小户型住宅/商场丽江花园156000㎡未定社区住宅都市广场76868㎡未定公寓/小户型东方新城(一期)180000㎡未定社区住宅世贸广场110620㎡未定写字楼/商场/公寓东方国际10000㎡2600酒店式公寓隆基天地广场108314㎡未定社区住宅/公寓楼惠阳区域房地产市场发展概况

总建筑面积：110620M2

其中商业面积：42264M2

写字楼面积：49712M2

公寓面积：7560M2建筑高度：<70米层数：23层停车位：472个写字楼/商业均价：未定销售率：写字楼在6月发售，商业在10月发售，目前在内部登记。区域市场写字楼/公寓扫描

——世贸广场项目占地：5427.34M2总建筑面积：43687.6M2

其中商业面积：5680M2

写字楼面积：26749.6M2

公寓面积：7560M2建筑高度：50.15米层数：14层停车位：60个公寓均价：3800元/㎡

写字楼均价：3900元/㎡销售率：公寓：95％写字楼：92％区域市场写字楼/公寓扫描

——南山国际项目占地：1980M2总建筑面积：24000M2建筑高度：50米层数：12层停车位：约300个写字楼均价：3500元/㎡销售率：90％区域市场写字楼/公寓扫描

——丰华商务大厦项目占地：1980M2总建筑面积：10000M2

其中商业面积：2900M2

公寓面积：8729.98M2公寓套数：78套面积区间：

36～58M2停车位：没有配置停车位销售均价：2600元/㎡销售现状：目前处于吸筹阶段，预计6月开盘，区域市场酒店式公寓扫描

——东方国际项目占地：35004M2总建筑面积：45000M2其中商业面积：10000M2住宅面积：35000M2公寓套数：240套面积区间：44～54M2停车位：约110个公寓均价：2480/㎡公寓销售率：100％区域市场公寓扫描

——博雅苑项目占地：约6000M2总建筑面积：76868M2

其中商业面积：28000M2

住宅面积：48868M2公寓套数：约600套面积区间：39.5～51M2停车位：225个销售均价：未定销售率：预计6月份吸筹区域市场小户型住宅扫描

——都市广场项目占地：28787.27M2总建筑面积：108314M2

其中商业面积：11570M2

住宅面积：75537M2公寓套数：160套面积区间：43～58.1M2停车位：451个销售均价：2300元/M2销售率：目前项目处于筹建阶段区域市场小户型住宅扫描

——隆基天地广场

项目占地：4384M2总建筑面积：45924M2

其中商业面积：约6000M2

住宅面积：37924M2公寓套数：约60套面积区间：45～56M2停车位：138个销售均价：未定销售率：9月开盘区域市场小户型住宅扫描

——中雄广场明珠酒店星级：四星客房套数：180间娱乐设施：浴足、健身房、阅读室、游泳池。酒店入住率：约95%入住客户分析：主要是涉外商务人士为主，外国人士居多。区域市场高档酒店扫描

——新丽景花园酒店酒店星级：五星客房套数：300间娱乐设施：桑拿中心、棋牌中心、游泳池。酒店入住率：90%以上（包含钟点房）入住客户分析：主要是深圳人以及周边企业团体包房为主。区域市场高档酒店扫描

——世纪华圆大饭店酒店星级：三星客房套数：100间娱乐设施：桑拿中心酒店入住率：约70%入住客户分析：主要是以港台人士为主，区域市场高档酒店扫描

——新丽景花园酒店小结：惠阳区房地产一个经过惨痛灾难的非理性的房地产“后起步”阶段既非起步阶段，又非正常增长阶段。房地产产品质量参差不齐。惠阳区房地产市场是一个特殊时期、特殊市场状况下的畸形市场。需求呈现为特定层次的需求，而非成熟市场的多层次较为平均的需求。建筑以小高层为主，均价在2100——2900元/平方米之间。“2006年惠阳区住宅房地产市场“内需”（本地消化量）不足，市场表现严重“供大于求”。外销”将逐渐成为必须，“外销”市场以深圳、东莞为主。投资类地产产品较被市场看好,楼盘品质对楼盘价位和销售的影响将逐步放大。惠阳区高档酒店不多，酒店入住率达70％以上，主要针对外籍、港台、深圳及周边客户，其中不乏长包客，这对发展高档公寓具有市场基础。市场分析深圳对区域市场影响区域发展趋势区域房地产概况区域经济概况深圳地区对区域房地产市场的影响距广州190公里距香港水路47海里距惠州35公里距深圳机场74公里距惠州港12公里惠阳深圳东莞惠州香港如果说深圳的东扩对龙岗的房地产发展产生巨大影响，那么惠阳作为离深圳最近的城市之一，深圳的扩张不可避免的影响到惠阳的发展，从而影响惠阳房地产的发展。惠阳位于深圳的东北方，与龙岗区交界。惠深高速像一根大动脉把两地紧密联系起来，随着中海石化项目落户大亚湾，石化后勤基地的城市定位，近几年来，惠阳经济取得飞速发展，产业结构不断得到调整，城市白领的出现并迅速壮大，深圳一些中高级层白领受聘来惠阳工作，人才流向由单向流动变为双向流动。其次是在惠阳开公司的深圳人也越来越多；再是近几年惠阳的酒店业、服务业的迅速发展，越来越多的人周末到惠阳消费，经济与人才的双向流动使两地人对双方城市的发展了解进一步加深，随着深圳的东扩将两地的关系提升到更高的层次：1、由现在盐坝高速向东延伸的（滨海高速）（现已动工）将直达惠阳。2、杭厦深高速铁路将停靠惠阳。3、深圳在坝光规划的精细化化工城将依托惠阳。区域经济概况——惠阳区惠阳越来越呈现出成为深圳另一个龙岗的趋势，这一不自觉的转变，使惠阳房地产发展的越来越受深圳人的关注。2005年围绕大工业区的深圳坪地、坪山、坑梓三镇的住宅用地仅为5.5万平方米，远不能满足市场需要。因此潜在购房者在深圳龙岗中心城和惠阳之间选择时。惠阳目前的房价在在2500元/平米左右，远低于深圳龙岗中心城的6500元/平米，吸引力非常大。惠阳购买一套100多平米的商品房花25-30万元，而在龙岗中心城却只能购买50平米左右的小单位。这一现象在揭示惠阳未来房地产发展的趋势。区域经济概况——惠阳区深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

为了解深圳人对目前惠阳房地产发展的看法，以及深圳人的消费心理，我司在对元旦深圳惠阳看楼团进行问卷调查，统计分析数据如下：从上表中看出：元旦看楼成员主要来自深圳罗湖、福田和南山三个区深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表中看出：元旦看楼团成员较多在三年内考虑到惠阳购买物业深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表可以看出:元旦深圳看楼团大多数成员已经是第二次置业。

深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表可以看出，深圳客到惠阳购买物业主要目的是投资。深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表看出，深圳客能接受的惠阳房价在1500-2000元之间。深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表看出，深圳客到惠阳购买物业选择的付款方式主要是分期付款。深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表看出：深圳客到惠阳购买物业接受的首期款主要集中在3-7万元之间。深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表可以看出：深圳客到惠阳购买物业接受的月供主要在1500-2000之间。深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表看出：深圳客到惠阳购买物业主要会选择规模在5-10万平方米大社区。深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表看出：深圳客在惠阳投资物业主要选择成熟繁华或自然环境好的区域。深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表看出：深圳客购买惠阳物业主要选择带电梯的多层。深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表看出：深圳客主要会购买朝南的物业，其次朝东南方的。深圳地区对区域房地产市场的影响2006年1月1日深圳－惠阳看楼团调研

从上表得出：开发商的信誉度、项目的位置，配套设施，有升值潜力是深圳客购买物业最为关注的。深