物业企业财务管理

第一章物业企业财务管理概念

1.1物业企业财务管理概述一、物业企业的特点

与传统的制造业和商品流通企业在经营上有很大的差别，它是指物业管理经营者受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同行使管理权并为物业所有人和使用人提供高效周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。我们称这些从事物业管理的单位或组织就是物业企业。以下属于物业管理特点的是（）管理经营服务ABC提交多选题2分二、物业企业的财务活动企业的财务活动，又称资金运动。在企业的生产过程中，企业资金从货币资金形态开始，经过若干阶段，又回到货币资金的运动过程叫做资金的循环。企业资金周而复始、不断重复的循环，叫做资金的周转。资金的循环、周转体现着资金运动中资金形态的变化。

企业的财务活动，是指企业生产经营过程中的资金运动。具体表现为资金筹集、投放、使用、回收与分配等一系列行为。从整体上讲，财务活动包括以下四个方面：（一）筹资活动目的：服务，设立企业，扩张起点筹资的定义：资金来源：①权益资金②债务资金（二）投资活动广义：自用和它用狭义：它用（三）营运活动管理活动、经营活动（出租、特约、有偿）（四）分配活动收入-成本-税金广义和狭义财务活动是指：

[填空1]

作答正常使用填空题需3.0以上版本雨课堂可为此题添加文本、图片、公式等解析，且需将内容全部放在本区域内。正常使用需3.0以上版本答案解析答案解析填空题1分三、物业企业财务关系

物业企业财务关系是指物业企业在组织财务活动过程中与有关各方所发生的经济利益关系。概括为以下几个方面：（一）与业主的关系什么是业主？业主代表大会聘用与受聘（平等？）；有偿服务（委托合同）（二）与政府的关系遵守法律，接受指导和监督（三）与债权人和人债务人关系债权人（借入）和债务人（借出）（四）与投资人的关系（五）与职工的关系（六）与社会公众的关系1.2物业企业财务管理环境

财务管理环境的概念：企业的财务管理环境又称理财环境，是指对企业的财务活动和财务管理产生影响作用的企业内外各种条件的统称。按其存在的空间，可分为内部理财环境和外部理财环境。本节主要讨论外部理财环境一、经济环境

财务管理的经济环境是影响企业财务管理的各种经济因素，如经济周期、经济发展水平、通货膨胀状况、政府的经济政策等。1.2物业企业财务管理环境

（一）经济周期经济周期复苏繁荣衰退萧条（二）经济发展水平改革开放以来，国民生产总值高速增长（三）经济政策市场经济体制下，财税体制、金融体制、外汇体制、外贸体制、计划体制、价格体制、投资体制、社会保障制度等。影响财务管理的经济环境因素主要有经济发展周期经济发展水平经济政策经济条件ABCD提交多选题2分二、法律环境《物业管理条例》二、法律环境1.业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责；2.规范了物业管理收费；3.规范了前期物业管理，明确建、管责任；4.施行了职业资格管理，提高从业人员素质；5.施行了物业企业资质制度，规范物业管理市场；6.明确了物业企业、业主大会与社区的关系；7.明确了业主、物业企业与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的关系；8.建立住房维修资金制度。三、金融环境（一）金融机构1.银行类金融机构中央银行——中国人民银行发行的银行政府的银行银行的银行2.政策性银行金融债券商业银行国有独资股份制城市商业银行外资非银行金融机构保险公司、信托投资公司、证券机构、财务公司、金融租赁公司、信用社、金融资产管理公司等（二）金融市场概念广义：指资金融通的场所，是办理各种票据、有价证券、外汇和金融衍生品买卖，以及进行货币借贷的场所作用金融市场是企业投资和筹资的场所企业通过金融市场使长短期资金互相转化金融市场为企业管理提供有意义的信息1.金融市场的种类按内容分：广义：短期资金和长期资金；货币市场和资本市场等狭义：仅指有价证券市场，即股票和债券的发行和买卖市场，又称为资本市场按交易期限分：货币市场和资本市场按交割时间分：现货市场和期货市场按交易性质分：发行市场和流通市场2.金融工具也叫金融资产，是在信用活动中产生的，能够证明货币供给者与需求者之间融通货币余缺的书面证明如纸币、银行存款、商业票据、股票、债券等（三）利率1．利率的类型(1)按照利率之间的变动关系，分为基准利率和套算利率(2)按利率与市场资金供求情况的关系，分为固定利率和浮动利率（3）按利率形成机制不同，分为市场利率和法定利率（三）利率的计算公式利率＝纯粹利率＋通货膨胀报酬率＋风险报酬率纯粹利率：在不考虑通货膨胀，不考虑风险的前提下均衡点的利率。资金时间价值的相对数表示。实际情况下，一般用国库券的利率来表示，但一定要注意：前提条件是通货膨胀率极低通货膨胀报酬率：又叫通货膨胀贴水或通货膨胀附加率从中长期来看，会有一定的通货膨胀。比如通货膨胀率是2％，意味着物价水平上涨2％，那么要求得到5％的回报率的话，实际收益率只能达到3％，投资者必然在2％的通货膨胀前提条件下，要求报酬率应该是7％风险报酬率：是指纯粹利率和通货膨胀之外的风险补偿。包括：违约风险、流动性（变现力）风险和到期风险的报酬率。已知现时市场的纯利率为2%，市场的平均利率为6%，市场风险收益率为2.5%，则该市场的通货膨胀补偿率为（）4.5%8%1.5%3.5%ABCD提交可为此题添加文本、图片、公式等解析，且需将内容全部放在本区域内。正常使用需3.0以上版本答案解析答案解析单选题1分

1.3物业企业财务管理目标财务管理目标又称理财目标，是企业通过组织财务活动，处理财务关系所要达到的最终目的。企业管理的目标可以概括为生存、发展和获利。根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理目标主要有以下几种观点：13利润最大化企业价值最大化2股东财富最大化

一、利润最大化目标利润最大化是微观经济学的理论基础——经济人假设选择的理由利润最大化是社会财富最大化的基础企业是以盈利为目的的经济组织，财务管理应以利润最大化为目标在自由竞争的资本市场中，资本使用权最终属于获利最多的企业

利润最大化作为财务目标有以下特点：（1）目标明确。与企业的根本目标一致。企业是以营利为目标的经济组织，可以说“盈利”是企业存在的最根本的目的，使企业发展的“原动力”。（2）“利润最大化”作为理财约束，作为评价标准也是客观的。利润是“所得”和“所费”相互配比的结果，只有企业具备一定的生产能力，营销能力与管理水平，才会在最终的财务成果中反映出来。可见，良好的会计信息系统是构成“利润最大化”目标有效作用的基础设施。（3）“利润最大化”目标的实现能大体反映出企业资金处于较优的流转状态.也反映企业的较强的获利能力，尤其是长期视角下的企业盈利的持续增长最能说明问题。此外，亦能实现对企业各利益方满意的回报。（4）对中小企业来说.以“利润最大化”目标来规划企业生产、营销与理财活动，简单、明确而且操作性强。以利润最大化为目标有A、B两个企业，其利润都是100万元，哪一个企业的理财目标实现得更好？如果A企业是今年赚取的100万元，而B企业是去年赚取的100万元利润，哪个企业更好？如果A、B企业都是今年赚取的100万元，哪个企业更好？如果A企业赚的100万元全部收回了现金，而B企业全部是应收账款，哪个企业更好？如果A、B企业同时赚取的100万元利润都是收回了现金，哪个企业更好？在上面的条件下，如果A企业是投资100万元建成的，而B企业是投资500万元建成的，哪个企业更好？思考

缺陷：4个方面（1）没有考虑利润的取得时间。（2）没有考虑所获利润和投入资本额的关系。（3）没有考虑获取利润所承担的风险大小。一般说来，利润和风险正相关（4）可能导致财务决策行为的短期化倾向。方案投资额每年利润额A1000100B2000100方案第一年第二年A1000B0100

二、股东财富最大化

股东财富＝股票数量*股票价格所以，财富最大化目标又可直接表述为普通股每股价格最大化。

优点：考虑了时间价值、风险、现金流量因素避免了短期行为

缺点：概念比较抽象，不易被外行人接受只适于上市公司，对非上市公司则很难适用,非上市公司的价值不能依据股价确定，必须进行资产评估股票价格是上市公司价值的直接表现，但股价会失真.(股票价格受多种因素影响，并非都是公司所能控制的，不易对公司的实际经营业绩作出客观衡量。)

二、股东财富最大化目标

二、股东财富最大化目标有关物业企业财务管理的目标，每股收益最大化与利润最大化相比，其优点是（）考虑了投入资本与产出利润之间的关系考虑了货币资金的时间价值因素考虑了企业的风险因素体现了企业的价值所在ABCD提交单选题1分

三、企业价值最大化目标---广泛接受的观点企业价值：是企业全部财产的市场价值，是企业所能创造的预计未来现金流量的现值，反映了企业潜在的或预期的获利能力和成长能力。企业价值=股权价值+债券价值

优点：

1.考虑了资金的时间价值和风险价值，有利于统筹安排长短期规划、合理选择投资方案、有效筹措资金、合理制定股利政策等；

2.体现了对企业资产保值增值的要求。从某种意义上说，股东财富越多，企业市场价值就越大，追求股东财富最大化的结果可促使企业资产保值或增值；

3.有利于克服管理上的片面性和短期行为；

4.有利于社会资源的合理配置。

缺陷：1.对于上市公司而言，衡量公司价值的指标是所有股票的市价，但是股价受很多因素影响；2.为了控股或稳定购销关系，现代企业不少采用环形持股、相互持股的方式。对于法人股东，他们对股价的短期变动不感兴趣，而对企业的控制更为关注；股票价格有时很难反映企业所有者权益的价值；3.对于非上市公司，由于没有股价，企业价值不易衡量。只有对企业进行专门的评估才能真正确定其价值;4.操作性差。预期现金流量和折现率很难预计，可能出现较大的误差。

四、企业与相关利益主体之间的矛盾与解决方法（一）所有者与经营者的矛盾与协调为了解决这一矛盾，应采取让经营者的报酬与绩效相联系的办法，并辅之以一定的监督措施。1.解聘；2.接收；3.激励（二）所有者与债权人的矛盾与协调为了协调所有者与债权人的上述矛盾，通常可采用以下方式：1.在合同中加入限制性条款；

2.收回借款或停止借款。五、财务管理的环节

财务管理环节是指财务管理的工作步骤和一般工作程序，即财务管理工作的各个阶段。一般来说，财务管理基本环节包括：1.财务预测2.财务决策3.财务预算4.财务控制5.财务分析财务预测财务预测是企业根据过去财务活动的历史资料，考虑现实条件与要求，运用特定方法对企业未来的财务活动和财务成果作出科学的预计和测算。以便更好的把握未来，明确发展方向。作用：1.财务预测是进行财务决策的基础。2.财务预测是编制财务计划的前提3.财务预测是提高财务预见性的一种手段

财务决策财务决策是企业财务管理人员按照财务管理目标的总体要求，利用专门的方法对各种备选方案进行比较和分析，并从中选出最佳方案的过程。财务决策是财务管理工作的核心。财务决策内容广泛，主要包括筹资决策、投资决策、信用政策决策、股利分配决策和其他决策。

财务计划

（财务预算）财务计划是指企业运用科学的技术手段和数量方法，对未来财务活动的内容及指标进行综合平衡与协调的规划与安排。财务计划主要包括：现金收支计划、资金筹集计划、固定资产投资和折旧计划、流动资产占用和周转计划、对外投资计划、利润和利润分配计划。

财务控制财务控制是对预算的执行进行追踪监督、对执行过程中出现的问题进行调整和修正，以保证预算的实现。常见的类型：防护性控制、前馈性控制、