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文档简介

一、承租商的选择因素财务能力除了承租商的声誉外，物业服务企业还要认真分析可能承租商的财务状况声誉声誉是选择承租商作为商业物业承租商时首先要考虑的因素。承租商需要的服务承租商组合与位置分配一宗商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的承租商组合。承租商的选配方法根据承租商的经营品种选配根据承租商的不同类别选配根据不同的商业机构选配据承租商在商业物业的不同作用选配根据承租商的不同层次选择零售商业物业租金和租约租金基础租金基础租金又称保底租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。百分比租金百分比租金通常以年总营业额为基础计算，常常作为基础租金的附加部分。在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。例如：某承租商的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金，则只有当月营业额超过200万元（10万元/5%=200万元）时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。当然，如果承租商的月营业额低于200万元，则仍按10万元/月的基本租金收租。每月200万元的营业额为自然平衡点，如果承租商在一个月内的营业额为250万元.则其应支付的租金为10万元加上超出自然平衡点的营业额乘以5%(在本案例中，50万元的5%为2.5万元），故该月应缴纳的租金总额为12.5万元。一般承租商中零售类为2年左右，餐饮类为5年左右，基础承租商可以长达10年以上。租金调整可以基于消费者价格指数、零售价格指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。对于主要承租商一般每2〜5年调整一次，一般承租商可每年调整一次。租金的调整商业物业的标准租约必须突出该类物业的特点，重点是要就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体的约定。租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出相关规定。租约1.限制每一独立承租单元的用途2.限制经营内容相似的承租商3.限制承租商在一定地域范围内重复设店4.营业时间5.公共面积的使用及维护6.广告、标志

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