地产私募基金投资实操全攻略

地产私募基金投资构造及实操最全手册受4号规范和专业化经营(基金立案问答十三)的影响，目前市面上的地产股权投资基金诸多都已按正式的股权投资来操作，但回购)的做法；在投资端的架构上，目前有不少对象层面设置多层的股权架构，一是为了规避4号规范的监管(如规避16个热点都市住宅地产投资的问题、设置类似资金池的载体等),二是为此后的股权退费问题)。1.私募股权基金以增资或股权转让/受让股权等方式投资于SPV(因评估引起的需以公允价值确认股权转让所得所引起的税费问题);(1)投资非上市企业股权；受让非上市企业股权；投资有限合作企业；受让有(2)投资于符合国家产业政策的未上市企业股权(有的披露重要投资方向，有的未披露);(3)投资于某合作企业，再通过该合作企业投资非上市企业股权；(4)采用法律容许的方式对外进行未上市企业股权投资；(6)如实披露通过SPV投资于商业地产项目。三、明股实债投资(一)抽屉协议模式无形资产(占总资产的比例达20%以上),股东转让目的企业的股权时须按不动产或无形资产的公允价值(评估值)确认股权转让所得。为税收穿透),对此，可以通过多层级股权架构的设置，实现股权退出时的节税四、“真股+债”模式(目前不普遍，但有1例案例)在，立案通过的也许性较小(受4号文影响);2.对于热点都市的非住宅项目，1.私募股权基金投资于SPV,获得SPV的股权；3.SPV通过股+债方式投资于目的企业A,通过目的企业A间接投资于项目企波梅山保税港区中城永泽投资中心(有限合作),该基金通过股+债方式投资于注册于2023年9月28(二)债转股方式实现对地产企业债权投资目的2诚如上文所述，其他类FOF基金需要由其他类私募管理人发行，并且，注意4在产品设计上，其他类FOF基金的投向可以借助其他信托或者资管计划来配套而言，在4号规范之后，底层资产波及地产非标投资此外，受4号规范的影响，目前中基协对于地产非标限于16个热点都市的地产投资项目，对于投资16个热点都市之外的商业或住(一)债权投资不过，不管是银监会审核层面或是根据基协的审核规定，底层资产都不得为16受让债权两种方式，而其所收购的债权重要源应商)。年4月19日的推文《4号规范后地产应收账款、保理基金操作模式及产品设计(二)收益权类产品(1)直接从原始债权人处受让债权收益权(2)保理商处受让应收账款收益权3目前通过立案的地产基金重要投资类别一、地产股权基金(含并购)4号规范对都市更新、旧城改造等领域并未限制，因此，运用成熟物业做装修升级或物业增值改造型基金自身不4不妥鼓励、不妥收费”专题治理工作的告知(银监办发[2023]53号)》),“与否事项的告知(银监发[2023]72号)》)及风险资本计提影响，银信投私募基金道。然而，受4号规范以及新八条底线的影响，银证投资察杠杆倍数以及产品的最终投向不得波及16个热点都市的一般住宅地产项目，以及用于土地款、补流以及首付贷的情形(不辨别区域)。原市场上存在银行委因受近期新规对银行委外(尤其是6号文)的影响，此种投资方式的后续可持续如上所述，此种操作受到新八条底线以及4号规范一定程度的限制性影响。二、资管计划虽然，4号规范对股权投资无影响，并且，除16个热点都市之外的债权投资(非标债权)不波及支付土地款、补充流动资金和首付贷的仍旧可以操作，16个热定(四证齐全、项目资本金比例到达30%、开发商或其控股股东具有二级资质)(一)私募基金产品嵌套规则银监发(2023)6号文明确提出“严控嵌套投资、同业投资业务不得进行多层嵌见》(内审稿)有关嵌套的限制性规定最终交付实行，则银行资金的投向将受到(二)产品嵌套操作方面注意问题非同业之间产品嵌套，需穿透核查底层资产的状况，与否波及16个热点都市的2.杠杆倍数问题据新八条底线的规定，对于股票类以及混合类资管计划杠过2倍。同步，根据《立案管理规范第3号》的规定，构造化资产管理计划嵌管工作的意见(银监办发(2023)58号)》的规定，构造化股票投资信托产品杠杆比例，优先受益人与劣后受益人投资资金配置比例原则上不超过1:1,最高不超过2:1,不得变相放大劣后级受益人的杠杆比例。此外，按照《有关开与否突破杠杆倍数的限制),从以上分析可知，在通过多层嵌套